Fimmtudaginn 20. október 2005.
Nr. 118/2005.	Magnús G. Jensson (Ólafur Gústafsson hrl.) gegn Sigurósk G. Kristjánsdóttur (Sigurður Sigurjónsson hrl.)

 

Fjöleignarhús. Fasteignakaup. Galli. Skaðabætur. Skuldajöfnuður.

M seldi S íbúð í fjöleignarhúsi árið 2002, en M er byggingameistari og hafði reist húsið. S hélt eftir hluta af greiðslum sínum samkvæmt kaupsamningi, þar sem hún taldi að íbúðin hafi verið afhent of seint og að hún væri gölluð, þar sem baðherbergið hafi reynst minna en framlagðar teikningar við kaupsamningsgerð hafi borið með sér. Dráttur á afhendingu eignarinnar var talinn óverulegur og taldist S því ekki eiga rétt á bótum úr hendi M af þeim sökum. Gegn mótmælum S var ekki talið leitt í ljós að hún hafi skoðað eignina eftir að settur hafði verið upp sérstakur lagnaveggur á baðherbergi, sem leiddi til þess að breidd herbergisins varð minni en aðalteikning sýndi. Sú teikning hafði legið frammi við gerð kaupsamnings en ekki sérteikning sem M hafði unnið eftir og sýndi raunverulega stærð baðherbergisins. Þá var ekki sýnt fram á að umrædd breyting hafi verið kynnt S fyrir kaupin. Talið var að íbúðin hafi verið haldin galla í skilningi 2. mgr. 19. gr. laga um fasteignakaup og bótakrafa S á hendur M, næmi hærri fjárhæð en krafa M á hendur henni um greiðslu eftirstöðva samkvæmt kaupsamningi. Var S sýknuð af kröfu M.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson, Jón Steinar Gunnlaugsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 18. mars 2005. Hann krefst þess að stefnda verði dæmd til að greiða sér 617.660 krónur með vöxtum samkvæmt 4. gr., sbr. 10. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 417.660 krónum frá 20. september 2002 til 11. október 2003, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga af 200.000 krónum frá 20. september 2002 til 11. október 2003, en af 617.660 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Eins og rakið er í hinum áfrýjaða dómi seldi áfrýjandi með kaupsamningi 12. júlí 2002 stefndu fjögurra herbergja íbúð í fjöleignarhúsinu nr. 27 við Ljósuvík í Reykjavík. Áfrýjandi er byggingameistari og reisti hann húsið. Samkvæmt kaupsamningnum var íbúðin 95,7 m², kaupverð 13.600.000 krónur og skyldi íbúðin afhent í ágúst 2002 í samræmi við skilalýsingu er teldist hluti af samningnum. Skilalýsingin var sameiginleg fyrir allar íbúðir hússins, 9 talsins. Í henni sagði meðal annars um baðherbergi að í þeim skyldu vera „vaskur, salerni og baðkar eða sturtubotn, einnig eru öll baðherbergin flísalögð í dyrahæð.“ Fram er komið að breidd baðherbergisins reyndist um 22 cm minni en gert var ráð fyrir á þeirri aðalteikningu af íbúðinni sem lá frammi við kaupsamningsgerð þar sem ekki var sýndur „falskur“ lagnaveggur innan á steyptan vegg milli baðherbergis og stofu. Íbúðin var afhent stefndu 12. september 2002. Stefnda hélt eftir greiðslu á 617.660 krónum sem er höfuðstóll stefnufjárhæðar málsins og sætir hún ekki tölulegum ágreiningi. Stefnda taldi að íbúðin hefði verið afhent of seint og að hún hefði ekki þá kosti sem áfrýjandi hefði ábyrgst við söluna varðandi stærð og skipulag, þar sem baðherbergið hafi reynst minna en framlagðar teikningar við kaupsamningsgerð hafi borið með sér með þeim afleiðingum að nýtingarmöguleikar hefðu orðið minni en gengið hefði verið út frá við kaupin. Þannig hefði áfrýjandi tekið einhliða ákvörðun um að setja niður sturtubotn í herbergið þar sem ekki hefði reynst unnt að setja þar inn baðkar af eðlilegri stærð eins og hún hefði viljað. Jafnframt hafi salerni, þvottalaug og ofni verið komið fyrir á öðrum stað en gert hafi verið ráð fyrir á teikningu. Kveður stefnda tjón sitt felast í því að hún þurfi annað hvort að lagfæra gallann eða verðfella eignina við sölu þegar til komi.

