Fimmtudaginn 14. janúar 2010.
Nr. 718/2009.	Fasteignafélagið Sýsla ehf. og Rekstrarfélag Kauptúns (Ásgeir Þór Árnason hrl.) gegn Högum ehf. (Einar Þór Sverrisson hrl.)

Kærumál. Lögbann.

F ehf. og R kærðu úrskurð héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu þeirra um að lagt yrði fyrir sýslumann að leggja lögbann við því að H ehf. starfræki matvöruverslun í tiltekinni fasteign. Fram kom að F ehf. og R leituðust eftir því með beiðni sinni að knýja H ehf. til að efna skuldbindingu sem fælist í því að hann léti af starfsemi sinni þar sem hún hafi verið rekin og hæfi hana á nýjum stað. Talið var að lögbanni, sbr. 1. mgr. 24. gr. laga nr. 31/1990,  yrði ekki beitt til að ná fram efndum á samningsskyldu af því tagi sem hér um ræði. Var niðurstaða hins kærða úrskurðar þegar af þeirri ástæðu staðfest.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ingibjörg Benediktsdóttir, Garðar Gíslason og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 10. desember 2009, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 16. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 30. nóvember 2009, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að lagt yrði fyrir sýslumanninn í Hafnarfirði að leggja lögbann við því að varnaraðili starfrækti matvöruverslun undir merki Bónuss í fasteigninni að Kauptúni 1, Garðabæ. Kæruheimild er í 1. mgr. 35. gr. laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu, lögbann o.fl., sbr. 4. mgr. 91. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðilar krefjast þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og lagt fyrir sýslumanninn í Hafnarfirði að leggja lögbann við því að varnaraðili starfræki matvöruverslun undir merki Bónuss í fasteigninni að Kauptúni 1, Garðabæ. Þá krefjast þeir málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

 Svo sem rakið er í hinum kærða úrskurði leitast sóknaraðilar eftir því með lögbannskröfu sinni að knýja varnaraðila til efnda á skuldbindingu sem hann hafi tekið á sig 12. október 2007. Telja þeir skuldbindinguna felast í því að varnaraðili láti af starfsemi sinni þar sem hún hefur verið rekin og hefji hana á nýjum stað.

Lögbann má leggja við byrjaðri eða yfirvofandi athöfn, sbr. 1. mgr. 24. gr. laga nr. 31/1990. Því verður ekki beitt til þess að ná fram efndum á samningsskyldu af því tagi sem hér um ræðir. Þegar af þessari ástæðu verður niðurstaða hins kærða úrskurðar staðfest.

Sóknaraðilar greiði varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðilar, Fasteignafélagið Sýsla ehf. og Rekstrarfélag Kauptúns, greiði sameiginlega varnaraðila, Högum ehf., 200.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 30. nóvember 2009.

Mál þetta var tekið til úrskurðar þann 18. nóvember sl. að loknum munnlegum málflutningi. Málið barst Héraðsdómi Reykjaness þann 26. október 2009, með kröfu Fasteignafélagsins Sýslu ehf., Suðurlandsbraut 30, Reykjavík og Rekstrarfélagsins Kauptúns s.st., um úrlausn dómsins um þá ákvörðun sýslumannsins í Hafnarfirði að synja um lögbann við því, að Hagar hf. starfræki matvöruverslun undir merki Bónuss í fasteigninni að Kauptúni 1, Garðabæ. Er þess krafist að lagt verði fyrir sýslumann að leggja lögbann við þessari starfsemi og varnaraðila gert að greiða sóknaraðilum málskostnað.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðilja verði hafnað og sóknaraðilum gert að greiða varnaraðila málskostnað.

I.

                Málsatvik sæta að meginstefnu til ekki ágreiningi.

