Fimmtudaginn 9. mars 2006.
Nr. 397/2005.	Jóhann Freyr Jóhannsson og Hrönn V. Runólfsdóttir (Hilmar Ingimundarson hrl.) gegn Lindu Guðmundsdóttur (Elvar Örn Unnsteinsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Galli.

L höfðaði mál á hendur J og H til heimtu eftirstöðva kaupverðs fasteignar, sem L seldi J og H með kaupsamningi í apríl 2004, en J og H höfðu haldið eftir greiðslu samkvæmt samningnum vegna ætlaðra galla á hinni seldu eign. Talið var, að þó að krafa J og H á grundvelli matsgerðar yrði að fullu tekin til greina væri ekki unnt að líta svo á að annmarkar á eigninni rýrðu verðmæti hennar svo nokkru varðaði í merkingu 1. mgr. 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá gat fyrirhuguð viðgerð á sameign fasteignarinnar, ekki heldur talist galli í skilningi fasteignakaupalaga. Var því ekki fallist á að J og H ættu kröfu á hendur L vegna galla á fasteigninni og voru þau dæmd til að greiða L eftirstöðvar kaupverðs eignarinnar.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson, Ingibjörg Benediktsdóttir og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 5. september 2005. Þau krefjast þess aðallega að þeim verði einungis gert að greiða stefndu 22.451 krónu, en til vara að krafa stefndu verði lækkuð. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur.

Áfrýjendur verða dæmd til að greiða stefndu málskostnað eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjendur, Jóhann Freyr Jóhannsson og Hrönn V. Runólfsdóttir, greiði óskipt stefndu, Lindu Guðmundsdóttur, 250.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 8. júní 2005.

I

Mál þetta, sem dómtekið var hinn 4. maí sl. að loknum munnlegum málflutningi var höfðað fyrir dómþinginu af Lindu Guðmundsdóttur, á hendur Jóhanni Frey Jóhannssyni og Hrönn V. Runólfsdóttur, með stefnu áritaðri um birtingu hinn 12. október 2004.

Dómkröfur stefnanda voru þær að stefndu yrðu in solidum dæmd til þess að greiða stefnanda 1.563.667 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 frá 1. september 2004 til greiðsludags, gegn útgáfu afsals fyrir 3 herbergja íbúð í húsinu nr. 33 við Eskihlíð, merkt 01-03-01.  Þá krefst stefnandi málskostnaðar, auk virðisaukaskatts, úr hendi stefndu.

Dómkröfur stefndu voru þær aðallega að þau yrðu sýknuð af öllum kröfum stefnanda gegn greiðslu á 22.451 krónu, en til vara að stefnukröfur yrðu lækkaðar verulega.  Þá kröfðust stefndu málskostanaðar, auk virðisaukaskatts, úr hendi stefnanda.

II

Málavextir eru þeir, að með kaupsamningi, dagsettum 1. apríl 2004, seldi stefnandi stefndu 35,9 fermetra 3 herbergja íbúð í húsinu nr. 33 við Eskihlíð í Reykjavík, merkt 01-03-01, ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber, að engu undanskildu, þ.m.t. tilheyrandi hlutdeild í sameign og lóðarréttindum.  Hin selda íbúð telst vera 19,04% af heildareign hússins nr. 33 við Eskihlíð og 7,59% af lóð.  Kaupverð eignarinnar var 8.200.000 krónur, sem greiðast skyldi með eftirgreindum hætti:

1.  Við undirritun kaupsamnings	kr.  1.500.000
2.  Þann 1. júní 2004 (við afhendingu)	kr.     500.000
3.  Þann 1. september 2004 (3 mán. eftir afhend.)	kr.  1.563.667
Samtals	kr.  3.563.667

 

Stefndu tóku auk þess að sér að greiða, sem sína skuld, áhvílandi veðskuldir á eigninni, að fjárhæð 3.567.089 krónur og gáfu út fasteignaveðbréf fyrir hluta kaupverðsins, eða að fjárhæð 1.069.244 krónur, tryggt með veði í hinni seldu eign.  Stefnandi afhenti stefndu íbúðina á umsömdum afhendingardegi þann 1. júní 2004. 

