Föstudaginn 7. september 2007.
Nr. 451/2007.	Penninn ehf. (Magnús Hrafn Magnússon hdl.) gegn Valdísi ehf. (Kristinn Bjarnason hrl.)

 

Kærumál. Húsaleigusamningur. Útburðargerð. Aðild.

P sagði upp húsaleigusamningi við V, en þar kom fram að samningurinn væri uppsegjanlegur af beggja hálfu með sex mánaða fyrirvara. Talið var að P hefði sýnt fram á að hann væri réttur aðili til að leita útburðargerðar og ekki var ágreiningur um að samningnum hefði verið sagt upp með þeim fyrirvara sem þar greindi. Var P því heimilað að fá V borinn út úr leiguhúsnæðinu með beinni aðfarargerð.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Ingibjörg Benediktsdóttir og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 17. ágúst 2007, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 28. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur, 8. ágúst 2007, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að sér yrði heimilað að fá varnaraðila borinn út úr leigurými í húsnæði á 2. hæð hússins að Laugavegi 18 í Reykjavík með beinni aðfarargerð. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að honum verði með beinni aðfarargerð heimilað að fá varnaraðila borinn út úr framangreindu leigurými. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Svo sem fram kemur í úrskurði héraðsdóms byggjast leiguafnot varnaraðila af húsnæðinu að Laugavegi 18 í Reykjavík á húsaleigusamningi 30. júní 2003. Í 3. gr. samningsins segir að samningurinn sé gerður til 10 ára en hann sé „þó uppsegjanlegur af beggja hálfu með sex mánaða fyrirvara.“ Með sérstakri yfirlýsingu 8. ágúst 2003 lýsti varnaraðili samþykki sínu við því að sóknaraðili tæki við öllum réttindum og skyldum fyrri leigusala samkvæmt þessum samningi. Þótt varnaraðili mótmælti uppsögn sóknaraðila á leigusamningnum bréflega var ekki í bréfinu minnst á að hann teldi sóknaraðila ekki réttan aðila til að segja leigusamningnum upp með því að ekki yrði séð að hann væri eigandi húsnæðisins. Málsvörn hans um þetta kom fyrst fram eftir að sóknaraðili hafði krafist heimildar til útburðar með beiðni til Héraðsdóms Reykjavíkur 23. maí 2007. Fallist verður á þá niðurstöðu hins kærða úrskurðar að sóknaraðila hafi við þessar aðstæður verið rétt að afla þeirra gagna um þetta sem lögð voru fram í héraði 31. júlí 2007 og grein er gerð fyrir í hinum kærða úrskurði. Þá verður fallist á að sóknaraðili hafi með gögnum þessum sýnt fram á að hann sé réttur aðili að kröfu þeirri sem hann gerir á hendur varnaraðila. Ekki er ágreiningur um að sóknaraðili hafi sagt samningnum upp með þeim fyrirvara sem greinir í leigusamningnum. Leiðir þetta til þess að krafa hans verður tekin til greina á þann hátt sem í dómsorði greinir.

Varnaraðila verður gert að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað svo sem greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Sóknaraðila, Pennanum hf., er heimilað að fá varnaraðila, Valdísi ehf., borinn út úr leigurými á 2. hæð hússins Laugavegur 18 í Reykjavík með beinni aðfarargerð.

Varnaraðili greiði sóknaraðila samtals 300.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað. 

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 8. ágúst 2007.

Mál þetta, sem tekið var til úrskurðar 31. júlí sl., var þingfest 29. júní sl. Þess er krafist að varnaraðila verði, ásamt öllu sem félaginu tilheyrir, borið út úr leigurými í húsnæði gerðarbeiðanda á 2. hæð að Laugavegi 18 í Reykjavík með beinni aðfarargerð.

Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins, auk þess að fjárnám í eigum varnaraðila verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

Af hálfu varnaraðila er þess krafist að hafnað verði öllum kröfum sóknaraðila og að sóknaraðili verði úrskurðaður til að greiða varnaraðila málskostnað að mati réttarins.

Verði fallist á kröfu sóknaraðila krefst varnaraðili þess að kæra úrskurðarins til Hæstaréttar Íslands fresti aðfarargerð.

