Fimmtudaginn 6. maí 2010.
Nr. 527/2009.	Óskar Ásgeirsson (Sigmundur Hannesson hrl.) gegn Ólafi Inga Baldvinssyni og Margréti Héðinsdóttur (Guðni Á. Haraldsson hrl.) og gagnsök

                                                        

Fasteignakaup. Galli. Skaðabætur. Óbeint tjón. Skuldajöfnuður. Matsgerð. Aðfinnslur.

Ó og M keyptu af Á íbúð á neðri hæð húss í Reykjavík með kaupsamningi í janúar 2006. Í apríl sama ár gerðu þau athugasemdir vegna galla sem þau töldu vera á eigninni og kröfðust afsláttar eða skaðabóta. Stöðvuðu þau síðar greiðslur til Á á eftirstöðvum kaupverðs fasteignarinnar, samtals að fjárhæð 2.900.000. Á höfðaði í kjölfarið mál til heimtu eftirstöðvanna, en þau Ó og M öfluðu matsgerðar um ætlaða galla og tjón sem af þeim leiddi. Í Hæstarétti var fallist á með Ó og M að þau hefðu, á grundvelli 2. mgr. 43. gr., og b. liðar 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002, átt skaðabótakröfu á hendur Á, að fjárhæð 2.396.346 krónur. Jafnframt að þeim hefði verið heimilt að skuldajafna við kröfu Ó um eftirstöðvar kaupverðsins. Hins vegar var talið að þau yrðu að bera áhættu af því að hafa haldið eftir hærri fjárhæð en sem nam gagnkröfu þeirra. Var Ó og M því gert að greiða Á 503.654 auk málskostnaðar. 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Jón Steinar Gunnlaugsson og Hjördís Hákonardóttir og Viðar Már Matthíasson settur hæstaréttardómari. 

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 14. september 2009. Hann krefst þess að gagnáfrýjendur verði óskipt dæmd til að greiða sér 2.900.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 6.100.000 krónum frá 20. apríl 2006 til 12. maí sama ár, af 1.100.000 krónum frá þeim degi til 20. júlí sama ár, en af 2.900.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti en til vara að málskostnaður verði felldur niður.

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu fyrir sitt leyti 15. september 2009 og krefjast aðallega sýknu af kröfu aðaláfrýjanda en til vara lækkunar á fjárhæð hennar. Þá krefjast þeir málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

I

Gagnáfrýjendur keyptu af aðaláfrýjanda íbúð á neðri hæð hússins nr. 31 við Safamýri í Reykjavík ásamt því sem henni fylgdi með kaupsamningi 27. janúar 2006. Í kauptilboði gagnáfrýjenda 13. janúar 2006, sem aðaláfrýjandi samþykkti sama dag, var tekið fram að kaupendur og seljandi hefðu kynnt sér söluyfirlit fasteignasölunnar sem annaðist kaupin og skoðaðist það sem hluti tilboðsins. Í söluyfirlitinu sagði meðal annars svo: „Valhöll fasteignasala kynnir stórglæsilega 130,3 fm neðri sérhæð á glæsilegum stað innst í lokuðum botnlanga. Íbúðinni  fylgir nýr 25,5 fm bílskúr eða samtals 155,8 fm. Húsið er allt nýstandsett að utan og málað, tröppur nýstandsettar og ný handrið. Lóðin öll nýstandsett og tyrfð sem og stéttar og bílastæði allt nýhellulagt. Að innan er íbúðin öll nýstandsett. Rafmagn og rafmagnslagnir og ofnar og ofnalagnir. Allar innréttingar og hurðir eru nýjar og mjög glæsilegar úr eik. Gólfefni eru ný og eru það eikarparket. Öll tæki eru ný í eldhúsi sem og á baði. Allar innréttingar og skápar eru frá Innex.“ Síðar í söluyfirlitinu sagði: „Baðherbergið er sérlega glæsilegt og flísalagt með baðkari og sturtuklefa með vandaðri hurð. Vönduð innrétting er á baði. Gluggi er á baði. Gott þvottahús með innréttingu. Góð sérgeymsla er undir tröppum. Nýr dúkur er á eldhúsi og þvottahúsi en parket á öðrum gólfum. Stofurnar eru stórar og sérlega glæsilegar og gefa mikla möguleika. Útgengt er á stórar suðvestursvalir úr stofu. Sett var epoxyefni á gólf svalanna. Þetta er glæsileg eign sem hefur verið algjörlega endurnýjuð að utan sem innan. Allar raf og ofnalagnir eru inni í veggjum. Allt gler í toppstandi og var skipt um glugga þar sem það þurfti. Bílskúrinn sem er 25,5 fm var byggður 2004 er fullbúinn með vandaðri hurð.“

