Fimmtudaginn 19. október 2006.
Nr. 51/2006.	Hilmar Egill Jónsson (Marteinn Másson hrl.) gegn Sigurrós Ósk Karlsdóttur (Dögg Pálsdóttir hrl.)

 

Fasteignakaup. Tilboð. Fyrirvarar.

H krafðist þess að viðurkennt yrði að í gildi væri bindandi kaupsamningur aðila um íbúð S og að henni bæri að gefa út afsal fyrir íbúðinni gegn greiðslu umsamins kaupverðs. Hið samþykkta tilboð var bundið fyrirvara en aðilar sömdu um framlengingu á tímamörkum þeim sem kveðið er á um í 8. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. H tókst ekki að sanna að S hefði veitt honum lengri frest, en fram til fyrstu daga janúarmánaðar 2005, að uppfylla skilyrði kaupsamningsins. Ekki kom fram í málinu að S hefði fengið tilkynningu frá H um að hann uppfyllti skilyrði kaupsamningsins áður en liðinn var sá viðbótarfrestur sem S veitti honum.   Var S því sýkn af kröfu H.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson, Hjördís Hákonardóttir og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 25. janúar 2006. Hann krefst þess að viðurkennt verði að í gildi sé bindandi kaupsamningur aðila um íbúð stefndu, að Berjarima 22, Reykjavík (matshluti 01-0105, fastanúmer 203-9945), og að henni beri að gefa út afsal fyrir íbúðinni gegn greiðslu umsamins kaupverðs, 13,7 milljóna króna. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti. 

Stefnda krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Fallist er á með héraðsdómi að 8. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup eigi við í lögskiptum aðila. Hið samþykkta tilboð 12. október 2004 var bundið „fyrirvara um skuldabréfaskipti við Íbúðalánasjóð, lán frá lánastofnun, eða samþykki húsnæðisnefndar fyrir viðbótarláni ef við á.“ Aðilar sömdu um framlengingu á tímamörkum þeim sem kveðið er á um í 8. gr. laganna en deila um til hve langs tíma. Við meðferð málsins kom fram að aðilar hefðu ekki átt samskipti nema fyrir milligöngu starfsmanna Fasteignasölunnar Eignakaupa ehf. Í greinargerð stefndu í héraði var lýst yfir því að hún hefði samþykkt beiðni áfrýjanda um að frágangi kaupsamnings um eignina skyldi frestað þar til nýjar reglur Íbúðalánasjóðs um útlán tækju gildi. Eftir að reglurnar tóku gildi 6. desember 2004 hafi að ósk áfrýjanda „verið ákveðið að fresta undirritun samnings fram í janúar 2005“. Lögmaður stefndu lýsti yfir því við flutning málsins fyrir Hæstarétti að með þessu hafi stefnda eingöngu talið sig veita frest fram til fyrstu daga janúarmánaðar 2005, en ekki út mánuðinn eða jafnvel lengur eins og áfrýjandi heldur fram. Áfrýjandi hefur ekki sannað fullyrðingu sína hér að lútandi. Um þetta atriði verður því miðað við málflutning stefndu. Þá hefur áfrýjandi ekki sýnt fram á að sérstaks atbeina stefndu, umfram samþykki kauptilboðsins 12. október 2004, hafi verið þörf til að hann fengi samþykkta lánveitingu hjá Íbúðalánasjóði eftir þeim reglum sem tóku gildi í desember 2004. Ekki er heldur komið fram að stefnda hafi fengið tilkynningu frá áfrýjanda um að hann hefði uppfyllt skilyrði um greiðslu í samræmi við það sem aðilar höfðu gert samkomulag um, áður en liðinn var sá viðbótarfrestur sem stefnda veitti honum. Með þessum athugasemdum en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur.

