Fimmtudaginn 14. maí 2009.
Nr. 565/2008.	Hermann Róbert Herbertsson og Edda Petrína Olsen (Halldór Þ. Birgisson hrl.) gegn Hilmari Sigurpálssyni (Guðjón Ólafur Jónsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Afhending. Afsal. Dagsektir.

HS gerði skriflegt kauptilboð í jörðina S, þinglesna eign HH og E, 7. júní 2007, ásamt vélum og tækjum og öllum mannvirkjum á jörðinni, en án fullvirðisréttar og bústofns. HH samþykkti tilboðið með undirritun sinni á það en formlegur kaupsamningur var hins vegar ekki undirritaður. Í héraðsdómi deildu aðilar meðal annars um það hvort HH og E væru bundin af hinu samþykkta tilboði, en við meðferð málsins fyrir Hæstarétti lá fyrir yfirlýsing HH og E um að ekki væri ágreiningur með aðilum um að komist hefði á samningur um kaup HS á jörðinni. Fyrir Hæstarétti krafðist HS staðfestingar á hinum áfrýjaða dómi, þar sem HH og E var gert skylt, að viðurlögðum dagsektum, að gefa út afsal og afhenda honum umrædda fasteign gegn greiðslu kaupverðs samkvæmt umræddu kauptilboði. Taldi Hæstiréttur kröfu HS nægilega skýra þannig að fullnægt væri fyrirmælum d. liðar 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Hins vegar veitti ákvæðið ekki heimild til að kveða jafnframt á um dagsektir miðað við tiltekinn tíma eftir uppsögu dóms, þar sem skyldan væri háð fyrirvara um gagngjald af hálfu stefnda sem hvorki lægi fyrir hvert væri né hefði verið innt af hendi þegar dómur var upp kveðinn. Voru HH og E því sýknuð af kröfu HS um dagsektir. Staðfesti Hæstiréttur hinn áfrýjaða dóm um að HH og E bæri að gefa út afsal til HS fyrir jörðinni S og afhenda honum eignina gegn greiðslu kaupverðs samkvæmt kauptilboðinu 7. júní 2007.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson og Jón Steinar Gunnlaugsson og Viðar Már Matthíasson settur hæstaréttardómari.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 17. október 2008. Þau krefjast sýknu af kröfu stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Samkvæmt yfirlýsingu af hálfu áfrýjenda við meðferð málsins fyrir Hæstarétti er ekki ágreiningur með aðilum um að komist hafi á samningur milli málsaðila um kaup stefnda á jörðinni Sigríðarstöðum í Þingeyjarsveit. Samkvæmt síðari málslið 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála er heimilt að verða við kröfu um að stefndum aðila verði gert skylt að leysa skyldu af hendi gegn tilteknu gagngjaldi úr hendi gagnaðila eða að skylda verði lögð á aðila til annars en peningagreiðslu að viðlögðum dagsektum. Í málinu krefst stefndi staðfestingar héraðsdóms þar sem áfrýjendum var gert skylt, að viðlögðum tilgreindum dagsektum sem á skyldu falla að liðnum tveimur vikum frá uppsögu dómsins, að gefa út afsal og afhenda honum umrædda fasteign „gegn greiðslu kaupverðs samkvæmt kauptilboði 7. júní 2007.“ Málsvörn áfrýjanda er ekki á því reist að framangreind tilgreining á endurgjaldi af hálfu stefnda sé svo óljós að ekki verði dómur lagður á kröfuna. Afhending hefur ekki farið fram og er því ekki ljóst hverjar verða fjárhæðir áhvílandi veðskulda við afhendinguna sem stefnda ber að yfirtaka, sbr. 13. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Telja verður kröfu stefnda nægilega skýra þannig að fullnægt sé fyrirmælum d. liðar 80. gr., sbr. síðari málslið 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991. Hins vegar veitir síðastgreint ákvæði ekki heimild til að kveða jafnframt á um dagsektir miðað við tiltekinn tíma eftir uppsögu dóms, þar sem skyldan er háð fyrirvara um gagngjald af hálfu stefnda sem hvorki liggur fyrir hvert er né hefur verið innt af hendi þegar dómur er upp kveðinn. Verða áfrýjendur því sýknaðir af kröfu stefnda um dagsektir. Samkvæmt þessu og með framangreindum athugasemdum verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur um annað en dagsektir.

Eftir þessum úrslitum og samkvæmt 1. mgr. 130. gr., sbr. 166. gr., laga nr. 91/1991 ber að dæma áfrýjanda til að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti, svo sem í dómsorði segir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður um annað en dagsektir.

Áfrýjendur Hermann Róbert Herbertsson og Edda Petrína Olsen eru sýkn af kröfu stefnda, Hilmars Sigurpálssonar, um dagsektir.

Áfrýjendur greiði óskipt stefnda 400.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjaness 21. júlí 2008.

Mál þetta, sem var dómtekið 23. f.m., er höfðað 12. október 2007 af Hilmari Sigurpálssyni, Leyningi, Eyjafjarðarsveitsveit, á hendur Hermanni R. Herbertssyni, Sigríðarstöðum, Þingeyjarsveit, og Eddu Petrínu Olsen, Skólagerði 61, Kópavogi.

Í málinu gerir stefnandi þá dómkröfu að stefndu verði með dómi, að viðlögðum dagsektum að fjárhæð 50.000 krónur á dag frá uppkvaðningu dóms, þar til skyldunni er fullnægt, gert skylt að afhenda fasteignina Sigríðarstaði í Þingeyjarsveit, landnúmer 153-327, og að gefa út afsal til stefnanda, gegn greiðslu kaupverðs og yfirtöku veðskulda, allt í samræmi við samþykkt kauptilboð, dags. 7. júní 2007. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefndu óskipt.

