Mánudaginn 31. janúar 2011.
Nr. 703/2010.	Danía Árnadóttir (Þórður Heimir Sveinsson hdl.) gegn Jóni Kristni Garðarssyni Sigrúnu Grétu Helgadóttur og (Kristján Ólafsson hrl.) Helga Hákoni Jónssyni (Jóhannes Ásgeirsson hrl.)

Kærumál. Vanreifun. Frávísunarúrskurður héraðsdóms staðfestur.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem kröfu D á hendur J, S og H var vísað frá dómi. Málið átti rætur að tekja til kaupa D á fasteign af J og S sem fasteignasalinn H á fasteignasölunni F ehf. hafði milligöngu um kaup á. Í málinu krafði D J, S og H um greiðslu skaðabóta vegna galla. Mál sitt byggði D á tveimur matsgerðum og var krafa hennar samtala niðurstöðutalna þeirra. Í héraðsdómi var talið að grundvöllur málsins væri óljós þar sem töluvert skorti á skýrleika í lýsingu málsástæðna D varðandi einstaka kostnaðarliði og samhengi þeirra við gögn málsins. Þótti málatilbúnaðar D því ekki uppfylla skilyrði e. liðar 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og var málinu því vísað frá dómi. Var héraðsdómur staðfestur með vísan til forsendna hans.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Ólafur Börkur Þorvaldsson og Viðar Már Matthíasson.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 10. desember 2010, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 17. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 29. nóvember 2010, þar sem máli sóknaraðila á hendur varnaraðilum var vísað frá dómi. Kæruheimild er í j. lið 1. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að taka málið til efnismeðferðar. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og  kærumálskostnaðar.

Varnaraðilar krefjast staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Sóknaraðili verður dæmd til að greiða varnaraðilum kærumálskostnað eins og nánar segir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Danía Árnadóttir, greiði varnaraðilunum Jóni Kristni Garðarssyni og Sigrúnu Grétu Helgadóttur samtals 100.000 krónur í kærumálskostnað og varnaraðilanum Helga Hákoni Jónssyni 100.000 krónur.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 29. nóvember 2010.

Mál þetta, sem tekið var til úrskurðar 19. nóvember sl., að loknum munnlegum málflutningi um frávísunarkröfu stefndu, er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Daníu Árnadóttur, Lindarbyggð 1, Mosfellsbæ, gegn Jóni Kristni Garðarssyni, Klapparhlíð 7, Mosfellsbæ, Sigrúnu Grétu Helgadóttur, Landholtsvegi 180, Reykjavík, og Helga Hákoni Jónssyni, Hörgslundi 6, Garðabæ, með stefnu áritaðri um birtingu 19. maí 2010.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndu verði gert að greiða sér óskipt 3.831.587 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001, af 1.127.671 krónum frá 14. desember 2006 til 3. maí 2010 en af 3.831.587 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þess er jafnframt krafist að dráttarvextir verði lagðir við höfuðstóla á 12 mánaða fresti, í fyrsta skipti 3. maí 2011. Loks krefst stefnandi málskostnaðar óskipt úr hendi stefndu að viðbættum virðisaukaskatti auk útlagðs kostnaðar að mati dómsins.

Dómkröfur stefndu Jóns Kristins og Sigrúnar Grétu eru þær aðallega að máli þessu verði vísað frá dómi, en til vara krefjast þau þess að verða sýknuð af kröfum stefnanda. Til þrautavara krefjast stefndu þess að dómkröfur stefnanda verði stórlega lækkaðar. Í öllum tilvikum er þess krafist að stefnandi verði dæmdur til að greiða stefndu málskostnað að viðbættum virðisaukaskatti.

Dómkröfur stefnda Helga Hákonar eru þær aðallega að málinu verði vísað frá dómi, til vara að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda en til þrautavara að dómkröfur stefnanda verði stórlega lækkaðar. Í öllum tilvikum krefst hann málskostnaðar úr hendi stefnanda að skaðlausu.

 Í þessum þætti málsins er til meðferðar krafa stefndu um frávísun málsins. Stefnandi krefst þess að frávísunarkröfu stefndu verði hafnað.

I.

Stefnandi lýsir málavöxtum svo, að hann hafi keypt parhús að Lindarbyggð 1 í Mosfellsbæ með kaupsamningi, dagsettum 7. júní 2005, og hafi afsal fyrir eigninni verið gefið út hinn 6. september 2005, af stefndu, Jóni Kristni Garðarssyni og Sigrúnu Grétu Helgadóttur. Milligöngu um kaupin hafði Fasteignasalan Eignakaup ehf., en þá umsýslu annaðist stefndi, Helgi Hákon Jónsson, sem var löggiltur fasteignasali. Jafnframt var stefndi, Helgi Hákon, skráður ábyrgðaraðili á söluyfirlit og öll skjöl er tengdust kaupunum. Fasteignasalan Eignakaup ehf. var úrskurðuð gjaldþrota 11. maí 2006.

