Fimmtudaginn 16. október 2014.
Nr. 658/2014.	Íslandsbanki hf. (Hafsteinn Viðar Hafsteinsson hdl.) gegn dánarbúi Hrefnu Lárusdóttur (Bjarni Hólmar Einarsson hdl., skiptastjóri)

Kærumál. Þinglýsing. Umboð.

Í hf. kærði úrskurð héraðsdóms þar sem fallist var á kröfu dánarbús H um að fella ákvörðun sýslumanns úr gildi og lagt var fyrir hann að afmá úr þinglýsingabók tryggingarbréf á fasteign úr dánarbúi H. Tryggingarbréfið var undirritað af A um samþykki þinglýstra eigenda eftir umboði sem laut að lögskiptum vegna kaupa þeirra á fasteigninni. Talið var að samkvæmt 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 hafi sýslumanni borið að hafna þinglýsingu tryggingarbréfsins í öndverðu þar sem ljóst mátti vera af skýru orðalagi umboðsins að það gat ekki falið í sér þær ráðstafanir sem tryggingarbréfið bar með sér. Þá var talið ósannað að annað umboð hafi legið fyrir við þinglýsingu tryggingarbréfsins. Hinn kærði úrskurður var staðfestur með vísan til forsendna hans.

Dómur Hæstaréttar

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson og Benedikt Bogason og Guðrún Erlendsdóttir settur hæstaréttardómari.  

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 29. september 2014 sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 7. október sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 15. september 2014 þar sem lagt var fyrir sýslumanninn í Reykjavík að afmá úr þinglýsingabók tryggingarbréf, sem móttekið var til þinglýsingar 5. júlí 2007 og innfært í þinglýsingabók 6. sama mánaðar á fasteign varnaraðila Hvassaleiti 56-58 í Reykjavík. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og að staðfest verði ákvörðun sýslumanns 30. desember 2013 um að synja því að afmá bréfið úr þinglýsingabók. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Íslandsbanki hf., greiði varnaraðila, dánarbúi Hrefnu Lárusdóttur, 350.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 15. september 2014.

Mál þetta var þingfest 7. mars sl. og tekið til úrskurðar að loknum munnlegum málflutningi 29. ágúst sl. Sóknaraðili er dánarbú Hrefnu Lárusdóttur en varnaraðilar eru ABBK ehf., Íslandsbanki hf. og Arnar Hrafn Jóhannsson.

Sóknaraðili krefst þess að ákvörðun þinglýsingarstjóra við embætti Sýslumannsins í Reykjavík frá 30. desember 2013 verði felld úr gildi. Þá krefst hann þess að þinglýsingarstjóra verði gert að afmá úr þinglýsingabók tryggingarbréf sem móttekið var til þinglýsingar 5. júlí 2007 og fékk skráningarnúmerið 007789 og var innfært 6. júlí 2007 á fasteign sóknaraðila að Hvassaleiti 56-58, Reykjavík, með fastanúmer 203-2224. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Varnaraðilinn, Íslandsbanki hf., krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað og hin áðurnefnd ákvörðun þinglýsingarstjóra staðfest. Þá krefst hann málskostnaðar úr hendi sóknaraðila.

Varnaraðilarnir, ABBK ehf. og Arnar Hrafn Jóhannsson, hafa ekki látið málið til sín taka.