Áfrýjandi greiði stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti, sem rennur í ríkissjóð, eins og nánar greinir í dómsorði. Gjafsóknarkostnaður stefndu fyrir Hæstarétti greiðist úr ríkissjóði eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Hilmar Egill Jónsson, greiði 300.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti, sem renni í ríkissjóð. Gjafsóknarkostnaður stefndu, Sigurrósar Óskar Karlsdóttur, fyrir Hæstarétti greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningslaun lögmanns hennar, 300.000 krónur.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 27. október 2005.

             Mál þetta  var höfðað 23. maí 2005 og dómtekið 25. þ.m.

          Stefnandi er Hilmar Egill Jónsson, Hlaðhömrum 11, Reykjavík.

Stefnda er Sigurrós Ósk Karlsdóttir, Berjarima 22, Reykjavík.

             Stefnandi gerir þær dómkröfur á hendur stefndu að viðurkennt verði að komist hafi á bindandi kaupsamningur þeirra í millum þann 12. október 2004 um íbúð 01-0105 að Berjarima 22, Reykjavík (fastanúmer FMR 203-9945), þinglesna eign stefndu, og að stefnda verði dæmd til að gefa út afsal til stefnanda fyrir íbúðinni og afhenda hana veðbandalausa gegn greiðslu umsamins kaupverðs, 13,7 milljóna króna, að viðlögðum 3000 króna dagsektum til stefnanda frá dómsuppsögudegi til afhend­ingar­dags.  Einnig krefst stefnandi þess að stefnda verði dæmd til að greiða sér skaða­bætur að fjárhæð 700.000 krónur og beri bótafjárhæðin dráttarvexti samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þingfestingardegi málsins til greiðslu­dags. 

             Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefndu. 

             Stefnda krefst sýknu af viðurkenningarkröfu stefnanda og af kröfu hans um að henni verði gert að gefa út afsal til hans og afhenda fasteign sína veðbandalausa gegn greiðslu kaupverðs.

Stefnda krefst sýknu af skaðabótakröfu stefnanda en til vara að fjárhæð kröfunnar verði stórlega lækkuð. 

Þá krefst stefnda málskostnaðar úr hendi stefnanda eins og málið væri ekki gjafsóknarmál en henni var veitt gjafsóknarleyfi 20. júní 2005.

I

Þann 12. október 2004 gerði stefnandi stefndu tilboð í fasteign hennar, 3ja herbergja íbúð, fastanúmer Fasteignamats ríkisins 203-9945 01 01 05 00 31, að Berjarima 22, Reykjavík en hún var til sölumeðferðar hjá fasteignasölunni Eigna­kaupum.  Tilboðsverð var 13,7 milljónir króna og afhendingardagur eignar skyldi vera 15. febrúar 2005 eða fyrr.  Kaupverðið átti að greiða þannig að við undir­ritun kaup­samnings skyldu greiddar 1.419.000 krónur og mánuði eftir afhendingu ein milljón króna.  Þá skyldi tilboðsgjafi greiða 9.590 krónur með láni frá Íbúðalánasjóði, með fyrsta gjalddaga eftir þrjá mánuði og grunnvísitölu miðaða við október 2004, og 1.691.000 krónur með viðbótarláni einnig frá Íbúðalánasjóði, með fyrsta gjalddaga vaxta og afborgana eftir 12 mánuði og grunnvísitölu miðaða við október 2004.  Í kauptilboðinu er svofellt prentað (staðlað) ákvæði:  “Aðilar gera og samþykkja tilboð þetta með fyrirvara um skuldabréfaskipti við Íbúðalánasjóð, lán frá lánastofnun eða samþykki Húsnæðisnefndar fyrir viðbótarláni ef við á.”  Stefnda samþykkti kaup­tilboðið samdægurs, þ.e. 12. október 2004.

