Fimmtudaginn 30. janúar 2003.
Nr. 351/2002.	Guðmundur Rafn Geirdal (sjálfur) gegn Leiguvali sf. (Magnús Guðlaugsson hrl.)

 

Leigusamningur. Kvaðir. Vanreifun. Frávísun frá héraðsdómi.

L sf. keypti árið 1998 fasteign sem var reist á lóð Reykjavíkurhafnar. Var lóðin leigð til þess að á henni yrði reist fiskvinnsluhús og var kvöð í samningnum um að ekki væri heimilt að nota lóðina til annars nema með samþykki hafnarstjórnar. Á árinu 2000 samdi G við L sf. um leigu á hluta fasteignarinnar undir rekstur nuddskóla og sjúkranudd. Í 13. gr. samningsins var kveðið á um að leigjanda væri kunnugt um að samþykki hafnarstjórnar lægi ekki fyrir vegna þeirrar starfsemi sem leigjandi hygðist vera með í hinu leigða húsnæði. Í framhaldi af gerð samningsins réðst G í umfangsmiklar breytingar á húsnæðinu. Þegar framkvæmdirnar voru á lokastigi sóttu G um byggingarleyfi vegna þeirra. Fór svo að hafnarstjórn hafnaði því að veita leyfi til að innrétta nuddskóla í húsnæðinu og ákvað byggingarnefnd því að synja um útgáfu byggingarleyfis. Höfðaði G í kjölfarið mál á hendur L sf. til greiðslu skaða- og miskabóta vegna samningsgerðarinnar. Í dómi Hæstaréttar kemur fram að L sf. hafi borið að tryggja að ekki hvíldu á leiguhúsnæðinu kvaðir, sem útilokuðu að það gæti nýst til umsaminnar starfsemi. Það hafi hann ekki gert. Verði hann því að bera fébótaábyrgð á því tjóni, sem G kunni að hafa orðið fyrir vegna þessarar óheimilu ráðstöfunar hans á húsnæðinu að öðrum skilyrðum uppfylltum. Geti hann ekki firrt sig þeirri frumskyldu leigusala að tryggja að umsamin not væru heimil með áðurgreindu ákvæði í leigusamningi aðila. Á hinn bóginn hafi G látið hjá líða að afla byggingarleyfis áður en hann réðst í framkvæmdir á húsnæðinu og því gert það á eigin áhættu. Beri L sf. því ekki, þrátt fyrir það sem að framan greinir, að greiða G bætur vegna umrædds kostnaðar. Lagaskilyrði skorti til að að dæma G miskabætur. Að því er snerti aðra liði í kröfugerð G sé málið svo vanreifað að ekki verði komist hjá því að vísa því frá héraðsdómi.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Guðrún Erlendsdóttir, Árni Kolbeinsson og Gunnlaugur Claessen.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 1. ágúst 2002. Hann krefst þess að stefndi verði dæmdur til greiða sér aðallega 9.112.209 krónur ásamt dráttarvöxtum, en til vara aðra lægri fjárhæð að mati dómsins. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst þess að héraðsdómur verði staðfestur og sér dæmdur málskostnaður fyrir Hæstarétti.

I.

Með kaupsamningi 22. apríl 1998 keypti stefndi fasteignina nr. 4 við Hólmaslóð í Örfirisey í Reykjavík af Íslandsbanka hf. Lóðin er í eigu Reykjavíkurhafnar og var hún upphaflega leigð Fiskmiðstöðinni hf. með samningi 12. september 1961. Var hún leigð til þess að á henni yrði reist fiskvinnsluhús og var kvöð í samningnum um að ekki væri heimilt að nota lóðina til annars nema með samþykki hafnarstjórnar. Þá var í lóðarleigusamningnum ákvæði um forkaupsrétt leigusala. Í fyrrgreindum kaupsamningi stefnda var tekið fram að kaupanda væri kunnugt um að lóðin hefði verið leigð til að reisa á henni fiskvinnsluhús og að eigi væri heimilt að nota lóðina til annars nema samþykki hafnarstjórnar komi til. Stefndi ritaði hafnarstjórn bréf 7. maí 1998 þar sem meðal annars var farið fram á að hún félli frá forkaupsrétti sínum vegna framangreindra kaupa. Kom fram í bréfinu að stefndi væri félag sem starfaði „að rekstri fasteigna (útleigu á atvinnuhúsnæði)“ og að óvíst væri um starfsemi í öðrum hlutum hússins en þeim sem þegar væru í útleigu til félags sem annaðist sölu á sjávarafurðum. Vegna staðsetningar eignarinnar teldi stefndi þó líklegt að „hafnsækinn rekstur sæki aðallega í húsið.“ Með bréfi 27. maí 1998 féll hafnarstjórn frá forkaupsrétti sínum. Varðandi starfsemi í húsinu benti hún jafnframt á „ákvæði um hafnsækna starfsemi.“

