Fimmtudaginn 1.apríl 2004.
Nr. 358/2003.	Birgir Finnbogason og Margrét Ásgeirsdóttir (Halldór Þ. Birgisson hrl.) gegn þrotabúi Byggðaverks ehf. (Jón Auðunn Jónsson hrl.) og gagnsök

 

Fasteign. Galli. Afhendingardráttur. Afsláttur. Tryggingarbréf. Aflýsing.

B og M, sem keypt höfðu íbúð af B, töldu sér óskylt að inna af hendi síðustu útborgun samkvæmt kaupsamningi þar eð þau ættu gagnkröfur vegna afhendingardráttar á íbúðinni og margs kyns galla. Með því að m.a. þótti sýnt að kaupendur hefðu fengið íbúðina afhenta á umsömdum tíma og frestun tiltekinna verkþátta verið til komin að beiðni þeirra sjálfra var skaðabótakröfu vegna afhendingardráttar hafnað. Hins vegar var þeim dæmdur afsláttur vegna nánar tilgreindra galla á fasteigninni og kom hann til frádráttar kaupverðinu samkvæmt skuldajöfnuði. Greiðsluskylda kaupendanna var skilyrt við það að samtímis yrði aflétt tryggingarbréfi S, sem hvíldi á íbúðinni.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Árni Kolbeinsson og Ingibjörg Benediktsdóttir.

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 10. september 2003. Þau krefjast þess aðallega að málinu verði vísað frá héraðsdómi, en til vara að þau verði sýknuð að svo stöddu af kröfu gagnáfrýjanda. Að því frágengnu krefjast þau þess að krafa gagnáfrýjanda verði lækkuð. Þá krefjast aðaláfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi fyrir sitt leyti 29. október 2003. Hann krefst þess að frávísunarkröfu aðaláfrýjenda verði hafnað og þau dæmd til að greiða sér 2.873.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 1. nóvember 2000 til 1. júlí 2001, en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

I.

Með kaupsamningi 7. júní 2000 keyptu aðaláfrýjendur af Byggðaverki ehf. íbúð á 3. og 4. hæð í fjöleignarhúsinu nr. 24 við Naustabryggju í Reykjavík. Húsið var þá í smíðum og var tekið fram að eignin yrði afhent fullbúin án gólfefna og án þess að loft hefðu verið panelklædd. Nánari lýsing eignarinnar og byggingarstig í einstökum atriðum kom fram í söluyfirliti fasteignasölu og sérstakri skilalýsingu, sem lá frammi við tilboðsgerð nokkru áður. Umsamin afhending eignarinnar var 1. september 2000.

Samkvæmt kaupsamningnum skyldu aðaláfrýjendur greiða síðustu greiðslu útborgunar 1. nóvember 2000 með 2.873.000 krónum. Hefur sú fjárhæð ekki verið innt af hendi og höfðaði Byggðaverk ehf. málið með stefnu 22. mars 2002 til heimtu hennar ásamt greiðslu fyrir tiltekin aukaverk. Áður en dómur féll í héraði var bú félagsins tekið til gjaldþrotaskipta og tók gagnáfrýjandi við aðild málsins. Aðaláfrýjendur töldu sér óskylt að greiða eftirstöðvar kaupverðsins þar eð þau ættu gagnkröfur vegna afhendingardráttar á íbúðinni og margs kyns galla, svo sem nánar er rakið í hinum áfrýjaða dómi. Varð niðurstaða málsins sú að kröfu þeirra vegna afhendingardráttar var hafnað, en fimm kröfuliðir af átta vegna galla teknir til greina. Að frátöldum kostnaði við að bæta úr þessum göllum var aðaláfrýjendum gert að greiða eftirstöðvar kaupverðsins. Hvorugur málsaðila unir héraðsdómi að því undanskildu að niðurstaða hans um að vísa frá dómi kröfu gagnáfrýjanda um greiðslu fyrir aukaverk er ekki til endurskoðunar fyrir Hæstarétti.

Nokkur ný gögn hafa verið lögð fyrir Hæstarétt. Meðal þeirra er afsal skiptastjóra gagnáfrýjanda til aðaláfrýjenda 21. ágúst 2003 á umræddri íbúð, sem þau munu hafa þinglýst. Er í afsalinu vísað til þess að á íbúðinni hvíli enn veðskuld við Sparisjóð Hafnarfjarðar samkvæmt tryggingarbréfi 12. apríl 2000, en sparisjóðurinn mun hafa veitt Byggðaverki ehf. lán til að standa undir framkvæmdum sínum. Segir jafnframt í afsalinu að ágreiningur hafi risið milli Byggðaverks ehf. og aðaláfrýjenda við uppgjör söluverðs íbúðarinnar og dómur gengið um það í héraði. Samkvæmt niðurstöðu hans sé ljóst að ógreiddur hluti söluverðsins hrökkvi ekki til svo unnt sé að greiða eftirstöðvar áhvílandi veðskuldar sparisjóðsins. Síðar segir að gagnáfrýjandi hafi „framselt Sparisjóði Hafnarfjarðar rétt sinn til að innheimta ógreiddan hluta söluverðs eignarinnar.“ Er jafnframt lýst þeirri afstöðu gagnáfrýjanda að Sparisjóði Hafnarfjarðar beri við endanlegt uppgjör söluverðsins að aflýsa framangreindu tryggingarbréfi. Í afsalinu er loks tekið fram að aðaláfrýjendur hafi fengið umráð eignarinnar 1. september 2000. Þá hafa verið lögð fyrir Hæstarétt þrjú bréf lögmanns aðaláfrýjenda, þar sem hann leitaði svars við því hvort Sparisjóður Hafnarfjarðar muni aflýsa nefndu tryggingarbréfi þótt ekki fáist fullar efndir kröfu hans af ógreiddum eftirstöðvum kaupverðsins, auk þess sem hreyft var hugmynd um sátt í málinu. Þessum bréfum var ekki svarað.

Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti var tekið fram af hálfu gagnáfrýjanda að krafa hans hafi ekki verið formlega framseld Sparisjóði Hafnarfjarðar.

II.

Aðaláfrýjendur reisa aðalkröfu sína um að málinu verði vísað frá héraðsdómi á því að Byggðaverk ehf. og Sparisjóður Hafnarfjarðar hafi átt óskipta sakaraðild samkvæmt 2. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Samkvæmt kaupsamningi hafi átt að greiða lokagreiðslu hjá fasteignasölu, sem síðan ráðstafaði henni inn á reikning hjá Sparisjóði Hafnarfjarðar. Þá sé sparisjóðurinn handhafi tryggingarbréfs, sem hvíli á eigninni og eigi hagsmuna að gæta af niðurstöðu málsins. Með því að hann standi ekki að málsókninni með gagnáfrýjanda beri að vísa málinu frá dómi.

Með úrskurði héraðsdóms 2. október 2002 var hafnað kröfu aðaláfrýjenda um frávísun málsins og verður litið svo á að þau kefjist endurskoðunar á þeim úrskurði. Varðandi frávísunarkröfu er þess að gæta að greiðslutilhögun, sem mælt var fyrir um í kaupsamningi, og veðréttur sparisjóðsins felur ekki í sér að hann eigi óskipta sakaraðild með viðsemjanda aðaláfrýjenda við málshöfðun til efnda á skyldum samkvæmt kaupsamningnum. Verður að þessu gættu og með vísan til úrskurðar héraðsdóms hafnað kröfu aðaláfrýjenda um að vísa málinu frá dómi.

Til stuðnings varakröfu sinni um sýknu að svo stöddu halda aðaláfrýjendur fram að efndatími lokagreiðslu þeirra sé ekki kominn. Kaupsamningur kveði á um gagnkvæmar skyldur, en gegn lokagreiðslu skyldi íbúðin afhent án veðbanda. Tryggingarbréfi vegna skulda Byggðaverks ehf. hafi ekki verið aflétt og engin trygging sé fyrir því að Sparisjóður Hafnarfjarðar gangi ekki að íbúð aðaláfrýjenda fái hann ekki fullar efndir kröfu sinnar af lokagreiðslunni. Hafi sparisjóðurinn verið ófáanlegur til að lýsa yfir að svo yrði ekki gert þrátt fyrir ítrekaðar fyrirspurnir og þá afstöðu skiptastjóra gagnáfrýjanda, sem fram komi í afsali hans fyrir íbúðinni, og áður var getið. Vegna afstöðu sparisjóðsins telja aðaláfrýjendur sig ekki eiga annarra kosta völ en að krefjast sýknu að svo stöddu. Eins og málið sé vaxið séu ekki fyrir hendi skilyrði til að dæma þau einhliða til að efna samninginn án tengsla við efndir á honum að öðru leyti, svo sem gert hafi verið í héraðsdómi.

Í 9. lið margnefnds kaupsamnings voru tilgreindar ýmsar veðskuldir, sem hvíldu á eigninni, og voru kaupanda óviðkomandi. Meðal þeirra var skuldin við Sparisjóð Hafnarfjarðar, sem áður var getið. Skyldi seljandi „aflýsa þeim sem fyrst og eigi síðar en 1. nóv. 2000.“ Verður fallist á með aðaláfrýjendum að efndir samningsins af þeirra hálfu haldist í hendur við skyldur viðsemjandans þannig að gagnáfrýjanda sé skylt að sjá til þess að tryggingarbréfi Sparisjóðs Hafnarfjarðar, sem enn hvílir á eigninni, verði létt af henni um leið og þau efna samninginn að fullu að sínu leyti með þeim hætti, sem nánar greinir í dómsorði. Kemur varakrafa aðaláfrýjenda í málinu ekki til álita að öðru leyti.

III.

Krafa aðaláfrýjenda um lækkun á kröfu um greiðslu samkvæmt kaupsamningi er að hluta á því reist að íbúðin hafi ekki verið afhent þeim á réttum tíma og vegna þess afhendingardráttar eigi þau rétt á skaðabótum. Krafa gagnáfrýjanda verði þannig lækkuð með skuldajöfnuði. Er málsástæðum, sem skaðabótakrafan er studd við, lýst í héraðsdómi, svo og tölulegum forsendum hennar.

Samkvæmt kaupsamningi skyldi íbúðin afhent aðaláfrýjendum 1. september 2000, en af málatilbúnaði aðila verður ráðið að aðaláfrýjendum hafi að eigi ósk verið veittur aðgangur að henni í ágústmánuði vegna framkvæmda, sem þau skyldu sjálf annast. Seljandinn hafði þá ekki lokið öllum verkþáttum, sem að honum sneru, en ómótmælt er að aðaláfrýjendur fengu umráð íbúðarinnar ekki síðar en 1. september 2000. Í  skýrslu aðaláfrýjandans Birgis fyrir dómi kom fram að til að komast hjá að skemmdir yrðu á innréttingum og hurðum hafi seljandinn verið beðinn um að fresta uppsetningu á þeim á meðan aðaláfrýjendur ynnu við að panelklæða loft í íbúðinni. Þótt ekki verði vefengt að öðru leyti að seljandinn hafi verið seinn fyrir með frágang ýmissa verka hefur málið ekki verið lagt fyrir með þeim hætti að unnt sé að staðreyna bótaskylt tjón aðaláfrýjenda eða umfang þess. Að þessu virtu og að öðru leyti með vísan til forsendna héraðsdóms verður staðfest sú niðurstaða hans að hafna kröfu aðaláfrýjenda, sem á þessu er reist.

