Fimmtudaginn 23. október 2008.
Nr. 509/2007.	Hvassahraun ehf. (Dögg Pálsdóttir hrl.) gegn þrotabúi Grænáss ehf. (Sveinn Andri Sveinsson hrl.)

 

Gjaldþrotaskipti. Riftun.

Þrotabú G krafðist riftunar afsals þar sem G seldi og afsalaði til H fasteigninni að Hvassahrauni 12, Vogum Vatnsleysuströnd og endurgreiðslu kaupverðs fasteignarinnar. Þrotabú G byggði kröfu sína meðal annars á 2. mgr. 131. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti sem kveður á um að ekki sé unnt að rifta gjafagerningi ef leitt væri í ljós að þrotamaður hefði verið gjaldfær þegar gjöf var gefin þrátt fyrir afhendinguna. Talið var að H hefði fært fram fullnægjandi sönnun um að G hefði verið gjaldfært þegar fasteignin að Hvassahrauni 12 hefði verið afsalað til H. Ennfremur var ekki talið að skilyrðum 141. gr. laga nr. 21/1991 væri fullnægt og var krafa þrotabús G ekki heldur tekin til greina á þeim grundvelli. Samkvæmt þessu var H sýkn af kröfum þrotabús G.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Jón Steinar Gunnlaugsson, Hjördís Hákonardóttir og Páll Hreinsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 4. október 2007. Hann krefst aðallega sýknu af kröfum stefnda en til vara að kröfur hans verði lækkaðar. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Áfrýjandi hefur lagt fyrir Hæstarétt kaupsamning 18. febrúar 2004, með viðauka 20. febrúar sama ár, þar sem Runólfur Guðjónsson selur Jóhanni Ósland Jósefssyni allt hlutafé í Grænási ehf. gegn staðgreiðslu á 500.000 krónum og kvittun fyrir þeirri greiðslu sama dag. Þá hefur stefndi að áskorun áfrýjanda lagt fram endurrit af skýrslu sem skiptastjóri stefnda tók af nefndum Jóhanni 19. júlí 2006 í tilefni af gjaldþrotaskiptum stefnda. Loks hefur áfrýjandi lagt fram endurrit úr þingbók Héraðsdóms Reykjavíkur 19. febrúar 2008, þar sem skýrsla var tekin fyrir dómi af Jóhanni.

Í hinum áfrýjaða dómi var fallist á kröfu stefnda um riftun afsals 12. febrúar 2004, þar sem Grænás ehf. seldi og afsalaði til áfrýjanda fasteigninni að Hvassahrauni 12, Vogum, Vatnsleysuströnd, og áfrýjandi af því tilefni dæmdur til að greiða stefnda 5.000.000 krónur ásamt dráttarvöxtum. Byggðist dómsniðurstaðan á því að uppfyllt þóttu skilyrði 2. mgr. 131. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl. sem stefndi hafði meðal annars byggt kröfu sína á.

Samkvæmt 2. mgr. 131. gr. laga nr. 21/1991 er ekki unnt að rifta gjafagerningi ef leitt er í ljós að þrotamaður hafi verið gjaldfær þegar gjöf var gefin og það þrátt fyrir afhendinguna, eins og það er orðað í ákvæðinu. Sönnunarbyrði um þetta hvílir í málinu á áfrýjanda.

Áfrýjandi kveður félagið hafa verið vel gjaldfært á þeim tíma er afsalið var gefið. Gjaldþrotið megi rekja til slæmrar fjárstjórnar þess manns sem keypti félagið nokkrum dögum síðar. Áfrýjandi segir að bestu upplýsingar um þetta hljóti að vera að finna í bókhaldsgögnum Grænáss ehf. sem hann hafi ekki undir höndum. Hann segir að kaupanda félagins hafi verið afhent gögn þessi við sölu félagsins 18. febrúar 2004. Þetta kemur berum orðum fram í kaupsamningnum og Jóhann Ósland Jósefsson staðfesti fyrir dómi að hann hefði fengið bókhaldið. Stefndi kveðst hins vegar aldrei hafa fengið bókhald Grænás ehf. í hendur. Samkvæmt 81. gr. laga nr. 21/1991 getur skiptastjóri krafið fyrirsvarsmenn gjaldþrota félags um upplýsingar og gögn varðandi þrotabúið og leitað atbeina héraðsdóms ef ekki er orðið við kröfu hans um þetta. Í skýrslunni sem skiptastjóri tók af Jóhanni Ósland Jósefssyni 19. júlí 2006 er þess ekki getið að hann hafi verið krafinn um bókhald hins gjaldþrota félags, svo sem rétt hefði verið. Við fyrirtöku málsins 12. febrúar 2007 skoraði áfrýjandi á stefnda að leggja fram ársreikninga fyrir árin 2003, 2004 og 2005. Var þá bókað af hálfu stefnda að ekki hefði verið talið fram vegna áranna 2004 og 2005. Í næsta þinghaldi á eftir 6. mars 2007 lagði hann fram skattframtal vegna rekstrarársins 2002. Frekari bókhaldsgögn voru ekki lögð fram við rekstur málsins í héraði.