Áfrýjandi bendir á að stefnda hafi skoðað eignina oftar en einu sinni fyrir kaupin og hafi hann upplýst hana um öll atriði er máli skiptu. Íbúðin hafi ekki verið seld á grundvelli teikninga heldur skoðunar stefndu, enda hafi ekki verið vísað til teikninga í kaupsamningi. Þá bendir áfrýjandi á að í sérteikningu af íbúðinni 15. apríl 2000, samþykktri af byggingarfulltrúa, sé stærð baðherbergis sýnd í fullu samræmi við stærð þess í dag. Því hafi ekki verið um að ræða nein mistök af hálfu áfrýjanda við smíði íbúðarinnar. Þessar teikningar hafi verið tiltækar fyrir sölu íbúðarinnar og stefnda getað kynnt sér þær. Þá komi skýrt fram, bæði á aðalteikningu og sérteikningu, að ekki hafi verið sérstaklega gert ráð fyrir baðkari í baðherbergi íbúðarinnar. Í skilalýsingu komi heldur ekki annað fram en að í íbúðum hússins yrði annað hvort baðkar eða sturta, eftir því um hvaða íbúð væri að ræða. Þá vísar áfrýjandi til þeirrar grundvallarreglu sem fram komi í 21. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, að stærðarfrávik þurfi að vera veruleg til þess að þau teljist galli, en svo sé ekki í þessu máli. Einnig hafi allar stærðir varðandi íbúðina verið samþykktar af byggingarfulltrúa fyrir kaupin, en byggingarfulltrúi hafi heimild til að taka tillit til aðstæðna um þessi atriði. Endanleg útfærsla á baðherbergi íbúðarinnar, meðal annars með því að setja niður dýpri sturtubotn en almennt tíðkast, hafi verið samkvæmt fyrirvaralausu samkomulagi aðila fyrir afhendingu eignarinnar. Afhending hafi farið fram án athugasemda eða fyrirvara af hálfu stefndu auk þess sem um hafi verið að ræða óverulegan drátt á afhendingu. Þá hafi stefnda ekki sýnt fram á fjárhagslegt tjón en hinn dómkvaddi matsmaður hafi ekki verið beðinn um að meta það. Fráleitt sé að leggja til grundvallar matsgerð um hvað kosti að færa til millivegg ásamt lögnum, eins og gert sé í héraðsdómi.

II.

Eins og fram kemur í hinum áfrýjaða dómi er flatarmál baðherbergisins 4,6 m², eða 0,2 m² minna en sú lágmarksstærð sem krafist er í grein 80.3. í byggingarreglugerð nr. 441/1998 að vera skuli á baðherbergi í íbúðum þar sem einungis eitt baðherbergi er að finna.