Stefndu hafa greitt samkvæmt 1. og 2. tl. kaupsamningsins, en ekki greiðslu samkvæmt 3. tl. samningsins, 1.563.667 krónur.  Hafa stefndu lýst því yfir að þau telji sig eiga gagnkröfu á hendur stefnanda vegna meintra galla á hinni seldu eign, samanber bréf stefndu, dagsett 31. ágúst 2004.

Á fundi aðila á fasteignasölunni Fold hinn 11. ágúst sl., lögðu stefndu fram samantekt á meintum kostnaði vegna galla á eigninni.

Hinn 26. október 2004 var dómkvaddur matsmaður til þess að meta meinta galla á fasteigninni, kostnað við að gera við fúaskemmdir í veggjum íbúðarinnar, rúður og skemmdir í innanverðri súð á suðlægri hlið hússins.  Einnig skyldi hann meta kostnað við þær viðgerðir utanhúss, sem útboðsgögn sögðu til um en ekki voru framkvæmdar, samkvæmt bréfi Verkfræðistofunnar Hnit hf., dagsett 10. mars 2004 og  meta afnotamissi kaupenda af íbúðinni á meðan viðgerð á henni stæði yfir.

Í niðurstöðu matsgerðarinnar, sem dagsett er 9. desember 2004, segir svo m.a. í niðurstöðu um fúaskemmdir: „Fram kom við vettvangsskoðun að fúi er neðst í milliveggjum íbúðarinnar.  Til að gera við fúa í milliveggjum í íbúðinni þarf að brjóta múrhúð af neðri hluta þeirra, u.þ.b. 50-80 cm upp á vegginn fjarlægja fúna borðaklæðningu, stoðenda og fótreim.  Skeyta síðan við stoðir og setja nýja fótreim, nýja borðaklæðningu og múrhúða veggi að nýju og mála.  Önnur leið er að fjarlægja veggina alveg og setja upp nýja veggi úr timbur- eða blikkstoðum og klæða með gifsplötum báðum megin.”  Kostnaður við að bæta úr skemmdum á veggjum er metinn 372.000 krónur, sem skiptist í efni að fjárhæð 136.000 krónur og vinnu að fjárhæð 236.000 krónur. 

Þá mat matsmaður hlutdeild íbúðarinnar í kostnaði við viðgerð utanhúss, 664.082 krónur og hlutdeild í kostnaði við aðstöðu og vinnupalla vegna þeirra viðgerða 75.900 krónur.  Þá taldi matsmaður hæfilegt mat á afnotamissi vera 40.000 krónur, eða leiguverð sambærilegrar íbúðar í einn mánuð, samtals 779.982 krónur. 

Í matinu kemur og fram, að þrjár rúður í stofuglugga og svalahurð eru skemmdar vegna ryðbletta og þurfi að skipta um til að bæta þar úr.  Kostnaður við það verk var metinn 57.000 krónur, þar af efni 27.000 krónur. 

Í umfjöllun matsmanns um skemmdir á innanverðri súð á suðlægri hlið hússins segir svo: „Gerð þaks er breytt frá því sem var í upphafi.  Einangrun hefur verið endurbætt.  Ekki hafa verið gerðar endurbætur á rakavörn.  Húsið er byggt 1956.  Þá var ekki að finna í byggingareglugerð bein ákvæði um að rakavörn skuli vera í þökum.  Útreikningar matsmanns benda til þess að ekki komi til skaðlegra rakaþéttingar í þakinu eins og það er nú gert enda sé loftrás ofan  við einangrun án hindrana og múrhúðin innan á þakinu heil.  Matsmanni er ekki kunnugt um hverning þak var áður eða hvernig það var einangrað.  Að innanverðu er þakið múrhúðað (forskalað) á borðaklæðningu.  Borðaklæðningin er fúin á svæði næst kvistvegg við svalir og inn fyrir aðliggjandi milliveggi.  Sjá má að sett hefur verið ný sperra í þakið á þessum stað þannig að fúaskemmdir hafa verið í burðarviðum.  Fúaskemmdir í innra borði þaksins hafa þá verið sýnilegar en verið skildar eftir þegar gert var við þakið utanvert.”  Til að bæta úr skemmdum á klæðningu taldi matsmaður að brjóta þyrfti úr súð yfir fúa, fjarlægja fúna timburklæðningu og setja nýja, múrhúða í net neðan í súð og undir stofuglugga.  Mat hann kostnað við þessa lagfæringu vera 84.000 krónur, þar af efni 23.000 krónur.