Fyrir milligöngu leigumiðlunarinnar Leigulistans komust á tengsl milli aðila þessa máls um leigu áfrýjanda á nánar tilgreindum hluta hússins. Gerði áfrýjandi tilboð í leigu húsnæðisins 22. mars 2000, sem stefndi virðist hafa samþykkt samdægurs. Kom fram í tilboðinu að húsnæðið væri leigt til nuddkennslu og tengdrar starfsemi. Þá kom fram að allar breytingar á hinu leigða skyldu gerðar í samráði við leigusala og það ætti við þegar leigutaki setti upp sturtuaðstöðu í húsinu. Tveim dögum síðar undirrituðu aðilar leigusamning um húsnæðið. Var í 2. gr. hans tekið fram að húsnæðið sé leigt undir rekstur nuddskóla og sjúkranudd. Í 3. gr. sagði að samningurinn væri tímabundinn til fimm ára frá 1. apríl 2000 til 31. mars 2005. Samkvæmt 4. gr. skyldi mánaðarleg leiga vera 173.000 krónur án virðisaukaskatts, greiðast mánaðarlega fyrirfram og vera bundin vísitölu neysluverðs. Í 5. gr. var meðal annars kveðið á um að „Allir veggir og fastar innréttingar, sem leigjandi kann að setja upp verða eign leigusala, án sérstakrar greiðslu, að leigutíma loknum, eða við brottfall leigusamnings þessa án tillits til af hvaða orsökum leigusamningurinn fellur niður.“ Í 13 gr. samningsins, sem ber fyrirsögnina „Sérákvæði“, er í 5. lið svofellt ákvæði: „Leigjanda er kunnugt um að samþykki hafnarstjórnar liggur ekki fyrir vegna þeirrar starfsemi sem leigjandi hyggst vera með í hinu leigða.”

 Af gögnum málsins verður ekki ráðið að í tengslum við gerð leigusamnings þessa hafi verið leitað eftir formlegu samþykki hafnarstjórnar á fyrirhugaðri nýtingu húsnæðisins. Áfrýjandi virðist hins vegar fljótlega eftir að hann fékk umráð húsnæðisins hafa ráðist í all umfangsmiklar breytingar á því. Þann 23. ágúst 2000 tók byggingarfulltrúi Reykjavíkurborgar við fyrirspurn um byggingarleyfi vegna framkvæmda þessara, sem þá munu hafa verið á lokastigi. Var fyrirspurnin gerð í nafni beggja aðila máls þessa. Leitaði byggingarfulltrúi óformlega eftir umsögn Reykjavíkurhafnar um erindið. Var umsögn hafnarinnar árituð á fyrirspurnareyðublaðið 28. sama mánaðar og þar tekið fram að sækja þyrfti „um sérstaklega til hafnarstjórnar vegna ákvæða um hafnsækna starfsemi.“ Í framhaldi af því frestaði byggingarfulltrúi afgreiðslu fyrirspurnarinnar og vísaði erindinu formlega til umsagnar hafnarstjórnar „vegna landnotkunar“ með bréfi 30. ágúst 2000. Var þetta samdægurs tilkynnt báðum málsaðilum með bréfum byggingarfulltrúa.

 Með bréfi 4. september 2000 tilkynnti stefndi Reykjavíkurhöfn um gerð fyrrgreinds leigusamnings aðilanna og til hvaða nota húsnæðið hefði verið leigt. Óskaði hann jafnframt eftir að vegna leigusamningsins yrði veitt undanþága frá „landnýtingu svæðisins sem er hafnarsvæði (hafnsækinn iðnaður).“ Hafnarstjórn tók bréf byggingarfulltrúa fyrir á fundi sínum 20. sama mánaðar og hafnaði að veita leyfi til að innrétta nuddskóla í húsinu. Með vísan til þessarar umsagnar hafnarstjórnar synjaði byggingarnefnd því á fundi sínum 26. sama mánaðar að leyft yrði að innrétta nuddskóla í hinu leigða húsnæði. Var sú niðurstaða kynnt báðum málsaðilum með bréfum byggingarfulltrúa daginn eftir. Með bréfi 5. október óskaði stefndi eftir því að  Reykjavíkurhöfn endurskoðaði afstöðu sína og heimilaði starfrækslu nuddskóla í húsnæðinu, en því synjaði hafnarstjórn á ný á fundi sínum 23. þess mánaðar. Var sú afstaða kynnt stefnda með bréfi tveim dögum seinna. Eru samskipti aðila sín á milli og við yfirvöld byggingar- hafnar- og heilbrigðismála í borginni eftir þetta rakin í hinum áfrýjaða dómi.

