Fimmtudaginn 15. september 2005.
Nr. 26/2005.	Aðalsteinn Ingi Aðalsteinsson og Elísabet Proppé (Guðjón Ármann Jónsson hrl.) gegn Neró ehf. (Othar Örn Petersen hrl.) og gagnsök

 

Málsástæða. Fasteignakaup. Galli. Gagnáfrýjun.

A og E höfðuðu mál á hendur N ehf. til heimtu eftirstöðva kaupverðs fasteignar. Í héraðsdómi var fallist á afslátt til handa N ehf. sökum galla á eigninni en honum gert að greiða A og E tiltekna fjárhæð sem hann gerði. A og E áfrýjuðu dóminum til Hæstaréttar og  gagnáfrýjaði N ehf. honum. Í dómi Hæstaréttar var með vísan til þess að N ehf. hafði ekki höfðað gagnsök í héraði tekið fram að gagnáfrýjun N ehf. hefði ekki þýðingu um annað en kröfu um málskostnað í héraði. Ekki yrði annað ráðið af gögnum málsins en að N ehf. hefði gert upp skuld sína samkvæmt dómsorði héraðsdóms án fyrirvara um gagnáfrýjun. Taldist félagið með þessu hafa sætt sig við niðurstöðu héraðsdóms fyrir sitt leyti og var gagnsökinni því vísað frá Hæstarétti. Jafnframt taldist N ehf. hafa sætt sig við úrlausn héraðsdóms um þá þætti afsláttarkröfunnar sem þar var hafnað. Varðandi þá kröfu sem héraðsdómur tók til greina var fjárhæð hennar ekki talin rýra verðgildi fasteignarinnar svo nokkru varðaði í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá var ekki heldur ráðið af gögnum málsins að A og E hefðu gefið N ehf. sérstaka ábyrgðaryfirlýsingu um ástand fasteignarinnar eða sýnt af sér saknæma háttsemi í viðskiptum sínum við N ehf. Var því fallist á kröfu A og E. 

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson, Jón Steinar Gunnlaugsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 18. janúar 2005. Þau krefjast þess að gagnáfrýjanda verði gert að greiða þeim 1.245.000 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 10. nóvember 2003 til greiðsludags. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi fyrir sitt leyti 30. mars 2005. Hann krefst þess aðallega að krafa hans fyrir héraðsdómi verði tekin til greina, en til vara að tildæmd krafa verði lækkuð. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Eins og fram kemur í hinum áfrýjaða dómi seldu aðaláfrýjendur gagnáfrýjanda fasteignina Njálsgötu 74, Reykjavík með kaupsamningi 15. apríl 2003 fyrir samtals 41.000.000 krónur. Umrætt hús var reist 1931 og segir í kaupsamningi að húseignin sé „innréttuð sem gistiheimili og fylgja með í kaupunum allar innréttingar, tæki og búnaður sem kaupanda var sýndur.“ Þá var svofellt ákvæði í kaupsamningnum: „Kaupanda er kunnugt um að seljandi hefur bráðabirgðaleyfi til reksturs gistiheimilis í húsnæðinu, en hann hefur frest til að uppfylla kröfur Brunaeftirlitsins vegna eldtraustra innihurða.“ Gagnáfrýjandi mun hafa rekið gistiheimili annars staðar og ætlað að nýta umrætt hús undir slíkan rekstur. Eins og rakið er í héraðsdómi taldi gagnáfrýjandi hið selda hafa verið gallað og hélt eftir hluta af kaupverði, en aðaláfrýjendur höfðuðu mál þetta til heimtu eftirstöðva þess að fjárhæð 3.836.202 krónur. Í hinum áfrýjaða dómi var gagnáfrýjandi dæmdur til greiðslu 2.591.202 króna ásamt tilgreindum dráttarvöxtum þar sem fallist var á að sökum galla á húsinu ætti gagnáfrýjandi rétt á afslætti að fjárhæð 1.245.000 krónur vegna nánar tilgreindra kröfuliða byggðum á matsgerð dómkvadds manns, en öðrum liðum var hafnað. Að gengnum dómi héraðsdóms greiddi gagnáfrýjandi tildæmda fjárhæð. Aðaláfrýjendur vildu hins vegar ekki una dómi og áfrýjuðu honum til Hæstaréttar svo sem fyrr var greint.

Gagnáfrýjandi höfðaði ekki gagnsök í héraði en krafðist sýknu á þeim grundvelli að jafna ætti kröfu hans um afslátt á móti kröfu aðaláfrýjenda um eftirstöðvar kaupverðs. Gagnáfrýjun dómsins hefur því ekki þýðingu um annað en kröfu gagnáfrýjanda um málskostnað í héraði, en sá kostnaður var felldur niður í héraðsdóminum. Ekki verður annað ráðið af gögnum málsins en að gagnáfrýjandi hafi gert upp skuld sína samkvæmt dómsorði héraðsdóms án fyrirvara um gagnáfrýjun, kæmi til áfrýjunar af hálfu aðaláfrýjenda. Með þessu telst hann hafa sætt sig við niðurstöðu héraðsdóms fyrir sitt leyti og fær gagnáfrýjun hans ekki samrýmst því. Gagnsök verður því vísað frá Hæstarétti.

Með fyrirvaralausri greiðslu telst gagnáfrýjandi jafnframt hafa sætt sig við úrlausn héraðsdóms um þá þætti afsláttarkröfunnar sem þar var hafnað enda fær það ekki samrýmst að greiða kröfuna að þessu marki án fyrirvara og halda síðan enn fram mótkröfu sinni gegn henni. Hann telst því einnig hafa glatað rétti til að verjast kröfu aðaláfrýjenda með þessum þætti afsláttarkröfunnar.