                Málavextir eru þeir að með bráðabirgðasamkomulagi málsaðilja, dags. 12. október 2007, varð samkomulag um að varnaraðili mætti tímabundið starfrækja matvöruverslun undir merki Bónuss í fasteigninni að Kauptúni 1, Garðabæ, þrátt fyrir að einungis væri þar heimilt að reka raftækjaverslun samkvæmt kaup- og leigusamningum húseigandans, SM fjárfestinga ehf., kt. 470306-0330, við landeigandann, Urriðaholt ehf., kt. 500205-1050.  Varnaraðili skuldbatt sig hins vegar með bráðabirgðasamkomulaginu til að flytja verslunina úr húsnæðinu við opnun verslunarmiðstöðvar, sem annar sóknaraðilja, Fasteignafélagið Sýsla ehf., hugðist reisa á næstu lóðum austan lóðarinnar nr. 1, þ.e. á lóðum nr. 3-5 og 7 við Kauptún, nú Kauptún 3.  Jafnframt gerð bráðabirgðasamkomulagsins tók varnaraðili um eða yfir 1.700 m² verslunarhluta á leigu í hinni fyrirhuguðu verslunarmiðstöð með sérstökum leigusamningi, sem undirritaður var samtímis.

                Eftir samningsgerð aðila innréttaði varnaraðili matvöruverslun til bráðabirgða í húsinu við Kauptún 1 og hóf þar síðan verslunarrekstur en Fasteignafélagið Sýsla ehf., hóf smíði verslunarmiðstöðvarinnar eftir nauðsynlegan undirbúning.

                Samkvæmt leigusamningi varnaraðila og Fasteignafélagsins Sýslu ehf. var áætlaður afhendingartími hins leigða verslunarrýmis 1. febrúar 2009 og opnun verslunarmiðstöðvarinnar var fyrirhuguð 20. maí 2009 en kveðið var á um að það kynni að breytast í samræmi við endanlega ákvörðun leigusala.  Með bréfi, Fasteignafélagsins Sýslu ehf., dags. 31. janúar 2008 var varnaraðila tilkynnt, að opnunardagur verslana í húsinu yrði 13. ágúst 2009 og að hið leigða yrði afhent í apríl til maí 2009 eftir nánara samkomulagi.  Með bréfi sóknaraðila, Fasteignafélagsins Sýslu ehf., dags. 16. apríl 2009 var varnaraðila síðan tilkynnt, að hið leigða húsnæði væri tilbúið til afhendingar 30. apríl 2009 og ítrekað að opnun verslunarmiðstöðvarinnar yrði 13. ágúst 2009 og að leigugreiðslur hefjist frá og með þeim tíma.  Varnaraðili hóf hins vegar ekki að innrétta verslun sína í hinu leigða húsnæði eftir 30. apríl til þess að geta opnað þar verslun 13. ágúst en þess í stað sendi lögmaður varnaraðila, Fasteignafélaginu Sýslu ehf., símskeyti hinn 14. maí 2009, sem hafði að geyma tilkynningu um að hann rifti einhliða leigusamningnum við Fasteignafélagið Sýslu ehf..  Byggði varnaraðili á forsendubresti „í tengslum við opnun verslunarmiðstöðvarinnar” og vísaði til þess að ekki væri ljóst að nokkur önnur verslun væri að opna í verslunarmiðstöðinni.  Lögmaður, Fasteignafélagsins Sýslu ehf., mótmælti þegar riftunaryfirlýsingu varnaraðila með bréfi, dags. 15. maí 2009.  Þar var einnig vakin athygli hans á ákvæði í bráðabirgðasamkomulagi aðila frá 12. október 2007 og að varnaraðili hafi því ekki verslunarleyfi að Kauptúni 1 eftir tilkynntan opnunardag.  Nokkur bréfaskipi áttu sér síðan stað milli lögmanna aðila og fyrirsvarsmenn þeirra, Ragnar Atli Guðmundsson og Finnur Árnason  áttu einnig með sér fundi, án þess að það leiddi til niðurstöðu. 