Stefndu krefjast sýknu og málskostnaðar úr hendi stefnanda.

I.

Hinn 7. júní 2007 gerði stefnandi skriflegt kauptilboð í jörðina Sigríðarstaði í Þingeyjarsveit, þinglesna eign stefndu, ásamt vélum og tækjum og öllum mannvirkjum sem á jörðinni eru, en án fullvirðisréttar og bústofns. Hljóðaði tilboðið upp á 48.000.000 krónur. Skyldi haga greiðslu kaupverðs með þeim hætti að við undirskrift kaupsamnings átti að inna af hendi 5.000.000 króna, 10.000.000 króna við afhendingu jarðarinnar, 5.166.484 krónur við útgáfu afsals og 27.833.526 krónur með yfirtöku áhvílandi veðskulda. Lá fyrir áætlun um fjárhæð áhvílandi veðskulda þá er kauptilboðið var undirritað og út frá því gengið að fjárhæð eftirstöðva við útgáfu afsals tæki breytingum til samræmis við raunverulega stöðu veðskulda á kaupsamningsdegi og að teknu tilliti til greiðslustöðu fasteignagjalda. Stefndi Hermann samþykkti tilboðið með undirritun sinni á það þennan sama dag. Formlegur kaupsamningur hefur hins vegar ekki verið undirritaður. Hafa stefndu lýst því yfir að þau séu af ástæðum, sem síðar verða raktar, ekki bundin af hinu samþykkta kauptilboði. Á þetta hefur stefnandi ekki fallist og gerir í málinu kröfu um að viðurkennt verði að í gildi sé samningur um kaup hans á jörðinni Sigríðarstöðum og að stefndu verði gert að efna hann.

II.

Stefnandi kveður málsatvik vera þau að stefndi Hermann hafi komið til hans í mars 2007 og tjáð honum að hann hefði í hyggju að selja jörð sína Sigríðarstaði. Hafi stefndi leitað til Búgarðs, en það er ráðgjafaþjónusta og samstarfsverkefni þriggja búnaðarsambanda á Norðausturlandi, sem lagt hafi mat á verðmæti jarðarinnar og sauðfjárrekstur stefnda. Hafi matið hljóðað upp á 60.000.000 krónur. Hafi stefndi gert stefnanda nákvæma grein fyrir niðurstöðu matsmanns og sundurliðuðu verðmati og leitað eftir því að hann keypti jörðina af honum. Stefnandi hafi í kjölfarið látið framkvæma arðsemismat á þeim sauðfjárrekstri sem stundaður hafði verið á jörðinni og hafi að því fram komnu ekki séð fram á að hann gæti látið dæmið ganga upp nema að til kæmi veruleg lækkun á kaupverði. Í maí 2007 hafi stefndi aftur haft samband við stefnanda og óskað eftir því að hann keypti jörðina. Hafi stefnandi þá látið framkvæma nýtt arðsemismat fyrir sig og þá miðað við þá forsendu að sauðfjárrækt yrði hætt á jörðinni og þar hafin nautgriparækt.  Hafi stefnandi talið að miðað við þær forsendur væri honum unnt að gefa meira fyrir jörðina. Hafi stefnandi gert stefnda munnlegt tilboð um kaup á jörðinni auk allra húsa og véla, en án greiðslumarks og bústofns, fyrir 38.000.000 krónur. Stefndi hafi ekki verið sáttur við það tilboð og hafnað því daginn eftir. Stefnandi hafi þá innt stefnda eftir því hvaða verð hann vildi fá fyrir jörðina, húsin og vélarnar. Hafi orðið úr þeir að þeir sættust á 48.000.000 krónur. Hafi stefndi óskaði eftir því að fá greiddan fyrirfram hluta af kaupverðinu og hafi stefnandi fallist á það þó svo að ekki hafi verið búið að ganga frá kaupsamningi. Til samræmis við þetta hafi stefnandi lagt 174.006 krónur inn á reikning stefnda 31. maí 2007 og hafi þeirri greiðslu verið ráðstafað inn á áhvílandi veðskuld. Í kjölfar þessa hafi stefnandi gert stefnda skriflegt tilboð í jörðina Sigríðarstaði ásamt öllum mannvirkjum og öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber, án fullvirðisréttar og bústofns, en með vélum samkvæmt tækjalista sem fylgdi tilboðinu. Hefðu stefnandi og stefndi undirritað tilboðið í votta viðurvist 7. júní 2007. Eftir undirritun kauptilboðs hafi stefndi afhent stefnanda frumeintök túnkorta, loftmyndir af jörðinni og allar húsateikningar svo að stefnandi gæti hafist handa við að láta teikna nauðsynlegar breytingar á húsum til að geta hafið nautgriparækt. Þá hafi stefndi einnig afhent stefnanda alla búreikninga og búfjármat fyrir jörðina. Stefnandi hafi í kjölfarið ítrekað óskað eftir því að gengið yrði frá kaupsamningi, en stefndi ekki verið fáanlegur til þess. Hinn 13. júlí 2007 hafi stefnanda svo verið afhent afrit af afsali stefndu Eddu Petrínu á hennar hlut í jörðinni til handa stefnda Hermanni. Þar hafi Edda Petrína jafnframt staðfest að stefndi Hermann hefði fullt og óskorað umboð og heimild til að ráðstafa jörðinni með kaupsamningi og afsali. Gegn afhendingu þessa skjals og að beiðni stefnda Hermanns hafi stefnandi lagt 1.000.000 króna inn á reikning stefnda og hafi sú greiðsla verið hugsuð sem hluti útborgunar. Stefnandi hafi þessu næst reynt frá afsalinu og kauptilboði sínu þinglýst á jörðina, en beiðni hans um þinglýsingu skjalanna hafi verið hafnað af sýslumanni þar sem ekki væri um frumrit afsals að ræða. Stefndi hafi hins vegar neitað að þinglýsa frumriti afsalsins frá meðstefndu til sín eða að afhenda stefnanda frumrit þess svo honum væri unnt að þinglýsa samþykktu kauptilboði sínu.