I

Málavextir

Hrefna Lárusdóttir lést 6. desember 2011 og sat í óskiptu búi eftir eiginmann sinn Ólaf Halldórsson sem lést á árinu 2010. Bú Hrefnu var tekið til opinberra skipta 20. september 2013. Eign dánarbúsins er fasteignin að Hvassaleiti 56 í Reykjavík, sem er með fastanúmerið 203-2224. Hrefna og Ólafur höfðu festu kaup á íbúðinni með kaupsamningi 16. mars 2007 fyrir 30.000.000 króna og var afsal gefið út fyrir eigninni 30. maí sama ár. Við kaupin nutu þau aðstoðar varnaraðilans Arnars Hrafns Jóhannssonar og höfðu hjónin undirritað umboð til hans 30. maí 2007 þar sem þau veittu honum fullt og ótakmarkað umboð til að undirrita fyrir þeirra hönd afsal og önnur skjöl vegna kaupa þeirra á áðurnefndri fasteign. Var um það kveðið í umboðinu að allt sem nefndur umboðsmaður gerði samkvæmt umboðinu væri jafn gilt og hefðu þau gert það sjálf. Umboðið var móttekið til þinglýsingar 18. júní 2007 og innfært í þinglýsingabækur degi síðar, samhliða þinglýsingu áðurnefnds afsals. Á fasteignina var þinglýst tryggingarbréfi 6. júlí 2007 til tryggingar á greiðslu félagsins Potomac ehf., nú ABBK ehf., sem er einn varnaraðila málsins, á skuld við BYR-sparisjóð að fjárhæð 63.100.000 japönsk jen með 1. veðrétt í fasteigninni að Hvassaleiti 56 í Reykjavík, fastanúmer 203-2224. Arnar Hrafn Jóhannsson ritaði undir tryggingarbréfið fyrir hönd þinglýstra eigenda, eftir umboði. Varnaraðilinn Íslandsbanki hf. er nú kröfuhafi vegna skuldar félagsins í kjölfar þess að varnaraðili yfirtók kröfur BYR-sparisjóðs.

Eftir andlát Hrefnu kröfðust erfingjar hennar þess að varnaraðilinn Íslandsbanki hf. aflýsti tryggingarbréfinu en því var hafnað af hálfu bankans. Dánarbú Hrefnu var, eins og áður sagði, tekið til opinberra skipta með úrskurði héraðsdóms 20. september 2013. Með bréfi skiptastjóra búsins til sýslumannsins í Reykjavík, sem þinglýsingarstjóra samkvæmt 1. gr. laga nr. 39/1978, 26. nóvember sama ár var þess krafist að tryggingarbréfið yrði afmáð af eigninni þar sem það væri óviðkomandi þinglýstum eigendum fasteignarinnar, þau hefðu aldrei samþykkt veðsetningu hennar og engu umboði hafi verið þinglýst við veðsetninguna. Þinglýsingarstjóri gaf aðilum máls kost á að tjá sig um kröfuna áður en hann tók ákvörðun í málinu. Varnaraðilinn, Íslandsbanki hf., lýsti því í bréfi sínu til þinglýsingarstjóra 17. desember 2013 að bankinn teldi engin rök standa til þess að verða við kröfu skiptastjóra um afmáningu bréfsins úr þinglýsingabókum. Við þinglýsingu hefði legið fyrir umboð frá 30. maí 2007 sem þinglýst hefði verið samhliða bréfinu og auk þess kvaðst bankinn hafa undir höndum umboð frá 18. júní 2007 þar sem Hrefna og Ólafur hefðu veitt Arnari Hrafni fullt og ótakmarkað umboð til að skrifa undir hvers konar skjöl fyrir þeirra hönd. Því umboði hefði ekki verið þinglýst en það raskaði ekki gildi þess. Áskildi bankinn sér að lokum rétt til að krefjast bóta á grundvelli 49. gr. laga nr. 39/1978 yrði tryggingarbréfið afmáð úr þinglýsingabók.

Kröfu skiptastjóra um afmáningu skjalsins og leiðréttingu á grundvelli 1 .mgr. 27. gr. laganna var hafnað af hálfu þinglýsingarstjóra með bréfi 30. desember sama ár sem móttekið var af hálfu skiptastjóra 6. janúar 2014. Í bréfinu sagði m.a. að þinglýsingarstjóri tæki ekki efnislega afstöðu í málum og væri það dómstóla að meta hvort umboðsmaður hefði farið út fyrir umboð sitt. Veðskjalið hefði hvílt á eigninni frá því á árinu 2007 án þess að gerðar hefðu verið athugasemdir við það. Ekki yrði séð af gögnum málins að umboð það sem dagsett væri 18. júní 2007 hefði legið frammi við þinglýsingu veðskjalsins og virtist því umboð sem dagsett væri 30. maí 2007 hafa legið til grundvallar þinglýsingunni. Taldi þinglýsingarstjóri málið ekki liggja ljóst fyrir. Skjalið hefði hvílt á eigninni í tæp sex ár. Til að unnt væri að beita ákvæðum 27. gr. þinglýsingalaga yrði að vera augljóst að mistök hefðu átt sér stað. Telja yrði einnig að vafi léki á gildi ofangreindra umboða gagnvart þinglýsingu veðskjalsins. Væri það því á forræði aðila máls að leysa úr þeim ágreiningi og þá eftir atvikum að leita til dómstóla með ágreiningsefnið. Skiptastjóri tilkynnti þinglýsingarstjóra 29. sama mánaðar að hann hygðist bera ákvörðun sýslumanns undir héraðsdóm. Færði þinglýsingarstjóri kröfu skiptastjóra inn í dagbók í samræmi við 2. mgr. 27. gr. laganna. Krafa skiptastjóra var móttekin í héraðsdómi 21. febrúar sl. og var málið þingfest 7. mars sl.