Óumdeilt er í málinu að gagnáfrýjendur tóku við eigninni á kaupsamningsdegi 27. janúar 2006. Fram kom við skýrslugjöf fyrir dómi að aðaláfrýjandi hefði þá ekki verið búinn að gera þær endurbætur á íbúðinni sem til hefði staðið. Verða þessi lögskipti aðila skýrð á þann hátt að aðaláfrýjandi hafi gefið sérstakt loforð um að hann myndi ljúka frágangi eignarinnar þannig að hún samsvaraði þeirri lýsingu sem var að finna í söluyfirlitinu. Með vísan til þess og 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup verður ekki talið að aðaláfrýjandi geti borið fyrir sig gallaþröskuld 18. gr. sömu laga. Af þessu leiðir einnig að aðaláfrýjandi getur ekki byggt rétt á því að gagnáfrýjendur hafi vanrækt aðgæsluskyldu sína að því er snertir þau atriði sem lýst var í söluyfirliti en ekki hafði verið lokið við þegar kaupin voru gerð.

II

Gagnáfrýjendur hafa haldið því fram að kaup þeirra teljist neytendakaup samkvæmt 6. gr. laga nr. 40/2002. Ekki verður séð að sala eignarinnar hafi verið liður í atvinnustarfsemi aðaláfrýjanda í skilningi þessa lagaákvæðis. Verður því ekki fallist á sjónarmið gagnáfrýjenda að því er þetta varðar.

Með bréfi 6. apríl 2006 kvörtuðu gagnáfrýjendur við aðaláfrýjanda um galla sem þau töldu vera á hinni seldu fasteign. Bréfinu fylgdi listi yfir það sem þau töldu vera að og aðaláfrýjandi bæri ábyrgð á. Var þar í öllum tilvikum um að ræða atriði sem telja verður frávik frá þeirri lýsingu á eigninni sem fólst í söluyfirlitinu. Þetta eru sömu liðir og fjallað er um í matsgerð Freys Jóhannessonar og Auðuns Elísonar 30. nóvember 2007, en á henni er byggt í hinum áfrýjaða dómi. Þó að ekki sé þar fjallað um hvern einstakan þessara liða, eins og rétt hefði verið, verður fyrir Hæstarétti að líta svo á að héraðsdómur, sem skipaður var tveimur sérfróðum meðdómendum, hafi fallist á niðurstöður matsmanna um galla á fasteigninni í þeim atriðum sem matsgerðin greinir. Verður því talið unnt að leggja dóm á málið þrátt fyrir nefndan annmarka á héraðsdóminum.

III

Aðaláfrýjandi hefur meðal annars haldið því fram að gagnáfrýjendur hafi hindrað hann í að komast að fasteigninni til að gera úrbætur á þeim atriðum sem gagnáfrýjendur kvörtuðu yfir. Þessu hafa gagnáfrýjendur mótmælt. Aðaláfrýjandi hefur ekki fært fram í málinu sönnur á staðhæfingar sínar um þetta og benda gögn málsins raunar til þess að þær fái ekki staðist. Er því vörnum hans sem að þessu lúta hafnað. Þá hefur aðaláfrýjandi ekki stutt það neinum haldbærum rökum að gagnáfrýjendur hefðu getað takmarkað tjón sitt þannig að áhrif hefði á bótakröfu þeirra.

Í hinum áfrýjaða dómi eru gagnkröfur gagnáfrýjenda samkvæmt matsgerðinni lækkaðar vegna réttar þeirra til endurgreiðslu á 60% greidds virðisaukaskatts af vinnu á byggingarstað. Gagnáfrýjendur hafa við flutning málsins fyrir Hæstarétti mótmælt þessu á þeim grundvelli að aðaláfrýjandi hafi ekki andmælt kröfu þeirra að þessu leyti. Í forsendum dóms Hæstaréttar 5. mars 2009  í máli nr. 380/2008 er getið um þessa málsástæðu sem þá þótti nægilega sýnt að aðaláfrýjandi hefði haft uppi. Verður því ekki fallist á málflutning gagnáfrýjenda að því er þetta varðar.

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið verður staðfest sú niðurstaða hins áfrýjaða dóms að gagnáfrýjendur hafi átt skaðabótakröfu, sbr. 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002, á hendur aðaláfrýjanda sem þau hafi mátt skuldajafna við kröfu hans um eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar. Nemur krafan 2.246.346 krónum svo sem niðurstaða hins áfrýjaða dóms kveður á um.

