Fimmtudaginn 8. mars 2007.
Nr. 457/2006.	Álfdís Elín Axelsdóttir og Martin Kennelly (Guðjón Ármann Jónsson hrl.) gegn Ármúla 44 ehf. (Björn L. Bergsson hrl.) og gagnsök

 

Frávísun máls frá Hæstarétti. Áfrýjunarfjárhæð.

Að gengnum héraðsdómi þar sem ÁL og MK voru dæmd til að greiða ÁR ehf. óskipt nánar tilgreinda fjárhæð lét ÁR ehf. gera fjárnám hjá ÁL samkvæmt dóminum. Dóminum var síðar áfrýjað af hálfu ÁL og MK og gagnáfrýjað af hálfu ÁR ehf. Fyrir Hæstarétt voru lagðar greiðslutilkynningar frá nafngreindum banka sem sýndu að MK hefði eftir fjárnámsgerðina innt af hendi í fernu lagi greiðslur til ÁR ehf. sem námu stærstum hluta hinnar dæmdu kröfu. Í tilkynningunum kom ekki fram að gerður hefði verið fyrirvari þegar greiðslurnar voru inntar af hendi. Samkvæmt fordæmum Hæstaréttar var áfrýjun málsins af hálfu ÁL og MK ekki samrýmanleg þessum greiðslum, en eftirstöðvar skuldarinnar náðu ekki áfrýjunarfjárhæð sem ákveðin var fyrir árið 2006 samkvæmt lögum um meðferð einkamála. Var kröfum ÁL og MK því vísað frá Hæstarétti. ÁR ehf. féll frá gagnáfrýjun málsins fyrir sitt leyti með yfirlýsingu við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ingibjörg Benediktsdóttir, Jón Steinar Gunnlaugsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 22. ágúst 2006. Þau krefjast þess aðallega að þeim verði aðeins gert að greiða gagnáfrýjanda 390.000 krónur, en til vara að krafa hans verði lækkuð. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 1. nóvember 2006. Hann krefst þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur að öðru leyti en því að upphafstími dráttarvaxta verði 1. ágúst 2004 og dæmdur málskostnaður í héraði hækkaður um 128.760 krónur. Þá krefst hann málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi hefur lagt fyrir Hæstarétt gögn sem sýna að 18. júlí 2006 var gert fjárnám hjá aðaláfrýjandanum Álfdísi Elínu Axelsdóttur fyrir kröfu gagnáfrýjanda samkvæmt hinum áfrýjaða dómi. Er skuldin með þegar áföllnum dráttarvöxtum og kostnaði talin í endurriti fjárnámsgerðarinnar nema 2.997.258 krónum auk áfallandi dráttarvaxta og kostnaðar. Þá hefur gagnáfrýjandi einnig lagt fram útskriftir greiðslutilkynninga frá Glitni sem sýna að aðaláfrýjandi Martin Kennelly innti af hendi í fernu lagi greiðslur til gagnáfrýjanda, 18. júlí 2006 1.000.000 krónur, 28. júlí 2006 1.000.000 krónur, 25. ágúst 2006 500.000 krónur og 22. september 2006 450.000 krónur. Í þessum skjölum kemur ekki fram að gerður hafi verið fyrirvari þegar greiðslurnar voru inntar af hendi. Þær nema samtals 2.950.000 krónum og taldi gagnáfrýjandi eftirstöðvar skuldarinnar nokkru síðar, eða 30. október 2006, nema 314.444 krónum. Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti óskuðu aðaláfrýjendur eftir að fá að leggja fram ljósrit af gíróseðlum vegna fyrrnefndra greiðslna til gagnáfrýjenda, að þeirri fyrstu undanskilinni, þar sem skráð er á seðlana að greitt sé með „fyrirvara um endanlega niðurstöðu Hæstaréttar Íslands um kröfu þessa.“ Ekki eru uppfyllt skilyrði 1. mgr. 160. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála til að Hæstiréttur megi heimila aðaláfrýjendum að leggja þessi gögn fram í málinu. Koma þau því ekki til álita við úrlausn málsins. Samkvæmt fordæmum Hæstaréttar er áfrýjun málsins af hálfu aðaláfrýjenda ekki samrýmanleg þessum greiðslum, en nefndar eftirstöðvar skuldarinnar ná ekki áfrýjunarfjárhæð, sem ákveðin var fyrir árið 2006 samkvæmt 1. mgr. 152. gr. laga nr. 91/1991. Verður aðalsök því þegar af þessari ástæðu vísað frá Hæstarétti.

Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti gaf gagnáfrýjandi yfirlýsingu um að hann félli frá gagnáfrýjun héraðsdóms ef svo færi að Hæstiréttur vísaði aðalsök frá Hæstarétti. Samkvæmt því og að fenginni framangreindri niðurstöðu telst gagnsökin fyrir Hæstarétti fallin niður.

Rétt er að aðaláfrýjendur greiði gagnáfrýjanda málskostnað fyrir Hæstarétti svo sem greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Kröfum aðaláfrýjenda, Álfdísar Elínar Axelsdóttur og Martin Kennelly, er vísað frá Hæstarétti.

Aðaláfrýjendur greiði gagnáfrýjanda, Ármúla 44 ehf., 200.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 24. maí 2006.

Mál þetta, sem dómtekið var 19. maí sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Ármúla 44 ehf. Depluhólum 2, Reykjavík, gegn Álfdísi Elínu Axelsdóttur og Martin Kennelly, Sunnuhlíð, Mosfellsbæ, með stefnu áritaðri um birtingu  16.  febrúar 2005.

 Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndu Álfdís Elín Axelsdóttir, og Martin Kennelly, verði dæmd til greiðslu skuldar in solidum að fjárhæð kr. 3.576.009 með dráttarvöxtum skv. III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af kr. 47.776 frá 1. janúar 2001 til 1. júlí 2001, þá skv. III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 frá þeim degi til 1. janúar 2002, þá af kr. 100.043 frá þeim degi til 1. janúar 2003, þá af kr. 985.410 frá þeim degi til 1. febrúar 2003, þá af kr. 1.313.987 frá þeim degi til 13. febrúar 2003, þá af kr. 883.987 frá þeim degi til 1. mars 2003, þá af kr. 1.213.141 frá þeim degi til 1. apríl 2003, þá af kr. 1.541.488 frá þeim degi til 11. apríl 2003, þá af kr. 1.041.488 frá þeim degi til 1. maí 2003, þá af kr. 1.370.757 frá þeim degi til 9. maí 2003, þá af kr. 1.298.640 frá þeim degi til 20. maí 2003, þá af kr. 1.038.640 frá þeim degi til 1. júní 2003, þá af kr. 1.367.909 frá þeim degi til 27. júní 2003, þá af kr. 1.107.909 frá þeim degi til 1. júlí 2003 þá af kr. 1.448.100 frá þeim degi til 23. júlí 2003, þá af kr. 1.164.859 frá þeim degi til 1. ágúst 2003, þá af kr. 1.495.511 frá þeim degi til 28. ágúst 2003, þá af kr. 1.228.945 frá þeim degi til 1. september 2003, þá af kr. 1.558.560 frá þeim degi til 1. október 2003, þá af kr. 1.889.789 frá þeim degi til 1. nóvember 2003, þá af kr. 2.221.594 frá þeim degi til 14. nóvember 2003, þá af kr. 2.040.155 frá þeim degi til 1. desember 2003, þá af kr. 2.371.269 frá þeim degi til 31. desember 2003 þá af kr. 2.071.269 frá þeim degi til 1. janúar 2004, þá af kr. 2.478.562 frá þeim degi til 1. febrúar 2004, þá af kr. 2.811.290 frá þeim degi til 1. mars 2004, þá af kr. 3.145.055 frá þeim degi til 10. mars 2004, þá af kr. 2.895.055 frá þeim degi til 1. apríl 2004, þá af kr. 3.231.933 frá þeim degi til 1. maí 2004, þá af kr. 3.570.079 frá þeim degi til 27. maí 2004, þá af kr. 3.330.079 frá þeim degi til 1. júní 2004, þá af kr. 3.676.009 frá þeim degi til 16. júní 2004 og loks af kr. 3.576.009 frá þeim degi til greiðsludags.