Þessu næst er í stefnu gerð grein fyrir frekari samskiptum aðila og því að 27. júlí 2007 hafi stefnanda borist bréf frá stefnda Hermanni þar sem óskað hafi verið eftir því að kauptilboð stefnanda yrði dregið til baka. Því hafi stefnandi hafnað með bréfi 4. ágúst 2007 og jafnframt skorað á stefnda að efna skyldur sínar samkvæmt hinu samþykkta tilboði og afhenda eignina hið fyrsta gegn greiðslu kaupverðs. Að auki hafi verið skorað á stefnda að hlutast til um þinglýsingu á framangreindu afsali Eddu Petrínu svo stefnanda væri unnt að þinglýsa samþykkt kauptilboði sínu. Þessar áskoranir hefðu síðan verið áréttaðar með bréfi stefnanda 8. ágúst 2007. Með tölvupósti sem stefnanda barst frá lögmanni stefndu 23. ágúst 2007 var honum tilkynnt að kröfu hans um að samningur aðili yrði efndur væri hafnað.

Samkvæmt framansögðu hafi stefndi Hermann í engu orðið við áskorunum stefnanda um að efna skyldur sínar samkvæmt samþykktu kauptilboði. Stefnanda sé því nauðugur sá kostur að leita réttar síns fyrir dómi.

Stefnandi byggir viðurkenningarkröfu sína aðallega á meginreglum samningaréttar um skuldbindingagildi samninga og ákvæðum fasteignakaupalaga nr. 40/2002, einkum 7. gr. þeirra.

Í fyrsta lagi byggir stefnandi á því að öll formleg og efnisleg skilyrði séu fyrir hendi til þess að kauptilboðið teljist skuldbindandi kaupsamningur um fasteign.  Þannig sé kauptilboðið skriflegt, samþykkt með undirskrift stefnda Hermanns og feli í sér skuldbindingu um greiðslu kaupverðs og afhendingu fasteignarinnar.

Stefndi Hermann hafi á þeim tíma sem hann samþykkti kauptilboðið verið þinglýstur eigandi 50% jarðarinnar Sigríðarstaða. Þinglýstur afsalshafi hins hlutans var stefnda Edda Petrína. Stefndi Hermann hafi haft umboð stefndu Eddu Petrínu til að ganga frá sölunni. Stefnanda hafi þó ekki verið afhent hið skriflega umboð strax, en stefndi hafi hlutast til um að útvega það. Með skjali sem ber yfirskriftina yfirlýsing og er dagsett 13. júlí 2007 hafi stefnda Edda Petrína afsalað eignarhlut sínum í jörðinni Sigríðarstöðum til stefnda Hermanns. Í sama skjali lýsi hún því yfir að hún sé því samþykk að Hermann selji og ráðstafi jörðinni sem sinni eign. Þar veiti hún honum jafnframt fullt og óskorað umboð og heimild til að ráðstafa jörðinni með kaupsamningi og afsali. Því sé formskilyrðum fasteignakaupalaga fullnægt og bindandi kaupsamningur kominn á um eignina.

Í öðru lagi byggir stefnandi á því, verði ekki fallist á að fullgilt umboð stefndu Eddu Petrínu hafi legið fyrir, að það hafi ekki áhrif á gildi kauptilboðsins.  Lög um fasteignakaup séu frávíkjanleg samkvæmt 5. gr. þeirra. Með því að stefnda Edda Petrína hafi veitt stefnda Hermanni umboð til að selja jörðina og afsalað henni til hans með yfirlýsingu sinni 13. júlí 2007 og þar sem stefndi Hermann hafi óskað eftir og móttekið greiðslur frá stefnanda fyrir eignina, megi ljóst vera að aðilar ákváðu í lögskiptum sínum að víkja frá þeirri reglu að umboð þyrfti að vera skuldbindandi.  Það samkomulag aðila komi fram skriflega í þessari yfirlýsingu Eddu Petrínu og í yfirlýsingu stefnda Hermanns 20. sama mánaðar  Þá hafi aðilar staðfest þá ætlun sína í verki, til að mynda með því að stefndi Hermann hafi móttekið hluta af kaupsamningsgreiðslum án þess að bera fyrir sig að hann hafi ekki haft umboð til sölunnar.  Þá hafi stefndi Hermann veitt stefnanda leyfi til að heyja tún Sigríðarstaða.

Stefnandi byggir á því að samkvæmt öllu framansögðu sé ljóst að aðilar hafi samið svo sín á milli og staðfest það í verki að þeir teldu það ekki valda ógildi tilboðsins að skriflegt umboð lá ekki fyrir, enda sé mönnum frjálst að haga fasteignaviðskiptum sínum svo samkvæmt 5. gr. fasteignakaupalaga.

