Fimmtudaginn 6. maí 2010.
Nr. 528/2009.	Óskar Ásgeirsson (Sigmundur Hannesson hrl.) gegn Helgu Bjarnadóttur (Guðni Á. Haraldsson hrl.)

Fasteignakaup. Galli. Skaðabætur. Skuldajöfnuður. Matsgerð. Aðfinnslur.

H keypti íbúð af Ó á neðri hæð húss í Reykjavík með kaupsamningi í janúar 2006. Hún gerði „athugasemdir vegna hinnar seldu eignar“ og hélt eftir eftirstöðvum kaupverðs fasteignarinnar, samtals að fjárhæð 2.000.000. Ó höfðaði í kjölfarið mál til heimtu eftirstöðvanna, en H aflaði matsgerðar um ætlaða galla á eigninni og tjón sem af þeim leiddi. Í Hæstarétti var fallist á með H að hún hefði, á grundvelli 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002, átt  skaðabótakröfu á hendur Ó, að fjárhæð 2.368.754 krónur og að henni hefði verið heimilt að skuldajafna við kröfu Ó um eftirstöðvar kaupverðsins. Þar sem gagnkrafa H var hærri en sú fjárhæð sem hún hélt eftir var H sýknuð af kröfu Ó í málinu.

                                                        

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Jón Steinar Gunnlaugsson og Hjördís Hákonardóttir og Viðar Már Matthíasson settur hæstaréttardómari. 

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 14. september 2009. Hann krefst þess að stefnda  verði dæmd til að greiða sér 2.000.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 10.500.000 krónum frá 15. apríl 2006 til 10. maí sama ár, en af 2.000.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti en til vara að málskostnaður verði látinn niður falla.

Stefnda krefst aðallega staðfestingar hins áfrýjaða dóms en til vara að krafa áfrýjanda verði lækkuð. Þá krefst hún málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Stefnda keypti af áfrýjanda íbúð á efri hæð hússins nr. 31 við Safamýri í Reykjavík ásamt því sem henni fylgdi með kaupsamningi 24. janúar 2006. Í kauptilboði stefndu 10. janúar 2006, sem aðaláfrýjandi samþykkti 11. sama mánaðar, var tekið fram að kaupandi og seljandi hefðu kynnt sér söluyfirlit fasteignasölunnar sem annaðist kaupin og skoðaðist það sem hluti tilboðsins. Í söluyfirlitinu sagði meðal annars svo: „Valhöll fasteignasala kynnir stórglæsilega um 137 fm efri sérhæð á glæsilegum stað innst í lokuðum botnlanga. Íbúðinni  fylgir nýr ca. 25 fm bílskúr eða alls um 162 fm. Húsið er allt nýstandsett að utan og málað, tröppur nýstandsettar og ný handrið. Lóðin öll nýstandsett og tyrfð sem og stéttar og bílastæði allt nýhellulagt. Að innan er íbúðin öll nýstandsett. Rafmagn og rafmagnslagnir og ofnar og ofnalagnir. Allar innréttingar og hurðir eru nýjar og mjög glæsilegar úr eik. Gólfefni eru ný og eru það eikarparket. Kókosteppi á stigagangi. Öll tæki eru ný í eldhúsi sem og á baði. Allar innréttingar og skápar eru frá Innex.“ Síðar í söluyfirlitinu sagði: „Baðherbergið er sérlega glæsilegt og flísalagt með baðkari og vönduðum sturtuklefa með vandaðri hurð. Vönduð innrétting er á baði. Gluggi er á baði. Nýr dúkur er á eldhúsi og þvottahúsi en parket á öðrum gólfum. Stofurnar eru stórar og sérlega glæsilegar og gefa mikla möguleika. Útgengt er á stórar suðvestursvalir úr stofu. Sett var epoxyefni á gólf svalanna. Þetta er glæsileg eign sem hefur verið algjörlega endurnýjuð að utan sem innan. Allar raf og ofnalagnir eru inni í veggjum. Allt gler í toppstandi og var skipt um glugga þar sem að það þurfti. Bílskúrinn sem er 25,5 fm var byggður 2004 er fullbúinn með vandaðri hurð.“