Verði ekki á það fallist er þess krafist að varnaraðila verði veittur aðfararfrestur í fjórar vikur frá uppkvaðningu úrskurðar.

Sóknaraðili lýsir málavöxtum svo að Mál og menning hf., kt. 450570-0289 og gerðarþoli hafi gert með sér leigusamning hinn 27. maí 1996 þess efnis að gerðarþoli leigði af Máli og menningu hf. um 60 m2 gólfflöt á 2. hæð að Laugavegi 18.

Nýr leigusamningur milli sömu aðila var undirritaður 30. júní 2003. Samningurinn kvað á um að leigutíminn skildi vera 10 ár en báðum aðilum væri þó heimilt að segja leigunni upp með sex mánaða fyrirvara, sbr. 3. gr. samningsins.

Gerðarþoli samþykkti með yfirlýsingu sem gefin var út 8. ágúst 2003, að gerðarbeiðandi tæki við öllum réttindum og skyldum samkvæmt ofangreindum leigusamningi frá 30. júní 2003

Með bréfi, dagsettu 26. september 2006, sagði gerðarbeiðandi upp fyrrnefndum leigusamningi við gerðarþola með vísan í 3. gr. leigusamningsins þar sem kveðið er á um 6 mánaða uppsagnarfrest. Uppsögn þessari var mótmælt af gerðarþola í bréfi dagsettu 8. nóvember 2006.

Með bréfi, dags. 28. desember 2006, ítrekaði gerðarbeiðandi uppsögn sína og hafnaði alfarið vangaveltum gerðarþola í áðurnefndu bréfi.

             Gerðarþoli áréttaði í bréfi, dagsettu 14. mars 2007, að hann liti svo á að leigusamningurinn væri enn í fullu gildi eftir 26. mars s.á. og að hann hygðist því hundsa uppsögn gerðarbeiðanda.

Gerðarbeiðandi ritaði gerðarþola áskorun hinn 27. mars 2007, þar sem hann gerði gerðarþola grein fyrir því að frá og með 26. mars s.á. væri gerðarþoli í leyfisleysi í húsnæðinu að Laugavegi 18 enda væri uppsagnarfresturinn liðinn. Var jafnframt skorað á gerðarþola að yfirgefa leigurýmið. Að lokum var gerðarþoli hvattur til að leita sátta við gerðarbeiðanda til að leita leiða til að ljúka leigusambandi aðila sem fyrst og á sem þægilegastan máta fyrir báða aðila.

Hefur samningsviðleitni gerðarbeiðanda og þeim frestum sem hann hefur veitt gerðarþola til að rýma umrætt húsnæði verið svarað af gerðarþola með þeim hætti að gerðarbeiðanda er nú nauðugur sá kostur að krefjast þess að gerðarþoli verði borinn út úr húsnæði gerðarbeiðanda svo hann megi fá umráð þess.

Sóknaraðili vísar til þess í málatilbúnaði sínum að kjarna samningaréttarins sé að finna í þeirri grundvallarreglu að samninga skuli halda. Jafnframt sé almennt viðurkennt að samningafrelsi manna sé ein af meginstoðum samningaréttarins. Þannig sé hverjum og einum frjálst að ákveða hvort hann geri samning, við hvern og hvers efnis. Þrátt fyrir meginregluna um samningsfrelsi megi finna undantekningar frá þessari reglu víða í lögum, m.a. í 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, en þar segi að óheimilt sé að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæla fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Í 2. mgr. 2. gr. sé þó að finna mikilvæga undantekningu frá 1. mgr. en þar segi að ákvæði laganna um atvinnuhúsnæði séu frávíkjanleg og að þau gildi aðeins um slíkt húsnæði sé ekki á annan veg samið. Af þessu sé því ljóst, þar sem um atvinnuhúsnæði sé að ræða í umræddu máli, að samningsfrelsi ríki milli aðila, ólíkt því sem gildi um leigu íbúðarhúsnæðis.

Gerðarbeiðandi byggi því uppsögn leigusamningsins á skýru orðalagi 3. gr. samningsins þar sem kveðið sé á um að samningurinn sé uppsegjanlegur af beggja hálfu með sex mánaða fyrirvara. Gerðarbeiðandi hafi sagt samningnum upp með fullnægjandi hætti, varnaraðili skirrist við að yfirgefa húsnæðið og krefjist gerðarbeiðandi þess því nú að gerðarþoli víki af umræddri eign og byggi þá kröfu á hinni lögmætu og fullnægjandi uppsögn leigusamningsins.

