Fimmtudaginn 24. október 2013.
Nr. 663/2013.	Reynir Þór Skúlason og Ríkey Kristjánsdóttir (Friðbjörn Eiríkur Garðarsson hrl.) gegn Bergljótu Kjartansdóttur (Óskar Sigurðsson hrl.)

Kærumál. Þinglýsing.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu RS og RK um að stefnu í máli sem þau höfðu höfðað á hendur B mætti þinglýsa á tilgreinda fasteign, vegna deilu málsaðila um hvort komist hefði á bindandi samningur um kaup RS og RK á fasteign af B. Hæstiréttur taldi að þótt í málinu yrði ekki tekin efnisleg afstaða til þessara ágreiningsefna hefðu RS og RK eigi að að síður fært það veigamikil rök fyrir því að þau hefðu öðlast réttindi yfir fasteigninni í merkingu 1. mgr. 28. gr. laga nr. 39/1978, sbr. 2. mgr. 27. gr. sömu laga, að rétt væri að fallast á kröfu þeirra.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Benedikt Bogason og Þorgeir Örlygsson.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 3. október 2013 sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 11. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 20. september 2013 þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að stefnu í máli þeirra á hendur varnaraðila megi þinglýsa á fasteignina Búðarstíg 12 á Eyrarbakka. Kæruheimild er í 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Sóknaraðilar krefjast þess að krafa þeirra um þinglýsingu verði tekin til greina. Þá krefjast þau kærumálskostnaðar úr hendi varnaraðila.

Varnaraðili krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá Hæstarétti en til vara staðfestingar hins kærða úrskurðar. Í báðum tilvikum krefst hún kærumálskostnaðar óskipt úr hendi sóknaraðila.

I

Í máli þessu krefjast sóknaraðilar viðurkenningar á því að með samþykki varnaraðila 7. júlí 2013 á tilboði, sem sóknaraðilar gerðu degi fyrr um kaup á fasteign varnaraðila að Búðarstíg 12 á Eyrarbakka, hafi komist á bindandi kaupsamningur. Jafnframt að henni verði gert að gefa út afsal fyrir fasteigninni gegn greiðslu kaupverðs samkvæmt tilboðinu. Við þingfestingu málsins 4. september 2013 kröfðust sóknaraðilar þess með vísan til 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga að dómari úrskurðaði að stefnu málsins mætti þinglýsa á fasteignina. Því andmælti varnaraðili og með hinum kærða úrskurði var kröfu sóknaraðila synjað. Krafa varnaraðila um að málinu verði vísað frá Hæstarétti er á því reist að kæra sóknaraðila fullnægi ekki skilyrðum c. liðar 1. mgr. 145. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Samkvæmt nefndu lagákvæði skuli í kæru tilgreina þær ástæður, sem hún sé reist á, en sóknaraðilar láti við það eitt sitja að lýsa sig ósammála þeirri niðurstöðu héraðsdóms að ekki sé fullnægt áskilnaði 2. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga. Í hinum kærða úrskurði eru raktar þær ástæður sem krafa sóknaraðila um þinglýsingu stefnunnar er reist á. Héraðsdómari synjaði kröfunni með þeim rökum sem nánar greinir í hinum kærða úrskurði. Sóknaraðilar eru ósammála því mati héraðsdómara sem liggur til grundvallar niðurstöðu hins kærða úrskurðar og krefjast endurskoðunar þess. Í ljósi þeirra málsástæðna, sem krafa sóknaraðila um þinglýsingu stefnu málsins er reist á, og úrlausnar héraðsdómara um þær, verður við það miðað að sóknaraðilar hafi með því að lýsa sig í kæru ósammála mati héraðsdómara nægjanlega tilgreint þær ástæður sem kæra þeirra er reist á þannig að fullnægt sé áskilnaði c. liðar 1. mgr. 145. gr. laga nr. 91/1991. Verður kröfu varnaraðila um frávísun málsins því hafnað.