III

Stefnandi byggir kröfur sínar á því, að hún hafi að öllu leyti staðið við skilmála kaupsamningsins.  Stefndu hafi hins vegar vanefnt skyldur sínar samkvæmt samningnum og hafi ekki greitt kaupverð eignarinnar að fullu þrátt fyrir áskoranir þar um frá stefnanda.  Stefndu hafi átt að greiða stefnanda 1.563.667 krónur hinn 1. september 2004, en hafi ekki gert það.  Stefnandi telur að stefndu hafi ekki gildar mótbárur gegn dómkröfunni og geti ekki haldið að sér höndum með greiðslu kaupverðsins.  Vanefndir stefndu stafi eingöngu af fjárskorti þeirra. 

Stefnandi hafnar því, að eignin hafi verið haldin einhverjum leyndum göllum, sem stefnandi beri ábyrgð á.  Þá vísar stefnandi til þess, að samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002, teljist fasteign ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði, eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, en hvorugu sé til að dreifa í máli þessu.

Stefnandi vísar á bug þeim ávirðingum stefndu um að hún hafi leynt stefndu einhverjum upplýsingum um ástand eignarinnar og hafnar því að taka þátt í kostnaði við endurbætur og lagfæringar á eigninni, sem stefndu hyggist framkvæma, enda séu þær stefnanda með öllu óviðkomandi.

Stefnandi kveðst hafa gert stefndu ítarlega grein fyrir ástandi eignarinnar við gerð kaupsamnings og hafi eignin verið skoðuð af hálfu stefndu.  Við þá skoðun hafi stefndu verið kunnugt eða mátt vera kunnugt um sýnilegar skemmdir á herbergisgólfi af völdum vatnsleka frá þaki sem skipt hafði verið um á húsinu.  Verði íbúðarinnar hafi verið mjög í hóf stillt og tillit tekið til aldurs þess og ástands eignarinnar.  Í söluyfirliti, sem aðilar hafi staðfest með áritun sinni, sé sérstaklega tekið fram, að hin selda eign þarfnist lagfæringar.  Hafi kaupendum því mátt vera fullkunnugt um, að gera þyrfti einhverjar lagfæringar á eigninni, sem hefðu í för með sér kostnað fyrir stefndu.  Svo sem ráða megi af tölvupósti frá starfsmanni á Verkfræðistofunni Hnit til fasteignasala á fasteignasölunni Fold, dagsett 10. mars 2004, hafi fulltrúi seljanda, móðir stefnanda, Sólveig Filippusdóttir, lagt sig fram um að koma á framfæri við stefndu öllum upplýsingum um eignina sem máli skiptu.  Stefndu hafi fyrst gert athugasemdir við ástand eignarinnar á fundi á fasteignasölunni, hinn 11. ágúst 2004, þegar aðeins 20 dagar hafi verið til útgáfu afsals og þegar liðnir hafi verið meira en 70 dagar frá afhendingu eignarinnar.

Um lagarök vísar stefnandi til laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, svo og til meginreglu kröfuréttarins og samningaréttarins.

Kröfu um dráttarvexti byggir stefnandi á III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001.

Kröfu um málskostnað byggir stefnandi á 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

IV

Stefndu byggja sýknukröfu sína á því, að til frádráttar stefnukröfum eigi að koma 1.541.216 krónur til skuldajafnaðar.  Sú fjárhæð sé fundin út með eftirgreindum hætti: 

Stefnukrafan		kr. 1.563.667
Skaðabætur skv. matsgerð	kr. 1.292.982
Reikningur matsmanns	kr.    205.923
Endurgreiðsla stefnanda
vegna kostnaðaruppgjörs	kr.       42.311	kr. 1.541.216
	Mismunur	kr.       22.451

 

