Mánudaginn 27. ágúst 2001:
Nr. 295/2001.	M (Ingólfur Hjartarson hrl.) gegn K (Dögg Pálsdóttir hrl.)

                                                             

Kærumál. Fjárslit. Óvígð sambúð. Sameign.

M og K voru í óvígðri sambúð á árunum 1995 til 1999. Eftir lok sambúðarinnar komu upp nánar tilgreind ágreiningsefni í tengslum við opinber skipti til fjárslita milli þeirra. Fyrir Hæstarétti deildu aðilar um eignarhlutföll í fasteign, að frádregnum þeim 36 hundraðshlutum eignarinnar sem óumdeilt var að tilheyrðu M einum frá fyrri tíð. Með hliðsjón af gögnum málsins, fjárframlögum aðila og yfirtöku skulda á sambúðartímanum var M talinn eigandi að alls 81,26 hundraðshlutum eignarinnar en K eigandi að 18,74 hundraðshlutum hennar.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Gunnlaugur Claessen og Ingibjörg Benediktsdóttir.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 10. júlí 2001, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 9. ágúst sl. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 29. júní 2001, þar sem leyst var úr nánar tilgreindum ágreiningsefnum í tengslum við opinber skipti til fjárslita milli aðilanna vegna loka óvígðrar sambúðar. Kæruheimild er í 133. gr. laga nr. 20/1991 um skipti á dánarbúum o.fl. Sóknaraðili krefst þess að niðurstöðu hins kærða úrskurðar um eignarhlutföll aðilanna í fasteigninni að [...] verði breytt á þann veg að hann teljist eigandi að 83,37 hundraðshlutum hennar, en varnaraðili að 16,63 hundraðshlutum. Þá verði málskostnaður í héraði felldur niður, en sóknaraðila dæmdur kærumálskostnaður.

Varnaraðili krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá Hæstarétti, til vara að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur, en til þrautavara að eignarhlutfall hennar í fyrrnefndri fasteign verði ákveðið 28,76 hundraðshlutar af hreinni eign. Þá krefst hún kærumálskostnaðar.

I.

Eins og rakið er í hinum kærða úrskurði voru aðilar málsins í óvígðri sambúð á árunum 1995 til 1999. Sóknaraðili hafði áður verið í hjúskap, sem lauk 1990. Við slit þess hjúskapar gerðu sóknaraðili og fyrrum eiginkona hans samning um skilnaðarkjör 31. maí 1991, þar sem meðal annars var ákveðið að þau myndu eiga fasteignina að [...] í óskiptri sameign, hún að 60 hundraðshlutum en hann að 40 hundraðshlutum. Nokkru áður en sá samningur var gerður hafði fyrrum eiginkona sóknaraðila selt með samningi 17. júlí 1990 eignarhluta sinn, sem var sagður vera 64 hundraðshlutar af eigninni allri. Kaupendur samkvæmt þeim samningi voru systir sóknaraðila og eiginmaður hennar. Kaupverð eignarhlutans var ákveðið 9.000.000 krónur. Af þeirri fjárhæð áttu kaupendurnir að greiða með peningum 2.000.000 krónur í þremur áföngum á tímabilinu fram til 1. júlí 1991, en fyrir eftirstöðvum kaupverðsins skyldi gefið út fasteignaveðbréf að fjárhæð 5.850.000 krónur og skuldabréf með veði í eignarhlutanum að fjárhæð 1.150.000 krónur. Þessum samningi var þinglýst 18. júlí 1990. Ekki verður annað ráðið af gögnum málsins en að kaupendurnir hafi efnt skyldur sínar samkvæmt samningnum með því að inna af hendi peningagreiðslur, auk þess að gefa út fasteignaveðbréf og veðskuldabréf. Sóknaraðili heldur því hins vegar fram að hann hafi orðið að greiða fyrrum eiginkonu sinni skuld samkvæmt veðskuldabréfinu fyrir 1.150.000 krónum. Verður málatilbúnaður varnaraðila ekki skilinn svo að þetta sé dregið í efa.

Sóknaraðili gerði skriflegt samkomulag 10. september 1995 við systur sína og eiginmann hennar um að ganga inn í kaup þeirra á 64 hundraðshlutum af fasteigninni að [...]. Var þar samið um að sóknaraðili tæki yfir skuld samkvæmt áðurgreindu fasteignaveðbréfi, sem nam orðið 6.220.907 krónum, og greiddi systur sinni og eiginmanni hennar 2.500.000 krónur, annars vegar 1.000.000 krónur með húsbréfum og hins vegar 1.500.000 krónur með þremur peningagreiðslum. Fyrrum eiginkona sóknaraðila gaf síðan út afsal til hans 24. september 1995 fyrir eignarhlutanum, en afsal hafði ekki verið gefið út til kaupendanna samkvæmt kaupsamningnum frá 17. júlí 1990.

Fyrir Hæstarétti er óumdeilt að varnaraðili hafi lagt til samtals 2.130.000 krónur til að standa straum af greiðslum, sem sóknaraðili hafði heitið að inna af hendi með framangreindu samkomulagi frá 10. september 1995, en hann 370.000 krónur. Sóknaraðili hefur fallið frá mótbárum, sem hann hélt uppi fyrir héraðsdómi gegn því að varnaraðili hafi orðið sameigandi hans að fasteigninni með þessu framlagi sínu. Er jafnframt óumdeilt fyrir Hæstarétti að miða eigi við að sóknaraðili hafi átt fyrir gerð samkomulagsins 36 hundraðshluta af allri eigninni, eins og leiða mátti af kaupsamningnum frá 17. júlí 1990 og afsalinu til hans 24. september 1995, en ekki 40 hundraðshluta, svo sem fram kom í samningi sóknaraðila og fyrrum eiginkonu hans um skilnaðarkjör. Aðilarnir deila á hinn bóginn um hvort líta eigi svo á að sóknaraðili hafi aukið upphaflegan eignarhlut sinn í fasteigninni fyrir gerð samkomulagsins 10. september 1995 með því að greiða fyrrum eiginkonu sinni áðurgreinda skuld samkvæmt veðskuldabréfi að fjárhæð 1.150.000 krónur. Jafnframt deila þau um hvort miða eigi eignarhlutfall varnaraðila við það að hún hafi auk fyrrnefnds framlags tekið að sér skuld samkvæmt áhvílandi fasteignaveðbréfi að hálfu á móti sóknaraðila. Verði ekki fallist á það með varnaraðila er viðurkennt fyrir Hæstarétti af sóknaraðila að við ákvörðun eignarhlutfalls hennar verði greiðslur að fjárhæð 521.870 krónur, sem hún innti af hendi vegna framkvæmda við lóð, metnar sem framlag hennar til að auka verðmæti fasteignarinnar.

II.