II

Í tilboði sóknaraðila 6. júlí 2013 um kaup á fasteign varnaraðila að Búðarstíg 12 á Eyrarbakka var svofellt ákvæði: „Fyrirvari er gerður á kauptilboði þessu um lán frá lánastofnun og að kaupendur standist greiðslumat. Skal því lokið innan 15 daga frá samþykki tilboðs, ella hefur seljandi heimild til að rifta kaupum.“ Varnaraðili samþykkti tilboðið degi síðar með svofelldri áritun: „Fyrirvari er gerður um samþykki framangreindra lánastofnana vegna greiðslumats kaupanda.“

Starfsmenn fasteignasölunnar Mikluborgar, sem varnaraðili fól sölu eignar sinnar, segja í yfirlýsingu 26. september 2013 að þeir hafi 16. júlí sama ár símleiðis fengið staðfestingu á því frá Landsbankanum hf. að fjármögnun kaupanna af hálfu sóknaraðila væri tryggð og hafi varnaraðila verið tilkynnt það símleiðis sama dag. Starfsmaður bankans sendi fasteignasölunni tölvubréf 31. júlí 2013 þar sem fram kom að sóknaraðilar stæðust greiðslumat. Jafnframt var tekið fram að þegar gengið hefði verið frá sölu á íbúð sóknaraðilans Ríkeyjar á Framnesvegi í Reykjavík myndi bankinn afgreiða íbúðalán til sóknaraðila. Tölvubréf þetta framsendi starfsmaður fasteignasölunnar samdægurs á varnaraðila sem þakkaði fyrir sendinguna með tölvubréfi degi síðar og óskaði jafnframt eftir því að ákveðinn yrði dagur til að ljúka gerð kaupsamnings. 

Eftir framangreind samskipti virðist sem komið hafi upp ágreiningur milli aðila um þá kröfu varnaraðila að til viðbótar því verði, sem sóknaraðilar höfðu í tilboðinu 6. júlí 2013 lýst sig reiðbúna til að greiða fyrir eignina, skyldu þau geyma fyrir varnaraðila innbú og fleiri muni í eitt ár en greiða ella 240.000 þúsund krónur fyrir geymslupláss, sem hún taldi sig geta útvegað. Í tölvubréfi 15. ágúst 2013 til starfsmanns fasteignasölunnar ítrekaði varnaraðili þessa kröfu og sagði að samþykktu sóknaraðilar þetta ekki væri hún neydd til að fela annarri fasteignsölu að sjá um sölu eignar sinnar. Í framhaldinu mun varnaraðili hafa verið boðuð til fundar á skrifstofu fasteignasölunnar 20. ágúst 2013 til að ljúka gerð kaupsamnings en hún ekki mætt. Höfðuðu sóknaraðilar í framhaldinu mál þetta á hendur varnaraðila.

III

Í fyrri málslið 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga segir að sé mál sem varðar réttindi yfir fasteign sótt fyrir dómstóli geti dómurinn ákveðið með úrskurði að stefnunni eða útdrætti úr henni megi þinglýsa. Úrræði þetta, sem felur í sér heimild til að þinglýsa til bráðabirgða stefnu máls, hefur að markmiði að gera viðsemjendum þinglýsts eiganda fasteignar viðvart um ágreining sem varðar réttindi yfir eigninni. Er stefnanda, sem gerir tilkall til réttinda yfir fasteign, veitt færi á með þessu úrræði að verja hagsmuni sína meðan beðið er dóms um hinn efnislega rétt. Þjónar þinglýsingin því markmiði að koma í veg fyrir að grandlaus viðsemjandi þinglýsts eiganda geti í skjóli traustfangsreglna unnið rétt yfir eigninni ósamrýmanlegan réttindum stefnanda. Í 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga er ekki tilgreint hver séu skilyrði þess að heimildar samkvæmt ákvæðinu verði neytt en í lögskýringargögnum kemur fram að dómara myndi ekki vera rétt að ákveða þetta nema aðstæður væru svipaðar því sem 2. mgr. 27. gr. sömu laga gerir ráð fyrir. Af þeirri tilvísun leiðir að stefnandi þarf að færa veigamikil rök fyrir staðhæfingu sinni um að hann kunni að hafa öðlast tiltekin réttindi yfir viðkomandi fasteign. Andspænis hagsmunum stefnanda af því að fá stefnu máls þinglýst eru þeir hagsmunir þinglýsts eiganda að geta ráðstafað eign sinni með löggerningi en ljóst má vera að það úrræði, sem mælt er fyrir um í 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga, er til þess fallið að skerða þá ráðstöfunarheimild vegna þeirrar óvissu sem tilvist hugsanlegra réttinda stefnanda kann að skapa.