 Fyrirsvarsmaður áfrýjanda kvaðst fyrir dómi hafa greitt allar lausaskuldir Grænáss ehf. fyrir söluna á fyrirtækinu 18. febrúar 2004. Hann vísar til þess að kaupandi félagsins hafi greitt 500.000 krónur fyrir það og telur þetta sýna að félagið hafi verið gjaldfært þegar salan fór fram, því varla hefði kaupandinn farið að greiða fé fyrir ógjaldfært félag. Þá hefur hann einnig bent á að nafn félagins hafi ekki verið að finna á vanskilaskrám frá þessum tíma og í slíkri skrá frá því stuttu eftir að félagið var tekið til gjaldþrotaskipta 14. mars 2006 megi sjá að elsta krafan sé árituð stefna frá 30. september 2004 eða sjö og hálfum mánuði eftir afsalið sem riftunar sé krafist á. Stefndi hefur ekki freistað þess að hnekkja þessari sönnunarfærslu áfrýjanda um efnahag Grænáss ehf. við afhendingu fasteignarinnar, til dæmis með því að leggja fram kröfuskrá í þrotabúinu, þar sem ef til vill hefði mátt sjá uppruna og upphafsdag krafna á hendur félaginu, eða á annan hátt. Þegar á þetta allt er litið verður talið að áfrýjandi hafi fært fram fullnægjandi sönnun í málinu um að Grænás ehf. hafi verið gjaldfært þegar fasteigninni að Hvassahrauni 12, Vogum, var afsalað til áfrýjanda.

Stefndi hefur einnig stutt kröfu sína við 141. gr. laga nr. 21/1991. Af því sem að framan er rakið verður ráðið að stefndi hefur ekki fært fram sönnur í málinu um að skilyrðum 141. gr. sé fullnægt til að taka megi kröfur hans til greina á þessum grundvelli.

Með vísan til framanritaðs verður áfrýjandi sýknaður af kröfum stefnda.

Samkvæmt þessum úrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr., sbr. 166. gr., laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefndi dæmdur til að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti sem ákveðst í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Áfrýjandi, Hvassahraun ehf., er sýkn af kröfum stefnda, þrotabús Grænáss ehf.

Stefndi greiði áfrýjanda samtals 800.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 4. júlí 2007.

I

Mál þetta, sem dómtekið var miðvikudaginn 13. júní sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Þrotabúi Grænáss ehf., kt. 581289-5539, Borgarbraut 61, Borgarnesi, með stefnu birtri 6. nóvember 2006 á hendur Hvassahrauni ehf., kt. 470104-2360, Prestastíg 1, Reykjavík.

Dómkröfur stefnanda eru þær aðallega, að rift verði með dómi þeirri ráðstöfun sem fólst í kaupsamningi/afsali, dags. 12. febrúar 2004, þar sem Grænás ehf., nú þrotabú, seldi og afsalaði fasteigninni að Hvassahrauni 12, Vogum, Vatnsleysuströnd, til stefnda Hvassahrauns ehf. en umsamið kaupverð var kr. 3.500.000 og allt greitt með yfirtöku á áhvílandi veðskuld við Kaupþing banka hf., áður Búnaðarbanki Íslands hf.  Jafnframt er þess krafizt, að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda kr. 5.000.000, auk dráttarvaxta samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 frá 12. febrúar 2004 til greiðsludags. Til vara er þess krafizt, að stefnda verði gert að greiða stefnanda lægri fjárhæð en kr. 5.000.000, auk dráttarvaxta samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 frá 12. febrúar 2004 til greiðsludags. Til þrautavara er krafizt dráttarvaxta á dæmda fjárhæð samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 frá 11. ágúst 2006 til greiðsludags. Í öllum tilvikum er þess krafizt, að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda málskostnað að mati dómsins. Þá er krafizt virðisaukaskatts af málskostnaði.

Dómkröfur stefnda eru þær aðallega, að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda, en til vara, að dómkröfur stefnanda  verði lækkaðar verulega.

Verði fallizt á aðalkröfu stefnda er þess krafizt, að stefnandi verði dæmdur til að greiða stefnda málskostnað samkvæmt framlögðum reikningi. Verði fallizt á varakröfu er þess krafizt, að málskostnaður milli aðila falli niður.

II

Málavextir

Árið 1998 var félagið Grænás ehf. stofnað.  Stefndi kveður hluthafa hafa verið tvo, Guðnýju Hildi Runólfsdóttur og Gordon Patterson, en fyrirsvarsmaður hafi verið Runólfur Guðjónsson.  Starfsemi félagsins var einkum nýbygging íbúðarhúsnæðis.  

Stefndi kveður Runólf Guðjónsson hafa, persónulega, fest kaup á fasteigninni Hvassahrauni 12, Vogum, Vatnsleysuströnd, þann 17. nóvember 1998.  Þann 2. september 1999 hafi Runólfur afsalað þessari fasteign til Grænáss ehf., en kaupverð hafi þó aldrei verið greitt.  Fasteignamat eignarinnar hafi þá verið kr. 743.000.  Þann 1. nóvember 2003 framseldi eiginkona Runólfs leigusamning um lóð nr. 12 við Hvassahraun til Grænáss ehf., án þess að nokkuð endurgjald kæmi fyrir.