Fram er komið að bæði stefnda og sambýlismaður hennar skoðuðu umrædda íbúð fyrir kaupin. Var íbúðin þá enn í smíðum. Hins vegar hefur ekki verið leitt í ljós gegn mótmælum stefndu að skoðun hafi farið fram eftir að settur hafði verið upp sérstakur lagnaveggur innan á steyptan vegg milli baðherbergis og stofu er leiddi til þess að breidd baðherbergis varð 22 cm minni en aðalteikning sýndi. Þá er fram komið að þrátt fyrir að áfrýjandi hafi unnið við byggingu íbúðarinnar eftir sérteikningu, sem sýndi raunverulega stærð baðherbergisins, lá sú teikning ekki frammi við gerð kaupsamnings heldur einungis aðalteikningin sem gaf ekki rétta mynd af stærðinni. Verður því við það að miða að stefnda hafi við kaupin mátt gera ráð fyrir að stærð baðherbergisins væri í samræmi við aðalteikningu þar sem ekki var sýndur sérstakur veggur fyrir lagnir. Þrátt fyrir að stærðarfrávik frá byggingarreglugerð komi fram á umræddri sérteikningu, sem samþykkt var af byggingarfulltrúa, er á það að líta að ekki hefur verið sýnt fram á að umrædd breyting hafi verið kynnt stefndu sérstaklega fyrir kaupin. Þá er ósannað að samkomulag hafi tekist með aðilum eftir kaupin en fyrir afhendingu eignarinnar, um annað en frágang sturtubotns á baðherbergi og verður ekki fallist á með áfrýjanda að stefnda hafi látið hjá líða að hafa uppi nauðsynlega fyrirvara við afhendingu eignarinnar. Samkvæmt öllu framanrituðu var íbúðin haldin galla í skilningi 2. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002 og breytir skírskotun áfrýjanda til ákvæða 21. gr. laganna því ekki, enda var íbúðin ekki minni en gert var ráð fyrir við kaup.

Krafa stefndu til skuldajöfnuðar byggist á matsgerð þar sem metinn var kostnaður við að bæta úr þeim galla sem á baðherberginu var. Eins og að framan er rakið heldur áfrýjandi því fram að með því séu ekki færðar sönnur á fjárhagslegt tjón stefndu af því að hafa ekki fengið íbúðina afhenta í því ástandi sem um var samið. Þegar bóta er krafist vegna galla í fasteignakaupum er tíðkanlegt að miða fjárhæð krafna við viðgerðarkostnað. Þykir stefnda mega haga kröfugerð sinni með þessum hætti enda hefur áfrýjandi ekki leitt að því líkur að verðrýrnun íbúðarinnar sé önnur og minni en sem nemur kostnaði við úrbætur.

Þá er með vísan til forsendna fallist niðurstöðu héraðsdóms um afhendingardrátt.

Samkvæmt öllu framanrituðu verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur og áfrýjandi dæmdur til að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Magnús G. Jensson, greiði stefndu, Sigurósk G. Kristjánsdóttur, 300.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 12. janúar 2005.

Mál þetta, sem dómtekið var hinn 6. janúar sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykja­víkur af Magnúsi G. Jenssyni, kt. 290633-3549, Ljósuvík 20, Reykjavík, gegn Sigurósk G. Kristjánsdóttur, kt. 160168-3319, Ljósuvík 27, Reykjavík, með stefnu birtri 17. október 2003.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefnda verði dæmd til að greiða 617.660 kr.    með vöxtum eins og Seðlabanki Íslands ákvarðar skv. 4. gr., sbr. 10. gr., laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af  417.660 kr. frá 20.09. 2002 til 11.10. 2003, en með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 200.000 kr. frá 20.09. 2002 til 11.10. 2003, en af  617.660 kr. frá þeim degi til greiðsludags og að vextir og dráttarvextir leggist við höfuðstól á 12 mánaða fresti.

Enn fremur krefst stefnandi þess að stefnda verði dæmd til að greiða stefnanda málskostnað samkvæmt mati dómsins.

Dómkröfur stefndu eru þær aðallega að hún verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda og dæmdur málskostnaður úr hendi stefnanda samkvæmt málskostnaðarreikningi.

Til vara er gerð sú krafa að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar stórlega og að málskostnaður verði látinn niður falla.

Þá er krafist skuldajafnaðar vegna bótakrafna stefndu sem sprottnar eru af vanefndum stefnanda en þær kröfur nema 696.480 kr. auk vaxta samkvæmt 1ögum nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og málskostnaðar að skaðlausu.