Samkvæmt framansögðu liggur aðeins fyrir Hæstarétti að fjalla um réttmæti þess hluta kröfu gagnáfrýjanda um afslátt af kaupverði hinnar seldu fasteignar sem héraðsdómur tók til greina. Aðaláfrýjendur hafa meðal annars vísað til 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup til stuðnings málflutningi um að hafna beri afslættinum. Gagnáfrýjandi telur málsástæðu um þetta of seint fram komna auk þess sem hann mótmælir henni efnislega. Í stefnu til héraðsdóms byggðu aðaláfrýjendur á því að eignin hefði verið seld án galla og vísuðu jafnframt til laga nr. 40/2002. Verður því talið að málsástæða hér að lútandi hafi verið höfð uppi í málinu frá upphafi. Fjárhæð þessarar afsláttarkröfu gagnáfrýjanda telst ekki rýra verðgildi fasteignarinnar svo nokkru varði í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Verður heldur ekki ráðið af gögnum málsins að aðaláfrýjendur hafi gefið gagnáfrýjanda sérstaka ábyrgðaryfirlýsingu um ástand fasteignarinnar með tilliti til frekari reksturs gistiheimilis eða sýnt af sér saknæma háttsemi í viðskiptum sínum við hann. Verður kröfu gagnáfrýjanda þegar af þessari ástæðu hafnað.

Samkvæmt öllu framanrituðu verður gagnáfrýjandi dæmdur til að greiða aðaláfrýjendum stefnukröfu fyrir Hæstarétti og jafnframt málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti svo sem í dómsorði greinir.

 Gagnáfrýjandi leitaði matsgerðar til Héraðsdóms Reykjavíkur eftir að málið hafði verið höfðað. Geta þá þau atvik sem getið er um í 3. mgr. 46. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála eða verða leidd af 1. mgr. 61. gr., sbr. 2. og 3. mgr. 60. gr. laganna staðið því í vegi að matsmaður verði dómkvaddur eftir kröfu málsaðila. Koma verður í hlut dómarans sem fer með mál aðilanna að leysa úr hvort slík atvik eru fyrir hendi, svo sem leiða má af meginreglu 1. mgr. 47. gr. laga nr. 91/1991. Gögn málsins bera það hins vegar með sér að farið var með beiðni gagnáfrýjanda um dómkvaðningu matsmanns eins og ef dómsmál væri ekki rekið milli aðilanna, en um öflun sönnunargagna við þær aðstæður gilda ákvæði XII. kafla laganna. Ljóst er af 1. mgr. 77. gr. laganna, að þar greindum aðferðum til gagnaöflunar verður því aðeins beitt að krafa vegna matsatriðis sé ekki þegar höfð uppi í dómsmáli. Fyrir öflun matsgerðar af þessum toga gilda önnur skilyrði en ef hennar er leitað undir rekstri dómsmáls. Það athugast því að samkvæmt framanrituðu hefur matsbeiðni gagnáfrýjanda ekki hlotið þá meðferð fyrir héraðsdómi sem boðin er í lögum, sbr. einnig dóm Hæstaréttar í dómasafni 1995, bls. 2489.

Dómsorð:

Gagnsök er vísað frá Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi, Neró ehf., greiði aðaláfrýjendum, Aðalsteini Inga Aðalsteinssyni og Elísabetu Proppé, 1.245.000 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 10. nóvember 2003 til greiðsludags.

Gagnáfrýjandi greiði aðaláfrýjendum samtals 400.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 19. október 2004.

             Mál þetta, sem dómtekið var 23. september 2004, er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Aðalsteini Inga Aðalsteinssyni, kt. [...], og Elísabetu Proppé, kt. [...], bæði til heimilis að Vættaborgum 12, Reykjavík, gegn Neró ehf., kt. [...], Suðurgötu 22, Reykjavík, með stefnu sem birt var 4. desember 2003.

             Dómkröfur stefnenda eru að stefndi verði dæmdur til greiðslu skuldar samtals að fjárhæð 3.836.202 kr. ásamt dráttarvöxtum skv. III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001, af 2.000.000 kr. frá 10.10.2003 og af 1.836.202 frá 10.11.2003 til greiðsludags og til greiðslu málskostnaðar með virðisaukaskatti að skaðlausu að mati réttarins.

             Dómkröfur stefnda eru aðallega að félagið verði sýknað en til vara að dóm­kröfur stefnanda verði lækkaðar.  Þá er krafist málskostnaðar að viðbættum virðis­auka­skatti.

 

Helstu málavextir eru að með kaupsamningi 15. apríl 2003 seldu stefnendur stefnda fast­eignina Njálsgötu 74 í Reykjavík.  Söluverð eignarinnar var samtals 41.000.000 kr.  Þar af yfirtók stefndi áhvílandi skuldir að fjárhæð 24.163.798 kr.

Í kaupsamningi er eigninni lýst á eftirfarandi hátt:

Heildareignin nr. 74 við Njálsgötu í Reykjavík, ásamt öllu er téðri fasteign fylgir og fylgja ber að engu undaskildu þ.m.t. tilheyrandi lóðarréttindi.  Kvaðir skv. lóðar­samningi sjá skjal nr. V-02142.

Hin selda fasteign er innréttuð sem gistiheimili og fylgir með í kaupunum allar inn­réttingar, tæki og búnaður sem kaupanda var sýndur.

