Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Þorgeir Örlygsson, Markús Sigurbjörnsson og Viðar Már Matthíasson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 8. mars 2017, en kærumálsgögn bárust réttinum 20. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 23. febrúar 2017, þar sem leyst var úr nánar tilgreindum ágreiningi aðilanna við opinber skipti til fjárslita milli þeirra vegna slita á óvígðri sambúð. Kæruheimild er í 1. mgr. 133. gr. laga nr. 20/1991 um skipti á dánarbúum o.fl. Sóknaraðili krefst þess að „andvirði fasteignarinnar [...] verði skipt í samræmi við skráð eignarhlutföll að frádregnum áhvílandi skuldum“, en þó þannig að varnaraðili fái 16.750.000 krónur af andvirðinu óskiptu auk verðbóta að fjárhæð 1.713.000 krónur. Einnig krefst hann þess að „hafnað verði kröfu A um dráttarvexti af bæði höfuðstól og afborgarnir af skuld búsins við hana.“ Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst aðallega staðfestingar hins kærða úrskurðar, en til vara að viðurkennt verði að eignarhlutur hennar í fasteigninni að [...] hafi verið 66,35% og eignarhlutur sóknaraðila 33,65% Í báðum tilvikum krefst varnaraðili kærumálskostnaðar.

I

Samkvæmt gögnum málsins hófu aðilarnir óvígða sambúð á árinu 2012 og keyptu þau 28. mars á því ári áðurnefnda fasteign að [...] fyrir 51.250.000 krónur. Í kaupsamningi kom fram að hvort þeirra skyldi eiga helmingshlut í fasteigninni. Kaupverð hennar myndu þau greiða annars vegar með því að inna af hendi með peningum útborgun að fjárhæð samtals 23.052.382 krónur í fimm tilgreindum áföngum á tímabilinu frá undirritun samningsins og þar til afsal yrði gefið út 15. mars 2013. Hins vegar með því að taka yfir tvær veðskuldir, sem hvíldu á eigninni og voru alls að eftirstöðvum 28.197.618 krónur. Af gögnum málsins verður ráðið að staðið hafi verið skil á kaupverðinu og aðilarnir fengið afsal fyrir fasteigninni.

Í tengslum við þessi kaup gerðu aðilarnir 13. nóvember 2012 yfirlýsingu, þar sem sagði meðal annars: „Í mars 2012 festum við sameiginlega (50/50) kaup á parhúsinu [...]. Heildarkaupverð hússins var kr. 51.250.000. Greiðslufyrirkomulag á andvirði hússins var með eftirfarandi hætti: 1) Útborgun í þremur greiðslum ... samtals kr. 16.750.000. 2) Yfirtekin lán uþb kr. 28.000.000. 3) Lán frá A kr. 4.000.000. 4) Lokagreiðsla til greiðslu 15. mars 2013, uþb kr. 2.500.000. Greiðsla samkvæmt lið 1 var alfarið innt af hendi af K en greiðslur skv. liðum 2, 3 og 4 verða greiddar að jöfnu af K og M. Komi til slita á fjárfélagi K og M varðandi húseignina, skal fyrst gerð upp greiðslan nr. 1 sem K innti af hendi ein vegna kaupa á húsinu og í því sambandi gætt fyllstu sanngirni.“

Aðilarnir undirrituðu einnig 13. nóvember 2012 ásamt A, móður varnaraðila, skjal með fyrirsögninni: „Skuldaviðurkenning“, þar sem því var lýst að A hafi lánað þeim 4.000.000 krónur. Lánið væri „vaxtalaust“ og skyldi það endurgreitt með jöfnum afborgunum að fjárhæð 150.000 krónur fyrsta dag hvers mánaðar frá og með 1. desember 2012. Óumdeilt er að þessu til viðbótar hafi A veitt aðilunum lán að fjárhæð 2.000.000 krónur vegna lokagreiðslu útborgunar á kaupverði fasteignarinnar að [...], sem inna átti af hendi 15. mars 2013. Um þetta lán hafi ekki verið gerður skriflegur samningur, en gengið hafi verið út frá því að það yrði endurgreitt með sömu kjörum og lýst var í framangreindri viðurkenningu frá 13. nóvember 2012 og þá þannig að þær endurgreiðslur tækju við þegar fyrra lánið hefði verið gert upp. Eftir gögnum málsins greiddu aðilarnir á tímabilinu frá 3. desember 2012 til 4. júní 2014 samtals 2.050.000 krónur upp í skuldina við A og er ekki ágreiningur um að nú standi eftir 3.950.000 krónur af upphaflegum höfuðstól lánanna.