Krafa um lækkun kröfu gagnáfrýjanda og skuldajöfnuð er í annan stað reist á því að íbúðin hafi verið haldin ýmsum göllum, sem gagnáfrýjandi verði að bera ábyrgð á. Öfluðu aðaláfrýjendur mats undir rekstri málsins, svo sem rakið er í héraðsdómi, og var það lagt fram 2. október 2002. Krefjast þau skaðabóta eða að afsláttur verði veittur af kaupverðinu samkvæmt öllum liðum matsins. Gagnáfrýjandi krefst að staðfest verði niðurstaða héraðsdóms um þá þrjá liði, sem þar voru ekki teknir til greina, en jafnframt að hafnað verði öðrum liðum matsgerðarinnar.

Í þriðja lið matsins var komist að þeirri niðurstöðu að gólf og handrið á svölum íbúðarinnar hallist verulega, en til að bæta úr þeim ágalla verði að taka niður handriðið, fjarlægja flísar af svalagólfi, leggja í gólfið og rétta það af, leggja síðan nýjar flísar og setja handriðið upp á ný. Verður ekki annað ráðið af málatilbúnaði aðaláfrýjenda en að haldið sé fram að Byggðaverk ehf. hafi að öllu leyti unnið hið gallaða verk og þar á meðal að leggja flísar á svalagólfið. Þessu síðastnefnda mótmælti gagnáfrýjandi fyrir Hæstarétti. Telur hann að aðaláfrýjendur hafi sjálf lagt flísar á svalagólfið án þess að handriðið væri áður tekið upp og rétt af ásamt gólfinu sjálfu. Með þessu hafi þau aukið kostnað, sem af úrbótum leiðir, og verði sjálf að bera ábyrgð á því. Bendir gagnáfrýjandi á að samkvæmt skilalýsingu og söluyfirliti fasteignasala hafi seljanda ekki borið að skila svölunum flísalögðum. Við munnlegan flutning málsins var þetta ekki skýrt frekar af hálfu aðaláfrýjenda, sem þó var tilefni til eftir umfjöllun um þetta atriði í greinargerð gagnáfrýjanda fyrir Hæstarétti. Áðurnefnd gögn eru ekki ótvíræð um það hvort flísalögn skyldi fylgja svölunum og ekki hefur heldur verið leitt í ljós hver lagði flísarnar, sem þarf að fjarlægja. Verða aðaláfrýjendur að bera hallann af skorti á sönnun um það. Eins og kostnaðarmat, sem fylgdi matsgerð er úr garði gert, er ekki unnt að taka þennan kröfulið til greina um annað en „gólfílögn ásamt undirvinnu“ með 36.400 krónum, en að öðru leyti verður honum hafnað.

Í fjórða lið matsgerðarinnar var lýst annmörkum á innréttingum og hvernig bæta megi úr þeim, svo sem rakið er í héraðsdómi. Þar var þessum lið hafnað með því að aðaláfrýjendur hafi sjálf breytt innréttingunni. Fyrir Hæstarétti hafa þau skýrt nánar þessar breytingar, sem fólust meðal annars í því að stækka rými í eldhúsinnréttingu fyrir ísskáp. Er í ljós leitt að breytingarnar voru minni háttar og aukakostnað, sem af þeim leiddi, hafa aðaláfrýjendur greitt þeim, sem þau fengu til að vinna verkið. Verður fallist á með aðaláfrýjendum að þessi framkvæmd þeirra breyti engu um niðurstöðu matsgerðar um ágalla á verki seljandans og mat á kostnaði við að bæta úr þeim. Verður þessi kröfuliður aðaláfrýjenda tekinn til greina.

Með vísan til forsendna héraðsdóms verður fallist á niðurstöðu hans um aðra kröfuliði aðaláfrýjenda samkvæmt matsgerð. Eiga þau samkvæmt öllu framanröktu rétt á afslætti af kaupverði eignarinnar, sem nemur kostnaði af viðgerð samkvæmt matsgerð vegna galla á vegg, innréttingum, hurðum, gleri, þaki yfir stofu og að hluta vegna galla á svölum, sem samtals er 1.356.600 krónur. Af þessum kostnaði eru 902.500 krónur vegna vinnu með virðisaukaskatti, en 60% skattsins fá aðaláfrýjendur endurgreiddan eða 106.560 krónur. Verður fallist á með gagnáfrýjanda að þessi liður dragist frá. Mismunurinn, 1.250.040 krónur, er sá afsláttur, sem aðaláfrýjendum verður dæmdur og kemur hann til frádráttar kaupverðinu með skuldajöfnuði. Verður niðurstaða málsins samkvæmt því sú að aðaláfrýjendur verða dæmd til að greiða gagnáfrýjanda 1.622.960 krónur með dráttarvöxtum af 2.873.000 krónum frá 1. janúar 2001, eins og krafist var í gagnáfrýjunarstefnu, til 2. október 2002, en af 1.622.960 krónum frá þeim degi til greiðsludags eins og nánar greinir í dómsorði. Aðaláfrýjendur nýttu ekki úrræði samkvæmt 10. gr. kaupsamningsins til að leggja greiðslu 1. nóvember 2000 inn á sérstaka bankabók þar til seljandi myndi aflétta veðinu af eigninni og skiptir þetta atriði ekki máli við ákvörðun um greiðslu dráttarvaxta.

Gagnáfrýjandi verður dæmdur til að greiða aðaláfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem verður ákveðinn í einu lagi eins og nánar segir í dómsorði.

 

Dómsorð:

Aðaláfrýjendur, Birgir Finnbogason og Margrét Ásgeirsdóttir, greiði gagnáfrýjanda, þrotabúi Byggðaverks ehf., 1.622.960 krónur með dráttarvöxtum af 2.873.000 krónum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 1. janúar 2001 til 1. júlí sama árs, en 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til 2. október 2002 og af 1.622.960 krónum frá þeim degi til greiðsludags, allt gegn því að gagnáfrýjandi láti aflýsa tryggingarbréfi vegna veðskuldar Sparisjóðs Hafnarfjarðar, sem hvílir á íbúð aðaláfrýjenda nr. 24 við Naustabryggju í Reykjavík.