Í stefnu segir að fljótlega eftir að kaupsamningurinn komst á hafi verið farið fram á það við stefnanda að hann samþykkti lengri afhendingarfrest fyrir stefndu, eða frá 15. febrúar til 15. mars 2005.  Hann hafi í fyrstu verið tregur til þessa enda fundist afhendingarfresturinn þá vera orðinn fulllangur.  Hann hafi þó samþykkt tillöguna að lokum enda hafi falist í henni jafnframt að beðið yrði með frágang kaupsamningsins og afhendingu skuldabréfa frá Íbúðalánasjóði vegna fyrirhugaðra breytinga á lána­reglum sjóðsins. 

Af hálfu stefndu er því mótmælt að frestun kaupsamningsgerðar hafi verið vegna óska hennar um lengri afhendingarfrest.  Frestun á frágangi kaupsamnings hafi verið algjörlega að frumkvæði stefnanda en stefnda hafi orðað það við starfsmann fasteignasölunnar að ekki væri verra fyrir hana að fresta þessu því að það hentaði henni að fá lengri afhendingarfrest vegna eignarinnar en slíkt hafi aldrei verið ákvörðunar­ástæða um tímasetningu á frágangi samningsins.

Í tölvupósti lögmanns stefnanda til lögmanns stefndu 24. febrúar 2005 segir:  “. . . Áður en kom að gerð formlegs kaupsamnings urðu samningsaðilar sammála um að hinkra við þar til Íbúðalánsjóður hefði sett nýjar reglur.  Reglur sjóðsins breyttu ekki kaupverðinu og var seljandi því alla tíð örugg með greiðslu þess.  Báðum aðilum var hins vegar ljóst að þetta kynni að hafa áhrif á frágang kaupsamningsins vegna hinna nýju reglna sjóðsins.  Gerði seljandi engar athugasemdir um þetta atriði enda varð þá ljóst að hún kynni að þurfa að leita eftir viðbótarafhendingarfresti vegna vand­kvæða við að tryggja sér nýtt húsnæði. . .”

Í framlagðri greinargerð Ólafs Sævarssonar, sölumanns hjá Eignakaupum, dags. 25. apríl 2005, segir:  “. . . Strax í október hefjast umræður um að breyta tilboðinu þannig að Hilmar fengi hagstæðara lán vegna þess að lánareglur íbúða­lánasjós væru á breytingarvegi sem væntanlegar væru þá um áramót.  Breytingar urðu í desember.  Þá í desember hefur Sigurrós samband við undirritaðan og er að velta fyrir sér hvort að það eigi að vera kaupsamningur í desember en það var ákveðið í sameiningu að fresta honum fram í janúar m.a. til að hún fengi lengri tíma til afhendingar.  Í janúar reynir Ólafur að fá Sigurrós til að undirrita breytt tilboð (vegna breytinga lánsaðila) en ekki næst í hana.  Ákveðið er að ganga frá vikuna 18. – 25. janúar 2005.  Ólafur er frá vinnu í viku vegna veikinda og hringir í Sigurrós 28. janúar 2005.  Þá vildi  Sigurrós riftun . . .”

Í stefnu segir að vegna hinna breyttu lánareglna Íbúðalánasjóðs hafi þurft að orða ákvæði samningsins (tilboðsblaðsins) með hlíðsjón af því.  Þess vegna hafi verið útbúið nýtt tilboðsblað.  Það tilboðsblað liggur frammi, undirritað af stefnanda en ekki stefndu.  Það  er dagsett 12. október 2004.  Þar er kveðið á um að afhendingardagur eignarinnar skuli vera 15. mars 2005 eða fyrr, útborgunargreiðslur eru óbreyttar frá fyrra tilboði en gert ráð fyrir einu láni, í stað tveggja, frá Íbúðalánasjóði, að fjárhæð 12.184.000 krónur, með fyrsta gjalddaga eftir þrjá mánuði og grunnvísitölu miðaða við október 2004.  Stefnda kveður hið nýja tilboðsblað ekki hafa verið borið undir sig fyrr en í síðari hluta janúar.

