Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Eiríkur Tómasson og Viðar Már Matthíasson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 19. apríl 2017, en kærumálsgögn bárust réttinum 2. maí sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 11. apríl 2017 þar sem tekin var til greina krafa varnaraðila um að þeim yrði heimilað að fá sóknaraðila borna út úr hæð í fasteigninni Barðavogi 19 í Reykjavík. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að framgreindri kröfu varnaraðila verði hafnað. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðilar krefjast staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Samkvæmt gögnum málsins gerðu sóknaraðili sem leigjandi og varnaraðilinn Glóey Thao Thanh Ðo sem leigusali samning 25. september 2015 þar sem sóknaraðili tók á leigu framangreinda fasteign sem er þinglýst eign varnaraðilanna beggja. Samningurinn var upphaflega tímabundinn og skyldi leigutímanum ljúka 9. janúar 2016. Óumdeilt er að eftir þann tíma hélt sóknaraðili áfram að hagnýta sér hið leigða húsnæði og greiða umsamda leigu fyrir það. Samkvæmt 59. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, sbr. 30. gr. laga nr. 63/2016, framlengdist samningurinn við það ótímabundið. Í 11. grein hans segir að leigjanda sé óheimilt að framselja leigurétt sinn eða framleigja hið leigða húsnæði án samþykkis leigusala. Í samræmi við 2. mgr. 44. gr. húsaleigulaga er jafnframt tekið fram að það teljist þó ekki framsal á leigurétti eða framleiga þótt leigjandi heimili nákomnum skyldmennum eða venslamönnum sínum búsetu í hinu leigða húsnæði ásamt sér og fjölskyldu sinni, enda haldist fjöldi heimilisfólks innan eðlilegra marka miðað við stærð og gerð leiguhúsnæðisins. Fyrir liggur að hvorki hafa verið gerðar breytingar á þessum ákvæðum samningsins né öðrum á þann hátt sem kveðið er á um í 1. mgr. 8. gr. húsaleigulaga.

Eins og greinir í hinum kærða úrskurði sagði varnaraðilinn Glóey leigusamningnum upp 3. janúar 2017 með sex mánaða fyrirvara. Í uppsagnarbréfinu, sem birt var sóknaraðila 5. sama mánaðar með sannanlegum hætti, var jafnframt á það bent „að gefnu tilefni ... að framleiga og framsal leigusamnings (þar á meðal airbnb) er óheimil skv. leigusamningi og verður leigusamningi rift án frekari fyrirvara ef leigutaki gerist sekur um slíkt þrátt fyrir viðvörun.“ Með bréfi varnaraðilans 24. sama mánaðar, sem einnig var birt sóknaðila, var samningnum síðan rift „vegna brota á 11. gr. leigusamningsins sbr. 44. gr. húsaleigulaga“.

Eftir viðtöku bréfs varnaraðilans frá 3. janúar 2017 mátti sóknaraðila vera ljóst, án tillits til fyrri samskipta aðila, að varnaraðilinn væri því ekki lengur samþykk sem leigusali með skírskotun til 11. greinar leigusamningsins að sóknaraðili sem leigjandi  framleigði hið leigða húsnæði til annarra nema þá að svo stæði á sem þar segir. Ekki er ágreiningur um að eftir þetta framleigði sóknaraðili öðrum herbergi í húsnæðinu, sér óskyldum og ótengdum, og braut þar með gegn þessari grein samningsins. Af þeim sökum var varnaraðilanum heimilt að rifta samningnum, svo sem hún gerði, á grundvelli 4. töluliðar 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga. Samkvæmt því verður hinn kærði úrskurður staðfestur.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðilum kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Ásta Lilja Magnúsdóttir, greiði varnaraðilum, Glóey Thao Thanh Ðo og Niels Tri Kien Huynh, 350.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 11. apríl 2017

I

Mál þetta var tekið til úrskurðar 28. mars 2017.

Sóknaraðilar eru Glóey Thao Thanh Do og Niels Tri Kien Huynh, bæði til heimilis að Kleppsvegi 104, Reykjavík.