Í lok árs 2003 kveður stefndi Runólf Guðjónsson hafa ákveðið að selja félagið Grænás ehf.  Jafnframt hafi hann ákveðið að kaupa aftur af félaginu fasteignina að Hvassahrauni 12.  Þess vegna hafi hann stofnað einkahlutafélagið Hvassahraun og keypti umrædda eign af Grænási ehf., þannig að Hvassahraun ehf. hafi yfirtekið áhvílandi lán, að fjárhæð kr. 3.500.000, sem hafi borið 7,5% vexti. 

Runólfur Guðjónsson skrifaði undir kaupsamninginn/afsalið bæði fyrir hönd seljanda og kaupanda, en hann var á þeim tíma forsvarsmaður beggja fyrirtækjanna.  Kaupsamningur er dags. 12. febrúar 2004.  Fasteignamat fasteignarinnar var þá kr. 3.783.000.  Húsið að Hvassahrauni 12 er sumarbústaður og mun upphaflega hafa verið um 40 ferm. en árið 2003 voru byggðir við það 84,8 fermetrar, og var það því samtals 124,8 fermetrar, þegar það var selt í febrúar 2004.  Kveður stefndi fasteignina að Hvassahrauni 12, sem er sumarbústaður, hafa verið í óíbúðarhæfu ástandi þegar Grænás ehf. seldi stefnda hana.

Eftir ráðstöfunina í febrúar 2004 var húsið fljótlega auglýst til sölu og var þá ásett verð 9.300.000 kr.  Átti húsið að afhendast fullbúið að utan en einangrað að innan.  Þá var tekið fram í auglýsingu um húsið að það stæði á fallegri hraunlóð og þar væri mikið ,,sjávarútsýni.“  Í söluyfirliti fasteignasölunnar, sem hafði húsið til sölumeðferðar, sagði að húsið væri að hluta til fullbúið eða 40 ferm., sem væri íbúðarhæft, en 84 ferm. myndu afhendast fokheldir ,,að innan en þó einangrað og fullbúið að utan.“

Hvassahraun 12 var síðan selt með kaupsamningi dags. 4. apríl 2005 fyrir 8.500.000 kr.  Seljandi var stefndi en kaupendur voru Hilmar Friðsteinsson og Margrét Kristjánsdóttir.  Í kaupsamningi var tekið fram að einn gluggi læki í verstu veðrum og rafmagnsteikningar af húsinu væru ekki til og skyldi kaupandi láta gera þær og bera kostnað af því.

Hinn 18. febrúar 2004 seldi Runólfur Jóhannesi Jósefssyni félagið Grænás ehf.  Kveður stefndi helztu eignir Grænáss ehf. á þessum tíma hafa verið tvær íbúðir, merktar 201 og 202, að Brekku 16, Djúpavogi. Skuldir hafi tengzt byggingu íbúðanna.  Kveður stefndi félagið hafa, á þessum tíma, verið vel gjaldfært, ekki á vanskilaskrá Lánstrausts og kaupandi hafi kynnt sér ítarlega og sætt sig við eigna- og skuldastöðu félagsins.  Kaupandi hafi keypt félagið með því að yfirtaka eignir og skuldir.  Engin tengsl séu milli kaupanda og seljanda.

Með úrskurði Héraðsdóms Vesturlands þann 14. marz 2006 var bú Grænáss ehf. tekið til gjaldþrotaskipa og Ingi Tryggvason hdl. skipaður skiptastjóri í þrotabúinu.  Frestdagur við gjaldþrotaskiptin er 13. október 2005 og kröfulýsingarfresti lauk 30. maí 2006.

Kveður stefnandi, að þegar skiptastjóri hófst handa við skipti á þrotabúinu hafi framangreind sala til stefnda á fasteigninni að Hvassahrauni 12 komið í ljós.  Kveður stefnandi engar skýringar hafa verið á því, að fasteignin hefði hækkar um kr. 5.000.000  á tæplega 14 mánuðum frá því að stefndi keypti hana af Grænási ehf., og þar til hann seldi hana aftur.  Hafi hann því óskað eftir skýringum Runólfs Guðjónssonar á því.  Í bréfi lögmanns stefnda, dags. 8. ágúst 2006, er lýst framkvæmdum við húsið, sem eigi að skýra þessa hækkun að mestu, að mati stefnda.  Kveður stefnandi þar um óverulegar framkvæmdir að ræða, sem á engan hátt geti skýrt umrædda hækkun.  Kveður stefnandi stefnda einnig virðast telja, að afborganir af áhvílandi láni og sölulaun til fasteignasölu eigi að leiða til þess, að verð Hvassahrauns 12 hafi hækkað.  Loks telji stefndi, að almennar verðhækkanir á fasteignamarkaði eigi að skýra umrædda hækkun að einhverju leyti.