Í þriðja lagi byggir stefnandi á því, verði ekki fallist á framangreindar málsástæður, að kauptilboðið sé engu að síður bindandi þar sem stefndi Hermann hafi staðfest skuldbindingargildi þess á ný eftir að hann var orðinn eigandi allrar jarðarinnar Sigríðarstaða. Frá og með 13. júlí 2007 hafi ekki verið til staðar nein vanheimild, enda hafi stefndi Hermann frá þeim degi einn verið eigandi allrar jarðarinnar Sigríðarstaða, þó að formleg skráning þeirrar eignarheimildar hafi enn ekki farið fram.  Þegar stefndi undirritaði yfirlýsingu 20. júlí 2007 hafi hann staðfest skuldbindingargildi tilboðsins. Samkvæmt yfirlýsingunni skuldbindi stefndi Hermann sig til að virða rétt stefnanda samkvæmt kauptilboðinu og með henni ítreki hann þá ætlun sína að ganga frá formlegum kaupsamningi og afsali. Í yfirlýsingunni vísi stefndi Hermann sérstaklega til samþykkta kauptilboðsins og yfirlýsingar Eddu Petrínu Ólsen 13. júlí 2007. Stefndi Hermann hafi því staðfest gildi kauptilboðsins eftir að hann varð eigandi allrar jarðarinnar Sigríðarstaða samkvæmt afsali og umboði stefndu Eddu Petrínu. Það að umræddu afsali hefur ekki verið þinglýst hafi engin áhrif á hinn efnislega eignarrétt milli aðilanna.

Til stuðnings kröfu sinni um afhendingu og útgáfu afsals vísar stefnandi til þess sem að framan segir um að bindandi kaupsamningur hafi komist á 7. júní 2007 eða til vara 20. júlí 2007. Stefnandi byggir á því að þar sem ekki hafi verið samið um ákveðinn afhendingardag gildi sú meginregla fasteignakauparéttar að seljanda beri að afhenda eign gegn greiðslu kaupverðs. Sú regla komi nú fram í 1. mgr. 11. gr. fasteignakaupalaga. Þá sé mælt fyrir um það í 2. mgr. 11. gr. laganna að kaupandi eigi rétt á afsali þegar kaupverðið hefur að fullu verið greitt. Stefnandi hafi skorað á stefnda Hermann að afhenda hina seldu jörð gegn greiðslu kaupverðs, en því hafi ekki verið sinnt. Skylda stefnda Hermanns til afhendingar eignarinnar sé því orðin virk.

III.

Í greinargerð er því lýst að stefndu hafi slitið samvistum í maí 2007 eftir skamman hjúskap en áralanga sambúð. Á þessum tíma eða á vormánuðum 2007 og reyndar að einhverju leyti skömmu áður hafi stefndi Hermann verið að skoða möguleika á að breyta búskaparháttum sínum með ráðstöfun af einhverju tagi á jörðinni Sigríðarstöðum. Hafi þar komið til óvissa samfara fyrirsjáanlegum samvistarslitum, þreyta eftir sauðburð, sú tilhugsun að standa einn í búskap og ákveðnar þrengingar í fjármálum. Allt hafi þetta orðið til þess að stefndi Hermann hafi verið reiðubúinn til að sjá á eftir jörðinni, en þó þannig að hann yrði þar áfram með eitthvert skepnuhald um óskilgreindan tíma. Á árinu 2007 hefðu stefndi Hermann og stefnandi rætt sín á milli um hugsanleg kaup stefnanda á jörðinni samfara því að stefndi hætti þar búskap, en á milli þeirra hafi verið náin og góð tengsl. Af málatilbúnaði stefnanda sé ljóst að þær viðræður hafi að ýmsu leyti verið sérstakar. Þannig hafi stefnandi látið gera arðsemisútreikninga á verðmæti rekstrar á jörðinni og talið að kaupverð yrði að vera mun lægra en raunverulegt verðmæti jarðarinnar og því hafi ekki orðið af kaupum eftir fyrstu viðræður stefnanda og stefnda Hermanns. Verði þetta að teljast afar óvenjuleg afstaða kaupanda í viðskiptum ótengdra aðila. Áframhaldandi viðræður hefðu þó átt sér stað á milli aðila sem um síðir hefðu leitt til þess að stefnandi mætti á heimili stefnda með tilboð sem hann hafði útbúið þar sem söluverð jarðarinnar var ákveðið 48.000.000 króna. Stefndi hafi ekki komið að samningu tilboðsins og hann hafi ekki fengið ráðrúm til að ígrunda það eða bera það undir þriðja aðila. Þennan dag hafi þinglýstir eigendur jarðarinnar Sigríðarstaða verið tveir og sé svo reyndar enn. Ekki hafi legið fyrir umboð til sölu eignarinnar til stefnanda og stefnandi hafi ekki kallað eftir því. Í tilboðinu sé að litlu leyti fjallað um réttindi og skyldur aðila og kaupsamningsdagur og afhendingardagur ekki tilgreindir. Fyrir liggi að 31. maí 2007 hafði stefnandi milligöngu um að tengdafaðir hans eða fyrirtæki hans millifærði 174.006 krónur inn á reikning stefnda Hermanns og aftur 1.000.000 króna 20. júlí 2007. Líti stefndi svo á að þar hafi verið um lán að ræða, sem þó hafi verið tengt þeim viðræðum aðila um kaup stefnanda á jörðinni Sigríðarstöðum af stefndu, enda hafi verið full ástæða til að ætla að af kaupunum yrði. Á þessu hafi þó orðið breyting og í bréfi til stefnanda 26. júlí 2007 hafi stefndi Hermann óskað eftir því „að stefnandi myndi draga tilboð sitt til baka“, eins og það sé orðað í þessu handskrifaða bréfi stefnda. Um ástæður þessa sé eftirfarandi tiltekið af hálfu stefnda: 1. Ekki liggi lengur fyrir að hann geti haft fé á jörðinni í nýja fjárhúsinu. 2. Áætlanir um kálfaeldi á jörðinni séu ekki eftir sínu höfði. 3. Ekki hafi verið staðið við að borga. 4. Ekki hafi tekist að semja um það sem ekki kom fram í tilboðinu. 5. Þvinguð hafi verið fram yfirlýsing stefndu Eddu Petrínu til að skapa stefnanda vígstöðu í málinu. Bréfið beri þess merki að vera ritað af ólöglærðum manni. Inntak þess sé þó ljóst, það er að stefndi hafi talið þegar hér var komið sögu að allar forsendur fyrir ráðstöfun jarðarinnar hafi brostið og því sé það tilboð sem hann undirritaði óskuldbindandi og ógilt eða ógildanlegt.