Kaupanda er kunnugt um að seljandi hefur bráðabirgðaleyfi til reksturs gistiheimilis í hús­næðinu, en hann hefur frest til að uppfylla kröfur Brunaeftirlitsins vagna eld­traustra innihurða.

 

Við undirritun kaupsamnings greiddi stefndi 5.000.000 kr. og við afhendingu eign­arinnar 2.000.000 kr., en samið var um að stefndi greiddi síðan í hvert sinn 10. hvers mánaðar 2.000.000 kr. og lokagreiðsluna, 1.836.202 kr., þann 10. nóvember 2003.

             Kaupsamningurinn var gerður fyrir milligöngu fasteignasölunnar Fasteigna-miðlun, Síðumúla 11 í Reykjavík.

             Í bréfi til fasteignasölunnar 23. apríl 2003 voru af hálfu stefnda gerðar þær athuga­semdir að upplýst væri að engin úttekt hefði farið fram af Brunaeftirlitinu.  Væri það ekki í samræmi við það að [stefnandinn] Aðalsteinn hefði tjáð stefnda að bráða­birgðaleyfi væri fyrir hendi og það eina sem á skorti væri að rafmagn vantaði í þrjár hurðir vegna neyðarútganga.  Einnig hafi komið í ljós að lokaúttekt bygg­ing­ar­fulltrúa hefði aldrei farið fram.

             Með símskeyti 2. maí 2003 lýsti Aðalsteinn því yfir að stefndi bæri ábyrgð á að hafa vanefnt að taka við eigninni eins og um hafi verið samið daginn áður.  Í fram­haldi af þessu áttu sér stað bréfaskrif milli aðila þar sem stefndi lýsti göllum sem hann taldi vera á fasteigninni en stefnendur höfnuðu að um leynda galla væri að ræða. 

             Hinn 15. september 2003 lýsti stjórnarmaður stefnda því yfir í bréfi til stefn­anda, Aðalsteins, að eftirstöðvar kaupverðsins yrðu „frystar” þar til hann léti fara fram „loka­úttekt hjá byggingarfulltrúa, v/reksturs gistihúss, þar sem ég keypti gistihús í fullum rekstri, en öll leyfi til slíks reksturs vantaði”.

             Stefna var birt stefnda eins og áður greindi og málið þingfest 11. desember 2003.

             Með bréfi til Héraðsdóms Reykjavíkur 18. janúar 2004 fór stefndi fram á dóm­kvaðn­ingu matsmanns til að meta eftirfarandi varðandi fasteignina nr. 74 við Njáls­götu í Reykjavík:

1.        Hvort húsnæðið sé í samræmi við síðustu samþykktu teikningar.  Ef svo er ekki, hvað það kosti að breyta húsnæðinu eða teikningum í það horf að samræmist bygg­ingarreglugerð nr. 441/1998.

2.        Matsmaður kanni brunavarnarkerfi og meti til fjár, hvað það kosti að láta viður­kenndan aðila yfirfara það.

3.        Hvað það kosti að ganga frá hurðum að merktum flóttaleiðum og flóttaleiðum í samræmi við samþykktar teikningar og þannig að hurðir opnist við boð frá bruna­við­vörunarkerfi.

4.        Hvað það kosti að setja viðurkennd björgunarop á gistiherbergi og annað í sam­ræmi við samþykktar teikningar.

5.        Matsmaður kanni eldvarnarhurðir í samræmi við samþykktar teikningar, hvort þær séu fyrir hendi í kjallara og að gistiherbergjum í merktum flóttaleiðum.  Ef mats­maður staðreynir, að þetta sé ekki fyrir hendi, meti hann úrbætur til fjár.

6.        Matsmaður kanni auk þess sérstaklega önnur atriði varðandi fasteignina, sem nauðsynleg eru til þess að lokaúttekt af hálfu eldvarnareftirlits, heilbrigðiseftirlits og byggingarfulltrúa til rekstrar gistiheimilis í húsnæðinu geti farið fram.

7.        Matsmaður skoði öll gistiherbergi í fasteigninni og staðreyni, að nýir vaskar hafi verið settir upp í 4 herbergjum og leggi mat á kostnaðarreikninga matsbeiðanda þar um, en þau gögn mun matsbeiðandi leggja fram á matsfundi.

8.        Matsmaður skoði raka/ummerki um raka í tveimur herbergjum og víðar, skoði viðgerðir og leggi mat á reikninga, sem fram verða lagðir á matsfundi, að því marki, sem viðgerð hefur farið fram, þegar matsmaður gengur á eignina.

9.        Þá meti matsmaður, hvað fasteignin Njálsgata 74 hefði kostað, ef eignin hefði einungis verið seld sem fasteign þann 15. apríl 2003, en ekki sem gistiheimili.

 

Á dómþingi 6. febrúar 2004 var Jón Ágúst Pétursson byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari dómkvaddur til að framkvæma matið og á dómþingi 12. maí 2004 lagði lögmaður stefnda fram matsgerðina í matsmálinu M-16/2004.