Gagnáfrýjandi greiði aðaláfrýjendum samtals 600.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 11. júní 2003.

                Mál þetta var höfðað 26. mars 2002 og dómtekið 4. þ.m.

Stefnandi er Byggðaverk ehf., Miðtúni 4, Reykjavík

Stefndu eru Birgir Finnbogason og Margrét Ásgeirsdóttir, bæði til heimilis að Naustabryggju 24, Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að stefndu verði óskipt dæmd til greiðslu skuldar að fjárhæð 3.103.761 króna ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 1. janúar 2001 til 1. júlí s.á og frá þeim degi samkvæmt lögum um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 til greiðsludags gegn útgáfu afsals fyrir 4ra herbergja íbúð á 3. og 4. hæð í húsinu nr. 24 við Naustabryggju í Reykjavík.  Þá krefst stefnandi þess að stefndu verði dæmd óskipt til greiðslu málskostnaðar.

Stefndu krefjast aðallega sýknu af kröfum stefnanda og málskostnaðar úr hendi hans en til vara að kröfur hans verði lækkaðar og málskostnaður felldur niður.

Bú stefnanda var tekið til gjaldþrotaskiptameðferðar 21. febrúar 2003 og 22. apríl sl. veitti skiptastjóri lögmanni stefnanda heimild þrotabúsins til að málinu yrði haldið áfram.

Stefndu gerðu 15. mars 2000 kauptilboð, sem var samþykkt, í húseign sem stefnandi hafði í byggingu og annaðist fasteignasalan Borgir sölumeðferð.  Um er að ræða 4ra herbergja íbúð á 3. og 4. hæð í húsinu nr. 24 við Naustabryggju í Reykjavík ásamt tilheyrandi hlutdeild í sameign  hússins og lóðarréttindum.  Eignarhluti stefndu er talinn 9,29% í húsinu og 1,27% í lóðinni og birt stærð séreignar er uppgefin 127,1 fm.  Samkvæmt því, sem segir í tilboðinu, skyldi eignin afhendast fullbúin án gólfefna og eftir að panelklæða loft.  Stigi á milli þriðju og fjórðu hæðar fylgi ekki.  Að  utan skilist húsið fullbúið sem og lóð frágengin með hellum og gróðri og bílastæði mal­bikuð.  Sameign verði flísalögð en teppalagður stigi og hurð í anddyri verði álklædd. 

Samkvæmt söluyfirliti var um að ræða glæsilega íbúð á þriðju og fjórðu hæð og skyldi hún afhendast fullbúin án gólfefna í september 2000 og sameign og lóð fullfrágengin.  Við tilboðsgerð lá einnig frammi skilalýsing byggingaraðilans, stefn­andans Byggðaverks ehf.  Af efni hennar verður eftirfarandi tilgreint:  Vandaðar spón­lagðar innréttingar verða í eldhúsi og herbergjum.  Rafmagnstenglar verða víða og gert er ráð fyrir sjónvarps- og símatenglum í öllum herbergjum.  Kirsuberjaspónn verður í eldhúsinnréttingu.  Vandaðir fataskápar með kirsuberjaspæni verða í hverju svefn­herbergi og ná þeir upp í loft.

Á grundvelli kauptilboðsins undirrituðu aðilar kaupsamning um eignina 7. júní 2000, stefnandi sem seljandi og stefndu sem kaupendur.  Umsamið kaupverð var 16.500.000 krónur sem skyldi greitt með fasteignaveðbréfi að upphæð 7.627.000 krónur og útborgunargreiðslum, samtals að upphæð 8.873.000 krónur, sem sundur­liðist þannig:

 

                Greitt fyrir undirritun kaupsamnings                                                  kr.     2.000.000,-

                Við undirritun kaupsamnings                                                              kr.     1.000.000,-

                Við afhendingu hinn 1. september 2000                                             kr.     3.000.000,-

                Hinn 1. nóvember 2000                                                                         kr.     2.873.000,-

 

Um vexti segir að þeir reiknist ekki á útborgunargreiðslu en kaupanda beri þó að greiða lögmæta dráttarvexti ef hann greiðir eftir gjalddaga.

Stefndu stóðu skil á greiðslum að undanskilinni hinni síðustu.  Samkvæmt kaupsamningi var Borgir fasteignasala greiðslustaður allra útborganagreiðslna nema greiðslunnar 1. september 2000 sem Sparisjóður Hafnarfjarðar skyldi sjá um að inn­heimta.

Í 9. grein kaupsamningsins er skýrt frá veðskuldum sem hvíli á heildar­eignunum Básbryggju 19 og 21 og Naustabryggju 24 og 26.  Þær séu kaupendum óviðkomandi og skuli seljandi aflýsa þeim sem fyrst og eigi síðar en 1. nóvember 2000.  Þá segir í grein þessari:  Yfirlýsing frá Sparisjóði Hafnarfjarðar um að lánum verði aflétt þegar kaupsamningi hefur verið fullnægt liggur frammi.  Borgir fasteignasala mun sjá um að leggja greiðslur inn á reikn 1101-26-032257 hjá Sparisj. Hafnarfj. eins og þær berast.”

Í 10. grein kaupsamningsins segir að hafi seljandi ekki aflétt veðskuldum fyrir tilskyldan frest sé kaupanda heimilt að geyma greiðslur á sérstakri bankabók þar til aflýsing hafi farið fram.

Samkvæmt yfirlýsingu Sparisjóðs Hafnarfjarðar frá 23. nóvember 2000 stendur eitt tryggingabréf að fjárhæð 2.000.000 króna eftir á umræddri eign “og verður því aflýst þegar kemur að lokagreiðslu.”