Byggir stefndi á því, að ekki sé vafamál, að stefnandi, sem seljandi eignarinnar, hafi leynt því, vísvitandi, að því er ætla megi, að eignin hafi verið haldin leyndum göllum.  Stefnanda hafi borið, sem seljanda eignarinnar, að upplýsa kaupanda um alla þá galla sem á eigninni kynnu að vera og skipt gætu máli fyrir kaupendur við ákvarðanatöku þeirra um kaup á eigninni.  Sérstaklega verði það að teljast vítavert af hálfu stefnanda að gefa upp á söluyfirliti rangar upplýsingar um kosti, sem eignin átti að vera haldin, eins og að gefa upp að nýleg sprunguviðgerð hefði farið fram.  Þetta hafi beinlínis reynst rangt.  Þá hafi stefnanda borið að upplýsa eða leggja fram öll gögn er vörðuðu úrbætur á húsinu að utan, en ljóst megi vera af gögnum málsins að framkvæmdum utanhúss hafi verið slegið á frest.

Varakröfu sína byggir stefndi á því, að hann eigi afsláttarkröfu á hendur stefnanda, sem kynni að vera lægri en nemi fjárhæð aðalkröfu hans, og eigi afsláttarkrafan að koma til skuldajafnaðar dómkröfum stefnanda.Um lagarök vísar stefndi til grundvallarreglna samningsréttar og laga nr. 40/2002, um fasteignakaup.

V

Ágreiningslaust er í máli þessu að stefndu hafa ekki greitt stefnanda eftirstöðvar kaupverðs.  Hafa stefndu haldið eftir greiðslunni, þar sem þau halda því fram að þau eigi kröfu á hendur stefnanda vegna galla á fasteigninni. 

Við matsgerð voru staðreyndir gallar á fasteigninni, sem krafist er bóta fyrir, en þeir hafa nú verið lagfærðir af stefndu.

Við aðalmeðferð málsins gaf stefnandi skýrslu. Kvað hún samskipti sín við fasteignasöluna ekki hafa verið mikil, en Sólveig móðir hennar hafi að mestu séð um þau samskipti. Kvað hún tvo starfsmenn fasteignasölunnar hafi komið og skoðað og verðmetið eignina.  Hún kvaðst hafa keypt íbúðina ásamt móður sinni árið 1999 og búið í henni frá þeim tíma fram til haustsins 2002.  Stefnandi kvað, að ekki hefði verið gert mikið fyrir íbúðina lengi og hún fengið minnsta viðhald.  Sýnilegir agnúar væru á íbúðinni. Í söluyfirlitinu komi og fram að íbúðin þarfnist lagfæringar.   Í lið 29 í kaupsamningi komi fram að loft í íbúð sé sigið, en leigjendur hennar hafi bent kaupendum á þetta.  Hún kvað glugga í litla herberginu hafa verið ónýtan og þakglugga í svefnherbergi hafa verið í slæmu ástandi.  Þá hafi verið skemmd í gólfi í litla herberginu, eins og hún kallaði það.  Móðir hennar hafi séð um að afhenda stefndu eignina.  Hún kvað ekkert hafa verið ákveðið í sambandi við sprunguviðgerðir á húsinu, en ákveðið að gera bara við þak hússins en láta annað bíða.  Verklýsing og útboðsgögn á endurbótum utanhúss frá verkfræðistofunni Hnit hafi ekki legið fyrir við kaupsamningsgerðina.  Stefnandi gat ekki gert grein fyrir því af hverju ekki sé minnst á þessi útboðsgögn og verklýsingu við kaupsamningsgerðina og ekki minnst á þau í söluyfirliti.  Hins vegar hafi leki verið í hinum enda hússins, sem gert hafi verið við og hafi hún talið það vera sprunguviðgerð.  Hún kvaðst ekki hafa vitað af fúaskemmdum í veggjum íbúðarinnar, en vitað af leka í forstofuherbergi fyrir neðan þakgluggann. Hún gat ekki borið um hvort athygli stefndu hafi verið vakin á lekamerki á gólfi við skoðun þeirra á íbúðinni.  Stefnandi kvaðst ekki kannast við að raki hafi verið kominn í gólflista, eins og kemur fram í fundargerð húsfélagsins, dagsettri 4. júní 2003.   Aðspurð kvaðst hún ekki vita hvenær athugasemdir varðandi íbúðina hefðu fyrst komið fram frá kaupendum.