Í kröfu sóknaraðila fyrir Hæstarétti um það eignarhlutfall í fasteigninni að [...], sem ákveða eigi varnaraðila, er lagt til grundvallar að hann hafi fyrir gerð samkomulags við systur sína og eiginmann hennar 10. september 1995 verið eigandi að 36 hundraðshlutum af eigninni. Fyrir þann hluta eignarinnar, sem samkomulagið tók til, hafi verið greiddar 2.500.000 krónur með peningum og húsbréfum, en 6.220.907 krónur hafi greiðst með yfirtöku áhvílandi veðskuldar. Þessu til viðbótar telur sóknaraðili að áðurgreindar 1.150.000 krónur, sem hann greiddi fyrrum eiginkonu sinni vegna skuldar samkvæmt veðskuldabréfi, eigi að teljast hluti af framlagi sínu til kaupanna samkvæmt samkomulaginu. Samtals hafi því verið greiddar samkvæmt samkomulaginu 9.870.907 krónur fyrir 64 hundraðshluta af eigninni. Svari þetta til þess að verðmæti allrar eignarinnar hafi þá numið 15.423.293 krónum. Varnaraðili hafi eftir þetta lagt til fyrrnefndar 521.870 krónur vegna framkvæmda við lóð og aukið þannig verðmæti eignarinnar í 15.945.163 krónur. Af því heildarverðmæti hafi varnaraðili lagt af mörkum 2.130.000 krónur með greiðslum samkvæmt samkomulaginu og 521.870 krónur vegna framkvæmda, eða alls 2.651.870 krónur. Svari þetta til 16,63 hundraðshluta af verðmæti eignarinnar, en í dómkröfu sóknaraðila er miðað við að varnaraðili verði talin eigandi sama hlutfalls af fasteigninni.

Svo sem varnaraðili hefur bent á í greinargerð sinni fyrir Hæstarétti gerði sóknaraðili ekki í héraði dómkröfu á þeim forsendum, sem að framan greinir. Dómkrafa sóknaraðila fyrir Hæstarétti er á hinn bóginn reist á atriðum, sem lögð voru á ýmsan hátt til grundvallar í kröfum aðilanna fyrir héraðsdómi, en voru þá að verulegu leyti umdeild. Breytingar á kröfugerð sóknaraðila eiga rætur að rekja til þeirra atriða, sem hann nú viðurkennir varnaraðila í hag og áður er getið. Eru því ekki annmarkar á endanlegri kröfugerð sóknaraðila, sem leitt geta til þess að málinu verði vísað frá Hæstarétti. Verður aðalkröfu varnaraðila þess efnis hafnað samkvæmt því.

III.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður ekki fallist á með sóknaraðila að greiðsla hans á skuld samkvæmt áðurnefndu skuldabréfi að fjárhæð 1.150.000 krónur geti hafa aukið eignarhluta hans í fasteigninni að [...].

Í málinu liggur fyrir umsókn sóknaraðila 10. apríl 1995 til Húsnæðisstofnunar ríkisins um að mega taka yfir veðskuld, sem hvíldi á fasteigninni samkvæmt fasteignaveðbréfi útgefnu í tengslum við kaup systur hans og eiginmanns hennar á hluta eignarinnar. Liggur einnig fyrir ódagsett svar stofnunarinnar til sóknaraðila, þar sem fallist var á þessa umsókn með nánar tilgreindum skilyrðum. Í áðurnefndu samkomulagi 10. september 1995 lýsti sóknaraðili því yfir gagnvart systur sinni og eiginmanni hennar að hann tæki að sér eftirstöðvar skuldar samkvæmt fasteignaveðbréfinu. Varnaraðila var hvergi getið í þessu sambandi. Ekki hafa verið lögð fram önnur gögn, sem sýna að hún hafi gengist í ábyrgð fyrir þessari skuld. Standa því engin efni til að reikna varnaraðila eignarhlutfall í fasteigninni á þeirri forsendu að hún hafi tekið að sér helming þessarar veðskuldar, heldur verður að miða við að sóknaraðili hafi tekið að sér skuldina í heild.

Samkvæmt þessu verður að líta svo á að verð þeirra 64 hundraðshluta af fasteigninni, sem samkomulagið 10. september 1995 var gert um, hafi numið 2.500.000 krónum, sem greiddust með peningum og húsbréfum, og 6.220.907 krónum, sem greiddust með yfirtöku skuldar samkvæmt fasteignaveðbréfi, eða alls 8.720.907 krónum. Svarar þetta til þess að verð eignarinnar allrar hafi þá verið 13.626.417 krónur. Sóknaraðili viðurkennir sem áður segir að verðmæti eignarinnar hafi í framhaldi af þessu aukist um 521.870 krónur vegna framlags varnaraðila til framkvæmda á lóð. Verður því lagt til grundvallar að heildarverðmæti eignarinnar hafi eftir þetta verið 14.148.287 krónur. Af þeirri fjárhæð telst varnaraðili hafa lagt til 2.130.000 krónur að viðbættum 521.870 krónum, eða alls 2.651.870 krónur. Svarar þetta til 18,74 hundraðshluta af heildarverðmæti eignarinnar. Verður niðurstaða málsins því sú að varnaraðili teljist eigandi þess hlutfalls af fasteigninni, en sóknaraðili eigandi að 81,26 hundraðshluta hennar.

Fyrir Hæstarétti er ekki leitað endurskoðunar á niðurstöðu hins kærða úrskurðar um ágreining aðilanna um eignarrétt að hjónarúmi, sem skal því standa óröskuð.

Ákvæði úrskurðar héraðsdómara um málskostnað er staðfest, en rétt er að aðilarnir beri hvort sinn kostnað af kærumáli þessu.

Dómsorð:

Við opinber skipti til fjárslita á milli sóknaraðila, M, og varnaraðila, K, telst sóknaraðili eigandi að 81,26 hundraðshlutum af fasteigninni að [...], en varnaraðili eigandi að 18,74 hundraðshlutum hennar.

Ákvæði hins kærða úrskurðar um eignarrétt að hjónarúmi og um málskostnað skulu vera óröskuð.

Kærumálskostnaður fellur niður.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 29. júní 2001

Sóknaraðili er M, [...], en varnaraðili er K, [...].

Mál þetta barst dóminum 25. apríl sl. með bréfi Jóhannesar Rúnars Jóhannssonar hdl., skipaðs skiptastjóra, dags. 21. apríl sl. Það var tekið til úrskurðar 15. júní að afloknum munnlegum málflutningi. Málsaðilar gáfu skýrslu við aðalmeðferð málsins.

Dómkröfur sóknaraðila eru þessar:

Aðalkrafa: Að litið verði svo á, að framlag varnaraðila hafi verið lán til íbúðarkaupa og beri að greiða það til baka með vöxtum frá sambúðarslitum.

Til vara verði talið sannað, að varnaraðili sé einnig eigandi að [...], að eignarhlutur hennar verði ekki talinn meiri en 11,53% af heildareigninni.

Til þrautavara að eignarhlutur varnaraðila verði ekki meiri en 12,5% af heildareigninni [...].

Einnig er gerð sú krafa, að sóknaraðili verði talinn eigandi að hjónarúmi.

Þá krefst sóknaraðili þess að varnaraðili verði dæmd til að greiða honum málskostnað að mati dómsins að viðbættum virðisaukaskatti.

Af hálfu varnaraðila eru gerðar eftirfarandi kröfur:

Aðalkrafa.  Að varnaraðili verði talinn eigandi að 40,73% fasteignarinnar að [...] en sóknaraðili 59,27%. 

Varakrafa. Að varnaraðili verði talinn eigandi að 38,5% fasteignarinnar að [...] en sóknaraðili 61,5%

Þrautavarakrafa. Að varnaraðili verði talinn eigandi að 28,76% af hreinni eign fasteignarinnar að [...] en sóknaraðili 71,24%

Einnig er gerð sú krafa að varnaraðili verði talinn eigandi að hjónarúmi. 