Kröfufjárhæð stefnanda er mynduð af samanlögðum lokagreiðslu útborgunar, 2.873.000 krónum, og 230.761 krónu vegna tiltekinna aukaverka sem hann hafi að beiðni stefndu framkvæmt í eigninni eftir afhendingu en ekki verið greitt fyrir þau.  Aukaverkin séu fólgin í breytingu á raflögnum og uppsetningu ljósa í íbúðinni og framkvæmdum því tengdum svo og breytingum á bogavegg.

Stefndu sendu fasteignasölunni Borgum bréf  7. febrúar 2001.  Þar segir að þau hafi með herkjum náð að flytja inn síðari hluta nóvembermánaðar 2000 og iðnaðar­menn á vegum byggingaraðila hafi verið að koma og fara fram að jólum.  Mikið ósamræmi sé milli þess glæsileika og lúxus sem þeim hafi verið kynntur og síðan seldur og þess sem afhent hafi verið og mörgum atriðum sé enn ólokið.  Í bréfi stefnda Birgis til fasteignasölunnar 14. febrúar 2001 eru síðan talin upp fjölmörg atriði að­finnslna og umkvartana.  Vegna framangreinds voru af hálfu stefnanda gerðar skrif­legar athugasemdir 16. mars 2001.

 Með bréfi lögmanns stefndu, dags. 3. júlí 2001, til stefnanda var leitað eftir afstöðu hans til umkvartana þeirra.

Lögmaður stefnanda sendi lögmanni stefndu bréfi 28. september 2001.  þar kemur fram að þegar eftir móttöku athugsemda stefndu frá 14. febrúar 2001 hafi stefnandi yfirfarið íbúðina með stefndu og bætt úr ýmsum smærri agnúum.  Stefnandi líti svo á að hann hafi að öllu leyti uppfyllt samning aðila um skil á eigninni.  Þó sé enn eftir að skipta út gölluðu gleri frá Glerborg en stefndu hafi ekki viljað veita aðgang að íbúðinni.  Tekið er fram að stefnandi geti ekki borið ábyrgð á því ef huglæg afstaða stefndu og væntingar um glæsileika íbúðarinnar hafi ekki ræst.

Lögmaður stefnanda sendi stefndu innheimtubréf, dags. 4. desember 2001.  Þar var krafist greiðslu á skuld að höfuðstól 2.873.000 krónur auk vaxta, innheimtu­þóknunar og virðisaukaskatts; samtals 3.900.351 króna.

Í bréfi lögmanns stefndu til lögmanns stefnanda 7. desember 2001 segir að stefndu hafi haldið greiðslu þar sem þeir telji að verulegir gallar hafi komið fram á eigninni og þeir telji að hún standist ekki þá áskildu kosti sem kaupsamningur og skilalýsing hennar geri ráð fyrir og/eða gildi um nýjar eignir.  Stefndu hafi því ákveðið að kalla eftir mati dómkvaddra manna.  Þar til niðurstaða matsgerðar liggi fyrir muni stefndu ekki greiða enda liggi fyrir að sé fram komið að þau telji vanefndir stefnanda verulegar og fráleitt að eignin sé komin í samningsbundið ástand.

Freyr Jóhannesson byggingatæknifræðingur og Eyjólfur  Eðvaldsson hús­gagna­smíða­meistari voru dómkvaddir 22. mars 2002 til að meta eftirfarandi að beiðni stefndu:

1.        Gólfplata. Matsbeiðendur telja að óeðlilegur hæðarmunur hafi komið fram á

gólfum innan íbúðar sinnar en fyrir liggur að matsþoli hafði tjáð matsbeiðendum að öll gólf í íbúðinni væru flotuð. Vegna þess óskast lagt mat á það hvort gólf íbúðarinnar standist venjubundnar kröfur um réttleika og ef ekki óskast metinn kostnaður við að lagfæra gólfin þannig að óeðlilegum hæðarmuni verði eytt og gólfin teljist lárétt innan þeirra skekkjumarka sem eðlileg megi teljast.

2.      Veggir. Matsbeiðendur telja að um óeðlilega sveigju sé að ræða á vegg í borðstofu sem komi í ljós með því að sólbekkur falli ekki að vegg. Kostnaður við lagfæringu þannig að veggur sé réttur óskast metinn.

3.      Svalir. Kaupendur telja að svalagólf halli með óeðlilegum hætti sem og svalahandrið sem sé ekki í samræmi við aðra hluta hússins vegna halla. Kostnaður við að gólf verði gert lárétt sem og handrið óskast metinn.

4.      Innréttingar. Samkvæmt sölulýsingu er tekið fram að allar innréttingar skuli vera vandaðar spónlagðar innréttingar sem á við um allar innréttingar þ.m.t. fataskápa. Matsbeiðendur telja að þetta fáist ekki staðist þar sem gæði innréttinga þeirra sem settar hafi verið upp séu nær því sem vænta megi um innréttingar sem keyptar séu í lágvöruverðsverslunum. Þá sé lökkun hurða gölluð, lakktaumar séu víða, yfirborð hrjúft vegna ryks, mattir blettir á yfirborðsflötum, hurðir marðar og rispaðar, víða hafi sprungið upp úr plötum við uppsetningu. Efni í hillum og skrokkum sé óvandað, skrúfu og borgöt sýnileg, þá vanti rennibrautir og sérsmíði fataskáps í svefnherbergi sé ábótavant þar sem skápur fylgi ekki þakhalla en allir skápar eigi að ná í loft. Vegna þessa óskast metið hvort innréttingar séu vandaðar miðað við það sem venjulegt yrði talið. Ef ekki óskast metinn kostnaður við að skipta þeim út eða gera á þeim lagfæringar þannig að þær nái því ástandi sem teljast megi vandað og að öðru leyti gert við þá galla sem eru á þeim.