Stefndi, Jóhann Freyr Jóhannsson, kvaðst fyrst hafa skoðað íbúðina í byrjun árs 2004 og hafi þá leigjandi sýnt íbúðina.  Íbúðin hafi síðan verið seld öðrum áður en stefndu hafi gert tilboð í hana.  Nokkrum mánuðum síðar hafi verið hringt í þau, þar sem fyrri kaup hefðu gengið til baka, og þeim boðin íbúðin til kaups.  Stefndi kvað íbúðina hafa verið í upprunalegu horfi.  Gamlar innréttingar og dúkur á gólfi, nema í fremra herberginu.  Hann kvað þau hafa ætlað að koma öllum lögnum íbúðarinnar í gott horf eftir kaupin.  Hann kvaðst hafa lagt þann skilning í fyrirvara í söluyfirliti um að íbúðin þarfnaðist lagfæringar, að endurnýja þyrfti innréttingar íbúðarinnar.  Hann kvaðst hafa spurt starfsmann fasteignasölunnar um hvaða sprunguviðgerðir væri átt við í söluyfirliti og hafa fengið þau svör að þau þyrftu ekki að hafa áhyggjur af neinu.  Tekið væri fram í kaupsamningi að loft væri sigið í stofu, þar sem þau hefðu tekið eftir því við skoðun á eigninni eftir undirritun kauptilboðs. Stefndi kvaðst hafa gert umtalsverðar endurbætur á eigninni.  Er hann hafi rifið niður vegg til að opna milli stofu, eldhúss og gangs, hafi komið í ljós að timbrið í forskalningunni var orðið mjög fúið.  Hafi hann þá farið að skoða aðra veggi íbúðarinnar og það sama komið í ljós.  Stefndi kvaðst hafa hringt í fasteignasöluna og móður seljanda, Sólveigu, upp úr miðjum júní vegna þessa galla á íbúðinni.  Einnig hafi hann talað við sambýlismann Sólveigar, Þorstein.  Þorsteinn hafi sagt honum að hann hefði séð fúa þegar hann opnaði vegg inn í stofu, og hafa talið að allir veggir í íbúðinni væru fúnir.  Stefndi er lærður trésmiður og vinnur við trésmíði.  Hann kvaðst ekki hafa skoða mikið ástand gólfefna, þar sem hann hafi ætlað að leggja ný, og því ekki séð lekamerkin á gólfi í herbergi.  Gluggaumbúnaður íbúðarinnar hafi verið sæmilegur, þar sem nýbúið hafi verið að skipta um glugga í íbúðinni. Skemmd á rúðum hafi verið nokkuð sýnileg.  Hann kvaðst þó ekki hafa tekið eftir skemmdinni við skoðun á eigninni, en ryðdoppur séu á neðriparti rúðanna og ekki í sjónlínu.  Ekki liggi fyrir af hverju þessar skemmdir séu á glerinu, en þær gætu hafa orsakast af svarfi frá slípirokk. Aðspurður kvað hann húsið að utan ekki líta vel út.  Skömmu eftir að hann hafi flutt inn hafi aðrir íbúar hússins sagt honum frá því, að íbúar þyrftu að fara að taka ákvörðun um viðgerð á húsinu.  Stefndi gat ekki gefið upp kostnað sinn vegna afnotamissis af íbúðinni.  

Sólveig Filippusdóttir, móðir stefnanda, gaf og skýrslu fyrir dóminum.  Hún kvaðst hafa haft samskipti við fasteignasöluna vegna umræddrar sölu eignarinnar.  Fasteignasalan hafi átt að annast sýningu eignarinnar.  Kvaðst  hún hafa afhent eignina ásamt dóttur sinni og sambýlismanni sínum.  Hún kvaðst fyrst hafa tekið eftir skemmdum á rúðunum við afhendingu eignarinnar, en stefndu ekki þá gert kröfu vegna þeirra.    Hún kvað skemmdir hafa verið á parketi í einu herbergjanna sem engum dyljist sem horfa yfir íbúðina, en ekki hafi verið teppi á gólfum.   Aðspurð kvað hún sambýlismann sinn hafa upplýst, á fundi á fasteignasölunni, að hann hefði vitað af fúa í veggjum.  Hún kvaðst ekki muna eftir raka í gólflistum, eins og standi í fundargerð húsfélagsins.  Hún kvaðst hafa séð um að fasteignasölunni yrðu send áðurgreind gögn verkfræðistofunnar Hnit.