Samkvæmt kauptilboði sóknaraðila 6. júlí 2013, sem varnaraðili samþykkti degi síðar, átti hún þess kost að losna undan þeirri skuldbindingu er í samþykki tilboðsins fólst, ef fyrirvarar um greiðslumat sóknaraðila og fjármögnun kaupa af þeirra hálfu höfðu ekki gengið eftir innan fimmtán daga frá samþykki tilboðsins. Atvik málsins eru ekki fyllilega skýr um hvort báðum þessum skilyrðum var fullnægt 22. júlí 2013. Af gögnum málsins virðist á hinn bóginn mega ráða að báðum skilyrðunum hafi verið fullnægt 31. sama mánaðar og varnaraðila þá kunngert það. Hún kaus ekki að neyta framangreindrar heimildar til að losna undan skuldbindingu sinni en virðist þess í stað hafa rekið á eftir því að frá kaupsamningi yrði gengið og síðast með tölvubréfi til fasteignasölunnar Mikluborgar 14. ágúst 2013. 

Ágreiningur í máli þessu snýst um hvort komist hafi á bindandi samningur um kaup sóknaraðila á Búðarstíg 12 á Eyrarbakka af varnaraðila á grundvelli þeirra lögskipta sem málsaðilar áttu og fyrr er lýst. Af málatilbúnaði aðila má ljóst vera að úrlausn þessa ágreinings ræðst meðal annars af þeim fyrirvörum sem fram komu í tilboði sóknaraðila, áritun varnaraðila á tilboðið um samþykki og þeim samskiptum er málsaðilar áttu í kjölfarið. Í kærumáli þessu verður ekki tekin efnisleg afstaða til þessara ágreiningsefna, enda verður það einungis gert og dómur á þau lagður eftir að þau hafa verið skýrð við meðferð málsins fyrir dómi. Allt að einu hafa sóknaraðilar  fært nægjanleg rök fyrir þeirri staðhæfingu sinni að þau hafi öðlast slík réttindi yfir fasteigninni að rétt sé að fallast á kröfu þeirra um þinglýsingu stefnunnar.

Eftir framangreindum málsúrslitum verður varnaraðila gert að greiða sóknaraðilum kærumálskostnað eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Sóknaraðilum, Reyni Þór Skúlasyni og Ríkeyju Kristjánsdóttur, er heimilt að láta þinglýsa stefnu í máli sínu á hendur varnaraðila, Bergljótu Kjartansdóttur, á fasteignina Búðarstíg 12 á Eyrarbakka.

Varnaraðili greiði sóknaraðilum 250.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 20. september 2013,

Mál þetta var þingfest þann 4. september sl.  Málið er höfðað af Reyni Þór Skúlasyni, kt. 100782-2949, Hveramýri 1, Mosfellsbæ og Ríkeyju Kristjánsdóttur, kt. 160274-5579, Ránargötu 3, Seyðisfirði, á hendur Bergljótu Kjartansdóttur, kt. 140644-7819, með lögheimili í Bretlandi, en aðsetur að Búðarstíg 12, Eyrarbakka. 

Dómkröfur stefnenda eru þær að viðurkennt verði með dómi, að með samþykki stefndu á kauptilboði stefnenda um kaup á fasteigninni Búðarstíg 12, Eyrarbakka, fastanúmer 220-0373, hafi komist á bindandi kaupsamningur milli málsaðila um fasteignakaupin, með þeim kjörum og skilmálum sem í hinu samþykkta kauptilboði greinir. Þá krefjast stefnendur þess að stefndu verði með dómi gert skylt að selja og afsala til stefnenda sömu fasteign gegn greiðslu stefnenda, með þeim kjörum og skilmálum sem í hinu samþykkta kauptilboði greinir. Auk þess krefjast stefnendur málskostnaðar.