5.      Hurðir, karmar og gerekti. Matsbeiðendur telja sömu ágalla á hurðum sem hafi verið lofað sem vönduðum en séu undir eðlilegum gæðakröfum. Þá séu hurðir marðar, rispaðar, sprungið sé upp úr spóni, lökkun sé ábótavant, frágangi gerekta sé ábótavant og listar séu lausir. Þá sé gæðum húna, læsinga og hurðajárna ábótavant auk þess sem frágangur allur sé hroðvirkningslegur. Vegna þessa óskast metið hvort hurðir, karmar og gerekti séu vandaðar miðað við það sem venjulegt yrði talið. Ef ekki óskast metinn kostnaður við að skipta þeim út eða gera nauðsynlegar lagfæringar á þeim þannig að það nái því ástandi sem teljast megi vandað og að öðru leyti gert við þá galla sem á þeim eru.

6.      Gler. Matsbeiðendur telja verulega ágalla komna fram á gleri hússins, bæði sé um að ræða galla sem virðast upphaflegir auk skemmda á gleri sem virðast vera vegna óvandaðra vinnubragða við ísetningu þeirra. Gler er þannig ýmist rispað, kvarnað úr þeim, brunnið af ætandi efni og eða að sýnileg óhreinindi séu á milli rúða. Ástand glers óskast metið með það í huga hvort ástand þess sé í samræmi þess sem vænta megi í nýrri eign. Ef svo er ekki óskast metin kostnaður við að skipta út gölluðu gleri þar sem það á við.

7.      Útidyrahurð á sameign. Matsbeiðendur telja að um óvandaða hurð sé að ræða auk þess sem á hana skorti að fyrir sé komið tíðkanlegum rafrænum opnunarbúnaði sem við eigi í fjölbýlishúsum með dyrasíma. Vegna þessa óskast metið hvort um vandaða hurð sé að ræða og ef ekki hver kostnaður sé við að skipta um hurð. Þá óskast metinn kostnaður við að koma fyrir rafrænum opnunarbúnaði við hurðina.

8.      Flatt þak yfir stofu. Matsbeiðendur telja þak yfir stofu á séreignarhluta sínum gallað að því marki að ekki sé nægjanlegur halli á því þannig að pollur myndist í rigningum sem skapi lekahættu. Vegna þess óskast metið hvort um galla sé að ræða og kostnað við að lagfæra hann ef svo verður talið.

9.      Skyggni yfir útidyr. Matsbeiðendur telja að matsþoli eigi eftir að byggja skyggni yfir útidyr til samræmis við teikningar hússins og óskast kostnaður við það metinn.

 

         Niðurstaða matsgerðar, dags. 25. júní 2002, er svohljóðandi:

1.      Mælingar á gólfum íbúðarinnar leiddu í ljós að halla gólfsins verður að telja innan eðlilegra marka eða mestur á bilinu 1-2‰. Matsmenn telja því ekki ástæðu til þess að fjalla nánar um þennan matslið.

2.      Skekkja á vegg undir glugga í borðstofu er veruleg eða um 3-4‰. Til þess að bæta úr þessum ágalla telja matsmenn nauðsynlegt að taka niður sólbekk og ofn sem er undir glugganum, “spartla upp” vegginn eftir þörfum á þessu svæði, endur­­mála vegginn og setja síðan upp ofn og sólbekk.

3.      Svalagólf og svalahandrið hallast verulega eða allt að 12‰. Til þess að bæta úr þessum ágalla í samræmi við matsbeiðni verður að taka niður svalahandrið, fjarlægja flísar af svalagólfi, leggja í gólfið og rétta það af, leggja nýjar flísar á gólfið og setja handriðið upp á ný.

4.      Innréttingar: Á eldhúsinnréttingu eru högg og rispur á hurðum og for­stykkjum. Hurðir og kantar eru illa pússaðir og lakkaðir. Skrúfur sprengja kanta og skrúfu­göt eru sýnileg. Einingar ísskáps og bakaraofns eru illa smíðaðar, úthlið spónlögð með bakspæni og útlit spóns á yfirstykkjum þeirra er ekki í samræmi við innrétt­inguna að öðru leyti. Opinn skápur er settur saman á staðnum og er með utaná­liggjandi bakstykki. Matsmenn telja fullnægjandi úrbætur felast í því að endursmíða alla innréttinguna ísskápsmegin í eldhúsinu, pússa allar hurðir og forstykki og lakka síðan. Skápar í herbergjum eru illa pússaðir og lakkaðir, hurðir marðar og höggvið upp úr spæni. Endurbætur felast í því að taka niður hurðir, þær pússaðar og lakkaðar ásamt köntum. Einnig að gera við rispur og marða fleti.

5.      Innihurðir: Spónn er rispaður í framleiðslu og hurðir almennt illa pússaðar, lakkáferð er gróf, falslistar marðir og illa festir og skrúfur of stórar í skrám. Dæmi eru um rispaðar hurðir og karma, að sprungið sé út frá skrá, kvistir séu opnir, gerekti séu gölluð, karmur gegnum­pússaður og geirungar á falslistum passi ekki saman. Falslistar eru almennt of víðir í karmi. Matsmenn telja að viðunandi lausn sé fólgin í því að spónn á hurðarspjöldum verði pússaður og lakkaður, falslistar endursmíðaðir og að skipt verði um skrúfur í skrám. Það er álit matsmanna að skrár séu af venjulegri gerð.

6.      Átta rúður eru rispaðar eða höggnar svo lýti er að. Miðað er við að endurnýja þessar rúður sem eru í stofu, borðstofu og hjónaherbergi.

7.      Útidyrahurð í sameign er ekki með rafrænum opnunarbúnaði og er reiknað með því að koma honum fyrir í kostnaðarsundurliðun hér á eftir. Matsmenn telja gæði hurðarinnar að öðru leyti innan viðurkenndra marka.