Með áskorun, dags. 27. ágúst 2009, kröfðust sóknaraðilar þess, að varnaraðili léti af starfrækslu matvöruverslunar undir merki Bónuss í fasteigninni að Kauptúni 1, Garðabæ, í samræmi við bráðabirgðasamkomulag aðila.  Í áskoruninni er því lýst að samkvæmt samkomulaginu hafi varnaraðila verið óheimilt að starfrækja verslunina eftir 13. ágúst þar sem þann dag hafi honum verið unnt að opna nýja verslun að Kauptúni 3 samkvæmt leigusamningi við Fasteignafélagið Sýslu ehf.  Varnaraðila var síðan veittur frestur til þess að verða við áskoruninni til 10. september en því lýst að  þeim tíma liðnum myndu sóknaraðilar krefjast lögbanns.

II.

Málsástæður og lagarök sóknaraðila

Um málsástæður og atvik málsins vísast aðallega til lögbannsbeiðninnar en þar segir m.a. að sóknaraðilar eigi ríka hagsmuni, bæði sameiginlega og hvor um sig sérstaka, af því að varnaraðili láti af starfrækslu matsvöruverslunar í fasteigninni að Kauptúni 1, Garðabæ.  Aðallega byggja sóknaraðilar sameiginlega á því, að varnaraðili hafi skuldbundið sig til, með bráðabirgðasamkomulaginu við sóknaraðila frá 12. október 2007, að láta af starfrækslu matvöruverslunar að Kauptúni 1, þegar verslunarmiðstöðin á lóðinni nr. 3 opnaði.  Í lögskiptum aðila verði að líta svo á, að um sé að ræða þann dag sem varnaraðili gat opnað verslun sína í verslunarmiðstöðinni á grundvelli leigusamnings hans og Fasteignafélagsins Sýslu ehf. en óumdeilt sé að hið leigða verslunarrými gerðarþola í þeirri fasteign stóð gerðarþola laust til innréttingavinnu hinn 30. apríl 2009 og hann hafði í hendi sinni að ljúka þeirri vinnu í tíma fyrir tilkynntan opnunardag hinn 13. ágúst 2009. Líta verði á skuldbindingu varnaraðila sem loforð til sóknaraðila um að láta af þeirri verslunarstarfsemi, sem honum var heimiluð með samkomulaginu og á grundvelli þessa loforðs eigi sóknaraðiljar lögvarinn rétt til þess að hann láti af starfseminni. Telja sóknaraðilar að með vísun til niðurlagsákvæðis bráðabirgðasamkomulagsins og þeirra tilkynninga sem varnaraðila hafa borist frá, Fasteignafélaginu Sýslu ehf., um afhendingu verslunarbils og opnun verslunarmiðstöðvarinnar hinn 13. ágúst 2009, hafi þeir gert nægjanlega sennilegt, að starfræksla gerðarþola á matvöruverslun að Kauptúni 1, brjóti gegn lögvörðum rétti þeirra, þannig að fyrra skilyrði lögbanns, skv. 1. mgr. 24. gr. laga um kyrrsetningu og lögbann nr. 31/1990, sé uppfyllt.

                Starfræki varnaraðili matvöruverslunina að Kauptúni 1 áfram, telja sóknaraðilar að þeir verði, hvor fyrir sig, fyrir teljandi spjöllum, verði ekki fallist á lögbannskröfuna og þeim þannig gert að bíða dóms um réttindi sín.  Sóknaraðilar telja því, hvor um sig, að síðara skilyrði lögbanns, skv. skv. 1. mgr. 24. gr. laga um kyrrsetningu og lögbann nr. 31/1990, sé uppfyllt.

                Um efnishlið málsins vísa sóknaraðilar til 1. mgr. 24. gr. laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu og lögbann til stuðnings kröfu sinni.  Málskostnaðarkrafa er studd við ákvæði XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 einkum 1. mgr. 130. gr., sbr. 1. mgr. 91. gr. laga um aðför nr. 90/1989, sbr. 1. mgr. 35. gr. laga um kyrrsetningu, lögbann o.fl. nr. 31/1990.

II.