Um matslið nr. 1 segir:

Eftir skoðun á teikningum og húsinu er það mat matsmanns að eftirtalin atriði samræmist ekki teikningum

a)       Björgunarop vantar út úr herbergjum alls 16 op, opin samræmast kröfum greinar 159.2 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Kostnaður við úrbætur er metinn í matslið 4.

b)       Brunavarnarhurðir á rýmingarleiðum eru ekki til staðar eða alls 7 hurðir, þar af er ein hurð í kjallara inn í geymslu á gangi við útgang ekki sýnd á teikningu en kom í ljós við vettvangsskoðun.  Staðsetning hurðanna á teikningum er til samræmis við grein 204.3 í byggingarreglugerð sem kveður á um að stigahús í flóttaleið skuli vera sér brunahólf með EI-CS30.  Kostnaður við úrbætur er metinn í matslið 5.

c)       Hurðir í flóttaleið að svölum eru læsanlegar úr innanverðum herbergjunum og eru ekki með sjálfvirka opnun.  Um er að ræða hurðir að gistiherbergjum á fyrstu, annarri og rishæð alls þrjár hurðir.  Þessi kröfu (svo) er ekki að finna á teikn­ing­unni en  samkvæmt kröfum greinar nr. 208.1 í byggingarreglugerð þarf að vera hægt að komast um dyr í flóttaleið án þess að nota lykla eða sérstök verkfæri.  Kostnaður við úrbætur er metinn í matslið 3.

 

Um matslið nr. 2 segir:

Á matsfundi 07.04.2004 ákvað matsbeiðandi að fella þennan lið út úr matsbeiðninni.

 

Um matslið nr. 3 segir:

Kostnaður við úrbætur á hurðum til samræmis við teikningar er metinn í lið 5.  Unnt er að uppfylla skilyrði greinar 208.1 í byggingarreglugerð með því að setja rafstýrðar lokur, í þrjár hurðir, sem opna læstar hurðir við boð frá brunaviðvörunarkerfi.  Setja þarf rafmagns­læs­ingarjárn í karma hurðanna og leggja lagnir að brunaviðvörunarstöð.  Forrita þarf síðan stöðina til að hurðirnar aflæsist sjálfkrafa við boð frá brunaviðvörunarstöðinni.  Kostnaður við úrbætur á þessum lið telur matsmaður hæfilega metinn á kr. 120.000.

 

Um matslið nr. 4 segir:

Við mat á kostnaði við að setja björgunaropin er gengið útfrá að reisa þurfi palla sem nái upp í ris, gengið er úr frá að reistur sé einn hjólpallur að framanverðu sem taki til helmings glugganna og hann síðan færður að hinum helmingnum.  Hann sé síðan rifinn og reistur bakatil þar sem hann er svo færður milli helminga.  Rífa þarf núverandi rúður úr miðjuglugga hvers herbergis, hreinsa fals, fræsa vatnsrauf í falsið, sérsmíða opnanlegt fag í gatið, glerja það, járna og að lokum mála glugga og fag.

Kostnaður við úrbætur á þessum lið telur matsmaður hæfilega metinn á kr. 525.000.

 

Um matslið nr. 5 segir:

Matsmaður hefur staðreynt að eldvarnarhurðir til samræmis við teikningar séu ekki til staðar, sjá lið 1).  Það er mat matsmanns að rífa þurfi sjö núverandi hurðir úr og setja sér­smíðaðar EI-CS30 hurðir í staðinn.  EI-CS30 táknar að hurðirnar þurfi að hafa 30 mínútna bruna­mótsstöðu, vera reykþéttar og með búnað til sjálfvirkrar lokunar.  Kostnaður við úrbætur telur matsmaður hæfilega metinn á kr. 600.000.

 

Um matslið nr. 6 segir:

Á matsfundi 07.04.2004 ákvað matsbeiðandi að fella þennan lið út úr matsbeiðninni.

 

Um matslið nr. 7 segir:

Við vettvangsskoðun staðreyndi matsmaður að nýir vaskar væru í 4 herbergjum ásamt því að búið var að ganga frá lögnum að þeim og frá.  Matsbeiðandi hefur lagt fram reikninga fyrir kaupum og uppsetningu vaskanna og lagnanna samtals að upphæð kr. 223.238 (fylgiskjal 3), á þeim reikningum eru hinsvegar einungis þrír vaskar og blöndunartæki.  Í reikningum sem matsbeiðandi lagði fram vegna matsliða 8 er hinsvegar að finna 4 vaska og blöndunartæki og verður verð eins vasks og blöndunartækis, reikningur að upphæð 16.463 bætt við framangreinda upphæð.  Heildarverð fyrir vaskana er því 239.701 og er það mat matsmanns að það sé eðlilegt verð fyrir verkið.

 

Um matslið nr. 8 segir:

Við skoðun mynda (fylgiskjal 4) og vettvangs staðreynir matsmaður að töluverðar skemmdir hafa verið á húsinu vegna raka frá baðherbergjum á tveimur efstu hæðunum en þegar matsfundur fór fram höfðu þær verið lagfærðar.  Við yfirferð framlagðra reikninga að heildarupphæð kr. 645.721 (fylgiskjal 5) þykja reikningar fyrir borðplötu, áltröppu, salerni og þrjá vaska ásamt blöndunartækum samtals að upphæð kr. 55.469 ekki viðkoma úrbótum á skemmdum frá leka.  Jafnframt er það mat matsmanns að lækka þurfi vinnuliði pípara um 8 tíma eða 29.890 kr. m.vsk til samræmis.  Eftir standa 560.422 kr. sem matsmaður metur eðlilegt verð fyrir verkið.

Matsbeiðandi lagði jafnframt fram greinargerð dags. 13. apríl 2004 (fylgiskjal 5) þar sem hann metur vinnuframlag matsbeiðanda vegna úrbóta lekaskemmdanna á kr. 200.000 eða 31% af kostnaðinum.  Það er mat matsmanns að þetta sé óeðlilega há upphæð fyrir umsjón og snúninga tengda framkvæmdinni og að um 20% eða 130.000 sé eðlilegri tala.

