Miðvikudaginn 22. ágúst 2012.
Nr. 459/2012.	Þorsteinn Hjaltested (Sigurbjörn Þorbergsson hrl.) gegn Kópavogsbæ (Arnar Þór Stefánsson hrl.)

Kærumál. Kröfugerð. Vanreifun. Frávísunarúrskurður felldur úr gildi að hluta.

Þ var eigandi jarðarinnar V í Kópavogi. Með heimild umhverfisráðuneytisins 10. janúar 2007 veitti ráðuneytið K heimild til eignarnáms á nánar tilgreindum spildum úr landi jarðarinnar. Af þessu tilefni gerðu Þ og K með sér eignarnámssátt 30. janúar sama ár. Þ taldi K ekki hafa efnt með réttum hætti tilteknar greiðslur, aðrar en peningagreiðslu, samkvæmt eignarnámssáttinni og stefndi K til greiðslu skaðabóta. Með dómi héraðsdóms var hluta af kröfum Þ vísað frá dómi og kærði Þ þann úrskurð til Hæstaréttar. Meðal endurgjalds samkvæmt eignarnámssáttinni var að K skyldi skipuleggja að lágmarki 300 lóðir undir sérbýli á tveimur nánar tilgreindum spildum úr landi V sem eignarnámið tók ekki til. Þ taldi K hafa vanefnt þessa skyldu. Í málinu lá fyrir matsgerð sem aðila greindi á um hvort gæti talist viðhlítandi grundvöllur kröfu Þ vegna þessara ætluðu vanefnda. Talið var að matsgerðin liti að verðmæti þess endurgjalds sem K hefði borið að standa skil á með skipulagi lóðanna og var frávísunarúrskurður héraðsdóms hvað varðaði þennan kröfulið því felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóms að taka hann til efnismeðferðar. Hins vegar var staðfest niðurstaða héraðsdóms um að vísa frá dómi kröfu Þ sem annars vegar laut að ætluðum leigutekjum af áðurnefndum lóðum, svo og varakröfu hans sem samsvaraði heildarverðmæti hins eignarnumda landssvæðis samkvæmt matsgerð 1. október 2010, að frádreginni peningagreiðslu þeirri er K hafði nú þegar innt af hendi.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson og Þorgeir Örlygsson og Helgi I. Jónsson settur hæstaréttardómari.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 21. júní 2012 sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 28. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 14. júní 2012, þar sem tveimur liðum aðalkröfu sóknaraðila og varakröfu í máli hans á hendur varnaraðila var vísað frá dómi. Kæruheimild er í j. lið 1. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Sóknaraðili krefst þess að „frávísunarákvörðun úrskurðarins um einstaka kröfuliði verði hrundið og að lagt verði fyrir héraðsdómara að taka þá til efnismeðferðar.“ Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I

Sóknaraðili er eigandi jarðarinnar Vatnsenda í Kópavogi. Með bréfi til umhverfisráðuneytisins 29. nóvember 2006 óskaði varnaraðili eftir heimild til eignarnáms á þremur nánar tilgreindum spildum úr landi jarðarinnar. Ráðuneytið veitti umbeðna heimild með bréfi 10. janúar 2007. Málsaðilar gerðu með sér sátt í eignarnámsmáli vegna þessa 30. janúar 2007. Í 1. gr. sáttargerðarinnar er fjallað um afmörkun þess svæðis sem eignarnámsheimildin tók til og sáttin varðar. Þar kemur meðal annars. fram að samtals séu spildurnar þrjár nálægt 864 ha. Í 2. gr. er fjallað um greiðslur fyrir hið eignarnumda. Þar segir að aðilar séu „sammála um að full greiðsla fyrir hið eignarnumda land verði innt af hendi“ á þann hátt sem nánar er tilgreindur í einstökum undirliðum greinarinnar. Skyldi það annars vegar vera peningagreiðsla samkvæmt gr. 2.1 að fjárhæð 2.250.000.000 krónur en hins vegar ýmis konar endurgjald með öðru en peningum eins og nánar greindi í gr. 2.2 og gr. 2.2.1 til 2.2.9. Samkvæmt gr. 2.2 skyldu skipulagðar að lágmarki 300 lóðir undir sérbýli á tveimur nánar tilgreindum spildum úr landi Vatnsenda sem eignarnámið tók ekki til. Við skipulag skyldi tekið mið af hámarksnýtingu svæðisins undir íbúðabyggð og lóðirnar allar seldar á leigu af landeiganda, sóknaraðila þessa máls. Varnaraðili skyldi hanna, leggja og kosta götur, veitur og stíga auk þess að annast frágang á opnum svæðum á þessum spildum í samræmi við samþykkt skipulag. Skyldi varnaraðili einnig annast viðhald gatna, veitna, stíga og opinna svæða til frambúðar. Greinar 2.2.1 og 2.2.2 í sáttinni vörðuðu atriði sem tengdust fyrrgreindri greiðslu varnaraðila samkvæmt gr. 2.2. Frekara endurgjald varnaraðila vegna hins eignarnumda var síðan tilgreint í sjö liðum í gr. 2.2.3 til 2.2.9. Samkvæmt gr. 2.2.3 skyldi landeigandi fá 11% af öllum byggingarétti fyrir íbúðarhús og atvinnuhúsnæði í hverjum skipulagsáfanga fyrir sig sem úthlutað yrði úr hinu eignarnumda landi. Samkvæmt gr. 2.2.4 skyldi skipulagður sem fyrst í samráði við sóknaraðila reitur undir fjögur einbýlishús og nánar tilgreind útihús í stað gamla bæjarins á Vatnsenda og skyldi sóknaraðili engin gjöld greiða til varnaraðila vegna þessa. Samkvæmt gr. 2.2.5 skyldu skipulagðar sem fyrst fjórar lóðir sem kæmu í stað Vatnsendabletts nr. 134 og samkvæmt gr. 2.2.6 tvær lóðir í stað lóðar nr. 241a. Samkvæmt gr. 2.2.7 skyldi varnaraðili taka yfir málaferli sóknaraðila við Reykjavíkurborg og greiða áfallinn og beinan útlagðan málskostnað sóknaraðila. Sóknaraðili skyldi samkvæmt gr. 2.2.8 fá einkaafnotarétt til haustbeitar fyrir sauðfé innan Lækjarbotnalands og loks skyldi varnaraðili samkvæmt gr. 2.2.9 greiða sóknaraðila kostnað hans af framkvæmd eignarnámsins, sem matsnefnd eignanámsbóta var falið að úrskurða um.

Sóknaraðili höfðaði mál þetta 12. maí 2011. Telur hann að varnaraðili hafi ekki efnt með réttum hætti greiðslur samkvæmt gr. 2.2, 2.2.3, 2.2.5 og 2.2.6 í eignarnámssáttinni. Aðalkrafa hans er sundurliðuð þannig að krafist er tiltekinnar fjárhæðar vegna ætlaðra vanefnda varnaraðila á greiðslu samkvæmt hverri þessara greina fyrir sig auk þess sem sóknaraðili gerir kröfu um endurgjald vegna tapaðra leigutekna af lóðum samkvæmt gr. 2.2 í sáttinni. Hann krefst þó aðeins þess hluta af endurgjaldi samkvæmt gr. 2.2.3 sem hann telur gjaldfallinn, en áskilur sér rétt til frekari kröfugerðar síðar vegna þessa ef tilefni gefst. Varakröfu sína reisir sóknaraðili á niðurstöðu mats dómkvaddra manna 1. október 2010, sem mátu heildarverðmæti hins eignarnumda svæðis, en frá þeirri matsniðurstöðu dregur hann peningagreiðslu varnaraðila samkvæmt gr. 2.1 í sáttargerðinni.

Með hinum kærða úrskurði var fallist á kröfu varnaraðila um að vísa frá dómi þeim kröfuliðum sem vörðuðu ætlaðar vanefndir varnaraðila á gr. 2.2 í eignarnámssáttinni og ætlaðar tapaðar leigutekjur af lóðum samkvæmt sömu grein. Þá var varakröfu sóknaraðila vísað frá dómi.

II

Kröfu sína um 5.631.000.000 krónur vegna ætlaðra vanefnda varnaraðila á greiðslum samkvæmt gr. 2.2 í eignarnámssáttinni reisir sóknaraðili á mati tveggja dómkvaddra manna 30. desember 2010. Samkvæmt matsbeiðni sóknaraðila skyldu matsmenn „skoða og staðreyna hversu mörgum sérbýlum megi með hámarksnýtingu og með sem hagkvæmustum hætti koma fyrir“ á þeim tveimur spildum sem tilgreindar voru í gr. 2.2 í eignarnámssáttinni. Þá skyldu matsmenn einnig „leggja mat á markaðsvirði svæðisins eftir skipulag, miðað við að götur og opin svæði séu fullfrágengin“. Miða skyldi við „verðlag sambærilegra byggingalóða annars vegar í lok janúar 2007 og svo hins vegar meðalverð á tímabilinu september 2007 til júní 2008.“ Í matsbeiðninni var tekið fram að ágreiningur væri milli matsbeiðanda og matsþola um réttar efndir á eignarnámssáttinni 30. janúar 2007. Var grein 2.2 úr sáttinni síðan tekin orðrétt upp í matsbeiðnina, þar á meðal ákvæðið um að lóðirnar yrðu allar seldar á leigu af landeiganda, og tiltekið að matsbeiðandi teldi matsþola ekki hafa efnt skyldur sínar samkvæmt sáttargerðinni. „Í því skyni að staðreyna fjárhæð skaðabóta“ bæri matsbeiðanda nauðsyn á að afla sönnunar með tryggum hætti fyrir því hve mörgum sérbýliseiningum mætti koma fyrir“ á reitunum. Þá væri matsbeiðanda nauðsyn á að fá mat á markaðsvirði svæðisins eftir skipulagstillögu matsmanna. Skyldu matsmenn bæði taka tillit til úthlutunarverðs Kópavogsbæjar á sambærilegum lóðum, en einnig til verðmyndunar á frjálsum markaði með sambærilegar lóðir.

 Í rökstuðningi matsmanna fyrir niðurstöðu sinni er rækileg umfjöllun um ýmsa þá þætti sem máli geta skipt varðandi verðlag á lóðum sem seldar eru á leigu. Þar er meðal annars umfjöllun um staðsetningu lóðanna, fasteignamarkaðinn 2007 og 2008 þar sem bæði sveitarfélög og einstaklingar hafi framan af keppst við að koma lóðum á markað en hann síðan dregist saman í upphafi árs 2008 og margir skilað lóðum og kaup hafi gengið til baka. Matsmenn gerðu tvær skipulagstillögur fyrir svæðin og er sérstakur kafli í matsgerðinni um sölu lóða samkvæmt hvorri tillögunni fyrir sig. Í rökstuðningi matsmanna er hvergi neitt að finna sem lýtur að verðmati á umræddum svæðum að öðru leyti. Niðurstaða matsgerðarinnar er annars vegar um „markaðsverð byggingarlóða 30. janúar 2007“ og hins vegar um „markaðsverð byggingarlóða á tímabilinu september 2007 til júní 2008.“ Matsmenn hafa ekki gefið skýrslu fyrir dómi en á grundvelli fyrirliggjandi gagna verður ekki annað séð, þrátt fyrir ómarkvisst orðalag síðari matsspurningarinnar, en að matið hafi beinst að verðmæti lóða á umræddum spildum miðað við að þær væru seldar á leigu eins og ráðgert var í grein 2.2 í sáttargjörðinni. Þar sem matið sýnist því lúta að verðmæti þess endurgjalds í hendi sóknaraðila, sem um ræðir í grein 2.2 sáttargerðarinnar, verður felld úr gildi frávísun hins kærða úrskurðar á þessum kröfulið aðalkröfu sóknaraðila og lagt fyrir héraðsdómara að taka hann til efnismeðferðar.

Kröfuliður sóknaraðila að fjárhæð 354.163.802 krónur, sem lýtur að ætluðum  töpuðum leigutekjum af lóðum samkvæmt grein 2.2 í eignarnámssátt aðila er vanreifaður og ekki studdur viðhlítandi gögnum. Verður því staðfest niðurstaða hins kærða úrskurðar um frávísun hans.