Þá er þess krafist að dráttarvextir leggist við höfuðstól skv. 12. gr. laga nr. 38/2001 á tólf mánaða fresti í fyrsta sinn hinn 1. janúar 2002. Loks er krafist málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefndu.

Dómkröfur stefndu eru þær aðallega að krafa stefnanda verði lækkuð og þeim verði einungis gert að greiða stefnanda sem nemur 390.000 kr.

Til vara er þess krafist að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega.

Í báðum tilvikum krefjast stefndu þess að stefnanda verði gert að greiða þeim málskostnað samkvæmt mati dómsins eða síðar framlögðum málskostnaðarreikningi, að viðbættum virðisaukaskatti. 

Málsatvik

Málsatvik eru þau að með leigusamningi dagsettum 28. ágúst 2000 tóku stefndu á

leigu atvinnuhúsnæði af stefnanda. Samningurinn var tímabundinn til þriggja ára, frá 1. september 2000 til 31. ágúst 2003. Húsnæðið var alls 467 m² skrifstofuhúsnæði á 3. hæð að Ármúla 44 í Reykjavík, þar sem stefndu stóðu að skólahaldi. Leigugjaldið skyldi vera 282.000 kr. á mánuði með gjalddaga fyrsta dags hvers mánaðar og skyldi það taka breytingum í samræmi við breytingar á byggingarvísitölu sem var 244,6 stig á samningsdegi. Þá var um það samið að stefndu skyldu fá frían fyrsta hálfa mánuð leigutímans vegna endurbóta sem þau kostuðu á húsnæðinu.

Hið leigða húsnæði samanstendur af átta skrifstofuherbergjum og tveimur stórum

herbergjum eða sölum, sem átti að leigja undir kennslu- og námskeiðahald. Markmið stefndu var að framleigja herbergin til aðila í svipuðum rekstri.

Stefndu stóðu við leigugreiðslur sínar fyrsta ár leigutímans en þegar leið á annað leiguárið varð misbrestur á því að leigugjaldið væri réttilega innt af hendi. Vegna greiðsluerfiðleika stefndu bauð stefnandi þeim ákveðna tilhliðrun á efni leigusamningsins. Áttu aðilar fund í september 2002 þar sem þeir urðu sammála um að stefnandi skyldi sjálfur taka á sig að leigja út eitt herbergi og lækka leiguna sem því næmi eða um kr. 40.000 á mánuði.

Leigusamningurinn rann út samkvæmt efni sínu í ágústlok 2003 en stefndu nýttu húsnæðið áfram allt fram í lok júní 2004 er þau yfirgáfu húsnæðið. Var þá lesið af mælum í húsinu og stefndu skiluðu stefnanda lyklum að húsnæðinu við það tækifæri.

Stefndu greiddu síðast inn á skuld sína hinn 16. júní 2004 og var þeim sent innheimtubréf dags. 17. nóvember 2004. Með bréfi lögmanns stefndu dags. 1. desember 2004 var kröfu stefnanda mótmælt þar sem hún væri bæði of há og fyrir of langan tíma.

Halda stefndu því fram að gefið hafi verið eftir af leigugjaldinu út hinn samningsbundna leigutíma. Þá vísa þau til uppsagnarbréfs stefndu og halda því fram að um það hefði verið samið við stefnanda að stefndu hefðu áfram eitt herbergi á leigu á hæðinni sem stefndu hefðu greitt leigu fyrir. Þessum fullyrðingum vísar stefnandi á bug sem röngum. Tilboð stefnanda um eftirgjöf á hluta leigugjalds hafi verið háð því að leiguskuldin yrði greidd upp en það varð aldrei. Forsendur þess samkomulags hafi því brostið af hálfu stefndu strax í upphafi og því geri stefnandi kröfu um leigugjald í samræmi við ákvæði leigusamningsins út allt leigutímabilið.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggir á meginreglum kröfuréttar og samningaréttar um skyldu til efnda

gerðra samninga sem og reglum húsaleigulaga nr. 36/1994. Stefndu hafi borið að efna samning aðila réttilega. Leigusamningur aðila hafi verið í fullu samræmi við áskilnað 6. gr. laga nr. 34/1994 og í honum sé skýrt kveðið á um greiðslur leigugjalds, bæði hvað varðar fjárhæð leigunnar og greiðslustað.