II

Málsástæður og lagarök sóknaraðila

Sóknaraðili byggir kröfu sína, um að ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík frá 30. desember 2013 verði felld úr gildi og að afmáð verði úr fasteignabók tryggingarbréf sem þinglýst hafi verið á fasteign sóknaraðila að Hvassaleiti 56, á því að sýslumaðurinn í Reykjavík hafi gert mistök við umrædda þinglýsingu sem honum beri að leiðrétta á grundvelli 1. mgr. 27. gr. laga nr. 39/1978.

Þá byggir hann á því að samkvæmt 22. gr. laganna verði veðskjali ekki þinglýst á fasteign nema fyrir liggi undirritað samþykki eiganda fasteignarinnar, vottað af þar til bærum aðilum. Undirriti umboðsmaður skjal fyrir hönd eiganda eignarinnar skuli umboðið vera löggilt og þinglýst samhliða, enda ekki á annan hátt hægt að sannreyna það síðar að löggilt umboð hafi legið fyrir við þinglýsinguna. Sé þetta ófrávíkjanleg formregla lögum samkvæmt og forsenda þess að réttindum sé þinglýst á fasteign. Þá sé það venjuhelguð regla að umboði sé ávallt þinglýst samhliða skjölum sem undirrituð eru fyrir hönd annarra. Séu þessi skilyrði ekki uppfyllt beri þinglýsingarstjóra að hafna þinglýsingu skjalsins á grundvelli 2. mgr. 7. gr. laganna þar sem segi að þinglýsingarstjóra beri að vísa skjali frá þinglýsingu bresti útgefanda þess heimild til eignar á þann veg sem skjalið geymir. Það hafi ekki verið gert og flokkist það undir stórkostleg mistök af hálfu sýslumanns.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga sé það skylda þinglýsingarstjóra að leiðrétta augljós mistök sem gerð eru við þinglýsingu. Í ákvæðinu sé ekki kveðið á um neitt tímamark varðandi leiðréttingar heldur skýra skyldu að leiðrétta mistök þegar þinglýsingarstjóri verður þess áskynja að mistök hafi verið gerð. Það sé því engin fyrirstaða fyrir leiðréttingu að liðin séu sex ár frá því að mistökin voru gerð líkt og þinglýsingarstjóri láti í veðri vaka í ákvörðun sinni 30. desember 2013.

Sóknaraðili telur augljóst að Arnar Hrafn hafi farið út fyrir umboð sitt. Honum hafi verið veitt umboð til ganga frá kaupum hjónanna á fasteigninni, undirritun afsals og annarra skjala því tengdu. Vekur sóknaraðili athygli á því að samkvæmt kaupsamningi skyldi kaupverðið vera greitt að fullu með peningum 28. mars 2007. Ekki hafi því verið um neinar lántökur að ræða við kaupin á fasteigninni. Sú ráðstöfun Arnars að veðsetja fasteignina til tryggingar skuld algerlega óviðkomandi einkahlutafélags geti engan veginn talist ráðstöfun sem falli innan umboðsins. Löggerningur sem umboðsmaður framkvæmi í umboðsleysi, eða með því að fara út fyrir umboð sitt, skuldbindi ekki umbjóðandann, sbr. 10. og 11. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Undirskrift Arnars hafi því ekki verið skuldbindandi fyrir Hrefnu og Ólaf og hafi starfsmanni sýslumanns borið að hafna þinglýsingunni.