Málsástæður varnaraðila og lagarök

                Varnaraðili bendir á að lögbannsbeiðni sóknaraðilja byggist á tvennu.  Annars vegar bráðabirgðasamkomulagi aðilja, dags. 12. október 2007, og sé lögbannsbeiðni ,,ætlað að koma á lögmætu ástandi“ samkvæmt samkomulaginu. Hins vegar byggist lögbannsbeiðnin á því að erfiðleikum kunni að vera bundið fyrir Fasteignafélagið Sýslu ehf. að fá nýjan aðila til að taka rými í húsi hans á leigu til að reka þar matvöruverslun fái varnaraðili áfram að starfrækja verslun sína í Kauptúni 1.

                Varnaraðili bendir á að nefnt samkomulag aðila, dags. 12. október 2007, hafi verið skilyrt þar sem varnaraðili lofaði að flytja nefnda verslun sína úr húsnæðinu að Kauptúni 1 við ,,opnun“ verslunarmiðstöðvarinnar við Kauptún 3 í Garðabæ. Það var því skilyrði að leigusamningur aðila væri gildur og að verslunarhúsnæði myndi opna í Kauptúni 3. Skylda varnaraðila til að flytja verslun sína hefur því ekki orðið virk, þar sem skilyrðin hafa ekki verið uppfyllt. Ekki sé enn búið að opna verslunarmiðstöð í Kauptúni 3, og leigusamningi aðila hafi verið rift. Af framangreindum ástæðum beri að hafna lögbannsbeiðni sóknaraðila, þar sem ekki verður séð að viðvera varnaraðila í Kauptúni 1 brjóti gegn lögvörðum rétti sóknaraðila.

                Varnaraðili bendir einnig á að nefnt samkomulag, þ.m.t. loforð varnaraðila um að flytja verslunina úr Kauptúni 1, er fallið úr gildi með vísan til grundvallarreglna samningaréttar um brostnar forsendur. Aðalástæða varnaraðila fyrir nefndu samkomulagi var að leigusamningur á milli aðila um 1.700 fm. húsnæði í verslunarmiðstöð Fasteignafélagsins Sýslu ehf. í Kauptúni 3 yrði efndur og að varnaraðili myndi þegar svo væri komið flytja verslun sína í Kauptún 3. Þar sem leigusamningnum hafi nú verið rift er ljóst að samkomulagið sé fallið niður vegna brostinna forsenda, þar sem varnaraðili geti ekki flutt verslun sína í Kauptún 3. Varnaraðili áréttar að engin verslunarmiðstöð hafi opnað í Kauptúni 3. Í fyrsta lagi vegna þess að engin verslun hefur hafið starfsemi þar og í öðru lagi vegna þess að húsnæðið fullnægi hvorki skilalýsingu né þeim kröfum sem þarf að uppfylla til að opna verslunarhúsnæði.

                Af framangreindu virtu er ljóst að samkomulag aðila er fallið úr gildi og getur ekki verið grundvöllur fyrir lögbannsbeiðni sóknaraðila. Sú málsástæða sóknaraðilans Fasteignafélagsins Sýslu ehf. að ,,erfiðlega“ kunni að ganga að fá nýjan leigutaka í húsnæði hans til að reka þar matvöruverslun, þar sem varnaraðili sé með matvöruverslun í Kauptúni 1, getur heldur ekki talist lögvarinn réttur í skilningi 24. gr. laga nr. 31/1990. Framsetning og fullyrðingar sóknaraðila að einungis sé heimilt að reka verslun með raftæki í húsnæðinu að Kauptúni 1 er ennfremur röng og í ósamræmi við skjöl málsins. A.m.k. er deilt um það atriði í málinu, sem leiðir til þess að skilyrði fyrir lögbanni eru ekki fyrir hendi. Fyrir það fyrsta þá segir í lóðarleigusamningi SM fjárfestinga ehf., leigusala varnaraðila, að „í upphafi [sé] lóðarleigutaka einungis heimilt að reka verslun með raftæki. Til að tryggja fjölbreytni í rekstri í Kauptúninu er lóðarleigutaka ekki heimilt að hefja annan rekstur á lóðinni sem yrði í beinni samkeppni við aðrar verslanir eða þjónustufyrirtæki á svæðinu. Er þá miðað við að vöruúrval geti að einhverju leiti skarast en megin starfsemi má ekki vera sú sama á og annarri lóð í Kauptúninu.“ Engin matvöruverslun að undanskilinni verslun varnaraðila er í Kauptúninu. Rekstur varnaraðila er því ekki andstöðu við annan rekstur í Kauptúninu og þar af leiðandi heimilaður.