Stefnandi telur ofangreindar skýringar stefnda á umræddri hækkun á söluverði Hvassahrauns 12 frá febrúar 2004 til apríl 2005 vera ófullnægjandi.  Söluverð eignarinnar í febrúar 2004 hafi augljóslega verið ákveðið allt of lágt, og í raun hafi verið um gjafagerning að ræða.  Í ljósi þess hafi skiptastjóri gert þá kröfu, með bréfi, dags. 11. ágúst 2006, að stefndi myndi greiða stefnanda kr. 5.000.000, eða semja um önnur málalok.  Samkomulag hafi ekki tekizt, og hafi mál þetta því verið höfðað.

Stefndi kveður, að strax eftir kaupin hafi forsvarsmaður stefnda hafizt handa um að gera eignina íbúðarhæfa. Hann hafi skipt um þakefni á eldri byggingunni til samræmis við nýbygginguna, endurnýjað allt baðherbergi hússins frá grunni, skipt um allar lagnir að rotþró og skipt um öll hreinlætistæki.  Þá hafi verið sett upp skilrúm fyrir salerni og ný hurð sett á baðherbergi.  Allt loft eldra hússins hafi verið einangrað og klætt, endurbætur hafi verið unnar á svefnherbergi, skipt hafi verið um gólfefni sem og einangrun í veggjum og klæðningar á veggjum.  Skipt hafi verið um glugga í hluta af eldri byggingunni og þar hafi verið sett tvöfalt gler.  Settir hafi verið upp rafmagnsofnar og rafmagnstafla löguð í samræmi.  Í stofunni hafi gömul trégrind verið rifin frá og endurnýjuð.  Útveggir hafi verið einangraðir.  Þá hafi allt húsið verið málað upp á nýtt.  Efniskostnaður við þessar endurbætur hafi numið a.m.k. kr. 650.000 og sé þá ótalið vinnuframlag Runólfs, en hann hafi annazt allar þessar framkvæmdir meira og minna sjálfur.  Nýbyggingin hafi síðan verið einangruð með níu tommu loftull og sex tommu veggull.  Eldvarnarvír hafi verið settur í loftið og rafmagnsgrind um allt húsið. Hluti veggja hafi verið klæddur, en allar veggplötur hafi fylgt húsinu við sölu.  Rafmagnsrör hafi verið lögð í gólf og rafmagnsofnum komið fyrir í þessum hluta. Þá hafi verið settur upp þakkantur.  Kostnaður við þessar framkvæmdir hafi verið um kr. 600.000, auk vinnu Runólfs.

Loks hafi Runólfur farið til Bandaríkjanna á eigin kostnað og keypt þar útidyrahurð, svalahurð og glugga í húsið, sem hann hafi flutt inn og sett upp sjálfur.  Kostnaður við glugga og hurðir með uppsetningu hafi numið kr. 400.000.  Mikið af reikningum vegna efniskaupa hafi glatazt, en þeir reikningar, sem enn séu til, liggi fyrir í málinu. Vegna slæmrar eiginfjárstöðu hins stefnda félags hafi Runólfur persónulega orðið að lána stefnda fé til efniskaupa og hafi sú upphæð numið kr. 1.550.000.  Þessa fjárhæð hafi Runólfur fengið endurgreidda við sölu fasteignarinnar.  Auk þess hafi Runólfur lagt vinnu sína fram, án þess að fá greitt fyrir.

Hvassahraun hafi verið sett á sölu hjá fasteignasölunni Ás um það bil mánuði síðar, eða í mars 2004.  Ásett verð hafi verið kr. 9.300.000 og hafi verið gert ráð fyrir, að eignin seldist þannig, að eldri byggingin væri að hluta til fullbúin, en viðbyggingin fokheld að innan, en þó einangruð og fullbúin að utan.  Þegar fasteignin var sett á sölu hafi þeim endurbótum og framkvæmdum, sem hér að ofan sé lýst, ekki verið lokið, en við ákvörðun á ásettu verði hafi verið tillit tekið til kostnaðar við þær og þeirrar verðmætaaukningar, sem endurbæturnar hefðu í för með sér.  Eignin hafi verið á söluskrá fasteignasölunnar í átta mánuði og hafi á þeim tíma verið auglýst 18 sinnum, án þess að nokkurt tilboð kæmi í eignina.

Fasteignin hafi svo loksins verið seld með kaupsamningi, dags. 4. apríl 2005, og hafi söluverð hennar verið kr. 8.500.000.  Fasteignamat Hvassahrauns 12 hafi á þessum tíma verið kr. 5.069.000, en sé í dag kr. 10.510.000.

III

Málsástæður stefnanda

Kröfur sínar, riftunarkröfu og fjárkröfu (endurgreiðslukröfu), kveðst stefnandi byggja á því, að kaupsamningur/afsal, dags. 12. febrúar 2004, um Hvassahraun 12, Vogum, hafi í raun verið gjafagerningur.  Það hafi og sannazt, þegar stefndi auglýsti eignina til sölu skömmu síðar á kr. 9.300.000 og seldi hana síðan fyrir kr. 8.500.000 hinn 4. apríl 2005.