Krafa stefnda Hermanns um sýknu byggir á öllu sem reifað er í málavöxtum og meðal annars á neðangreindum atriðum sem hann telur að hvert um sig leiði til sýknu af kröfum stefnanda.

Fyrir liggi og sé óumdeilt í málinu að 7. júní 2007 voru tveir einstaklingar þinglýstir eigendur jarðarinnar Sigríðarstaða. Tilboð það sem fjallað er um í málinu sé eingöngu undirritað af öðrum þeirra og ekki hafi legið fyrir umboð frá hinum, sbr. lagaskyldu í 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þegar af þeirri ástæðu liggi fyrir að hið samþykkta tilboð frá 7. júní 2007 sé ekki gilt. Umboð það sem fyrir liggi, sem sé reyndar frekar einhvers konar yfirlýsing, taki ekki eftir efni sínu til þessa tilboðs og sé síðar tilkomið, enda liggi fyrir að á þeim tíma áttu aðilar í viðræðum um að ná samkomulagi um kaup og sölu jarðarinnar sem ekki hefði verið þörf að ræða frekar ef um gilt tilboð hefði verið að ræða. Bæði stefnu mótmæla því að yfirlýsingin eigi við mögulegt tilboð stefnanda í óbreyttri mynd.

Þá liggi fyrir að stefndi Hermann telur að brostnar séu forsendur fyrir samþykki sínu á tilboðinu. Ljóst sé að samningaviðræður hans við stefnanda hafi verið óvenjulegar eins og fram komi í málatilbúnaði stefnanda. Ljóst sé að hann hafi verið að fala jörðina á undirverði þar sem tilteknum rekstri á jörðinni hafi verið ætlað að standa undir kostnaði við kaup hennar. Fyrir liggi að aðilar hafi verið vinir og út af fyrir sig hafi stefndi Hermann verið reiðubúinn til að ráðstafa jörðinni á verði undir markaðsverði hennar, en í því hafi falist að aðilar hefðu á sama tíma verið að ræða samkomulag sín á milli sem fæli í sér að hluti þess væri ígildi próventugernings án þess að það hugtak hafi verið notað.

Ljóst megi vera að á þeim tíma sem hér um ræðir hafi stefndi Hermann verið tengdur jörð sinni sterkum böndum, sem og sínum bústofni, og ekki staðið á sama um í höndum hverra hún myndi lenda. Vegna þessa hafi eftirfarandi forsendur meðal annars verið ræddar í viðræðum aðila: Að búið yrði með sauðfé á eigninni og síðar eftir að kálfaeldi var rætt að stefndi Hermann gæti sjálfur verið með sauðfé á jörðinni áfram. Að stefndi Hermann myndi búa á eigninni eitthvað áfram þó órætt hafi verið hversu lengi. Að stefndi Hermann myndi sinna bústörfum fyrir stefnanda eftir gerð samnings eins og hann hefði heilsu og getu til og samkvæmt nánara samkomulagi aðila. Þá hafi verið rætt milli aðila að ef að kaupum yrði og stefnandi myndi selja jörðina fyrir hærra verð innan tiltekins tíma þá myndi stefndi Hermann eiga rétt á hluta verðmunarins. Komi forsendur þessar að nokkru fram í dómskjali í bréfi sem stefndi Hermann ritaði 26. júlí 2007, en af efni þess megi vera ljóst að hann telur sig  hafa verið svikinn í viðskiptum málsaðila. Telur stefndi að þegar forsendusjónarmið verði metin í máli þessu verði að líta til þess að um óvenjulegan samning hafi verið að ræða þar sem hann hafi á grundvelli trausts verið að ráðstafa hagsmunum til vinafólks sem honum hafi þótt vænt um og því ekki átt von á öðru en að það væri gagnkvæmt. Annað hafi hins vegar komið í ljós. Það hafi honum orðið ljóst þegar að honum hafi verið beint kröfu um að hann flytti af jörðinni án tafar og að honum yrði meinað allt skepnuhald á jörðinni. Eðlilegt sé að sjónarmið um brostnar forsendur verði metin að teknu tilliti til þessa og þá sérstaklega í því ljósi að með máli þessu eigi að freista þess að þvinga fram sölu á undirverði, stefnanda til verulegs ávinnings.