Þegar ljóst hafi verið að stefndu ættu í greiðsluerfiðleikum hafi stefnandi reynt að

koma til móts við stefndu og boðið þeim ákveðna tilhliðrun á efni samningsins í því skyni að gera stefndu auðveldara að efna samninginn. Hafi sú tilhliðrun verið háð því skilyrði að leigunni yrði komið í skil og að ekki þyrfti að koma til innheimtuaðgerða. Þrátt fyrir þetta hafi stefndu aldrei komið skuldinni í skil sem hafi verið forsenda þess af hálfu stefnanda að lækka leigugjaldið eða breyta efni samnings aðila. Af þeirri ástæðu gerir stefnandi kröfu um endurgjald fyrir húsaleiguna í samræmi við efni leigusamningsins þar sem stefndu hafa aldrei efnt samninginn við stefnanda að fullu.

Leigusamningurinn hafi verið tímabundinn og runnið út samkvæmt efni sínu í lok ágúst 2003. Stefndu hafi þó haldið áfram starfsemi sinni í húsnæðinu og greitt upp í leigugjaldið þar til í júní 2004 en stefndu yfirgáfu þá húsnæðið í samkomulagi við stefnanda.

Hafi stefndu borið því við að nýr samningur hafi tekist við stefnanda um leigu á einu herbergi en það samkomulag kannast stefnandi ekki við. Stefndu hafi hins vegar haldið áfram að hagnýta húsnæði stefnanda um 10 mánaða skeið eftir að leigusamningurinn rann út samkvæmt efni sínu og því gerir stefnandi kröfu um endurgjald fyrir húsnæðið í samræmi við ákvæði leigusamnings aðila með stoð í 59. gr. laga nr. 34/1994 en samkvæmt því sé leigusala heimilt að krefjast þess að leigusamningur framlengist ótímabundið ef leigjandi haldi áfram að hagnýta hið leigða húsnæði.

Þá hafi stefndu ekki staðið skil á greiðslum vegna orkunotkunar eins og þeim bar samkvæmt ákvæðum samningsins sem og 23. gr. laga nr. 34/1994 og hafi því stefnandi orðið að bera þann kostnað og krefst endurgreiðslu á honum.

Dómkrafa

Krafa stefnanda sé um greiðslu húsaleigu og greiðslu vegna orkunotkunar á leigutímanum, í samræmi við ákvæði leigusamnings aðila. Dómkrafan byggir á yfirlitum stefnanda yfir leigugjald og innborganir úr hendi stefndu. Gerð sé krafa um eftirstöðvar vangoldinnar húsaleigu um áramót vegna áranna 2000, 2001 og 2002 og greiðslu leigugjalds frá gjalddaga hverrar greiðslu á árunum 2003 og 2004. Við útreikning dráttarvaxta sé tekið mið af innborgunum stefndu fyrir innheimtu sem ráðstafað sé inn á höfuðstól kröfunnar. Dómkrafa stefnanda sundurliðast á eftirfarandi hátt:

Vanskil húsaleigu ársins 2000	kr. 2536,-
Vangoldnir orkureikningar ársins 2000	kr. 45.240,-
Vanskil húsaleigu ársins 2001	kr. 25.798,-
Vangoldnir orkureikningar ársins 2001	kr. 26.469,-
Vanskil húsaleigu ársins 2002	kr. 472.848,-
Vangoldnir orkureikningar ársins 2002	kr. 92.012,-
Leiga fyrir janúar 2003	kr. 320.507,-
Leiga fyrir febrúar 2003	kr. 328.577,-
Leiga fyrir mars 2003	kr. 329.154,-
Leiga fyrir apríl 2003	kr. 328.347,-
Leiga fyrir maí 2003	kr. 329.269,-
Leiga fyrir júní 2003	kr. 329.269,-
Leiga fyrir júlí 2003	kr. 330.191,-
Leiga fyrir ágúst 2003	kr. 330.652,-
Leiga fyrir september 2003	kr. 329.615,-
Leiga fyrir október 2003	kr. 331.229,-
Leiga fyrir nóvember 2003	kr. 331.805,-
Leiga fyrir desember 2003	kr. 331.114,-
Leiga fyrir janúar 2004	kr. 331.805,-
Vangoldnir orkureikningar ársins 2003	kr. 75.488,-
Leiga fyrir febrúar 2004	kr. 332.728,-
Leiga fyrir mars 2004	kr. 333.765,-
Leiga fyrir apríl 2004	kr. 336.878,-
Leiga fyrir maí 2004	kr. 338.146,-
Leiga fyrir júní 2004	kr. 345.640,-
Vangoldnir orkureikningar ársins 2004	kr. 10.290,-
Samtals	kr.  6.719.372,-

Frá því í febrúarmánuði 2003 þar til húsnæðinu hafi verið skilað hafi stefndu greitt alls tólf sinnum inn á skuldina. Þær greiðslur séu eftirfarandi: Hinn 13. febrúar 2003 greiddu stefndu 430.000 kr. Hinn 11. apríl 2003 500.000 kr. Hinn 9. maí 2003  72.117 kr. Hinn 20. maí 2003 260.000 kr. Hinn 27. júní 2003 260.000 kr. Hinn 23. júlí 2003 273.241 kr. Hinn 28. ágúst 2003 266.566 kr. Hinn 14. nóvember 2003 181.439 kr. Hinn 31. desember 2003 300.000 kr. Hinn 10. mars 2004  250.000 kr. Hinn 27. maí 2004 250.000 kr. og hinn 16. júní 2004 100.000 kr. Alls námu innborganir stefndu  3.143.363 kr. og hafi verið tekið mið af þeim við útreikning dráttarvaxta af kröfunni.

Heildarfjárhæð dómkröfu stefnanda sé mismunur vangoldinna greiðslna og innborgana stefndu fyrir innheimtu, samtals 3.576.009 kr. sem er stefnufjárhæð máls þessa auk vaxta og kostnaðar. Krafist sé dráttarvaxta í samræmi við ákvæði leigusamnings frá gjalddaga hverrar kröfu sem er fyrsti dagur hvers mánaðar að teknu tilliti til innborgana eins og að ofan greinir.

Málsástæður og lagarök stefndu

Stefndu byggja á því að skriflegur tímabundinn húsaleigusamningur aðila hafi breyst með munnlegu samkomulagi aðila í september 2002. Þá hafi stefnandi boðist til þess að lækka leigufjárhæðina í þá fjárhæð sem hún var í desember 2001, eða 301.275 kr. á mánuði. Yrði sú leigufjárhæð afturvirk frá janúar 2002. Einnig hafi hann sjálfur boðist til að sjá um útleigu á herbergi nr. 2. Aðilar hafi orðið sáttir um að stefndu greiddu leigu sem svaraði 301.275 kr. frá janúar til ágúst 2002. Frá september s.á. hafi stefnandi lækkað leigugjaldið enn frekar, um 40.000 kr. á mánuði, þar sem stefnandi hafi sjálfur leigt út framangreint herbergi, þannig að leigugjaldið hafi orðið 261.275 kr. á mánuði. 

Stefndu byggja í öðru lagi á því, að stofnast hafi nýr, munnlegur og ótímabundinn leigusamningur á milli aðila, í september 2003.  Samkvæmt honum hafi stefnandi leigt stefndu áfram herbergi nr. 7. Stefnandi hafi þá þegar sett fordæmi og leigt þremur öðrum aðilum stök herbergi og því hafi stefndu farið fram á sama fyrirkomulag hvað þau varðaði og stefnandi hafi samþykkt það. Þar sem stefnanda hafi einnig gengið erfiðlega að leigja út hæðina, hafi orðið úr að stefndu útveguðu leigjendur að einstaka herbergjum, svo stefnandi hefði einhverjar tekjur af húsnæðinu, á meðan hann leitaði leigjanda að allri hæðinni. Stefndu hafi innheimt leigugjald og rekstrarkostnað fyrir stefnanda til hægðarauka fyrir hann. Stefndu benda á, máli sínu til stuðnings, að stefnandi hafi sett tvö stór skilti, sem á stóð „Til leigu“ ásamt símanúmeri stefnanda, í glugga tveggja herbergja sem sneru út á götu. Það sýni að stefnandi hafi leitað nýrra leigjenda fyrir hæðina.