Í stefnu segir að ákveðið hafi verið að ganga frá samningi í vikunni 18.-25. janúar en því hafi orðið að fresta vegna veikinda Ólafs Sævarssonar.  Þann 28. janúar hafi stefnandi hringt í stefndu sem hafi tilkynnt honum að hún vildi rifta kaupin.  Á það hafi stefnandi ekki fallist og til að tryggja hagsmuni sína hafi hann látið þinglýsa kauptilboðinu þann 8. febrúar 2005.  Frá þeim tíma og fram í apríl fóru fram samninga­viðræður lögmanna aðila.

Í málinu liggur frammi fréttatilkynning Íbúðalánasjóðs frá 2. desember 2004 um að sjóðurinn muni hefja afgreiðslu 90% lána frá mánudeginum 6. desember svo fremi sem ný lög hafi þá hlotið staðfestingu forseta Íslands sem og varð.

Þá liggur frammi staðfesting Íbúðalánasjóðs, dags. 14. júní 2005, á því að umsókn stefnanda vegna fyrirhugaðra kaupa hans á fasteigninni Berjarima 22, Reykja­vík af stefndu hafi borist Íbúðalánasjóði þann 18. janúar s.l.  Umsækjandi hafi uppfyllt skilyrði sjóðsins um mat á greiðslugetu og fengið senda staðfestingu þess efnis en ekki hafi orðið af lánveitingu þar sem ekki hafi borist frekari gögn s.s. kauptilboð vegna umsóknarinnar.

II

Málsástæður stefnanda:

Bindandi kaupsamningur komst á með aðilum um íbúðina þann 12. október 2004.  Samkomulag hafi orðið um lítilsháttar breytingu að því er varðaði frestun á afhendingu íbúðarinnar um einn mánuð og að sama skapi smávægilega frestun á frágangi hins forlega kaupsamnings.  Samkomulag þetta hafi verið og sé hluti af samningi aðila.

Stefnandi hafi frá upphafi leitast við að efna samningsskyldur sínar og í raun hafi ekkert verið því til fyrirstöðu af hans hálfu að gengið yrði frá kaupunum í samræmi við ákvæði samningsins.  Hann hafi látið þinglýsa hinu samþykkta kaup­tilboði á íbúðina þann 8. febrúar 2005 og staðfest þannig gagnvart stefndu þann ásetning sinn að eignast íbúðin með greiðslu kaupverðsins gegn útgáfu afsals sér til handa. Stefnandi eigi lögvarinn rétt til þess að fá afsal fyrir íbúðinni, veðbandalausri gegn greiðslu kaupverðsins.  Til að auðvelda framkvæmd þess gjörnings miði hann dómkröfu sína við það að kaupverðið verði staðgreitt við útgáfu afsalsins.  Það feli í sér ákveðið hagræði fyrir stefndu og sé henni til hagsbóta.

Stefnandi fellst ekki á hugmyndir stefndu um að kaupunum verði rift og telur sig ekki þurfa að þola að þær nái fram að ganga.  Telur hann engar lagalegar forsendur réttlæta riftunarkröfuna.

Stefnandi telur sig hafa orðið fyrir fjárhagslegu tjóni og verulegri röskun á einkalífi sínu vegna vanefnda stefndu um afhendingu íbúðarinnar.  Bótakrafa stefnanda í aðalsök miðast við dagsetninguna 15. mars 2005 sem hann hafi samþykkt sem afhendingardag íbúðarinnar.  Bótafjárhæðin miðast við mánaðarlegt leigugjald fyrir þriggja herbergja íbúð á 1. hæð með stæði í bílageymslu, 90.000 krónur, frá framangreindum degi til áætlaðs dómsuppsögudags svo og útgjöld sjálfs sín vegna leigu á slíkri íbúð.  Þá sé dagsektarkrafa stefnanda miðuð við sambærilega leigufjárhæð (3000 krónur x 30 dagar).