 

             Um matslið nr. 9 er þess getið í fundargerð matsfundar 7. apríl 2004 að mats­beiðandi hafi ákveðið að fella út matslið 9.  Og í lokaorðum matsgerðar segir að allar mats­upphæðir séu með virðisaukaskatti og á verðlagi í maí 2004 en framlagðir reikn­ingar matsbeiðanda hafi ekki verið verðbættir.

 

             Með bréfi 24. maí 2004 fór matsbeiðandi fram á að matsmaður legði mat á raka­skemmdir vegna raka í lofti og útveggjum herbergja nr. 3 og nr. 8 að Njálsgötu 74, en þessar skemmdir hafi ekki verið komnar fram þegar matsmaðurinn vann matsgerðina í apríl 2004.  Matsbeiðandinn taldi að viðauki þessi rúmaðist innan liðar 8 í matsbeiðninni frá 18. janúar 2004.

             Matsmaðurinn greinir frá því í viðauka við matsgerð í matsmálinu M-16/2004 að við vettvangsskoðun hafi komið í ljós skemmdir í lofti herbergis nr. 3 og 8 þar sem málning og spartl í norðvestur horni herbergjanna hafði flagnað af loftinu við útvegg ásamt því að rakaskemmdir reyndust vera í útveggjum við gólf og fúi í glugga í herbergi nr. 3.  Þá hafi við skoðun á norðurhlið hússins verið sýnilegar sprungur í veggjum á hæðunum fyrir ofan lekastaðinn ásamt því að þensluskil reyndust opin milli Njálsgötu 74 og 72.

             Um þessa viðbót við matslið 8 segir:

             Það er mat matsmanns að til að komast fyrir lekann þurfi að þétta sprungur í veggjum ásamt því að þétta þensluskil milli húsanna og yfirfara og þétta með nýlegum gluggum á tveimur efstu hæðunum. – Rétt er að benda á að lekinn getur líka stafað af lekum lögnum í veggjum eða frá þaki við skil á milli húsanna, nánast útilokað er að fullyrða endanlega um orsök lekans nema með mjög nákvæmri skoðun.  Matsmaður telur hinsvegar mestar líkur vera á að lekinn sé frá sprungum.

 

Til að komast fyrir fúaskemmdir í glugga þarf að skipta um yfirstykki, annað hliðarstykkið, hluta pósta og glers ásamt því að ganga frá múrverki og þéttingum utan með glugganum.  Að lokum þarf að spartla og mála loft og útveggi herbergja númer 3 og 8 ásamt því að mála yfir múr - og sprunguviðgerðir úti.

 

Kostnaður við úrbætur framangreindra galla metur matsmaður hæfilega metinn á kr. 330.000. Mats­upphæð er með virðisaukaskatti og á verðlagi í maí 2004.

 

Stefnendur byggja á því að stefndi hafi ekki innt þær greiðslur af hendi sem samið var um með kaupsamningi aðila 15. apríl 2003.  Samkvæmt þessum samningi hafi fast­eignin Njálsgata 74, sem innréttuð er sem gistiheimili, verið seld ásamt öllum inn­rétt­ingum, tækjum og búnaði sem voru í húsnæðinu.  Þetta hafi verið sú eign sem kaupandi skoðaði og ákvað að kaupa.  Fasteignin hafi ekki verið seld sem gistiheimili. 

 

Stefndi byggir á því að hið selda hafi verið gallað í skilningi laga nr. 40/2002.  Stefnda hafi því verið heimilt að halda eftir greiðslum fyrir efndum seljenda, sbr. einkum 26., 27. og 41 gr. greindra laga.  Þá er byggt á því að stefnendur hafi við samningsgerðina verið mala fide, blekkt og leynd upplýsingum.

 

Stefnandi, Aðalsteinn Ingi Aðalsteinsson, gaf skýrslu fyrir rétti.  Hann sagði m.a. að for­ráðamaður stefnanda hefði skoðað eignina tvisvar sinnum áður en gert var tilboð í hana.  Hann kvaðst hafa gert honum grein fyrir að vaska vantaði og skortur væri á þremur  eldvarnarhurðum út á svalirnar en jafnframt hafi hann sagt honum að eignin væri til sölu í þessu ástandi.  Hann kvaðst hafa tjáð honum að hann hefði munnlegt leyfi til reksturs gistiheimilis frá heilbrigðiseftirlitinu, umsögn um að hann hefði um­þótt­unartíma til að ganga frá því sem á vantaði til að fullnægja því sem lög gera ráð fyrir. 

             Aðspurður sagði Aðalsteinn að lýsing á húsnæðinu, sem fram kom í aug­lýs­ingu um sölu þess, sbr. dskj. nr. 18, hafi komið í sameiningu frá honum og fast­eigna­sal­anum.  Hann viðurkenndi að húsnæðið hefði ekki verið í samræmi við síðustu sam­þykktar teikningar.  Hafi hann sagt forráðamanni stefnda frá því en jafnframt tjáð honum að verið væri að vinna að því að bæta úr því.  Hann kvaðst hafa sagt honum að ekki væri leyfi frá slökkviliðinu, en kaupsamningur aðila kveði á um það að kaupandi hefði frest til að uppfylla kröfur brunaeftirlitsins vegna eldtraustra innihurða.  Hann árétt­aði að eignin hefði verið seld í því ástandi sem hún var sýnd kaupanda.

             Aðalsteinn kvaðst hafa tekið við gistiheimilinu 1. ágúst 2000.

 

Jón Ágúst Pétursson byggingatæknifræðingur staðfesti að hafa unnið matsgerð þá sem lögð hefur verið fram í málinu.  Hann sagði m.a. að ekki hafi verið boðað til fundar með hefðbundnum hætti er hann skoðaði fasteignina aftur sérstaklega að beiðni stefnda 22. maí 2004.  Hafi hann bent forráðamanni stefnda á að þetta væri ekki hefð­bund­inn matsfundur.  Hafi hann sett það í hendur matsbeiðanda að boða stefnendur til fundarins. 