Einnig byggja stefndu á, að ef stefndu hafi verið að leigja alla hæðina eins og áður, hefðu ákvæði 2. tl. 56. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 gilt um uppsagnartíma, þ.e. sex mánaða uppsagnarfrestur af beggja hálfu. Stefndu hafi sagt þessum samningi upp með eins mánaðar fyrirvara, í maí 2004, í samræmi við 1. tl. 1. mgr. 56. gr. laganna, sem kveður á um eins mánaðar uppsagnarfrest einstakra herbergja. Stefnandi hafi tekið uppsögnina góða og gilda og ekki hreyft við neinum mótmælum. Hann hafi heldur ekki áskilið sér rétt til lengri uppsagnarfrests.

Stefndu styðja fullyrðingu sína ennfremur við þá staðreynd að stefnandi hafi ætíð tekið athugasemdalaust á móti leigugreiðslum frá stefndu fyrir þau sjálf og aðra leigjendur. Upphæðin hafi verið breytileg frá mánuði til mánaðar en stefnandi hafi aldrei krafið stefndu um aðra fjáræð. Stefnandi hafi ekki kvartað undan því að þau greiddu ekki rétta upphæð né skorað á stefndu að greiða þá fjárhæð sem hann taldi rétta. Hann hafi ekki rift leigusamningi vegna vanefnda né beitt þeim þvingunarúrræðum sem húsaleigulög heimila.

Ef einhver misskilningur hafi verið á milli aðila um túlkun munnlega leigusamningsins frá september 2003, þá halda stefndu því fram að stefnandi hafi, með athafnaleysi sínu, samþykkt þann samning sem þau halda fram að hafi verið á milli þeirra. Stefnandi hafi aldrei haldið því fram að fyrri samningur hafi framlengst, fyrr en á fundi með fasteignasala í október 2004.  Það var mörgum mánuðum eftir að þau yfirgáfu húsnæðið og á því tímabili hafi hann ekki krafið þau um greiðslu skuldarinnar, hvorki samkvæmt fyrri samningi né seinni.

Þrátt fyrir að hafa verið margbeðinn um, þá hafi stefnandi aldrei gefið út kvittanir fyrir húsaleigu, hússjóðsgjöldum eða rekstrarkostnaði. Hann hljóti því að bera hallann af sönnunarskorti um hver upphæð leigunnar hafi verið mánaðarlega og hver hlutur stefndu í sameiginlegum rekstrarkostnaði hússins hafi verið.

Stefndu mótmæla harðlega dráttarvaxtakröfu stefnanda. Stefndi hafi aldrei krafið stefndu um dráttarvexti, en samkvæmt 4. mgr. 33. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 á leigusali rétt á að krefjast hæstu lögleyfðu dráttarvaxta af vangoldinni húsaleigu. Stefnandi hafi þó látið hjá líða að nýta sér þennan rétt og krefja stefndu um dráttarvexti. Það hafi hann ekki gert fyrr en í stefnu en þá hafi hann fyrst sett fram kröfu um dráttarvexti vegna vanskila stefndu. Því sé ljóst að stefnandi geti ekki krafið stefndu um dráttarvexti fyrr en við málshöfðun.