Varnaraðili er Ásta Lilja Magnúsdóttir, Barðavogi 19, Reykjavík.

Sóknaraðilar krefjast þess að þeim verði heimilað að fá varnaraðila, ásamt öllu því sem henni tilheyrir, borna út úr hæð í fasteigninni Barðavogi 19, Reykjavík, með fastanúmerinu 202-2847. Þá er krafist málskostnaðar.

                Varnaraðili krefst þess að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað. Til vara er þess krafist að málsskot til æðra dóms fresti aðfarargerð verði fallist á kröfu sóknaraðila. Þá er krafist málskostnaðar.

II

Málavextir

Með aðfararbeiðni sem barst réttinum 7. febrúar 2017 fóru sóknaraðilar fram á að varnaraðili yrði borinn út úr ofangreindri fasteign sem þeir eru þinglýstir eigendur að. Í aðfararbeiðni kemur fram að sóknaraðilar hafi leigt varnaraðila hluta fasteignarinnar frá 25. september 2015. Um sé að ræða hæð í einbýlishúsi, en bílskúr og kjallari séu undan­skilin. Síðastliðið haust hafi varnaraðili komið að máli við þá og óskað eftir því að fá að framleigja einhvern hluta húsnæðisins. Sóknaraðilar hafi neitaði því en sagst ekki gera athugasemdir við það að varnaraðili heimilaði nákomnum að búa hjá sér enda væri fjöldi heimilismanna innan eðlilegra marka. Skömmu síðar hafi borist kvartanir frá leigutökum í kjallara hússins um mikla umferða fólks á efri hæð hússins og ónæði. Þá hafi bílastæði, sem fylgdu húsinu, verið yfirfull og ekki til afnota fyrir íbúa kjallarans. Sóknaraðilar hafi í framhaldi af því orðið þess áskynja að stunduð væri umfangsmikli heimagisting (Airbnb) í húsnæðinu. Hafi þau sett sig í samband við varnaraðila sem hafi sagt að sér væri þetta heimilt. Hinn 3. janúar 2017 hafi leigu­samningnum verið sagt upp með með lögbundnum sex mánaða fyrirvara. Í upp­sagnarbréfinu sé jafnframt svohljóðandi texti: „Að gefnu tilefni er á það bent að fram­leiga og framsal leigusamnings (þar á meðal Airbnb) er óheimil skv. leigusamningi og verður leigusamningi rift án frekari fyrirvara ef leigutaki gerist sekur um slíkt þrátt fyrir viðvörun.“ Varnaraðili hafi ekki sinnt þessari aðvörun og stundi enn umfangsmikinn atvinnurekstur, í formi heimagistingar, í húsnæðinu. Hafi sóknaraðilar því verið tilneyddir til að rifta leigusamningnum með bréfi dags. 24. janúar 2017 á grundvelli 11. gr. leigusamningsins, sbr. 44. gr. laga nr. 36/1994.