 

Brynjar Fransson gaf skýrslu fyrir rétti.  Hann sagði m.a. að hann starfaði við fast­eigna­miðlunina Múla hf. við skjalavörslu, samningagerð og fleira sem því tengist.  Kvaðst  hann hafa starfað við fasteignasölu í u.þ.b. 30 ár og komið að gerð kaup­samn­ings varðandi sölu á Njálsgötur 74.  Kvaðst hann hafa talið að um sölu á fasteign hafi verið að ræða.  Ekki hafi neitt annað komið til greina eftir þeim gögnum, sem hann hafði til hliðsjónar; ekki hafi verið um sölu á rekstri að ræða. 

             Aðspurður kvaðst Brynjar vera menntaður fasteignasali en ekki vera með trygg­ingu sem slíkur.  Brynjar sagði að kaupsamningurinn hafi verið gerður á ábyrgð Sverris Kristjánssonar, löggilts fasteignasala og skoðunarmanns eignarinnar.  Hann sagði að söluyfirlit og útprentun á auglýsingu frá fasteignasölunni, er liggur frammi í málinu, benti til þess að um sölu á rekstri væri að ræða.  Hann sagði að sökum þess að seljandinn var að losa sig við eignina merki setningin í kaupsamningi aðila: „Kaupanda er kunnugt um að seljandi hefur bráðabirgðaleyfi til rekstur gistiheimilis í húsnæðinu, en hann hefur frest til að uppfylla kröfur Brunaeftirlitsins vegna eld­traustra innhurða“, að kaupandinn hefði umræddan frest til að uppfylla kröfur eftirlitsins en ekki seljandinn.

 

Þór Þorgeirsson gaf skýrslu fyrir rétti.  Hann sagði m.a. að hann væri löggiltur fast­eignasali og hefði starfað sem slíkur í þrjú ár.  Kvaðst hann hafa komið að sölu þeirri er hér um ræðir.  Kvaðst hann hafa séð um kauptilboðsgerðina.  Hann sagði að fast­eign og innbú hafi verið selt en ekki rekstur vegna þess að hann hefði spurt Friðrik [Björnsson], hvort hann vildi kaupa reksturinn, en Friðrik hefði sagt honum að hann ræki fyrir gistiheimili í Suðurgötu og ætlaði að nota Neró áfram.  Hefði Friðrik því einungis viljað kaupa fasteignina með innbúi er henni fylgdi.

Aðspurður kvað hann ekki hafa verið rætt um að seljandi lagfærði eignina á ein­hvern hátt áður en afhending færi fram eða eftir þann tíma, enda hefði ekki verið um það samið.  Hann sagði að ákvæðið í kaupsamningi aðila í þá veru, að kaupanda væri kunnugt um að seljandi hefði bráðabirgðaleyfi til rekstur gistiheimilis í húsnæðinu o.s.frv., hefði verið sett til að upplýsa forráðamenn stefnda um það að fyrir hendi væri einungis bráðabirgðaleyfi.  Ekki fælist í setningunni loforð um að stefndu tækju að sér að ganga frá því að uppfylltar væru [lögboðnar]kröfur um eldtraustar inni­hurðir.  Miðað hafi verið við það að eignin væri seld í því ástandi sem hún var í og með því innbúi sem til staðar var við sýningu eignarinnar.

Lagt var fyrir vitnið söluyfirlit er fram kemur á dskj. nr. 27.  Hann sagði að sölu­yfirlitið bæri með sér að verið væri að bjóða rekstur til sölu.

 

Friðrik Björnsson gaf skýrslu fyrir rétti.  Hann sagði m.a. að hann hafi með kaupum á Njálsgötu 74 talið sig vera að kaupa gistihús með bráðabirgðaleyfi.  Er hann skoðaði eignina í fyrsta skipti kvaðst hann hafa spurt seljanda hvernig stæði á því að einungis væri um bráðabirgðaleyfi til reksturs gistiheimilis að ræða.  Hafi hann fengið það svar að það væri vegna þess að rafmagn vantaði í þrjár hurðir í sambandi við neyðar­út­ganga út á svalir.  Eina sem væri eftir [til að fullgilt leyfi fengist] væri að leggja raf­magns­lagnir í þær.  Hafi honum verið tjáð að allt annað væri í lagi.  Kvaðst hann því hafa ætlað að honum stæði til boða að kaupa gistiheimili í rekstri með þeim eina fyrir­vara að raftengingu vantaði í þrjár hurðir við neyðarútganga.

             Friðrik sagði að stefnandi [Aðalsteinn] hefði sagt að vaska vantaði í tvö herbergi.  Er hann tók við húsinu hafi hins vegar komið í ljós að vaska vantaði í tvö herbergi í kjallara og í fjögur herbergi á efstu hæðinni.  Hann kvaðst hafa skoðað fasteignina mjög lítið áður en kaup voru gerð vegna þess að stefnendur voru með leigjendur í húsinu sem tóku því ekki vinsamleg að gengið væri inn til þeirra.  Þegar hann fór að komu upp hillum og speglum í herbergin, þar sem skortur var á slíku, kvaðst hann hafa komist að raun um mikinn leka í einu herberginu.  Við borun hefði engin fyrirstaða verið.  Um leið og borinn fór inn hafi vætlað vatn út.