Málsatvik

        Með kaupsamningi dags. 12. júlí 2002 seldi stefnandi stefndu 4 herbergja íbúð á 1. hæð merkt 0101 ásamt geymslu o.fl. í húsinu nr. 27 við Ljósuvík í Reykjavík. Söluverð eignarinnar var 13.600.000 kr., sem skyldi greiðast þannig: Í peningum við gerð kaupsamnings  700.000 kr., hinn 18. júlí 2002 skyldi greiða 550.000 kr. og hinn 20. september 2002 skyldi greiða 1.100.000  kr. Með fasteignaveðbréfum, sem væru skiptanleg fyrir húsbréf að fjárhæð 9.000.000 kr. og með veðskuldabréfi með veði í hinni seldu eign á eftir fasteignaveðbréfum að fjárhæð 2.250.000 kr.

Samkvæmt kaupsamningnum var umsamið að seljandi tæki á sig helming affalla af húsbréfum þeim, er fengjust í skiptum fyrir fasteignaveðbréfið, þó aldrei hærri afföll en 5%, en kaupandi bæri afföllin að öðru leyti.  Samkvæmt útreikningi Skeifunnar Fasteignamiðlunar voru húsbréf að fjárhæð  5.368.032 kr. innleyst þann 07.08. 2002 og voru afföll þá 10.02% eða  537.877 kr. Var hlutur seljanda af þeim afföllum 268.402 kr. en hlutur kaupanda  269.475 kr. Þann 13.09. 2002 voru húsbréf að fjárhæð 3.631.968 kr. innleyst og voru afföll þá 9.08% eða 329.783 kr. og var hlutur seljanda af þeim 181.598 kr. og hlutur kaupanda 148.184 kr. Samkvæmt því bar stefndu að greiða til stefnanda vegna affalla af húsbréfum  417.660 kr.

Stefnda hefur staðið skil á greiðslu kaupverðs að því undanskildu að hún hélt eftir 200.000 kr. af útborgunargreiðslu 20. september 2002.  Þá hefur stefnda ekki staðið stefnanda skil á þeim hluta affallanna af húsbréfunum, sem henni bar að greiða.  Samtals á stefnda því eftir að greiða stefnanda 617.660 kr. samkvæmt ákvæðum kaupsamnings aðila.  Er sú fjárhæð stefnukrafa málsins.

Með bréfi dags. 11. nóvember 2002 krafðist stefnda skaðabóta vegna stærðarfráviks á baðherbergi, sem komi í veg fyrir að hægt sé að setja þar baðkar í eðlilegri stærð. Þá var einnig krafist bóta vegna seinkunar á afhendingu eignarinnar.  Þá var stefnandi einnig krafinn bóta f.h. stefndu með bréfi Neytendasamtakanna dags. 17. mars 2003.  Þeirri kröfu var hafnað með bréfi lögmanns stefnanda dags. 24. mars 2003 jafnframt því sem skorað var á stefndu að standa skil á greiðslu skuldar sinnar við stefnanda. 

Undir rekstri málsins fór fram dómkvaðning matsmanns að beiðni stefndu til að staðreyna og meta meinta galla á íbúðinni. Samkvæmt matsgerð hins dómkvadda matsmanns, Freys Jóhannessonar byggingatæknifræðings, var kostnaðarmat matsatriða 698.100 kr.

Mál þetta hefur stefnandi höfðað vegna vanskila stefndu á samningsskuldbindingum samkvæmt kaupsamningi aðila. Stefnda hefur á móti uppi bótakröfur til skuldajafnaðar við fjárkröfu stefnanda í málinu.