Við þingfestingu málsins kröfðust stefnendur þess að dómurinn ákvæði með úrskurði að stefnu málsins mætti þinglýsa á fasteignina Búðarstíg 12, Eyrarbakka, fastanúmer 220-0373. Stefnda mótmælti þeirri kröfu og var málinu frestað til 11. september sl., til að gefa málsaðilum kost á að gera grein fyrir kröfum sínum í þessum þætti málsins. Í framangreindu þinghaldi lagði stefnda fram greinargerð. Ofangreind krafa stefnenda um þinglýsingu stefnu var tekin til úrskurðar þann dag, að loknum munnlegum málflutningi.

Í þessum þætti málsins krefst stefnda þess að kröfu stefnenda um þinglýsingu á stefnu málsins verði hafnað.

Engar kröfur eru um málskostnað í þessum þætti málsins.

Málsatvik

Málavextir eru þeir helstir að þann 6. júlí 2013 gerðu stefnendur kauptilboð í fasteign stefndu, Búðarstíg 12 á Eyrarbakka. Kaupverð er tilgreint 24.000.000 krónur og skyldi greitt með peningum samtals 4.800.000 krónur, annars vegar við kaupsamning, 2.400.000 krónur, og hins vegar 2.400.000 krónur þann 4. nóvember 2013, og með veðbréfi, sbr. sundurliðun C, að fjárhæð 19.200.000, þ.e. ILS-veðbréf. Fram kemur í sundurliðun C að bréfin séu greidd út í peningum, þó hið fyrsta tilteknum dögum eftir að þau eru tilbúin til afhendingar hjá Íbúðalánasjóði. Á framlögðu kauptilboði er framangreindur dagafjöldi ólæsilegur. Í 13. tölulið kaupsamningsins segir að veðbréf samkvæmt C og D liðum skuli gefa út við undirritun kaupsamnings og bera vexti og verðbætur eins og þar greinir. Í reit þar sem tilgreina skal fjárhæð og væntanlegan lánveitanda er vísað til almennra venja í fasteignaviðskiptum.

Í innslegnum texta kauptilboðsins eru tilgreindir tveir fyrirvarar, annars vegar um úttekt á eigninni og hins vegar um lán frá lánastofnun og greiðslumat kaupenda. Engin gögn liggja frammi um að úttekt þessi hafi farið fram. Síðargreindi fyrirvarinn er svohljóðandi: „Fyrirvari er gerður á kauptilboði þessu um lán frá lánastofnun og að kaupendur standist greiðslumat. Skal því lokið innan 15 daga frá samþykki tilboðs, ella hefur seljandi heimild til að rifta kaupunum.“ Loks segir í innslegnum texta kauptilboðsins að áhvílandi lán á 1., 2., 3., 4. og 5. veðrétti séu kaupendum óviðkomandi og verði greidd upp í samræmi við kaupsamning. Í kauptilboði eru ekki tilgreind áhvílandi lán sem upplýst er að hvíla á 1.-2. veðrétti frá Byggingarsjóði ríkisins og 3.-4. veðrétti frá Lánasjóði íslenskra námsmanna.

Stefnda samþykkti framangreint tilboð þann 7. júlí 2013. Í texta fyrir ofan nafn stefndu segir. „Fyrirvari er gerður um samþykki framangreindra lánastofnana vegna greiðslumats kaupanda.“

Nauðsynlegt þykir að rekja framlögð gögn málsins til að varpa ljósi á atburðarásina eftir að stefnda samþykkti kauptilboð stefnanda þann 7. júlí sl., og verður þeirra getið í tímaröð. Þá verður einnig, samhengisins vegna, gerð grein fyrir málsatvikum eins og þeim er lýst í stefnu og greinargerð.