Óumdeilt er í málinu að stefnda tók við eigninni á kaupsamningsdegi 24. janúar 2006. Fram kom við skýrslugjöf fyrir dómi að áfrýjandi hefði þá ekki verið búinn að gera þær endurbætur á íbúðinni sem til hefði staðið. Verða þessi lögskipti aðila skýrð á þann hátt að áfrýjandi hafi gefið sérstakt loforð um að hann myndi ljúka frágangi eignarinnar þannig að hún samsvaraði þeirri lýsingu sem var að finna í söluyfirlitinu. Með vísan til þess og 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup verður ekki talið að áfrýjandi geti borið fyrir sig gallaþröskuld 18. gr. sömu laga. Af þessu leiðir einnig að áfrýjandi getur ekki byggt rétt á því að stefnda hafi vanrækt aðgæsluskyldu sína að því er snertir þau atriði sem lýst var í söluyfirliti en ekki hafði verið lokið við þegar kaupin voru gerð. 

II

Stefnda hefur haldið því fram að kaup hennar teljist neytendakaup samkvæmt 6. gr. laga nr. 40/2002. Ekki verður séð að sala eignarinnar hafi verið liður í atvinnustarfsemi áfrýjanda í skilningi þessa lagaákvæðis. Verður því ekki fallist á sjónarmið stefndu að því er þetta varðar.

Áfrýjandi hefur ekki andmælt því að stefnda hafi gert „athugasemdir vegna hinnar seldu eignar“ en segir að þær hafi ekki stuðst við haldbær gögn. Stefnda átti samkvæmt kaupsamningi að greiða 10.500.000 krónur 15. apríl 2006. Liggur fyrir að hún innti þá greiðslu ekki af hendi þann dag, en greiddi 8.500.000 krónur 10. maí 2006. Hélt hún þá eftir mismuninum 2.000.000 krónum vegna ætlaðrar gagnkröfu sinnar á hendur áfrýjanda. Hún aflaði svo í félagi við kaupendur neðri hæðar hússins, sem keyptu um sama leyti og hún, matsgerðar um ætlaða galla á eigninni og tjón sitt sem af þeim leiddi. Er matsgerð Freys Jóhannessonar og Auðuns Elísonar dagsett 30. nóvember 2007, og er á henni byggt í hinum áfrýjaða dómi. Þó að ekki sé þar fjallað um hvern einstakan þeirra liða sem metnir voru, eins og rétt hefði verið, verður fyrir Hæstarétti að líta svo á að héraðsdómur, sem skipaður var tveimur sérfróðum meðdómendum, hafi fallist á niðurstöður matsmanna um galla á fasteigninni í þeim atriðum sem matsgerðin greinir. Verður því talið unnt að leggja dóm á málið þrátt fyrir nefndan annmarka á héraðsdóminum.

III

Áfrýjandi hefur meðal annars haldið því fram að stefnda hafi hindrað hann í að komast að fasteigninni til að gera úrbætur á þeim atriðum sem stefnda kvartaði yfir. Þessu hefur stefnda mótmælt. Áfrýjandi hefur ekki fært fram í málinu sönnur á staðhæfingar sínar um þetta og benda gögn málsins raunar til þess að þær fái ekki staðist. Er því vörnum hans sem að þessu lúta hafnað. Þá hefur áfrýjandi ekki stutt það neinum haldbærum rökum að stefnda hefði getað takmarkað tjón sitt þannig að áhrif hefði á bótakröfu hennar.