Umrædd ráðstöfun stefnda í febrúar 2004 hafi orðið til þess, að stefnandi hafi orðið af verulegum fjármunum, eða þeirri fjárhæð sem nemi mismuninum á söluverði umræddrar fasteignar í febrúar 2004 og apríl 2005.  Hefði ekki komið til ráðstöfunar stefnda í febrúar 2004, hefði söluverð Hvassahrauns 12 komið í hlut stefnanda, eins og það hafi í raun átt að gera, kæmi til sölu eignarinnar á eðlilegum forsendum.  Því sé ljóst, að stefnandi, og þar með kröfuhafar hans, hafi orðið fyrir tjóni.

Í raun hafi stefndi aldrei greitt neitt fyrir Hvassahraun 12 til stefnanda því það sé ljóst, að ekki hafi verið hægt að ráðstafa eigninni nema með tilliti til áhvílandi láns.  Það, að kaupverðið skyldi ákveðið nákvæmlega það sama og eftirstöðvar áhvílandi láns, bendi eindregið til þess, að um gjafagerning hafi verið að ræða.  Það hafi og komið í ljós, þegar stefndi ráðstafaði eigninni aftur. 

Stefnda hafi mátt vera það ljóst, þegar umrædd ráðstöfun átti sér stað, að hún væri ótilhlýðileg og hafi aldrei getað orðið neitt annað en á kostnað stefnanda og þar með  kröfuhafa hans.  Jafnframt hafi stefnda mátt vera það ljóst, að stefnandi hafi verið ógjaldfær á þessum tíma.  Enda muni lítil sem engin starfsemi hafa verið hjá stefnanda eftir þetta, en Runólfur Guðjónsson muni hafa selt Grænás ehf. skömmu eftir ráðstöfunina í febrúar 2004.  Þá hafi félagið átt tvær íbúðir á Djúpavogi, sem hafi verið seldar nauðungarsölu.  Eftir það hafi engin starfsemi verið á vegum félagsins.

Eins og fram sé komið, hafi forsvarsmaður stefnda selt Grænás ehf. nánast á sama tíma og hin umdeilda ráðstöfun fór fram, en 18. febrúar 2004 hafi verið tilkynnt til fyrirtækjaskrár um nýja stjórn og forsvarsmenn Grænáss ehf.   Það, að fasteignin Hvassahraun 12 hafi verið seld út úr félaginu, skömmu áður en félagið sjálft var selt, bendi eindregið til þess, að um málamyndagerning hafi verið að ræða og hann gerður í því skyni að hlunnfara félagið (stefnanda) og kröfuhafa þess.

Stefnandi hafni þeim skýringum, sem stefndi hafi gefið á þeirri hækkun á söluverði Hvassahrauns 12, sem hafi orðið frá febrúar 2004 þar til í apríl 2005, sbr. ofanritað.  Enda hafi stefndi ekki lagt fram nein gögn til stuðnings fullyrðingum sínum.

Þegar umrædd ráðstöfun var gerð í febrúar 2004, hafi Runólfur Guðjónsson verið bæði forsvarsmaður stefnanda (nú þrotabú) og stefnda.  Þannig hafi verið um ráðstöfun að ræða á milli nákominna aðila. 

Vakin sé athygli á því, að einkahlutafélagið Hvassahraun (stefndi) hafi verið stofnað í janúar 2004 og hin umdeilda ráðstöfun (gjafagerningur), sem gerð hafi verið stefnda til hagsbóta, fari síðan fram 12. febrúar sama ár, eða nokkrum dögum eftir að stefndi varð til.  Það bendi til þess, að stofnun stefnda hafi tengzt væntanlegri ráðstöfun Hvassahrauns 12, sem hafi verið ótilhlýðileg.

Um lagarök sé aðallega vísað til XX. kafla laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl.

    Varðandi riftunarkröfuna sé vísað til 2. mgr. 131. gr. og 141. gr. laganna, en varðandi endurgreiðslukröfuna sé vísað til 142. gr.   Þá sé og vísað til 3. gr. laganna, einkum 5. og 6. tölulið.

Um varnarþing vísist til 1. mgr. 33. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málskostnaðarkrafa stefnanda byggi á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 130. gr.  Krafa stefnanda um, að við ákvörðun málskostnaðar verði tekið tillit til áhrifa 24,5% virðisaukaskatts, byggi á lögum nr. 50/1988, en stefnandi rekur ekki virðisaukaskattskylda þjónustu.

 

Málsástæður stefnda

Stefndi kveður sýknukröfu sína byggja aðallega á aðildarskorti samkvæmt 16. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.  Stefnandi hafi selt þá fasteign, sem um sé deilt, í febrúar 2004. Nýr eigandi hafi keypt stefnanda nokkrum dögum síðar og hafi félagið þá verið gjaldfært. Gjaldþrot félagsins sé afleiðing af óráðsíu nýrra eigenda við rekstur félagsins og stefnda óviðkomandi, enda hafi stefndi ekki komið nálægt rekstri stefnanda og geti ekki borið ábyrgð á því, með hvaða hætti nýir eigendur höguðu rekstrinum.  Sala stefnanda á umræddri fasteign til stefnda komi gjaldþroti stefnanda ekkert við og tengist því ekki með neinum þeim hætti, að heimilt sé að krefjast riftunar á þeim gerningi.  Gjaldþrot stefnanda eigi rætur að rekja til fjármálastjórnar nýrra eigenda.  Sem dæmi megi nefna, að tvær fasteignir stefnanda, sem nýir eigendur yfirtóku við kaup á félaginu, hafi verið seldar á lágmarksverði á uppboði, eftir að félagið fór í greiðsluþrot.  Forsvarsmenn félagsins hafi ekki sinnt því að mæta á þetta uppboð. Stefnda sé kunnugt um, að sambærilegar eignir hafi selzt á frjálsum markaði um svipað leyti á verulega hærra verði en því, sem stefnandi hafi fengið í sinn hlut út úr nauðungarsölunni.