Fasteignin er á einni hæð og var hún byggð árið 1988 og er eignarhlutinn alls 151,2 fm að stærð sem skiptist í 129,2 fm íbúð og 22,0 fm bílskúr. Í söluyfirliti fasteignasölunnar var óskað eftir kauptilboðum í eignina. Kaupverð eignarinnar var samþykkt 32.000.000 króna.

Framlagt söluyfirlit fasteignasölunnar um eignina var ritað á staðlað eyðublað og var þar óútfylltur reitur fyrir galla á eign. Í almennri lýsingu segir svo meðal annars um ástand eignarinnar:

„NÁNARI LÝSING:

Bílskúr er í góðu ástandi með heitu og köldu vatni.

Eigninni hefur verið vel viðhaldið og fengið góða umönnun síðustu ár sem og garður“.

Stefnandi kveðst hafa skoðað eignina ásamt dóttur sinni og tengdasyni en hvorugt þeirra sé fagaðili á sviði húsbygginga. Við skoðun hafi eignin að hluta til vera nýmáluð, þ.e. sólskáli, þvottahús o.fl. en stefnda, Sigrún Gréta, hafi þá verið að mála þakið á bílskúrnum. Stefnandi hafi ítrekað spurt stefndu ,Sigrúnu Grétu og Jón Kristin, hvort eitthvað væri að eigninni eða hvort eitthvað þyrfti að lagfæra. Stefnda, Sigrún Gréta, hefði svarað því til að rúða væri brotin í þvottahúsi og einnig gluggagler í ofni í eldhúsi. Þá væri hurðin í sólskála stíf og leki eða raki væri í einu horni sólstofunnar. Að öðru leyti væri eignin í góðu ásigkomulagi.

Í kaupsamningi um eignina er svohljóðandi ákvæði: „Seljandi skal gera við leka sem kaupandi og seljandi ræddu um við skoðun eignarinnar þ.e.a.s. leki í gleri í sólskála.“ Kveður stefnandi að ekki hafi að öðru leyti verið getið um lekavandamál eða nokkra aðra mögulega annmarka á eigninni, hvorki í söluyfirliti né á nokkru öðru tímamarki við sölu eignarinnar. Afhending eignarinnar fór fram 15. ágúst 2005. 

Stefnandi kveður, að á milli þess sem kaupsamningur var gerður og afhending fór fram hafi seljendur reynt að gera við gler í sólskála sem kunnugt hafi verið um við sölu eignarinnar og seljendum hafi verið skylt að lagfæra samkvæmt kaupsamningi. Lagfæringarnar hafi ekki virst hafa borið árangur og ekki komið í veg fyrir áframhaldandi lekavandamál í sólskálanum. Lekavandamálin hafi virst vera langvinn því í kaupsamningi frá því þremur árum fyrr, hefði verið getið um slíka leka.

Fljótlega eftir afsalsgerð, hinn 6. september 2005, hafi smám saman farið að koma fram gallar á eigninni, aðallega af völdum leka. Vegna þessa hafi stefnandi átt á annan tug símtala við stefnda, Jón Kristin, seljanda eignarinnar, og Ólaf Sæmundsson, fasteignasala hjá Fasteignasölunni Eignakaupum, í þeim tilgangi að koma á fundi með þeim að Lindarbyggð 1 til að sýna þeim lekaskemmdir á staðnum.

Eftir ítrekaðar tilraunir til að koma á fundi hafi stefnandi tekið það til bragðs að rita yfirlýsingu á bréfsefni Fasteignasölunnar Eignakaupa ehf., hinn 16. janúar 2006, þar sem hún hafi krafist þess að stefndu/seljendur eignarinnar efndu loforð sín um endurbætur á sólskála samkvæmt kaupsamningi á fullnægjandi hátt. Þessu til viðbótar hafi stefnandi nú farið fram á að stefndu/seljendur önnuðust á sinn kostnað viðgerðir vegna verulegra lekaskemmda sem fram væru komnar, meðal annars lekaskemmdir á vegg í bílskúr og skemmdir á vegg í þvottahúsi eftir leka undir þvottahúshurð. Taldi stefnandi að seljendum eignarinnar hefði átt að vera fullkunnugt um lekaskemmdirnar vegna umfangs þeirra, en þeim láðst að greina sér frá þeim við söluskoðun.

Vegna þess hversu treglega hafi gengið að fá viðbrögð frá stefndu seljendum og fasteignasala, hafi stefnandi, á eigin kostnað, fengið Magnús Þórðarson, byggingarmeistara og matsmann, til að taka út eignina. Kveða stefndu að þeim hafi ekki verið tilkynnt um þá skoðun né boðið að vera viðstödd hana. Í matsgerð Magnúsar, sem dagsett er hinn 24. janúar 2006, sé tekið undir umkvartanir stefnanda í öllum meginatriðum, en í niðurstöðu matsgerðar segi meðal annars: „Í fasteignaviðskiptum er talið sjálfgefið að eign haldi vatni og vindum. Einnig er talið að öll tól og tæki er fylgja eign séu í lagi þó gömul séu. Matsmaður telur að mikið vanti upp á að seljandi hafi skilað eigninni samkvæmt skilalýsingu“. 