Varnaraðili mótmælir framangreindri málsatvikalýsingu sóknaraðila. Hún kveður sóknaraðila hafa frá upphafi leigutímans haft vitneskju um að hún væri með meðleigjendur. Þá sé rangt að sóknaraðilum hafi ekki orðið kunnugt um framleigu herbergjanna í gegnum vefsíðu Airbnb fyrr en í kjölfar meintra kvartana annarra leigjenda. Í byrjun desember 2016 hafi varnaraðili þurft að finna leigjendur í tvö herbergi af þremur, enda hafi samkomulagið milli málsaðila verið þannig að henni hafi verið heimilt að finna sér meðleigjendur. Hafi varnaraðili borið það undir sóknar­aðila að leigja herbergi út í gegnum Airbnb. Það hafi þau samþykkt í upphafi en svo dregið samþykkið til baka. Hafi aðilar þá samið upp á nýtt um það að sóknaraðilar fengju hlut í hagnaðinum ef þau myndu útvega það sem þyrfti til þess að standsetja herbergin. Myndi varnaraðili sjá um útleiguna og samskiptin. Til stóð að prufa þetta fyrirkomulag til 1. ágúst 2017. Sóknaraðilar hafi jafnframt fengið svokallaðan gestaaðgang að heimasvæðinu á Airbnb vefsíðunni svo þau gætu fylgst með framvindu mála. Þá hafi aðilar gert með sér samkomulag um það að ef útleigan gengi ekki nægilega vel myndi varnaraðili engu að síður greiða 320.000 kr. í leigu, þ.e. hún tæki á sig hugsanlegt tap. Þegar nær dró áramótunum hafi sóknaraðilar hins vegar sýnt litla tilburði til þess að standa við sinn hluta samkomulagsins, þ.e. að útvega þau húsgögn og þann húsbúnað sem var nauðsynlegur og kom að því að sóknaraðili varð að taka það að sér og á sinn eigin kostnað svo hægt yrði að taka á móti fyrstu leigjend­unum sem áttu að koma þann 31. desember 2016. Í kjölfar þessa hafi komið upp frekara ósætti milli aðila og þá hafi sóknaraðilar viljað segja upp leigusamningnum.

III

Málsástæður sóknaraðila

Af hálfu sóknaraðila er vísað til 11. gr. framlagðs húsaleigusamnings aðila þar sem fram komi m.a. að leigjanda sé óheimilt að framselja leigurétt sinn eða framleigja hið leigða án samþykkis leigusala. Þá vísa þeir til húsaleigulaga nr. 36/1994 sérstaklega 3. og 4. tl. 61. gr., sbr. 44. gr. og 11. gr. laganna.

                Sóknaraðilar mótmæla því ekki að samningaviðræður hafi verið milli aðila um framan­greinda Airbnb leigu á fasteigninni en þær hafi runnið út í sandinn. Þá sé heimagistingin ólögleg þar sem hún sé ekki í samræmi við reglugerð nr. 1277/2016 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald. Þannig sé varnaraðili ekki með lög­heimili á hinni leigðu fasteign, ekki liggi fyrir samþykki annarra sem hafi lögheimili á fasteigninni, sbr. 1. mgr. 12. gr. reglugerðarinnar og óljóst sé hvort heimagistingin uppfylli skilyrði 2. mgr. 12. greinar um leigu að hámarki 90 daga samanlagt á ári eða um samanlagðar tekjur af leigunni. Þá benda sóknaraðilar á að skv. 8. gr. laga nr. 36/1994 skuli allar breytingar á leigusamningi vera skriflegar.

Um heimild til útburðar er vísað til 12. og 13. kafla laga nr. 90/1989 um aðför, einkum 78. gr. sbr. 72. gr. þeirra laga. Sé krafa sóknaraðila skýr og ótvíræð og unnt að sýna fram á hana með skjallegum sönnunargögnum sem lögð séu fram og sýna ótvíræð réttindi gerðarbeiðanda.

Málsástæður varnaraðila

Af hálfu varnaraðila er vísað til þess að samkvæmt 3. mgr. 83. gr. laga 90/1989 skuli að jafnaði hafna aðfararbeiðni, ef varhugavert verður talið að gerðin nái fram að ganga á grundvelli þeirra sönnunargagna, sem heimilt er að afla samkvæmt 1. mgr. sömu greinar. Réttur sóknaraðila sé ekki svo skýr og ótvíræður að þessu úrræði verði beitt.

Varnaraðili mótmælir því að hafa nýtt húsnæðið á annan hátt en leigu­samningur, húsaleigulög eða landslög leyfa, né hafi hún misnotað heimild sína til framleigu á húsnæðinu, enda hafi varnaraðili haft samþykki fyrir nýtingunni og fram­leigunni frá upphafi. Leiguna í gegnum Airbnb vefsíðuna hafi ekki einungis verið framkvæmd með samþykki sóknaraðila heldur höfðu aðilar gert með sér samkomulag um samstarf vegna leigunnar og skiptingu hagnaðarins. Riftun leigusamningsins hafi því verið ólögmæt, en samkvæmt 11. gr. húsaleigusamningsins og ákvæða laga nr. 36/1994 sé leigutaka einungis óheimilt að framleigja hið leigða húsnæði án samþykkis leigusala.