Málsástæður stefnanda

Stefnandi hafnar bótakröfum stefndu, m.a. með vísan til þess að samkvæmt skilalýsingu fyrir eignina, sem var hluti kaupsamningsins, hafi ekki verið gert ráð fyrir baðkari í baðherbergi þessarar íbúðar. Það megi einnig glöggt sjá af teikningum af íbúðinni. Þá hafi stefnda skoðað íbúðina fyrir kaupin og við þá skoðun mátt gera sér grein fyrir að ekki yrði baðkar í baðherbergi, auk þess sem henni hafi verið skýrt frá því sérstaklega. Þá vísar stefnandi til ákvæðis 21. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, þar sem sé sérstakt ákvæði um stærðarfrávik í fasteignakaupum.

Samkvæmt kaupsamningi aðila skyldi íbúðin afhent í ágúst 2002. Stefnda hafi tekið við íbúðinni athugasemdalaust þann 12. september það ár. Allnokkru síðar hafi stefnda gert kröfu um 40.000 kr. í bætur vegna afhendingardráttar. Stefnandi hafnar þeirri kröfu og telur sér ekki bera að greiða stefndu bætur vegna 12 daga seinkunar á afhendingu með vísan til þess að stefnda hafi tekið við íbúðinni athugasemda- og fyrirvaralaust og einnig vegna þess að hér væri um svo óverulegan drátt á afhendingu að ræða, sem helgaðist af óviðráðanlegum atvikum að ekki gæti skapað henni rétt til bóta. Þá hafi stefnda heldur ekki sýnt fram á neitt fjártjón af þessum sökum.

Stefnandi byggir dómkröfur sínar á því að stefnda hafi ekki staðið full skil á skuldbindingum sínum samkvæmt kaupsamningi þeirra frá 12. júlí 2002 og að mótbárur hennar eigi ekki við lagarök að styðjast. Stefnandi byggir jafnframt á því að hann hafi í einu og öllu efnt samningsskyldur sínar samkvæmt kaupsamningnum.

Stefnandi hafi ítrekað skorað á stefndu að standa við samningsskyldur sínar, síðast með bréfi lögmanns hans dags. 11. september 2003 til lögmanns hennar, án þess að það hafi borið árangur. Málshöfðun þessi sé því stefnanda óhjákvæmileg.

Til stuðnings dómkröfum sínum vísar stefnandi til meginreglna íslensks kröfu- og samningaréttar um skuldbindingargildi samninga og vanefndir þeirra og vanefndaúrræði. Vísar hann til ákvæða laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, m.a. til 34. gr. laganna og V. kafla þeirra um vanefndaúrræði seljanda fasteignar.

Um vexti og dráttarvexti vísar stefnandi til laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, einkum til 3. gr., 4. gr., 6. gr. og 10. gr.

Um málskostnað vísar stefnandi til ákvæða XXI. kafla eml. nr. 91/1991, einkum 1. mgr. 130. gr., sbr. 129. gr. Um virðisaukaskatt á málskostnað er vísað til laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