Stefnandi kveður, að eftir ítrekaðar tilraunir sínar til að fá fund með fasteignasölunni vegna umræddra galla, hafi loks komist á fundur á eigninni sjálfri hinn 14. febrúar 2006. Í framhaldi þess fundar hafi aðilar á vegum stefndu/seljenda verið fengnir til að taka út eignina hinn 16. febrúar 2006 og hafi lagfæringar verið reyndar á tímabilinu 17.-23. febrúar 2006 á hluta timburveggsklæðningar í bílskúr, þó ekki þar sem leki hafði verið hvað mestur, og lagfæringar á útihurð í þvottahúsi, jafnframt því sem stefnda hafi óskað eftir skoðun og lagfæringu á leka í sólskála. Telur stefnandi að lagfæringum hafi aðeins verið sinnt að mjög takmörkuðu leyti og að sumu leyti á ófullnægjandi og nánast tilviljanakenndan hátt. Umræddar tilraunir til lagfæringa hafi því ekki komið í veg fyrir áframhaldandi lekavandamál svo nokkru næmi, t.d. hafi áfram verið svo mikill leki frá þaki í bílskúr að stefnandi hafi þurft að kaupa sérstakan dúk til að breiða yfir þakið til að hægt væri að nota bílskúrinn að einhverju marki, þótt enn læki inn í hann með fram hliðarvegg þrátt fyrir lagfæringar, jafnframt sem áfram hafi lekið í þvottahúsi og sólskála.

Stefnandi hafi ritað fasteignasölunni tölvubréf 2. og 10. mars 2006, þar sem hún lýsti því meðal annars yfir að lekavandamál væri orðið verulega alvarlegt og óskaði hún eftir formlegu svari og skriflegri staðfestingu á því hvað gert yrði. Afrit tölvupóstsins hafi stefndu/seljendur fengið. Engin viðbrögð hafi borist frá fasteignasölunni, en seljendur hafi hins vegar sent stefnanda tölvupóst hinn 3. mars 2006.

Stefnandi hafi sent fasteignasölunni tölvupóst hinn 6. mars 2006, þar sem hún hafi látið vita að þar sem nú væri rigning streymdi vatn inn um þvottahúsdyrnar en fasteignasalan hafi ekkert aðhafst í málinu. Fasteignasalan hafi hvorki hlutast frekar til um málið né reynt sættir milli aðila.

Hinn 27. apríl 2006 ritaði lögmaður stefnanda bréf til stefnda, Helga Hákonar, löggilts fasteignasala, og lýsti yfir mögulegri bótaábyrgð hans gagnvart stefnanda, samkvæmt lögum um fasteignasölu, m.a. með því að upplýsingar í söluyfirliti húseignarinnar hefðu verið ófullnægjandi eða jafnvel rangar og því ekki í samræmi við fyrirmæli 12. og 13. gr. laga nr. 99/2004, sbr. 27. gr. sömu laga. 

Í bréfi, dagsettu 27. apríl 2006, til stefndu, Jóns Kristins og Sigrúnar Grétu, hafi stefnandi veitt þeim 10 daga frest til að klára lagfæringar á áðurnefndum lekagöllum fasteignarinnar, að öðrum kosti yrði dómkvaddur matsmaður til að meta umfang lekagalla á eigninni. Í svarbréfi lögmanns stefndu seljenda, hinn 12. maí 2006, var öllum kröfum stefnanda um frekari úrbætur vegna leka hafnað.

Hinn 13. október 2006 var Arnar Ívar Sigurbjörnsson, húsasmíðameistari og matstæknir, dómkvaddur til að framkvæma umbeðið mat. Matsgerð hans er dagsett 14. nóvember 2006.

Stefndu kveða, að í matsgerð hins dómkvadda matsmanns, sem send hafi verið lögmanni stefndu, komi fram að áætlaður kostnaður sé samtals 1.127.671 króna. Breytingar voru gerðar á matsgerðinni og hljóðaði hin nýja kostnaðaráætlun upp á 1.923.315 krónur.

Ekki tókust sættir með aðilum og höfðaði stefnandi mál á hendur stefndu sem þingfest var 11. mars 2008. Málinu var vísað frá dómi með úrskurði uppkveðnum 20. janúar 2009.