             Friðrik tjáði réttinum að skömmu eftir að hann tók við húsinu hafi hann fengið tvo menn í heimsókn frá lögreglustjóraembættinu.  Þeir hefðu verið að leita að Aðalsteini og ekki verið kunnugt um að eigendaskipti höfðu orðið.  Þeir hefðu ætlað að hafa tal af honum vegna þess að hann hafði ekki leyfi og hefði oftar en einu sinni lofað að gera öll sín mál klár.  Hefði Aðalsteinn sagt forsvarsmönnum bygginga­fulltrúa að hann ætti von á smiði eftir 17. júní og þá yrði farið á fullt í þetta.  Ekkert hefði hins vegar verið gert í málinu.

             Friðrik kvaðst hafa haft samband við Aðalstein annað slagið allt sumarið og fast­eignasalinn hafi fengið afrit af bréfunum.  Þar hafi hann vísað til gallanna á eign­inni og farið fram á að Aðalsteinn fengi lokaúttekt á húsinu svo að heimilt yrði að reka þar gistiheimili.  Kvaðst hann aldrei hafa fengið svör við þessu.  Kvaðst hann að lokum hafa tjáð honum í síðasta bréfinu að fengi hann engin svör myndi hann frysta frekari greiðslur.  Í framhaldi af því kvaðst hann hafa fengið bréf frá lögmanni stefnanda sem hafi lögsótt hann vegna vangreiðslu.  Þannig hafi Aðalsteinn stjórnað gangi þessa máls.

             Friðrik kvaðst einungis hafa haft söluyfirlitið og tvær skoðanir á húsinu til grund­vallar kauptilboði sínu.  Áður en gengið var til kaupanna hefði ekki verið minnst á það við hann að byggingafulltrúi gerði athugasemdir varðandi teikningar o.fl. sem og slökkvilið höfuðborgarsvæðisins.

             Aðspurður kvaðst Friðrik þekkja það ákvæði laga að nýr rekstraraðili gisti­heimilis verði að fá nýtt leyfi til rekstursins.

 

Ályktunarorð:  Deilt er um það hvort fasteignin að Njálsgötu 74 í Reykjavík „ásamt öllu er téðri fasteign fylgir og fylgja ber“ hafi verið haldin slíkum göllum að stefndi eigi rétt á afslætti á umsömdu kaupverði.

             Kaupsamningur aðila er frá 15. apríl 2003 og skv. dskj. nr. 8 tók forráðamaður stefnda við lyklum að Njálsgötu 74 þann 12. maí 2003, enda þótt samningurinn kveði á um að afhending fari fram 1. maí 2003.

Stefndi er einkahlutafélag sem rekur gistiheimili að Suðurgötu 74 í Reykjavík.  Má því ætla að forráðmönnum stefnda hafi verið kunnugt um að lögreglustjóri veitir leyfi fyrir gistiheimili samkvæmt lögum um veitinga- og gististaði nr. 67/1985 að fenginni umsögn sveitarstjórnar, eldvarnareftirlits, heilbrigðisnefndar og vinnueftirlits, sbr. 3. gr. laganna.

Í söluyfirliti Fasteignamiðlunar, sem rekin er af Sverri Kristjánssyni, löggiltum fast­eignasala, - en fyrirtækið sá um gerð kaupsamnings aðila - segir undir fyrir­sögn­inni Lýsing eignar:

 

Um er að ræða vel rekið gistiheimili í snyrtilegu húsi við Njálsgötu sem er kjallari og þrjár hæðir.  Herbergi eru 16 þar af 3 ósamþykkt í kjallara.  Mögulegt er að leigja 33 rúm en leyfi er fyrir 20 rúmum.  Á 1. hæð er eldhús og borðstofa/matsalur ásamt mót­töku.  Sameiginleg snyrting með sturtu er á hverri hæð.  Gistiheimilið hefur verið í fastri leigu á vetrum, en 2-4 mán. á sumrin byggist reksturinn á ferðamönnum.  Talsverðar bókanir eru fram í tímann.  Meðaltekjur hafa verið c.a. 8,5 til 9,0 millj. á ári að sögn eiganda (730 þús. per/mán.).  Húsnæðið er endurnýjað á smekklegan hátt og snyrtilegt í alla staði.  Staðsetning er mjög góð fyrir gistiheimili. (áhv.lán  c.a. 25 millj.)

 

             Ljóst er af gögnum málsins að ekki er rétt að leyfi hafi verið fyrir 20 rúmum og að 13 herbergi séu samþykkt til reksturs gistiheimilis í húsinu.  Í söluyfirlitinu er sölu­verðið 49.000.000 kr.

             Í kaupsamningi aðila segir undir fyrirsögninni Lýsing eignar:

 

Heildareignin nr. 74 við Njálsgötu í Reykjavík, ásamt öllu er téðri fasteign fylgir og fylgja ber að engu undanskyldu þ.m.t. tilheyrandi lóðarréttindi.  Kvaðir skv. lóðar­samningi sjá skjal nr. V-02142.

 

Hin selda fasteign er innréttuð sem gistiheimili og fylgja með í kaupunum allar inn­réttingar, tæki og búnaður sem kaupanda var sýndur.

 

Kaupanda er kunnugt um að seljandi hefur bráðabirgðaleyfi til reksturs gistiheimilis í hús­næðinu, en hann hefur frest til að uppfylla kröfur brunaeftirlitsins vegna eld­traustra innihurða.

 

             Kaupsamningurinn kveður á um að kaupverðið sé 41.000.000 kr.

