Mánudaginn 23. mars 2009.
Nr. 105/2009.	Ægir Breiðfjörð Sigurgeirsson (Sigurbjörn Þorbergsson hdl.) gegn Snorra Lorentz Kristinssyni og Önnu Grétu Arngrímsdóttur (Ragnar Aðalsteinsson hrl.)

 

Kærumál. Innsetningargerð.

S og A kröfðust þess að þeim yrði heimilað að fá nánar tilgreint afsal tekið úr vörslum fasteignasalans Æ og fengið sér með beinni aðfarargerð. Í málinu var upplýst að Æ var vörsluhafi skjalsins og vegna ágreinings, um skyldu S og A til að greiða seljandanum Þ dráttarvexti, hafði skjalið hvorki verið afhent S og A eftir að það var undirritað né fært af fasteignasölunni til þinglýsingar. Hæstiréttur taldi ekki efni til að fallast á með S og A að stofnast hefði til eignarréttar þeirra yfir afsalinu við undirritun þess án tillits til þess hvort þau hefðu uppfyllt skyldur sínar við seljandann. Um ætlaðar vanefndir S og A væri samkvæmt fyrirliggjandi gögnum ágreiningur, sem ekki yrði leyst úr í málinu, sem rekið væri eftir ákvæðum 13. kafla laga nr. 90/1989, sbr. 3. mgr. 83. gr. laganna. Var kröfu S og A um að fá umrætt afsal afhent sér með beinni aðfarargerð því hafnað. 

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Hjördís Hákonardóttir og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 19. febrúar 2009, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 4. mars sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 6. febrúar 2009, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að þeim yrði heimilað að fá nánar tilgreint afsal tekið úr vörslum sóknaraðila og fengið þeim með beinni aðfarargerð. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að hann verði „sýknaður af dómkröfum varnaraðila.“ Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðilar krefjast staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I

Samkvæmt gögnum málsins gerðu varnaraðilar samning 10. október 2007 við ÞG-Verktaka ehf. um kaup á tilgreindri íbúð í fjöleignarhúsi að Norðurbakka 25 í Hafnarfirði, en milligöngu um þau viðskipti hafði Fasteignasalan Borgir ehf., sem sóknaraðili mun starfa hjá sem löggiltur fasteignasali. Umsamið kaupverð var 34.600.000 krónur, en þar af áttu 9.000.000 krónur að greiðast með fasteignaveðbréfi og samtals 25.600.000 krónur með peningum í fimm tilteknum áföngum. Um gjalddaga einnar af þessum síðastnefndu greiðslum, að fjárhæð 9.000.000 krónur, sagði eftirfarandi í kaupsamningnum: „Gegn skilyrtu veðleyfi vegna veðflutnings af eign kaupanda að Hólmatúni 22A. Greiðslan skal innt af hendi svo fljótt sem unnt er eftir sölu eignarinnar, þó aldrei síðar en 20.12.07. Fasteignasölunni Borgum og seljendum skal sendur kaupsamningur um eignina strax og hann hefur verið undirritaður“. Fyrir liggur í málinu að varnaraðilum mun ekki hafa tekist að selja fasteign sína fyrir þann dag, sem tiltekinn var í ofangreindu ákvæði kaupsamningsins. Varð því að svo stöddu ekki af efndum af hendi þeirra að öðru leyti en því að umsamin fjárhæð fasteignaveðbréfs mun hafa hækkað um 1.103.871 krónu til greiðslu upp í þennan hluta kaupverðsins. Stóðu því eftir 7.896.129 krónur af greiðslunni, sem átti að berast seljanda í síðasta lagi 20. desember 2007, en sú fjárhæð mun svo hafa verið innt af hendi 20. maí 2008. Óumdeilt virðist vera að varnaraðilar hafi staðið réttilega skil á kaupverðinu að öðru leyti.

Af gögnum málsins verður séð að seljandi íbúðarinnar hreyfði því þegar í orðsendingu til starfsmanns á fasteignasölu sóknaraðila 8. janúar 2008 að seljandinn gerði kröfu um dráttarvexti vegna vanskila varnaraðila. Í orðsendingu frá starfsmanni fasteignasölunnar til seljandans 21. maí 2008, þar sem tilkynnt var að varnaraðilar hefðu staðið skil á áðurnefndri greiðslu degi fyrr, kom fram að þau hefðu á hinn bóginn ekki greitt „vextina, kr. 488.463, og biðja um að tekið verði tillit til umkvartana þeirra vegna óþæginda þar í móti.“ Í því sambandi var greint frá fjórum atriðum, sem varnaraðilar teldu að valdið hefðu þeim óþægindum í tengslum við annmarka á íbúðinni. Í bréfi annars varnaraðilans 13. júní 2008 til seljandans var boðin greiðsla á 300.000 krónum til að ljúka ágreiningi um þetta, en í því sambandi var tekið fram að varnaraðilinn minntist þess ekki að rætt hefði verið um vexti þegar samið hafi verið munnlega um frest á greiðslu, sem inna átti af hendi í síðasta lagi 20. desember 2007, auk þess sem varnaraðilunum hefði verið ætlaður of skammur tími til að selja fyrri fasteign sína í tengslum við þessi viðskipti.