Stefnandi óskaði enn eftir dómkvaðningu matsmanns til að meta tilgreind atriði varðandi fasteignina að Lindarbyggð 1 og var G. Baldvin Ólason, byggingartæknifræðingur og húsasmíðameistari, dómkvaddur til verksins 29. janúar 2010 og er matsgerð hans dagsett 12. mars sama ár. Komst hinn dómkvaddi matsmaður að því að það myndi kosta 2.703.916 krónur að lagfæra nánar tilgreindar skemmdir í sólstofu og bílskúr. Með bréfi, dagsettu 24. mars 2010 voru stefndu seljendur krafðir um greiðslu kostnaðar vegna beggja matsgerða en með tölvupósti hinn 3. maí sl. höfnuðu stefndu seljendur kröfum stefnanda. Höfðaði stefnandi því mál þetta eins og áður er rakið.

II.

Stefnandi kveðst í stefnu reisa kröfu sína á hendur stefndu, Jóni Kristni og Sigrúnu Grétu, á grundvelli tveggja matsgerða, annars vegar dagsettrar 14. nóvember 2006, þar sem kostnaður vegna endurbóta var metinn á 1.127.671 krónu, og hins vegar dagsettrar 12. mars 2010 þar sem kostnaður var metinn 2.703.916 krónur, eða samtals 3.831.587 krónur sem sé stefnufjárhæð máls þessa. Sé krafist skaðabóta úr hendi framangreindra stefndu samkvæmt 18. gr. og 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, en stefnandi telji ljóst að umrædd fasteign hafi verið haldin verulegum lekagöllum við kaup hennar á fasteigninni og stefndu hafi sýnt af sér saknæma háttsemi með því að upplýsa ekki nægilega um alla lekagalla eignarinnar og tjón á eigninni vegna þeirra, sbr. 26. gr. framangreindra laga sem þau vissu eða máttu vita um, auk þess sem fasteignin hafi ekki verið í samræmi við upplýsingar sem seljendur eða fasteignasala, sem kom fram fyrir þeirra hönd, veitti stefnanda, sbr. 27. gr. sömu laga. Þá hafi stefndu ekki bætt úr ágöllunum á fullnægjandi hátt, sem fram komu eftir kaupin, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna.

Stefnandi vísar til þess að bæði Magnús Þórðarson matsmaður og hinir dómkvöddu matsmenn hafi álitið að fasteignin að Lindarbyggð 1 hafi almennt ekki fengið nægilegt viðhald undanfarin ár og eigi það einkum við um sólskála, þak og bílgeymslu. Séu þar skemmdir út frá vatni sem eðlilegt viðhald hefði komið í veg fyrir. Af matsgerðunum megi ráða að lekagallarnir hafi allir komið fram fyrir afhendingu eignarinnar til stefnanda, enda taki töluverðan tíma fyrir leka að brjóta sér leið fram. Þá hafi matsmenn komist að því að lagfæringar stefndu, Jóns Kristins og Sigrúnar Grétu, á sólskála, bílskúr og útihurð á þvottahúsi hafi ekki verið fullnægjandi til að hefta leka. Sé því fráleitt að um sé að ræða nýja lekagalla á eigninni, sem hafi fyrst komið fram eftir afhendingu eins og stefndu haldi fram.

Þá vísar stefnandi til þess að stefndu hafi ekki upplýst hana um að bílskúrinn fullnægði ekki skilyrðum opinberra reglna til að geta kallast bílskúr. Til þess að loka bílskýlinu og breyta því í bílskúr hefði þurft að senda umsókn til byggingarfulltrúa um leyfi til lokunar og umbóta með tilheyrandi kostnaði. Sé ljóst af matsgerð, dagsettri 12. mars sl., að það sé langt í land að breyting úr bílskýli í bílskúr, eins og kynnt var af seljendum og fasteignasölu í söluyfirliti, gæti orðið. Enn fremur hafi verið leki á baðherbergi sem ekki hafi getað dulist þegar farið var í bað. Að öðru leyti vísar stefnandi í matsgerð.

Stefnandi kveður framangreindar matsgerðir leiða líkur að því að lekagallar séu yfirleitt sýnilegir, andstætt því sem gildir um leynda galla. Komist þeir, sem búið hafi í eigninni í tvö og hálft ár, ekki hjá því að taka eftir slíkum göllum og því sé krafa stefnanda um saknæmi stefndu byggð á síðari málslið 18. gr. og 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 en stefndu hafi vitað eða mátt vita um lekagalla á eigninni.

Stefnandi byggir á því, að með því að reynt lagfæringar á sólskála, bílskúr og hurð í þvottahúsi eftir að matsgerð Magnúsar Þórðarsonar lá fyrir, þrátt fyrir að hafa mótmælt göllum á eigninni, hafi stefndu tekið á sig ábyrgð á þeim göllum, sem tilgreindir eru í matsgerð Magnúsar. Hafi stefndu enga fyrirvara gert um viðurkenningu á lekagöllum og umfangi lagfæringanna.