Er þar fyrst að nefna tölvupóst frá þjónustustjóra Landsbankans á Egilsstöðum til starfsmanns fasteignasölunnar Mikluborgar sem sá um viðskiptin, dags. 31. júlí 2013, en þar segir: „...Ríkey Kristjánsdóttir og Reynir Þór Skúlason standast greiðslumat hjá Landsbankanum vegna kaupa á Búðarstíg 12á Eyrarbakka. Þegar gengið hefur verið frá sölu á íbúð Ríkeyjar á Framnesvegi í Reykjavík mun Landsbankinn afgreiða íbúðalán til þeirra.“ Stefnda getur þess í greinargerð að staðfest greiðslumat hafi ekki verið lagt fram í málinu.  

Í tölvupósti frá stefndu til starfsmanns fasteignasölunnar, dags. 1. ágúst sl., þar sem stefnda vísar til tölupóstsins frá 31. júlí sl. hér að framan, segir: „...Takk fyrir að áframsenda staðfestinguna varðandi fyrirgreiðslu banka til kaupanda Búðarstígs 12 Eyrarbakka. Við þurfum samt að dagsetja hvenær við ljúkum kaupsamningi?“

Í stefnu segir að skjalavinnsla vegna lántöku stefnenda í Landsbankanum hafi tekið lengri tíma en áætlað var og hafi henni lokið þann 6. ágúst sl. Stefnda getur þess í greinargerð að ekki hafi verið lögð fram staðfesting á lánveitingu til stefnenda og veðskuldabréf að tilgreindri fjárhæð.  

Í tölvupósti frá stefndu til starfsmanns fasteignasölunnar, dags. 14. ágúst sl., segir. „Ég verð í bænum á morgun getum við gengið frá undirskrift?“

Í tölvupósti frá starfsmanni fasteignasölunnar til stefndu, dags. 15. ágúst sl., kemur fram að skilyrta veðheimild vanti frá Lánasjóði íslenskra námsmanna (LÍN). Þá segir „Þú getur því miður ekki farið með eignina á sölu á annarri fasteignasölu því eignin er nú þegar seld hjá okkur og er ekki hægt að rifta þeim samningi sem er nú þegar kominn á nema það verði veruleg vanefnd á honum sem er ekki í þessu tilfelli enda hafa kaupendur staðið við sýna [sic]skuldbindingu og skilað inn fjármögnun um kaup á eigninni. Skuldabréfið er klárt hér hjá okkur.“ Í svari stefndu við framangreindum tölvupósti, dags. 15. ágúst sl.,  kemur m.a. fram að samningur milli stefndu og fasteignasölunnar hafi runnið út í lok júní og ekki verið framlengdur og því hafi stefnda haft samband við aðra fasteignasölu.

Í tölvupósti frá 16. ágúst sl., milli deildarstjóra fjármáladeildar Lánasjóðs íslenskra námsmanna og starfsmanns fasteignasölunnar segir í tölvupósti starfsmanns Lánasjóðsins. „...Ég staðfesti það hér að fyrir hönd LÍN er heimilt að hleypa tveimur veðskuldabréfum frá L.Í., þ.e. númer 0175-36 annað að upphæð 3.600.000 kr. og hitt að upphæð 16.800.000 kr. fram fyrir lán frá LIN sem hvíla á 3. 4. og 5 veðrétti á Búðarstíg 12 fastanr. 220-0373 sb. tölvupóst hér að neðan.“ Stefnda getur þess í greinargerð að ekki liggi fyrir formlegt samþykki veðhafa á 1.-5. veðrétti fyrir afléttingu áhvílandi veðbanda.

Í stefnu kemur fram að stefnda hafi verið boðuð til kaupsamningsgerðar þann 20. ágúst sl., en ekki mætt.