II.

Eins og að framan er rakið hvíldi sú kvöð á Hólmaslóð 4 að þar yrði rekin fiskvinnsla og ekki væri heimilt að nota fasteignina til annars nema með samþykki hafnarstjórnar. Var þessi kvöð, eins og að framan er rakið, sérstaklega tekin upp í kaupsamning stefnda um eignina, sem gerður var tæpum tveimur áður en leigusamningur aðila var undirritaður. Áréttaði hafnarstjórn, um leið og hún féll frá forkaupsrétti sínum vegna þessara kaupa, að varðandi nýtingu á húsinu væri bent á ákvæði um hafnsækna starfsemi. Í húsaleigusamningi aðila var tekið fram að húsnæðið væri leigt undir rekstur nuddskóla og sjúkranudd. Sú starfsemi samrýmdist augljóslega ekki framangreindri kvöð nema til kæmi sérstakt samþykki hafnaryfirvalda. Bar leigusala að tryggja að ekki hvíldu á leiguhúsnæðinu kvaðir, sem útilokuðu að það gæti nýst til umsaminnar starfsemi. Það gerði hann ekki. Verður hann því að bera fébótaábyrgð á því tjóni, sem áfrýjandi kann að hafa orðið fyrir vegna þessarar óheimilu ráðstöfunar hans á húsnæðinu að öðrum skilyrðum uppfylltum. Gat hann ekki firrt sig þeirri frumskyldu leigusala að tryggja að umsamin not væru heimil með framangreindu ákvæði í 5. lið 13. gr. leigusamnings aðila.

III.

Áfrýjandi flutti mál sitt sjálfur á báðum dómstigum. Er margt óljóst varðandi kröfugerð hans, en eins og greinir í hinum áfrýjaða dómi eru kröfur hans í fjórum liðum. Með fyrsta liðnum „innréttingabreytingar vegna starfsleyfis” er helst að sjá að áfrýjandi geri kröfu um að stefndi endurgreiði honum allan kostnað vegna breytinga á hinu leigða húsnæði, en verulega skortir á að sá kostnaður sé sundurliðaður með skýrum og skipulegum hætti og studdur fullnægjandi gögnum. Ljóst er að áfrýjandi hóf framkvæmdir við breytingar á hinu leigða húsnæði án þess að tilskilin leyfi byggingaryfirvalda lægju fyrir. Bar honum sem leigutaka að afla byggingarleyfis áður en hann réðst í framkvæmdirnar. Með þessu braut hann gegn 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gr. 11.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998. Hefði hann leitað leyfis áður en framkvæmdir hófust, svo sem honum bar að gera, hefði væntanlega komið í ljós, áður en stofnað var til kostnaðar við breytingar, að hafnaryfirvöld heimiluðu ekki starfsemi hans í húsnæðinu. Bar honum einnig vegna fyrrgreinds ákvæðis í 5. lið 13. gr húsaleigusamningsins að fullvissa sig um að stefndi hefði aflað þar greinds samþykkis hafnaryfirvalda áður en hann lagði í verulegan kostnað vegna breytinga á húsnæðinu. Verður því að telja að hann hafi ráðist í umræddar framkvæmdir á eigin áhættu og stefnda beri ekki, þrátt fyrir það sem að framan greinir, að greiða honum bætur vegna þessa kostnaðar. Í fjórða lið kröfugerðar sinnar krefst áfrýjandi miskabóta úr hendi stefnda. Er fallist á það með héraðsdómi að lagaskilyrði skorti til að dæma stefnda miskabætur vegna lögskipta aðila.

Eins og að framan greinir er margt óljóst varðandi kröfugerð áfrýjanda. Á það meðal annars við um 2. og 3. lið í kröfugerð hans. Er málið svo vanreifað af hans hendi að ekki verður komist hjá að vísa því sjálfkrafa frá héraðsdómi.