Stefndi Hermann byggir jafnframt á því að samþykki hans á tilboði stefnanda sé ógilt á grundvelli 31. gr. og 33. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Fyrir liggi að hann hafi undirritað tilboðið sem byggt er á í málinu í kjölfar sauðburðar og því verið þreyttur og svefnþurfi þegar að undirritun kom. Hann hafi verið einn á heimili þar sem hann hafi staðið í hjónaskilnaði og hann hafi treyst stefnanda vegna vinskapar við hann og fjölskyldu hans til langs tíma. Ljóst sé að hann hafi á þessum tíma glímt við þunglyndi og fjármálaerfiðleika, sem allt hafi átt að leysa með samkomulagi aðila. Ljóst sé að samningur sé allur annar en stefndi Hermann hafi talið og kveði á um afsal jarðarinnar Sigríðarstaða á helmingi raunvirðis. Ljóst sé að stefnandi sé að nýta sér sérstakar aðstæður stefnda Hermanns á þessu tíma og vinskap aðila til að koma fram mögulegum samningi þar sem verulegur munur sé á því sem falla skal stefnanda í hlut og þess endurgjalds sem hann hyggst standa skil á. Hafi stefnandi mætt með tilboð sem hann hafi samið sjálfur eða látið semja fyrir sig og fengið stefnda Hermann til að undirrita það án þess að hann hafi haft tíma til að ígrunda það einn eða leggja það fyrir ráðgjafa. Samningurinn sé því ógildur.

Þá telur stefndi Hermann að verði litið svo á, þrátt fyrir ofanritað, að stofnast hafi með aðilum gildur samningur þann 7. júní 2007 eða síðar um kaup og sölu á jörðinni Sigríðarstöðum þá skuli víkja honum til hliðar í heild sinni með vísan til ákvæðis 36. gr. laga nr. 7/1936 þar sem hann sé ósanngjarn og það sé andstætt góðri venju að bera samninginn fyrir sig. Er vísað til alls ofanritaðs vegna þessa, en jafnframt áréttað að sennilega kveði samningurinn á um ráðstöfun á jörðinni fyrir helming af verðmæti hennar.

Í lok greinargerðar sinnar mótmæla stefndu málatilbúnaði stefnanda að því marki sem hann fer í bága við hagsmuni stefndu og er því sérstaklega mótmælt að stofnast hafi gildur samningur með aðilum sem og skilningi stefnanda á gildi yfirlýsingar stefndu Eddu Petrínar. Hvað varðar mögulega afhendingu jarðarinnar, verði samningur aðila talinn gildur, telja stefndu eðlilegt að afhending fari fram á fyrstu fardögum eftir gerð kaupsamnings og kröfu um útgáfu afsals verði hafnað. Málskostnaðarkröfu stefnanda er mótmælt sérstaklega.

IV.

Svo sem rakið hefur verið er til stuðnings sýknukröfu stefndu á því byggt að söluverð jarðarinnar Sigríðarstaða samkvæmt hinum samþykkta kauptilboði hafi verið  langt undir markaðsvirði hennar. Með beiðni til héraðsdóms 1. febrúar 2008 fór stefnandi þess á leit að dómkvaddur yrði hæfur og óvilhallur maður til að meta markaðsvirði jarðarinnar í júnímánuði 2007, þar á meðal allar fasteignir, vélar og tæki, en án framleiðsluheimilda og bústofns. Fór dómkvaðning fram sama dag og var Stefáni Ólafssyni hæstaréttarlögmanni og löggiltum fasteignasala falið að framkvæma hið umbeðna mat. Skilaði hann matsgerð 10. mars 2008. Er það niðurstaða hans að markaðsverð jarðarinnar Sigríðarstaða í Þingeyjarsveit hafi verið 70.000.000 krónur í júní 2007. Þá er verðmæti véla og tækja metið á 2.500.000 krónur.

V.

Frá 7. mars 2006 hefur jörðin Sigríðarstaðir í Þingeyjarsveit verið þinglýst eign stefndu, Hermanns R. Herbertssonar og Eddu Petrínu Olsen. Svo sem fram er komið samþykkti stefndi Hermann kauptilboð stefnanda í jörðina 7. júní 2007, þar með talin öll mannvirki, auk véla og tækja, en án fullvirðisréttar og bústofns. Kaupverð var 48.000.000 krónur. Þegar tilboðið var samþykkt lá í öllu falli ekki fyrir skriflegt umboð frá stefndu Eddu Petrínu til handa stefnda Hermanni til þessarar ráðstöfunar á jörðinni, sbr. 2. mgr. 7. gr. laga nr 40/2002 um fasteignakaup, og hennar er reyndar ekki getið þar sem eiganda jarðarinnar. Mun þessi háttur hafa komið til vegna skilnaðar stefndu og samkomulags þeirra í milli um fjárskipti. Rúmum mánuði síðar, nánar tiltekið 13. júlí 2007, undirritaði Edda Petrína yfirlýsingu þar sem hún afsalar sér eignarhlut sínum í jörðinni og samþykkir að stefndi Hermann ráðstafi henni í heild sem sinni eign og ennfremur að hún muni ekki gera tilkall til söluandvirðis hennar. Þá segir einnig í yfirlýsingunni að með henni sé stefnda Hermanni veitt fullt og óskorað umboð og heimild „til að ráðstafa Sigríðarstöðum, landnúmer 153327, Þingeyjarsveit, með kaupsamningi og afsali“. Í niðurlagi yfirlýsingarinnar segir síðan að allt sem Hermann geri í skjóli hennar skuli jafngilt því og stefnda Edda Petrína hafi sjálf gert það. Af framlagðri yfirlýsingu stefnda Hermanns 20. júlí 2007 verður ekki annað ráðið en að hann hafi þá talið sig bundinn af hinu samþykkta kauptilboði í jörðina og að vilji hans hafi staðið til þess að efna það. Þannig segir í yfirlýsingunni að hann muni ekki undirrita skjöl eða gögn varðandi jörðina „nema með skriflegu samþykki samþykkts kaupanda Hilmars Sigurpálssonar fram til sameiginlegrar undirritunar formlegs kaupsamnings/afsals“. Þá verður framburður stefnda fyrir dómi ekki skilinn á annan veg en þann, að 1.000.000 króna greiðsla, sem hann móttók þennan sama dag, hafi verið hugsuð sem innborgun á kaupverð. Loks er til þess að líta að í bréfi sem stefndi ritaði stefnanda 26. júlí 2007 setur hann fram beiðni um það stefnandi dragi kauptilboð sitt frá 7. júní 2007 til baka, en á því var alls engin þörf hafi stefndi ekki talið sig bundinn af því. Með vísan til þessa eru ekki efni til annars en að líta svo á að eigi síðar en 13. júlí 2007 hafi verið kominn á samningur um kaup stefnanda á jörðinni til samræmis við kauptilboð hans frá 7. júní 2007. Þá þykir mega slá því föstu að samningurinn skyldi að fullu efndur innan ekki langs tíma, þar á meðal með afhendingu jarðarinnar til stefnanda, sbr. ennfremur 11. gr. laga um fasteignakaup.