Í hinum áfrýjaða dómi eru gagnkröfur stefndu samkvæmt matsgerðinni lækkaðar vegna réttar hennar til endurgreiðslu á 60% greidds virðisaukaskatts af vinnu á byggingarstað. Stefnda hefur við flutning málsins fyrir Hæstarétti mótmælt þessu á þeim grundvelli að áfrýjandi hafi ekki andmælt kröfu hennar að þessu leyti. Í forsendum dóms Hæstaréttar 5. mars 2009 í máli nr. 381/2008 er getið um þessa málsástæðu sem þá þótti nægilega sýnt að áfrýjandi hefði haft uppi. Verður því ekki fallist á málflutning stefndu að því er þetta varðar.

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið verður staðfest sú niðurstaða hins áfrýjaða dóms að stefnda hafi átt skaðabótakröfu, sbr. 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 á hendur áfrýjanda sem hún hafi mátt skuldajafna við kröfu hans um eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar. Nemur krafan 2.368.754 krónum svo sem niðurstaða hins áfrýjaða dóms kveður á um. Þessi gagnkrafa stefndu er hærri en sú fjárhæð sem hún hélt eftir samkvæmt því sem að framan var lýst. Gildir það einnig þó að við sé bætt dráttarvöxtum af þeirri fjárhæð sem hún hélt eftir umfram gagnkröfu sína tímabilið 15. apríl til 10. maí 2006. Að þessari niðurstöðu fenginni þarf ekki að taka afstöðu til þess hluta gagnkröfu stefndu sem varðar bætur fyrir óbeint tjón.

IV

Af öllu framangreindu leiðir að stefnda mátti með vísan til 44. gr. laga nr. 40/2002  stöðva greiðslu til áfrýjanda á eftirstöðvum kaupverðs fasteignarinnar. Svo sem að framan var lýst náði fjárhæð þess sem hún hélt eftir ekki fjárhæð gagnkröfu hennar sem viðurkennd er með þessum dómi. Leiðir þetta til þess að hinn áfrýjaði dómur verður staðfestur um sýknu stefndu af kröfu áfrýjanda sem og um málskostnað.

Áfrýjandi verður dæmdur til að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Með dómi Hæstaréttar 5. mars 2009 í máli nr. 381/2008 var dómur héraðsdóms 17. apríl 2008 í máli þessu ómerktur og málinu vísað heim til löglegrar meðferðar. Í forsendum hæstaréttardómsins voru tíunduð fjölmörg atriði sem farið höfðu úrskeiðis við fyrri meðferð málsins og leiddu til ómerkingar dómsins. Í hinum áfrýjaða dómi skortir nokkuð á að bætt hafi verið úr því öllu. Þetta leiðir þó að mati Hæstaréttar ekki til þess að ómerkja beri dóminn en er engu að síður aðfinnsluvert.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Óskar Ásgeirsson, greiði stefndu, Helgu Bjarnadóttur, 400.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti. 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 16. júní 2009.

Mál þetta, sem dómtekið var 28. mars 2008, er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Óskari Ásgeirssyni, kt. 120941-4299, Rauðagerði 8, Reykjavík, á hendur Helgu Bjarnadóttur, kt. 071259-4989, Safamýri 31, Reykjavík, með stefnu er birt var 22. júní 2007.

Dómkröfur stefnanda eru að stefnda verði dæmd til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 2.000.000 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 10.500.000 kr. frá 15. apríl 2006 til 10. maí 2006, en þá af 2.000.000 kr. frá 10. maí 2006 til greiðsludags.  Þá er krafist vaxtavaxta skv. 12. gr. s.l. er leggist við höfuðstól á 12 mánaða fresti, í fyrsta sinn 15. apríl 2007, en síðan árlega þann dag.  Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt mati dómsins.

Dómkröfur stefndu eru aðallega að hún verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda.  Til vara að kröfur stefnanda verði stórlega lækkaðar.  Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefnanda samkvæmt framlögðu málskostnaðaryfirliti.