Þá mótmæla stefndu einnig kröfu stefnanda vegna vangoldinna orkureikninga, sem rangri og ósannaðri. Stefndu telja sig reyndar löngu búin að greiða það sem stefnandi krefji þau nú um. Stefnandi leggi ekkert fram til stuðnings kröfunni, utan skjals sem hann eða einhver annar hafi vélritað upp og eigi að sýna stöðu skuldar stefndu fyrir árin 2000-2004. Ekkert sé lagt fram sem sýni hvernig þessar fjárhæðir hafi verið reiknaðar út eða hve stóran hluta af heildarorkureikningi hússins verið sé að krefja fyrir.

Stefndu mótmæla ennfremur þeirri fullyrðingu í stefnu og í bréfi lögmanns að það hafi verið skilyrði fyrir lækkun leigugjalds, að leigunni yrði komið í skil eða að leiguskuldin skyldi greidd upp. Þetta sé ekki rétt. Stefnandi hafi ætíð tekið athugasemdalaust við greiðslum frá stefndu og aldrei farið fram á við þau að þau greiddu aðra og hærri fjárhæð eða gerðu upp skuld sína. Hann hafi ekki tilkynnt stefndu, hvorki munnlega eða skriflega, að leigan hafi hækkað aftur vegna vanefnda stefndu. Hann hafi ekkert lagt fram sem styðji þessa fullyrðingu, en hann beri sönnunarbyrði fyrir henni.

Dómkröfu stefnanda sé þar af leiðandi mótmælt sem allt of hárri, að þessu leyti, þ.e. hann viðurkenni sjálfur að leigugreiðslur hafi lækkað, en krefji stefndu samt um fulla greiðslu samkvæmt fyrri samningi, með öllum vísitöluhækkunum svo gott sem frá upphafi fyrri samnings aðila.

Fullyrðingu stefnanda um að fyrri leigusamningur aðila hafi framlengst í samræmi við samning þeirra og 59. gr. laga nr. 34/1994, þar sem stefndu hafi haldið áfram að hagnýta sér húsnæðið, sé mótmælt sem rangri og ósannri. Í nefndu ákvæði sé tekið fram að leigusala sé heimilt að krefjast þess að leigusamningur framlengist ótímabundið ef leigjandi heldur áfram að hagnýta sér hið leigða húsnæði.  Stefnandi hafi hins vegar aldrei gert kröfu um að fyrri leigusamningur aðila framlengdist og því beri að miða við þann samning sem stefndu halda fram að hafi verið í gildi á milli aðila frá september 2003 þar til í júní 2004.

Varakrafa stefndu, um verulega lækkun krafna stefnanda, sé studd sömu málsástæðum og aðalkrafa stefndu.

Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun sé reist á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt, þar sem lögmönnum sé gert að innheimta virðisaukaskatt af þjónustu sinni. Stefndi sé ekki virðisaukaskattsskyldur, því beri honum nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefnanda.

Krafa um málskostnað styðst við XXI. kafla laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991.

Niðurstaða

Fyrir liggur samkvæmt gögnum máls að á fundi aðila í september 2002 hafi stefnandi samþykkt að lækka húsaleiguna í 301.275 kr. á mánuði og skyldi sú lækkun vera afturvirk frá janúar 2002. Þá hafi stefnandi tekið að sér sjálfur að leigja eitt herbergi í húsnæðinu og við það hafi leigugjaldið lækkað um 40.000 kr. til viðbótar og varð því 261.275 kr. á mánuði. Ekkert er fram komið sem styður fullyrðingu stefnanda um að þetta samkomulag hafi verið bundið því skilyrði að stefndu stæðu í skilum. Telst það því ósannað.

Í málinu greinir aðila á um hvort stofnast hafi nýr leigusamningur eftir að hinn upprunalegi leigusamningur aðila rann út í september árið 2003. Stefndu halda því fram að gerður hafi verið munnlegur, ótímabundinn samningur um leigu staks herbergis þar sem legið hafi ljóst fyrir á þeim tíma að stefndu gætu ekki haldið áfram leigu allrar hæðarinnar. Stefnandi hafnar því hins vegar að nokkurt slíkt samkomulag hafi verið gert.