IV

Í héraðsdómi er talið að gagnáfrýjendur hafi ekki fyrr en við upphaf aðalmeðferðar málsins 28. mars 2008 haft uppi gagnkröfu sína um bætur að fjárhæð 595.000 krónur vegna afnotamissis af bílskúr í 17 mánuði. Hafi þessi krafa komið of seint fram og hafnar héraðsdómur henni á þeirri forsendu. Gagnáfrýjendur hafa við málflutning fyrir Hæstarétti talið að héraðsdómur hafi byggt dómsniðurstöðu sína um þetta á málsástæðu sem aðaláfrýjandi hafi sjálfur ekki haft uppi í héraði. Þar sem málsaðilar hafi forræði á því hvort nýjar kröfur gagnaðila komist að í héraði allt fram að dómtöku máls, hafi héraðsdómur ekki mátt hafna þessum kröfulið á þessum grundvelli. Aðaláfrýjandi hefur ekki sérstaklega mótmælt því sem gagnáfrýjendur halda fram um þetta. Verður fallist á með gagnáfrýjendum að ekki hafi mátt hafna kröfuliðnum af þeirri ástæðu sem í héraðsdómi greinir og hér var lýst. Ekki er hins vegar vafi á að aðaláfrýjandi mótmælti fjárhæð kröfuliðarins og grundvelli hans á sama hátt og hann hefur mótmælt öðrum skuldajafnaðarkröfum gagnáfrýjenda. Verður talið að skilyrði skaðabóta vegna þessa tjóns séu fyrir hendi, sbr. b. lið 2. mgr. 59. gr., sbr. og 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 séu uppfyllt til að dæma megi gagnáfrýjendum bætur vegna þessa tjóns. Þau hafa hins vegar ekki fært fram nein gögn til stuðnings fjárhæð kröfunnar. Þegar litið er til þess tíma sem eðlilegt má telja að hafi tekið gagnáfrýjendur að fullklára bílskúrinn, eftir að ljóst varð að aðaláfrýjandi myndi ekki gera það, þykir mega dæma þeim bætur að álitum vegna þessa liðar, sem ákveðast 150.000 krónur. Samtals er því fallist á að þau hafi átt gagnkröfu á aðaláfrýjanda að fjárhæð 2.396.346 krónur.

V

Af öllu framangreindu leiðir að gagnáfrýjendur máttu, með vísan til 44. gr. laga nr. 40/2002, stöðva greiðslur til aðaláfrýjanda á eftirstöðvum kaupverðs fasteignarinnar en verða að bera áhættu af því að hafa haldið eftir hærri fjárhæð en nemur fjárhæð gagnkröfu þeirra sem tekin er til greina í dómi þessum. Samkvæmt kaupsamningi aðila bar gagnáfrýjendum að greiða 6.100.000 krónur þann 20. apríl 2006. Þau héldu þeirri greiðslu til 12. maí 2006 en greiddu þá 5.000.000 krónur. Voru eftirstöðvar þessarar afborgunar þá 1.100.000 krónur. Síðan héldu þau eftir greiðslu að fjárhæð 1.800.000 krónur sem inna átti af hendi 20. júlí 2006. Þau hafa því haldið eftir 2.900.000 krónum sem er höfuðstóll kröfu aðaláfrýjanda. Verða þau dæmd til að greiða 503.654 krónur (2.900.000 – 2.396.346) með vöxtum eins og í dómsorði greinir.

Með því að gagnáfrýjendur héldu eftir hærri fjárhæð en þeim telst hafa verið heimilt verða þau dæmd til að greiða aðaláfrýjanda upp í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem ákveðst í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Með dómi Hæstaréttar 5. mars 2009 í máli nr. 380/2008 var dómur héraðsdóms 17. apríl 2008 í máli þessu ómerktur og málinu vísað heim til löglegrar meðferðar. Í forsendum hæstaréttardómsins voru tíunduð fjölmörg atriði sem farið höfðu úrskeiðis við fyrri meðferð málsins og leiddu til ómerkingar dómsins. Í hinum áfrýjaða dómi skortir nokkuð á að bætt hafi verið úr því öllu. Þetta leiðir þó að mati Hæstaréttar ekki til þess að ómerkja beri dóminn en er engu að síður aðfinnsluvert.

 Dómsorð:

Gagnáfrýjendur, Ólafur Ingi Baldvinsson og Margrét Héðinsdóttir, greiði óskipt aðaláfrýjanda, Óskari Ásgeirssyni, 503.654 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 3.703.654 krónum frá 20. apríl 2006 til 12. maí sama ár, en af 503.654 krónum frá 20. júlí 2006 til greiðsludags.

Gagnáfrýjendur greiði óskipt aðaláfrýjanda 300.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

DómurHéraðsdóms Reykjavíkur16. júní 2009.

Mál þetta, sem dómtekið var 28. mars 2008, er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Óskari Ásgeirssyni, kt. 120941-4299, Rauðagerði 8, Reykjavík, á hendur Ólafi Inga Baldvinssyni, kt. 190252-4509, og Margréti Héðinsdóttur, kt. 190552-2929, Safamýri 31, Reykjavík, með stefnu er birt var 22. júní 2007.