III

Málsástæður stefndu:

Kauptilboð stefnanda hafi verið samþykkt af hálfu stefndu með fyrirvara um skuldabréfaviðskipti hans við Íbúðalánasjóð.  Samkvæmt skýru ákvæði 8. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 falli skuldbindingargildi slíks samnings niður að liðnum tveimur mánuðum frá því að hann komst á.  Stefnda hafi samþykkt beiðni stefnanda um frest til að ganga frá kaupsamningi þar til nýjar lánareglur Íbúðarlánasjóðs tækju gildi sem hafi verið 6. desember 2004 og stefnanda hefði því verið í lófa lagið að ganga frá fjármögnun kaupanna innan þess frests sem kauptilboðið og lög um fast­eignakaup setja.  Stefnandi hafi ekkert gert á þeim tíma, er kauptilboð hans var í gildi sbr. fyrirvara í tilboðinu sjálfu, til að standa við sinn hluta tilboðsins.  Stefnandi hafi ekki sótt um lán hjá Íbúðalánasjóði fyrr en 18. janúar 2005, eða einum og hálfum mánuði eftir að nýju reglurnar tóku gildi og rúmum mánuði eftir að tilboð hans rann út samkvæmt ákvæðum fasteignakaupalaga, og hafi sú lánveiting ekki enn verið afgreidd.  Á þessum tíma hafi jafnframt aldrei verið boðað formlega til kaupsamnings af hálfu fasteignsölunnar Eignakaupa, sem hafi haft milligöngu um söluna, en það hafi verið orðað við aðila munnlega um miðjan janúar að rétt væri að stefna á undirritun í vikunni 18. – 25. janúar.  Stefnda telur því að þrátt fyrir viðbótarfrest hennar hafi skuldbindingargildi kaupsamnings aðila fallið niður fyrir tómlæti stefnanda, sbr. 8. gr. fasteignakaupalaga, og krefst hún því sýknu af kröfum stefnanda um að hún verði dæmd til að gefa út afsal og að afhenda íbúð sína gegn greiðslu kaupverðs.

Stefnda byggir sýknukröfu sína jafnframt á 49. gr., sbr. 1. og 3. mgr. 51. gr. laga um fasteignakaup sem heimili riftun af hálfu seljanda vegna greiðsludráttar kaupanda sem teljist veruleg vanefnd af hans hálfu.  Stefnandi hafi ekki greitt kaupverðið né heldur boðið fram kaupsamningsgreiðslu fyrr en í aprílmánuði á samningafundum lögmanna aðila og síðar í stefnu.  Stefnda hafi veitt stefnanda viðbótar­frest til að fjármagna kaup sín.  Stefnandi hafi látið þann frest hjá líða án þess að reiða fram kaupverðið eða bjóða greiðslu þess.  Hér hafi verið um verulega vanefnd að ræða af hálfu stefnanda sem réttlæti riftun af hennar hálfu.  Því er jafnframt mótmælt sérstaklega að nú sé þess krafist að afsal og afhending fasteignarinnar fari fram gegn staðgreiðslu kaupverðs enda sé það ekki í samræmi við tilboð stefnanda frá 12. október 2004 sem stefnandi krefjist þó að viðurkennt sé sem bindandi milli aðila.

Á því er byggt af hálfu stefndu til stuðnings sýknukröfu af bótakröfu stefnanda að hann hafi í engu sýnt fram á að ætlað tjón sitt sé sök stefndu.  Þá hafi engin gögn verið lögð fram sem sýni fjárhagslegt tjón stefnanda og raunar komi fram í gögnum málsins að stefnandi hafi flutt inn til foreldra sinna og þurfi því væntanlega ekki að greiða þar leigu.  Stefnda rökstyður lækkunarkröfu sína með sömu rökum.  Stefnandi hafi ekki sýnt fram á tjón sitt en með tilliti til þess sem fram komi í gögnum málsins um umfang tjóns stefnanda krefst stefnda þess, verði skaðabótaskylda hennar viðurkennd með dómi, að upphæð verði stórlega lækkuð.