Stefnandi telur sig hafa fullnægt aðgæsluskyldu sinni, enda hafi hún gert allt sem í hennar valdi stóð til þess að fullvissa sig um ástand eignarinnar og mögulega galla hennar. Hún hafi þaulspurt stefndu um hugsanlega annmarka en allt að einu hafi henni ekki verið sagt frá umtalsverðum göllum, sem framlagðar matsgerðir staðfesti að séu á eigninni. Enn fremur hafi hún ekki verið upplýst á fullnægjandi hátt um umfang leka í sólskála, heldur hafi aðeins verið minnst á leka á afmörkuðu svæði í gleri sólskálans, sem stefndu myndu sjálfir annast lagfæringar á. Engar nánari upplýsingar hefðu verið látnar í té, sem máli gætu skipt fyrir stefnanda, við kaupsamningsgerðina og hefði hún því enga ástæðu haft til að efna til frekari rannsóknar á ástandi eignarinnar að eigin frumkvæði.

Stefnandi byggir á því að í svörum stefndu við fyrirspurnum hennar um ástand eignarinnar og jafnframt í söluyfirliti, felist ábyrgðaryfirlýsing um gott viðhald eignarinnar, sem síðar reyndist ekki vera fyrir hendi. Í ljósi upplýsinga stefndu hafi stefnandi ekki gert ráð fyrir að þurfa að leggja aukalega út fjármuni í viðgerðarkostnað og megi telja verulega ólíklegt að af kaupunum hefði orðið ef stefnandi hefði haft réttar upplýsingar um ástand eignarinnar undir höndum.

Stefnandi mótmælir því, að leki hafi komið til eftir afhendingu eignarinnar, eins og stefndu haldi fram og vísar til áðurgreindra tveggja matsgerða þar um, þar sem annars vegar sé tekið fram að svona leki komi á lengri tíma og búi um sig í nokkurn tíma áður en rakinn er sýnilegum inni í húsum, og hins vegar þar sem segir að líklegt sé að skemmdirnar eigi sér lengri aðdraganda en fimm ár, a.m.k. að stærstum hluta. Vegna þess hversu viðamiklar lekaskemmdirnar séu, sé útilokað að stefndu hafi ekki verið kunnugt um leka á eigninni í þau tvö og hálft ár sem þau bjuggu þar. Fasteignin hafi verið langt frá því að vera í umsömdu ástandi við sölu, þótt stefndu hafi verið nýbúin að mála, m.a. sólstofuna, og því sé upplýsingaskyldu seljenda áfátt.

Stefnandi mótmælir því jafnframt, að henni hafi átt að vera ljóst, án upplýsinga stefndu þar um, að bílskúr væri í raun aðeins óeinangrað yfirbyggt bílskýli. Til dæmis hafi stefnandi nefnt við stefndu að hún ætlaði að nota bílskúrinn sem herbergi fyrir stálpaðan son sinn og hafi þeim ummælum hennar verið tekið vel og athugasemdalaust. Matsmenn segi um ástand bílskúrs, að til þess að loka bílskýlinu hefði þurft að senda til byggingarfulltrúa umsókn um leyfi til að breyta bílskýli í bílskúr, að uppfylltum skilyrðum byggingarreglugerðar nr. 441/1998, en slíkt hafi ekki verið gert. Samkvæmt upplýsingum frá byggingarfulltrúa Mosfellsbæjar og ákvæðum 12. gr. byggingarreglugerðar, málsgrein 12,2, og 113. gr. og málsgrein 113,7, uppfylli bílskúrinn því ekki þá grunnstaðla og kröfur, sem gerðar séu samkvæmt byggingarreglugerð um bílskúra.

Af framangreindu sé ljóst, að eignin sé ekki í samræmi við það ástand sem stefnandi mátti vænta þegar hún keypti hana. Um það breyti engu tíðkanlegt ákvæði í kaupsamningi eða afsali um að eign sé seld í umsömdu ástandi, sbr. 28. gr. laga nr. 40/2002. Hafi Hæstiréttur Íslands margsinnis dæmt um að slíkir almennir fyrirvarar af hálfu seljenda hafi ekki réttaráhrif samkvæmt efni sínu. Stefnandi hafi á engan hátt mátt gera sér grein fyrir umræddum göllum við venjubundna skoðun, þótt um sé að ræða galla, sem voru komnir fram fyrir afhendingu eignarinnar. Ekki hafi verið sannað að lekagallarnir og tjón vegna þeirra hafi fyrst komið fram eftir afhendingu.

Komist dómurinn að þeirri niðurstöðu, að ekki sé fullnægt skilyrðum til heimtu skaðabóta úr hendi stefndu vegna sakar, kveðst stefnandi byggja á ákvæðum 2. málsliðar 18. gr. og 41. gr. laga nr. 40/2002 um afslátt, sömu fjárhæðar og krafist er skaðabóta fyrir, þar sem telja verði að ætlaðir annmarkar á fasteigninni hafi rýrt verðmæti hennar svo nokkru varði, í skilningi síðari málsliðar 18. gr. laganna. Sömu rök eigi við um afslátt og um skaðabætur, ef sök telst ekki sönnuð. Eignin hafi verið keypt á 32.000.000 króna en gallar samkvæmt tveimur matsgerðum séu metnir á samtals 3.831.587 krónur, eða um 12% af kaupverði eignarinnar. Frádráttur vegna vinnu á byggingarstað breyti hér engu.