Sambúð aðilanna mun hafa lokið í janúar 2015. Samkomulag tókst ekki um fjárhagslegt uppgjör milli þeirra og mun sóknaraðili hafa beint til héraðsdóms kröfu um opinber skipti til að koma fram fjárslitum, sem tekin var til greina 19. október 2015. Við skiptin hefur fasteignin að [...] verið seld fyrir 66.700.000 krónur með kaupsamningi 31. ágúst 2016. Eftir gögnum málsins hefur ágreiningur komið upp við opinberu skiptin um tvennt. Annars vegar hvernig skipta eigi söluverði fasteignarinnar með tilliti til fyrrgreindrar yfirlýsingar frá 13. nóvember 2012. Í þeim efnum hefur varnaraðili haldið því fram að skipta verði söluverðinu með tilliti til þess að hlutdeild hennar í fasteigninni hafi í raun verið 66,35% og hlutdeild sóknaraðila 33,65%, enda hafi hún ein lagt til 16.750.000 krónur af kaupverði eignarinnar, sem aðilarnir hafi svo að öðru leyti tekið á sig að jöfnu. Að þessu frágengnu hefur varnaraðili vísað til þess að fasteignin hafi hækkað í verði um nærri 30% á meðan hún var í eigu aðilanna og hljóti varnaraðili því að eiga rétt á að fá þetta framlag sitt til kaupanna endurgreitt með sömu hlutfallslegri hækkun. Verði heldur ekki við þetta miðað telur varnaraðili sig hvað sem öðru líður eiga rétt á að fá framlag sitt endurgreitt með verðtryggingu og vöxtum eins og lán til fasteignakaupa frá Íbúðalánasjóði hefði borið frá þeim tíma, sem framlagið var innt af hendi. Gagnstætt þessu hefur sóknaraðili byggt á því að skilmálum yfirlýsingar aðilanna frá 13. nóvember 2012 verði fullnægt með því að þær 16.750.000 krónur, sem varnaraðili hafi lagt af mörkum til kaupa á fasteigninni, verði endurgreiddar henni með verðbótum í samræmi við breytingar á vísitölu neysluverðs frá mars 2012 til apríl 2016, en þær nemi 1.713.000 krónum. Hins vegar hefur risið ágreiningur milli aðilanna um hvort leggja ætti til grundvallar við fjárslitin að eftirstöðvar lána A til þeirra bæru dráttarvexti frá gjalddaga hverrar ógreiddrar afborgunar.

Skiptastjóri tók þá afstöðu til framangreindra ágreiningsefna á skiptafundum 20. apríl og 31. maí 2016 að varnaraðili skyldi fá áðurnefnt framlag sitt til kaupa á fasteigninni endurgreitt af óskiptu söluverði hennar með verðbótum að fjárhæð 1.713.000 krónur, svo og að leggja ætti til grundvallar að ógreiddar afborganir af lánum A til aðilanna bæru dráttarvexti frá hverjum gjalddaga, en fjárhæð þeirra næmi 655.729 krónum. Sóknaraðili felldi sig við afstöðu skiptastjóra til fyrrnefnda ágreiningsatriðisins en varnaraðili ekki, en á gagnstæðan veg fór um það síðarnefnda. Skiptastjóri leitaði af þessum sökum úrlausnar héraðsdóms um ágreining aðilanna með bréfi 9. júní 2016. Mál þetta var þingfest af því tilefni 16. september sama ár, en að virtri dómaframkvæmd í sambærilegum tilvikum verður að líta svo á að unnt hafi verið að reka eitt mál til að fá leyst úr báðum ágreiningsefnum, svo sem gert var með hinum kærða úrskurði.