Dómur var kveðinn upp í héraði hinn 17. apríl 2008, en með dómi Hæstaréttar Íslands, hinn 5. mars 2009, var héraðsdómur ómerktur og málinu vísað heim í hérað til löglegrar meðferðar.  Málið var endurflutt og dómtekið að nýju hinn 19. maí 2009.

Stutt yfirlit að baki málinu og ágreiningsefnið í því:  Stefnandi höfðaði þetta mál til heimtu eftirstöðva kaupverðs íbúðar á efri hæð ásamt bílskúr og hlutdeild í sameign í húsinu nr. 31 við Safamýri í Reykjavík, en stefnda hafði keypt fasteignina af honum með kaupsamningi hinn 24. janúar 2006 fyrir 40.000.000 krónur, sem greiðast skyldu með nánar umsömdum hætti, meðal annars skyldi greiða 10.500.000 krónur hinn 15. apríl 2006.  Á söluyfirliti sem notað var til kynningar á fasteigninni kemur meðal annars fram að húsið sé allt nýstandsett að utan og málað; íbúðin að innan öll nýstandsett, þar með talið rafmagn og rafmagnslagnir; ofnar og ofnalagnir, allar innréttingar og hurðir, gólfefni og öll tæki í eldhúsi og baði væru ný.  Samkvæmt kaupsamningi skyldi fasteignin afhent við undirritun hans.  Fljótlega eftir afhendingu kveður stefnda ýmsa galla á fasteigninni hafa komið í ljós og hafi hún sagt stefnanda frá því og átalið það.  Hún hafi haldið eftir 2.000.000 krónum af 10.500.000 krónum sem hún átti að greiða samkvæmt kaupsamningi hinn 15. apríl 2006.

Á dómþingi, hinn 3. desember 2007, lagði stefnda fram matsgerð tveggja dómkvaddra matsmanna, dags. 30. nóvember sama ár.  Matsgerðin tekur til fjölmargra atriða, sem óskað hafði verið mats á vegna þess að um ætlaða galla væri að ræða og tekin er afstaða til þess hvað kosta myndi að bæta úr þeim.  Bæði er fjallað um ætlaða galla á séreign og sameign hússins.  Skipta matsliðir tugum og varða ýmis tilvik þar sem frágangi er ekki talið lokið eða verkinu sé ábótavant.  Veigamesti matsliður snertir ýmsa vankanta á bílskúr.  Miðað við verðlag í apríl 2006 telja matsmenn að kostnaður við úrbætur á göllum nema 2.188.598 krónum með virðisaukaskatti en 1.757.882 krónum án virðisaukaskatts.

Við upphaf aðalmeðferðar málsins, hinn 28. mars 2008, lagði stefnda fram yfirlit um einstaka liði kröfu sinnar.  Þar telur hún gagnkröfu sína nema 2.524.043 krónum, sem hún reisir á umræddri matsgerð, en auk þess eigi hún kröfu til skaðabóta fyrir óbeint tjón samkvæmt b. lið 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002 vegna afnotamissis af bílskúr í 17 mánuði að fjárhæð 595.000 krónur.  Samtals eigi hún gagnkröfu að fjárhæð 3.119.043 krónur.

Helstu málsástæður stefnanda og réttarheimildir er hann byggir á:  Stefnandi byggir á því að stefnda skuldi honum 2.000.000 króna samkvæmt kaupsamningi aðila.  Stefnda hafi komið fram með athugasemdir vegna kaupana sem stefnanda hefði ekki gefist kostur á að líta á og eftir atvikum að lagfæra.  Stefnandi vísar til ákvæða 49. og 50. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 máli sínu til stuðnings.