Stefnandi vísar til þess, sem fram kemur í greinargerð með 18. gr. laga nr. 40/2002, þar sem segir að 10% af kaupverði eignar ætti að vera lágmarksfjárhæð til þess að unnt sé að dæma afslátt, þar sem skylda til að greiða afslátt hafi verið byggð á hlutlægum grundvelli. Þó segi, að ekki sé alltaf ástæða til að verðmætisrýrnunin verði að vera 10% til þess að galli teljist vera fyrir hendi. Sé það ýmsum atriðum háð hvort hægt sé að segja að galli rýri verðmæti eignar svo nokkru varði. Almennt ástand og útlit fasteignar kunni hér að skipta máli. Kaupandi, sem kaupi eign sem líti mjög vel út og virðist í góðu ástandi, þurfi ekki að sætta sig við sama lágmark og sá, sem kaupi eign sem bersýnilega sé í slæmu ástandi.

Að því er varðar kröfu stefnanda á hendur stefnda, Helga Hákoni, kveðst stefnandi byggja kröfu sína um skaðabætur eða afslátt á reglum skaðabótaréttar utan samninga og reglum laga um kaup og sölu fasteigna, nr. 99/2004, en stefnandi telji m.a. að tjón sitt megi rekja til gáleysis starfsmanna fasteignasölunnar, sem stefndi var í forsvari fyrir.

Samkvæmt 10. gr. laga nr. 99/2004 hafi borið í söluyfirliti að semja rækilegt yfirlit um þau atriði, sem skipt gætu máli við sölu eignarinnar. Jafnframt hafi stefnda samkvæmt 11. gr. laganna borið að gæta þess vandlega að í söluyfirlitinu kæmu fram öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand eignarinnar, sem gætu skipt máli fyrir stefnanda sem kaupanda. Stefndi hafi vanefnt skyldur sínar um öflun réttmætra upplýsinga vegna söluyfirlits eignarinnar, svo sem boðið sé í 12. gr. laganna, sbr. einkum c-lið 2. mgr., þar sem boðið sé að í söluyfirliti skuli koma fram upplýsingar um ástand eignar og einstakra hluta hennar, þ.á m. um galla. Í 7. og 8. gr. reglugerðar nr. 939/2004, um samninga um þjónustu fasteignasala og söluyfirlit, sé enn betur áréttuð sú skylda fasteignasala að framkvæma sjálfstæða skoðun á fasteign, sem hann fái til sölumeðferðar, og tilgreina í söluyfirliti þá galla, sem hann sjái eða hafi átt að sjá við skoðun. Enginn fyrirvari hafi verið í söluyfirliti um réttmæti upplýsinga, sem þar komi fram frá fasteignasölunni, heldur hafi fasteignasalan fullyrt um ágæti eignarinnar og verði þar af leiðandi að taka ábyrgð á einhliða fullyrðingum sínum í söluyfirliti ásamt seljendum.

Stefnandi byggir á því, að stefndi hafi vanefnt skyldur sínar við kynningu á téðri húseign í skilningi 13. gr. laga nr. 99/2004, sbr. og 8. gr. reglugerðar nr. 939/2004, þar sem þær upplýsingar, sem starfsmenn stefnda veittu um eignina og lýsingar á henni voru í verulegu ósamræmi við raunverulegt ástand eignarinnar en í lýsingu í söluyfirliti segi m.a. að bílskúr sé í góðu ástandi með heitu og köldu vatni og að eigninni hafi verið vel við haldið og fengið góða umönnun síðustu ár. Síðar hafi komið í ljós, að rangnefnt var af fasteignasölunni að um bílskúr væri að ræða, þar sem hvorki hafi hann verið skráður þannig í fasteignamati né á veðbókarvottorði og einungis hafi verið um lokað bílskýli að ræða. Þá hafi síðar komið í ljós í þremur matsgerðum að eigninni hafi ekki verið vel við haldið síðustu ár með vísan til lekavandamála hennar. Þá sé ekki ásættanlegt að fasteignasala stefnda, sem hann bar ábyrgð á, hafi ekki brugðist við þráföldum umkvörtunum stefnanda vegna lekaskemmda og ekki ráðist sjálf í rannsóknir á umfangi og eðli lekagalla að eigin frumkvæði, enda sé fasteignasala skylt að liðsinna bæði seljanda og kaupanda og gæta réttmætra hagsmuna sinna, sbr. 15. gr. laga nr. 99/2004, einkum þegar haft sé í huga að á þessum tíma mátti stefndi gera sér ljóst að söluyfirlitið var haldið verulegum annmörkum.