Loks krefst varnaraðili málskostnaðar úr hendi sóknaraðila að mati dómsins, auk virðisaukaskatts á málflutningsþóknun.

Málavextir, málsástæður og lagarök:

Sóknaraðili skildi við eiginkonu sína, G, á árinu 1990.

G seldi A og B, systur sóknaraðila, 64% húseignarinnar að [...] með kaupsamningi dags. 17. júlí 1990. Umsamið verð hins selda nam 9.000.000 króna, sem kaupendur lofuðu að greiða þannig: Í peningum hinn 1. júlí 1990, 1 milljón króna, hinn 7. janúar 1991 500.000 krónur og sömu fjárhæð hinn 1. júlí s.á. Með útgáfu veðskuldabréfs, skiptanlegu fyrir húsbréf að fjárhæð 5.850.000 krónur og með útgáfu veðskuldabréfs að fjárhæð 1.150.000 krónur, sem greiðast skyldi með 8 afborgunum á hálfs árs fresti, fyrst 1. mars 1991. Bæði þessi veðskuldabréf skyldu tryggð með veði í [...].

Sóknaraðili og G gengu endanlega frá skilnaði sínum með ,,Samningi um skilnaðarkjör” sem dagsettur er 31. maí 1991. Þar kemur fram að húseignin að Hjarðarlandi 3 skyldi skiptast þannig, að sóknaraðili væri eigandi að 40% eignarinnar en G eigandi 60% hennar.  Skilnaðarsamningi þessum var ekki þinglýst né heldur sérstakri yfirlýsingu um eignaskiptin.

Málsaðilar kynntust í nóvembermánuði árið 1994. Varnaraðili heldur því fram að þau hafi hafið sambúð í febrúarmánuði 1995, en sóknaraðili telur þau hafa fyrst í desember það ár stofnað til sambúðar. Varnaraðili bar það fyrir dómi, að hún hafi sett íbúð sína að [...] í sölu sumarið 1994, en hætt við að selja hana, eftir að kynni tókust með henni og sóknaraðila.  Hún hafi m.a. hafnað tilboði í íbúðina í desember 1994 af þeirri ástæðu. Varnaraðili seldi síðan íbúð sína með kaupsamningi dags. 31. mars 1995 fyrir 7.300.000 krónur, þar af í peningum 2.555.000 krónur, en í húsbréfum 1.648.006 krónur. Lán áhvílandi á 1. og 3. veðrétti skuldbatt varnaraðili sig til að aflétta af eigninni. Afhending íbúðarinnar til kaupanda skyldi eiga sér stað 1. júní s.á.

Með bréfi dags. 10. apríl 1995 leitaði sóknaraðili eftir því við Húsnæðismálastofnun ríkisins að fá að yfirtaka veðlán áhvílandi á [...], sem A og B hafði verið veitt í tilefni af kaupum  þeirra á hluta eignarinnar í júlí 1990, þar sem hann hygðist yfirtaka kaupsamning þeirra. Tekjur sóknaraðila voru það lágar, að hann uppfyllti ekki reglur Húsnæðisstofnunar um lánshæfi. Hann fékk því viðskiptabanka sinn, Sparisjóð vélstjóra, til að gangast í ábyrgð fyrir láninu.  Sóknaraðili kom þar ekki við sögu og gat þess í skýrslu sinni hér í dómi, að það hefði aldrei komið til tals. Hún kvaðst á hinn bóginn hafa fylgst með og tekið þátt í þessum aðgerðum með sóknaraðila, enda hafi hún litið svo á, að þau væru að leggja drög að sameiginlegu heimili sínu.

Hinn 10. september 1995 gerði sóknaraðili samkomulag við A og B um að yfirtaka kaupsamning þeirra við G frá 17. júlí 1990.  Skyldi sóknaraðili greiða þeim 2.500.000 krónur og yfirtaka áhvílandi skuld við Húsnæðismálastofnun, sem þá nam 6.220.907 krónum. Afhending eignarinnar til sóknaraðila skyldi eiga sér stað eigi síðar en 15. október s.á. Á samninginn er m.a. handskrifað, að við undirskrift hans greiðast kr. 1.000.000 í húsbréfum, hinn 15. september ’95 kr.800.000. Þá er neðanmáls handritað: 24/9’95 greiðir M kr. 800.000, 5/11’95 greiðir K kr. 1.000.000 með húsbréfum.

Einnig liggur fyrir í málinu svohljóðandi yfirlýsing: ,,Undirritaðir aðilar gefa hér með neðangreinda yfirlýsingu varðandi eignarheimildir að eignarhluta, G [...] í fasteigninni að [...], sem er nánar tiltekið 64% eignarinnar, ásamt öllu því sem henni fylgir og fylgja ber. Með undirritun sinni á yfirlýsingu þessa staðfesta neðangreindir aðilar að M, [...] hefur gengið inn í og tekið yfir réttindi og skyldur þeirra B, [...] og A [...]sama stað, sem kaupendur skv. þinglýstum kaupsamningi dags. 17.07.1990 vegna ofangreinds eignarhluta nefndrar G. Samkvæmt ofangreindu hefur verið gefið út afsal til nefnds, M, dags. 25. 09. 1995.”  Yfirlýsingin er undirrituð af ofangreindum aðilum, svo og af G. Varnaraðili er annar af tveimur vottum að undirritun yfirlýsingarinnar.

Afsal það frá G til sóknaraðila, sem vísað er til í yfirlýsingunni, er dags. 24. september 1995. Þar afsalar G umræddum 64% eignarinnar til sóknaraðila. Afsalið er m.a. vottað af varnaraðila. Í skýrslu sinni fyrir dóminum kvaðst varnaraðili hafa vottað afsalið eftir að afsalsgjafinn, G, undirritaði það og hafi hún ekki verið viðstödd undirritun hennar. Sóknaraðili hafi farið með afsalið á heimili G í því skyni að fá nafnritun hennar. Veðbókarvottorð, sem liggur frammi tilgreinir sömu hlutfallstölu.

Sóknaraðili gefur þá skýringu á þessu misræmi á tilgreindum eignahlutföllum í skilnaðarskilmálum hans og fyrri eiginkonu hans annars vegar og ofangreindum gögnum, sem varða kaup og sölu A og B hins vegar, að hærri hlutfallstalan, 64%, hafi verið ákveðin í þeim tilgangi, að kaupendurnir, A og B, fengju hámarkslán hjá húsnæðismálastjórn.

Lögð hefur verið fram í réttinum yfirlýsing G, sem staðfestir þessa frásögn sóknaraðila. Í yfirlýsingu G kemur einnig fram, að sóknaraðili greiddi henni af veðskuldabréfi að fjárhæð 1.150.000 kr., sem A og B gáfu út í tilefni af kaupunum á umræddum eignarhluta í [...]. Einnig liggur frammi í málinu yfirlýsing A sama efnis.

Í októbermánuði 1995 voru lán þau, sem áhvílandi voru á íbúð varnaraðila og hún hafði skuldbundið sig til að aflétta við sölu hennar, flutt yfir á fasteignina [...].

Hinn 5. febrúar 1996 gaf sóknaraðili svohljóðandi yfirlýsingu: ,,Hér með staðfestist að K [...], búsett að [...], hefur greitt í [...] kr. 1.130.000,-í peningum og kr. 1.000.000,- með húsbréfum, við kaup og yfirtöku á samingi, af B og A nú til heimilis að [...]. Þetta gildir þar til samningur um húseignina [...] verður frágenginn.” 