Þór Þorgeirssonar, löggiltur fasteignasali, kom að sölunni og bar fyrir rétti að Friðrik Björnsson, fyrirsvarsmaður stefnda, hefði einungis viljað kaupa fasteignina með innbúi en ekki rekstur gistiheimilis, er í söluyfirliti fasteignasölunnar var sagt að þar væri rekið.  Verður að skýra mismun á lýsingu eignar í söluyfirliti og kaup­samningi í ljósi þessa.

Þann 23. apríl 2003 eða rúmri viku eftir undirritun kaupsamnings tjáir Friðrik í bréfi til Þórs Þorgeirssonar að hann hefði komist að raun um að lokaúttekt bruna­eftirlits og byggingarfulltrúa hefði ekki farið fram.  „Þetta kemur ekki heim og saman við það sem Aðalsteinn sagði mér, hann sagðist vera með bráðabirgðaleyfi, eina sem væri að, væri að rafmagn vantaði í 3 hurðir vegna neyðarútganga, að öðru leyti væri allt í lagi.“

Nú verður ekki lesið úr samningi aðila og öðrum gögnum málsins að for­taks­laust fælist í kaupunum að innréttingar, tæki og búnaður í húsnæðinu, væru að engu viðbættu fullnægjandi til að leyfi fengist til að reka gistiheimili á staðnum, enda var búnaður fasteignarinnar ekki þannig er forráðamanni stefnda var sýnd eignin.  Mátti honum vera það kunnugt vegna reynslu sinnar af rekstri gistiheimilis.

Á því er byggt af hálfu stefnenda að þau hafi selt stefnda fasteign ásamt því sem henni fylgdi svo sem stefndi hefði kynnt sér.  Ekki hafi verið um sölu á fullbúnu gisti­heimili að ræða.  Ákvæði kaupsamningsins um að kaupanda sé kunnugt um að seljandi hafi bráðabirgðaleyfi til reksturs gistiheimilis í húsnæðinu, en hann hafi frest til að uppfylla kröfur brunaeftirlitsins vegna eldtraustra innihurða er túlkað af stefnendum og forsvarsmönnum fasteignasölunnar á þann veg, að kaupandinn hafi tekið að sér að uppfylla kröfur brunaeftirlitsins færi svo að hann ræki gistiheimili í húsnæðinu í framhaldi af kaupunum.

Orðalagið er ómarkvisst því ekkert liggur frammi í málinu um að lögmætt bráða­birgðaleyfi til reksturs gistiheimilis í húsnæðinu hafi verið fyrir hendi við gerð samn­ingsins nema staðhæfing stefnanda, Aðalsteins.  Og sé það rétt, sem haldið er fram af hálfu stefnenda, að einungis hafi verið seld húseign með þeim innréttingum, tækjum og búnaði sem forráðamenn stefnda höfðu kynnt sér við skoðun, þá verður að telja, að ákvæðið þjóni engum tilgangi í samningi aðila nema sem yfirlýsing um að full­búnar eldtraustar innihurðir sé höfuðástæðan fyrir því að leyfi til reksturs gisti­heimilis sé ekki fyrir hendi þannig að með litlum tilkostnaði verði húsnæðið gert að gisti­­heimili í fullum rétti.

Húsið að Njálsgötu 74 var byggt 1931.  Ekki þurfa því að koma á óvart um­merki um rakaskemmdir eða að rakaskemmdir verði á húsinu nánast fyrirvaralaust.  Þá liggur fyrir að forráðamenn stefnda skoðuðu eignina mjög lítið áður en gengið var til kaupa á eigninni og verður stefndi að bara halla af því.  Augljósar rakaskemmdir og skortur á vöskum í herbergjum, er ætluð voru fyrir gesti, eru ágallar sem réttlæta ekki kröfu um afslátt á umsömdu kaupverði.

Sökum þess að ekki var boðað til matsfundar, svo sem 2. mgr. 62. gr. laga nr. 91/1991 gerir ráð fyrir, verður ekki byggt á viðbót við matsgerð, er grundvölluð var á vett­vangsskoðun matsmanns er fram fór 22. maí 2004, enda ekkert sem bendir til þess að þar hafi verið um leynda galla að ræða.

Kostnað við að setja viðurkennd björgunarop á herbergi og annað í samræmi við samþykktar teikningar telur matsmaður hæfilega metinn á 525.000 kr.  Þá metur hann kostnað, að fjárhæð 600.000 kr., við að setja eldvarnarhurðir til samræmis við teikningar og kostnað, að fjárhæð 120.000 kr., við að ganga frá hurðum að merktum flótta­leiðum, í samræmi við samþykktar teikningar.  Með hliðsjón af því þykir mega fallast á að stefndi eigi rétt á afslætti samtals að fjárhæð 1.245.000 kr.

Samkvæmt framangreindu verður stefndi dæmdur til að greiða stefnendum  samtals 2.591.202 kr. með dráttarvöxtum eins og nánar segir í dómsorði.

Eftir atvikum þykir rétt að hver aðili um sig beri sinn kostnað af rekstri málsins.

Páll Þorsteinsson héraðsdómari og meðdómsmennirnir, Atli Vagnsson, héraðs­dóms­lögmaður og lögg. fasteignasali, og Helgi S. Gunnarsson, verkfræðingur og húsa­smíða­meistari, kveða upp dóminn.

DÓMSORÐ:

             Stefndi, Neró ehf., greiði stefnendum, Aðalsteini Inga Aðalsteinssyni og Elísabetu Proppé, samtals 2.591.202 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 2.000.000 króna frá 10. október 2003 til 10. nóvember 2003, en af 2.591.202 króna frá þeim degi til greiðsludags.

             Málskostnaður fellur niður.