Til stuðnings kröfu sinni vísar gerðarbeiðandi til 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför

             Af hálfu varnaraðila er á það bent að í málatilbúnaði aðila þ.e. aðfarabeiðni og fylgiskjölum með henni komi ekki fram hver tengsl eiganda húsnæðis og sóknaraðila séu. Ekkert liggi fyrir um það í skjölum sem fylgdu aðfararbeiðni hver sé eigandi hins leigða húsnæðis og hvort og þá með hvaða hætti sóknaraðili tekur rétt sinn frá honum.  Er á það bent að frekari sönnunarfærslu þurfi um þetta atriði sem ekki verði komið fyrir í máli um beina aðfarargerð og er því mótmælt sérstaklega af hálfu varnaraðila að sóknaraðili hafi heimild til að segja upp leigusamningi um húsnæðið að Laugavegi 18, Reykjavík.

Allur vafi sem lúti að formlegum heimildum sóknaraðila til að beita umræddu uppsagnarákvæði eigi að leiða til þess að hafnað verði kröfu sóknaraðila.

Þá er á því byggt að sóknaraðili hafi ekki haft efnislega heimild til að segja upp leigusamningi varnaraðila, sem samkvæmt efni sínu hafi verið til 10 ára, með þeim hætti sem greini í bréfi sóknaraðila dagsettu 26. september 2006. Fyrir liggi að varnaraðili hafi mótmælt uppsögninni með allítarlegum rökum í nóvember 2006 og sóknaraðila því verið ljós afstaða varnaraðila þegar hinum meinta uppsagnarfresti skyldi ljúka.

Í leigusamningnum frá 30. júní 2003 hafi verið um talsverða hækkun á leigugjaldi að ræða og kveðið á um frekara samstarf milli aðila.  Þar á meðal hafi ein forsenda þessa samnings verið að sett yrði upp kaffihús með sama fyrirkomulagi og á Laugavegi 18 í bókabúð Máls og menningar í Síðumúla og að stefnt væri á opnun þess fyrir áramót 2004.

Í 13. gr. samningsins sé svohljóðandi ákvæði:

"Samningur þessi er gerður til 10 ára en er þó uppsegjanlegur af beggja hálfu með sex mánaða fyrirvara.   Að leigutíma loknum skal leigutaki hafa forgang til áframhaldandi leigu á húsnæðinu enda hafi hann óskað þess skriflega við leigusala eigi síðar en 6 mánuðum fyrir lok leigutíma."

Samningur þessi hafi verið saminn af leigusala og gerður undir þeim formerkjum að aðilar væru að treysta samstarf sitt lengri tíma.

Þá megi benda á að samkvæmt 6. gr. eigi allar breytingar, endurbætur eða endurnýjanir og þess háttar sem leigutaki kynni að hafa gert á hinu leigða að verða eign leigusala án sérstaks endurgjalds. Sérstök undantekning hafi þó verið gerð um sérhæft kaffibaunabox sem leigutaka skyldi vera heimilt að taka með sér.

Af hálfu varnaraðila er haldið fram að meginefni tilgreinds samningsákvæðis um gildistíma leigusamnings sé yfirlýsing um að samningurinn sé gerður til 10 ára. Túlka beri uppsagnarheimild ákvæðisins í ljósi þess að samningnum hafi verið ætlaður fyrirfram ákveðinn gildistími. Sú tilætlun væri lítils virði ef uppsagnarákvæðið yrði skilið samkvæmt orðanna hljóðan enda aðstaðan þá sambærileg og um ótímabundinn samning væri að ræða.   Í samræmi við það og með vísan til 58. gr. húsaleigulaga beri að líta svo á að annað hvort sé slíkt uppsagnarákvæði ógilt eða ekki sé unnt að segja upp samningnum á grundvelli þess án gildra ástæðna sem þá skulu tilgreindar í uppsögn.

Mikilvægt sé fyrir fyrirtæki eins og varnaraðila að ekki sé unnt að ljúka leiguafnotum fyrir lok umsaminn leigutíma, krefjast eignarréttar yfir innréttingum hans og eftir atvikum að nýta sér þá viðskiptavild sem hann hefur komið upp á rekstri kaffihúss á þessum stað.