Málsaðilar eru sammála um það, að yfirlýsingin hafi verið gefin í tilefni af ferð þeirra til Finnlands. Varnaraðili bar það hér fyrir dómi, að hún hafi fært það í tal við sóknaraðila, áður en þau héldu í ferðina, að ekkert skjalfest væri til um framlag hennar til húsakaupanna. Bæði ættu þau börn frá fyrri samböndum og því væri rétt að eitthvað yrði sett á blað um framlag hennar. Sóknaraðili hafi fengið endurskoðanda sinn til að semja yfirlýsinguna, sem hann síðan undirritaði.

Fjárfélag málsaðila á sambúðartíma þeirra, sem lauk í desember 1999, var að nokkru sameiginlegt, en þó virðist sem ákveðin skipting greiðslna hafa átt sér stað. Verður vikið að þessu nánar, þegar lýst er sjónarmiðum og lagarökum málsaðila hvors um sig.

Málsástæður og lagarök sóknaraðila:

Sóknaraðili byggir á því, að framlag varnaraðila hafi átt að vera lán. Aldrei hafi verið litið svo á, að varnaraðili væri að kaupa fasteignina með sóknaraðila, eins og öll framlögð skjöl sýni. Þar sé varnaraðila hvergi getið sem kaupanda. Sama eigi við um yfirlýsingu sóknaraðila frá 5. febrúar 1996. Hún staðfesti, að varnaraðili hafi ekki litið á sig sem kaupanda né hafi aðrir gert það, sem að málinu komu. Sóknaraðili styður enn fremur þessa fullyrðingu með vísan til þess, að varnaraðili hafi ekki greitt af lánum eignarinnar, hún hafi ekki farið í greiðslumat með sóknaraðila, né greitt önnur lögbundin gjöld af eigninni.

Verði ekki fallist á aðalkröfu sóknaraðila og varnaraðili talin sameigandi hans að húseigninni [...],  gerir hann þá kröfu, að eignarhluti varnaraðila verði ekki talinn stærri en 11,53% heildareignarinnar.  Það hlutfall sé fundið þannig:

Söluverð 60% eignarinnar hafi numið 9.000.000 kr.  Sóknaraðili  hafi greitt 1.150.000 kr. af skuld A á árunum 1991-1994 og eignast þar með 12,8% af eignarhluta A. Því hafi sóknaraðili átt 52,8%, þegar ákveðið var, að hann yfirtæki samning A og B við G.  Kaupverð þessa hluta eignarinnar, sem í raun hafi verið 47,2% hennar, hafi numið 8.720.907 kr.  Heildarverð allrar eignarinnar hafi þannig svarað til 18.476.498 kr.  Varnaraðili hafi lagt til 2.130.000 kr., sem sé 11,53% af 18.476.498 kr.

Sóknaraðili styður þrautavarakröfu sína eftirfarandi rökum: Söluverð eignar­innar hafi numið 9.000.000 kr.  Sóknaraðili hafi átt fyrir 36% eignarinnar. Hann hafi síðan greitt G áhvílandi lán að fjárhæð 1.150.000 kr., sem sé hluti kaup­verðsins, þ.e. 12,8% heildarkaupverðsins. Eignarhluti hans í heildareigninni hafi því vaxið í 48,8%, þegar yfirtaka hans á samningnum frá 17. júlí 1990 átti sér stað, en þá fyrst lagði varnaraðili fram fé til kaupanna. Yfirtökuverð sé það sama, 8.720.907 kr.,  sem sé 51,2%. Heildarverðið nemi því 17.033.021 kr.. Framlag varnaraðila 2.130.000 kr., sem svari til 12,5% af eigninni allri.

Sóknaraðili byggir enn fremur á því að málsaðilar hafi ekki verið í sambúð, þegar hann yfirtók kaupsamning A og B þann 10. september 1995.  Hann hafi þá í raun verið eigandi að 40% eignarinnar, eins og framlagður skilnaðarsamningur við G beri með sér og yfirlýsing hennar, sem einnig liggi frammi í málinu. Hvergi sé þess getið í neinum gögnum eftir þann tíma, hvernig eignarhlutur sóknaraðila hafi breyst eða rýrnað.  Eignarhlutfall G hafi verið tilgreint 64% í kaupsamningnum frá 20. júní 1990 í þeim eina tilgangi að gera kaupendum kleift að fá hærra láni hjá húsbréfadeild Húsnæðisstofnunar ríkisins. Kaupendur hafi átt í fjárhagserfiðleikum og ekki getað greitt af bréfi því, sem þau gáfu út til G að fjárhæð 1.150.00 kr. Sóknaraðili hafi því greitt bréfið að fullu, auk vaxta. G, eigandi bréfsins, hafi kvittað á kauptilboðið um greiðslur sóknaraðila, í fyrsta sinn 12/10/1991. Hún hafi einnig staðfest þetta með sérstakri yfirlýsingu. Það hafi A einnig gert. Yfirlýsingar beggja liggi frammi í málinu.  Sóknaraðili hafi þannig eignast stærri hlut í fasteigninni eða sem svari til 52,8% af heildareigninni, þó svo að ekki hafi verið gerður skriflegur samningur um þessa viðbótaraukningu. Síðan hafi sóknaraðili eignast alla eignina með samningnum við A og B eins og áður sé lýst, sbr. yfirlýsingu frá 10. september 1995. Ljóst sé af gögnum málsins, að varnaraðili hafi ekki lagt alla þá fjármuni til húsakaupanna, sem fram komi í yfirlýsingu sóknaraðila frá 5. febrúar 1996. Sóknaraðili hafi greitt inn á reikning varnaraðila 400.000 kr. 29. mars 1996, eins og gögn málsins sýni.  Því standist ekki fullyrðingar varnaraðila um að sóknaraðili hafi eingöngu lagt til 370.000 kr. í peningum við kaupin.  Auk þess hafi sóknaraðili séð um að greiða allar afborganir áhvílandi lána á eigninni að undanskilinni einni afborgun, sem varnaraðili hafi greitt.    Sóknaraðili hafi einnig greitt fasteignagjöld af eigninni, enda hafi aldrei staðið til að varnaraðili yrði eigandi að stærri hluta eignarinnar, en næmi framlagi hennar. Því sé rétt að telja þann hluta eignarinnar, sem lánin hvíldu á sem eignarhluta sóknaraðila.   Líta megi svo á, að sóknaraðili hafi fjármagnað þann hluta kaupanna með lánum (sem hann yfirtók), enda hafi málsaðilar ekki farið saman í greiðslumat,  eins og þurfi til að fá heimild til yfirtöku húsbréfa. Það hafi sóknaraðili einn gert en ekki verið talinn lánshæfur og því þurft að kaupa sér sérstaka tryggingu hjá Sparisjóði vélstjóra, þar sem sparisjóðurinn ábyrgðist greiðslur, stæði sóknaraðili ekki í skilum. Hefði greiðslumatið tekið mið af launum beggja, hefði væntanlega fengist samþykki fyrir yfirtöku lánanna, án sérstakra ráðstafana.  Þá hafi sóknaraðili einn greitt fasteignagjöld af eigninni allan sambúðartímann, svo og hitakostnað. Auk þess hafi hann látið fyrirtæki sitt, D ehf. fjármagna kaup á mörgum búshlutum, s.s. ryksugu, pottum o.fl.