II

Í samningnum, sem aðilarnir gerðu 28. mars 2012 um kaup á fasteigninni að [...], var sem fyrr segir tiltekið að hvort þeirra skyldi eiga hana að helmingi. Í yfirlýsingu þeirra 13. nóvember sama ár var kveðið á um það að kæmi til fjárslita milli þeirra yrði „fyrst gerð upp“ greiðsla varnaraðila á 16.750.000 krónum, sem hún lét af hendi til kaupanna, og skyldi „í því sambandi gætt fyllstu sanngirni.“ Við skýringu á samningi aðilanna, sem fólst í þessum orðum yfirlýsingarinnar, verður að gæta að því að í henni var tiltekið hvernig aðilarnir stóðu straum af þeim 20.750.000 krónum, sem þegar höfðu verið greiddar vegna útborgunar af kaupverði fasteignarinnar, en af þeirri fjárhæð hafi varnaraðili innt af hendi áðurnefndar 16.750.000 krónur og afgangurinn, 4.000.000 krónur, verið greiddur með lánsfé frá móður hennar. Í yfirlýsingunni kom einnig fram að aðilarnir myndu að jöfnu leggja til 2.302.382 krónur til að greiða lokaáfanga útborgunarinnar 15. mars 2013, en svo sem áður var getið munu þau þó þegar til kom hafa fengið 2.000.000 krónur til viðbótar að láni hjá móður varnaraðila til að standa skil á meginhluta þeirrar greiðslu. Við gerð yfirlýsingarinnar lá þannig í öllum helstu atriðum fyrir hvernig fjár hafi verið og yrði aflað til að greiða útborgun á kaupverði fasteignarinnar, þar á meðal að varnaraðili legði ein til um 72,66% af útborguninni og um 32,68% af heildarkaupverðinu. Aðilunum hefði því verið í lófa lagið að taka mið af þessu við ákvörðun um hvert hlutfall hvort þeirra myndi eiga í fasteigninni. Í upphafi yfirlýsingarinnar var þrátt fyrir þetta áréttað ákvæði í kaupsamningnum um að hvor aðilinn ætti þar helmingshlut. Að þessu virtu er ófært að skýra yfirlýsinguna frá 13. nóvember 2012 á þann veg að sóknaraðili geti talist hafa átt annan hlut og hærri en helming í fasteigninni.

Líta verður svo á að þegar kom að ákvörðun um kaup á fasteigninni að [...] hafi varnaraðili staðið frammi fyrir þeim kostum að verja annaðhvort fyrrnefndum 16.750.000 krónum, sem hún virðist þá hafa ráðið yfir, til þeirra kaupa eða að leita á annan hátt ávöxtunar á fénu. Með því að velja síðarnefnda kostinn hefði varnaraðila með lítilli sem engri áhættu bæði getað tryggt verðgildi fjárins og notið vaxta af því. Þess í stað valdi hún fyrrnefnda kostinn og tók með því ekki aðeins þá áhættu að markaðsverð fasteignarinnar kynni að lækka í þeim mæli að það stæði ekki undir fullri endurgreiðslu á framlagi hennar, heldur gerði hún aðilunum jafnframt kleift að ráðast í kaupin án þess að stofna til frekari skulda og án þess að sóknaraðili legði á því stigi af mörkum fé svo að einhverju næmi í þessu skyni. Þegar ákvæði yfirlýsingarinnar 13. nóvember 2012 um endurgreiðslu á framlagi varnaraðila eru í þessu ljósi skýrð með tilliti til þess mælikvarða um „fyllstu sanngirni“, sem aðilarnir sömdu þar um að beitt skyldi við ákvörðun um umfang endurgreiðslunnar, geta haldbær rök ekki staðið til þess að sóknaraðili fái notið sama hlutfalls og varnaraðili af ágóða vegna hækkunar á verði fasteignarinnar. Eru þannig ekki efni til annars en að varnaraðili fái endurgreitt framlag sitt með sömu hlutfallslegri hækkun og markaðsverð fasteignarinnar tók á því tímabili, sem aðilarnir áttu hana. Í kröfugerð varnaraðila fyrir héraðsdómi var lagt til grundvallar að þetta hlutfall næmi 30%, en í raun var það 30,146%. Að þessu gættu verður niðurstaða hins kærða úrskurðar um þetta ágreiningsefni staðfest á þann hátt, sem í dómsorði greinir.

III

Eins og áður var lýst fengu aðilarnir á árunum 2012 og 2013 að láni frá A samtals 6.000.000 krónur í tengslum við greiðslur af kaupverði fasteignarinnar að [...], en þessi lán áttu aðilarnir að endurgreiða án vaxta með mánaðarlegum afborgunum að fjárhæð 150.000 krónur frá og með 1. desember 2012. Af gögnum málsins verður ráðið að aðilarnir hafi staðið skil á þessum endurgreiðslum framan af lánstímanum, en frá vori 2013 hafi greiðslur þeirra verið stopular og ekki numið umsaminni fjárhæð, þannig að við sambúðarslit þeirra hafi 3.950.000 krónur staðið ógreiddar af lánunum.