Guðbjörg Gylfadóttir Blöndal,  skrifstofustjóri á Fold fasteignasölu gaf og skýrslu fyrir dómi.  Hún kvaðst hafa tekið að sér að boða til fundar aðila þegar athugasemdir vegna galla hafi komið upp.  Hins vegar mundi hún ekki hvenær kaupandi hefði haft samband við fasteignasöluna vegn gallanna.  Það gæti hafa verið nokkrum vikum fyrir fundinn, sem hafi verið 11. ágúst.  Hún kvaðst hafa skrifaði fundargerð eftir punktunum, sem hún setti niður á fundinum, eftir að annar stefndu hafi beðið hana þess.   Hún kvaðst hafa gert kostnaðaruppgjör og kvittun, eins og venja sé til þegar kaupandi haldi eftir greiðslu. 

Viðar Böðvarsson, fasteignasali Foldar fasteignasölu, gaf og skýrslu við aðalmeðferð málsins.  Hann kvaðst hafa skoðað eignina ásamt Böðvari Rafni Reynissyni, fyrrverandi starfsmanni fasteignasölunnar, sem verðmetið hafi eignina.  Söluyfirlitið sé  samið af þeim tveimur.  Við skoðun hafi blasað við að íbúðin þarfnaðist endurnýjunar, en ýmsir agnúar hafi verið á eigninni.  Eignin hafi verið seld á 8% lægra verði en sett hafi verið á hana, og hafi ástand eignarinnar orðið til þess.  Aðspurður kvaðst hann ekki muna eftir öðrum upplýsingum um eignina, en þeim sem getið er um í söluyfirliti.  Kannaðist hann ekki við að hafa fengið áðurgreindar upplýsingar frá verkfræðistofunni Hnit. 

Þorsteinn Steingrímsson, sambýlismaður móður stefnanda, gaf og skýrslu.  Hann kvaðst vera húsasmíðameistari að mennt.  Hann kvað íbúðina fyrst hafa verið tveggja til þriggja herbergja íbúð, en síðar hafi stefnandi keypt herbergi á stigagangi og því hafi þurft að opna þar á milli inn í íbúðina. Þakgluggi þess herbergis hafi verið ónýtur og lekið um allt gólfið, sem sé trégólf.  Gólfið hafi verið skemmt af myglu og fúa og fótstykkið einnig.  Gólfið hafi verið ónýtt fyrir neðan gluggann og skemmdin í gólfinu hallað í átt að veggnum í nokkurs konar geisla.  Hins vegar hafi ekki sést skemmdir í veggjum.  Vatn hafi verið búið að valda mikilli skemmd, eftir að hafa legið svona lengi. Hann kvað stefnanda enga vitneskju hafa haft um fúann.  Á fundi málsaðila á fasteignasölunni hafi hann upplýst að hafa tekið eftir fúa á þessum vegg er hann gerði hurðaropið inn í íbúðina, og hafi hann fjarlægt fúa úr veggnum meðan stefnandi bjó í húsinu.

Samkvæmt framburði aðila sem og framlagðri matsgerð verður fallist á að fasteigninni sé ábótavant, að því leyti, sem krafist var að metið yrði með matsgerð, þ.e. fúaskemmdir í veggjum og þakglugga, sem og ryðdoppur á þremur rúðum íbúðarinnar.

Verður þá vikið að göllum á þremur rúðum fasteignarinnar, sem staðreyndir hafa verið með fyrirliggjandi matsgerð.  Skemmdir þessar áttu að vera sýnilegar við skoðun.  Í 1. mgr. 29. gr. fasteignakaupalaga er kveðið á um það að kaupandi fasteignar geti ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður.  Samkvæmt því ber þegar af þeim sökum að hafna kröfu stefndu vegna galla á rúðum fasteignarinnar.