Í málinu hefur verið lagt fram ljósrit af afsali seljandans til varnaraðila fyrir íbúðinni að Norðurbakka 25. Það er dagsett 20. maí 2008 og undirritað af seljanda og varnaraðilunum, svo og af tveimur vottum, sem munu vera starfsmenn á fasteignasölu sóknaraðila. Í afsalinu segir meðal annars að umsamið kaupverð sé að fullu greitt. Óumdeilt virðist vera að afsalið hafi legið fyrir á fasteignasölunni, undirritað af seljanda, þegar varnaraðilar komu þangað til að inna af hendi greiðslu þann dag, sem skjalið er dagsett. Vegna ágreinings um skyldu varnaraðila til að greiða seljandanum dráttarvexti mun skjalið hvorki hafa verið afhent þeim fyrrnefndu eftir að það var undirritað né fært af fasteignasölunni til þinglýsingar og liggur fyrir að það er enn í vörslum sóknaraðila. Í málinu leita varnaraðilar eftir heimild til að fá þetta skjal afhent sér með beinni aðfarargerð.

II

Í fyrrnefndum kaupsamningi varnaraðila við ÞG-Verktaka ehf. 10. október 2007 var meðal annars kveðið á um að dráttarvextir skyldu „reiknast við greiðsludrátt“. Þar var einnig tekið fram að þegar „kaupandi hefur efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi á hann rétt á afsali fyrir eigninni úr hendi seljanda.“ Þótt afsal hafi verið undirritað af seljanda og varnaraðilum sem kaupendum 20. maí 2008 verður ekki litið fram hjá því að fasteignasala sóknaraðila lét þetta skjal ekki af hendi til varnaraðila vegna ágreinings, sem upp var kominn milli þeirra og seljandans um hvort varnaraðilar hefðu fullnægt framangreindu skilyrði í kaupsamningnum fyrir afsali. Ekki eru efni til að fallast á með varnaraðilum að stofnast hafi til eignarréttar þeirra yfir þessu skjali við undirritun þess án tillits til þess hvort þau hafi uppfyllt skyldur sínar við seljandann. Um ætlaðar vanefndir varnaraðila er samkvæmt fyrirliggjandi gögnum ágreiningur, sem ekki verður leyst úr í máli, sem rekið er eftir ákvæðum 13. kafla laga nr. 90/1989, sbr. 3. mgr. 83. gr. laganna. Samkvæmt þessu verður hafnað kröfu varnaraðila um heimild til að fá þetta afsal afhent sér úr vörslum sóknaraðila með beinni aðfarargerð.

Varnaraðilum verður gert að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað, sem ákveðinn er í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hafnað er kröfu varnaraðila, Snorra Lorentz Kristinssonar og Önnu Grétu Arngrímsdóttur, um að þeim verði heimilað að fá afhent með beinni aðfarargerð úr vörslum sóknaraðila, Ægis Breiðfjörð Sigurgeirssonar, afsal 20. maí 2008 frá ÞG-Verktökum ehf. til varnaraðila fyrir íbúð auðkenndri nr. 306 í fjöleignarhúsi að Norðurbakka 25 í Hafnarfirði.

Varnaraðilar greiði sóknaraðila samtals 350.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 6. febrúar 2009.

Með bréfi mótteknu í Héraðsdómi Reykjavíkur, 29. október 2008, kröfðust sóknar­aðilar, Snorri L. Kristinsson, kt. 291145-5319 og Anna G. Arngrímsdóttir, kt. 100344-3949, bæði til heimilis að Norðurbakka 25, Hafnarfirði, þess að afsal í eigu sóknar­aðila, útgefið til sóknaraðila, 20. maí 2008, af ÞG-Verktökum, kt. 581198-2569, fyrir íbúð 306 (eign merkt 03.06, matshluti 02, fastanúmer 229-3506) í húsinu nr. 25 við Norðurbakka í Hafnarfirði ásamt stæði í bílageymslu, merktu B26, svo og öllu sem fylgir og fylgja ber að engu undanskildu, þ.m.t. tilheyrandi hlutdeild í sameign og lóð­arréttindi, verði tekið með beinni aðfarargerð úr vörslum varnaraðila, Ægis Breiðfjörð Sigurgeirssonar, löggilts fasteignasala, Ármúla 1, Reykjavík og fengið sókn­araðilum. Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins.