Eins og að framan er rakið reisir sóknaraðila varakröfu sína á mati dómkvaddra manna 1. október 2010 á heildarverðmæti þess landsvæðis, sem eignarnám varnaraðila tók til, að frádreginni peningagreiðslu varnaraðila samkvæmt lið 2.1 í eignarnámssátt aðila. Eins og rakið var í kafla I hér að framan fólst umsamið endurgjald varnaraðila í margs konar verðmætum öðrum en peningagreiðslu. Verður ekki ráðið af málatilbúnaði sóknaraðila að hann telji varnaraðila hafi vanefnt sáttargerðina að öðru leyti en varðar greiðslur samkvæmt greinum 2.2, 2.2.3, 2.2.5 og 2.2.6, auk þess sem hann telur aðeins gjaldfallinn hluta af greiðslu varnaraðila samkvæmt grein 2.2.3. Hann hefur heldur ekki boðið fram skil á þeim verðmætum sem hann hefur þegar tekið við á grundvelli sáttarinnar. Verður því staðfest niðurstaða hins kærða úrskurðar um frávísun varakröfu sóknaraðila.

Ákvörðun málskostnaðar í héraði bíður efnisdóms í málinu. Eftir úrslitum málsins verður hvor aðili látinn bera sinn kostnað af meðferð þess fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Lagt er fyrir héraðsdóm að taka til efnismeðferðar kröfulið í aðalkröfu sóknaraðila, Þorsteins Hjaltested, að fjárhæð 5.631.000.000 krónur, sem reistur er á ætluðum vanefndum varnaraðila, Kópavogsbæjar, á grein 2.2 í sáttargerð aðila 30. janúar 2007 um bætur vegna eignarnáms.

Staðfest er niðurstaða hins kærða úrskurðar um að vísa frá dómi kröfulið í aðalkröfu sóknaraðila að fjárhæð 354.163.802 krónur vegna ætlaðra tapaðra leigutekna af lóðum samkvæmt grein 2.2 í sáttargerð aðila um bætur vegna eignarnáms.

Staðfest er niðurstaða hins kærða úrskurðar um að vísa frá dómi varakröfu sóknaraðila.

Kærumálskostnaður fellur niður. 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 14. júní 2012.

                Mál þetta, sem tekið var til úrskurðar um frávísunarkröfu stefnda þann 9. maí sl., var höfðað 12. maí 2011.

Stefnandi er Þorsteinn Hjaltested, Vatnsenda, Kópavogi.

Stefndi er Kópavogsbær, Fannborg 2, Kópavogi.

Stefnandi krefst þess aðallega að stefnda verði gert að greiða honum 6.943.754.752 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 01.06.2007 til greiðsludags, en til vara að stefnda verði gert að greiða honum 6.568.500.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 01.06.2007 til greiðsludags.

Stefnandi krefst málskostnaðar bæði í aðal- og varakröfu.

                Stefndi krefst þess aðallega að máli þessu verði vísað frá dómi, til vara að einstökum bótaliðum í kröfum stefnanda verði vísað frá dómi en að stefndi verði að öðru leyti sýknaður af kröfum stefnanda, til þrautavara að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda og til þrautaþrautavara að hann verði sýknaður að svo stöddu af kröfum stefnanda.

Stefndi krefst málskostnaðar í öllum tilvikum.

Stefnandi krefst þess að frávísunarkröfum stefnda verði hrundið.

I.

Stefnandi er eigandi jarðarinnar Vatnsenda í Kópavogi. Með beiðni til Umhverfisráðuneytisins, dagsettri 29. nóvember 2006, óskaði stefndi heimildar til eignarnáms á ca. 864 hektörum úr landi jarðarinnar Vatnsenda. Með bréfi, dagsettu 10. janúar 2007, veitti ráðuneytið stefnda heimild til eignarnáms. Bæjarstjórn stefnda tók ákvörðun um beitingu heimildarinnar á fundi sínum 23. janúar 2007. Stefnandi og stefndu gerðu með sér sátt í eignarnámsmatsmáli þann 30. janúar 2007.

Samkvæmt 1. gr. sáttarinnar afmarkast hið eignarnumda landssvæði þannig: Reitur B sem er 162,7 hektarar (hnitsettur á korti), reitur H sem er 111,4 hektarar (hnitsettur á korti) og reitur U sem er ca 590 hektarar og afmarkast af Heiðmörk í norðri, landamerkjum jarðarinnar Elliðavatns og Vatnsenda í austri, núverandi þjóðlendulínu skv. úrskurði í þjóðlendumáli 2/2004 í suðri og réttum landamerkjum Garðakirkjulands og Vatnsenda í vestri frá skurðpunkt við Heiðmörk eftir línu sem liggur úr Hnífhól í Húsfell. Samtals er um að ræða ca. 864 ha., úr landi Vatnsendajarðarinna sbr. uppdráttur á fylgiskjali nr. 1. Hið eignarnumda land liggur ekki að Elliðavatni og fylgja hinu eignarnumda landi engin eignarréttindi til Elliðavatns né heldur fylgja hinu eignarnumda landi nein réttindi jarðarinnar til afréttar heldur fylgja þau eignarréttindi að öllu leyti og óskipt áfram lögbýlinu Vatnsenda. Kópavogsbær yfirtekur allar kvaðir, hverju nafni sem nefnast sem hvíla á hinu eignarnumda landi svo sem það er afmarkað á uppdrætti merktum fskj. nr. 1.

Greiðslur fyrir hið eignarnumda samkvæmt eignarnámssáttinni til stefnanda skyldu vera þessar:

·         Greiðsla, 2.250.000.000 krónur, með peningum skv. gr. 2.1 sem er að fullu greidd.

·         Samkvæmt grein 2.2 skyldi Kópavogsbær afhenda fullbúið eigi síðar en í maí / júní 2008 fullbúið hverfi undir að lágmarki 300 íbúðir á C og G reit sem var 35 ha svæði aðliggjandi að Elliðavatni í norðri og lögsögumörkum Reykjavíkurborgar í austri.

·         Samkvæmt grein 2.2.3 skyldi stefnandi fá 11 % af öllum byggingarétti fyrir íbúðahús og atvinnuhúsnæði úr hverjum skipulagsáfanga fyrir sig úr eignarnámslandinu.

·         Samkvæmt grein 2.2.4 átti að skipuleggja sem fyrst byggingareit undir 4 einbýlishús, hesthús og skemmu í stað gamla Vatnsendabýlisins og eldri útihúsa.

·         Samkvæmt grein 2.2.5 átti að skipuleggja 4 lóðir í stað einnar við Vatnsendablett 134 sem er lóð í eignarlandi jarðarinnar Vatnsenda.

·         Samkvæmt grein 2.2.6 átti að skipuleggja 2 lóðir í stað einnar við Vatnsendablett 241a sem er lóð í eignarlandi jarðarinnar Vatnsenda.

·         Landeigandi skyldi skv. grein 2.2.8 hafa einkafanotarétt fyrir haustbeit innan Lækjarbotnalands frá Fossvallarétt og uppúr.

·         Loks var kveðið á um í grein 5 að öll vafatriði sem kunni að koma upp í tengslum við úrlausn sáttarinnar skuli túlka landeiganda í vil.

Í atvikalýsingu í stefnu er rakin í löngu máli forsaga framangreinds eignarnáms og eignarnámssáttarinnar og því haldið fram að stefndi hafi vanefnt eignarnámssáttina að undanskilinni greiðslu samkvæmt 2.1. Ekki þykja efni til að rekja atvik sérstaklega þar sem þeim er í veigamiklum atriðum getð ítarleg skil í málsástæðukafla stefnu.

II.

Stefnandi byggir á því að hann hafi þurft að þola eignarnám á 864 ha. lands úr jörð sinni. Í stað þess að allt landið yrði tekið hafi tekist samkomulag um að stefnandi héldi hluta af landi sínu sbr. 3. mgr. 32. gr. l. nr. 73/1997. Einnig hafi tekist samkomulag um greiðslu fyrir hið eignarnumda fyrir matsnefnd eignarnámsbóta sbr. 7. gr. l. nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms. Mál þetta sé höfðað til að knýja fram greiðslur úr hendi stefnda sem hafi til þessa hafnað því að hefja samningaviðræður um lausn málsins við stefnanda.

Kjarni máls þessa sé sá að málsaðilar sömdu um tiltekið endurgjald fyrir hið eignarnumda landsvæði. Hluta þess endurgjalds, 2.250.000.000 krónur, hafi átt að greiða með peningum og hafi sú greiðsla verið innt af hendi. Einnig hafi stefndi átt að greiða fyrir hið eignarnumda með skipulagi á landi stefnanda og framkvæmdum á því sbr. gr. 2.2. að því er varðar C og G reiti. Einnig hafi stefndi átt að greiða fyrir hið eignarnumda með skipulagsvinnu sbr. gr. 2.2.5 vegna Vatnsendabletts 134 og gr. 2.2.6 vegna Vatnsendabletts 241a. Loks hafi stefndi átt að greiða fyrir hið eignarnumda með byggingalóðum úr hinu eignarnumda landi sbr. gr. 2.2.3.

Stefndi hafi ekki innt af hendi aðrar greiðslur en peningagreiðslur og hafi ekki sýnt fram á að hann geti eða vilji efna aðrar skuldbindingar sínar gagnvart stefnanda skv. eignarnámssátt aðila.

Stefnandi telji að stefnda beri að greiða stefnanda efndabætur skv. reglum kröfuréttar um skaðabætur innan samninga og byggi hann málsókn þessa aðallega á þeim málsgrundvelli. Til vara reisi stefnandi málsókn þessa á þeim grunni að breyta beri fyrirliggjandi samningi aðila með vísan til heimildar í 36 gr. l. nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga.

Kröfu um efndabætur byggi stefnandi á þeirri meginreglu kröfuréttar að aðila gagnkvæms samnings sem eigi að afhenda annað endurgjald en peningagreiðslu en geri það ekki beri að greiða gagnaðila sínum efndabætur í peningum, enda hafi gagnaðili staðið við efndir af sinni hálfu. Stefnandi byggi á því að stefndi hafi ekki afhent umsamið endurgjald í formi byggingalóða, skipulags og framkvæmda. Stefnandi hafi staðið við samninga af sinni hálfu og ekki tálmað stefnda á nokkurn hátt til efnda á skyldum sínum.

Þá byggi stefnandi á því að stefndi hafi með grófum hætti brotið gegn trúnaðarskyldu sinni gagnvart stefnanda við samningagerðina. Þó trúnaðarskylda sé í eðli sínu aukaskylda samningsaðila, þá hafi stefndi brotið svo alvarlega gegn stefnanda í máli þessu að ekki verði hjá því komist að réttarbrot stefnda valdi honum skyldu til greiðslu efndabóta.

Stefnandi byggi kröfu um efndabætur á almennu skaðabótareglunni og telji vanefndir stefnda á samningi um greiðslu eignarnámsbóta saknæmar í skilningi reglna kröfuréttar um skaðabætur innan samninga. Fyrir liggi skýr vanefnd stefnda á afhendingu greiðslu skv. greinum 2.2, 2.2.3, 2.2.5 og 2.2.6 í eignarnámssátt aðila. Skipulag skv. grein 2.2 hafi átt að vera tilbúið ekki síðar en 12 mánuðum fyrir byggingarhæfi hverfisins eða ekki síðar en 1. júní 2007. Skipulag skv. greinum 2.2.5 og 2.2.6 hafi átt að vera tilbúið sem fyrst en það markmið hafi verið sett með minnisblaði dags. 15 nóv. 2006. Þetta skipulag hefði þar af leiðandi í síðasta lagi átt að liggja fyrir 1 júní 2007 og sé stefnda þá sýnd nokkur velvild.

Sú ákvörðun stefnda að beinlínis hætta einhliða við efndir á greiðslum skv. greinum 2.2.5 og 2.2.6 séu yfirveguð ásetningsbrot, tekin af fjölskipuðu stjórnvaldi. Sú háttsemi liggi langt utan þess sem kalla megi háttsemisviðmið í kröfurétti. Þessi ákvörðun skýri líka vanefndir stefnda á afhendingu skipulagsins, aldrei virðist hafa verið ætlunin að afgreiða það enda verið um sömu pólitísku stjórnvöld að ræða sem tóku þessa ákvörðun og stóðu að gerð eignarnámssáttarinnar.