Dómkröfur stefnanda eru að stefndu verði in solidum dæmd til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 2.900.000 kr. ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 6.100.000 kr. frá 20. apríl 2006 til 12. maí 2006, af 1.100.000 kr. frá 12. maí 2006 til 20. júlí 2006, af 2.900.000 kr. frá 20. júlí 2006 til greiðsludags.  Þá er krafist vaxtavaxta skv. 12. gr. s.l. er leggist við höfuðstól á 12 mánaða fresti, í fyrsta sinn 20. apríl 2007, en síðan árlega þann dag.  Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt mati dómsins.

Dómkröfur stefndu eru aðallega að þau verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda.  Til vara að kröfur stefnanda verði stórlega lækkaðar.  Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefnanda samkvæmt framlögðu málskostnaðaryfirliti.

Dómur var kveðinn upp í héraði hinn 17. apríl 2008, en með dómi Hæstaréttar Íslands, hinn 5. mars 2009, var héraðsdómurinn ómerktur og málinu vísað heim í hérað til löglegrar meðferðar.  Málið var endurflutt og dómtekið að nýju hinn 19. maí 2009.

Stutt yfirlit að baki málinu og ágreiningsefnið í því:  Stefnandi höfðaði þetta mál til heimtu eftirstöðva kaupverðs íbúðar á fyrstu hæð ásamt bílskúr og hlutdeild í sameign í húsinu nr. 31 við Safamýri í Reykjavík, en stefndu höfðu keypt fasteignina af honum með kaupsamningi hinn 27. janúar 2006 fyrir 38.500.000 krónur, sem greiðast skyldu með nánar umsömdum hætti.  Meðal annars skyldi greiða 6.100.000 krónur hinn 20. apríl 2006 og 1.800.000 krónur hinn 20. júlí sama ár.  Á söluyfirliti sem notað var til kynningar á fasteigninni kemur meðal annars fram að húsið væri allt nýstandsett að utan og málað.  Að innan væri íbúðin einnig öll nýstandsett, þar með talið rafmagn og rafmagnslagnir, ofnar og ofnalagnir, allar innréttingar og hurðir, gólfefni og öll tæki í eldhúsi og baði væru ný. Kaupsamningur aðila er dagsettur 27. janúar 2006.  Í samningi er þess getið að afhendingardagur eignarinnar sé 27. janúar 2006 eða sama dag og kaupsamningurinn er undirritaður af aðilum.

Hinn 6. apríl 2006 rituðu stefndu stefnanda bréf og tilkynntu að þau gerðu fjölda athugasemda vegna galla og vísuðu um það til fylgiblaðs með bréfinu.  Á fylgiblaðinu voru ætlaðir gallar tilgreindir í átta töluliðum, auk undirliða.  Lýstu þau þeirri skoðun að meta bæri rétt þeirra vegna galla í því ljósi að fasteignin hefði verið seld sem algerlega endurnýjuð að utan sem innan og kröfðust afsláttar eða skaðabóta að fjárhæð 3.000.000 króna vegna kostnaðar við að bæta úr ætluðum göllum.  Tóku þau fram að fjárhæðin væri reist á áliti fagmanns, sem skoðað hefði húsið.

Stefndu héldu eftir 1.100.000 krónum af greiðslunni, sem inna átti af hendi hinn 20. apríl 2006, og allri greiðslunni, sem inna átti af hendi hinn 20. júlí 2006, samtals 2.900.000 krónum.

Á dómþingi, hinn 3. desember 2007, lögðu stefndu fram matsgerð tveggja matsmanna, dags. 30. nóvember 2007.  Matsgerðin tekur til fjölmargra atriða, sem óskað hafði verið mats á vegna þess að um ætlaða galla væri að ræða og er afstaða tekin til þess hvað kosta myndi að bæta úr þeim.  Bæði er fjallað um ætlaða galla á séreign og sameign hússins.  Skipta matsliðir tugum og varða ýmis tilvik þar sem frágangi er ekki talið lokið eða að verkinu sé ábótavant.  Veigamesti matsliðurinn snertir ýmsa vankanta á bílskúr.  Matsmenn telja að kostnaður við úrbætur á ætluðum göllum nemi 2.363.093 krónum með virðisaukaskatti en 1.898.036 krónum án virðisaukaskatts, miðað við verðlag í apríl 2006. 

Við upphaf aðalmeðferðar málsins, hinn 28. mars 2008, lögðu stefndu fram yfirlit um einstaka liði kröfu sinnar.  Þar telja þau gagnkröfu sína nema 2.409.182 krónum, sem þau reisa á umræddri matsgerð, en auk þess eigi þau kröfu til skaðbóta fyrir óbeint tjón samkvæmt b. lið 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002 vegna afnotamissis af bílskúr í 17 mánuði að fjárhæð 595.000 krónur.  Samtals eigi þau gagnkröfu að fjárhæð 3.004.182 krónur.