Rétt er að hvor aðilinn beri sinn kostnað af málinu  á báðum dómstigum.

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá héraðsdómi.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 12. júlí 2002.

Mál þetta, sem dómtekið var 1. þessa mánaðar, er höfðað 13. febrúar 2002 af Guðmundi Rafni Geirdal f.h. einkafirmans Nuddskóla Guðmundar, Silfurbraut 2, Höfn á Hornafirði, gegn Leiguvali sf., Kleppsmýrarvegi 8, Reykjavík.

Stefnandi gerir þær dómkröfur aðallega, að stefnda verði gert að greiða honum 9.112.209 krónur ,,ásamt dráttarvöxtum”, en til vara að stefnda verði gert að greiða honum bætur að mati dómsins. Þá krefst stefnandi málskostnaðar.

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnanda og málskostnaðar úr hendi hans.

I.

Málavextir eru þeir, að með leigusamningi, dagsettum 24. mars 2000, tók Nuddskóli Guðmundar, hér eftir nefndur stefnandi, á leigu 329,7 fermetra skrifstofuhúsnæði í eigu stefnda á 2. hæð fasteignarinnar nr. 4 við Hólmaslóð 4 hér í borg. Samkvæmt samningnum var húsnæðið leigt undir rekstur nuddskóla og  sjúkranudd. Húsnæðið skiptist í 5 skrifstofuherbergi, opið vinnurými og salerni. Um tímabundinn leigusamning var að ræða og skyldi upphaf leigutíma vera 1. apríl 2000 og honum ljúka 31. mars 2005 án uppsagnar. Mánaðarleg leiga skyldi vera 173.000 krónur án virðisaukaskatts og greiðast fyrirfram á gjalddaga 1. hvers mánaðar og með eindaga 10. hvers mánaðar. Fyrir réttum efndum á samningnum skyldi leigjandi leggja fram bankaábyrgð, er jafngilti þriggja mánaða leigu að upphæð 519.000 krónur án virðisaukaskatts. Í lokaákvæði samningsins kemur fram, að leigjanda sé kunnugt um, að samþykki hafnarstjórnar liggi ekki fyrir vegna þeirrar starfsemi, sem leigutaki hugðist vera með í húsnæðinu. Stefnandi réðst þegar í að láta innrétta húsnæðið með tilliti til fyrirhugaðrar starfsemi, en fyrirspurn hans til byggingarfulltrúa um byggingarleyfi til innréttinganna var ekki móttekin þar fyrr en 20. ágúst 2000, en þá var framkvæmdum í húsnæðinu um það bil að ljúka. Af því tilefni gerði hafnarstjórinn í Reykjavík þá athugasemd 28. sama mánaðar, að sækja þyrfti sérstaklega um leyfi til breytinganna til hafnarstjórnar vegna ákvæða um hafnsækna starfsemi. Þann 20. september 2000 neitaði hafnarstjórn að veita leyfi til innréttinganna. Í kjölfar þess hafnaði byggingarfulltrúinn í Reykjavík 26. sama mánaðar beiðni þar að lútandi með vísan til fyrrgreindrar afstöðu hafnarstjóra til erindis stefnanda. Með bréfi til hafnarstjórnar, dagsettu 5. október 2000, óskaði stefndi eftir, að þessi afstaða yrði endurskoðuð og veitt yrði undanþága frá landnýtingu svæðisins til rekstrar stefnanda í húsnæðinu, en því var hafnað með bréfi til stefnanda, dagsettu 25. sama mánaðar.

Með bréfi stefnanda til stefnda, dagsettu 10. október 2000, krafðist stefnandi þess, að hann yrði ekki krafinn um leigu fyrr en fyrir lægju viðeigandi leyfi til að innrétta nuddskóla í leiguhúsnæðinu, en því hafnaði stefndi með bréfi samdægurs með vísan til þess, að stefnandi hefði hafið framkvæmdir í húsnæðinu án samþykkis og leyfis hafnarstjórans í Reykjavík og væri það á hans eigin ábyrgð. Í framhaldi af því greiddi stefnandi leigu fyrir októbermánuð. Með bréfi 15. nóvember 2000 tilkynnti stefnandi stefnda, að stefnandi myndi ekki greiða húsaleigu fyrir nóvembermánuð það ár, þar sem enn hefði ekki samist um lækkun leigu vegna annmarka á leiguhúsnæðinu. Var því mótmælt af hálfu stefnda með bréfi, dagsettu 12. desember sama ár, að gallar eða annmarkar væru á hinu leigða. Fékk stefnandi bráðabirgðaleyfi hjá byggingarfull-trúanum í Reykjavík 29. nóvember 2000 til rekstrar nuddskóla í húsnæðinu til 31. maí 2001 og með bréfi heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur, dagsettu 5. desember 2000, var veitt leyfi til umræddrar starfsemi í húsnæðinu til 1. júní 2001.