Í fyrrnefndri skuldaviðurkenningu frá 13. nóvember 2012 voru engin ákvæði um afleiðingar vanefnda aðilanna. Þrátt fyrir það hefði A verið heimilt eftir almennum reglum fjármunaréttar að gjaldfella eftirstöðvar skuldarinnar þegar vanskil urðu á afborgun, en ekki verður séð að þeirrar heimildar hafi verið neytt. A var jafnframt heimilt á grundvelli 1. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu að krefjast dráttarvaxta af gjaldföllnum afborgunum af skuld aðilanna, en engu getur þar breytt ákvæði í skuldaviðurkenningunni um að skuldin bæri ekki vexti, enda hlaut sá skilmáli eðli máls samkvæmt að vera háður því að aðilarnir efndu réttilega umsamdar skyldur sínar. Eftir gögnum málsins hefur A gert kröfu við opinberu skiptin um dráttarvexti vegna hluta tímabilsins, sem vanskil aðilanna við hana stóðu, en ekki getur hún talist hafa fallið frá tilkalli til dráttarvaxta með því einu að hafa umliðið þessi vanskil. Verður því að taka til greina kröfu varnaraðila um að við fjárslitin verði tekið tillit til dráttarvaxta af skuld aðilanna við A vegna tímabilsins, sem hún hefur gert kröfu um. Í hinum kærða úrskurði, sem varnaraðili krefst að staðfestur verði, var útreikningur skiptastjóra á fjárhæð dráttarvaxtanna lagður til grundvallar og hefur þeim útreikningi ekki verið andmælt í málatilbúnaði sóknaraðila fyrir Hæstarétti. Niðurstaða úrskurðarins um þetta verður því staðfestur á þann hátt, sem í dómsorði greinir.

Ákvæði hins kærða úrskurðar um málskostnað verður staðfest. Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og segir í dómsorði.

Dómsorð:

Við opinber skipti til fjárslita milli sóknaraðila, M, og varnaraðila, K, skal varnaraðili fá í sinn hlut 21.775.000 krónur af óskiptu söluverði fasteignarinnar að [...]. Þá skal þar á því byggt að skuld aðilanna við A, 3.950.000 krónur, beri dráttarvexti að fjárhæð 655.729 krónur.

Ákvæði hins kærða úrskurðar um málskostnað skal vera óraskað.

Sóknaraðili greiði varnaraðila 350.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjaness fimmtudaginn 23. febrúar 2017

Með bréfi skiptastjóra, sem móttekið var hjá Héraðsdómi Reykjaness 10. júní 2016, var ágreiningi aðila um fjárslit skotið til dómsins, sbr. 122. gr. laga nr. 20/1991. Málið var þingfest 16. september 2016 og tekið til úrskurðar 26. janúar sl. Sóknaraðili er K, [...], en varnaraðili M, [...].

Dómkröfur sóknaraðila eru eftirfarandi:

Að eignarhlutur sóknaraðila í fasteigninni [...], skuli vera 66,35% og varnaraðila 33,65%.

Til vara að sóknaraðili fái sömu hækkun á upphaflegt framlag sitt, 16.750.000 krónur, til fasteignakaupanna og nemur hækkun á söluverði fasteignarinnar, eða 30%.

                Til þrautavara að upphaflegt framlag sóknaraðila, 16.750.000 krónur, til kaupanna beri sömu vexti og óverðtryggð íbúðarlán Íbúðalánasjóðs eða vexti og verðtryggingu eins og verðtryggð íbúðarlán Íbúðalánasjóðs frá 13. nóvember 2012 til greiðsludags.

Að virt verði dráttarvaxtakrafa A vegna gjaldfallins og ógreidds láns hennar til aðila að fjárhæð 3.950.000 krónur.

Þá er krafist málskostnaðar úr hendi varnaraðila að mati réttarins auk virðisaukaskatts, sóknaraðila að skaðlausu.

Varnaraðili gerir eftirfarandi dómkröfur:

Varnaraðili krefst þess að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Varnaraðili krefst þess að andvirði fasteignarinnar [...] verði skipt í samræmi við skráð eignarhlutföll að frádregnum áhvílandi skuldum en þó þannig að sóknaraðili fái greiddar 16.750.000 krónur auk verðbóta á grundvelli vísitölu neysluverðs frá mars 2012 til apríl 2016, 1.713.000 krónur, af andvirðinu óskiptu.

Varnaraðili krefst þess jafnframt að hafnað verði kröfu A um dráttarvexti á bæði höfuðstól og afborganir af skuld búsins við hana.

Þá krefst varnaraðili málskostnaðar að skaðlausu úr hendi sóknaraðila samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi eða samkvæmt mati dómsins.