Helstu málsástæður stefnanda og réttarheimildir er hann byggir á:  Stefnandi byggir á því að stefndu skuldi honum 2.900.000 krónur samkvæmt kaupsamningi aðila.  Með bréfi, dags. 6. maí 2006, hafi athugasemdir um eignina komið fram af hálfu stefndu án haldbærra gagna, sem stefnanda hafi ekki gefist kostur á að skoða og eftir atvikum að lagfæra.  Stefnandi vísar til ákvæða 49. gr. og 50. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 máli sínu til stuðnings.

Helstu málsástæður stefndu og réttarheimildir er þau byggja á:  Stefndu byggja á því að hafa keypt algjörlega endurnýjaða íbúð og bílskúr, bæði að utan og innan.  Miðað við þá ágalla sem komið hefðu fram á eigninni standist hún ekki þær kröfur sem leiða megi af söluyfirliti sem var hluti kaupsamnings, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002.  Eignin sé gölluð í skilningi 27. gr. laganna.  Um neytendakaup í skilningi 19. gr. sömu laga sé að ræða, en stefnandi hafi tekjur af því að gera upp notaðar íbúðir og selja.  Stefnandi hafi hins vegar á engan hátt afhent algjörlega endurnýjaða fasteign heldur gallaða.

Stefndu byggja skaðabótakröfu sína á því að stefnandi hafi af ásetningi eða gáleysi vanefnt kaupsamninginn með því að skila eigninni ekki í umsömdu ástandi.  Verði ekki fallist á skaðabætur krefjast stefndu afsláttar er nemi sömu fjárhæð og þarf til að bæta úr göllum.  Vísað er til 41. gr. og 1. og 2. mgr. 43. laga nr. 40/2002 í þessu sambandi.

Niðurstaða:  Stefndi, Ólafur Ingi Baldvinsson, bar fyrir rétti að hann hefði einangrað útveggi bílskúrs, sem hann og kona hans, Margrét Héðinsdóttir, keyptu af stefnanda ásamt íbúð að Safamýri 31.  Hann hafi þó ekki einangrað loft bílskúrsins.  Aðkeypt vinna við klára bílskúrinn hefði kostað hann á bilinu 400.000 til 700.000 kr., en bílskúrinn hefði varla verið fokheldur þegar þau tóku við eigninni.

Vitnið, Guðni Þór Sigurjónsson, bar fyrir rétti að honum hefði skilist að Sævar Þór og Óskar, faðir Sævars, hefðu keypt húsið að Safamýri 31 til að gera upp og selja, húsið hafi verið komið í sölu áður en endurnýjun var lokið.

Sævar Þór Óskarsson bar fyrir rétti að hann hafi verið í forsvari fyrir föður sinn gagnvart kaupendum eignarinnar að Safamýri 31.  Hann kvaðst ekki hafa haft mikil samskipti við fólkið á „miðhæðinni“ [Ólaf Inga og Margréti], Helga [Bjarnadóttir á efri hæðinni] hafi aðallega séð um „okkar samskipti“, en þau hefðu verið mjög snubbótt og leiðinleg.  Þegar þau komu inn hafi þau ekki verið búin að fá lyklana afhenta frá „okkur“, en fengið lyklana afhenta frá fasteignasölunni, þannig að ekki hafi gefist tími eða næði til að klára þessi mál.  Svo hafi Helga í eitt skipti hringt í hann og verið ansi æst og sagt: „Þið karlar eru allir eins og það er aldrei hægt að stóla á ykkur.“  Kvaðst hann þá hafa farið „niður eftir“ og farið að tala við hana og reynt að segja henni að þeir væru ekki allir eins.  Þá hafi hún verið búin að ráða smiðinn og búin að rífa upp gólflistana og málningin verið farin veg allrar veraldar með því að rífa upp listana.  Eftir það hafi hann aldrei fengið að fara þarna inn.  Þá hafi það verið búið.  Sævar Þór sagði að stærstu mistökin hefðu verið að lesa ekki lýsinguna hjá fasteignasölunni áður en eignirnar voru afhentar, en þar hafi verið lofað umfram það sem til stóð, sbr. þessir ofnar sem skildir voru eftir.  Allt hafi þó verið gert með bestu vitund og það hafi allt verið gert í þeim tilgangi að þetta væri glæsileg eign „sem að sýni það að það voru yfir 1000 manns sem komu og skoðuðu eignina“, tilboði hafi síðan verið tekið frá þessu fólki.  Þá hafi strax orðið ósamkomulag sem ekki var hægt að leysa, aðilar hafi ekki náð saman.  Sævar Þór sagði að þeim hefði verið meinaður aðgangur að bílskúrnum til að ljúka við hann og einnig að skipta um svalahurð, en hún væri til.  Allir gluggar sem hafi verið sett út á vegna skorts á þéttiköntum, en um ný lausafög hafi verið að ræða, sem átti bara eftir að setja þéttikant í.  Varðandi bílskúrinn hafi ekki verið komin skipting á hann og strax hefði komið upp leiðindi þannig að hann hrökklaðist í burtu.