Stefnandi greiddi ekki umsamda leigu fyrir nóvember 2000. Af því tilefni skoraði stefndi á stefnanda að greiða leiguna með símskeyti 21. þess mánaðar, en ella yrði leigusamningnum rift. Með bréfi 27. sama mánaðar rifti stefndi húsaleigusamningnum og skoraði á stefnanda að rýma húsnæðið eigi síðar en 5. desember 2000. Stefnandi varð ekki við þeirri kröfu, en rifti sjálfur húsaleigusamningnum með bréfi, dagsettu 27. nóvember 2000 með vísan til 60. gr., sbr. 3. mgr. 17. gr. húsaleigulaga. Var ástæða riftunarinnar sú, að stefndi hefði ekki aflað leyfis hafnarstjórnar fyrir starfsemi stefnanda í leiguhúsnæðinu. Stefnandi taldi sér þó vera heimilt að vera áfram í húsnæðinu. Í framhaldi af því krafðist stefndi útburðar stefnanda. Með úrskurði héraðsdóms 21. mars 2001 var sú krafa tekin til greina og rýmdi stefnandi húsnæðið 11. apríl 2001.

 Stefnandi telur stefnda bera ábyrgð á því tjóni, sem stefnandi hafi orðið fyrir vegna þess að ekki fékkst leyfi yfirvalda fyrir þeirri starfsemi, er stefnandi hugðist reka í umræddu húsnæði, en því hafnar stefndi.

II.

Stefnandi byggir á því, að um ,,vanheimild og/eða vanefnd hins stefnda hafi verið að ræða”. Því beri hann bótaskyldu hvað varðar ,,vangildisbætur og/eða skaðabætur og/eða miskabætur”. Hafi stefnda ekki verið heimilt að undirrita leigutilboð vegna húsnæðisins og þaðan af síður húsaleigusamninginn, nema að undangengnu skriflegu samþykki hafnarstjórnar vegna kvaða og opinberra fyrirmæla, sem stefndi hafi mátt vita um, sbr. 5. tl. 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Í fyrsta lagi hafi stefndi mátt vita, að í 2. tl. 3. gr. hafnarreglugerðar fyrir Reykjavíkurhöfn nr. 130/1986 segi, að hafnarstjórn hafi endanlegt ákvörðunarvald um rekstur hafnarinnar, svo sem ráðstöfun á aðstöðu, þar með talin leiga á húsnæði í eigu hafnarinnar og landi hennar. Þá segi þar, að hafnarstjórn veiti ekki leyfi til starfsemi, er hún telji torvelda eðlilega hafnarstarfsemi. Feli ákvæðið í sér, að lóðarleigutaki sæki um leyfi fyrir starfsemi fyrirfram, ef talið sé, að hún geti torveldað eðlilega hafnarstarfsemi. Hafi leigusamningurinn því verið ógildur frá upphafi. Stefnda hafi verið ljóst hvaða kvaðir og opinber fyrirmæli voru á húsnæðinu samkvæmt kaupsamningi um það, dagsettum 22. apríl 1998, og bréfi Reykjavíkurhafnar til stefnda, dagsettu 27. maí 1998, þar sem fallist sé á söluna, en bent á ákvæði um hafnsækna starfsemi varðandi endurnýjun lóðarsamnings. Þá komi þetta einnig fram í afsali til stefnda á eigninni, dagsettu 24. febrúar 1999. Þar sem stefndi hafi ekki óskað skriflega eftir undanþágu frá hafnsæknum ákvæðum fyrirfram, heldur eftir á, beri hann ábyrgð á því tjóni, sem stefnandi hafi orðið fyrir vegna leigusamningsins. Einnig byggir stefnandi á því, að þar sem húsaleigusamningurinn hafi verið til 5 ára og miklar breytingar fyrirhugaðar þar, hafi stefndi átt að leita umsagnar og leyfis hafnarstjórnar til framkvæmdanna og gerðar leigusamnings, sbr. minnisblað hafnarstjórans í Reykjavík frá 23. október 2000. Hafi stefndi því aldrei getað uppfyllt húsleigusamninginn samkvæmt efni hans.