Í framangreindu bréfi stefnda Hermanns til stefnanda 26. júlí 2007 kemur fram það hafi verið aðalforsenda fyrir sölu hans á jörðinni til stefnanda að hann fengi að hafa kindur þar áfram. Aðrar forsendur eru ekki tilgreindar í bréfinu, en þó tekið fram að stefnda hafa fyrst orðið um það kunnugt 3. júní 2007, það er áður en hann undirritaði kauptilboð, að til stæði að breyta úr sauðfjárrækt yfir í kálfaeldi. Fyrir dómi var framburður stefnda lítt afdráttarlaus að því er tekur til mögulegra forsendna hans fyrir sölu jarðarinnar. Hvað sem þessu annars líður er ljóst að í hinu samþykkta kauptilboði er í engu mælt fyrir um að það sé af hálfu seljanda bundið þeim skilyrðum sem stefndu hafa vísað til í málatilbúnaði sínum, en stefnda hefði verið í lófa lagið að skjalfesta þau. Sönnunarbyrði fyrir því að allt að einu hafi verið um þetta samið, en því mótmælir stefnandi, hvílir á stefndu. Sú sönnun hefur ekki tekist. Er því ekki unnt að fallast á þá málsvörn stefndu að þau séu á grundvelli lagasjónarmiða um forsendubrest ekki lengur bundin af þeim samningi sem þarna tókst á milli aðila um sölu á jörðinni Sigríðarstöðum til stefnanda.

Kaupverð jarðarinnar samkvæmt samþykktu kauptilboði var samkvæmt framlagðri matsgerð undir markaðsvirði hennar á þeim tíma þegar samningur komst á. Vísa stefndu nú sérstaklega til matsgerðarinnar að því er varðar kröfu þeirra um að samningur við stefnanda um kaup á jörðinni Sigríðarstöðum verði metinn ógildur samkvæmt 31. og 33. gr. samningalaga eða honum vikið til hliðar í heild á grundvelli 36. gr. sömu laga. Að mati dómsins hefur ekki verið skotið stoðum undir að atvik og aðstæður hafi verið með þeim hætti þá er tilboð stefnanda í jörðina var samþykkt að sýknukrafa stefndu geti náð fram að ganga á grundvelli fyrstnefndu lagagreinarinnar.

Fyrir dómi lýsti stefndi Hermann aðdraganda þess að hann samþykkti kauptilboð stefnanda í jörðina. Einhverjar viðræður hefðu átt sér stað á árinu 2006, sem síðan hefðu verið teknar upp að nýju árið 2007 að frumkvæði hans. Tilboð sem stefnandi hafi þá sett fram hafi hljóðað upp á 38.000.000 krónur. Kvaðst stefndi hafa ráðfært sig við Ólaf Geir Vagnsson héraðsráðunaut vegna tilboðsins. Í samtali þeirra hafi komið fram hjá Ólafi Geir að stefndi gæti fengið mun hærra verð fyrir jörðina og nefndi stefndi í því sambandi verðhugmyndir á bilinu 50 til 65 milljónir króna, en óljóst er hvort það verðmat hafi tekið til bústofns og greiðslumarks eða hvort þessi verðmæti hafi verið undanskilin. Þá hafi Ólafur Geir hvatt stefnda til að auglýsa jörðina til sölu. Hafi stefndi í kjölfar þessa fundar hringt í stefnanda og þá meðal annars tjáð honum að hann hefði í hyggju að auglýsa jörðina. Stefnandi hafi verið ósáttur við það og haft á orði að hann gæti ekki jafnað tilboð sem stefndi myndi þá fá í jörðina. Hafi hann spurt stefnda hvaða fjárhæð hann þyrfti að bæta við til þess að samningar gætu tekist á milli þeirra um kaup hans á jörðinni. Hafi stefndi þá sagt að hann gæti fallist á að selja honum jörðina fyrir 48.000.000 krónur. Er framangreind lýsing að því er tekur til aðkomu Ólafs Geirs Vagnssonar að málinu í öllum meginatriðum í samræmi við vitnisburð hans fyrir dómi, en þó er þess að geta að hann kvaðst minnast þess að þær verðhugmyndir sem hann hafi nefnt hafi hljóðað upp á 50-60 milljónir króna. Gat hann ekki sagt til um hvort greiðslumark og bústofn hafi verið inniufalið í þeirri tölu. Þá kvaðst Ólafur Geir hafa lagt mjög að stefnda að auglýsa jörðina til sölu í Bændablaðinu og að hann gæti gengið þannig frá málum að stefnandi ætti þá kost á því að ganga inn í hæsta tilboð. Hafi hann boðist til að aðstoða stefnda við þetta.