Stefnandi telur, að með því að svara ekki bréfi lögmanns stefnanda frá 27. apríl 2006, og þar með skorast undan því að taka til varna, hafi stefndi staðfest að upplýsingar í söluyfirliti hafi ekki verið fullnægjandi og hafi þannig bakað sér bótaskyldu gagnvart stefnanda í skilningi nefndra ákvæða laga um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa. Með vísan til alls framanritaðs hafi stefndi af gáleysi bakað sér skaðabótaábyrgð gagnvart stefnanda og beri óskipta ábyrgð með meðstefndu, Jóni Kristni og Sigrúnu Grétu.

Um lagarök vísar stefnandi til laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, m.a. 18., 19., 20., 26.-28., 39., 41. og 43. gr. Þá vísar hún til laga nr. 99/2004, um kaup og sölu fasteigna, 5., 10.-13. og 27. gr., og til reglugerðar nr. 939/2004. Enn fremur er vísað til almennu skaðabótareglunnar og reglna um húsbóndaábyrgð á skaðaverkum starfsmanna. Um samaðild er vísað til 18. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, og almennra reglna kröfuréttar um óskipta ábyrgð. Um varnarþing er vísað til 32. gr. laga nr. 91/1991 og um dráttarvexti til 1. mgr. 6. gr., sbr. 12. gr., vaxtalaga nr. 38/2001.

III.

Stefndu, Jón Kristinn og Sigrún Gréta, byggja frávísunarkröfu sína á göllum í málatilbúnaði stefnanda. Málið sé það vanreifað og grundvöllur dómkrafna það óljós og ósundurliðaður að óhjákvæmilegt sé að vísa því frá dómi. Stefnukrafan sé byggð á tveimur matsgerðum, annars vegar matsgerð Arnars Ívars Sigurbjörnssonar, dagsettri 14. nóvember 2006, sem stefnandi hafi byggt á í héraðsdómsmálinu nr. E-1887/2008, sem vísað hafi verið frá dómi, og hins vegar matsgerð G. Baldvins Ólasonar, dagsettri 12. mars 2010.                Kostnaðarmat samkvæmt fyrri matsgerðinni nemi 1.127.671 krónu og samkvæmt þeirri seinni 2.703.916 krónum. Sé stefnufjárhæð málsins samanlögð fjárhæð þessara tveggja matsgerða, þ.e. 3.831.587 krónur. Verði ekki annað ráðið af stefnunni en að krafist sé kostnaðar vegna sömu atriða í einhverjum tilvikum tvisvar.

Þá verði ekki af stefnunni ráðið hvernig fjárhæðin skiptist milli einstakra matsliða eða hvort hún gerir það yfirleitt. Jafnframt sé kostnaður vegna vinnu og efnis ekki sundurliðaður í matsgerð Arnars Ívars matsmanns. Þá komi ekki fram í matsgerðunum, hver kostnaður sé vegna hvers verkþáttar fyrir sig. Sem dæmi megi nefna, að eingöngu sé í seinni matsgerðinni tilgreindur matskostnaður vegna heildarverks. Þá hafi ekki verið tekið tillit til þess við kröfugerðina að umrætt hús sé parhús og því sé ekki um að ræða sameignarkostnað í einhverjum tilvikum og beri stefnandi að sundurgreina slíkan kostnað. Í stefnu komi því ekki fram nægilegar upplýsingar um grundvöll kröfu stefnanda til þess að stefndu geti tekið til varna með eðlilegum hætti. Til þess að hægt sé að átta sig á málatilbúnaði stefnanda, verði hann að sundurliða fjárhæð hverrar gallakröfu fyrir sig en af gögnum málsins verði það ekki ráðið. Sé því ekki unnt að sjá, hvaða kostnaður sé vegna hvers einstaks matsliðar og þar með hver gallafjárhæðin sé fyrir hvern einstakan galla, sem stefnandi geri kröfu um. Stefnandi hafi því ekki gert nægilega grein fyrir stefnukröfu sinni til þess að stefndu geti komið að efnisvörnum. Vísa stefndu til 80. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, frávísunarkröfu sinni til stuðnings, einkum e- og g-liðar.

IV.

Stefndi, Helgi Hákon, tekur fram að hann hafi ekki verið boðaður á matsfund vegna matsgerðar G. Baldvins Ólasonar frá 12. mars sl. og þá hafi hann ekki verið tilgreindur sem matsþoli í matsbeiðni stefnanda. Hann hafi ekki fengið innheimtubréf og honum hafi ekki verið kynnt efni matsgerðarinnar en samt sé þess krafist að hann verði dæmdur til greiðslu samkvæmt niðurstöðu matsgerðarinnar.