Stefnda mótmælir þinglýsingu kauptilboðs á fasteign hennar sem stefnandi hafi gert án tilkynningar til hennar þann 8. febrúar 2005 en þá hafi verið liðnir tæpir fjórir mánuðir frá því að kauptilboð var gert án þess að kaupsamningsgreiðsla hefði verið innt af hendi eða nokkurn tímann boðin fram.  Þá er kröfu stefnanda um dagsektir mótmælt enda hafi lög um fasteignakaup engin ákvæði um dagsektir.

IV

             Við málflutning var því lýst yfir af hálfu stefnanda að í kröfu um að viðurkennt verði að komist hafi á bindandi kaupsamningur milli aðila felist að samningurinn sé nú bindandi.

             Kröfugerð stefnanda felur í sér að nú, þ.e. við uppkvaðningu dóms, verði staðgreidd án vaxta sú fjárhæð, 13,7 milljónir króna, sem umsamin var sem söluverð íbúðarinnar með hinu samþykkta kauptilboði 12 október 2004 en sá greiðsluháttur á sér enga stoð. 

             Í 8. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 segir:  “Nú er skuldbindingargildi kaupsamnings um fasteign bundið fyrirvara um atvik sem ekki hefur gengið eftir og skal þá kaupsamningurinn falla niður að liðnum tveimur mánuðum frá því að hann komst á.”  Í athugasemdum með frumvarpi sem varð að lögunum segir um framan­greint ákvæði:  “Í þessari grein er lagt til að lögfest verði regla sem bindur sjálfkrafa enda á kaupsamninga um fasteignir sem gerðir eru með ótímabundnum fyrirvara. . . .”

          Tveggja mánaða frestur, sem samkvæmt framangreindu rann út 12. desember 2004, framlengdist til áramóta 2004-2005 með vísun til þess að stefnda lýsti yfir fyrir dóminum að samkomulag hefði orðið um að hinkra með frágang samnings til áramótanna en ósannað er að hún hafi samþykkt frekari frestun.  Ekki er sýnt fram á að hinu nýja tilboðsblaði hafi verið framvísað við hana fyrir þann tíma og greiðsla kaupverðs var að engu leyti boðin fram.  Samkvæmt þessu var ekki um viðtökudrátt að ræða af hálfu stefndu.  Þá var ekki boðað til gerðar kaupsamnings og féll samningur aðila um kaup á umræddri fasteign sjálfkrafa niður um áramótin 2004-2005.  Samkvæmt þessu er ekki fallist á að komist hafi á milli aðila kaupsamningur um umrædda íbúð sem sé bindandi fyrir stefndu en af því leiðir að eigi verður fallist á aðrar kröfu stefnanda sem reistar eru á þessari grundvallarforsendu.

Niðurstaða málsins er samkvæmt framangreindu sú að sýkna beri stefndu af öllum kröfum stefnanda.  Ákveðið er að málskostnaður skuli falla niður.  Gjafsóknar­kostnaður stefndu greiðist úr ríkissjóði, þ.m.t. málflutningsþóknun lögmanns hennar, Daggar Pálsdóttur hæstaréttarlögmanns 350.000 krónur (a.m.t. VASKI).

Mál þetta dæmir Sigurður H. Stefánsson héraðsdómari.

D ó m s o r ð:

Stefnda, Sigurrós Ósk Karlsdóttir, er sýkn af kröfum stefnanda, Hilmars Egils Jónssonar.

Málskostnaður fellur niður.

Gjafsóknarkostnaður stefndu greiðist úr ríkissjóði, þ.m.t. málflutningsþóknun lögmanns hennar, Daggar Pálsdóttur hæstaréttarlögmanns, 350.00 krónur.