Málsástæður stefndu

Af hálfu stefndu er tekið fram að við kaup íbúðarinnar hafi henni verið afhent gögn, sem voru auk kaupsamnings skilalýsing yfir fasteignina og aðalteikning af fasteigninni.  Samkvæmt þeirri teikningu sem íbúðin var seld eftir og liggi til grundvallar í viðskiptum aðila hafi verið gert ráð fyrir staðsetningu á baðherbergi og tilgreind stærð á baðherbergi, að breidd 1,80 metrar. Þá hafi verið gert ráð fyrir staðsetningu á salerni og vaski og ofni eins og aðalteikning beri með sér. Á baðherberginu hafi  verið auðkenndur reitur fyrir baðkar eða sturtu. Við athugun síðar hafi komið í ljós að seljandi hafði gert stórfelld mistök, sem fólust í því, að hann virtist hafa gleymt að gera ráð fyrir vatnslögnum um baðherbergi til þess að tengja tæki og ofna. Fór svo, að við úrlausn þessa varð baðherbergið miklu minna en gert hafði verið ráð fyrir og reyndist breiddin, þegar veggir höfðu verið flísalagðir, vera 153,5 cm í stað 180 cm.  Því var um að ræða stórfellda minnkun á baðherbergi eða um samtals 2,089 fermetra. Samkvæmt skilalýsingu hafi verið gert ráð fyrir því í upphafi að kaupandi gæti valið um sturtubotn eða baðkar. Hafi kaupandi ávallt talið sig eiga völina að þessu leyti. Við mistök seljanda hafi hins vegar komið upp sú staða að seljandi synjaði kaupanda um að leggja fyrir baðkari á þeirri forsendu að eigi væri nægilegt rými fyrir baðkar í eigninni. Þrátt fyrir ábendingar kaupanda um aðra úrfærslu og lausn hafi seljandi eigi sinnt slíkum ábendingum og tilmælum heldur sett niður, með einhliða hætti, sturtubotn á þeirri forsendu að ekki væri annar möguleiki til staðar. Hafi  stefnda orðið að hlíta þeirri tilhögun. Mistök seljanda hafi leitt til þess að hann vék frá þeirri teikningu, sem hafði verið lögð til grundvallar í kaupum aðila. Þrátt fyrir andmæli kaupanda og athugasemdir hafi salerni verið lagt á öðrum stað en gert hafði verið ráð fyrir samkvæmt teikningu og enn fremur þvottalaug og ofn á baðherbergi. Þegar upp var staðið reyndist baðherbergið vera með allt öðrum nýtingarmöguleikum og sýnu minna heldur en gengið hafði verið út frá í kaupum milli aðila. Kröfur stefndu séu sprottnar af því, að hún hafi krafist úrbóta og lagfæringa af þessum sökum þ.e. að eignin sé sýnu minni og notagildi lakara heldur en gengið var út frá í upphafi. Þá sé eignin ekki eins og um var samið við kaupin og sé því gölluð i skilningi laga um fasteignakaup. Í samræmi við áskilnað í greinargerð byggir stefnda kröfur sínar um meinta galla á niðurstöðu framlagðrar matsgerðar.

Samkvæmt kaupsamningi aðila átti afhendingardagur fasteignarinnar að vera ágúst 2002. Stefndi hafi gert kröfu um bætur vegna afhendingardráttar á grundvelli þess að eignin hafi ekki verið afhent fyrr en 12. september 2002. Vegna afhendingardráttar sé gerð krafa um bætur vegna þeirra óþæginda og vandræða, sem af hlutust en hún hafi þurft að afhenda sína fasteign 15. september 2002 og hafði því einungis tvo daga til þess að undirbúa og standa að eigin flutningi. Krafa um skaðabætur og miska sé reist annars vegar á þeirri forsendu að af afhendingardrætti hafi hlotist stórfelld óþægindi og vandræði meðal annars vegna þess að hún hafi þurft að flytja inn í íbúðina án gólfefna og jafnframt vegna þess að hún hafi misst afnot af eigninni í tólf daga frá umsömdum afhendingartíma. Sé því krafa samkvæmt þessum lið talin hæfileg  200.000 kr.