Varnaraðili hafi ekkert greitt af lánum frá því hún sleit sambúðinni né heldur greitt fasteignagjöld.  Þetta sýni það viðhorf varnaraðila, að áhvílandi lán hafi verið á ábyrgð sóknaraðila. Sóknaraðili hafi heldur enga tilraun gert til að fá varnaraðila til að greiða af áhvílandi lánum, enda séu þau að hans mati ekki á hennar ábyrgð.

Sóknaraðili byggir á því, að þinglýsing sé ekki algild sönnun um eignaheimild, sbr. Hrd: 1982: 1412. Sérstök ástæða hafi legið til þess að eignahlutfall A og B hafi verið talið svara til 64% eignarinnar, eins og áður sé getið.

Þá sé einnig til þess að líta að varnaraðila sé hvergi getið sem kaupanda eignar­innar, hvorki á kaupsamningi né afsali. Sérstök ástæða hafi þó legið til þess, hefði svo átt að vera.  Hún hafi verið viðstödd gerð afsals til sóknaraðila og verið þar vottur. Hún hafi haft lögmann sér til aðstoðar og því rík ástæða til að ætla, að hagsmuna hennar hafi verið gætt til hins ítrasta við gerð samninga.  Sóknaraðili hafði lagt fé til kaupa á eigninni, áður en hann kynntist varnaraðila.  Aldrei hafi myndast með aðilum sú fjárhagslega samstaða að jafna mætti við hjúskap.  Í gögnum málsins komi ítrekað fram af hálfu varnaraðila, að þeir innanstokksmunir, sem keyptir voru á sambúðar­tímanum, hafi verið gjafir til varnaraðila.  Hún líti greinilega svo á að innbú keypt á sambúðartímanum, hafi ekki verið sameign þeirra.

Sóknaraðili fullyrðir að varnaraðili hafi haft vitneskju um efni skilnaðar­samnings síns við G. Varnaraðila hafi einnig verið fullkunnugt um ástæðu þess, að A var sagður kaupa 64% eignarinnar en ekki 60% hennar, eins og með réttu hefði átt að vera. Engu skipti um efni skilnaðarsamningsins, þó svo honum hafi ekki verið þinglýst, enda hafi skilnaðarsamningurinn verið gerður ári eftir að kaup A og B áttu sér stað og því ekki tilefni til þinglýsingar, en ári eftir að 64% séu tilgreind á kauptilboði sé sami eignarhlutur sagður vera 60% í skilnaðarsamningi.

Sóknaraðili vísar til þess í sambandi við kröfu hans um að hjónarúm verði talið eign hans, að andvirði þess hafi verið dregið af reikningi hans.

Málsástæður og lagarök varnaraðila.

Varnaraðili segist hafa kynnst sóknaraðila haustið 1994. Þau hafi hafið sambúð í febrúar 1995, en þá hafi sóknaraðili flutt í íbúð hennar við [...].  Þau hafi síðan búið saman í leiguhúsnæði í Árbæ, eftir að hún afhenti íbúð sína í kjölfar sölu hennar. Í ágúst s.á. hafi þau tekið á leigu fasteign að [...] og búið þar þangað til þau fluttu í húseignina að [...]. Sóknaraðili hafi verið eigandi að 36% í húseigninni að [...], þegar þau hófu sambúð sína, en 64% eignarinnar hafi verið í eigu B, systur sóknaraðila, og A eiginmanns hennar. Með samkomulaginu 10. september 1995 milli sóknaraðila og B og A hafi sóknaraðili yfirtekið kaupsamning þeirra við G fyrri konu sína. Greiðslutilhögun vegna kaupa sóknaraðila  á 64% eignarhlutanum hafi verið þannig:

Yfirtaka áhvílandi veðskulda                                 kr. 6.220.907

Greitt með húsbréfum                                             kr. 1.000.000

Greitt með peningum 15.09.1995                            kr.    800.000

Greitt með peningum 01.03.1996                            kr.    400.000

Greitt með peningum 01.05.1996                            kr.    300.000

                                                                                   ___________

Samtals                                                                      kr. 8.720.907

 

Fyrir liggi að kaup á eignarhlutanum hafi verið fjármögnuð á eftirfarandi hátt:

Varnaraðili  greiddi                                  kr. 2.130.000

Sóknaraðili greiddi                                                  kr.    370.000

Yfirtekin húsbréf                                                      kr. 6.220.907

                                                                                   ___________

Samtals                                                                      kr. 8.720.907

 

Fasteignin hafi verið skráð á sóknaraðila einan án þess að í því fælist viðurkenning varnaraðila á eignarétti hans eins að eigninni. Hann hafi á hinn bóginn staðfest framlög varnaraðila til eignarinnar með yfirlýsingu sinni frá 5. febrúar 1996. Yfirlýsingin sé skilyrðislaus staðfesting á því, að varnaraðili hafi lagt til hluta kaupverðs fasteignarinnar. Í þessu sambandi vísar varnaraðili til Hrd. 1997:2252, 1982:1412 og 1993:677. Í dómum þessum komi fram, að þinglýsing skeri ekki úr um eignarétt milli hjóna og sambúðarfólks, takist sönnun um, hvor fjármagnaði eignina í raun.  Slík sönnun liggi hér fyrir. Varnaraðili telur óumdeilt, að hún hafi orðið eigandi húseignarinnar með sóknaraðila og vísar til fjárframlaga sinna, orðalags yfirlýsingar sóknaraðila og til þeirrar staðreyndar, að hún hafi lagt til verulega fjármuni í framkvæmdir við lóð eignarinnar.

Varnaraðili mótmælir sem röngum og ósönnuðum þeim staðhæfingum sóknaraðila að um hafi verið að ræða kaup á 60% eignarinnar í stað 64%, enda bendi þinglýstar eignarheimildir til annars.  Fyrir liggi kauptilboð og þinglýstur kaup­samningur um kaup á 64% eignarhluta í fasteigninni að [...], áritað og undirritað af sóknaraðila. Að auki liggi fyrir þinglýst yfirlýsing,  þinglýst afsal og yfirlýsing frá sóknaraðila til varnaraðila vegna framlags hennar. Í öllum þessum skjölum sé tilgreindur 64% eignarhluti.  Varnaraðili kveðst enga vitneskju hafa haft um efni skilnaðarsamnings sóknaraðila við G og ekki vita skýringar á því, að G sé þar talin eiga minni hlut í eigninni en hún síðar selur með samþykki sóknaraðila.  Skilnaðarsamningnum hafi ekki verið þinglýst né heldur skiptayfirlýsingu er tilgreindi eignahlutföll þeirra.  Þá mótmælir varnaraðili þeirri fullyrðingu sóknaraðila, að hún hafi haft lögmann sér til aðstoðar, er kaup sóknaraðila á hinum umdeildu 64% hafi átt sér stað.  Varnaraðili eigi hins vegar löglærðan tengdason, sem sóknaraðili vísi til, en hann hafi engin afskipti haft af þessu máli. Varnaraðili telur það enga þýðingu hafa við fjárskipti málsaðila, þótt sóknaraðili kunni að hafa greitt af skuld A á árunum 1991-1994, enda sé  þessara meintu greiðslna í engu getið í þeim skjölum, sem gerð voru á árinu 1995, sem fullt tilefni hefði þó verið til, ættu fullyrðingar sóknaraðila við rök að styðjast.  Þá sé þess að gæta, að í skjali því, sem sóknaraðili vísi til, (dskj. nr. 6.37) sé getið greiðslna, sem nemi lægri fjárhæð en 1.150.000 kr.   Varnaraðili bendir einnig á, að hún hafi á árunum 1995-1996 innt af hendi ýmsar greiðslur vegna kaupa hússins, og framkvæmda við það og lóð þess.  Þessar framkvæmdir hafi aukið verðmæti eignarinnar samsvarandi, enda hafi m.a. verið um að ræða frágang á lóð hússins. Framlög varnaraðila séu sem hér segir, sbr. framlögð dómskjöl:

Þann 28. apríl 1995 greiddi varnaraðili 33.4650 kr. v/ tryggingar hjá Sparisj. vélstjóra,  Tryggingin hafi verið keypt til að sóknaraðili gæti yfirtekið áhvílandi lán á [...].