Telji dómurinn, að stefnandi geti beint riftunarkröfu vegna sölu stefnanda á umræddri fasteign til stefnda, byggi stefndi sýknukröfu sína á því, að því fari fjarri, að um einhvers konar gjafagerning hafi verið að ræða, þegar stefnandi seldi stefnda umrædda fasteign. Kaupverð fasteignarinnar hafi verið sanngjarnt og eðlilegt miðað við ástand fasteignarinnar og gangverð fasteigna á þessum stað á þessum tíma. Því til stuðnings bendi stefndi á, að þann 19. október 2004 hafi stefndi fengið tilboð í smíði 60 fm. sumarhúss frá Skipamálningu ehf., og hafi tilboðið hljóðað upp á kr. 2.000.000, (dskj. nr. 21).  Vegna málareksturs þessa hafi stefndi fengið fyrirtækið Heilsárshús ehf. til þess að gefa sér verðmat í smíði 60 fm. sumarhúss, sem hafi verið kr. 4.800.000 í dag, (dskj. nr. 22). 

Er stefndi festi kaup á fasteigninni, hafi ástand hennar verið þannig, að hún hafi verið óíbúðarhæf.  Stefndi hafi tekizt á hendur miklar endurbætur á eldri hluta fasteignarinnar og  umtalsverðar framkvæmdir til viðbótar til að gera viðbygginguna fokhelda.  Hafi þessar framkvæmdir allar verið bæði kostnaðarsamar og tímafrekar. Þessar framkvæmdir hafi aukið verðmæti eignarinnar talsvert.

Stefndi fullyrði, að verðhækkun sú, sem varð á eigninni frá því að hann keypti hana og þar til honum tókst að selja hana eftir ítrekaðar sölutilraunir rösku ári síðar, skýrist fyrst og fremst af þeim umfangsmiklu endurbótum, sem hann hafi ráðizt í, eftir að hann keypti eignina. Eitthvað af verðhækkuninni megi hugsanlega rekja til ófyrirsjáanlegrar þróunar á fasteignamarkaði á þessu tímabili. Þá telji stefnandi, að máli skipti í þessu sambandi, að þann 11. nóvember 2004 hafi Héraðsdómur Reykjavíkur dæmt, að einstaklingum væri heimilt að vera með skráð lögheimili á landsvæði, þar sem skipulögð væri frístundabyggð.  Dómurinn hafi verið staðfestur í Hæstarétti þann 14. apríl 2005, mál nr. 474/2004.  Stefnandi viti, að það hafi verið ákvörðunarástæða í huga þeirra, sem keyptu fasteignina Hvassahraun 12, varðandi kaupin, að þau gætu skráð þar lögheimili sitt og ein ástæða þess, að þau keyptu eignina á því verði, sem varð endanlegt söluverð, (sjá dskj. nr. 28).

Þegar stefndi keypti fasteignina af stefnanda, hafi Runólfur Guðjónsson verið forsvarsmaður beggja félaganna, þ.e. Grænáss ehf. og Hvassahrauns ehf.  Hann hafi að lögum verið réttur aðili til að kaupa og selja eignir fyrir bæði félögin, enda kæmi eðlilegt endurgjald fyrir.  Stefnandi, Grænás ehf., hafi á þessum tíma verið þokkalega statt félag fjárhagslega. Eignir og skuldir hafi verið í jafnvægi, og vanskil hafi engin verið.  Það hafi ekki verið fyrr en eftir að stefnandi, Grænás ehf., var selt Jóhanni Jósefssyni að tekið hafi að halla undan fæti í rekstrinum.  Nýir eigendur hafi aukið mjög á skuldastöðu félagsins og ekki hirt um að standa í skilum með skuldbindingar þess.  Í kjölfarið hafi fyrirtækið lent á vanskilaskrá, sem það hafi ekki verið á við sölu fasteignarinnar. (sbr. dskj. nr. 25).  Stefnandi, Grænás ehf., hafi verið vel greiðslufært fyrirtæki, þegar salan fór fram til Jóhanns Jósefssonar, sem sjáist bezt á því, að allar lausaskuldir hafi verið gerðar upp fyrir söluna.  Gjaldþrot stefnanda hafi því með engum hætti verið tengt þeirri ráðstöfun Runólfs að selja stefnda þá eign, sem um sé deilt í máli þessu.