8.      Flatt þak yfir stofu hallar ekki að öllu leyti að niðurfalli og telja matsmenn það ekki allskostar í samræmi við góða fagmennsku og er hér miðað við að losa upp þakkant og þakdúk, byggja upp flötinn frá þakkanti og að niðurfalli og ganga síðan frá honum á sambærilegan hátt og fyrir er.

9.      Ekkert skyggni er yfir útidyrum eins og sýnt er á teikningum og er hér á eftir áætlaður kostnaður við að taka niður klæðningu yfir dyrum, smíða og setja upp skyggni úr “stálprófílum” og klæða það síðan á sambærilegan hátt og útveggi hússins. Útveggjaklæðning fyrir ofan útidyr er að lokum sett upp.

 

                Kostnaðarmat                      

                Kostnaðarmat miðast við verðlag í júní 2002 með VSK á efni og vinnu. Rétt er að benda á reglur í skattalögum um endurgreiðslu á 60% af VSK á vinnu á vinnustað fyrir íbúðarhúsnæði.

 

Verkliður                                                                                                    Efni                    Vinna              Samtals

2.              Veggir

2.1       Ofn frátekinn og enduruppsettur + spörtlun                        2.400                   16.200                18.600

2.2       Málun veggjar                                                                            8.400                   20.700                29.100

3.              Svalir

3.1       Taka upp svalahandrið og fjarlægja flísar                                                         28.500                28.500

3.2       Gólflögn ásamt undirvinnu                                                    13.000                   23.400                36.400

3.3       Ný flísalögn og uppsetning handriðs                                  28.600                   65.000                93.600

4.         Innréttingar

4.1       Lagfæring og endursmíði eldhúsinnréttingar                 143.200                 298.800             442.000

4.2       Lagfæring á skápum í herbergjum                                        87.200                 200.400             287.600

5.         Hurðir, karmar og gerekti

5.1       Hurðir lagfærðar, pússaðar og lakkaðar                         112.100                 216.600             328.700

6.         Gler

6.1       Skipt um 8 rúður                                                                      84.000                   86.400             170.400

7.         Útidyrahurð á sameign

7.1       Tekið úr hurð fyrir læsingu                                                                                   34.900                34.900

7.2       Raftenging og læsing                                                              24.900                   47.900                72.800

8.         Flatt þak yfir stofu

8.1       Taka upp klæðningu á þaki og kant að hluta                                                   12.000                12.000

8.2       Hækka þak að hluta og frágangur                                         3.800                   28.000                31.800

9.         Skyggni yfir útidyrum

9.1       Fjarlægja klæðningu og uppsetning grindar                    94.000                   29.800             123.800

9.2       Klæðning og frágangur skyggnis                                         31.400                   63.000                94.400

                                                                Samtals kr. 633.000               1.171.600            1.804.600                                                           

Matsmennirnir staðfestu matið við aðalmeðferð málsins og gáfu á því nokkrar skýringa.

Málsóknin er á því reist að stefndu hafi vanefnt samning aðila með því að inna ekki af hendi umsamda samningsgreiðslu á gjalddaga 1. nóvember 2000 svo og greiðslu fyrir þau aukaverk sem stefnandi hafi framkvæmt í eigninni og sé endurgjaldi fyrir þau verk í hóf stillt.  Þá er tekið fram að stefnandi hafi sinnt upplýsingaskyldu sinni að fullu og öllu og þar á meðal um áskilda kosti eignarinnar.  Stefnandi vísar til almennra reglna kaup-, kröfu- og samningaréttar, sbr. lög nr. 39/1922 (sbr. nú lög nr. 50/2000) og lög nr. 7/1936.

Aðalkrafa stefndu er í fyrsta lagi reist á því að efndatími lokagreiðslu sé ekki kominn þar sem fyrir liggi að á eigninni sé tryggingabréf vegna skulda seljanda sem hann hafi ekki aflétt og sé ekki í málatilbúnaði stefnanda gerð grein fyrir því hvernig og hvenær þessari skuldbindingu skuli aflétt.  Af þessu leiði að sýkna beri stefndu eða a.m.k. að sýkna þau að svo stöddu.  Einnig er krafan reist á því að stefndu krefjist þess að á móti kröfu stefnanda verði skuldajafnað kröfu þeirra um afslátt og/eða skaða­bætur auk kröfu um  bætur vegna afhendingardráttar, sbr. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991.  Kröfu stefnanda um greiðslu fyrir aukaverk umfram kaupsamning er mó­mælt í heild sinni sem og einstökum liðum hennar.  Stefndu telja kröfu þessa  vera innan marka verksamnings aðila en til vara órökstudda og alltof háa hvað varðar öll einingarverð.  Afsláttar- og/eða skaðabótakrafa vegna galla er reist á atriðum sem upp eru talin í matsbeiðni svo og ætlaðri niðurstöðu matsgerðar sem hafði ekki verið lokið á ritunartíma greinargerðar stefndu.  Stefndu telja að afhendingardráttur hafi verið á hinni seldu eign og gera kröfu um bætur að álitum vegna þess.  Krafist er bóta vegna dráttar á afhendingu frá september til desember 2000 en allan þann tíma hafi starfsmenn verið við störf að einhverju leyti í íbúð stefndu og sé ekki óeðlilegt að greiddar verði bætur sem nemi hálfri leigu sambærilegrar eignar  eða 35.000 krónur á mánuði í fjóra mánuði; samtals 140.000 krónur.  Vegna afhendingardráttar á sam­eignar­hluta, sem enn sé ekki lokið, er krafist bóta frá 1. september 2000 til 1. apríl 2002 eða í 19 mánuði, 10.000 krónur á mánuði eða samtals 190.000 krónur.  Heildar­krafa vegna afhendingardráttar nemur því 330.000 krónum.