Af hálfu varnaraðila, Ægis Breiðfjörð Sigurgeirssonar, er krafist sýknu af dóm­kröfum sóknaraðila og að sóknaraðilum verði gert að greiða málskostnað.

I

Í beiðni sóknaraðila kemur fram að þann 10. október 2007 hafi þau skrifað undir kaup­samning vegna ofangreindrar íbúðar við Norðurbakka í Hafnarfirði. Seljendur íbúð­arinnar hafi verið ÞG-Verktakar ehf., og hafi Fasteignasalan Borgir, Ármúla 1, Reykjavík séð um söluna. Gengið hafi verið endanlega frá greiðslum samkvæmt kaup­samn­ingi þann 20. maí 2008 með afsali sem seljandi hafi undirritað. Hafi varnaraðili, sem fyrirsvarsmaður fasteignasölunnar, neitað að afhenda sóknar­aðilum afsal íbúð­arinn­ar þrátt fyrir ítrekaðar kröfur um slíkt og hafi nú haft afsalið undir höndum í u.þ.b. fimm mánuði.

Afsalið sé ótvíræð eign sóknaraðila, kvaðalaus og skilyrðislaus. Handhöfn varn­ar­aðila á skjölunum sé einungis tilkomin samkvæmt umboð sóknaraðila vegna um­sýslu varnaraðila fyrir sóknaraðila. Hafi varnaraðili tekist á hendur umsýslu fyrir sóknar­aðila tengda kaupum, þ.m.t. þinglýsingu kaupsamningsins og afsalsins, gegn greiðslu frá sóknaraðilum. Á þeim grundvelli hafi varnaraðili fengið afsalið í sínar vörslur við útgáfu þess og borið fyrir þeirra hönd að annast um þinglýsingu þess. Með því að afhenda sóknaraðilum ekki afsalið þinglýst hafi varnaraðili brotið gegn laga­skyldum sínum samkvæmt lögum nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa.

Afsalið fyrir eigninni hafi verið gefið út til sóknaraðila þann 20. maí 2008 eins og áður hafi komið fram. Í því komi m.a. fram að umsamið kaupverð sé að fullu greitt. Afsalið sé staðfesting á eignarrétti að eigninni sem hafi verið afsalað til sóknaraðila. Áttu sóknaraðilar þegar eftir útgáfu þess rétt á að fá það afhent enda beri það með sér að þeir hafi uppfyllt allar skyldur sínar.

Ágreiningur um ætlaða vaxtaskuld sóknaraðila við seljanda fasteignarinnar sé síðar tilkominn og breyti ekki rétti sóknaraðila til skjalsins.

Um lagrök sé vísað til 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför.

II

Í greinargerð varnaraðila kemur fram að hann kannist við að hafa umrætt afsal undir höndum. Ástæða þess að afsalið hafi verið gefið út af seljanda sé sú að sókn­ar­aðilar hafi átt eftir að greiða eftirstöðvar kaupverðs með áföllnum dráttarvöxtum og gegn þeirri greiðslu hafi varnaraðili mátt afhenda afsalið. Handhöfn varnaraðila á skjal­inu hafi verið trygging seljanda fyrir því að greiðsla yrði innt af hendi. Útgáfa þess af hálfu seljanda hafi verið til hagræðis gerð þar sem ekki hafi verið ljóst hvenær sókn­araðilar ætluðu að mæta til að ganga frá lokagreiðslu. Réttur sóknaraðila til hand­hafnar afsalsins sé hins vegar háður því að þeir hafi að fullu greitt umsamið kaupverð, sbr. 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002.

Fyrir liggi að sóknaraðili hafi átt að greiða kr. 7.896.129 þann 20. desember 2007. Óum­deilt sé að sú greiðsla hafi ekki borist í tíma. Fyrir liggi að seljandi eign­ar­innar hafi ítrekað lagt fyrir varnaraðila að innheimta dráttarvexti. Fyrir liggi að skv. lið 13 á bak­hlið kaupsamnings eigi að reiknast dráttarvextir á greiðsludrátt kaupverðs. Fyrir varnar­aðila liggi skýr fyrirmæli um að afhenda ekki afsal til sóknaraðila nema þeir greiði umkrafða dráttarvexti. Sú krafa hafi verið höfð uppi strax við vanskil á greiðslu kaup­verðs í desember 2007 og formlega ítrekuð síðar, m.a. í tölvupósti starfs­manns varnar­aðila 8. janúar 2008.