Helstu málsástæður stefndu og réttarheimildir er hún byggir á:  Stefnda vísar til þess að hún hafi keypt af stefnanda endurnýjaða íbúð og bílskúr.  Stefnandi hafi ábyrgst að íbúðin væri sem ný.  Fasteignin standist ekki kröfur sem gera megi til hennar miðað við 18. gr. laga nr. 40/2002 og sé gölluð í skilningi 27. gr. sömu laga.  Þá er á því byggt að um neytendakaup sé að ræða, sbr. 19. gr. laga nr. 40/2002 og hafi því fasteignin, eftir endurbyggingu, átt að uppfylla allar þær kröfur sem gerðar hafi verið í lögum, stjórnvaldsreglum eða fyrirmælum reistum á þeim.  Stefnda byggir á því að eiga rétt á skaðabótum eða afslætti samkvæmt tilgreindum ákvæðum og krefst jafnframt sýknu af kröfu stefnanda um dráttarvexti þar sem hún hafi haft heimild samkvæmt 44. gr. laga nr. 40/2002 til þess að neyta stöðvunarréttar og þurfi þess vegna ekki að greiða dráttarvexti, sbr. 7. gr. laga nr. 38/2001.

Niðurstaða:  Vitnið, Guðni Þór Sigurjónsson, bar fyrir rétti að honum hefði skilist að Sævar Þór og Óskar, faðir Sævars, hefðu keypt húsið að Safamýri 31 til að gera upp og selja, húsið hafi verið komið í sölu áður en endurnýjun var lokið.

Sævar Þór Óskarsson bar fyrir rétti að hann hafi verið í forsvari fyrir föður sinn gagnvart kaupendum eignarinnar að Safamýri 31.  Hann kvaðst ekki hafa haft mikil samskipti við fólkið á „miðhæðinni“ [Ólaf Inga og Margréti], Helga [Bjarnadóttir á efri hæðinni] hafi aðallega séð um „okkar samskipti“, en þau hefðu verið mjög snubbótt og leiðinleg.  Þegar þau komu inn hafi þau ekki verið búin að fá lyklana afhenta frá „okkur“, en fengið lyklana afhenta frá fasteignasölunni, þannig að ekki hafi gefist tími eða næði til að klára þessi mál.  Svo hafi Helga í eitt skipti hringt í hann og verið ansi æst og sagt: „Þið karlar eru allir eins og það er aldrei hægt að stóla á ykkur.“  Kvaðst hann þá hafa farið „niður eftir“ og farið að tala við hana og reynt að segja henni að þeir væru ekki allir eins.  Þá hafi hún verið búin að ráða smiðinn og búin að rífa upp gólflistana og málningin verið farin veg allrar veraldar með því að rífa upp listana.  Eftir það hafi hann aldrei fengið að fara þarna inn.  Þá hafi það verið búið.  Sævar Þór sagði að stærstu mistökin hefðu verið að lesa ekki lýsinguna hjá fasteignasölunni áður en eignirnar voru afhentar, en þar hafi verið lofað umfram það sem til stóð, sbr. þessir ofnar sem skildir voru eftir.  Allt hafi þó verið gert með bestu vitund og það hafi allt verið gert í þeim tilgangi að þetta væri glæsileg eign „sem að sýni það að það voru yfir 1000 manns sem komu og skoðuðu eignina“, tilboði hafi síðan verið tekið frá þessu fólki.  Þá hafi strax orðið ósamkomulag sem ekki var hægt að leysa, aðilar hafi ekki náð saman.  Sævar Þór sagði að þeim hefði verið meinaður aðgangur að bílskúrnum til að ljúka við hann og einnig að skipta um svalahurð, en hún væri til.  Allir gluggar sem hafi verið sett út á vegna skorts á þéttiköntum, en um ný lausafög hafi verið að ræða, sem átti bara eftir að setja þéttikant í.  Varðandi bílskúrinn hafi ekki verið komin skipting á hann og strax hefði komið upp leiðindi þannig að hann hrökklaðist í burtu.