Sama gildi um vanefndir stefnda á greinum 2.2 þar sem stefndi hafi leynt því vísvitandi að hann myndi ekki geta efnt samningsákvæðið í tíma. Þá hafi vanefndir á afhendingu lóða skv. grein 2.2.3 alfarið mátt rekja til handvammaar stefnda við gerð skipulags fyrir Vatnsendahlíð og síðan einhliða ákvörðunar stefnda um að hætta við framkvæmd skipulags. Slík einhliða ákvörðun eftir að stefndi hafði dregið út lóðir hafi verið skýrt brot gegn skyldum stefnda samkvæmt eignarnámssátt og valdi stefnda bótaskyldu. Stefnandi byggi á því að skuldbindingar stefnda vegna gr. 2.2.3 um úthlutun úr fyrsta áfanga hafi gjaldfallið 1. júní 2007 vegna annarra vanefnda stefnda. Stefnda hafi í síðasta lagi á þeim degi borið að upplýsa stefnanda um vanefndir sínar og einnig að bjóða fram aðrar jafnverðmætar greiðslur.

Stefnandi telji einnig að hvert og eitt samningsbrot stefnda auk háttsemi stefnda í aðdraganda og í kjölfar samninganna sé svo alvarlegt að það felli bótaskyldu á stefnda eitt og sér. Beint orsakasamhengi sé milli hinna saknæmu samningsbrota stefnda og tjóns stefnanda. Þá sé fjártjón stefnanda sennileg afleiðing réttarbrota stefnda, þar sem það hefði ekki orðið nema vegna vanefnda stefnda. Þá hafi stefnandi sannað fjártjón sitt með matsgerðum dómkvaddra matsmanna og tilvísun í verðskrá stefnda sjálfs fyrir lóðir í landi Vatnsenda.

Stefndi beri húsbóndaábyrgð á athöfnum og athafnaleysi embættismanna, bæjarstjórnar og bæjarráðs. Einnig sé á því byggt að ólögmætar athafnir og athafnaleysi æðstu embættismanna, stjórna og ráða baki stefnda beina bótaskyldu.

Stefnandi byggi til vara á því að ósanngjarnt sé, í skilningi 36 gr. l. nr 7/1936, og óheiðarlegt, í skilningi 33 gr. sömu laga, af hálfu stefnda að bera samninginn óbreyttan fyrir sig, hvort sem litið sé til stöðu samningsaðila, atvika við samningsgerðina eða atvika sem síðar komu til. Brot stefnda á trúnaðarskyldum sínum við samningagerðina styðji þessa málsástæðu að mati stefnanda.

Stefnandi telji að staða samningsaðila við samningagerðina eigi að leiða til breytinga á eignarnámssátt sbr. 36. gr. l. nr. 7/1936. Stefnandi byggi á því að stefndi hafi nýtt sér við samningagerðina yfirburðastöðu í krafti eignarnámsheimildar sinnar og þeirra kvaða, skv. erfðaskrá, sem hvíldu á jörðinni Vatnsenda og takmörkuðu heimildir stefnanda til sölu jarðarinnar eða hluta hennar á frjálsum markaði. Í gegnum árin hafi stefndi nýtt sér þessa yfirburðastöðu sína gagnvart stefnanda og áður föður hans, með því að synja hvers kyns skipulagsbreytingum er lúta að jörðinni Vatnsenda, nema því fylgi fjárhagslegur ávinningur fyrir stefnda sbr. eignarnámssátt sem gerð var árið 1998, árið 2000 og loks hin umþrætta eignarnámssátt frá 2007. Þá vísi stefnandi til afgreiðslu stefnda á umsóknum stefnanda frá árinu 2005 um breytingar á skipulagi lóða nr. 241a og 134 við Vatnsendablett. Án sérstaks efnislegs rökstuðnings hafi stefndi hafnað skipulagsbreytingum á þessum lóðum. Það hafi ekki verið fyrr en þær voru teknar upp í eignarnámssátt, í tengslum við yfirtöku stefnda á landi stefnanda, að hann ljáði máls á því.

Þá verði einnig að líta til þess að eftir að fyrirhugað eignarnám stefnda komst í hámæli í janúar 2007 og frændfólk stefnanda tók að gera tilkall til fyrirhugaðra eignarnámsbóta, þá hafi einstaka bæjarfulltrúar í bæjarstjórn stefnda tekið afstöðu með þeim gegn stefnanda. Vísist sérstaklega til framgöngu bæjarfulltrúans Guðríðar Arnardóttur þar sem hún mætti í sjónvarpsviðtal og lýsti stuðningi sínum við þá aðila sem hugðust leita réttar síns gegn stefnanda. Þessi málatilbúnaður allur og opinber stuðningur einstaka bæjarfulltrúa við hann, hafi verið stefnanda óþægilegur og veikt stöðu hans gagnvart stefnda.

Þá eigi atvik við samningagerðina að leiða til breytinga á eignarnámssátt, sbr. 36. gr. l. nr. 7/1936. Stefnandi byggi á því að stefnda hafi verið eða mátt vera ljóst við undirritun eignarnámssáttar að hann gæti ekki efnt skyldur sínar samkvæmt grein 2.2 í tæka tíð. Stefnandi byggi á því að stefnda hafi fyrir undirritun eignarnáms sáttar borið að upplýsa stefnanda um þessa vitneskju sína. Stefndi hafi ekki gert það og brotið gróflega gegn þeirri hliðarskyldu sinni að kröfurétti, sem sé að taka hæfilegt tillit til hagsmuna viðsemjanda síns.

Um grandsemi stefnda vísi stefnandi til þess að stefndi hafði fyrir 1. nóvember 2006 hætt við tillögu um færslu grannsvæða vatnsverndar að lögsögumörkum Reykjavíkur og ákveðið að ganga mun skemur, sbr. tillaga send skipulagstjóranum í Garðabæ fyrir 1 nóvember 2006. Stefnandi vísi til samskipta skipulagsdeilda Garðabæjar og Kópavogs í janúar 2007 og til afturköllunar Hafnarfjarðarbæjar á samþykki sínu á einfaldri málsmeðferð svæðisskipulagstillögunnar í janúar 2007. Þá vísi stefnandi til skýrslu Hönnunar dags. 19. janúar 2007 þar sem fram komi skýrlega hjá þessum sérfræðingum á vegum stefnda að grannsvæði verði ekki færð að lögsögumörkum Reykjavíkur. Stefnda hafi verið ljóst að hann gæti ekki staðið við gefin loforð um afhendingu 300 lóða samkvæmt grein 2.2 á umsömdum tíma þegar hann skrifaði undir eignarnámssáttina. Stefnda hafi jafnframt verið kunnugt um að það var forsenda og ákvörðunarástæða af hálfu stefnanda að við þetta yrði staðið á réttum tíma.

Þá eigi atvik eftir samningagerðina að leiða til breytinga á eignarnámssátt sbr. 36. gr. l. nr. 7/1936. Stefnandi vísi til þess að örfáum klukkustundum eftir að eignarnámssátt var undirrituð þann 30 janúar 2007, hafi stefndi afturkallað tillögu að breytingu á svæðisskipulagi vatnsverndar. Stefndi hafi ekki upplýst stefnanda um þessa ráðagerð svo sem fullt tilefni hefði verið til. Stefndi hafi heldur ekki upplýst stefnanda um vettvangsgöngu sem gengin var á örugg mörk grannsvæðis Myllulækjarsvæðis 2. febrúar 2007. Stefndi hafi heldur ekki upplýst stefnanda um nýja skipulagstillögu að svæðisskipulagi vatnsverndar frá 23 febrúar 2007. Sú tillaga og áframhaldandi vinnsla hennar hafi algerlega útilokað efndir af hálfu stefnda á skyldum hans samkvæmt eignarnámssátt grein 2.2 innan umsaminna tímamarka.

Til viðbótar hafi stefndi ekki afgreitt skipulagstillögur vegna breytinga á Vatnsendabletti 241a og Vatnsendabletti 134 og á endanum hafi stefndi brotið gegn skilyrðislausum skuldbindingum sínum samkvæmt eignarnámssáttinni með því að hætta við umsamið skipulag á lóðunum tveim.

Loks hafi stefndi hætt við framkvæmd skipulags á fyrsta áfanga byggðar á hinu eignarnumda landi, eftir að stefnandi hafði dregið út sín fyrstu 11 % og selt áfram til þriðja aðila. Stefndi hafi ekki haft samráð við stefnanda um þessa ákvörðun og ekki boðið fram aðra greiðslu í stað þeirra lóða sem stefnandi hafði dregið.

Stefnandi byggir á því skilyrðum 33 gr. l. nr. 7/1936 um óheiðarleika sé fullnægt í máli þessu og að ógilda megi samning aðila vegna þess. Stefnandi telji eins og málum háttar að rétt sé að láta við það sitja að nýta heimild 36 gr. l. nr. 7/1936 til breytinga á samningi aðila, en telji þeirri málsástæðu til frekari stuðnings rétt að fjalla um óheiðarleika stefnda í aðdraganda samningsgerðar og eftir samningsgerðina.

Stefnandi vísi til 33 gr. l. nr. 7/1936 og bendi sérstaklega á að ákvæðið gerir ekki strangari kröfur til grandsemi stefnda en að “ætla megi” að honum hafi verið kunnugt um atvik sem leiði til þess að óheiðarlegt sé af hans hálfu að bera löggerninginn fyrir sig. Um grandsemi stefnda vísi stefnandi til þess að stefndi hafði fyrir 1. nóvember 2006 hætt við tillögu um færslu grannsvæða vatnsverndar að lögsögumörkum Reykjavíkur og ákveðið að ganga mun skemur sbr. tillaga send skipulagstjóranum í Garðabæ fyrir 1 nóvember 2006.

Stefnandi telji það til marks um alvarleika málsins að fyrir liggi viðurkenning Smára Smárasonar þáverandi skipulagsstjóra Kópavogs á því að stefndi hafi fyrir gerð minnisblaðs 15. nóvember 2006 og löngu fyrir gerð eignarnámssáttar 30 janúar 2007, ákveðið að falla frá hugmyndum um færslu á mörkum grannsvæða og fjarsvæða að lögsögumörkum við Reykjavík. Framburður skipulagsstjórans í Garðabæ muni einnig staðfesta atvik að baki þessari málsástæðu auk þess sem fyrirliggjandi uppdrættir leiði þetta enn fremur í ljós.

Stefnandi vísar til samskipta skipulagsdeilda Garðabæjar og Kópavogs í janúar 2007 og til afturköllunar Hafnarfjarðarbæjar á samþykki sínu á einfaldri málsmeðferð svæðisskipulagstillögunnar í janúar 2007. Þá vísar stefnandi til skýrslu Hönnunar dags. 19. janúar 2007 þar sem fram kemur skýrlega hjá þessum sérfræðingum á vegum stefnda að grannsvæði verði ekki færð að lögsögumörkum Reykjavíkur.

Stefnandi telji óheiðarleika stefnda vera með þeim hætti við undirritun samnings að jaðri við hrein svik. Stefnda hafi verið kunnugt um skilning stefnanda á þýðingu orðsins kvöð í samskiptum aðila og þrátt fyrir það undirriti hann eignarnámssáttina 30 janúar 2007 án þess að upplýsa stefnanda um að hann leggi allt annan skilning í orðalag sáttarinnar. Stefnandi upplýsi stefnda fyrst með bréfi dags. 30. apríl 2008 um þennan skilning sinn. Af orðalagi bréfs stefnda megi ráða að hann hafi frá öndverðu lagt annan skilning í orðalag sáttarinnar og vísvitandi leynt því gagnvart stefnanda og raunar látið að allt öðru liggja.  Stefndi hafi loks reynt að hagnýta sér, af fullkomnum ásetningi, villu stefnanda hvað þetta varðar. 