Í málinu verði ekki tekin afstaða til efnislegra þátta er það varðar heldur einungis hvort mistök hafi verið gerð við framkvæmd þinglýsingarinnar sem þinglýsingarstjóra beri að leiðrétta. Þannig beri að líta fram hjá öllum röksemdarfærslum á þá leið að langur tími sé liðinn, Hrefna og Ólafur hafi ekki hreyft neinum athugasemdum og með þeim hætti samþykkt veðsetninguna með einhvers konar tómlæti. Óvíst sé hvort Hrefna og Ólafur vissu nokkuð um umrædda veðsetningu enda undirrituðu þau engin skjöl sem heimiluðu hana. Sé því síður en svo óeðlilegt að vitneskja um hina ólögmætu þinglýsingu hafi ekki komið fram fyrr en kallað hafi verið eftir veðbókarvottorði í tengslum við skipti á dánarbúinu. Þá sé í raun líklegt að hjónunum hafi aldrei verið kunnugt um þinglýsingu bréfsins og margt sem bendir til þess að þetta hafi verið gert í algeru heimildarleysi.

Sóknaraðili kveður þinglýsingu skjala vera formreglur sem beri að fylgja í einu og öllu. Starfsmenn þinglýsingarstjóra geti ekki tekið huglæga afstöðu til þess hver raunverulegur vilji aðila hafi verið heldur beri að líta til þeirra skjala sem fyrir liggi og hafna þinglýsingu ef skilyrði þinglýsingar séu ekki fyrir hendi. Mótbárur varnaraðila þess efnis að hann hafi undir höndum annað umboð sem ekki hafi verið þinglýst séu því haldlausar. Hafi það umboð á annað borð verið til á þessum tíma þá bar að þinglýsa því samhliða tryggingarbréfinu. Það hafi varnaraðili ekki gert og verði hann að bera hallann af því. Varnaraðili sé bankastofnun, sérfræðingur í lánaviðskiptum og veðsetningum þeim tengdum. Það hafi verið á ábyrgð varnaraðila að tryggja að viðsemjendur þeirra hefðu umboð til að undirrita löggerninga fyrir hönd annarra og þinglýsa þeim umboðum samhliða löggerningunum. Varnaraðili hafi ávallt borið fyrir sig að þinglýsingin hafi verið lögmæt og undirritun bréfsins rúmast innan þess umboðs sem dagsett er 30. maí 2007 og var þinglýst 18. júní 2007. Þetta komi fram í bréfaskriftum milli erfingja Hrefnu og lögmanns varnaraðila auk þess sem umboðið hafi fylgt kröfulýsingu bankans í búið. Varnaraðili geti ekki nú borið fyrir sig umboð sem ekki hafi verið þinglýst, ekki hafi verið lagt fram í frumriti en komið hafi í ljós í fórum bankans mörgum árum seinna.

Þá veki það athygli að undirskriftir þeirra Hrefnu og Ólafs á þessum skjölum séu mjög ólíkar, bæði hvað varðar stafagerðina sjálfa auk þess sem nöfn þeirra eru ekki rituð á línuna í seinna umboðinu. Bæði umboðin eigi þó að hafa verið undirrituð með nokkurra daga millibili. Sóknaraðili byggir á því að ekki sé til nema eitt umboð og það umboð hafi ekki falið í sér útgáfu tryggingarbréfs. Að því slepptu beri að vekja athygli á því að seinna umboðið uppfylli ekki lagaskilyrði til að vera notað við að þinglýsa tryggingarbréfinu á fasteignina, enda sé það of almennt orðað, víðtækt og óskýrt. Umboðið hafi því verið ófullnægjandi til að skuldbinda Hrefnu og Ólaf. Því hafi ekki verið þinglýst og það hafi ekki verið lagt fram í frumriti þrátt fyrir áskoranir þar að lútandi.

Um lagarök vísar varnaraðili til þinglýsingalaga nr. 39/1978. Krafa um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og krafa um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun er reist á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

III

Málsástæður og lagarök varnaraðilans Íslandsbanka hf.

Varnaraðili krefst þess að ákvörðun þinglýsingarstjóra verði staðfest. Byggir hann annars vegar á því að ekki hafi orðið mistök við þinglýsingu umrædds tryggingarbréfs og hins vegar á því að þótt hugsanlegt væri að þinglýsingarstjóri hafi gert mistök við þinglýsingu bréfsins þá séu þau mistök ekki augljós og því ekki hægt að beita 27. gr. laga nr. 39/1978 til að leiðrétta þau. Kveðst varnaraðili taka undir rökstuðning þinglýsingarstjóra í ákvörðun hans 30. desember 2013 að því leyti sem hann er ekki andstæður málflutningi varnaraðila.