I

Ágreiningur aðila er tvíþættur. Við upphaf sambúðar keyptu aðilar málsins fasteign og lagði sóknaraðili þá til 16.750.000 krónur til kaupanna. Eru aðilar sammála um að sóknaraðili skuli fá það framlag sitt óskert við skiptin en deila um hvernig reikna skuli út hlut hennar vegna hækkunar á verði fasteigna. Þá deila aðilar um hvort lán sem þau fengu hjá móður sóknaraðila, A, skuli bera dráttarvexti.

Málavextir eru að öðru leyti þeir að aðilar hófu sambúð í júní 2012 og eiga saman eina dóttur sem er fædd 25. júní 2013. Þau festu kaup á fasteigninni [...], 28. mars 2012. Kaupverð eignarinnar var 51.250.000 krónur og lagði sóknaraðili fram 16.750.000 krónur en fjárframlag kom ekki frá varnaraðila við kaupin. Kaupverð var að öðru leyti greitt með láni frá móður sóknaraðila, A, samtals að fjárhæð 6.000.000 króna, og með yfirtöku áhvílandi veðskulda á eigninni. Aðilar voru í kaupsamningi skráð fyrir helmingshlut hvort.

Í tilefni af kaupunum gerðu aðilar með sér samkomulag þar sem m.a. kemur fram að komi til slita á fjárfélagi þeirra varðandi húseignina skuli fyrst gert upp framlag sóknaraðila að fjárhæð 16.750.000 krónur „sem K innti af hendi ein vegna kaupa á húsinu og í því sambandi gætt fyllstu sanngirni“. Þá segir jafnframt að aðrar skuldir skuli greiddar að jöfnu af báðum aðilum, þar á meðal lán frá A að fjárhæð 4.000.000 króna.

Í tilefni af láni A rituðu aðilar og A undir skuldaviðurkenningu. Segir í henni að lánið sé vaxtalaust og skuli endurgreiðast með mánaðarlegum greiðslum að upphæð 150.000 krónur á mánuði sem greiðast skuli 1. hvers mánaðar.

Þá liggur fyrir að móðir sóknaraðila lánaði aðilum til viðbótar 2.000.000 króna vegna lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi. Ekki var útbúin skuldaviðurkenning vegna þeirrar lánafyrirgreiðslu en ágreiningslaust er að sömu skilmálar giltu um nýja lánið, þ.e. að það skyldi vera vaxtalaust og að 150.00 krónur skyldu greiddar mánaðarlega af heildarláninu að fjárhæð 6.000.000 króna. Aðilar greiddu 2.050.000 krónur af heildarláninu og eru því eftirstöðvar 3.950.000 krónur af skuld aðila við A. Sem áður sagði er deilt um hvort lánið skuli bera dráttarvexti.

 Aðilar málsins slitu sambúð í janúar 2015. Vegna ágreinings um eignaskipti var óskað eftir opinberum skiptum á búinu og var úrskurður kveðinn upp um það 19. október 2015. Fasteign aðila var seld 31. ágúst 2016 fyrir 66.700.000 krónur.

II

Sóknaraðili byggir á því að almennt sé talið að þinglýst eignarheimild yfir fasteign gefi sterka vísbendingu um raunveruleg eignarráð yfir fasteign. Það sé hins vegar meginregla í íslenskum rétti að við slit óvígðrar sambúðar teljist hvor aðili um sig eiga þau verðmæti sem hann kemur með inn í sambúðina og þau verðmæti sem hann eignast á sambúðartímanum.

Með vísan til þeirrar meginreglu og þar sem óumdeilt sé hvernig fasteignakaup aðila voru fjármögnuð telur sóknaraðili óhjákvæmilegt að víkja skuli frá þinglýstum eignarhlutföllum til samræmis við upphaflega fjármögnun.

Óumdeilt sé að öll fjármögnun fasteignarinnar hafi komið frá sóknaraðila og móður hennar. Því til viðbótar hafi aðilar yfirtekið tvö mishá lán sem hafi verið áhvílandi á fasteigninni. Sóknaraðili hafi ætíð greitt af hærra láninu og varnaraðili af því lægra. Leigugreiðslur vegna útleigu íbúðar í kjallara fasteignarinnar hafi auk þess runnið til varnaraðila.