Þann 1. desember.1995 keypti varnaraðili veggfóður fyrir 9.000 kr. 

Þann 31.maí 1996 greiddi varnaraðili 14.000 kr. v. vinnu við veggfóðrun.

Þann 20.maí 1996 greiddi varnaraðili 159.000 kr.  til sóknaraðila v lóða­framkvæmda.

Þann 13. júní 1996 greiddi varnaraðili 50.000 kr.  inn á reikning Róberts G.

Róbertssonar, garðyrkjumanns, v. lóðaframkvæmda.

Þann 3. júlí 1996 greiddi varnaraðili 96.405 kr. inn á reikning BM Vallár ehf. v.

lóðaframkvæmda.

Þann 4. júlí 1996 greiddi varnaraðili 60.000 kr.  inn á reikning Róberts G.

Róbertssonar, garðyrkjumanns, v. lóðaframkvæmda.

Þann 7. ágúst 1996 greiddi varnaraðili 100.000 kr. til Róberts G. Róbertssonar,

garðyrkjumanns, v. lóðaframkvæmda.

Þann 26. mars 1997 greiddi varnaraðili 50.000 kr. inn á reikning Róberts G.

Róbertssonar v. lóðaframkvæmda.

Ofangreind framlög nemi samtals 571.870 kr. og hafa þau að mati varnaraðila aukið verðmæti eignarinnar og eigi að reiknast til hækkunar á verðmæti hennar.

Varnaraðili byggir á því, að fjárhagsleg samstaða hafi ríkt með málsaðilum meðan á sambúð aðila stóð. Hún hafi innt af hendi ofangreind framlög til fram­kvæmda við húsið, auk þess sem hún hafi greitt daglegar nauðsynjar, rafmagn, símareikninga, innbústryggingu o.fl. eins og framlögð skjöl sýni.  Hún hafi einnig innt af hendi mikið vinnuframlag bæði við heimilið og ekki síður við hlutafélag sóknaraðila, D ehf.  Þetta megi ráða af framlögðum gögnum málsins,  s.s. af framlögðum skattframtölum. Þau veiti sönnun fyrir því, að varnaraðili hafi unnið fyrir verulegum atvinnutekjum í sambúð aðila, sem runnu til viðhalds og endurbóta eignarinnar, tækja-, innréttinga- og efniskaupa, kaupa plantna í garðinn o.s.frv., auk eigin vinnu við eignina. Tekjur varnaraðila og sóknaraðila voru skv. framlögðum skattframtölum:

Ár                               varnaraðili                                             sóknaraðili

1998                                           1.011.407                                                768.840

1997                                           1.872.384                                                845.620                    

1996                                           1.747.353                                                744.240    

                                                   ______________________________________

Samtals                                      4.631.144                                                2.358.700   

 

Varnaraðili hafi þannig, á grundvelli tekna sinna, verið betur í stakk búin en sóknaraðili að leggja fram fé til heimilishalds þeirra. Öll laun varnaraðila hafi runnið til sameiginlegs heimilishalds á sambúðartíma. 

Sóknaraðili sé eigandi að hlutafé í hlutafélögunum D og H og sitji í stjórn beggja félaganna.  H ehf. sé með lögheimili og aðsetur að [...] og hafi þar lager og skrifstofuaðstöðu.  Varnaraðili byggir á því, að samið hafi verið um að H greiddi leigu vegna afnota sinna sem rynnu til að greiða afborganir áhvílandi lána og vísar þessu til sönnunar til framlagðrar kvittunar frá sóknaraðila til H ehf. vegna leigugreiðslna ársins 1997 að fjárhæð 300.000 kr.  Hluti kjallara húseignarinnar að [...], hafi einnig verið leigður út til erlendra starfsmanna D ehf. sem hluti af launakjörum þeirra, sbr. framlögð gögn.  Fasteignin hafi því skilað og skili arði vegna fyrrgreindra afnota, sem hafi átt að nægja til greiðslu áhvílandi veðskulda, enda hafi verið svo um samið.  Þessu til sönnunar bendir varnaraðili á það, að greiðslur af húsbréfum hafi ýmist verið greiddar af D ehf. eða H ehf. en ekki sóknaraðila. Varnaraðili kveðst ekki hafa greitt afborganir áhvílandi lána frá því að sambúðinni lauk, enda hafi leigutekjur frá D ehf og H ehf. nægt til að reka eignina.  Hins vegar liggi fyrir sú afstaða skiptastjóra, að sóknaraðila beri að greiða varnaraðila leigu vegna afnota hans af eigninni í réttu hlutfalli við eignarhluta hennar.  Sóknaraðili hafi fallist á afstöðu skiptastjórans um þetta og telur varnaraðili því eðlilegt að afborganir áhvílandi lána og leigukröfur verði jafnaðar við fjárskipti aðila. 

Varnaraðili styður aðalkröfu sína eftirfarandi rökum:

Sóknaraðili hafi í september 1995 keypt 64% eignarhluta í fasteigninni að [...].  Kaupverð eignarhlutans hafi numið 8.720.907 kr.  Heildarverð eignarinnar hafi þannig verið 13.626.417 kr. á þeim tíma. Að teknu tilliti til framlaga varnaraðila að fjárhæð 521.870 kr. vegna framkvæmda, sem til þess voru fallnar að auka verðmæti eignarinnar sé heildarverðmæti eignarinnar 14.148.287 kr.

Kaupin á eignarhlutanum (64%) og framlög varnaraðila voru eftirfarandi;

Varnaraðili greiddi                   kr.            2.130.000

varnaraðili greiddi                   kr.               521.870

sóknaraðili greiddi                   kr.               370.000

yfirtekin húsbréf                      kr.            6.220.907

______________

Samtals                                                      kr.            9.242.777

Hlutfallaskipti milli málsaðila verði því þannig:

Framlag varnaraðila                 kr. 2.130.000                Framl. sóknaraðila kr.    370.000

Framlag varnaraðila                 kr.    521.870

50% áhv. láns                           kr. 3.110.454               50% áhv. láns   kr. 3.110.454

__________________________       _____________________________

Samt.                                          kr. 5.762.324(40.73%)           Samt.         kr. 3.480.454(24.6%)

 

Að teknu tilliti til fyrri eignarhluta sóknaraðila verður eignarhlutfall hans af heildarverðmæti eignarinnar samt. 59.27%, en   eignarhluti varnaraðila verður 40.73% af heildarverðmæti eignarinnar.  Aðilar beri jafna ábyrgð á áhvílandi láni. 