Varnaraðili vísar til þess að Hrefna Lárusdóttir og Ólafur Halldórsson hafi veitt Arnari Hrafni Jóhannssyni fullt og ótakmarkað umboð til að undirrita fyrir þeirra hönd afsal og önnur skjöl vegna kaupa þeirra á fasteigninni að Hvassaleiti 56. Umboðið hafi verið móttekið til þinglýsingar 18. júní 2007 og innfært í þinglýsingabók 19. sama mánaðar og beri þinglýsinganúmerið U-6070/2007. Meðal gagna málsins sé annað umboð þar sem Hrefna og Ólafur veita Arnari Hrafni fullt og ótakmarkað umboð til að skrifa undir hvers konar skjöl fyrir þeirra hönd. Það sé dagsett 18. júní 2007 og hafi það samkvæmt efni sínu átt að gilda til 31. desember sama ár. Með því hafi umboðsmanni verið veitt fullt og ótakmarkað umboð til þess að skrifa undir hvers konar skjöl fyrir þeirra hönd. Varnaraðili telur ljóst af þessum skjölum og af tryggingarbréfinu sjálfu að ótvírætt samþykki þinglýstra eiganda hafi verið til staðar, enda hafi umboðsmaður þeirra ritað undir tryggingarbréfið f.h. þinglýstra eigenda samkvæmt umboði. Þá sé það rangt hjá sóknaraðila að máli skipti að seinna umboðinu hafi ekki verið þinglýst. Enginn áskilnaður sé í þinglýsingalögum þess efnis að nauðsynlegt sé að þinglýsa umboði til að það haldi gildi sínu auk þess sem skortur á þinglýsingu raski ekki gildi gerninga milli aðila. Tilvísun sóknaraðila til 22. gr. laga nr. 39/1978 hafi ekkert gildi enda séu bæði umboðin réttilega vottuð af tveimur vitundarvottum. Þinglýsingu sé ætlað að vernda réttindi þriðja aðila og ekki liggi fyrir að nokkur þriðji aðili hafi orðið fyrir tjóni í máli þessu. Af þessu megi ljóst vera að bæði eldra og yngra umboðið náðu skýrlega samkvæmt efni sínu til undirritunar tryggingarbréfsins fyrir hönd Hrefnu og Ólafs.

Þá hafnar varnaraðili þeim sjónarmiðum sóknaraðila að augljóst sé að umboðsmaður hafi farið út fyrir umboð sitt. Það sé málinu óviðkomandi hvernig hjónin Hrefna og Ólafur höguðu kaupum sínum á fasteigninni og hvernig greiðsla kaupverðs fór fram. Slíkar efnisathugasemdir séu ekki undir þegar metið sé hvort þinglýsingarstjóri hafi gert augljós mistök enda ekki á valdi hans að kanna tilurð og efni skjala sem send eru til þinglýsingar heldur aðeins að þau séu formlega rétt og þar með tæk til þinglýsingar.

Haldlausar séu og órökstuddar þær athugasemdir sóknaraðila að seinna umboðið frá 18. júní 2007 sé of víðtækt og uppfylli ekki lagaskilyrði til að vera notað við þinglýsingu tryggingarbréfa. Umboðið sé takmarkað samkvæmt efni sínu enda hafi það verið tímabundið og aðeins átt að gilda til ársloka 2007.

Í máli þessu verði ekki tekin afstaða til efnislegra þátta heldur aðeins formlegra, þ.e. hvort rétt hafi verið staðið að þinglýsingu umrædds tryggingarbréfs. Málsástæður sóknaraðila sem lúta að því að þinglýsingarstjóra hafi borið að sýna sérstaka aðgát þar sem um aldrað fólk hafi verið að ræða og vegna yfirveðsetningar fasteignarinnar sé harðlega mótmælt enda málinu algerlega óviðkomandi. Ekkert í lögum nr. 39/1978 gefi til kynna að þinglýsingarstjóra beri að sýna sérstaka aðgát við þessar aðstæður. Hið sama gildi um málsástæður þess efnis að umboðsmaður hafi farið út fyrir umboð sitt auk tilvísana sóknaraðila til 10. og 11. gr. laga nr. 7/1936. Gögn málsins beri með sér að umboðsmaður hafi ekki farið út fyrir umboð sitt og þó að svo hefði verið liggi ekkert fyrir um grandsemi varnaraðila þar að lútandi enda hafði umboðsmaður undir höndum tvö umboð frá sóknaraðila og varnaraðili því grandlaus. Engu myndi því breyta þó talið væri að umboðsmaður hefði farið út fyrir umboð sitt þar sem slíkt geti ekki verið á ábyrgð varnaraðila honum til tjóns. Sóknaraðili verði að sækja bætur til umboðsmanns.