Í söluyfirliti fasteignasölunnar Valhallar, er hafði milligöngu um sölu stefnanda og kaup stefndu á umræddri fasteign að Safamýri 31, segir m.a. að eignin hafi algjörlega verið endurnýjuð að utan sem innan og bílskúrinn sé fullbúinn með vandaðri hurð.  Þá segir í kauptilboði um eignina frá 10. janúar 2006 m.a.: „Aðilar (kaupandi og seljandi) hafa kynnt sér söluyfirlit Valhallar dags. í dag og skoðast það sem hluti af kauptilboði þessu.  Seljandi klárar bílskúr.“  Með kaupsamningi 24. janúar 2006 seldi stefnandi stefndu eignina.

Af hálfu stefndu segir að eftir að eignin var afhent henni 24. janúar 2006 hafi fljótlega komið í ljós ýmsir ágallar á íbúðinni og hafi stefnanda verið sagt frá því.  Stefnda hafi fengið þau svör að hún gæti látið laga suma hluti og kostnaður þess vegna yrði síðan endurgreiddur henni.  Þá hafi stefnandi lofað að koma og lagfæra aðra þætti en ekki staðið við það.

Héraðsdómi barst matsbeiðni frá stefndu, hinn 26. september 2007, þar sem þess var farið á leit að dómkvaddir yrðu matsmenn til þess að meta og virða galla, frágang og ólokna verkþætti við íbúðir og bílskúra í húsinu nr. 31 við Safamýri í Reykjavík.  Á dómþingi hinn 26. október 2007 voru dómkvaddir matsmenn.  Matsgerðin er dagsett 30. nóvember 2007 og liggur fyrir í málinu.

Af hálfu stefndu var óskað eftir að matsmenn áætluðu kostnað, er fram kemur í matsgerðinni á verðlagi í apríl 2006.  Var orðið við því.  Viðbót matsgerðar er dagsett 8. janúar 2008 og var hún lögð fram á dómþingi hinn 9. janúar 2008.

Umsamið kaupverð var 40.000.000 króna samkvæmt kaupsamningi aðila, dagsettum 24. janúar 2006.  Að mati dómkvaddra matsmanna var áætlaður kostnaður við að bæta úr göllum á frágangi og óloknum verkþáttum við eignarhluta af fasteigninni, sem stefnendur keyptu af stefnda hinn 24. janúar 2006 á verðlagi í apríl 2006, að fjárhæð 2.188.598 krónur með virðisaukaskatti, en 1.757.882 krónur án virðisaukaskatts.  Óumdeilt er að stefndu greiddu ekki hluta kaupverðsins að fjárhæð 2.000.000 krónur.

Í dómi Hæstaréttar nr. 381/2008 í máli Óskars Ásgeirssonar gegn Helgu Bjarnadóttur og gagnsök segir á blaðsíðu 3 m.a.: „Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti kvaðst aðaláfrýjandi hafa í málflutningi í héraði haft uppi efnisvarnir gegn kröfuliðum í matsgerðinni.  Einkum hefði verið byggt á reglu 2. málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 um gallaþröskuld, á því sem hann nefndi skoðunarskyldu kaupanda, rétt seljanda til úrbóta á galla, tilkynningarskyldu kaupanda vegna galla og tómlæti vegna vanrækslu á henni svo og um skyldu kaupanda til að takmarka tjón og um lækkun skaðabóta.  Engin grein er í héraðsdómi gerð fyrir þessum andmælum aðaláfrýjanda.“

Í tilefni af þessari staðhæfingu aðaláfrýjanda er rétt að benda á að við þingfestingu málsins var af hálfu stefnanda aðeins lagt fram ásamt stefnu, skrá yfir framlögð skjöl og kaupsamningur aðila.  Önnur en þessi þrjú skjöl voru ekki lögð fram í málinu af hálfu stefnanda fyrir utan þau gögn, sem lögð voru fram af honum á dómþingi 19. maí 2009 er aðalmeðferð fór aftur fram vegna heimvísunar málsins frá Hæstarétti.