Fallist dómurinn ekki á framangreindar röksemdir stefnanda byggir hann á því, að ákvæðið í gr. 13.5 sé vilhallt stefnda og þar með ósanngjarnt gagnvart stefnanda. Þá sé það óvenjulegt og víki ,,of mikið” frá þeirri meginreglu, sem mörkuð sé í 2. gr. húsaleigulaga. Þá hafi stefndi ábyrgst, að hann hefði heimild til að leigja húsnæði undir starfsemi stefnanda, sbr. 4. mgr. nefnds ákvæðis og að hann gæti aflað viðeigandi leyfis frá hafnarstjóra.

Verði ekki fallist á, að umrætt sérákvæði firri stefnda ábyrgð beri ,,að líta fram hjá því” með vísan til 11. gr. húsaleigulaga, enda sé það ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju. Eigi ákvæði 36. gr. samningalaga nr. 7/1936 einnig við í þessu tilliti, en einnig beri að hafa hliðsjón af 30., 31. og 33. gr. sömu laga. Verði að líta til aðstöðumunar aðila við samningsgerðina.

 Að lokum byggir stefnandi á því, að um verulega vanefnd stefnda sé að ræða samkvæmt framansögðu, sem leiði til þess, að stefnandi eigi rétt á að rifta leigusamningnum samkvæmt 5. tl. 60. gr. húsaleigulaga. Beri stefndi bótaábyrgð út af skerðingu á rétti leigjanda vegna kvaða, sem á eigninni hvíla og hann vissi eða mátti vita um við gerð leigusamnings og lét hjá líða að gera leigjanda viðvart um.

Stefnandi sundurliðar kröfur sínar sem hér segir:

1.                                                                                     Innréttingarbreytingar                                                    4.172.554 kr.

2.                                                                                     Greidd húsaleiga og bankaábyrgð                                                1.743.568 kr.

3.                                                                                     Lögmannskostnaður                                                          196.087 kr.

4.                                                                                     Miskabætur                                                                      3.000.000 kr.

                                                                                        Samtals                                                                                              9.112.209 kr.

Stefndi reisir sýknukröfu á því, að stefnanda hafi borið sem leigjanda, eins og ávallt, að útvega sér öll þau starfsleyfi, sem þurfti til rekstrar hans. Hafi verið vakin sérstök athygli á því í gr. 13.5 í leigusamningnum, að hann þyrfti að afla sér samþykkis hafnarstjórnar fyrir rekstrinum. Við skil á húsnæðinu hafi komið í ljós, að stefnandi hafi unnið þar veruleg spjöll með innréttingagleði sinni. Milliveggir hafi verið rifnir niður, gólfefni fjarlægt sem og rafkerfi að verulegu leyti, þannig að kveikja hafi þurft flest ljós í rafmagnstöflu.

Innréttingar í hinu leigða húsnæði hafi samkvæmt 5. gr. húsaleigusamningsins átt að verða eign leigusala að leigutíma loknum eða við brottfall leigusamningsins án tillits til þess af hvaða orsökum hann félli niður. Þá standi stefndi í þeirri trú, að það sé leigjanda að greiða húsaleigu og leigusala að taka við henni, en ekki öfugt. Jafnframt  virðist stefnandi enn skulda húsaleigu vegna aprílmánaðar 2001. Stefndi geti heldur ekki séð vegna hvers umkrafinn lögmannskostnaður sé. Að lokum eigi krafa stefnanda um miskabætur sér enga stoð í lögum.

III.