Ágreiningslaust sé að stefnda hafi greitt 13.400.000 kr. með skilum til stefnanda. Samkvæmt samningi aðila hafi stefnda átt að greiða afföll af húsbréfum að hluta til en ágreiningslaust sé að sú fjárhæð sé 417.660 kr. Samtals sé því ógreidd fjárhæð til stefnanda úr hendi stefndu 617.660 kr. Fljótlega eftir afhendingu hafi stefnda kvartað yfir göllum á fasteigninni, sem fólust í því, að baðherbergið reyndist vera minna heldur en lofað var samkvæmt þeirri teikningu, sem lá fyrir við kaup aðila og jafnframt að innrétting á baðherbergi væri ekki með umsömdum hætti. Seljandi hafði komist í vandræði vegna þess, að svo virtist, sem gleymst hefði að gera ráð fyrir lögnum í íbúðinni en fyrir þær sakir hafi málsetning innan íbúðarinnar verið skert stórlega og lagðir um loft íbúðarinnar lagnastokkar, sem ekki hafði verið gert ráð fyrir við sölu á eigninni. Umkvartanir stefndu hafi engan árangur borið en jafnframt hafi kaupandinn kvartað yfír því, að afhending á eigninni hefði ekki farið fram á réttum og umsömdum tíma. Í máli þessu liggi fyrir athugasemdir og skjöl varðandi samskipti aðila. Stefnda hafi reynt að leita réttar síns og ná fram sanngjarnri og eðlilegri niðurstöðu í lögskiptum aðila varðandi umrædda fasteign en allt hafi komið fyrir ekki. Af hálfu stefndu séu ekki  hafðar uppi varnir gegn kröfu stefnanda að öðru leyti en því að vegna meintra galla á eigninni og vanefnda seljanda þá hafi stefnda haldið eftir hluta kaupverðs með þessum hætti eða samtals  617.660 kr. Verði það að teljast eðlilegt, rétt og sanngjarnt í samræmi við alla venju í fasteignakaupum að kaupandi grípi til stöðvunarréttar. Greiðsluskylda stefndu sé hins vegar ágreiningslaus og hafi ávallt verið en stefnda hafi boðið fram greiðslu gegn því að stefnandi fallist á eðlilegar, sanngjarnar og réttar skaðabætur vegna afhendingardráttar og vanefnda.

Af hálfu stefndu er vísað til laga um fasteignakaup nr. 40/2002 einkum 30. gr. laganna varðandi meinta galla en telja verði að um sé að ræða ótvíræða galla, sem seljenda beri að bæta kaupanda. Eignin uppfylli ekki þá lýsingu, sem gefin var við kaupin meðal annars vegna lagna, rangrar staðsetningar á hreinlætistækjum í baðherbergi svo og vegna þess að stærð baðherbergis sé ekki í samræmi við teikningar. Af hálfu stefndu sé höfð uppi gagnsök til skuldajafnaðar við kröfu stefnanda vegna þessa.

Vísað er til 18. gr., sbr. og 27. og 37. gr. laga 1. mgr. e.-lið og ákvæði 41. gr. laga nr. 40/2002. Þá er enn fremur vísað til 1. mgr. 44. gr. sömu laga varðandi heimild til þess að halda eftir greiðslu og venju í fasteignakaupum. Þá vísar stefnda til laga nr. 91/1991 einkum 1. mgr. 130. gr. laganna og laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Stefnda sé eigi virðisaukaskattsskyld og beri nauðsyn til þess að fá dæmdan virðisaukaskatt á málflutningsþóknun lögmanns síns og sé sú krafa reist á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

Niðurstaða

Ágreiningslaust er að stefnda skuldar stefnanda 200.000 kr. af útborgunarverði kaupverðs samkvæmt kaupsamningi aðila um íbúðina að Ljósuvík 27 í Reykjavík.  Þá er einnig ágreiningslaust að stefndu beri að greiða að sínu leyti afföll af húsbréfum að fjárhæð 417.660 kr. í samræmi við ákvæði kaupsamnings.  Samkvæmt því er óumdeilt að stefnandi eigi fjárkröfu á hendur stefndu að fjárhæð 617.660 kr.

Sýknukröfu sína í málinu byggir stefnda á því að hún eigi gagnkröfur á hendur stefnanda vegna galla á hinni seldu eign og vegna dráttar á afhendingu eignarinnar.  Gagnkröfur stefndu eru byggðar á niðurstöðu matsgerðar að fjárhæð 698.100 kr. að því er varðar meinta galla á baðherbergi, en vegna afhendingardráttar hefur stefnda krafist bóta að fjárhæð 200.000 kr.  Gagnkröfur eru hafðar uppi til skuldajafnaðar við fjárkröfu stefnanda samkvæmt áskilnaði í greinargerð, sbr. og bókun í þinghaldi 14. október 2004.