Stefndu bera sönnunarbyrðina fyrir því að nýr munnlegur samningur hafi stofnast milli aðila sem fella skyldi hinn upprunalega leigusamning úr gildi. Í framburði stefndu Álfdísar fyrir dóminum kemur fram að stefndu hefðu, á því tímabili sem um ræðir, nýtt sér fundarsali hæðarinnar. Bendir þetta til þess að afnot þeirra hafi ekki einskorðast við eitt herbergi. Þá liggur fyrir að stefndu framleigðu áfram einstök herbergi og innheimtu leigu fyrir þau. Verður því að telja að ósannað sé að stofnast hafi nýr ótímabundinn samningur með aðilum með þeim hætti sem stefndu halda fram.

Aðilar  nýttu sér ekki úrræði 59. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 um ótímabundna framlengingu leigusamningsins eftir að leigutíma lauk 31. ágúst 2003 og hvorki var gerður nýr leigusamningur né skorað á stefndu að rýma húsnæðið að loknum leigutíma.  Við ákvörðun leigufjárhæðar fyrir tímabilið frá 1. september 2003 til júníloka 2004 verður því miðað við þá leigu sem samkomulag tókst með aðilum um í september 2002 og  sem var eftir lækkun 261.275 kr. á mánuði.

Samkvæmt kröfugerð stefnanda og greiðsluyfirliti er húsaleiga ársins 2002 talin vera 3.821.411 kr.  Að teknu tilliti til umsaminnar lækkunar húsaleigu í 301.275 kr. á mánuði frá janúar til september 2002 og 261.275 kr. á mánuði eftir það reiknast húsaleiga ársins 2002 vera 3.455.300 kr. (8 x 301.275 + 4 x 261.275). Lækka ber því kröfu stefnanda um húsaleigu vegna ársins 2002 um 366.111 kr. (3.821.411- 3.455.300). Samkvæmt kröfugerð stefnanda og greiðsluyfirliti er mánaðarleg húsaleiga reiknuð í samræmi við efni leigusamningsins með vísitöluhækkun út allt leigutímabilið.  Þannig reiknast húsaleiga fyrir tímabilið frá 1. janúar 2003 til 1. júlí 2004 vera alls 5.968.691 kr. Að teknu tilliti til umsaminnar lækkunar húsaleigu í 261.275 kr. á mánuði frá september 2002 til júníloka 2004 reiknast húsaleiga fyrir fyrrgreint tímabil vera 4.702.950 kr. Lækka ber því kröfu stefnanda um húsaleigu fyrir það tímabil um 1.265.741 kr. (5.968.691 – 4.702.950). Ber því að lækka kröfu stefnanda um 1.631.852 kr. (366.111+1.265.741). Gegn andmælum stefnanda verður sú málsástæða stefndu, sem fyrst var sett fram í málflutningi, að hluti stefnukrafna sé fyrndur, ekki tekin til greina. Fallist er á kröfugerð stefnanda um ógreidda húsaleigu fyrir árin 2000 og 2001. 

Samkvæmt leigusamningi ber stefndu að greiða orkunotkun vegna hins leigða húsnæðis. Stefndu hafa ekki sýnt fram á að þau hafi greitt fyrir þá orkunotkun sem krafist er. Verður því fallist á að þeim beri að greiða orkureikninga samkvæmt kröfugerð stefnanda alls að fjárhæð 249.499 kr.

Samkvæmt framansögðu verða stefndu dæmd til að greiða stefnanda óskipt 1.944.157 kr. (3.576.009­-1.631.852) með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 sem reiknast skulu frá 16. febrúar 2005 er mál þetta var höfðað.

Þá ber að dæma stefndu til að greiða stefnanda óskipt málskostnað sem ákveðst 400.000 kr.  Hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts.  Útlagður kostnaður vegna matsgerðar og vitnaleiðslu, 128.760 kr., dæmist ekki, þar sem ekki reyndi á sönnunargildi móttökukvittunar á dskj. 13 í málinu, sem matsgerðin tók til.

Eggert Óskarsson héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð :

Stefndu, Álfdís Elín Axelsdóttir og Martin Kennelly, greiði óskipt stefnanda, Ármúla 44 ehf., 1.944.157 kr. með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 frá 16. febrúar 2005 til greiðsludags og  400.000 kr. í málskostnað.