Stefnandi byggi á því að stefndi hafi vísvitandi viljað breyta orðalagi endanlegs samnings í lok janúar 2007 frá þeim drögum sem legið höfðu fyrir allt frá desember 2006 í því skyni að bæta stöðu sína síðar vegna fyrirsjáanlegra vanefnda sem stefnda hafi þó einum verið kunnugt um. Stefnandi vísi um þetta til dskj. nr. 80, 81, 86, 91, 92, 102 og 103 þar sem í samræmi við aðdraganda málsins hafi kvöð verið skilgreind sem lóðaleigusamningur. Síðasta útgáfa samnings með þessu orðalagi hafi verið gerð 26. janúar 2007 og send stefnda til yfirlestrar þann dag. Stefndi hafi ekki útskýrt af hverju hann vildi á síðustu stundu breyta orðalagi greinar 2.2.1 nema með því að vísa til orðalags minnisblaðsins frá 15. nóv. 2006. Stefnda hafi þó verið fyllilega kunnugt um forsendur stefnanda og skilning hans á merkingu orðsins kvöð.

Stefnandi byggi á því að stefnda hafi borið samkvæmt eignarnámssátt gr. 2.2 að sjá um gerð og samþykkt skipulags annars vegar og framkvæmd þess hins vegar að því marki að stefndi hafi átt að annast gatnagerð, veitur og opin svæði. Í gerð og samþykkt skipulags hafi falist breyting svæðisskipulags og aðalskipulags og gerð nýs deiliskipulags. Stefnandi hafi tekið að sér að aflétta öllum kvöðum af C og G reit sem tálmað gætu framkvæmd skipulags, en ekki tekið á sig ábyrgð á skyldum stefnda skv. eignarnámssátt um tímanlega gerð og samþykkt skipulags.

Orðalag í grein 2.2.1 um ábyrgð stefnanda á kvöðum sem gætu hamlað framgangi sáttarinnar sjálfrar vísi til áhvílandi kvaða samkvæmt erfðaskrá, en á þessum tíma hafi verið komnir fram aðilar sem töldu sig eiga rétt til jarðarinnar umfram stefnanda. Þeir hafi vísað til kvaða á jörðinni skv. erfðaskrá og oddviti minnihluta bæjarstjórnar Kópavogs tekið undir málstað þeirra á opinberum vettvangi. Sú framganga hafi valdið óöryggi og ótta hjá stefnanda og gert samningsstöðu hans á viðkvæmu tímamarki mun erfiðari.

Samkvæmt 12 gr. l. nr. 73/1997 skuli svæðisskipulag gert til að samræma stefnu sveitarstjórna um þróun byggðar og landnotkunar á minnst 12 ára tímabili. Með landnotkun sé átt við ráðstöfun lands til mismunandi nota, svo sem undir íbúðir, frístundahús, iðnað osfrv. samanber 7. mgr. 2. gr. l. n.r 73/1997. Í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 gr. 1.3 sé landnotkun skilgreind með sama hætti og jafnframt kveðið á um að landnotkun skiptist í flokka þar sem hver flokkur segi til um hvaða landnotkun sé heimil á tilteknu svæði eða “landnotkunarreit”.

Um landnotkunarflokka sé fjallað í 4 kafla skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 og eru þar tíundað nákvæmlega hvernig land skuli flokkað eftir notkun og hvaða almennu takmarkanir gildi á landnotum eftir flokkun hvers landnotkunarreits. Á því sé byggt að stefndi hafi tekið að sér að breyta flokkun landnotkunar á B og H reitum á þá leið að landið yrði ekki lengur flokkað sem grannsvæði, heldur fjarsvæði sbr. flokkur III grein 4.21.1 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998. Til þess að svo mætti verða hafi stefndi þurft að gera breytingar á svæðisskipulagi vatnsverndar á höfuðborgarsvæðinu.

Samkvæmt 12. gr. l. nr. 73/1997 skuli svæðisskipulag gert að frumkvæði viðkomandi sveitarstjórna og gildi sama um breytingar á því. Telji sveitarstjórn fyrirhugaðar breytingar vera óverulegar sé kveðið á um einfalda málsmeðferð slíkra breytinga skv. 2. mgr. 14 l. nr. 73/1997 sem byggir á samþykki þeirra sveitarstjórna annarra sem eiga aðild að svæðisskipulaginu.

Stefnandi byggi á því að stefndi geti ekki borið það fyrir sig að afturköllun Hafnarfjarðarbæjar, eða synjun annarra sveitarfélaga á því að um óverulega breytingu á skipulagi sé að ræða, sbr. 2. mgr. 14 gr. l. nr. 73/1997, sé kvöð sem tálmi framkvæmd skipulags á svæði C og G. Þvert á móti sé um að ræða tálma sem lúti að gerð skipulags og samþykkt breytinga á skipulagi sem hafi alfarið verið á ábyrgð stefnda. Stefndi hafi að auki vanrækt að fela samvinnunefnd um endurskoðun vatnsverndarskipulagsins málið til afgreiðslu í heild sinni  eftir að synjun Hafnarfjarðarbæjar á því að 2. mgr. 14. gr. l. nr. 73/1997 gæti átt við. Stefnandi vísi til þess að kvaðir sem geti tálmað framkvæmd skipulags og sem stefnandi tók að sér að bera ábyrgð á og kostnað af séu tíundaðar í 1-5 tl. 2. mgr. 32. gr. l. nr. 79/1997.  Þessi skilningur stefnanda, sem fyrrverandi lögfræðingur framkvæmdasviðs viðurkenni að kannast við, fái einnig stuðning í forsögu málsins og sameiginlegum skilningi aðila á orðinu kvöð í tengslum við eignarnámssátt frá árinu 2000.  Stefnanda hafi ekki verið kunnugt um aðrar slíkar kvaðir en lóðaleigusamninga við einstaka lóðarhafa. Þar á meðal hafi verið Skátafélagið Kópar og hafi bæjartæknifræðingur Kópavogs meðal annarra verið í forsvari fyrir þann aðila.

Stefnandi vísi einnig til þess skilnings sem stefndi lagði sjálfur í orðið í tillögum sem hann afhenti stefnanda í október 2006.  Einnig til þess skilnings sem lagður var í orðið kvöð í minnisblaði sem stefnandi og stefndi undirrituðu 15. nóvember 2006 þar sem vísað var til aðdraganda gerðar minnisblaðsins og loks í öllum þeim tillögum sem stefnandi sendi stefnda allt fram á 26. janúar 2007.

Stefnandi byggi á því að hvort sem ákvæði gr. 2.2.1 verði túlkað eftir viljakenningu eða traustkenningu samningaréttar þá standist túlkun stefnda á ákvæðinu ekki. Vilji stefnanda hafi aldrei staðið til þess að bera áhættu af því hvort stefnda tækist að fá samþykki annarra sveitarfélaga fyrir færslu grannsvæða af reitum C og G.  Ekki sé heldur hægt með sanngirni að ætla að stefndi hafi mátt skilja grein 2.2.1 í eignarnámssátt svo að það hafi verið ætlun og vilji stefnanda að bera ábyrgð og kostnað af því ef stefndi gerði ekki og/eða fengi ekki samþykkt skipulag fyrir C og G reiti.

Stefnandi vísar til þess að samkvæmt meðskýringarreglu samningaréttar skuli leggja til grundvallar þá túlkunarreglu sem sé síst íþyngjandi fyrir loforðsgjafa. Stefnandi vísar einnig til andskýringarreglu samningaréttar þar sem stefndi samdi hinn endanlega texta hins umþrætta ákvæðis og var ekki til viðræðu um annað orðalag þess. Stefndi hafi þá verið í yfirburðastöðu í krafti eignarnámsheimildar sinnar og þess að stefnandi hafði fallið frá andmælarétti vegna beitingar eignarnámsheimildar. Þá leiði túlkun stefnda á grein 2.2.1 til þess að hann fái óeðlilega hagstæð samningskjör sem hafi ekki verið ætlun aðila.

Stefnandi telji að sé litið til gildisreglunnar við túlkun samninga þá leiði túlkun stefnda á grein 2.2.1 til þess að ákvæði gr. 2.2. um langstærsta hluta endurgjalds fyrir hið eignarnumda verði óvirkt. Stefnandi telji slíka túlkun samnings ekki standast, ekki vera í samræmi við tilgang samnings, leiða til ósanngjarnar niðurstöðu fyrir stefnanda og gríðarlegs ávinnings stefnda á kostnað stefnanda.

Stefnandi vísar til túlkunarreglu 5. gr. eignarnámssáttarinnar og vísar til þess að hluti réttra efnda á greiðslu eignarnámsbóta sé að þær séu greiddar á umsömdum gjalddaga.

Þá byggi stefnandi á því að það hafi fyrst verið með bréfi dags. 30 apríl 2008 sem stefndi bar fyrir sig að það að hann hafi ekki fengið í gegn breytingu svæðisskipulagi vatnsverndar á höfuðborgarsvæðinu teldist kvöð sem stefnandi beri ábyrgð á. Slíkt sé fullseint af hans hálfu og hefði þurft að koma fram með skýrum hætti strax fyrir 15 nóvember 2006 áður en stefnandi skuldbatt sig með undirritun viljayfirlýsingar og alls ekki síðar en fyrir undirritun sáttar þann 30. janúar 2007.

Stefnandi byggi á því að það sé bæði óheiðarlegt og ósanngjarnt sbr. 33. gr. og 36 gr. l. nr. 7/1936 að bera fyrir sig ákvæði gr. 2.2.1 í eignarnámssátt með þeim hætti sem stefndi hafi kosið að gera. Af því leiði að rétt sé að víkja því til hliðar vilji svo ólíklega til að héraðsdómur telji að túlkun stefnda á grein 2.2.1 standist.

Stefnandi byggi á því að þar sem stefndi hafi ekki efnt skuldbindingar sínar skv. eignarnámssátt um skipulag og framkvæmdir á reitum C og G og hætt við efndir á öðrum skyldum sínum skv. eignarnámssátt sbr. greinar 2.2, 2.2.3, 2.2.5 og 2.2.6 þá verði að breyta samningi aðila á þann veg að allt endurgjald, skv. tilvitnuðum samningsákvæðum, verði ákvarðað í peningum með vísan til 36. gr. l. nr. 7/1936. Stefnandi vísar til þess að allir tímafrestir eða gjalddagar greiðslna séu fallnir og stefndi hafi í engu reynt að efna samninga við stefnanda, eða tekið upp viðræður við hann um breytt endurgjald í stað þeirra samningsákvæða sem krafist er að verði breytt með dómi.

Stefnandi byggi á því að ákvæði eignarnámssáttar greina 2.2.4 og 2.2.8 hafi ekki sérstaklega verið metin til fjár við samningagerð aðila, en annars vegar sé um að ræða vilyrði fyrir leyfi til endurbyggingar gamla býlisins á jörðinni Vatnsenda og hins vegar beitarrétt fyrir sauðfé til að vega á móti töpuðu jarðnæði undir beit. Stefnanda sé ekki kunnugt um annað en að stefndi ætli að standa við þessar samningskyldur sínar, en áskilinn sé allur réttur til handa stefnanda vegna þessa komi til vanefnda af hálfu stefnda.

Stefnandi eigi samkvæmt grein 2.2.3 í eignarnámssátt rétt til 11 % af allri framtíðarbyggð úr hinu eignarnumda landi. Stefnanda hafði þegar verið úthlutað 11 % úr fyrsta skipulagsáfanga og sé sú úthlutun hluti af dómkröfum stefnanda í þessu máli. Framtíðarúthlutanir séu ekki gjaldfallnar og meðan stefndi lýsi því ekki yfir að hann hafi fallið frá fyrirhugaðri 7.500 íbúa byggð á B og H reit telji stefnandi stefnda ekki hafa vanefnt skyldur sínar að þessu leyti.

Kröfufjárhæðir séu þær sömu hvort sem byggt sé á sjónarmiðum um efndabætur eða að samningi aðila um eignarnámsbætur skuli breytt.