Af hálfu varnaraðila er því haldið fram að það hafi alls ekki verið ætlan þeirra sem gerðu leigusamninginn hinn 30. júní 2003 að skapa slíkar aðstæður þegar rekstur kaffihússins hefði fest sig í sessi, heldur hafi tímalengd hins nýja samnings og önnur ákvæði hans þvert á móti sýnt að um langtímaviðskipti væri að ræða nema eitthvað sérstakt kæmi upp á.

Til þess að fjalla um og skýra efni leigusamningsins frá á árinu 2003 sem sóknaraðili byggir á, þyrfti að fara fram frekari sönnunarfærsla en unnt sé að koma við í máli sem rekið er samkvæmt 78. gr. aðfararlaga nr. 90/1989.     Sóknaraðili í slíku máli eigi ekki að verða betur settur en í almennu einkamáli við að ekki sé hægt að koma að sönnunarfærslu um efni umrædds ákvæði t.d. með því að leiða sem vitni þá aðila sem komu að gerð þess samnings og upphaflegs samnings. Með slíkri sönnunarfærslu væri hægt að leiða í ljós hvort það var tilgangur og skilningur viðsemjanda varnaraðila að auka rétt til að slíta samningi með uppsögn.     

Á því sé byggt að sóknaraðili geti ekki orðið betur settur en sá aðili sem hann taki rétt sinn frá. Þannig skipti huglæg afstaða sóknaraðila til efnisinnihalds hins umdeilda uppsagnarákvæðis ekki máli eða hvernig hann skyldi það sjálfur heldur einungis hvert var raunverulegt efnisinnihald þess.

Með hliðsjón af forsögu, tilgangi, tilurð leigusamningsins og öðrum atvikum sem hér hafa verið tilgreind er því haldið fram að túlka beri ákvæði 3. gr. leigusamnings þannig að óheimilt sé að segja leigusamningnum upp á umsömdum tíu ára leigutíma nema vegna sérstakra forsendna eða atvika sem sá segir upp verður að sanna að séu nægilegar auk þess slíkar ástæður verði að koma fram í uppsögninni sjálfri. Engar slíkar lögmætar forsendur hafi verði færðar fram fyrir uppsögn og því hafi hún ekki gildi.

Á því er byggt að slíkur vafi sé uppi um efnislegan rétt sóknaraðila til uppsagnar þeirrar sem hann byggir kröfur sínar að á að það beri að hafna þeim að öllu leyti.   Bent er sérstaklega á að ekki sé unnt að taka afstöðu til efnis leigusamnings aðila nema með sönnunarfærslu sem ekki unnt að koma fram í máli þessu.

Verði fallist á kröfur sóknaraðila er á því byggt að uppfyllt séu skilyrði til að láta málskot til æðra dóms fresta aðfarargerð sbr. 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989.   Er bent á að varnaraðili hafi með höndum atvinnurekstur í hinu leigða húsnæði með allnokkurn fjölda starfsmanna.    Ljóst sé að nái óréttmæt aðfarargerð fram að ganga verði ekki aftur snúið þ.e. varnaraðili gæti ekki fengið hið leigða að nýju og hefði þá jafnframt að líkindum tapað eignarrétti að þeim innréttingum og munum sem eiga að verða eign leigusala við lok leigutíma samkvæmt leigusamningi. Vegna þessara atvika sé mikilvægt að málskot fresti aðfarargerð.   Varnaraðili hafi haldið áfram að greiða húsaleigu og muni gera áfram meðan hann hafi umráð og afnot hins leigða og áhætta sóknaraðila því óveruleg meðan beðið yrði dóms Hæstaréttar Íslands.

             Krafa um aðfararfrest er byggð á sömu sjónarmiðum og hér að framan og vísast um þá kröfu til 2. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989.

Um málskostnaðarkröfu varnaraðila er vísað til 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 sbr. 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991.