Sem fyrr greinir er fasteignin Eskihlíð 33 byggð árið 1956.  Stefndu var ljóst eða mátti vera það, að þau voru að kaupa íbúð í nær 50 ára gömlu húsi, enda ber það með sér aldur sinn. Fyrir liggur að fúi í innveggjum íbúðarinnar var ekki sýnilegur.   Hins vegar liggur fyrir að sambýlismaður móður stefnanda vissi af fúa í einum innvegg íbúðarinnar, en gerð hefur verið grein fyrir í matsgerð af  hverju hann stafaði.  Þó svo hafi verið er ekki unnt að líta svo á að búast hafi mátt við að aðrir veggir íbúðarinnar væru svo skemmdir af fúa, eins og raunin var og staðfest hefur verið með matsgerð og ósannað að stefnandi hafi vitað af fúanum.  Verður því ekki litið svo á að um sök seljanda hafi verið að ræða.  

Í 1. mgr. 18. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002 er kveðið á um það, að notuð fasteign telst ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.  Eins og áður greinir keyptu stefndu umrædda íbúð af stefnanda fyrir samtals 8.200.000 krónur.  Þótt krafa stefndu á grundvelli matsgerðarinnar vegna þessa galla yrði tekin að fullu til greina með 456.000 krónum væri ekki unnt að líta svo á að annmarkar á íbúðinni, sem þar um ræðir, rýri verðmæti hennar svo nokkru varði, sbr. síðari málslið 18. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup.  Komi ekkert annað til getur íbúðin því ekki talist hafa verið haldin galla í skilningi III. kafla nefndra laga, þannig að til vanefndaúrræða geti komið samkvæmt IV. kafla þeirra.   

Hins vegar er ekki unnt að fallast á að fyrirhuguð viðgerð á sameign fasteignarinnar, sem þó hefur enn ekki verið ákveðið hvenær verði framkvæmd, geti talist galli í skilningi fasteignakaupalaga.  Þá verður ekki séð, þó svo að gerð hafi verið útboðslýsing og verklýsing á þeim framkvæmdum á sameigninni, og kaupendur hafi ekki haft vitneskju um þau gögn, að upplýsingar um ástand eignarinnar geti talist rangar í skilningi 27. gr. greinar fasteignakaupalaga, og hafi haft áhrif á viðskipti aðila, enda ástand ytra byrðis fasteignarinnar sýnilegt öllum.

Af öllu framangreindu virtu er því ekki fallist á að stefndu eigi kröfu á hendur stefnanda vegna galla á fasteigninni.

Samkvæmt framansögðu er það því niðurstaða dómsins, að stefndu ber að greiða stefnanda eftirstöðvar kaupverðs íbúðarinnar að frádregnum mismun vaxta og kostnaðar, að fjárhæð 42.311 krónur, að kröfu stefndu, samkvæmt framlögðu uppgjöri fasteignasölunnar, enda ekki sýnt fram á annað en að sú upphæð eigi að koma til frádráttar kröfum stefnanda við endanlegt uppgjör vegna kaupanna, ásamt dráttarvöxtum eins og krafist er í stefnu, gegn útgáfu afsals.

Eftir þessari niðurstöðu ber að dæma stefndu til þess að greiða stefnanda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 300.000 krónur, þ.m.t. virðisaukaskattur.

Dóminn kvað upp Hervör Þorvaldsdóttir héraðsdómari, sem dómsformaður, ásamt meðdómendunum Ragnari Ingimarssyni verkfræðingi og Steingrími Haukssyni tæknifræðingi.

D Ó M S O R Ð :

Stefndu, Jóhann Frey Jóhannsson og Hrönn V. Runólfsdóttir, greiði in solidum Lindu Guðmundsdóttur, 1.521.356 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 frá 1. september 2004 til greiðsludags, gegn útgáfu afsals.

Stefndu greiði in solidum stefnanda 300.000 krónur í málskostnað, þ.m.t. virðisaukaskattur.