Fari svo ólíklega að dómurinn komist að þeirri niðurstöðu að ekki skuli vikið frá þinglýstum eignarhlutföllum telur sóknaraðili alveg ljóst að henni beri 30% hækkun á upphaflegt framlag sitt til fasteignakaupanna eða jafnmikla hækkun og nemi söluhagnaði fasteignarinnar. Framlag sóknaraðila og móður hennar hafi gert aðilum kleift að kaupa fasteignina á sínum tíma. Fráleitt og ósanngjarnt verði að telja að söluhagnaði skuli skipt að jöfnu milli aðila þegar sóknaraðili og móðir hennar lögðu alfarið og einvörðungu fram allt fjármagn til kaupanna.

Hvað varðar greiðslu dráttarvaxta á þegar gjaldfallið lán A telur sóknaraðili skýrt ákvæði vaxtalaga auk sanngirni leiða til þess að aðilum beri að greiða dráttarvexti af gjaldföllnu láni. Sóknaraðili sé hvað þennan þátt málsins varðar sammála túlkun skiptastjóra, sbr. fundargerð frá 20. apríl 2016, en þar leggi skiptastjóri til að aðilar greiði 655.729 krónur í dráttarvexti af gjaldföllnum afborgunum.

    Sóknaraðili vísar til meginreglna kröfu- og samningaréttar. Einnig er vísað til laga nr. 38/2001, einkum 1. mgr. 5. gr. Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga nr.  91/1991 um meðferð einkamála.  

Varnaraðili byggir á því að við lok óvígðar sambúðar beri við fjárslit að líta á sambúðarfólk sem tvo sjálfstæða einstaklinga og gildi þá sú meginregla að hvor aðili taki þær eignir sem hann átti við upphaf sambúðar eða eignaðist á meðan á sambúðinni stóð. Eftir almennum reglum fjármunaréttar gildi sú meginregla við fjárslit að þinglýst eignarheimild yfir fasteign veiti líkindi fyrir eignarrétti. Leiði af þeirri reglu að sá, sem heldur því fram að í slíkri skráningu felist ekki réttar upplýsingar um eignarrétt, beri sönnunarbyrði fyrir þeirri staðhæfingu. Þá felist það jafnframt í almennum reglum fjármunaréttar og samningaréttar að samninga skuli virða en aðilar hafi gert með sér bindandi samkomulag í nóvember 2012 um það hvernig skyldi gert upp andvirði fasteignarinnar kæmi til fjárskipta.

Krafa varnaraðila um skiptingu andvirðis fasteignarinnar byggist á þinglýstri skráningu eignarheimilda auk þess að virða undirritað samkomulag aðila um uppgjör við fjárslit. Hann byggi á því að aðilar málsins séu sameigendur eignarinnar til helminga og að þau hafi fjármagnað og keypt hana saman. Vissulega hafi sóknaraðili lagt fram meira fé í upphafi en aðilar hafi gert með sér samkomulag um tilhögun uppgjörs þess framlags kæmi til fjárslita. Telur varnaraðili að ekki verði litið framhjá efni samkomulagsins samkvæmt skýru orðalagi sínu, né heldur því að samhliða hafi aðilar ákveðið að skrá og þinglýsa fasteigninni á sig að jöfnu.

Þannig hafi það ávallt verið ætlun aðila að hvor um sig fengi helming söluandvirðis eignarinnar í sinn hlut í samræmi við skráningu eignarhluta að frádregnum áhvílandi veðskuldum en þó þannig að sóknaraðili fengi greitt til sín nánar tilgreinda fjárhæð af andvirði fasteignarinnar óskiptu með sanngjörnum hætti. Varnaraðili telur að niðurstaða skiptastjóra um þetta ágreiningsefni, sem færð hafi verið til bókar í fundargerð á skiptafundi hinn 20. apríl 2016, sé sanngjörn og fellst á hana að öllu leyti. Að sama skapi telur varnaraðili að kröfur sóknaraðila um aukna hlutdeild í fasteigninni eða í verðmætaaukningu hennar séu ósanngjarnar og hafnar þeim alfarið.

Varnaraðili byggir þannig á því að við uppgjör á fasteigninni [...] komi söluandvirði fasteignarinnar í hlut hvors um sig eftir eignarhlutum, þ.e. helmingur söluandvirðis til sóknaraðila og helmingur söluandvirðis til varnaraðila að frádregnum áhvílandi skuldum en að teknu tilliti til samkomulags þeirra um uppgjör á ríflega 16 milljóna króna framlagi sóknaraðila í öndverðu.