Við þingfestingu málsins var mætt af hálfu stefnda og greinargerð skilað. Eftir að dómari fékk málinu úthlutað í maí síðastliðnum var það tekið fyrir 27. sama mánaðar og frestað til málflutnings um frávísunarkröfu stefnda til 4. júní síðastliðins. Í því þinghaldi var málið tekið til úrskurðar um frávísunarkröfuna og bókað, að það yrði næst tekið fyrir í dóminum 25. sama mánaðar á nánar tilgreindum tíma. Er málið var þá tekið fyrir var ekki mætt af hálfu stefnda og engin forföll boðuð af hans hálfu. Var stefnanda þá gefinn kostur á að koma að sókn, sem hann gerði í þinghaldi 1. júlí síðastliðinn, og var málið dómtekið við svo búið. Verður málið því dæmt eftir framkomnum kröfum, gögnum og sókn stefnanda með tilliti til þess, sem komið hefur fram af hálfu stefnda, sbr. 3. mgr. 96. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Í stefnu segir, að Guðmundur Rafn Geirdal geri kunnugt, að hann þurfi fyrir hönd einkafirmans Nuddskóla Guðmundar að höfða málið á hendur stefnda, en jafnframt segir, að stefnandi, Guðmundur Rafn Geirdal, f.h. einkafirmans Nuddskóla Guðmundar, sæki mál sitt sjálfur, sbr. 16. og 17. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Samkvæmt dómi Hæstaréttar frá 23. maí 1996 í máli nr. 48/1995, sem er að finna í dómabindi réttarins það ár á bls. 1812, skortir einkafirma hæfi til að eiga aðild að dómsmáli, sbr. 1. mgr 16. gr. laga nr. 91/1991. Enda þótt sóknaraðild sé samkvæmt framansögðu eigi svo skýr sem skyldi þykir mega ráða af stefnunni, að Guðmundur Rafn Geirdal, sem er ólöglærður og fer sjálfur með mál þetta, reki það persónulega á hendur stefnda vegna tiltekinna lögskipta milli stefnda og Nuddskóla Guðmundar, sem er í eigu Guðmundar Rafns. Telst Guðmundur Rafn Geirdal því réttur sóknaraðili málsins. 

Enda þótt stefnan sé alltof löng, samhengi málsástæðna og lagaraka sé þar á stundum nokkuð óljóst og talsvert sé þar um endurtekningar að ræða, telur dómurinn liggja nægilega ljóst fyrir hver sé kjarni málsástæðna og lagaraka stefnanda í máli þessu. Þá hefur stefnandi lagt fram nánar tiltekin gögn til stuðnings kröfum sínum vegna fjártjóns.

Með vísan til framanritaðs eru að mati dómsins ekki næg efni til að vísa málinu sjálfkrafa frá í heild sökum skorts á aðildarhæfi eða vegna vanreifunar.

Svo sem áður greinir kemur fram í gr. 13.5 í húsaleigusamningi aðila, að leigjanda sé kunnugt um, að samþykki hafnarstjórnar liggi ekki fyrir vegna þeirrar starfsemi, sem leigjandi hugðist reka í hinu leigða húsnæði. Kemur fram í bréfi leigumiðlunar þeirrar, er annaðist samningsgerð milli aðila, dagsettu 20. febrúar 2001, að stefnanda hafi verið boðið upp á að fresta undirskrift þar til samþykki hafnarstjórnar fengist. Til þess hafi stefnandi hins vegar ekki haft biðlund, þar sem þá var verið að bera hann út úr öðru húsnæði að undangengnum dómi. Enn fremur hafi stefnanda verið gert ljóst, að samþykki hafnarstjórnar þyrfti, þar sem það sé þinglýst kvöð á eigninni. Þá kemur fram í bréfi Þormóðs Sveinssonar arkitekts, dagsettu sama dag, að stefnanda hafi verið ljóst, að hann þyrfti byggingarleyfi til framkvæmdanna. Honum hafi hins vegar verið mjög ,,brátt í brók” og viljað hefja framkvæmdir sem fyrst. Hafi arkitektinn þá gert honum grein fyrir, að framkvæmdir væru óheimilar þar til fyrir lægi byggingarleyfi, það er að segja samþykktar teikningar af fyrirhuguðum framkvæmdum. Þá hafi stefnanda jafnframt verið gerð grein fyrir, að ,,hver sú fjöl sem hann festi upp að Hólmaslóð 4 áður en byggingarleyfi væri til staðar væri á hans ábyrgð”.