Samkvæmt grein 80.3 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 skal í hverri íbúð vera hreinlætisaðstaða, vatnssalerni, bað og handlaug. Hreinlætistækjum má koma fyrir í einu herbergi sem má minnst vera 4,8 m² eða í tveimur herbergjum samtals a.m.k. 6,5 m² og skal handlaug vera í báðum.  Samkvæmt mælingu dómkvadds matsmanns er flatarmál baðherbergisins 4,60 m² eða 0,2 m² minna en framangreind lágmarksstærð.  Þá er tekið fram í matsgerð að baðherbergið uppfylli ekki lágmarksbreidd byggingarreglugerðar sem krafist sé varðandi aðgengi fyrir fatlaða. Breidd á baðherbergi sé um 22 cm minni en búast megi við miðað við teikningar, sem stafi af „fölskum” lagnavegg sem settur hafi verið upp innan á steyptan vegg milli baðherbergis og stofu.

Þá er ljóst að flatarmál baðherbergis er mun minna en ráð var fyrir gert samkvæmt aðaluppdrætti, samþykktum 7. nóvember 2000, en þær teikningar lágu til grundvallar kaupum stefndu á íbúðinni.  Í skilalýsingu fasteignarinnar að Ljósuvík 27, Reykjavík, sem er hluti kaupsamnings aðila, kemur fram að gert er ráð fyrir baðkari eða sturtubotni í baðherbergi.  Fyrir liggur í máli þessu að ekki var unnt að koma fyrir baðkari í baðherbergi íbúðarinnar og þess vegna var sturtubotn settur.

Samkvæmt framansögðu verður að telja að hin selda eign sé gölluð í skilningi 18. gr., 2. mgr. 19. gr., 21. gr. og 27. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 og stefnandi sé því bótaskyldur gagnvart stefndu af þeim sökum, sbr. 1. mgr. 43. gr. laganna.

Eftir atvikum þykir mega leggja kostnaðarmat matsgerðar að fjárhæð 698.100 kr.,  sem ekki hefur verið hnekkt, til grundvallar bótakröfu stefndu að þessu leyti.

Stefnda hefur krafist bóta að fjárhæð 200.000 kr. vegna afhendingardráttar íbúðarinnar.  Samkvæmt kaupsamningi bar að afhenda íbúðina í ágúst 2002. Er það sameiginlegur skilningur aðila að frestur til afhendingar hafi verið út þann mánuð. Fyrir liggur að stefnda fékk eignina afhenda 12. september 2002.  Verður að telja að um óverulegan drátt á afhendingu hafi verið að ræða, auk þess sem stefnda tók við íbúðinni án fyrirvara um afhendingardrátt.  Stefnda telst því ekki eiga rétt á bótum úr hendi stefnanda af þeim sökum.

Samkvæmt framansögðu liggur fyrir að stefnda á bótakröfu á hendur stefnanda, sem nemur hærri fjárhæð en óumdeild fjárkrafa stefnanda á hendur henni. Með vísan til 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 ber að sýkna stefndu af kröfum stefnanda í málinu.

Eftir þessum úrslitum málsins ber að dæma stefnanda til að greiða stefndu málskostnað, sem ákveðst  460.000 krónur og hefur þá verið tekinn með matskostnaður að fjárhæð 209.160 krónur samkvæmt reikningi og tekið tillit til virðisaukaskatts.

Eggert Óskarsson héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

 

D Ó M S O R Ð :

Stefnda, Sigurósk G. Kristjánsdóttir, skal vera sýkn af kröfum stefnanda, Magnúsar G. Jenssonar, í máli þessu.        

Stefnandi greiði stefndu 460.000 krónur í málskostnað.