Einu skriflegu athugasemdir stefnanda á umræddum ætluðum vanefndum hans komu fram í stefnu þar sem segir: „Lögmaður stefndu kom fram með athugasemdir vegna hinnar seldu eignar án haldbærra gagna, sem stefnanda gafst ekki kostur á að líta á og eftir atvikum lagfæra.“

Á dómþingi, hinn 3. desember 2007, lagði stefnda fram matsgerð, sem liggur fyrir í málinu sem dskj. nr. 12.  Lögmaður stefnanda óskaði eftir fresti til að kynna sér framlagða matsgerð.  Var málinu þá frestað til 9. janúar 2008.  Á dómþingi þann dag lögðu stefndu fram viðbót við matsgerðina sem dskj. nr. 13.  Lögmaður stefnanda óskaði þá eftir frekari fresti til gagnaöflunar og var þá málinu þá frestað með samþykki lögmanns stefndu til 23. sama mánaðar.  Á dómþingi þann dag var ekkert lagt fram og lýstu lögmenn öflun sýnilegra sönnunargagna lokið.  Var þá aðalmeðferð málsins ákveðinn hinn 28. mars 2008.  Dómur var síðan kveðinn upp hinn 17. apríl 2008.

Þá er rétt að benda á að stefnandi hafði færi á að koma að sjónarmiðum sínum og athugasemdum á matsfundum.  Einnig átti hann þess kost að hafi uppi athugasemdir gegn kröfuliðum í matsgerðinni á dómþingi, hinn 9. og 23. janúar 2008, eftir að matsgerðin var lögð fram í héraðsdómi.  Hvorugt gerði hann.  Þá var ekki krafist yfirmats, þar sem tekin hefðu verið til endurmats þau atriði sem áður höfðu verið metin, áður en aðalmeðferð málsins fór í fyrra skiptið fram.  Dómkvaddir matsmenn komu fyrir rétt við aðalmeðferð málsins og svöruðu þeim spurningum sem þar voru lagðar fyrir þá.  Matsgerðin er vönduð og ítarleg að áliti dómsins, sem skipaður var sérfróðum meðdómsmönnum.

Í matsgerð er greint frá því m.a. að kostnaðarmat miðist við verðlag í nóvember 2007 með virðisaukaskatti á efni og vinnu.  Um kostnaðarsundurliðun segir í viðbót við matsgerð að kostnaðarsundurliðun og kostnaðarmat sé þar miðuð við verðlag í apríl 2006 að beiðni matsbeiðanda.  Afstaða dómsins er að matsupphæðir á vinnuliði á eignarhluta stefndu í Safamýri 31 séu án virðisauka á verðlagi í nóvember 2007 með eftirfarandi hætti: Vinna 1.195.820 kr. 24,5% vaskur 292.976 kr. 60% af vaski 175.786 kr.  Á verðlagi í apríl 2006: Vinna 1.056.378 kr. 24,5% vaskur 258.815 kr. 60% af vaski 155.289 kr.

Við upphaf aðalmeðferðar málsins, hinn 28. mars 2008, var af hálfu stefndu lagt fram yfirlit um kröfu.  Þar er greint frá því að krafa hennar samkvæmt mati dómkvaddra matsmanna sé sundurliðað í tilgreindum tólf liðum, samtals að fjárhæð 2.524.043 krónur.  Þá segir að stefnda krefjist bót fyrir óbeint tjón í skilningi b. liðs [2]. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002 vegna þess að hún hafi ekki getað notað bílskúrinn sem skyldi.  Hún krefjist bóta að álitum fyrir óbeint tjón að fjárhæð 35.000 krónur á mánuði í sautján mánuði frá afhendingardegi til þingfestingardags, eða samtals 595.000 krónur.