Samkvæmt því, sem rakið hefur verið, var stefnandi grandsamur um áðurnefnda kvöð á hinu leigða atvinnuhúsnæði með því að skýrt ákvæði var um hana í leigusamningi aðila. Mátti hann því vita, að hann gat engan veginn verið öruggur með, að sú starfsemi, sem hann hugðist reka í húsnæðinu, yrði leyfð, fyrr en kvöðinni hefði verið verið aflétt. Þá mátti stefnanda jafnframt vera fyllilega ljóst samkvæmt framansögðu, að hann gat ekki hafið framkvæmdir við breytingar á húsnæðinu fyrr en fyrir lægi samþykki viðkomandi byggingaryfirvalda. Engu að síður hóf stefnandi að innrétta húsnæðið og sótti ekki um byggingarleyfi fyrr en þeim framkvæmdum var um það bil að ljúka. Barst byggingaryfirvöldum ekki fyrirspurn það fyrr en 20. ágúst 2000, svo sem áður greinir. Af því tilefni gerði hafnarstjórinn í Reykjavík þá athugasemd 28. sama mánaðar að sækja þyrfti sérstaklega um leyfi til breytinganna til hafnarstjórnar vegna ákvæða um hafnsækna starfsemi. Neitaði hafnarstjórn að veita leyfi til innréttinganna 20. september 2000. Í ljósi afstöðu hafnarstjórnar hafnaði byggingarfulltrúinn í Reykjavík beiðni þar um. Engu að síður fékk stefnandi bráðabirgðaleyfi borgaryfirvalda til að vera í húsnæðinu til 1. júní 2001.

Stefnanda bar sem leigutaka að afla byggingarleyfis fyrir umræddum breytingum á húsnæðinu áður en hann réðst í þær. Hefði hann gert gangskör að því þegar í stað, hefði væntanlega komið í ljós, eins og mál skipuðust samkvæmt framansögðu, að stefnandi gat ekki fengið leyfi byggingaryfirvalda til framkvæmdanna, þar sem það var háð því, að hafnaryfirvöld veittu undanþágu frá þeirri kvöð samkvæmt lóðarleigusamningi, að þar færi einungis fram hafnsækin starfsemi. Með því að sú undanþága fékkst ekki samþykkt var sjálfgefið, að byggingarleyfið yrði ekki veitt. Voru ofangreindar breytingar stefnanda á húsnæðinu, án þess að byggingarleyfis hefði verið aflað, því á áhættu og ábyrgð stefnanda. Þá er skýrlega kveðið á um það í 5. gr. leigusamningsins, að allir veggir og fastar innréttingar, sem leigjandi kunni að setja upp, verði eign leigusala, án sérstakrar greiðslu við brottfall leigusamnings, án tillits til af hvaða orsökum leigusamningurinn fellur niður.

Ekki verður fallist á með stefnanda, að ákvæðið í gr. 13.5 í húsaleigusamningnum sé vilhallt stefnda og þar með ósanngjarnt gagnvart stefnanda eða að það sé óvenjulegt og víki ,,of mikið” frá þeirri meginreglu, sem mörkuð sé í 2. gr. húsaleigulaga, eða það sé ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju að bera það fyrir sig, sbr. 11. gr. sömu laga, sbr. ákvæði 36. gr. samningalaga nr. 7/1936. Þá eiga ákvæði 30. gr., 31. gr. og 33. gr. sömu laga engan veginn við í máli þessu. Einnig er ósannað af hálfu stefnanda, að stefndi hafi ábyrgst, að hann myndi afla viðeigandi leyfis frá hafnarstjórn Reykjavíkurhafnar. Var því ekki um vanefnd að ræða af hálfu stefnda að ræða, að svo var eigi gert af hans hálfu.

Stefnanda bar samkvæmt skýlausu ákvæði 4. gr. húsaleigusamningsins að greiða umsamda leigu þann tíma, sem hann var í húsnæðinu. Á hann því ekki rétt á endurgreiðslu hennar. Þá á stefnandi heldur ekki rétt á endurgreiðslu bankaábyrgðar eftir ákvæði 12. gr. leigusamningsins, þar sem stefnda er þar meðal annars heimilað að ganga að henni og gera upp húsaleiguskuld stefnanda við stefnda.

Samkvæmt framansögðu ber að sýkna stefnda af kröfum stefnanda vegna innréttingarkostnaðar, húsaleigu og bankaábyrgðar. Af þeirri niðurstöðu leiðir jafnframt, að sýkna ber stefnda af kröfu stefnanda út af lögmannskostnaði með því að þar er um afleitt tjón að ræða. Að lokum brestur lagaskilyrði til að dæma stefnanda miskabætur vegna lögskipta aðila. Er stefndi því sýkn af öllum kröfum stefnanda í máli þessu, en rétt þykir eftir atvikum, að málskostnaður falli niður.

Dóminn kvað upp Helgi I. Jónsson héraðsdómari.

Dómsorð:

Stefndi, Leiguval sf., er sýkn af kröfum stefnanda, Guðmundar Rafns Geirdal, í máli þessu.

Málskostnaður fellur niður.