Varnaraðili telur jafnframt að báðir aðilar beri óskipta ábyrgð á þeim skuldum sem hvíla á fasteigninni. Báðir aðilar séu skráðir skuldarar að báðum lánum en tilviljun ein hafi ráðið því að sóknaraðili hafi greitt af stærra láninu en varnaraðili af því lægra. Þá hafi báðir aðilar greitt rekstrarkostnað fasteignarinnar og annan kostnað vegna framfærslu hvors annars og barns þeirra í sameiningu.

Þá heldur varnaraðili því fram að í raun skipti engu máli varðandi úrlausnarefni máls þessa hvor aðili hafi greitt af hvoru láni í gegnum tíðina eða greitt rekstrarkostnað fasteignarinnar. Í fyrsta lagi vegna þess að aðilar hafi verið með sameiginlegan fjárhag og greiddu í sameiningu af sameiginlegum eignum sínum, í öðru lagi vegna þess að slíkar afborganir og greiðslur geti aldrei einar og sér leitt til aukinnar eignarhlutdeildar í fasteigninni og í þriðja lagi þar sem aðilar séu sammála um að gera upp slíkar greiðslur frá samvistarslitum til helminga.

Mótmælt er þeim fullyrðingum í greinargerð sóknaraðila að varnaraðili hafi einn notið leigutekna vegna útleigu íbúðar á neðri hæð fasteignarinnar meðan á sambúð aðila stóð og síðar. Varnaraðili hafi vissulega móttekið á reikning í sinni eigu leigugreiðslurnar en greiðslurnar hafi farið til rekstrar og viðhalds auk annars kostnaðar er sambúð aðila varðaði.

Varnaraðili krefst þess jafnframt að hafnað verði kröfu A um dráttarvexti á bæði höfuðstól og afborganir af skuld búsins við hana. Varnaraðili viðurkennir að höfuðstóll skuldar við hana sé nú 3.950.000 krónur og samþykkir uppgreiðslu þess af andvirði fasteignarinnar.

Um höfnun vaxtakröfu vísar varnaraðili fyrst og fremst til skuldaviðurkenningar sem liggur fyrir í málinu en þar komi fram að lánið sé vaxtalaust. Varnaraðili telur að þar hafi A gefið skuldbindandi loforð um að innheimta enga vexti. Þá byggir varnaraðili jafnframt á því að A hafi sjálf munnlega gefið aðilum greiðslufrest vegna innborgana og geti því af þeim sökum ekki innheimt vanskilakostnað eins og dráttarvexti af hverri afborgun fyrir sig, enda hafi samþykki hennar legið fyrir við stöðvun á greiðslum.

Varnaraðili byggir kröfur sínar á skráðum og óskráðum meginreglum fjármunaréttar um fjárskipti við lok óvígðrar sambúðar. Þá er byggt á meginreglum samningaréttar um að samningar skuli standa. Einnig er byggt á vaxtalögum nr. 38/2001. Kröfu um málskostnað byggir stefnandi á 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og kröfu sína um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

 III

                Aðalkrafa sóknaraðila er að eignarhlutur sóknaraðila í fasteigninni skuli vera 66,35% og að eignarhluti varnaraðila 33,65%. Í kaupsamningi um eignina voru aðilar skráðir fyrir helmingshlut hvort. Sambúð aðila stóð í tæp fjögur og hálft ár. Á þeim tíma voru þau með sameiginlegan fjárhag. Sóknaraðili hefur ekki í málinu fært fyrir því viðhlítandi rök að efni séu til að víkja frá þinglýstum heimildum um eignarrétt að fasteigninni.

                Varakrafa sóknaraðila er að sóknaraðili fái sömu hækkun á upphaflegt framlag sitt til fasteignakaupanna og nemur hækkun á söluverði eignarinnar, eða 30%.

                Framlag sóknaraðila til fasteignakaupa aðila er þau hófu sambúð og keyptu eignina 28. mars 2012 var 16.750.000 krónur. Kaupverð eignarinnar var 51.250.000 krónur og nam því framlag sóknaraðila 32,68% af kaupverði. Þegar eignin var seld 31. ágúst 2016 eftir sambúðarslit aðila var söluverð 66.700.000 krónur. Eignin hafði þá hækkað í verði um 15.450.000 krónur eða 30,14%.

                Í samningi aðila 13. nóvember 2013 segir að ef komi til slita á fjárfélagi aðila varðandi húseignina skuli fyrst gert upp framlag sóknaraðila að fjárhæð 16.750.000 krónur „og í því gætt fyllstu sanngirni“.