Varakrafa stefndu byggist á sömu sjónarmiðum og aðalkrafan og miðast við að stefndu takist ekki sönnun fyrir kröfum sem nemi jafnvirði réttmætrar kröfu stefnanda.

Vaxtakröfu stefnanda er mótmælt sérstaklega með vísan til þess að lokafrágangi hússins sé enn ekki lokið og áhvílandi tryggingabréfi hafi ekki verið aflétt.  Verði stefndu dæmd til greiðslu skuli þeim gert að greiða samningsbundna vexti sem séu almennir sparisjóðsvextir til þess tíma sem tryggingabréfi hafi verið aflétt og dráttarvexti frá þeim tíma.

 

Réttmæti kröfuliðar stefnanda að upphæð 2.873.000 krónur er ekki andmælt.

                Krafa stefnanda að upphæð 230.761 króna vegna aukaverka var ekki uppi höfð fyrr en eftir höfðun málsins.  Kröfunni til stuðnings hefur stefnandi ekki lagt fram reikning ásamt fylgiskjölum heldur einungis yfirlit sem hann hefur samið.  Vegna vanreifunar ber að vísa kröfulið þessum frá dómi.

                Við bréfskipti í aðdraganda málsins, sbr. einkum framangreint bréf lögmanns stefndu 7. desember 2001, báru stefndu ekki fyrir sig sem ástæðu þess að þau héldu eftir greiðslu að áhvílandi á eigninni væri tryggingabréf og þau fóru ekki þannig að sem fyrir er mælt í 10. gr. kaupsamnings teldu þau gengið á rétt sinn að þessu leyti.  Eigi verður fallist á að sýkna beri stefndu af þeirri ástæðu að efndatími lokagreiðslu sé ekki kominn þar sem tryggingabréf vegna skulda stefnanda hvíli á eigninni.

                Um skuldajafnaðarkröfu stefndu á grundvelli matsgerðar:

                Í áðurnefndum skriflegum athugasemdum stefnanda 16. mars 2001, þ.e. andsvörum við aðfinnslum stefnda Birgis frá  14. febrúar s.á., segir um eldhúsinn­réttingu:  “. . .Eigandi breytti innréttingu og færði uppþvottavél.  Þar með er eigandi orðinn hönnuður innréttingar.”  Stefndi, Birgir Finnbogason, bar fyrir dóminum að hann hefði fengið mann, sem hafði unnið fyrir stefnanda, til að breyta fyrir sig og fyrir eigin reikning eldhúsinnréttingu, m.a. að stækka pláss fyrir ísskáp.  Að þessu athuguðu skortir forsendur til að dæma að stefnandi skuli gerður ábyrgur vegna þess sem um ræðir í lið 4.1 í matsgerð að matsfjárhæð 442.000 krónur.  Matsliðir nr. 7 og 9 lúta að atriðum sem varða sameign umrædds fjöleignarhúss.  Kröfugerð stefndu felur í sér að matsfjárhæðirnar vegna þessara ætluðu galla komi að fullu til skuldajafnaðar þeim til handa gegn kröfum stefnanda.  Þau eru ekki bær til að hafa uppi slíka kröfu, sbr. m.a. 1. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991,  og er ekki fallist á kröfu stefndu sem reist er á mats­liðum nr. 7 og 9, samtals að fjárhæð 325.900 krónur.  Um aðra liði matsgerðarinnar er niðurstaða dómsins sú að fallist er á þá enda hefur þeim ekki verið hnekkt með yfirmati.  Samkvæmt því eiga stefndu rétt til bóta samkvæmt lögjöfnun frá 2. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922, samtals að fjárhæð 1.036.700 krónur sem kemur til skulda­jafnaðar við kröfu stefnanda.

                Af hálfu stefndu er einnig krafist skuldajafnaðar við kröfu stefnanda á grund­velli bóta vegna afhendingardráttar.  Að því er tekur til sameignarhluta verður ekki fallist á kröfu stefndu með vísun til þeirra raka sem áður getur vegna matsliða 7 og 9.   Við aðalmeðferð málsins bar Jónasi Stefánssyni, framkvæmdastjóra stefnanda á byggingartímanum, og stefnda, Birgi Finnbogasyni, saman um að stefnandi hafi orðið við ósk Birgis um að hann fengi í ágúst 2000 umráð íbúðarinnar til þess að koma fyrir loftaklæðningum.  Þá var ekki komið að umsöndum afhendingaríma.  Eðlilegt var, úr því svo var komið, að stefnandi biði með fullnaðarfrágang á þeim verkþáttum sem hann átti eftir að ljúka.  Ekki liggur fyrir að hve miklu leyti ætlaðar tafir á fram­kvæmdum stefnanda hafi verið af ástæðum sem raktar verði til stefndu.  Samkvæmt því er ekki fallist á kröfu stefndu vegna þessa.

                Samkvæmt framangreindu er niðurstaða dómsins sú að fallist er á varakröfu stefndu að því leyti að til skuldajafnaðar við kröfu stefnanda um greiðslu á 2.873.000 krónum komi gagnkrafa þeirra að fjárhæð 1.036.700 krónur.  Ber því að dæma stefndu óskipt til að greiða stefnanda 1.836.300 krónur með vöxtum eins og greinir í dómsorði.  Ákveðið er að málskostnaður skuli falla niður.

Mál þetta dæma Sigurður H. Stefánsson héraðsdómari og meðdómendurnir Steingrímur Hauksson byggingatæknifræðingur og Sturla Haraldsson húsasmíða­meistari.

 

D ó m s o r ð:

Framangreindum kröfulið er vísað frá dómi.

Stefndu, Birgir Finnbogason og Margrét Ásgeirsdóttir, greiði óskipt stefnanda, þrotabúi Byggðaverks ehf., 1.836.300 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 1. nóvember 2000 til 1. júlí 2001 en frá þeim degi samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu til greiðsludags.

Málskostnaður fellur niður.