Sýknukrafa stefnda byggir því einnig á því, að ekkert óeðlilegt eða ótilhlýðilegt hafi verið við sölu stefnanda á umdeildri fasteign til stefnda.  Eðlilegt verð hafi komið fyrir, þ.e. yfirteknar hafi verið skuldir, sem samsvöruðu verðmæti eignarinnar á þeim tíma.  Öll verðmætaaukning, sem endurspeglazt hafi í söluverði hennar ári síðar, verði rakin til endurbóta og frekari framkvæmda við eignina, sem forsvarsmaður stefnda hafi tekizt á hendur.

Skilyrði riftunar séu því ekki fyrir hendi, og því beri að sýkna stefnda af riftunarkröfu.

Jafnframt beri af sömu ástæðum að sýkna stefnda af kröfum um greiðslu kr. 5.000.000, þar sem ekki hafi verið um neinn hagnað að ræða, sem stefnandi eigi kröfu á hlutdeild í.

Varakrafa stefnda sé, að dómkrafa stefnanda verði lækkuð verulega.  Helgist hún af því, að stefndi hafi kostað til umtalsverðum fjármunum og miklum fjölda vinnustunda til endurbóta á fasteigninni, sem skýri að verulegu leyti þá verðmætaaukningu, sem varð á henni frá því að stefnandi seldi stefnda hana, og þar til stefndi seldi hana á ný.  Þar sem þessi þáttur hafi verið kostaður af stefnda, þyki stefnda ekki rétt, að stefnandi njóti þess hagnaðar.  Stefndi telji útilokað, að stefnanda hefði tekizt að selja fasteignina með hagnaði, án þess að takast á hendur þær endurbætur, sem hann gerði.  Það sé því með öllu ósannað, að þrotabú stefnanda hafi orðið af nokkrum hagnaði vegna kaupa stefnda á fasteigninni.  Á fasteigninni hafi verið áhvílandi lán, að fjárhæð kr. 3.500.000, sem hefði annars komið í hlut stefnanda að greiða, og hefði það lán fallið á þrotabúið, hefði sala ekki tekizt.  Miðað við það, hversu langan tíma það tók að selja fasteignina, en hún hafi verið í sölu hjá Ás fasteignasölu um liðlega eins árs skeið, séu allar líkur til þess, að óráðsía forsvarsmanna stefnanda með eignir félagsins hefðu gert það að verkum, að Hvassahraun 12 hefði verið selt á uppboði, eins og hafi orðið raunin með aðrar eignir félagsins.  Að mati stefnda hafi stefnandi ekki sýnt fram á, að ráðstöfunin hafi valdið þrotabúinu nokkru tjóni.  Til viðbótar verði að nefna, að þáverandi forsvarsmaður Grænáss, Runólfur Guðjónsson, hafi aldrei fengið greitt, er hann seldi fasteignina félaginu 2. september 1999.  Þá hafi eiginkona hans heldur ekki fengið greitt fyrir framsal lóðaleigusamningsins, sem varð 1. nóvember 2003.  Óeðlilegt sé því, að stefnandi fái í sinn hlut allan mun á söluverði til stefnda og því verði, sem hann síðar seldi eignina á.  Taka verði tillit til þeirra verðmæta, sem stefndi hafi lagt í eignina, og sem hafi skilað sér í hærra söluverði.

Vaxtakröfum stefnanda sé mótmælt, enda telji stefndi þær ekki styðjast við lagarök.

Um málskostnaðarkröfu stefnda vísist til XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

IV

Forsendur og niðurstaða

Runólfur Guðjónsson, fyrirsvarsmaður stefnda, gaf skýrslu fyrir dómi, og enn fremur vitnið, Hafsteinn Sveinsson.

Samkvæmt framburði fyrirsvarsmanns stefnda fyrir dómi átti félagið Grænás ehf. hina umræddu fasteign, Hvassahraun 12, sem stóð á eignarlóð, sem áður hafði verið í eigu eiginkonu Runólfs, en hafði verið afsalað til Grænáss ehf. skömmu áður en stefndi keypti fasteignina ásamt lóðinni.  Kvað Runólfur eiginkonu sína hafa afsalað landinu til Grænáss ehf., án þess að greiðsla kæmi fyrir, en það hefði verið nauðsynlegt svo byggingarvottorð fengist.  Hann kvað kaupverð fasteignarinnar, þegar stefndi keypti hana, hafa verið ákveðið út frá áhvílandi skuldum, en sjálfur hefði hann lagt mikla vinnu í húsið, án þess að sú vinna væri metin til verðs.  Sérstaklega aðspurður kvað hann þau hjónin hafa látið verðmæti í húsið, meðan það var í eigu Grænáss ehf., en þau hefðu ekki fengið greitt fyrir þau verðmæti.  Ekki hefði verið litið til þeirrar verðmætaaukningar, þegar stefndi keypti fasteignina af Grænási ehf.  Hann kvað aðspurður vera til skjöl fyrir því, að verðmæti þau, sem þau hjónin lögðu til fasteignarinnar, hefðu verið bókfærð sem skuld Grænáss ehf. við þau hjónin.  Hann kvað húsið hafa verið auglýst til sölu, eftir að stefndi eignaðist það, og hefði það verið gert í samráði við fasteignasölu, og hefði verðið verið ákveðið eins og hann hafi ætlað að hafa það við sölu, en það hefði enn verið hálfklárað, þegar það var auglýst. 