Varnaraðili telur óvéfengjanlegt að mestur hluti greiðslna hennar vegna lóðarframkvæmda hafi aukið verðmæti eignarinnar þar sem m.a. var um að ræða frágang á lóð og þykir sanngjarnt að tekið verði tillit til framlaga hennar við fjárskipti aðila.

Varakröfu sína rökstyður varnaraðili þannig:

Kaupverð eignarhlutans nam 8.720.907 kr.  Heildarverð eignarinnar var því á þeim tíma 13.626.417 kr.

Kaupin á eignarhlutanum (64%) voru fjármögnuð á eftirfarandi hátt:

Varnaraðili greiddi                   kr.            2.130.000

Sóknaraðili greiddi                  kr.               370.000

Yfirtekin húsbréf                      kr.            6.220.907

______________

Samtals                                      kr.            8.720.907

 

Skiptingin verði því sem hér segir:

Framlag varnaraðila  kr. 2.130.000                         Framl. sóknaraðila      kr.     370.000

50% áhv. láns             kr. 3.110.454                         50% áhv. láns               kr.  3.110.454

__________________________                       ___________________________

Samt.                          kr. 5.240.454(38.5%)             Samt.                kr. 3.480.454(25.5%)

 

Sóknaraðili átti fyrir 36% eignarinnar. Eignarhlutfall hans af heildarverðmæti eignarinnar nam samt. 36%+25.5%= 61,5%.  Eignahluti varnaraðila var 38,5% af heildarverðmæti eignarinnar.  Aðilar beri jafna ábyrgð á áhvílandi láni. 

Rökstuðningur varnaraðila á þrautavarakröfu sinni er á þessa lund:

Eignarhlutfall hvors aðila, er reiknað út frá hreinni eign hvors aðila er eignarhlutinn var keyptur á árinu 1995.

Varnaraðili greiddi   kr. 2.130.000           eða    15.63%

Sóknaraðili greiddi kr. 370.000              eða      2.72%

Sóknaraðili átti fyrir                 kr. 4.905.510           eða    36.00%

Lán                                             kr. 6.220.907           eða    45.65%

                                                   ___________________________

Samtals                                      kr. 13.626.417 eða   100.000

 

Varnaraðili átti þannig 15,63% af hreinum eignarhluta árið 1995.  Sóknaraðili átti þá 38,72%.    Séu hlutföll metin sem hundraðshluti af hreinni eign átti varnaraðili 28,76 % í hreinni eign en sóknaraðili 71,24%.   

Þá er þess krafist af hálfu varnaraðila verði fallist á þrautavarakröfu hennar, að raunvirði eignarinnar verði staðreynt með því, að skiptastjóri hlutist til um að selja hana og að hún fái í sinn hlut 28,76% af hreinni eign eftir að áhvílandi veðskuldir á 1 og 2. veðrétti hafa verið gerðar upp eða yfirteknar af kaupendum hennar.

Varnaraðili rökstyður kröfu sína um að hún verði talin eigandi að hjónarúmi, með vísan til gagna málsins, sbr. greiðslukvittun. Kvittunin sé á nafni varnaraðila og sýni að rúmið var keypt í desember 1994. Það hafi verið flutt á heimili varnaraðila að [...]. Rúmið hafi verið persónuleg gjöf frá sóknaraðila til varnaraðila.

Varnaraðili vísar til meginreglna um fjárskipti við sambúðarslit svo og til þess, að þær eignir, sem hvor aðili eigi við upphaf sambúðarinnar og kaupi fyrir sína fjármuni og enn séu fyrir hendi er henni lýkur, séu hans eign.  Einnig sé vísað til Hrd. 1997.2252, 1982:1412 og 1993:677 um það að þinglýsing skeri ekki úr um eignarrétt milli sambúðarfólks, takist sönnun um að hluti kaupverðs hafi í raun verið greiddur af þeim aðila sem ekki sé þinglýstur eigandi.   Kröfu sína um málskostnað styður varnaraðili með vísan til XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, en krafan um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun sé byggð á lögum nr. 50/1988 um  virðisaukaskatt, en varnaraðili sé ekki virðisaukaskattskyld og beri henni því nauðsyn til þess að fá sóknaraðila dæmdan til greiðslu skattsins.

Forsendur og niðurstaða:

Ágreiningsefni málsaðila eru margþætt.

Fyrst þarf að leysa úr því ágreiningsefni, hvort framlag varnaraðila til kaupa og/eða yfirtöku sóknaraðila á eignarhluta A og B í [...], beri að skoða sem lán, eins og aðalkrafa sóknaraðila lýtur að.

Verði aðalkröfu sóknaraðila hafnað, liggur fyrir að skera úr um það, hversu stórt eignarhlutfall varnaraðila skuli vera í umræddri fasteign með hliðsjón af framlagi hennar.

I.

Aðalkrafa sóknaraðila:

Í niðurlagi yfirlýsingar sóknaraðila frá 5. febrúar 1996 segir, ,, Þetta gildir þar til samkomulag um húseignina [...] verður frágengið” (sjá bls. 4). Ráða má af þessu orðalagi, að sóknaraðili hafi litið svo á, þegar hann gaf yfirlýsingu sína, að ólokið væri að ganga frá skiptingu fasteignarinnar milli málsaðila.

Varnaraðili bar það fyrir dómi, að hún hafi lagt umrætt fé til kaupanna, þar sem hún hafi talið sig vera að búa í haginn fyrir sameiginlegri framtíð sinni og sóknaraðila með þeirri gerð. Hún skýrði dóminum enn fremur frá því, að hún hafi frá upphafi fylgst með aðgerðum sóknaraðila í sambandi við kaup hans á umræddum eignarhluta.

Gögn málsins sýna, að varnaraðili greiddi 28. apríl Sparisjóði vélstjóra 33.465 kr. ábyrgðarþóknun, sem sóknaraðila var veitt í 12 mánuði vegna ábyrgðar að fjárhæð 6.500.000 kr.

Þá þykja útgjöld varnaraðila vegna framkvæmda á lóð [...] veita vísbendingu um það, að hún hafi litið svo á, að hún væri að leggja drög að framtíðarheimili málsaðila.

Að mati dómsins breytir engu, þótt varnaraðila sé í engu getið í þeim skjölum, sem varða yfirfærslu eignaréttinda að umræddum hluta fasteignarinnar. Varnaraðili gerði heldur engar sérstakar ráðstafanir til að tryggja endurgreiðslu á framlagi sínu til kaupanna. Með málsaðilum ríkti sýnilega traust á þessum tíma. Þau voru sameiginlega að leggja grunn að framtíðarheimili sínu. Varnaraðili flutti veðskuldir sínar af fyrri íbúð sinni við [...] yfir á [...] í október 1995, sem hlýtur að hafa gerst með fullu samþykki sóknaraðila, sem þá var þinglýstur eigandi allrar eignarinnar. Varnaraðili gerði dóminum grein fyrir því, að hún hafi ein staðið undir greiðslu afborgana og vaxta af lánum sínum á sambúðartímanum og staðfesti sóknaraðili það.