Stefnda, Margrét Héðinsdóttir, bar fyrir rétti við fyrri aðalmeðferð málsins 28. mars 2008 að hún hefði flutt inn í íbúðina að Safamýri 31 í febrúar 2006.  Hún hafi haft lítil samskipti við son seljanda, Sævar Þór, fyrstu viku eða tíu daga eftir að hún flutti inn.  Hann hafi síðan ekki mætt svo að hún hafi farið að hringja í hann.  Hann hafi þá ýmist tilkynnt sig veikan eða börnin sín væru veik eða konuna veika.  Kvaðst hún hafa orðið frekar þreytt á að bíða eftir honum og þá hefði hann bara sagt að hann ætlaði ekki að mæta meira því að hún væri bara að röfla í sér.  Eftir það hafi hún ekki séð hann.

Við aðalmeðferð málsins, hinn 19. maí 2009, staðfesti Margrét að rétt væri eftir henni haft sem hún bar fyrir rétti hinn 28. mars 2008.

Í söluyfirliti fasteignasölunnar Valhallar, er hafði milligöngu um sölu stefnanda og kaup stefndu á umræddri fasteign að Safamýri 31, segir m.a. að eignin hafi algjörlega verið endurnýjuð að utan sem innan og bílskúrinn sé fullbúinn með vandaðri hurð.  Þá segir í kauptilboði um eignina frá 13. janúar 2006 m.a.: „Aðilar (kaupandi og seljandi) hafa kynnt sér söluyfirlit Valhallar dags. í dag og skoðast það sem hluti af kauptilboði þessu.  Bílskúr verði fullkláraður.“  Með kaupsamningi 27. janúar 2006 seldi stefnandi stefndu eignina.

Með bréfi, dags. 6. apríl 2006, til stefnanda kröfðust stefndu afsláttar eða bóta vegna galla á eigninni.  Þau vísuð til söluyfirlitsins í því sambandi og bentu á að það stæðist ekki sökum tilgreindra annmarka á fasteigninni.  Tekið var fram í bréfinu að yrði ekki af hálfu stefnanda bætt úr göllum, eða að sátt næðist ekki um afslátt eða bætur, myndu stefndu neyta stöðvunarréttar vegna galla, sbr. 44. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002.  Ekki varð úr að samkomulag næðist með þessum hætti.

Héraðsdómi barst matsbeiðni frá stefndu, hinn 26. september 2007, þar sem þess var farið á leit að dómkvaddir yrðu matsmenn til þess að meta og virða galla, frágang og ólokna verkþætti við íbúðir og bílskúra í húsinu nr. 31 við Safamýri í Reykjavík.  Á dómþingi hinn 26. október 2007 voru dómkvaddir matsmenn.  Mats­gerðin er dagsett 30. nóvember 2007 og liggur fyrir í málinu.

Af hálfu stefndu var óskað eftir að matsmenn áætluðu kostnað, er fram kemur í matsgerðinni á verðlagi í apríl 2006.  Var orðið við því.  Viðbót matsgerðar er dagsett 8. janúar 2008 og var hún lögð fram á dómþingi hinn 9. janúar 2008.

Umsamið kaupverð var 38.500.000 krónur samkvæmt kaupsamningi aðila, dagsettum 27. janúar 2006.  Að mati dómkvaddra matsmanna var áætlaður kostnaður við að bæta úr göllum á frágangi og óloknum verkþáttum við eignarhluta af fasteigninni, sem stefnendur keyptu af stefnda hinn 27. janúar 2006 á verðlagi í apríl 2006, að fjárhæð 2.363.093 krónur með virðisaukaskatti, en 1.898.036 krónur án virðisaukaskatts.  Óumdeilt er að stefndu greiddu ekki hluta kaupverðsins, samtals að fjárhæð 2.900.000 krónur.