                Varnaraðili leggur ríka áherslu á að sóknaraðilar hafa hvorki sannað né gert sennilegt að réttindi þeirra fari forgörðum eða að þeir verði fyrir teljandi spjöllum ef þeir verða að bíða dóms um réttindi sín, sem er fortakslaust skilyrði lögbanns samkvæmt 1. mgr. 24. gr. laga nr. 31/1990. Varnaraðili bendir á að sóknaraðilinn Fasteignafélagið Sýsla ehf. vísar til þess í greinargerð að ,,hinir lögvörðu hagsmunir [félagsins] eru því að varnaraðili láti af starfseminni, þ.e. að varnaraðili efni samningsskyldu sína in natura“ án þess að það sé sérstaklega rökstutt. Varnaraðili áréttar ennfremur að lögbann er bráðabirgðaúrræði sem einungis kemur til greina ef önnur úrræði standa ekki til boða. Ef niðurstaðan verður sú, að óheimilt sé að reka matvöruverslun í Kauptúni 1, er ljóst að rekstrarfélagið hefur viðeigandi úrræði til að bregðast við því án þess að lögbann þurfi að koma til. Réttindi sóknaraðilans Fasteignafélagsins Sýslu ehf. séu jafnframt fyrst og fremst fjárhagslegir, sem réttarreglur um skaðabætur tryggja.

                Varnaraðili bendir einnig á að viðvera varnaraðila í húsnæðinu er ekki ,,byrjuð eða yfirvofandi athöfn“ í skilningi 24. gr. laga um nr. 31/1990. Varnaraðili áréttar að lögbann er bráðabirgðaúrræði sem kemur einungis til greina þegar brýn hætta er fyrir því að hagsmunir fari forgörðum eða verði fyrir teljandi spjöllum ef ekki verður fallist á lögbann. Varnaraðili bendir einnig á þá grundvallarreglu að lögbann verður ekki lagt við athafnaleysi.

                Til viðbótar við framangreint þá bendir varnaraðili á að ekki sé unnt að leysa úr lögbannsbeiðni sóknaraðila án þess að leigusala varnaraðila, SM fjárfestingar ehf., sem er eiganda fasteignarinnar að Kauptúni, sé veitt aðild að málinu. SM fjárfestingar ehf. hafi verulega hagsmuni af því að ekki verði fallist á lögbannsbeiðni sóknaraðila, þar sem slík niðurstaða leiddi til þess að félaginu væri óheimilt að leigja nefnt húsnæði til varnaraðila.

                Telur varnaraðili einsýnt að verulegur vafi leiki á því að sóknaraðilar eigi þann rétt sem þeir byggja á í málinu en vegna eðlis lögbanns og samkvæmt lögum nr. 31/1990 þurfa réttindi að vera óumdeild svo lögbann nái fram að ganga.

Niðurstaða:

                 Fyrir liggur að sýslumaður hafnaði þann 23. október sl. kröfu sóknaraðila um lögbann með vísan til 1.tl. 3. mgr. gr. laga nr.31/1990.

                Sóknaraðilar byggja á því í málflutningi sínum að tilgangur dómkröfu þeirra sé að með því að fá lagt lögbann við því að varnaraðili Hagar hf. starfræki matvöruverslun undir merki Bónuss í fasteigninni að Kauptúni 1, Garðabæ náist það markmið að koma á lögmætu samningssambandi aðilja málsins á grundvelli samnings þeirra þar að lútandi frá 12. október 2007. Hinir lögvörðu hagsmunir hans séu því að varnaraðili láti af starfseminni og efni samningsskyldu sína in natura.