Fyrir liggur að tengdafaðir stefnanda, Vilhelm Valberg Steindórsson, kom í umtalsverðum mæli að samningaviðræðum um kaup stefnanda á jörðinni og hann samdi tilboðið sem undirritað var 7. júní 2007. Í samræmi við það sem fram kemur í stefnu báru þeir báðir á þann veg fyrir dómi að rekstrarlegar forsendur hafi legið til grundvallar endanlegu tilboði stefnanda í jörðina. Í fyrstu hafi verið út frá því gengið á grundvelli útreikninga og miðað við að nautgriparækt yrði hafin á jörðinni og sauðfjárrækt hætt að forsvaranlegt væri að festa kaup á henni fyrir 38.000.000 krónur. Þegar að gagntilboð barst frá stefnda hafi það orðið niðurstaða stefnanda og Vilhelms að taka því, enda þótt teflt væri á tæpast vað út frá rekstrarlegum forsendum. Þá kvaðst Vilhelm Valberg hafa kynnt stefnda þessar forsendur fyrir kaupum stefnanda á jörðinni. Er ekki ástæða til annars en að telja fram komið að þannig hafi í reynd verið staðið að málum. Þá skýrði hann svo frá að við upphaf samningaviðræðna hafi stefndi gengið út frá því að jörðin væri 60.000.000 króna virði og að sauðfjárkvóti og bústofn hafi verið innifalinn í þeirri fjárhæð. Hafi hann framvísað miða þar sem þessi tala hafi verið sundurliðuð þannig að greiðslumark væri metið á 9.000.000 króna, útihús á 12.000.000 króna, ræktun á 5.000.000 króna, land á 15.000.000 króna, íbúðarhús á 14.000.000 króna og bústofn og vélar saman á 5.000.000 króna. Miðað við að stefnandi myndi ekki festa kaup á greiðslumarki og bústofni og að bústofninni væri 3.000.000 króna virði hefðu 48.000.000 krónur staðið eftir. Það verð hafi stefnandi að lokum fallist á að greiða fyrir jörðina, fylgifé hennar og vélar og tæki, en án greiðslumarks og bústofns.

Með vísan til framanritaðs er ekki á það fallist með stefndu að þau séu á grundvelli 33. gr. samningalaga ekki lengur bundin af þeim samningi sem tókst á milli málsaðila.

 Í 1. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936 segir að samningi megi víkja til hliðar í heild eða að hluta eða breyta, ef það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig. Samkvæmt 2. mgr. 36. gr. skal við mat eftir 1. mgr. líta til samnings, stöðu samningsaðila, atvika við samningsgerð og atvika, sem síðar komu til. Í ljósi fyrirliggjandi matsgerðar er sá samningur aðila sem hér um ræðir afar hagfelldur stefnanda. Það leiðir þó ekki eitt og sér til þess að honum skuli vikið til hliðar. Fram telst komið að stefndi Hermann studdist við mat af einhverju tagi þegar hann samþykkti tilboð stefnanda í jörðina. Samkvæmt því sem áður er rakið verður ekki betur séð en að stefnandi hafi með seinna tilboði sínu samþykkt að greiða það verð fyrir jörðina sem þetta mat kvað á um og að teknu tilliti til þess að greiðslumark og bústofn myndi ekki fylgja með í kaupunum. Sá samningur sem þarna komst á er í raun á milli tveggja einstaklinga. Þegar hann var gerður var stefndi Hermann á 62. aldursári. Er ekkert fram komið sem gefur ástæðu til að ætla að andleg heilsa hans á þessum tíma eða ástand að öðru leyti hafi verið með þeim hætti að þýðingu hafi við mat samkvæmt tilvitnuðu lagaákvæði. Hann hafði frumkvæði að því að samningaviðræður hófust á milli aðila og ljóst má vera af því sem fram er komið í málinu að vilji hans stóð eindregið til þess að stefnandi gæti eignast jörðina. Kann í því sambandi að hafa þýðingu að um áratuga skeið hefur verið mikill vinskapur á milli stefnda og föður stefnanda. Liggur og fyrir að þrátt fyrir áskoranir þar um sá stefndi ekki ástæðu til að auglýsa jörðina á almennum markaði, en með því eina móti var með óyggjandi hætti unnt að sannreyna hvaða verð gæti hafa fengist fyrir hana á þessum tíma. Að þessu virtu og með vísan til annars þess sem rakið hefur verið hér að framan þykja ekki vera rök til að beita hér heimild 36. gr. samningalaga til að víkja frá meginreglu íslensks réttar um skuldbindingargildi samninga.

Samkvæmt framansögðu er sýknukröfu stefndu hafnað og fallist á dómkröfu stefnanda að öðru leyti en því að hæfilegt þykir að stefndu greiði 25.000 króna dagsektir að liðnum tveimur vikum frá uppsögu dóms þessa, fullnægi þau ekki skyldu sinni samkvæmt honum. 

Rétt þykir að málskostnaður falli niður.

Þorgeir Ingi Njálsson dómstjóri kvað upp dóm þennan.

Dómsorð :

Stefndu, Hermann R. Herbertsson og Edda Petrína Olsen, skulu gefa út afsal til stefnanda, Hilmars Sigurpálssonar, fyrir jörðinni Sigríðarstöðum í Þingeyjarsveit, landnúmer 153-327, og afhenda honum eignina að viðlögðum dagsektum 25.000 krónur fyrir hvern dag að liðnum tveimur vikum frá uppsögu dóms þessa, allt gegn greiðslu kaupverðs samkvæmt kauptilboði 7. júní 2007.

Málskostnaður fellur niður.