Í 28. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 er að finna reglur um gagnkröfur og gagnsakir. Í 3. mgr. greinarinnar segir að gagnkröfu megi hafa uppi eftir þann tíma sem segir í 1. mgr. [gagnkrafan skal þá höfð uppi í greinargerð] og 2. mgr. [fyrir aðalmeðferð og það verði ekki metið varnaraðila til vanrækslu að hafa ekki gert gagnkröfu sína í tæka tíð].  Telja verður vanrækslu af stefndu að hafa ekki fyrr en við upphaf aðalmeðferðar málsins, hinn 28. mars 2008, krafist bóta fyrir óbeint tjón.  Þessi liður í kröfu stefnda er því of seint fram kominn.

Stefnandi vissi eða mátti vita við samningsgerð að kaupum stefndu á húsnæðinu að það var aðallega ætlað til persónulegra afnota hennar.  Hvort salan var liður í atvinnustarfsemi stefnanda er á hinn bóginn umdeilt.  Við flutning málsins 28. mars 2008 kvaðst hann ekki hafa atvinnu af því að selja hús.  Hann hafi keypt húsið til að eiga það en síðan hætt við það.  Guðni Þór Sigurjónsson, er vann við endurnýjun og endurbætur á húsinu að Safamýri 31 á þeim tíma er hér um ræðir, bar hins vegar fyrir rétti, að stefnandi og sonur stefnanda, Sævar Þór, hefðu keypt húsið í þeim tilgangi að laga það til og selja það.

Í kauptilboði aðila frá 13. janúar 2006 var eins og áður sagði tekið fram að aðilar (kaupandi og seljandi) hefðu kynnt sér söluyfirlit fasteignasölunnar Valhallar, dagsettri sama dag, og væri söluyfirlitið hluti af kauptilboðinu.  Lýsing eignarinnar í söluyfirlitinu er hins vegar ekki í samræmi við lýsingu dómkvaddra matsmanna á eigninni svo sem rakið hefur verið.  Verður því að álykta að lýsing söluyfirlitsins sé röng í skilningi 27. gr. laga um fasteignakaup.  Og þar sem stefnda mátti treysta því að lýsing söluyfirlitsins væri rétt, ber stefnandi hlutlæga ábyrgð á tjóni stefndu, sem rakið verður til þess að hún var röng, óháð því hvort hún vissi eða mátti vita að lýsingin var röng.  Skiptir þá ekki máli í hvaða mæli metnir ágallar kunna að rýra verðmæti eignarinnar, sbr. 18. gr. sömu laga.

Eins og greint var frá í stuttu yfirlit að baki málinu hér að framan héldu stefnda eftir 2.000.000 krónum af 10.500.000 krónum, sem hún átti að inna af hendi hinn 15. apríl 2006.  Samkvæmt yfirliti um gagnkröfu stefndu á hendur stefnanda, sbr. dskj. nr. 14, nemur gagnkrafan án óbeins tjóns í skilningi b. liðs 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002 samtals að fjárhæð 2.524.043 krónur.  En frá þeirri fjárhæð dragast 155.289 krónur vegna réttar á 60% endurgreiðslu af virðisaukaskatta af vinnu við endurbætur.  Mismunurinn er þá 2.368.754 krónur er verður að teljast sú fjárhæð sem að stefndu, vegna galla á fasteigninni, hafi haft heimild til að halda eftir og skuldajafna á móti kröfufjárhæð stefnanda.

Samkvæmt framangreindu verður stefnda sýknuð af kröfum stefnanda.

Stefnandi greiði stefndu málskostnað eins og í dómsorði greinir.

Páll Þorsteinsson héraðsdómari, Björn Björnsson húsasmíðameistari og Þorkell Jónsson byggingatæknifræðingur kveða upp dóminn.

DÓMSORÐ:

Stefnda, Helga Bjarnadóttir, er sýkn af kröfum stefnanda, Óskars Ásgeirssonar.

Stefnandi greiði stefndu 1.318.931 krónu í málskostnað.