                Ljóst er samkvæmt framansögðu að aðilar nutu hækkunar á verði fasteignarinnar á sambúðartíma sem kemur þeim báðum til góða við skiptin. Varnaraðili lagði ekki fram fjármuni í upphafi  en sóknaraðili lagði hins vegar fram verulegt fjármagn við kaupin eða 32,68% af kaupverði eignarinnar en það sem eftir stóð af kaupverði var fengið að láni. Fjárhagur þeirra var sameiginlegur eftir að sambúð hófst.

                Að mati dómsins verður fyllstu sanngirni ekki gætt við skiptin nema sóknaraðili fái upphaflegt framlag sitt endurgreitt við sölu eignarinnar í sama hlutfalli og það var við kaup. Varakrafa sóknaraðila miðast við 30% hækkun á verði fasteignarinnar og þar með 30% hækkun á framlagi hennar. Varakrafan verður því tekin til greina.

                Deilt er um hvort lán A, móður sóknaraðila, skuli bera dráttarvexti. Skuldaviðurkenning var gefin út 13. nóvember 2012 vegna fyrra lánsins að fjárhæð 4.000.000 króna og tekið fram að lánið væri vaxtalaust og skyldi greiðast með 150.000 krónum á mánuði, í fyrsta sinn 1. desember 2012. Engin ákvæði voru um dráttarvexti eða gjaldfellingu. Seinna lánið að fjárhæð 2.000.000 króna var samkvæmt gögnum málsins veitt 15. mars 2013 vegna lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi. Sem áður sagði hafa aðilar greitt samtals 2.050.000 krónur af heildarláninu og eru eftirstöðvar þess 3.950.000 krónur. Fram kemur í gögnum málsins að fyrstu fjórar greiðslurnar voru greiddar á gjalddaga fyrir desember 2012, janúar, febrúar og mars 2013. Þann 25. mars 2013 voru greiddar 500.000 krónur, 1. desember 2013 500.000 krónur og loks 4. júní 2014 250.000 krónur. Sóknaraðili skýrði svo frá í skýrslu sinni fyrir dómi að þau hafi greitt af láninu eftir því hvernig á stóð hjá þeim hverju sinni með samþykki A og án athugasemda af hennar hálfu.

                Skiptastjóri lagði til á skiptafundi 20. apríl 2016 til lausnar ágreiningi aðila um dráttarvexti að krafan yrði samþykkt með 655.729 krónum. Til grundvallar tillögu skiptastjóra liggur að ekki sé heimilt að gjaldfella höfuðstól kröfunnar þar sem engin gjaldfellingarheimild fylgdi láninu. Útreikningur skiptastjóra miðast eingöngu við dráttarvexti af gjaldföllnum mánaðarlegum afborgunum.

                Kröfuhafa er samkvæmt 1. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu heimilt að krefja skuldara um dráttarvexti hafi gjalddagi verið fyrirfram ákveðinn en svo var samkvæmt skuldaviðurkenningu aðila. Dráttarvextir reiknast þá af ógreiddri peningakröfu frá og með gjalddaga fram að greiðsludegi.

                Af hálfu varnaraðila hefur útreikningi skiptastjóra ekki verið tölulega mótmælt en hann miðast eins og áður sagði við dráttarvexti af gjaldföllnum mánaðarlegum afborgunum. Ber því að leggja hann til grundvallar, enda verður ekki annað ráðið af gögnum málsins, og því ekki mótmælt af hálfu aðila, að skilmálar 4.000.000 króna lánsins gildi einnig um seinna lánið að fjárhæð 2.000.000 króna.

                Niðurstaða málsins er því sú að varakrafa sóknaraðila verður tekin til greina svo og krafa sóknaraðila um greiðslu dráttarvaxta af láni málsaðila við A.

                Eftir þessari niðurstöðu verður varnaraðili úrskurðaður til að greiða sóknaraðila málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 400.000 krónur og hefur þá ekki verið tekið tillit til reglna um virðisaukaskatt.

                Gunnar Aðalsteinsson héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

Úrskurðarorð

                Samþykkt er varakrafa sóknaraðila, K, um að við skiptin skuli miða við að upphaflegt framlag hennar að fjárhæð 16.750.000 krónur til kaupa á fasteigninni [...], hækki er nemi hækkun á söluverði fasteignarinnar, eða 30%.

                Samþykkt er krafa sóknaraðila um að málsaðilar greiði 655.729 krónur í dráttarvexti af láni er A veitti þeim.

                Varnaraðili, M, greiði sóknaraðila 400.000 krónur í málskostnað.