Í tölvupósti frá aðstoðarútibússtjóra Landsbankans á Egilsstöðum, dags. 21. ágúst 2013, til starfsmanns fasteignasölunnar segir: „Að ósk Ríkeyjar Kristjánsdóttur sendi ég þér upplýsingar um greiðslumat sem unnið var innan Landsbankans á Egilsstöðum. Ríkey Kristjánsdóttir kt. 160274-5579 og Reynir Þór Skúlason kt. 100782-2949 skiluðu inn gögnum til Landsbankans þ. 08.07.2013 v/fyrirhugaðra kaupa á húsnæðinu Búðarstíg 12, fmno 220-0373. Vinnu við greiðslumatið var lokið af hálfu bankans þ. 11.07.2013 og Ríkey og Reyni Þór kynnt niðurstaða þess. Allar nánari upplýsingar veitir undirritaður.“   

Þá liggur frammi yfirlit úr netbanka fyrirtækja um færslur á reikningi í eigu Veritas lögmanna slf., á tímabilinu 26. ágúst til 27. ágúst 2013. Þar kemur fram að staða á tilteknum reikningi sé 2.400.000 krónur, án frekari skýringa. Í stefnu segir að þar sem stefnda hafi neitað að skrifa undir kaupsamning hafi stefnendur, með þeim skýra og eindregna ásteningi að halda fast við kaupin, „geymslugreitt“ framangreinda fjárhæð til lögmannsstofunnar.

Málsástæður stefnenda

Stefnendur byggja á því að þann 7. júlí 2013 hafi komist á bindandi kaupsamningur milli aðila um fasteignina Búðarstíg 12 og hafi stefnendur uppfyllt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningnum og staðið við alla fyrirvara um fjármögnun og öflun greiðslumats. Tafir á afgreiðslu málsins, sem séu óverulegar, hafi ekki verið stefnendum um að kenna, heldur hafi orðið dráttur á skjalavinnslu hjá Landsbankanum hf. og öflun skilyrtra veðleyfa frá kröfuhöfum stefndu. Stefnda hafi ekki mætt til undirritunar kaupsamnings og sé það veruleg vanefnd af hennar hálfu. Telja stefnendur réttindum sínum yfir fasteigninni hætta búin verði ekki fallist á kröfu þeirra í þessum þætti málsins, enda miklar líkur á því að brotið verði gegn réttindum þeirra af hálfu stefndu undir rekstri málsins, verði ekki fallist á kröfu þeirra um þinglýsingu stefnunnar á fasteignina. Að mati stefnenda sé í stefnu og framlögðum dómskjölum færð svo veigamikil rök fyrir réttindum þeirra yfir fasteigninni að taka verði kröfuna til greina.

Um lagarök vísa stefnendur til 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sbr. 2. mgr. 27.gr. sömu laga.

Málsástæður stefndu

Stefnda hafnar því að stefnendur hafi fært fram nægileg rök fyrir því að eiga þau réttindi sem þau krefjast, þannig að skilyrði séu til að verða við kröfu þeirra um þinglýsingu  stefnunnar. 

Í fyrsta lagi hafi stefnendur ekki fullnægt fyrirvörum í kauptilboði um lán frá lánastofnun og greiðslumati stefnenda innan tímafrests en það hafi átt að liggja fyrir innan 15 daga frá samþykki kauptilboðsins. Þar sem stefnendur hafi hvorki skilað inn láni frá lánastofnun né stimpluðu greiðslumati frá viðskiptabanka sínum innan framangreinds frests, sé kauptilboðið fallið úr gildi eftir orðalagi sínu og afdráttarlausri reglu 8. gr. laga um fasteignakaup, nr. 40/2002.  Vísar stefnda til þess að ekki sé þörf sérstakrar tilkynningar eða yfirlýsingar af hálfu aðila, heldur falli kaupsamningur sjálfkrafa niður ef viðkomandi atvik hafi ekki gengið eftir innan tveggja mánaða. Þá þurfi einnig að fylgja formkröfum 7. gr. laga nr. 40/2002, eigi að endurvekja skuldbindingar sem fallið hafi niður.

Í öðru lagi sé kröfugerð í stefnu með þeim hætti að hún sé ekki tæk og skjalið of óskýrt til þinglýsingar, enda skorti á að kveðið sé nánar á um réttindi og skyldur aðila um greiðslur, þ.m.t. á 80% kaupverðs með andvirði láns, sem ekki liggi fyrir, afléttingu áhvílandi veðbanda, afhendingu o.fl.