Aðalkrafa stefnanda um greiðslu á 6.943.754.752 krónum sundurliðist svo: 

Í stað endurgjalds skv. gr. 2.2 komi eingreiðsla í peningum 5.631.000.000 krónur og byggi sú fjárhæð á matsgerð Sverris Kristinssonar lögg. fasteignasala og Halldóru Bragadóttur arkitekts. Stefnandi vísi til þess að matsmennirnir meti virði greiðslu skv. lið 2.2 í eignarnámssátt á 5.239.000.000 – 5.631.000.000 krónur miðað við 30 janúar 2007. Munur milli fjárhæða felist í því hvort byggð sé skipulögð nær vatnsbakka Elliðavatns en 50 metra eða hvort miðað sé við slíka lágmarksfjarlægð. Stefnandi byggi á því að miða eigi við hærri fjárhæðina, enda hafi stefndi sjálfur í samningagerðinni gert ráð fyrir að skipulag yrði með þeim hætti að byggt yrði nær Elliðavatni en 50 metra frá vatnsbakka. Stefndi hafi sjálfur og að eigin frumkvæði boðið að 23 ha. af 33 ha. yrðu nýttir undir íbúðabyggð og því marki hafi ekki verið hægt að ná nema farið yrði nær Elliðavatni en 50 metra. Tillaga stefnda sjálfs að rammaskipulagi hafi gert ráð fyrir byggð allt að 16 metrum frá vatnsbakka Elliðavatns. Þessi tillaga að rammaskipulagi hafi verið samþykkt í skipulagsnefnd, bæjarráði og bæjarstjórn stefnda. Þessu til frekari stuðnings megi vísa til þess að í matsgerð sé gert ráð fyrir að 216.950 fermetrar af 350.000 fermetrum fari undir íbúðabyggð. Í tillögu bæjartæknifræðings fh. stefnda hafi verið gert ráð fyrir að 230.000 fermetrar af 330.000 færu undir íbúðir. Þessum þéttleika samkvæmt tillögu bæjartæknifræðings hafi aldrei verið hægt að ná nema fara nær vatnsbakka en 50 metrum.

Þá vísar stefnandi til þess að skv. gildandi deiliskipulagi fyrir Vatnsendablett 241a, sé núverandi byggingareitur 38 m. frá vatnsbakka. Loks hafi bæjarskipulag Kópavogs gert ráð fyrir því í skipulagstillögu dags. 16. janúar 2007 fyrir Vatnsendablett 134 að ef byggt yrði á lóðunum mætti fara 30 metra að vatnsbakka.

Stefnandi vísi til bókunar meirihluta bæjarstjórnar á fundi 10 apríl 2007 þar sem m.a. hafi eftirfarandi komið fram: “1. Það svæði sem Vatnsendabóndinn fær að byggja á er yfir 30 hektarar en ekki einungis á vatnsbakka Elliðavatns Þessi vilji bæjarstjórnar um hámarksnýtingu lands hafi komið skýrt fram í viðræðum við stefnanda í aðdraganda samningagerðarinnar.

Ef stefndi hefði síðar viljað breyta út frá þessu og minnka byggingasvæði á C og G reit hefði það ekki getað gerst án skaðabótaskyldu stefnda gagnvart stefnanda. Vísi stefnandi til þess hvernig leyst var úr málum vegna vanefnda stefnda á eignarnámssáttinni frá árinu 2000 þar sem minna byggingamagn en samið hafði verið um hafi verið bætt með frekara byggingamagni annars staðar.

Stefnandi byggi á því að ef undanskilja hafi átt 50 metra línu frá vatnsbakka þá hefði stefndi tekið það fram við samningagerðina t.a.m. í þeim tillögum sem hann lagði fram í aðdraganda samningagerðar. Stefndi hafi gert alla uppdrætti sem lagðir voru til grundvallar sáttargerð aðila og hefði þá átt að undanskilja 50 metra línu frá vatnsbakka sem byggingasvæði. Slíkt hafi stefndi ekki gert, heldur þvert á móti gyllt mögulega byggð við vatnið fyrir stefnanda.

Endurgjald í stað útdreginna lóða skv. lið 2.2.3 í eignarnámssátt:

Stefnandi hafi þann 15 september 2007 dregið út 78 lóðir í samræmi við fyrirmæli eignarnámssáttar. Verðmæti þeirra hafi samkvæmt verðskrá stefnda sjálfs verið 758.590.950 krónur, en samkvæmt fyrirliggjandi skipulagsdrögum hafi 77 einingar átt að koma í hlut stefnanda. Þar sem ekki hafi verið unnt að úthluta til stefnanda úr klasahúsum hafi verið ákveðið að bætt yrði úr því með úthlutun einnar viðbótar parhúsaíbúðar og hafi þá 78 einingar komið í hlut stefnanda við útdráttinn. Stefnandi telji sanngjarnt að miða við verðskrá stefnda sjálfs og bendi á, þessum kröfulið til stuðnings að hann hafi selt þessar sömu lóðir áfram til þriðja aðila fyrir 860.000.000 kirónur.

Þá vísar stefnandi til þess að einungis hafi verið um að ræða fyrstu úthlutun úr eignarnámslandinu sem tók til um 2.200 íbúa byggðar en áætlanir stefnda gerðu ráð fyrir um 7.500 íbúum á B og H reitum til samans. Þó svo sú uppbygging muni eiga sér stað á lengri tíma sé ljóst að margfalda megi verðmæti fyrsta úrdráttar með 2,5 til að finna raunvirði endurgjalds skv. grein 2.2.3 í eignarnámssátt. Stefnandi áskilji sér rétt til kröfugerðar síðar vegna þessa gefist tilefni til.

Endurgjald í stað skipulagningar 4. lóða skv. lið 2.2.5 í eignarnámssátt:

Stefnandi byggi á því að hann hafi þegar árið 2005 selt lóðir á sama stað og umrætt skipulag átti að koma til framkvæmda á fyrir 80.000.000 krónur. Stefnandi leggi sömu fjárhæð til grundvallar kröfum sínum gagnvart stefnda og telji andvirði þessarar greiðslu að lágmarki vera 80.000.000 krónur. Kaupandi lóðanna hafi rift kaupunum og krafist skaðabóta úr hendi stefnanda. Stefnandi áskilji sér rétt til að krefja stefnda um bætur fyrir það fjártjón sem stefnandi kunni að verða fyrir vegna þessa umfram 80.000.000 krónur.

Endurgjald í stað skipulagningar 2. lóða skv. lið 2.2.6 í eignarnámssátt:

Stefnandi byggi á því að verðmæti tveggja byggingalóða við bakka Elliðavatns hafi fyrri part árs 2007 ekki verið undir 120.000.000 krónum. Byggi stefnandi þetta mat á sjónarmiðum sem fram koma í matsgerð Sverris Kristinssonar og Halldóru Bragadóttur. Einnig byggi stefnandi þetta verðmat á kaupsamningum lóða úr landi Vatnsenda á árinu 2007. Verði ágreiningur um verðmat á þessum kröfulið áskilji stefnandi sér rétt til að dómkveðja matsmenn til að meta líklegt söluverð lóðanna á tímabilinu mars til júní 2007.

Endurgjald fyrir tapaðar leigutekjur af lóðum skv. gr. 2.2 í eignarnámssátt:

Stefnandi vísi til þess að lóðir sem koma áttu sem endurgjald skv. lið 2.2 skyldu vera seldar á leigu, en hefðbundnir leigusamningar undir íbúðarhúsnæði í landi Vatnsenda séu til 70 ára. Vegna vanefnda stefnda verði stefnandi af leigutekjum til framtíðar sem nemi um 18.373.970 krónum á ári miðað við verðlag í apríl 2010. Núvirt miðað við 4,5 % ávöxtun í 70 ár nemi þessi fjárhæð 354.163.802 krónum, sem komi til viðbótar við söluverð lóða á C og G reit. Stærð leigulóða byggi á matsgerð á dskj. nr. 206 og sé tillaga B lögð til grundvallar en um sé að ræða alls 216.950 fermetra lands sem sé undir leigulóðir eingöngu. Um nánari sundurliðun útreiknings vísi stefnandi til dskj. nr. 208.

Stefnandi telji einsýnt samkvæmt framansögðu að andvirði greiðslna samkvæmt eignarnámssátt sem stefndi hefur ekki efnt með réttum hætti megi að lágmarki sundurliða svo:

Skv. grein 2.2. 300 lóðir                                                                                       kr.       5.631.000.000,-
Skv. grein 2.2.3 11 % (1. áfangi)                                                                         kr.         758.590.950,-
skv. grein 2.2.5                                                                                                        kr.           80.000.000,-
skv. grein 2.2.6                                                                                                        kr.         120.000.000,-
verðmæti leigutekna                                                                                              kr.         354.163.802,-
Samtals                                                                                                                    kr.      6.943.754.752,-

sem sé fjárhæð aðalkröfu stefnanda.

Til viðbótar þessu komi andvirði 11 % af öðru skipulagi á B og H reit til framtíðar, þ.m.t. af 15.000 fermetra atvinnuhúsalóðum sem frestað var úrdrætti á að beiðni stefnda.

Varakrafa stefnanda byggi á því að leggja eigi mat Dan Wiium og Vífils Oddssonar til grundvallar við ákvörðun þeirrar fjárhæðar sem komi í stað umsamins þegar gjaldfallins endurgjalds skv. eignarnámssátt (grein 2.2., útdregnar lóðir skv. gr. 2.2.3, 2.2.5 og 2.2.6). Sú niðurstaða sé studd með matsgerð Sverris Kristinssonar og Halldóru Bragadóttur á dskj. nr. 206. Niðurstaða matsgerðar Dans Wiium og Vífils Oddssonar hafi verið að heildar verðmæti hins eignarnumda lands hafi numið 8.818.500.000 krónum. Stefndi hafi greitt stefnanda 2.250.000.000 krónur og muni þá 6.568.500.000 krónum, sem sé varakrafa stefnanda. Stefnandi telji réttmætt að minnsta kosti sú peningafjárhæð komi í stað umsaminna og þegar gjaldfallinna greiðslna skv. greinum 2.2, 2.2.3, 2.2.5 og 2.2.6 í eignarnámssátt. Eftir standi ógreitt og ógjaldfallið 11 % af framtíðarskipulagi á B og H reitum sem ekki hafi verið dregið út 15. september 2007. Sem fyrr sé áskilinn réttur til að gera fjárkröfur síðar vegna þessa þáttar gefist tilefni til. Annars falli þessar greiðslur í gjalddaga í framtíðinni í takt við þróun byggðar.

Stefnandi byggi á því stefndi hafi með beiðni um eignarnám dags. 29 nóvember 2006 réttilega greint frá því að stefnanda hafi verið kynntar þær forsendur fyrir eignarnámi að allt land norðan Heiðmerkur (á reitum H og B) yrði nýtt sem byggingaland. Stefnandi vísi til þess sem segi á bls. 2 í eignarnámsbeiðni stefnda:

“Að því er varðar ákvæði 3. mgr. 31. gr. skipulags og byggingarlaga nr. 73/1997 skal tekið fram að sveitarstjórn hefur átt viðræður við landeiganda og kynnt honum fyrirhugað eignarnám ítarlega. Landeigandi hefur skilning á nauðsyn bæjarins til þess að eignast landið og gerir ekki athugasemdir við áform um eignarnám.”

Sú nauðsyn sem Kópavogsbær vísaði til hafi verið tvíþætt, í fyrsta lagi þörf fyrir byggingaland norðan Heiðmerkur og þörf yfir vatnsból og brunnsvæði sunnan Heiðmerkur. Stefnandi byggi á því að hann hefði aldrei fallið frá andmælum við eignarnám á landi sínu ef stefndi hefði ætlað að taka land sem merkt er B og H til annars en til íbúðabyggðar. Stefndi hafi kynnt stefnanda í aðdraganda eignarnámsins þá vinnu sem þegar hafði verið innt af hendi við færslu grannsvæða vatnsverndar af eignarnumdu landi. Færsla grannsvæða vatnsverndar af eignarnámslandinu hafi verið alger forsenda stefnanda og hafi stefnda verið það fullkomlega ljóst. Færsla vatnsverndarlínu hafði verið sameiginlegt markmið aðila allt frá árinu 2000 samanber. Stefnandi byggi á því að engin augljós almannaþörf hafi legið að baki því hjá stefnda að taka grannsvæði vatnsbóla annarra sveitarfélaga eignarnámi og því ekki lagalegar forsendur eignarnáms á slíkum grunni til staðar. Stefnandi hefði aldrei fallist á töku lands eignarnámi á slíkum forsendum, hann hefði ekki afsalað sér andmælarétti af því tilefni og stefndi hefði aldrei fengið slíka eignarnámsheimild.