NIÐURSTAÐA

             Engin grein er gerð fyrir því í aðfararbeiðni hver tengsl gerðarbeiðanda og eiganda húsnæðis þess sem beiðst er útburðar úr. Kom fram í málatilbúnaði varnaraðila að eigandi húsnæðisins væri Vegamót hf. en ekki sóknaraðili. Sóknaraðili leitaðist við að bæta úr þessu með framlagningu skjala í þinghaldi 31. júlí sl. en framlagningu þeirra var mótmælt af hálfu varnaraðila. Dómari ákvað að gögn þessi skyldu lögð fram enda leiðir ekki töf á málsmeðferð af framlagningu þeirra og hún til þess fallin að skýra málið um heimild til handa sóknaraðila frá eiganda fasteignarinnar til þess að hafa uppi kröfu um útburð úr umræddu húsnæði. Verður hér að líta til þess að það er skilyrði þess að aðili geti gert kröfu um útburð að hann sé eigandi húsnæðis eða hafi heimild til framleigu þess, samanber VI. bók 14. kap. 6. gr. Norsku laga Kristjáns V frá 15. apríl 1687. Meðal gagna þeirra er sóknaraðili lagði fram 31. júlí sl. er samningur eiganda og Eddu-miðlunar og útgáfu hf. frá 28. desember 2001 þar sem leigutaka er skv. 8. gr. samningsins heimilt að framselja nyrsta hluta 2. hæðar fyrir kaffistofu sbr. 2 gr. samningsins.  Í 2. mgr. 2. gr. segir að leigusala sé kunnugt um að leigutaki hafi framleigt hluta af 2. hæð, snyrtingum og geymslu til varnaraðila. Í samkomulagi frá 13. ágúst 2003 vegna leigusamnings kemur fram að sóknaraðili taki við öllum réttindum og skyldum sem Edda-Útgáfa hf. hefði haft samkvæmt samningnum frá 28. desember 2001. Telur dómari að samkvæmt þessu hafi sóknaraðili gert nægjanlega grein fyrir aðild sinni að kröfu um útburð.

Varnaraðili ber fyrir sig að sóknaraðili hafi ekki haft efnislega heimild til að segja upp leigusamningi varnaraðila, sem samkvæmt efni sínu hafi verið til 10 ára, með þeim hætti sem greini í bréfi sóknaraðila dagsettu 26. september 2006. Fyrir liggi að varnaraðili hafi mótmælt uppsögninni með allítarlegum rökum í nóvember 2006 og sóknaraðila því verið ljós afstaða varnaraðila þegar hinum meinta uppsagnarfresti skyldi ljúka. Með hliðsjón af forsögu, tilgangi, tilurð leigusamningsins og öðrum atvikum heldur varnaraðili því fram að túlka beri ákvæði 3. gr. leigusamnings þannig að óheimilt sé að segja leigusamningnum upp á umsömdum tíu ára leigutíma nema vegna sérstakra forsendna eða atvika sem sá sem segi upp verði að sanna að séu nægilegar auk þess slíkar ástæður verði að koma fram í uppsögninni sjálfri. Engar slíkar lögmætar forsendur hafi verði færðar fram fyrir uppsögn og því hafi hún ekki gildi.

Samkvæmt þessu liggur ljóst fyrir að raunverulegur ágreiningur er með aðilum um það hvort sóknaraðila sé heimil uppsögn leigusamnings þeirra og verður ekki úr honum leyst á grundvelli þeirra sönnunargagna sem fyrir liggja í málinu og telur dómari því varhugavert að gerðin nái fram að ganga. Ber því sbr. 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 um aðför að hafna framkominni beiðni sóknaraðila um að varnaraðila verði, ásamt öllu sem félaginu tilheyrir, borið út úr leigurými í húsnæði gerðarbeiðanda á 2. hæð að Laugavegi 18 í Reykjavík með beinni aðfarargerð.

             Sóknaraðila greiði varnaraðila 150.000 krónur í málskostnað.

Allan V. Magnússon héraðsdómari kvað upp úrskurðinn.

ÚRSKURÐARORÐ

Kröfu sóknaraðila, Pennans hf., um að varnaraðila, Valdísi ehf., verði, ásamt öllu sem félaginu tilheyrir, borið út úr leigurými í húsnæði gerðarbeiðanda á 2. hæð að Laugavegi 18 í Reykjavík með beinni aðfarargerð er hafnað.

             Sóknaraðili gerið varnaraðila 150.000 krónur í málskostnað.