Varnaraðili vísar jafnframt til meginreglna samninga- og kröfuréttar um skuld­bindingargildi samninga og um samningafrelsi. Aðilar hafa í fyrsta lagi haft sam­komulag sín á milli um það að varnaraðili myndi sjá um að útvega meðleigjendur í önnur herbergi hússins frá upphafi leigutímans. Í öðru lagi sé það ljóst að aðilar hafa gert með sér munnlegan samning um framkvæmd á framleigu herbergjanna í gegnum Airbnb, en það sjáist glöggt á samskiptum aðilanna. Geti sóknaraðilar ekki komið sér hjá því að uppfylla skyldur þess samnings sem þau hafi sannanlega gert við varnaraðila með þeim hætti að rifta leigusamningnum.

Hvað varðar varakröfu varnaraðila, um frestun réttaráhrifa, er vísað til þess að vegna þess hve óskýrt réttmæti kröfu sóknaraðila sem riftun leigusamningsins og að­fararbeiðnin séu byggð á, verði að telja að nái gerðin fram að ganga yrði það sérstaklega þungbært fyrir varnaraðila áður en æðri dómstóll hefur fjallað um málið.

IV

         Niðurstaða            

         Í máli þessu krefjast sóknaraðilar þess að varnaraðili verði, ásamt öllu sem honum tilheyrir, borinn út úr fasteigninni við Barðavog 19, en um er að ræða hæð í ein­býlis­húsi. Kjallarinn og bílskúr eru leigð öðrum einstaklingum. Sóknaraðilar telja að þeim hafi verið heimil riftun leigusamningsins á þeim grundvelli að varnaraðili framleigi fasteignina, eða hluta hennar, þar á meðal Airbnb, , án þeirra samþykkis. Því mót­mælir varnaraðili og kveður að sóknaraðilum hafi frá upphafi verið kunnugt um að hún hefði samleigjendur og þá hafi orðið að samkomulagi að hún leigði ferðamönnum herbergi í gegnum vefinn Airbnb. Hafi sóknaraðilar ætlað að taka þátt í þeirri starfsemi. Óumdeilt er að varnaraðli leigir ferðamönnum enn herbergi í fasteigninni til ferðamanna í gegnum bókunarsíðuna Airbnb.

         Málsaðilar hafa lagt fram yfirlýsingar nafngreindra manna sem tengjast ágreiningi þeirra. Samkvæmt 1. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 skulu vitnaleiðslur að jafnaði ekki fram fara í aðfararmálum. Geta aðilar ekki vikið sér undan þeirri reglu með fram­lagningu yfirlýsinganna og verður því ekki horft til þeirra við úrlausn málsins.

         Samtímagögn sem varnaraðili hefur lagt fram, tölvupóstur og samskipti hennar og sóknaraðilans Glóeyjar á facebook benda til þess að sóknaraðilum hafi verið kunnugt um að varnaraðili var í upphafi með meðleigjendur. Þá benda samskiptin til þess að þau hafi í desember 2016 samþykkt að hún leigði íbúðina ferðamönnum á Airbnb og að þau hafi ætlað að hafa samstarf um það verkefni. Hins vegar liggur ljóst fyrir að sóknar­aðilar vildu, í lok desember sama ár, hverfa frá því samstarfi. Kemur ítrekað fram í samskiptum, sóknaraðilans Glóeyjar og varnaraðila, að Glóey var því mótfallinn að taka á móti fleiri gestum í gegnum Airbnb. Hafði þá varnaraðili lokað á að­gang Glóeyjar á heimasvæði Airbnb þannig að hún gat ekki fylgst með bókunum í gegnum síðuna. Varnaraðili hefur ekki lagt fram uppgjör varðandi samning þann sem hún telur að í gildi sé milli hennar og sóknaraðila, um heimagistingu í gegnum umræddan vef, en af gögnum má ráða að þau áttu að fá hlutdeild í greiðslum vegna hennar.