Í dómi Hæstaréttar nr. 380/2008 í máli Óskars Ásgeirssonar gegn Ólafi Inga Baldvinssyni og Margréti Héðinsdóttur og gagnsök segir á blaðsíðu 4 m.a.: „Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti kvaðst aðaláfrýjandi hafa í málflutningi í héraði haft uppi efnisvarnir gegn kröfuliðum í matsgerðinni.  Einkum hefði verið byggt á reglu 2. málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 um gallaþröskuld, á því sem hann nefndi skoðunarskyldu kaupanda, rétt seljanda til úrbóta á galla, tilkynningarskyldu kaupanda vegna galla og tómlæti vegna vanrækslu á henni svo og um skyldu kaupanda til að takmarka tjón og um lækkun skaðabóta.  Engin grein er í héraðsdómi gerð fyrir þessum andmælum aðaláfrýjanda.“

Í tilefni af þessari staðhæfingu aðaláfrýjanda er rétt að rekja það að af hálfu stefndu var stefnanda [aðaláfrýjanda] sent bréf, dags. 6. apríl 2006, þar sem verulegar athugasemdir koma fram á frágangi stefnanda á fasteigninni sem stefndu höfðu keypt af honum sem endurnýjuð eign að utan sem innan.  Með bréfinu fylgdi listi yfir það helsta sem var ábótavant að áliti stefndu.  Við þingfestingu málsins var af hálfu stefnanda lagt fram, ásamt stefnu, skrá yfir framlögð skjöl, kaupsamningur aðila og umrætt bréf stefndu til stefnanda.  Önnur en þessi fjögur skjöl voru ekki lögð fram í málinu af hálfu stefnanda fyrir utan þau gögn, sem lögð voru fram af honum á dómþingi 19. maí 2009, er aðalmeðferð fór aftur fram vegna heimvísunar málsins frá Hæstarétti.

Einu skriflegu athugasemdir stefnanda á umræddu bréfi stefndu til hans frá 6. apríl 2006 koma fram í stefnu þar sem segir: „Lögmaður stefndu kom fram með athugasemdir vegna hinnar seldu eignar án haldbærra gagna, sem stefnanda gafst ekki kostur á að líta á og eftir atvikum lagfæra, sbr. bréf dags. 06.04.2006, sbr. dskj. nr. 4.“

Á dómþingi, hinn 3. desember 2007, lögðu stefndu fram matsgerð, sem liggur fyrir í málinu sem dskj. nr. 11.  Lögmaður stefnanda óskaði eftir fresti til að kynna sér framlagða matsgerð.  Var málinu þá frestað til 9. janúar 2008.  Á dómþingi þann dag lögðu stefndu fram viðbót við matsgerðina sem dskj. nr. 12.  Lögmaður stefnanda óskaði þá eftir frekari fresti til gagnaöflunar og var málinu þá frestað með samþykki lögmanns stefndu til 23. sama mánaðar.  Á dómþingi þann dag var ekkert lagt fram og lýstu lögmenn öflun sýnilegra sönnunargagna lokið.  Var þá aðalmeðferð málsins ákveðin hinn 28. mars 2008.  Dómur var síðan kveðinn upp hinn 17. apríl 2008.

Þá er rétt að benda á að stefnandi hafði færi á að koma að sjónarmiðum sínum og athugasemdum á matsfundum.  Einnig átti hann þess kost að hafi uppi athugasemdir gegn kröfuliðum í matsgerðinni á dómþingi, hinn 9. og 23. janúar 2008, eftir að matsgerðin var lögð fram í héraðsdómi.  Hvorugt gerði hann.  Þá var ekki krafist yfirmats, þar sem tekin hefðu verið til endurmats þau atriði sem áður höfðu verið metin, áður en aðalmeðferð málsins fór í fyrra skiptið fram.  Dómkvaddir matsmenn komu fyrir rétt við aðalmeðferð málsins og svöruðu þeim spurningum sem þar voru lagðar fyrir þá.  Matsgerðin er vönduð og ítarleg að áliti dómsins, sem skipaður var sérfróðum meðdómsmönnum.

Í matsgerð er greint frá því m.a. að kostnaðarmat miðist við verðlag í nóvember 2007 með virðisaukaskatti á efni og vinnu.  Um kostnaðarsundurliðun segir í viðbót við matsgerð að kostnaðarsundurliðun og kostnaðarmat sé þar miðuð við verðlag í apríl 2006 að beiðni matsbeiðanda.  Afstaða dómsins er að matsupphæðir á vinnuliði á eignarhluta stefndu í Safamýri 31 séu án virðisauka á verðlagi í nóvember 2007 með eftirfarandi hætti: Vinna 1.253.948 kr. 24,5% vaskur 307.217 kr. 60% af vaski 184.330 kr.  Á verðlagi í apríl 2006: Vinna 1.107.728 kr. 24,5% vaskur 271.393 kr. 60% af vaski 162.836 kr.