Stefnandi byggi á því að stefndi hafi tekið allt land norðan Heiðmerkur eignarnámi til nota undir íbúðabyggð og að ætlun stefnda hafi verið að reisa þar 7.500 íbúa byggð.  Stefnandi vísi m.a. til dskj. nr. 212, 213, 124, 125, 126 og 128 því til stuðnings. Þá vísi stefnandi til lokatillögu stefnda í aðdraganda sáttargerðar , sbr. dskj. nr. 47 þar sem segi um B og H reiti: “Gert er ráð fyrir íbúabyggð á svæðinu”. Stefnandi vísi einnig til tölvupósts Sveins Ívarssonar arkitekts um fyrirhugaða íbúðabyggð og þéttleika byggðar.

Stefnandi telji í ljósi þess sem að framan er rakið um aðdraganda eignarnámsins að ekki verði önnur sjónarmið lögð til grundvallar við verðmat á hinu eignarnumda landi en að um byggingarland hafi verið að ræða enda hafi sá einn verið tilgangur stefnda með eignarnáminu. Greining eignarámsáttar til verðs sbr. umfjöllun hér að framan styðji einnig þessa niðurstöðu.

Í október 2008 þegar bankakerfið hrundi á Íslandi hafi Kópavogsbær löngu verið kominn í vanefndir gagnvart stefnanda með allar greiðslur skv. eignarnámssáttinni. Ekkert orsakasamhengi sé sýnilegt milli bankahrunsins og stórfelldra vanefnda Kópavogsbæjar gagnvart stefnanda. Stefndi geti því ekki borið fyrir sig bankahrun haustið 2008 sem réttlætingu eða afsökun fyrir vanefndum sínum gagnvart stefnanda. Regla kröfuréttar um casus mixtus cum culpa og sjónarmið að baki kenningunni um obligatio perpetuatur styðji þessa málsástæðu stefnanda eins og atvikum háttar í þessu máli.

Stefnandi byggi á því að á stefnda hafi hvílt sú skylda, strax og honum varð ljóst að hann gæti ekki efnt með réttum hætti skuldbindingar sínar gagnvart stefnanda, að bjóða fram jafnverðmæta greiðslu og upphaflega var umsamið. Þess í stað hafi stefndi farið af stað í febrúar 2007 með nýja breytingatillögu á svæðisskipulagi sem útilokaði réttar efndir stefnda á eignarnámssátt grein 2.2.

Stefnandi byggi á því að með því að stefndi hafi yfirtekið hið eignarnumda og hirt arð af því allt frá árinu 2007 þá beri stefnda að greiða stefnanda umsamið endurgjald sem breytt verði með dómi í peningakröfu annað hvort á grundvelli sjónarmiða um efndabætur eða vegna breytingar á eignarnámssáttinni á grundvelli ógildingareglna. Stefndi geti ekki hætt við eignarnámið og verði að axla ábyrgð gerða sinna. Á því sé byggt að samkvæmt meginreglum eignaréttar beri að miða verðlag eignarnámsbóta eða ígildi þeirra við verðlag á þeim tíma er eignarnámið fór fram.

Stefnandi gerir kröfu um dráttarvexti frá 1 júní 2007 og telji stefnandi að í síðasta lagi á þeim degi hafi greiðslur skv. gr. 2.2., 2.2.5 og 2.2.6 fallið í gjalddaga. Jafnframt byggi stefnandi á því að fjártjón hans hafi komið þá fram og því beri efndabætur dráttarvexti frá þeim degi. Verði fallist á sjónarmið stefnanda um að samningi verði breytt þá leiði sá málsgrundvöllur til þess að dráttarvextir reiknist frá gjalddaga.  

Stefnandi bendi einnig á framgöngu starfsmanna stefnda bæði hvað varðar færslu grannsvæða og mun á upphaflegum tillögum sem kynntar voru stefnanda annars vegar í október og nóvember 2006 og upphaflegum tillögum sem sendar voru Garðabæ í október 2006 og sendar nágrannasveitarfélögum til kynningar í nóvember 2006. Eins vísi stefnandi til háttsemi bæjartæknifræðings og skrifstofustjóra tæknideildar í janúar 2007 og vanrækslu þeirra á því að upplýsa stefnanda um raunverulega stöðu á færslu grannsvæða skömmu fyrir undirritun endanlegrar sáttargerðar. Stefnda hafi borið að kynna stöðu mála fyrir stefnanda og bjóða fram aðrar greiðslur eða bætur strax og honum varð þetta ljóst. Stefnandi telji í því ljósi að hæfilegur umþóttunartími fyrir stefnda til að breyta rétt og að hætti gegns og grandvars samningsaðila (bonus pater familias) hafi verið í síðasta lagi til 1 júní 2007. Eftir það tímamark hafi stefndi engar málsbætur fyrir athöfnum og athafnaleysi sínu og beri að greiða stefnanda dráttarvexti af kröfufjárhæðinni frá þeim degi. Stefnandi telji þetta eiga við um alla fjóra greiðsluþættina sem kröfur stefnanda lúta að í þessu máli. Stefnandi árétti að í síðasta lagi 1 júní 2007 hafi stefnda borið að fyrra bragði að upplýsa um raunverulega stöðu mála og bjóða fram nýjar greiðslur.

Stefnandi bendi á að stefndi hafi á þessum tíma haft fulla vitneskju um verðmæti endurgjalds skv. liðum 2.2, 2.2.3, 2.2.5 og 2.2.6.  Stefnandi vísi til þess að í aðdraganda samninga hafi fulltrúar aðila slegið á þessi verðmæti sín í milli til að ná saman um hæfilegt endurgjald. Stefndi hafi ekki skrifað undir samninginn af sinni hálfu að óathuguðu máli hvað þetta varðar. Stefnandi bendi á ummæli bæjarfulltrúa stefnda í aðdraganda og við gerð eignarnámsins þar sem þeir mátu sjálfir greiðslur til stefnanda á bilinu 10-12 milljarða að lágmarki. Loks vísi stefnandi til þekkingar stefnda sjálfs á andvirði byggingalóða, en stefndi hafi verið og sé stærsti seljandi byggingalóða í Kópavogi og gjörþekki verðmyndun og verðlagningu byggingalóða innan lögsögumarka sinna.

Stefnandi vísar til ákvæða l. nr. 73/1997 aðallega ákvæða 7 mgr. og 11 mgr. 2. gr., 12. gr., 13 gr., 2. mgr. 14. gr., 30. gr., 1. og 2. mgr. 32 gr., til laga nr. 7/1936 aðallega 33. gr. 36. gr. og 38. gr., til laga nr. 11/1973 aðallega 13, 14 og 15. gr. , til reglna samninga og kröfuréttar um efndabætur og brostnar forsendur, til 72. gr., l. nr. 33/1944, til 2. mgr. 25. gr. l. nr. 91/1991 og til reglugerðar nr. 400/1998 aðallega 6. mgr., 10 mgr. og 11. mgr. 1.3 gr., og gr. 4.21.

III.

Stefndi byggir frávísunarkröfu sína í fyrsta lagi á því að lögfræðilegur málatilbúnaður stefnanda sé allur vanreifaður og mótsagnakenndur. Stefnandi byggi kröfur sínar aðallega á því að hann eigi rétt á efndabótum en til vara að breyta skuli samningi aðila með nánar tilgreindum hætti. Ljóst sé að málatilbúnaður stefnanda er lýtur að breytingu á umræddum samningi gangi lengra en sá málatilbúnaður er lýtur að efndabótum og sé þá á því reistur að hinu umsamda endurgjaldi, samkvæmt óbreyttum samningi, skuli breytt í efndabætur. Ekki fái staðist að málatilbúnaður stefnanda er lýtur að breytingu á samningnum sé til vara gagnvart málatilbúnaði er lýtur að efndabótum, enda gangi málatilbúnaður er lýtur að breytingu á samningi lengra en málatilbúnaður er byggir á óbreyttum samningi. Málatilbúnaður þessi fái hvorki staðist rökfræðilega né lögfræðilega. Vegna þessa annmarka á málatilbúnaði stefnanda sé óhjákvæmilegt að vísa máli þessu frá dómi í heild sinni.

Þá sé á því byggt að málatilbúnaður stefnanda er beinist að því að breyta skuli samningi aðila með vísan til 33. og 36. gr. laga nr. 7/1936, sé svo vanreifaður og ruglingslegur að frávísun málsins varði. Þannig gangi umfjöllun er að því lýtur að mestu út á það hvernig túlka beri ákvæði 2.2. í eignarnámssáttinni og sé vísað til nokkurra túlkunarreglna samningaréttarins í því sambandi, m.a. meðskýringarreglu og andskýringarreglu Telji stefnandi að túlka beri ákvæðið með tilteknum hætti og öndverðum við það sem stefndi telur. Að túlka samning, og hvað í honum felst, sé eitt, en að breyta samningi, með vísan til sjónarmiða um óheiðarleika og/eða ósanngirni, sé annað. Sjónarmið er lúta að túlkun samnings eigi ekki heima í umfjöllun er lýtur að málatilbúnaði um breytingar á samningi. Sama sé að segja um umfjöllun um meintar vanefndir stefnda sem einnig sé vikið að í málatilbúnaði stefnanda sem reistur er á 33. og 36. gr. laga nr. 7/1936. Vanefndir á samningi, sem framkallað geta beitingu vanefndaúrræða, svo sem skaðabóta, afsláttar eða riftunar, sé allt annað en breyting á samningi á grundvelli 33. eða 36. gr. laga nr. 7/1936. Með því að umfjöllun stefnanda og röksemdir er búa að baki beitingu 33. og 36. gr. laga nr. 7/1936, lúta mikið til að túlkun samnings og túlkunarreglum samningaréttarins, sem og meintum vanefndum hans og afleiðingum þeirra, sé málatilbúnaður stefnanda haldinn svo stórkostlegum annmarka, enda ruglingslegur og ekki dómhæfur, að vísa verði máli þessu frá dómi.

Aukinheldur sé í málatilbúnaði stefnanda með engum hætti reifað sjálfstætt hvers vegna umræddur samningur teljist hafa verið ósanngjarn í skilningi 36. gr. laga nr. 7/1936. Sé það þó eitt af kjarnaatriðum í málatilbúnaði stefnanda. Þessi annmarki valdi því sjálfstætt að vísa beri málinu frá dómi.

Loks byggir stefndi frávísunarkröfu á því að aðild málsins til sóknar sé vanreifuð. Í málavaxtalýsingu sinni víki stefnandi ekki einu orði að því að á sama tíma og hann stefndi máli þessu inn hafi verið rekið fyrir Héraðsdómi Reykjaness mál er varðaði ólokin skipti á dánarbúi Sigurðar Hjaltested, föðurafa stefnanda. Með dómi Hæstaréttar hinn 24. ágúst 2011 hafi verið fallist á kröfu ættmenna stefnanda um að skipaður yrði skiptastjóri til að ljúka skiptum dánarbúsins. Ljóst sé að jörðin Vatnsendi var hluti eigna umrædds dánarbús. Kunni þannig eignarhald stefnanda að jörðinni Vatnsenda að vera í uppnámi. Í það minnsta sé uppi vafi hvort eignarréttur stefnanda að jörðinni Vatnsenda sé í formi beins eignarréttar eða óbeins eignarréttar. Hafi nú verið upplýst að faðir stefnanda, Magnús Hjaltested, byggði á því fyrir Hæstarétti, í máli nr. 110/1967, að hinn óskoraði eignarréttur að jörðinni Vatnsenda væri ekki á hans hendi heldur einungis umráðarétturinn og rétturinn til að njóta arðs af eignunum. Ekkert liggi fyrir um það hvort stefnandi telji eignarhald sitt á jörðinni Vatnsenda vera í formi beins eða óbeins eignarréttar. Í ljósi forsögunnar og eðlis erfðaskrárinnar frá 1938 hafi borið sérstaka nauðsyn til að stefnandi gerði grein fyrir eignarhaldi jarðarinnar Vatnsenda og þeirri óvissu sem uppi sé vegna málareksturs afkomenda Sigurðar Hjaltested. Rétt sé að árétta að stefnandi upplýsti stefnda aldrei um þennan vafa, sem nú hefur komið upp á yfirborðið, en stefndi hafi frá öndverðu verið í góðri trú um eignarhald stefnanda á grundvelli athugasemdalausra þinglýstra heimilda. Með vísan til framangreinds sé aðild stefnanda að málinu til sóknar svo vanreifuð að frávísun málsins varði. Að minnsta kosti hafi stefnanda borið að stefna framangreindum einstaklingum, sem hér eiga verulegra hagsmuna að gæta, til aðildar í þessu máli. Að því hafi stefnandi ekki gætt og beri því að vísa máli þessu frá dómi þegar af þessari ástæðu.