Sama megi segja um aðdróttanir sóknaraðila um að síðara umboðið sé falsað og að það hafi verið gert með aðstoð eða jafnvel af starfsmönnum eða forvera þeirra. Ekki verði úr þessu leyst í þinglýsingarmáli heldur í almennu einkamáli auk þess sem dylgjum sóknaraðila um þetta sé harðlega mótmælt sem röngum og ósönnuðum. Þá hafnar varnaraðili órökstuddum hugleiðingum sóknaraðila um undirskriftir á umboðum, almennum dylgjum hans um skjalagerð fjármálastofnana og hugleiðingum um að varnaraðili sé fyrst nú að bera fyrir sig síðara umboðið. Það umboð hafi verið til í kerfum Byrs hf., áður BYR-sparisjóður, og ekkert óeðlilegt við að það hafi ekki uppgötvast fyrr en á seinni stigum málsins þegar aðdragandi þess að tryggingarbréfið var útbúið var þaulkannaður af starfsmönnum varnaraðila í tilefni af því að málið hafði verið borið undir þinglýsingarstjóra. Ekki geti því átt við að sjónarmið varnaraðila af þessu séu ný af nálinni.

Þá kveðst varnaraðili taka undir með þinglýsingarstjóra að gögn málsins beri ekki með sér að um augljós mistök hafi verið að ræða. Það að tryggingarbréfið hafi hvílt á eigninni í jafn langan tíma og raun beri vitni bendi sterklega til þess að ekki sé um augljós mistök að ræða. Ekkert liggi fyrir um að Hrefna og Ólafur hafi ekki vitað af tryggingarbréfinu. Ekki sé hægt að útiloka að þinglýsingarstjóri hafi metið það sem svo að óþarfi væri að þinglýsa sérstaklega seinna umboðinu eða að það hafi hreinlega gleymst. Skilyrði til beitingar 1. mgr. 27. gr. laga nr. 39/1978 séu því ekki uppfyllt. Löglíkur standi til þess að þinglýsingabók sé rétt og því þurfi töluvert mikið til að koma svo hægt sé að beita þessu ákvæði. Telur varnaraðili einsýnt að hafna beri kröfu sóknaraðila og staðfesta jafnframt ákvörðun þinglýsingarstjóra frá 30. desember 2013.

Varnaraðili byggir á því að til séu tvö umboð, Arnar Hrafn hafi verið umboðsmaður Hrefnu og Ólafs og á grundvelli þessara tveggja umboða hafi hann undirritað kaupsamning og afsal fyrir þeirra hönd og tryggingarbréfið með fullri vitneskju þeirra og samþykki. Ekki sé á færi varnaraðila að leggja fram frumrit seinna umboðsins enda hafi hann það ekki undir höndum. Gera verði ráð fyrir að það sé í höndum umboðsmannsins sjálfs og þessari kröfu sé því ekki réttilega beint að bankanum.

Þá mótmælir varnaraðili því að venja sé fyrir því að umboðum sé þinglýst samhliða skjölum líkt og sóknaraðili haldi fram. Bendir varnaraðili á að sá sem haldi fram venju verði að sanna tilvist hennar. Það hafi sóknaraðili ekki gert og því sé ekki hægt að byggja á því að slík venja sé fyrir hendi.

Um lagarök vísar varnaraðili til þinglýsingalaga nr. 39/1978, einkum 1. mgr. 27. gr. þeirra. Krafa um málskostnað byggist á lögum nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 129. gr. og 1. mgr. 130. gr. þeirra laga.

IV

Niðurstaða

Mál þetta sætir úrlausn dómsins samkvæmt 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Í málinu verður því einungis skorið úr um það hvort rétt hafi verið staðið að þinglýsingu umþrætts skjals og hvort synjun þinglýsingarstjóra um leiðréttingu á grundvelli 1. mgr. 27. gr. laganna hafi verið réttmæt. Ekki verður skorið úr um efnisatvik eða efnisleg réttindi að baki skjölum málsins.