                Varnaraðili telur vafa leika á því að sóknaraðilar eigi þann rétt sem þeir byggja á í málinu en vegna eðlis lögbanns og samkvæmt lögum nr. 31/1990 þurfi réttindi að vera óumdeild svo lögbann nái fram að ganga.

                Dómari telur að túlkun fyrirliggjandi bráðabirgðasamkomulags frá 12. október 2007 ráði hér lyktum að metnum þeim atvikum sem liggja fyrir í málinu. Hafa báðir aðilar byggt málflutning sinn á þeim rétti sem samkomulagið veitir þeim en túlkað orðalag þess með mismunandi hætti. Í samkomulaginu segir,, Áætlað er að verslunarmiðstöð verði opnuð 20. maí 2009 og að Hagar hf. fái hið leigða húsrými afhent til innréttinga þann 1. febrúar 2009. Þær fyrirætlanir kunna þó að breytast í samræmi við nánari ákvæði í leigusamningnum. Fram að opnun verslunarmiðstöðvarinnar er Högum hf. hér með heimilað að starfrækja matvöruverslun undir merki Bónuss í fasteigninni Kauptúni 1, Garðabæ, í skjóli leigusamnings við húseigandann, SM fjárfestingar ehf., kt. 470306-0330, Síðumúla 2, Reykjavík, þrátt fyrir að kveðið sé á um í lóðarleigusamningi landeigandans Urriðaholts ehf. við SM fjárfestingar ehf., að í upphafi sé lóðarleigutaka einungis heimilt að reka þar verslun með raftæki. Hagar hf. munu samkvæmt þessu flytja Bónusverslun úr húsnæðinu að Kauptúni 1 við opnun verslunarmiðstöðvarinnar.“

                Óumdeilt er í málinu að húsnæði fyrir verslunarmiðstöðina hefur verið reist en ekki orðið að neinni opnun hennar. Af málatilbúnaði sóknaraðili verður ekki annað ráðið en að hann byggi á því að skilyrðinu fyrir flutningsskyldu hafi verið fullnægt með því að húsnæði í verslunarmiðstöðinni hafi í tæka verið tilbúið í umsömdu ástandi til afhendingar og innréttinga fyrir varnaraðila. Varnaraðili telur hins vegar að opnun verslunarmiðstöðvarinnar sé fortakslaust skilyrði fyrir því að hann færi sig um set með verslun sína. Telur dómari að sóknaraðilar verði að bera hallann af óskýrleika samkomulagsins að þessu leyti enda er þessi skýring sóknaraðilja tæpast samrýmanleg ríkjandi túlkun orðalagsins ,,við opnun hennar“. Gegn mótmælum varnaraðila er því ósannað að skilyrði það sem sett er í niðurlagi samkomulagsins fyrir flutningi varnaraðila úr húsnæðinu að Kauptúni 1 sé komið fram.

                Þegar af þessari ástæðu er hafnað kröfu sóknaraðilja um að lagt verði fyrir sýslumann með dómsúrskurði að leggja lögbann við því, að varnaraðili starfræki matvöruverslun undir merki Bónuss í fasteigninni að Kauptúni 1, Garðabæ.

                Eftir þessum málsúrslitum verður sóknaraðila gert að greiða varnaraðila málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn svo sem segir í dómsorði.

Sveinn Sigurkarlsson, héraðsdómari, kveður upp úrskurð þennan.

ÚRSKURÐARORÐ:

Hafnað er kröfu sóknaraðilja, Fasteignafélagsins Sýslu ehf. og Rekstrarfélagsins Kauptúns, um að lagt verði fyrir sýslumanninn í Hafnarfirði að leggja lögbann við því að varnaraðili, Hagar hf., starfræki matvöruverslun undir merki Bónuss í fasteigninni að Kauptúni 1, Garðabæ.

Sóknaraðili greiði varnaraðila 500.000 krónur í málskostnað.