Ljóst sé að ef varnaraðili verði við kröfum sóknaraðila verði hann skaða­bóta­skyldur gagnvart seljanda fasteignarinnar. Í ljósi skýrra fyrirmæla seljanda og þar af leið­andi óvissu um rétt sóknaraðila til afsalsins, vegna ágreinings um skyldu hans til að greiða dráttarvexti, verði að sýkna varnaraðila af kröfum sóknaraðila.

Með vísan til þessa verði ekki séð að sóknaraðilar eigi svo ljós réttindi til af­salsins, að sönnur verði færðar fyrir þeim með gögnum sem 83. gr. laga nr. 90/1989 heimili honum að styðja mál sitt fyrir dómi. Þvert á móti sé í lögum um fasteignakaup kveðið skýrt á um að sóknaraðili eigi því aðeins rétt til afsals úr hendi seljanda að hann hafi að fullu efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi, sbr. 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002. Þar til úr þessum ágreiningi hafi verið leyst endanlega sé varnaraðila óheimilt að afhenda sóknaraðilum umkrafið afsal.

III

Ágreiningur aðila í máli þessu snýst um það hvort varnaraðila sé skylt að afhenda sókn­araðilum afsal útgefið til þeirra, 20. maí 2008, af ÞG-Verktökum ehf., fyrir íbúð 306 í húsinu nr. 25 við Norðurbakka í Hafnarfirði.

Það er skilyrði fyrir beinni aðfarargerð samkvæmt 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför að réttindi gerðarbeiðanda séu svo ljós að sönnur verði færðar fyrir þeim með gögnum sem afla má samkvæmt 1. mgr. 83. gr. aðfararlaga.

Varnaraðili byggir á að það séu fyrirmæli seljanda eignarinnar að hann afhendi ekki afsalið fyrr en sóknaraðilar hafi greitt vaxtaskuld.

Fyrir liggur að sóknaraðilar greiddu þann 20. maí 2008 lokagreiðslu sam­kvæmt kaupsamningi um eignina og fasteignagjöld.

Þegar kaupandi hefur efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi á hann rétt á afsali úr hendi seljanda, sbr. 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002.

Umrætt afsal er gefið út 20. maí 2008, þ.e. sama dag og lokagreiðsla samkvæmt kaup­samningi fór fram. Afsalið, sem er undirritað af seljanda eignarinnar og sókn­ar­aðilum í votta viðurvist, er staðfesting á að eignarrétti að eigninni hafi verið afsalað til sókn­araðila. Áttu sóknaraðilar þegar eftir útgáfu þess rétt á að fá það afhent. Ágrein­ingur sá sem fyrir liggur að er um greiðslu vaxta þykir engu breyta þar um, enda skjalið frá útgáfu eign sóknaraðila. Þá geta hér heldur engu breytt meintar skuld­bindingar varnaraðila gagnvart seljanda eignarinnar.

Samkvæmt því sem að framan greinir er það niðurstaða dómsins að uppfyllt séu skilyrði 78. gr. laga um aðför nr. 90/1989 til að verða við kröfu sóknaraðila eins og nánar greinir í úrskurðarorði.

Eftir niðurstöðu málsins verður varnaraðili úrskurðaður til að greiða sóknaraðilum 100.000 kr. í málskostnað.

Þorgerður Erlendsdóttir héraðsdómari kveður upp úrskurðinn.

Úrskurðarorð:

Afsal í eigu sóknaraðila, útgefið til sóknaraðila, 20. maí 2008, af ÞG-Verktökum, fyrir íbúð 306 (eign merkt 03.06, matshluti 02, fastanúmer 229-3506) í húsinu nr. 25 við Norðurbakka í Hafnarfirði ásamt stæði í bílageymslu, merktu B26, svo og öllu sem fylgir og fylgja ber að engu undanskildu, þ.m.t. tilheyrandi hlutdeild í sameign og lóðar­réttindi, skal tekið með beinni aðfarargerð úr vörslum varnaraðila, Ægis Breiðfjörð Sigurgeirssonar, löggilts fasteignasala, Ármúla 1, Reykjavík, og fengið sóknar­aðilum.

Varnaraðili greiði sóknaraðilum 100.000 krónur í málskostnað.