Við upphaf aðalmeðferðar málsins, hinn 28. mars 2008, var af hálfu stefndu lagt fram svokallað yfirlit um kröfu.  Þar er greint frá því að krafa þeirra samkvæmt mati dómkvaddra matsmanna sé sundurliðað í tilgreindum sextán liðum, samtals að fjárhæð 2.409.182 krónur.  Þá segir að stefndu krefjist bót fyrir óbeint tjón í skilningi b. liðs [2]. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002 vegna þess að þau hafi ekki getað notað bílskúrinn sem skyldi.  Þau krefjist bóta að álitum fyrir óbeint tjón að fjárhæð 35.000 krónur á mánuði í sautján mánuði frá afhendingardegi til þingfestingardags, eða samtals 595.000 krónur.

Í 28. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 er að finna reglur um gagnkröfur og gagnsakir. Í 3. mgr. greinarinnar segir að gagnkröfu megi hafa uppi eftir þann tíma sem segir í 1. mgr. [gagnkrafan skal þá höfð uppi í greinargerð] og 2. mgr. [fyrir aðalmeðferð og það verði ekki metið varnaraðila til vanrækslu að hafa ekki gert gagnkröfu sína í tæka tíð].  Telja verður vanrækslu af stefndu að hafa ekki fyrr en við upphaf aðalmeðferðar málsins, hinn 28. mars 2008, krafist bóta fyrir óbeint tjón.  Þessi liður í kröfu stefndu er því of seint fram kominn.

Stefnandi vissi eða mátti vita við samningsgerð að kaupum stefndu á húsnæðinu að það var aðallega ætlað til persónulegra afnota þeirra.  Hvort salan var liður í atvinnustarfsemi stefnanda er á hinn bóginn umdeilt.  Við flutning málsins 28. mars 2008 kvaðst hann ekki hafa atvinnu af því að selja hús.  Hann hafi keypt húsið til að eiga það en síðan hætt við það.  Guðni Þór Sigurjónsson, er vann við endurnýjun og endurbætur á húsinu að Safamýri 31 á þeim tíma er hér um ræðir, bar hins vegar fyrir rétti, að stefnandi og sonur stefnanda, Sævar Þór, hefðu keypt húsið í þeim tilgangi að laga það til og selja það.

Í kauptilboði aðila frá 13. janúar 2006 var eins og áður sagði tekið fram að aðilar (kaupandi og seljandi) hefðu kynnt sér söluyfirlit fasteignasölunnar Valhallar, dagsettri sama dag, og væri söluyfirlitið hluti af kauptilboðinu.  Lýsing eignarinnar í söluyfirlitinu er hins vegar ekki í samræmi við lýsingu dómkvaddra matsmanna á eigninni svo sem rakið hefur verið.  Verður því að álykta að lýsing söluyfirlitsins sé röng í skilningi 27. gr. laga um fasteignakaup.  Og þar sem stefndu máttu treyst því að lýsing söluyfirlitsins væri rétt, ber stefnandi hlutlæga ábyrgð á tjóni stefndu, sem rakið verður til þess að hún var röng, óháð því hvort þau vissu eða máttu vita að lýsingin var röng.  Skiptir þá ekki máli í hvaða mæli metnir ágallar kunna að rýra verðmæti eignar­innar, sbr. 18. gr. sömu laga.

Eins og greint var frá í stuttu yfirlit að baki málinu hér að framan héldu stefndu eftir 1.100.000 krónum af greiðslu, sem þau áttu að inna af hendi hinn 20. apríl 2006, og allri greiðslunni, sem inna átti af hinn 20. júlí 2006, eða samtals 2.900.000 krónum.  Samkvæmt yfirliti um gagnkröfu stefndu á hendur stefnanda, sbr. dskj. nr. 13, nemur gagnkrafan án óbeins tjóns í skilningi b. liðs 2. mgr. laga nr. 40/2002 samtals að fjárhæð 2.409.182 krónur.  En frá þeirri fjárhæð dragast 162.836 krónur vegna réttar á 60% endurgreiðslu af virðisaukaskatta af vinnu við endurbætur.  Mismunurinn er þá 2.246.346 krónur er verður að teljast sú fjárhæð sem að stefndu, vegna galla á fasteigninni, hafi haft heimild til halda eftir og skuldajafna á móti kröfufjárhæð stefnanda.

Samkvæmt framangreindu verða stefndu dæmd til að greiða 653.654 krónur með dráttarvöxtum eins og í dómsorði segir.

Með vísun til ákv. 3. mgr. 130. gr. laga nr.91/1991 verða aðilar hver um sig látnir bera sinn kostnað af málinu.

Páll Þorsteinsson héraðsdómari, Björn Björnsson húsasmíðameistari og Þorkell Jónsson byggingatæknifræðingur kveða upp dóminn.

DÓMSORÐ:

Stefndu, Ólafur Ingi Baldvinsson og Margrét Héðinsdóttir, greiði stefnanda, Óskari Ásgeirssyni, 653.654 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 20 ágúst 2006 til greiðsludags.

Málskostnaður fellur niður.