Þá séu einstakir kröfuliðir stefnanda vanreifaðir bæði í aðal- og varakröfu, sem valdi frávísun þeirra allra, eða a.m.k. flestra, frá dómi.

1.1.1.         Kröfuliðir í aðalkröfu stefnanda.

Stærsti kröfuliður stefnanda í aðalkröfu sé vegna meintra vanefnda stefnda á ákvæði 2.2. í eignarnámssátt aðila frá 30. janúar 2007. Stefndi hafni því alfarið að hafa vanefnt nefnt ákvæði. Hvað sem því líði sé kröfuliður þessi ekki dómtækur vegna vanreifunar. Kröfuliðurinn nemi 5.631.000.000 krónum og sé samkvæmt stefnu reistur á matsgerð Halldóru Kristínar Bragadóttur arkitekts og Sverris Kristinssonar fasteignasala, dags. 30. desember 2010. Með þeirri matsgerð hafi matsmenn verið beðnir um að svara því hvert hefði verið „markaðsvirði“ ca. 35 ha. svæðis merkt C og G á uppdrætti þeim er fylgdi með eignarnámssáttinni, miðað við þær forsendur að götur og opin svæði væru fullfrágengin og svæðið tilbúið til afhendingar í maí/júní 2008. Verðlag skyldi miða annars vegar við lok janúar 2007 og hins vegar september 2007 til júní 2008. Samkvæmt stefnu hafi ætlunin verið að þessi matsgerð væri fullnægjandi grundvöllur undir kröfu stefnanda sem reist var á meintum vanefndum stefnda á ákvæði 2.2. í eignarnámssátt aðila og næmi þá skaðabótakröfu stefnanda í þessu sambandi. Staðreyndin sé hins vegar sú að svar matsmanna sé haldlaust í þessum efnum, og geti ekki verið grundvöllur dómsniðurstöðu. Ástæðan sé sú að stefnandi hafi fyrir sáttina verið og sé enn eigandi umrædds lands sem nefnt ákvæði í sáttinni mælti fyrir um að stefndi skyldi, að fullnægðum tilteknum skilyrðum, skipuleggja, hanna, leggja og kosta götur, veitur og stíga á. Skaðabótakrafa stefnanda geti því í hæsta lagi numið verðmæti þeirrar vinnu sem stefndi átti að inna af hendi og í öllu falli alls ekki hærri fjárhæð en sem nemi þeirri verðmætisaukningu sem yrði á umræddu landi við þær tilfæringar sem stefnda bar að framkvæma, og fram koma í ákvæði 2.2. í eignarnámssáttinni. Markaðsvirði svæðisins með þeim tilfæringum sem stefndi átti að inna af hendi sé allt annar hlutur.

Þar sem hvorki hafi verið lagt mat á nefnda verðmætisaukningu né verðmæti þeirra tilfæringa sem stefnda bar að inna af hendi, og krafa stefnanda sé ekki rökstudd eða reifuð í stefnu með vísan til þessara sjónarmiða, beri að vísa þessum kröfulið stefnanda frá dómi vegna vanreifunar. Úr þessu verði ekki bætt undir rekstri málsins, sbr. nýleg fordæmi Hæstaréttar.

Þá sé kröfuliður stefnanda sem reistur er á lið 2.2.5. í eignarnámssátt aðila enn fremur vanreifaður. Krafa stefnanda vegna þess liðar nemi 80.000.000 króna og sé byggður á kaupsamningi um leigulóð að Vatnsendabletti 134 frá árinu 2005 milli stefnanda og þriðja aðila. Lóð þessa eigi stefnandi og muni eiga áfram. Samkvæmt kröfugerð hans sé engin tilraun gerð til að staðreyna raunverulegt tjón stefnanda vegna hinna meintu vanefnda. Skylda stefnda samkvæmt þessum lið eignarnámssáttarinnar hafi falist í því að skipuleggja „sem fyrst“ fjórar lóðir í stað Vatnsendabletts nr. 134. Stefnandi hafi ekki látið meta sjálfstætt til verðs hver verðmæti hafi falist í þessu fyrir stefnanda, þ.e. þá verðmætisaukningu sem hefði orðið á landinu við þær tilfæringar stefnda samkvæmt eignarnámssáttinni að skipuleggja þar fjórar lóðir. Sé tala sú sem stefnandi nefnir í þessu sambandi haldlaus grundvöllur kröfu stefnanda á hendur stefnda og verði að vísa henni frá dómi vegna vanreifunar.

Kröfuliður stefnanda sem reistur er á lið 2.2.6. í eignarnámsátt aðila sé aukinheldur vanreifaður. Tala sú sem þar er nefnd, 120.000.000 krónur, sé engum gögnum studd. Hún fái ekki stuðning í matsgerð á dskj. 206, eins og stefnandi haldi fram, enda sé þar verið að meta allt önnur atriði. Vísað sé enn fremur til sömu sjónarmiða og rakin hafa verið hér að ofan varðandi lið 2.2.5. sem öll eigi við að breyttu breytanda. Verði því að vísa þessum kröfulið frá dómi vegna vanreifunar.

Þá sé kröfuliður sem reistur er á meintum „töpuðum leigutekjum“ stefnanda af lóðum samkvæmt lið 2.2. í eignarnámssáttinni fullkomlega vanreifaður. Útreikningur á þeim kröfulið sé einhliða, aðeins studdur óskhyggju stefnanda, og án viðhlítandi gagna. Verði að vísa þeim kröfulið frá dómi.

1.1.2.         Kröfuliður í varakröfu stefnanda

Af hálfu stefnda er því haldið fram að varakrafa sú sem stefnandi gerir geti aldrei staðist efnislega og beri að hafna henni. Til efnislegrar úrlausnar hennar geti hins vegar ekki komið þar sem vísa beri henni frá dómi vegna vanreifunar. Fjárhæð varakröfunnar miði stefnandi við niðurstöðu matsgerðar Dan Valgarðs Wiium löggilts fasteignasala og Vífils Oddssonar byggingarverkfræðings, dags. 1. október 2010, en þeir hafi verið beðnir um að meta verðmæti þess landssvæðis „sem tekið var eignarnámi af [Kópavogsbæ] skv. heimild umhverfisráðherra frá 10. janúar 2007 úr landi Vatnsenda í Kópavogi“, eins og sagði í matsbeiðni. Töldu matsmenn heildarverðmæti landsins vera 8.818.500.000 krónur, og krefjist stefnandi þeirrar fjárhæðar, að frádregnum 2.250.000.000 krónum, úr hendi stefnda, þ.e. 6.568.500.000 króna. Stefnandi afmarki í stefnu að síðastnefnd fjárhæð „komi í stað umsaminna og þegar gjaldfallinna greiðslna skv. greinum 2.2., 2.2.3., 2.2.5. og 2.2.6. í eignarnámssátt“, eins og segir í stefnu. Liggi fyrir að stefnandi telji að liðir 2.2., 2.2.5., 2.2.6. séu i heild gjaldfallnir en liður 2.2.3. einungis að hluta. Byggi stefnandi á því að einungis byggingarrétturinn í Vatnsendahlíð (92,5 ha.) sé gjaldfallinn en annar byggingarréttur á reitum B og H sé ógjaldfallinn (181,6 ha.). Samkvæmt framangreindu nái framangreind fjárhæð, kr. 6.568.500.000, ekki til liða nr. 2.2.4., 2.2.7. og 2.2.8. og stærsta hluta liðar 2.2.3. í eignarnámssáttinni, og þeirra verðmæta sem þar getur, sem þó hafi átt ásamt þeim liðum sem í stefnu greinir í heild sinni að nema greiðslum „fyrir hið eignarnumda“, eða eins og segir í eignarnámssáttinni: „Aðilar eru sammála um að full greiðsla fyrir hið eignarnumda land verði innt af hendi með svofelldum hætti“, og svo eru taldir upp í liðum 2.1., 2.2. og 2.2.1.-2.2.9. þau verðmæti sem koma skuli sem endurgjald fyrir hið eignarnumda.

Við blasir að eins og stefnandi afmarkar kröfugerð sína að þessu leyti, og forsendur hennar, fái hún ekki staðist, enda samsvarar fjárhæð sú sem stefnandi leggur hér til grundvallar að hafi verið verðmæti hins eignarnumda lands ekki, eins og stefnandi afmarkar það í stefnu, öllum þeim liðum sem voru þó umsamið endurgjald hins eignarnumda lands. Sé krafan því vanreifuð að þessu leyti og beri að vísa henni frá dómi, enda sé stefnandi í reynd, hér sem víða annars staðar í málatilbúnaði sínum, að krefjast tvöfaldra skaðabóta.

Kröfugerð stefnanda sé enn fremur haldin stórkostlegum annmarka að því leyti að hann krefst greiðslu fyrir allt hið eignarnumda land en býður ekki samhliða fram skil á þeim verðmætum sem hann hefur þegar tekið við á grundvelli eignarnámssáttarinnar. Vísast þar sérstaklega til liða 2.2.7., 2.2.8. og 2.2.9. í eignarnámsáttinni.

Varakrafa stefnanda sé loks vanreifuð þar sem matsgerð Dan Valgarðs Wiium löggilts fasteignasala og Vífils Oddssonar byggingarverkfræðings sé haldlaus grundvöllur kröfugerðar stefnanda, eins og nánar sé rakið í kafla 2.3.4.

1.2.              Varakrafa stefnda um frávísun að hluta

Verði ekki fallist á að vísa málinu í heild frá dómi verður a.m.k. að vísa einstökum bótaliðum stefnanda frá dómi, en að sýkna stefnda að öðru leyti af kröfum stefnanda.

Um rökstuðning fyrir þeirri frávísunarkröfu vísar stefndi til rökstuðnings þess sem færður er fram hér að framan til stuðnings aðalkröfu eftir því sem við á.

IV.

Eins og fyrr greinir höfðar stefnandi mál þetta á hendur stefnda til heimtu efndabóta að fjárhæð 6.943.754.752 krónur vegna vanefnda stefnda á efndum eignarnámssáttar milli aðila og sömu fjárhæðar vegna kröfu um að samningi aðila um eignarnámsbætur skuli breytt samkvæmt 36. gr. samningalaga. Til vara hefur stefnandi krafist greiðslu að fjárhæð 6.568.500.000 krónur úr hendi stefnda sem komi í stað umsamins og þegar gjaldfallins endurgjalds samkvæmt eignarnámssáttinni. Í þessum þætti málsins krefst stefndi þess aðallega að málinu verði í heild vísað frá dómi, til vara að tilteknum kröfuliðum í aðalkröfu stefnanda verði vísað frá dómi og að varakröfu stefnanda verði í heild vísað frá dómi.

                Á það má fallast með stefnda að út frá lögfræðilegum sjónarmiðum hefði verið eðlilegra af hálfu stefnanda að haga rökstuðningi fyrir aðalkröfu sinni þannig að aðallega væri krafist breytinga á samningi með vísan til 36. gr. samningalaga en til vara á grundvelli efndabótakröfu. Samkvæmt rökstuðningi stefnanda er kröfufjárhæðin hin sama í báðum tilvikum. Þessi framsetning stefnanda á kröfugerð sinni þykir sem slík ekki vera vanreifun og girðir hún ekki fyrir að efnisdómur verði lagður á málið. Er frávísunarkröfu stefnda af framangreindum ástæðum því hafnað.