Sú málsástæða sóknaraðila, að hann hafi á sambúðartímanum einn greitt af yfirteknu veðláni frá Húsnæðisstofnun fær ekki staðist. Gögn málsins sýna í fyrsta lagi, að stærsti hluti þessara greiðslna stafar frá H ehf., sem sóknaraðili rekur, en í annan stað er bersýnilegt, að tekjur sóknaraðila gátu engan veginn staðið undir greiðslunum, sem árlega námu litlu lægri fjárhæð en árstekjum hans. Sóknaraðili gaf þá skýringu í skýrslu sinni hér fyrir dómi, að einkahlutafélög á hans vegum, D ehf. og H ehf., hafi veitt honum fyrirgreiðslu með fyrirframgreiddum launum. Ekki er að sjá á framlögðum skattframtölum sóknaraðila, að svo hafi verið. 

Varnaraðili greindi réttinum frá því, að þau hafi gengið út frá því við kaupin af þeim B og A, að leigutekjur H ehf. og D ehf. myndu standa undir greiðslum á umræddri veðskuld. Verður að telja þá frásögn trúverðugri, enda liggur frammi í málinu skjal, sem staðfestir, að H ehf. greiddi 300.000 kr. í leigu fyrir árið 1997.

Þegar allt það er virt, sem að framan er rakið, þykir verða að fallast á það með varnaraðila, að hún hafi eignast hlutdeild í húseigninni [...].

Það athugist þó í þessu sambandi að aðalkrafa sóknaraðila er varnaraðila hagstæðari að því er virðist, en vara-og þrautavarakrafa hans.

II.

Ágreiningur málsaðila um eignarhlutfall.

G, seldi þeim A og B 64% húseignarinnar að [...] með kaupsamningi dags. 17. júlí 1990, eins og áður er getið. Sóknaraðili undirritar kaupsamninginn um samþykki sitt.

Tæpu ári síðar gera þau samning um það sín í milli að eignarhluti G skuli teljast 60% eignarinnar. Að mati dómsins geta þau ekki, svo gilt sé gagnvart kaupendunum A og B, samið um annað eignarhlutfall, en kveðið var á um í fyrrgreindum kaupsamningi, né breytt því eignahlutfalli, sem þau þar hafa fallist á og þinglýst hefur verið.  Kaupsamningurinn frá 17. júlí 1990 var móttekinn til þinglýsingar samdægurs og innfærður í veðmálabækur 18. sama mánaðar. Veðbókarvottorð tilgreinir því 64% eignarhlutfall þeirra A og B, sem yfirfærðist til sóknaraðila með afsali G, sem dagsett er 24. september 1995 og áður er getið.

Því er hafnað kröfu sóknaraðila, sem lýtur að því, að hann hafi í raun verið að kaupa 60% eignarinnar en ekki 64% hennar, eins og allar skráðar heimildir tilgreina.

Næst verður fjallað um greiðslur sóknaraðila á skuldabréfi að fjárhæð 1.150.000 kr. útgefnu í tilefni af kaupum A og B í júlí 1990.

Fyrir liggur í málinu yfirlýsing G um það, að sóknaraðili hafi innt þessar greiðslur af hendi og einnig liggur frammi í málinu yfirlýsing A sama efnis, eins og áður er lýst.

Við samningsgerð sóknaraðila og A og B í september 1995 var ekkert tillit tekið til þessara greiðslna, sem þó hefði verið fullt tilefni til, ef þær áttu að hafa eitthvert gildi.

Því verður að líta svo á, að um lán eða aðstoð sóknaraðila hafi verið að ræða til mágs síns og systur, sem enga þýðingu hefur fyrir úrlausn þessa máls.

Með vísan til alls þess, sem að framan er rakið og með vísan til 104. gr. laga nr. 20/1991 þykir rétt að skipting húseignarinnar nr. [...] við [...] skuli vera þannig, að sóknaraðili skuli teljast eigandi að 61,54% en varnaraðili eigandi að 38,46% eignarinnar.

Þessi niðurstaða er í samræmi við tillögu skipaðs skiptastjóra og er byggð á fjárframlögum hvors um sig til kaupa á 64% eignarhlutans, sem miðast við eftirfarandi forsendur:

Sóknaraðili:                                                                                                               Varnaraðili:

Peningar                                    370.000                                                  2.130.000

3.110.454                                                3.110.454

                                                    3.480.454                                               5.240.454

 

Samkvæmt samningi sóknaraðila annars vegar og A og B hins vegar í september 1995, nam kaupverð á 64% eignarinnar 8.720.907 krónum. Heildarverð eignarinnar nam því á þeim tíma 13.626.417 krónum. Sóknaraðili átti fyrir 36% eignarinnar, sem samsvarar 4.905.510 króna. Eignarhluti sóknaraðila í heildareigninni miðað við framangreindar forsendur nemur þannig 8.385.964 kr. (3.480.454+4.905.410) eða 61,54%, eins og áður segir. Hlutur varnaraðila verður því 38,56%.

Rétt þykir, að framlag varnaraðila til lóðarframkvæmda að fjárhæð 521.870 kr. mæti að hluta til greiðslum á vegum sóknaraðila á afborgunum húsnæðisstjórnarláns, en einnig kann það að hafa aukið verðgildi eignarinnar sem gagnast mun báðum málsaðilum.

Afstaða dómsins til ágreinings málsaðila um eignarhald að hjónarúmi er sem hér segir:

Varnaraðili hefur lagt fram tvo reikninga, sem varða umdeilt hjónarúm. Annar lýtur að rúminu sjálfu og er að fjárhæð 94.944 kr. en hinn varðar kaup á ýmsum fylgihlutum, s.s. dýnuhlíf, laki o.fl. að fjárhæð 12.900 kr. Báðir reikningarnir eru dagsettir 22. desember 1994 og stílaðir á varnaraðila til heimilis að [...]. Varnaraðili viðurkennir að sóknaraðili hafi greitt andvirði rúmsins, en kveður það hafa verið gjöf frá honum og flutt á þáverandi heimili hennar. Hjónarúmið er nú staðsett á heimili sóknaraðila.

Sé litið til þess, að reikningar bera nafn varnaraðila og tilgreina þáverandi heimilisfang hennar, svo og til þess, að málsaðilar höfðu á þessum tíma ekki hafið sambúð, þykir réttara að leggja til grundvallar frásögn varnaraðila.

Varnaraðili skal því teljast eigandi að umræddu hjónarúmi.

Niðurstaða málsins er því sú, að sóknaraðili skal teljast eigandi að 61,54% fasteignarinnar [...], en varnaraðili eigandi að 38,46% hennar.

Varnaraðili skal teljast eigandi að hjónarúmi, sem nú er í vörslum sóknaraðila að [...].

Með hliðsjón af þessum úrslitum málsins, þykir rétt, að sóknaraðili beri að hluta málskostnað varnaraðila og dæmist því til að greiða varnaraðila 249.000 krónur í málskostnað, að teknu tilliti til virðisaukaskatts á tildæmda lögmannsþóknun.

Skúli J. Pálmason héraðsdómari kvað upp þennan úrskurð.

Úrskurðarorð:

Sóknaraðili, M, skal teljast eigandi að 61,54% fasteignarinnar [...], en varnaraðili, K, eigandi að 38,46% hennar.

Varnaraðili skal teljast eigandi að hjónarúmi, sem nú er í vörslum sóknaraðila að [...].

Sóknaraðili greiði varnaraðila 249.000 krónur í málskostnað.