Í þriðja lagi byggir stefnda á því að kauptilboðið sé óskuldbindandi og fallið úr gildi vegna forsendubrests enda stefnendum fullljóst að það hafi verið ákvörðunarástæða og veruleg forsenda fyrir því að stefnda samþykkti tilboðið að fyrirvarar þess yrðu efndir innan skilgreinds frests. Því sé stefnda ekki bundin af greindu kauptilboði.

Um lagarök vísar stefnda til almennra reglna samninga- og kröfuréttar, sérstaklega reglna um skuldbindingagildi skilyrtra loforða og um brostnar forsendur. Þá er vísað til laga um fasteignakaup, nr. 40/2002, einkum 7., 8., 49. og 51. gr. og f-liðar 2. mgr. 6. gr., 2. mgr. 27. gr. og 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

Niðurstaða

Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 getur dómari ákveðið með úrskurði að þinglýsa megi stefnu eða úrdrætti úr stefnu í máli er varðar réttindi yfir fasteign. Markmið heimildarinnar er að gera viðsemjendum þinglýsts eiganda viðvart um ágreining sem varðar réttindi yfir fasteign. Í athugasemdum með ákvæðinu í frumvarpi til þinglýsingalaga segir að til þess að rétt sé að taka til greina kröfu um þinglýsingu stefnu þurfi aðstæður að vera svipaðar því sem 2. mgr. 27. gr. laganna gerir ráð fyrir, þ.e. að sá sem slíka kröfu gerir færi fram veigamikil rök fyrir staðhæfingu sinni um réttindi yfir viðkomandi fasteign, þó fyrir liggi að á því stigi málsins verði ekki tekin efnisleg afstaða til ágreinings aðila.

Hér að framan hefur ágreiningsefni máls þessa verið lýst og tilgreind þau sönnunargögn sem stefnandi hefur lagt fram kröfu sinni til stuðnings. Óumdeilt er að stefnendur settu í tilboð sitt tímabundinn fyrirvara um að þeir stæðust greiðslumat og um fjármögnun frá lánastofnun og skyldi 80% kaupverðs greitt með veðbréfi. Ágreiningur aðila, sem ekki verður leyst úr í þessum þætti málsins, lýtur m.a. að því hvort stefnendur hafi uppfyllt framangreindan fyrirvara. Stefnendur telja rétt sinn að þessu leyti svo ljósan að fallast eigi á kröfu þeirra um þinglýsingu stefnunnar og vísa því til staðfestu til tölvupósts frá aðstoðarútibússtjóra Landsbankans á Egilsstöðum til starfsmanns fasteignasölunnar sem sá um kaupin, dags. 21. ágúst sl., sem rakin hafa verið hér að framan. Í málflutningi vísaði lögmaður stefnenda einnig til tölvupósts frá þjónustustjóra sama banka til starfsmanns fasteignasölunnar, dags. 31. júlí sl., sem einnig var rakin hér að framan, og þess að lánaskjöl hefðu átt að vera tilbúin við undirritun kaupsamnings og því hafi 15 daga fyrirvarinn ekki átt við um þau. 

Þegar litið er til ágreinings aðila og þeirra sönnunargagna sem ítarlega hafa verið rakin í málavaxtalýsingu hér að framan, þykja stefnendur ekki hafa fært svo veigamikil rök fyrir staðhæfingu sinni um að þeir hafi öðlast slík réttindi yfir fasteign stefndu, Búðarstíg 12 á Eyrarbakka, að fullnægt sé skilyrðum 2. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga til að taka kröfu þeirra í þessum þætti málsins til greina. Verður því samkvæmt þessu að hafna kröfu stefnenda. 

Ragnheiður Thorlacius héraðsdómari kvað upp úrskurð þennan.

Ú R S K U R Ð AR O R Ð:

Hafnað er kröfu stefnenda, Reynis Þórs Skúlasonar og Ríkeyjar Kristjánsdóttur, um að stefnu málsins nr. E-221/2013 megi þinglýsa á fasteignina Búðarstíg 12, Eyrarbakka, með fastanúmerið 220-0373.