Samkvæmt 1. mgr. 3. gr. laga nr. 39/1978 má bera úrlausn þinglýsingarstjóra um þinglýsingu samkvæmt lögunum undir héraðsdómara. Skal úrlausnin borin undir dóm áður en fjórar vikur eru liðnar frá henni ef þinglýsingarbeiðandi eða umboðsmaður hans var við hana staddur, en ella áður en fjórar vikur eru liðnar frá því umboðsmaður hans fékk vitneskju um hana. Heimild til þess hefur hver sá sem hefur lögvarinna hagsmuna að gæta. Skal sá sem vill bera úrlausn um þinglýsingu undir dóm afhenda þinglýsingarstjóra skriflega tilkynningu um það, sbr. 3. mgr. sömu greinar, innan þess tímafrests sem í 1. mgr. greinir. Hin umdeilda ákvörðun sýslumanns var tekin 30. desember 2013. Fram kemur í gögnum málsins að hún hafi verið send með ábyrgðarbréfi 3. janúar sl. og móttekin af skiptastjóra varnaraðila 6. sama mánaðar. Skiptastjóri tilkynnti þinglýsingarstjóra með bréfi 29. janúar sl. að hann hygðist bera málið undir dómstóla og var það móttekið af embættinu 30. sama mánaðar. Skilyrði lagagreinarinnar um tímafresti eru því uppfyllt og hefur sóknaraðili að öðru leyti beint málinu réttilega til héraðsdóms.

Í málinu krefst sóknaraðili þess að ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík, sem þinglýsingarstjóra, frá 30. desember 2013 verði felld úr gildi og honum gert að afmá úr þinglýsingabók tryggingarbréf sem gefið var út af félaginu Potomac ehf., nú ABBK ehf., til tryggingar skuld félagsins að fjárhæð 63.100.000 japönsk jen við Byr Sparisjóð, með 1. veðrétti í fasteigninni Hvassaleiti 56-58 í Reykjavík með fastanúmer 203-2224, þinglýstri eign Hrefnu Lárusdóttur og Ólafs Halldórssonar. Byggir sóknaraðili á því að samkvæmt 22. gr. laga nr. 39/1978 verði veðskjali ekki þinglýst á fasteign nema fyrir liggi undirritað samþykki eiganda fasteignarinnar, vottað af þar til bærum aðilum. Tryggingarbréfið hafi verið undirritað af Arnari Hrafni Jóhannssyni um samþykki þinglýstra eigenda eftir umboði sem laut að lögskiptum vegna kaupa Hrefnu og Ólafs á fasteigninni en sem samkvæmt efni sínu gat ekki náð til ráðstafana samkvæmt tryggingarbréfinu. Þinglýsingarstjóra hafi því borið að vísa skjalinu frá þinglýsingu á grundvelli 2. mgr. 7. gr. laganna en það hafi hann ekki gert heldur hafi skjalinu verið ranglega þinglýst á eignina. Þinglýsingarstjóra hafi því borið að leiðrétta mistök sín í samræmi við 27. gr. laganna þegar hann hafi orðið mistakanna var. Varnaraðili byggir á því að engin mistök hafi orðið við þinglýsingu tryggingarbréfsins, ráðstafanir samkvæmt tryggingarbréfinu hafi rúmast innan fyrra umboðsins en auk þess hafi síðara umboðið legið fyrir við þinglýsinguna og það hafi falið í sér allsherjarumboð umboðsmanni til handa til að skrifa undir hvers konar skjöl fyrir hönd hjónanna Hrefnu og Ólafs.

Fyrir liggur í málinu að umrætt tryggingarbréf var móttekið til þinglýsingar 5. júlí 2007 og innfært í þinglýsingabækur degi síðar. Áður hafði afsal vegna fasteignarinnar að Hvassaleiti 56 verið móttekið til þinglýsingar 11. júní sama ár og innfært í þinglýsingabækur 19. sama mánar. Undir afsalið ritaði fyrir hönd þinglýstra eigenda varnaraðilinn Arnar Hrafn Jóhannsson eftir umboði. Þá liggur einnig fyrir að samhliða þinglýsingu afsalsins var umboði, sem dagsett er 30. maí 2007, einnig þinglýst á eignina. Óumdeilt er að síðara umboðinu, sem dagsett er 18. júní sama ár, var ekki þinglýst á eignina.