         Fyrir liggur að sóknaraðilar létu afskiptalaust að varnaraðili hefði meðleigjendur að fasteigninni í upphafi leigutímans, þrátt fyrir þá staðreynd að varnaraðili hafi ein verið skráð fyrir leigusamningnum. Að mati dómsins er slíkri leigu ekki ekki saman að líkja við það að reka gistiþjónustu í fasteigninni fyrir ferðamenn, til skemmri tíma, jafnvel í nokkrar nætur, en slíkri starfsemi fylgir oftast, eðli málsins samkvæmt, meiri umferð og ófriður fyrir nágranna. Þá eru reglur skýrar um að einungis megi reka heima­gistingu í hámark 90 daga samanlagt á hverju almanaksári, sbr. 3. gr. laga nr. 85/2007, með síðari breytingum, og  2. mgr. 12. greinar reglugerðar nr. 1277/2016 um veitinga­staði, gististaði og skemmtanahald. Standi útleigan í lengri tíma en 90 daga þarf að afla leyfi sýslumanns til starfsseminnar, sbr. 7. gr. nefndra laga, en ekkert liggur fyrir um að varnaraðili hafi slíkt leyfi. Heimagistingin í gegnum Airbnb, sem varnaraðili telur sér heimilt að halda úti meðan leigusamningurinn er í gildi, nær augljóslega yfir 90 daga hámarkið með hliðsjón af því að samningurinn rennur út 30. júní nk. Er umrædd heimagisting því í andstöðu við fyrrgreind ákvæði. Þótt sóknaraðilar hafi í upphafi verið samþykkir heimagistingu er skýrt að það samþykki var dregið til baka, eins og áður er rakið, um það leyti sem fyrsti gesturinn kom í gegnum Airbnb. Samkvæmt 8. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 skulu allar breytingar á leigusamningi eða viðbætur við hann vera gerðar skriflegar og undirritaðar af aðilum samningsins. Óumdeilt er að engar skriflegar breytingar voru gerðar á samningnum. Með hliðsjón af því og þeirri staðreynd að ekki verður annað ráðið en að umrædd heimgisting sé í andstöðu við lög, verður fallist á það með sóknaraðilum að þeim hafi verið heimilt að rifta samningi við varnaraðila. Samkvæmt öllu framangreindu er fallist á útburðarkröfu sóknaraðila.

         Með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989, ber að dæma varnaraðila til að greiða sóknaraðilum málskostnað sem telst hæfilega ákveðinn 300.000 krónur.

         Hagsmunir þeir sem um ræðir í málinu eru fjárhagslegs eðlis og fengi varnaraðili mögu­legt tjón bætt, með fégreiðslu úr hendi sóknaraðila, ef aðfarargerðin yrði framkvæmd í kjölfar úrskurðar þessa og æðri dómur kæmist síðar að gagnstæðri niðurstöðu um heimild sóknaraðila til aðfarar. Með hliðsjón af því eru ekki efni til að fallast á varakröfu varnaraðila um að málskot fresti aðför.

         Af hálfu sóknaraðila flutti málið Sigurður A. Þóroddsson en af hálfu varnaraðila María Hrönn Guðmundsdóttir hdl. vegna Helga Jóhannessonar hrl.

                Kolbrún Sævarsdóttir héraðsdómari kveður upp þennan úrskurð.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

         Fallist er á kröfu sóknaraðila, Glóeyjar Thao Thanh Do og Níels Tri Kien Huynh um að varnaraðili, Ásta Lilja Magnúsdóttir, verði borin út úr fasteigninni að Barða­vogi 19, Reykjavík (hæð), með fastanúmerinu 202-2847, ásamt öllu því sem henni tilheyrir.

         Varnaraðili greiði sóknaraðilum 300.000 krónur í málskostnað.