Aðspurður kvaðst Runólfur hafa selt nýjum aðilum Grænás ehf. á þeim kjörum, að kaupendurnir yfirtóku eignir og skuldir félagsins.  Félagið hefði ekki verið sérstaklega verðmetið við söluna; það hefði átt tvær íbúðir, en á þeim hefðu hvílt 3,4 milljónir.  Verðið hefði verið ákveðið þannig, að kaupendur yfirtóku bara áhvílandi skuldir á húsunum, en hann hefði gefið það að öðru leyti.  Allar aðrar skuldir fyrirtækisins hefðu verið uppgreiddar.  Hann sé sjálfur farinn að eldast og veikjast og hafi sé fram á, að hann gæti ekki haldið mikið lengur áfram í viðskiptum, nema bara að ljúka við það eina hús, sem hann séð enn með.  Hann hafi bara viljað losna við fyrirtækið.

Vitnið Hafsteinn bar fyrir dómi, að hann hefði aðstoðað Runólf við endurbætur á Hvassahrauni 12, en þeir hefðu verið vinir í yfir 50 ár.

Með vísan til framburðar fyrirsvarsmanns stefnda er ljóst, að stefndi keypti fasteignina Hvassahraun 12 langt undir eðlilegu gangverði, en hvorki lóðin sem fylgdi húsinu né endurbætur, sem fyrirsvarsmaður stefnda hafði gert á húsinu, meðan það var í eigu Grænáss ehf., voru metnar til verðs við söluna.  Gildir þá einu, hvort Grænás eignaðist þau verðmæti án endurgjalds eða ekki. 

Af hálfu stefnda hafa engin gögn verið lögð fram um, að verðmæti, sem hjónin lögðu til fasteignarinnar á meðan hún var í eigu Grænáss ehf., hafi verið bókfærð sem skuld við þau.  Þá liggur ekkert fyrir um það, að afsal lóðarinnar til Grænáss ehf. hafi verið málamyndagerningur, eins og skilja má af framburði fyrirsvarsmanns stefnda.

Engin gögn hafa verið lögð fram í málinu, sem sýna fjárhagslega stöðu Grænáss ehf., þegar fyrirtækið var selt á árinu 2004.  Hefði stefnda átt að vera í lófa lagið að leggja fram bókhald fyrirtækisins vegna ársins 2003.  Liggur því ekki annað fyrir en að félagið hafi verið verðlaust, þegar það var selt.  Einu verðmæti félagsins virðast hafa verið umdeild fasteign að Hvassahrauni 12, ásamt lóð.  Þar sem ósannað er, að félagið hafi verið gjaldfært, þegar fasteignin var seld og þrátt fyrir söluna, er fallizt á að riftunarheimild sé fyrir hendi samkvæmt 2. mgr. 131. gr. l. nr. 21/1991, en telja verður að seljandi og kaupandi fasteignarinnar séu nákomnir í skilningi greinarinnar.  Er riftunarkrafa stefnanda því tekin til greina eins og hún er fram sett.

Það liggur fyrir, að einungis mánuði eftir að stefndi eignaðist fasteignina, var hún auglýst til sölu og ásett verð kr. 9,3 milljónir.  Í söluauglýsingu segir, að húsið skuli afhendast fullbúið að utan og einangrað að innan.  Liggur ekki annað fyrir en eignin hafi verið metin til verðs á þessum tíma miðað við ástand hennar þá.  Þá hefur stefndi ekki lagt fram haldbær gögn, sem sýna verðmætaaukningu fasteignarinnar frá þeim tíma, sem hann eignaðist hana og þar til hún var seld á ný rúmu ári síðar á kr. 8.500.000.  Er því jafnframt fallizt á endurgreiðslukröfu stefnanda, eins og hún er fram sett í aðalkröfu.

Eftir þessum úrslitum ber að dæma stefnda til að greiða stefnanda málskostnað, sem þykir eftir atvikum hæfilega ákveðinn kr. 550.000, þ.m.t. virðisaukaskattur.

Sigríður Ólafsdóttir héraðsdómari kvað upp dóminn.

DÓMSORÐ:

Rift er þeirri ráðstöfun, sem fólst í kaupsamningi/afsali, dags. 12. febrúar 2004, þar sem Grænás ehf., nú þrotabú, seldi og afsalaði fasteigninni að Hvassahrauni 12, Vogum, Vatnsleysuströnd, til stefnda Hvassahrauns ehf., en umsamið kaupverð var kr. 3.500.000 og allt greitt með yfirtöku á áhvílandi veðskuld við Kaupþing banka hf., áður Búnaðarbanki Íslands hf. 

Stefndi, Hvassahraun ehf., greiði stefnanda, þrotabúi Grænáss ehf., kr. 5.000.000, auk dráttarvaxta samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 frá 12. febrúar 2004 til greiðsludags, og kr. 550.000 í málskostnað.