                Af hálfu stefnda er krafa um frávísun málsins í heild einnig byggð á því að málatilbúnaður stefnanda sem lýtur að því að breyta skuli samningi aðila með vísun til 33. gr. og 36. gr. samningalaga sé vanreifaður og ruglingslegur og snúist mest um túlkun samnings og túlkunarreglur samningaréttarins og þá reifi stefnandi ekki sjálfstætt hvers vegna samningur aðila teljist hafa verið ósanngjarn. Að mati dómsins þykja ekki efni til þess að vísa málinu í heild frá dómi þrátt fyrir þessa annmarka á málatilbúnaði stefnanda.

                Af hálfu stefnda er krafa um frávísun málsins í heild byggð á því að aðild málsins til sóknar sé vanreifuð. Vísar stefndi m.a. til þess að með dómi Hæstaréttar hinn 24. ágúst 2011 hafi verið fallist á kröfu ættmenna stefnanda um að skipaður yrði skiptastjóri til að ljúka skiptum dánarbús Sigurðar Hjaltested, föðurafa stefnanda. Kveður stefndi ljóst að jörðin Vatnsendi hafi verið hluti eigna umrædds dánarbús. Í framangreindum dómi Hæstaréttar segir í forsendum: „Fallist verður á með sóknaraðilum að ekki hafi verið sýnt fram á að skiptum á dánarbúi Sigurðar Kristjáns Hjaltested, sem hófust í skiptarétti Kópavogs 25. nóvember 1967, hafi verið lokið með formlegum hætti svo sem skylt var að lögum. Leiðir þetta til þess að taka ber kröfu þeirra um skipun skiptastjóra til að ljúka skiptunum til greina. Skiptir í því efni ekki máli þótt fyrir liggi að jörðin Vatnsendi er ekki lengur meðal eigna búsins, þar sem Magnúsi Sigurðssyni Hjaltested, elsta syni Sigurðar Kristjáns Hjaltested, var afhent jörðin á skiptafundi í dánarbúi Sigurðar 7. maí 1968 svo sem fram kemur og staðfest er í dómi Hæstaréttar 30. maí 1969, sem birtur er á bls. 780 í dómasafni réttarins það ár“. Samkvæmt þessu þykir liggja fyrir að jörðin Vatnsendi er ekki meðal eigna framangreinds dánarbús sem ljúka þarf formlega skiptum á og þykir því enginn vafi leika á því að aðild máls þessa sóknarmegin sé rétt. Ber því að hafna frávísun málsins í heild af þessum sökum.

Kröfu stefnda um að kröfu stefnanda byggðri á ætluðum vanefndum stefnda á kröfulið 2.2. samkvæmt eignarnámssátt aðila verði vísað frá dómi byggir stefndi á því að skaðabótakrafa stefnanda samkvæmt þessum kröfulið geti aldrei numið meiru en verðmætisaukningu landsins við það að stefndi hefði unnið umrædda og umsamda vinnu eða þá sjálfstæðu verðmæti þeirrar vinnu. Samkvæmt þessu ákvæði hafi hluti af heildarendurgjaldi fyrir hið eignarnumda falist í því að stefndi tók að sé að skipuleggja með tilteknum hætti 300 lóðir undir sérbýli á reitum merktum C og G, sem stefnandi hélt eftir, og enn fremur leggja götur, veitur og stíga o.fl. á þessu svæði. Stefnandi hafi hins vegar látið meta allt annan hlut eða markaðsvirði svæðisins eftir skipulag miðað við að allt væri frágengið. Stefni hafi verið fyrir og sé enn eigandi þessa svæðis. Telur stefndi því að skaðabótakrafa stefnanda geti því enga stoð átt í matsgerðinni þar sem allt annar hlutur hafi verið metinn. Á þessi rök stefnda fellst dómurinn. Getur matsgerð þeirra Halldóru Kristínar Bragadóttur og Sverris Kristinssonar því ekki orðið grundvöllur dóms um bótakröfu stefnanda samkvæmt þessum kröfulið. Í málinu er ekki öðrum gögnum til að dreifa sem reisa mætti dómsniðurstöðu á með tilliti til þess að stefnandi er og hefur verið eigandi umrædds svæðis. Er málið því vanreifað af hendi stefnanda hvað þennan kröfulið varðar þannig að ekki verður lagður á hann dómur. Ber því að vísa þessum kröfulið frá dómi.

Kröfu stefnda um að kröfuliði stefnda sem reistir eru á liðum 2.2.5 og 2.2.6. í eignarnámssátt aðila byggir stefndi á því að kröfuliðirnir séu vanreifaðir og byggir stefndi á álíka sjónarmiðum og varðandi kröfulið 2.2., þ.e. að stefnandi hafi ekki gert tilraun til að staðreyna raunverulegt tjón sitt vegna hinna meintu vanefnda. Stefnandi hafi ekki látið meta sjálfstætt til verðs verðmætisaukningu sem hafi falist í skipulagningu fjögurra lóða. Tölur þær er stefnandi tilgreini séu haldlaus grundvöllur kröfu samkvæmt þessum kröfuliðum. Á þessi rök stefnda má fallast að hluta en á hinn bóginn byggir stefnandi þessa kröfuliði öðrum þræði á öðrum grunni og á öðrum gögnum en kröfulið samkæmt lið 2.2. og er ekki unnt að slá því föstu ekki megi leggja efnisdóm á kröfuliðina með þeim gögnum auk þess sem enn er fyrir hendi möguleiki á öflun frekari gagna til skýringar og styrktar þessum kröfuliðum, en gagnaöflun hefur ekki verið lýst lokið. Samkvæmt þessu er kröfu stefnda um að ofangreindum kröfuliðum verði vísað frá dómi hafnað.

Kröfu stefnda um frávísun kröfuliðar stefnanda vegna tapaðra leigutekna af lóðum samkvæmt lið 2.2. í eignarnámssátt aðila byggir stefndi á því að þessi kröfuliður sé vanreifaður og án viðhlítandi gagna. Á þau rök fellst dómurinn og er þessum kröfulið því vísað frá dómi.

Eins og áður greinir byggir stefnandi varakröfu sína á því að leggja eigi mat Dan Wiium og Vífils Oddssonar til grundvallar við ákvörðun þeirrar fjárhæðar sem komi í stað umsamins þegar gjaldfallins endurgjalds skv. eignarnámssátt (grein 2.2., útdregnar lóðir skv. gr. 2.2.3, 2.2.5 og 2.2.6). Sú niðurstaða sé studd með matsgerð Sverris Kristinssonar og Halldóru Bragadóttur. Niðurstaða matsgerðar Dans Wiium og Vífils Oddssonar hafi verið að heildar verðmæti hins eignarnumda lands hafi numið 8.818.500.000 krónum. Stefndi hafi greitt stefnanda 2.250.000.000 krónur og muni þá 6.568.500.000 krónum, sem sé varakrafa stefnanda. Stefnandi telji réttmætt að minnsta kosti sú peningafjárhæð komi í stað umsaminna og þegar gjaldfallinna greiðslna skv. greinum 2.2, 2.2.3, 2.2.5 og 2.2.6 í eignarnámssátt.

Af hálfu stefnda er því á hinn bóginn haldið fram að varakrafa sú sem stefnandi gerir geti aldrei staðist efnislega og beri að hafna henni. Til efnislegrar úrlausnar hennar geti hins vegar ekki komið þar sem vísa beri henni frá dómi vegna vanreifunar. Fjárhæð varakröfunnar miði stefnandi við niðurstöðu matsgerðar Dan Valgarðs Wiium löggilts fasteignasala og Vífils Oddssonar byggingarverkfræðings, dags. 1. október 2010, en þeir hafi verið beðnir um að meta verðmæti þess landssvæðis „sem tekið var eignarnámi af [Kópavogsbæ] skv. heimild umhverfisráðherra frá 10. janúar 2007 úr landi Vatnsenda í Kópavogi“, eins og sagði í matsbeiðni. Matsmenn hafi talið heildarverðmæti landsins vera 8.818.500.000 krónur, og krefjist stefnandi þeirrar fjárhæðar að frádregnum 2.250.000.000 krónum úr hendi stefnda, þ.e. 6.568.500.000 króna. Stefnandi afmarki í stefnu að síðastnefnd fjárhæð „komi í stað umsaminna og þegar gjaldfallinna greiðslna skv. greinum 2.2., 2.2.3., 2.2.5. og 2.2.6. í eignarnámssátt“, eins og segir í stefnu. Liggi fyrir að stefnandi telji að liðir 2.2., 2.2.5., 2.2.6. séu í heild gjaldfallnir en liður 2.2.3. einungis að hluta. Byggi stefnandi á því að einungis byggingarrétturinn í Vatnsendahlíð (92,5 ha.) sé gjaldfallinn en annar byggingarréttur á reitum B og H sé ógjaldfallinn (181,6 ha.). Samkvæmt framangreindu nái framangreind fjárhæð, kr. 6.568.500.000, ekki til liða nr. 2.2.4., 2.2.7. og 2.2.8. og stærsta hluta liðar 2.2.3. í eignarnámssáttinni, og þeirra verðmæta sem þar geti, sem þó hafi átt ásamt þeim liðum sem í stefnu greinir í heild sinni að nema greiðslum „fyrir hið eignarnumda“, eða eins og segir í eignarnámssáttinni: „Aðilar eru sammála um að full greiðsla fyrir hið eignarnumda land verði innt af hendi með svofelldum hætti“, og séu svo talin upp í liðum 2.1., 2.2. og 2.2.1.-2.2.9. þau verðmæti sem koma skuli sem endurgjald fyrir hið eignarnumda.

Við blasi að eins og stefnandi afmarkar kröfugerð sína að þessu leyti, og forsendur hennar, fái hún ekki staðist, enda samsvari fjárhæð sú sem stefnandi leggi hér til grundvallar að hafi verið verðmæti hins eignarnumda lands, eins og stefnandi afmarkar það í stefnu, ekki öllum þeim liðum sem hafi þó verið umsamið endurgjald hins eignarnumda lands. Sé krafan því vanreifuð að þessu leyti og beri að vísa henni frá dómi, enda sé stefnandi í reynd, hér sem víða annars staðar í málatilbúnaði sínum, að krefjast tvöfaldra skaðabóta.

Kröfugerð stefnanda sé enn fremur haldin stórkostlegum annmarka að því leyti að hann krefjist greiðslu fyrir allt hið eignarnumda land en bjóði ekki samhliða fram skil á þeim verðmætum sem hann hefur þegar tekið við á grundvelli eignarnámssáttarinnar

Með vísan til ofangreindra röksemda stefnda telur dómurinn án frekari orðlenginga að sýnt hafi verið fram á að þessi kröfuliður stefnanda sé svo vanreifaður að ekki verði á hann lagður efnisdómur. Er varakröfu stefnanda því vísað frá dómi.

Ákvörðun málskostnaðar bíður efnisdóms í málinu.

                Finnbogi H. Alexandersson héraðsdómari kveður úrskurð þennan upp. Fyrir uppkvaðningu úrskurðarins var gætt fyrirmæla 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Úrskurðarorð:

                Kröfu stefnda um að máli þessu verði í heild vísað frá dómi er hafnað.

                Eftirtöldum kröfuliðum í aðalkröfu stefnanda er vísað frá dómi:

1. Kröfulið að fjárhæð 5.631.000.000 krónur, sem reistur er á ætluðum vanefndum stefnda á ákvæði 2.2. í eignarnámssátt aðila frá 30. janúar 2007.
2. Kröfulið að fjárhæð 354.163.802 krónur, sem reistur er á ætluðum töpuðum leigutekjum stefnanda af lóðum samkvæmt ákvæði 2.2. í eignarnámssátt aðila frá 30. janúar 2007.

Varakröfu stefnanda, að fjárhæð 6.568.500.000 krónur er vísað frá dómi.

Ákvörðun málskostnaðar bíður efnisdóms í málinu.