Í ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík 30. desember 2013 segir að ekki verði séð af gögnum málsins að umboð það sem dagsett sé 18. júní 2007 hafi legið frammi við þinglýsingu veðskjalsins „og virðist því umboð, dags. 30. maí 2007, hafa legið til grundvallar þinglýsingunni“. Málatilbúnaður varnaraðila verður skilinn svo að síðara umboðið hafi allt að einu legið fyrir og í það minnsta verði ekki útilokað að svo hafi verið. Varnaraðili hefur í málinu ekki sýnt fram á að atvik við færslu í þinglýsingabók hafi verið með öðrum hætti en í ákvörðun þinglýsingarstjóra greinir. Verður því að telja það ósannað að seinna umboðið, sem dagsett er 18. júní 2007, hafi legið fyrir við þinglýsingu tryggingarbréfsins.

Á hinn bóginn verður að telja sannað, og í raun óumdeilt, að fyrra umboðið, sem dagsett er 30. maí 2007, lá fyrir er tryggingarbréfinu var þinglýst en umboðinu hafði verið þinglýst samhliða afsali að fasteigninni. Það umboð lá því þinglýsingu tryggingarbréfsins til grundvallar. Í því fólst fullt og ótakmarkað umboð til handa varnaraðilanum Arnari Hrafni, til að undirrita fyrir hönd hjónanna, Hrefnu Lárusdóttur og Ólafs Halldórssonar, „afsal og önnur skjöl vegna kaupa okkar á Hvassaleiti 56-58, 01-0310, Reykjavík“ eins og í umboðinu sagði. Raunar er föðurnafn Arnars Hrafns ekki rétt þar sem í umboðinu er hann sagður Jóhannesson. Á hinn bóginn er kennitala hans rétt og ljóst að um varnaraðilann Arnar Hrafn Jóhannsson er að ræða. Ljóst mátti vera af skýru orðalagi umboðsins að það gat ekki falið í sér þær ráðstafanir sem tryggingarbréfið bar með sér. Verður því að telja varhugavert af sýslumanni að hafa þinglýst umræddu tryggingarbréfi á fasteignina á grundvelli umboðs sem samkvæmt skýru efni sínu laut að skjölum varðandi kaup á fasteign. Verður því að fallast á það með sóknaraðila að í ljósi 2. mgr. 7. gr. laga nr. 39/1978 hafi sýslumanni borið að hafna þinglýsingu bréfsins í öndverðu. Verður að telja að þinglýsing skjalsins hafi verið augljós mistök í skilningi 1. mgr. 27. gr. laganna. Er mistökin komu í ljós bar sýslumanni að leiðrétta þau þá þegar á grundvelli 2. mgr. 27. gr. laganna. Er hafnað sjónarmiðum er lúta að því að skjalið hafi hvílt á eigninni í tiltekinn árafjölda án athugasemda og að það eigi að hafa áhrif á hvort sýslumanni hafi borið að leiðrétta mistökin eður ei.

Samkvæmt framansögðu verður fallist á kröfu sóknaraðila um ógildingu ákvörðunar sýslumannsins í Reykjavík sem þinglýsingarstjóra skv. 1. gr. laga nr. 39/1978 og honum gert að afmá skjalið úr þinglýsingabók eins og nánar greinir í dómsorði.

Eftir þessum úrslitum verður varnaraðila gert að greiða sóknaraðila málskostnað sem þykir, eftir atvikum og með hliðsjón af umfangi málsins, vera hæfilega ákveðinn 300.000 krónur, að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Hólmfríður Grímsdóttir héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan. Dómarinn tók við meðferð málsins 2. maí sl.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð:

Ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík, frá 30. desember 2013, er felld úr gildi og lagt fyrir sýslumann að afmá úr þinglýsingabók tryggingarbréf sem móttekið var til þinglýsingar 5. júlí 2007 og innfært í þinglýsingabók 6. júlí 2007 á fasteign sóknaraðila Hvassaleiti 56-58, Reykjavík, fastanúmer 203-2224.

Varnaraðilinn, Íslandsbanki hf., greiði sóknaraðila 300.000 krónur í málskostnað, að teknu tilliti til virðisaukaskatts.