Þá vísar stefndi til galla í málatilbúnaði stefnanda. Kostnaðaráætlun í fyrri matsgerðinni frá 14. nóvember 2006, sem stefnandi byggi hluta krafna sinna á, sé óljós og ósundurliðuð. Stefnandi lýsi því fyrst yfir við ritun matsbeiðninnar að hún sé ósátt við ástand þaks hinnar keyptu fasteignar en þá hafi verið liðnir 15 mánuðir frá því hún tók við eigninni. Óhjákvæmilegt sé að krefjast þess að fjárhæðir samkvæmt kostnaðaráætlun fyrri matsgerðar séu sundurliðaðar svo hægt sé að taka afstöðu til hvers matsliðar. Sumir matsliðirnir snúi beinlínis að ágreiningi um skoðunarskyldu stefnanda og þá séu matsliðir, sem meðstefndu, Jón Kristinn og Sigrún Gréta, hafi samþykkt að lagfæra, sbr. kaupsamning aðila, svo og matsliðir sem alkunna er að geti gefið sig hvenær sem er óháð viðhaldi, svo og matsliðir um hluti, sem beinlínis horfi til eignaaukningar.

V.

Eins og áður er rakið, byggir stefnandi kröfur sínar á tveimur matsgerðum og er stefnufjárhæð sögð vera samtala niðurstöðutalna þeirra. Í fyrri matsgerðinni, sem samin er af Arnari Ívari Sigurbjörnssyni húsasmíðameistara, dagsettri 14. nóvember 2006, kemur fram að lagt hafi verið mat á leka í sólskála, á leka og rakaskemmdir á veggjum í bílskúr, rakaskemmdir meðfram útveggjum í þvottahúsi við gólf, í kringum lagnir og þvottavél/þurrkara, svo og á innveggjum eldhúss, leka meðfram og undir þvottahúshurð, leka í baðherbergi, rakatauma eða sprungur á vegg í eldhúsi, og ryð á húsþaki. Matsmaður lagði hins vegar ekki mat á það, hvort bílskúr hefði verið einangraður þegar kaupin áttu sér stað, enda taldi hann það ógerlegt án þess að rjúfa vegg. Í útreikningi matsmannsins er kostnaður vegna matsliða sundurgreindur vegna viðgerða á þaki, á baðherbergi, í þvottahúsi og vegna málningar tréverks í sólstofu. Samkvæmt áætlun matsmannsins nemur heildarkostnaður viðgerða 1.127.671 krónu.

Í matsgerð G. Baldvins Ólasonar frá 12. mars 2010 er lagt mat á frágang í sólstofu við kaup stefnanda og hvort þar hafi verið leki, á frágang á bílskýli, á lagfæringar stefndu á langhlið bílskýlis/bílskúrs og á leka í bílskúr. Í kostnaðarmati er sundurliðað hver sé kostnaður vegna frágangs á sólstofu og bílskýli, auk þess sem metinn er kostnaður við lagfæringar á bílskýli/bílskúr. Þá er metinn kostnaður vegna stjórnunar, umsjónar, eftirlits o.fl. Nemur niðurstöðutala matsmannsins 2.703.916 krónum.

Af framangreindu virðist ljóst að efni beggja matsgerða er það sama að einhverju leyti, m.a. varðandi ástand sólstofu og lekaskemmdir í bílskúr. Í stefnu er ekki að finna sundurliðun stefnanda á kröfu sinni vegna einstakra matsliða, heldur lætur hann við það sitja að lýsa tjóni sínu sem samtölu heildarniðurstöðutalna framangreindra tveggja matsgerða. Verður því að fallast á það með stefndu að töluvert skorti á skýrleika í lýsingu málsástæðna að því er varðar einstaka kostnaðarliði og samhengi þeirra við gögn málsins. Er því grundvöllur dómkrafna óljós að þessu leyti. Þegar litið er til þess megintilgangs ákvæða 80. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, að stefna sé þannig úr garði gerð að stefndu geti með eðlilegum hætti tekið til varna. Að þessu virtu þykir málatilbúnaður stefnanda ekki uppfylla skilyrði e-liðar 80. gr. laga nr. 91/1991 og er málinu því vísað frá dómi.

Eftir þessari niðurstöðu verður stefnanda gert að greiða stefndu, Jóni Kristni Garðarssyni og Sigrúnu Grétu Helgadóttur, óskipt 300.000 krónur í málskostnað að meðtöldum virðisaukaskatti, og stefnda, Helga Hákoni Jónssyni, 200.000 krónur í málskostnað að meðtöldum virðisaukaskatti.

Arnfríður Einarsdóttir héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Máli þessu er vísað frá dómi.

Stefnandi, Danía Árnadóttir, greiði stefndu, Jóni Kristni Garðarssyni og Sigrúnu Grétu Helgadóttur, óskipt 300.000 krónur í málskostnað, og stefnda, Helga Hákoni Jónssyni, 200.000 krónur í málskostnað, að meðtöldum virðisaukaskatti.