Fimmtudaginn 13. nóvember 2003.
Nr. 102/2003.	Landsbanki Íslands hf. (Reinhold Kristjánsson hrl.) gegn Hafnarstræti 17 ehf. (Jón G. Zoëga hrl.)

 

Ábyrgð. Húsaleiga.

Vegna vanskila leigutakans L ehf. rifti leigusalinn H samningi þeirra og krafði bankann LÍ um greiðslu leigu á grundvelli ábyrgðaryfirlýsingar. Sér til varnar vísaði LÍ m.a. til samnings þar sem L ehf. seldi M rekstur sinn og kveðið var á um að hluti kaupverðs skyldi greiddur húseiganda, H, ,,vegna leigusamnings (lyklagjald)”. Hélt LÍ því fram að þar kynni að vera um að ræða greiðslu á leiguskuld L ehf. sem þá hafi verið greidd. Að gögnum málsins virtum var ekki talið að LÍ hafi tekist að sanna að í greiðslu M til H samkvæmt tilvitnuðu ákvæði kaupsamningsins hafi falist greiðsla á húsaleiguskuld L ehf. Yfirlýsing LÍ um ábyrgð var takmörkuð við tiltekna fjárhæð en ekki gerðar aðrar takmarkanir á henni. Kröfur H voru samkvæmt þessu teknar til greina.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Hrafn Bragason, Árni Kolbeinsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 25. mars 2003. Hann krefst sýknu af kröfum stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Málavextir eru þeir að stefndi seldi Lendum ehf. á leigu hluta af fasteigninni Hafnarstræti 17, Reykjavík, með samningi 31. mars 2000. Leigutíminn skyldi vera frá 1. mars 2000 til 28. febrúar 2010. Leigugjald var 590.000 krónur á mánuði en taka breytingum miðað við vísitölu neysluverðs. Skyldi leigan greidd mánaðarlega fyrirfram. Skyldu leigugreiðslur tryggðar með bankaábyrgð. Með yfirlýsingu 5. apríl 2000 ábyrgðist áfrýjandi gagnvart stefnda greiðslur samkvæmt húsaleigusamningnum allt að 3.540.000 krónum. Rak leigutaki veitingahús í hinu leigða húsnæði. Vanskil urðu á greiðslu leigu vegna september 2001 og greiddi áfrýjandi kröfu stefnda vegna þess 20. sama mánaðar á grundvelli ábyrgðaryfirlýsingarinnar. Aftur urðu vanskil á leigugreiðslu vegna októbermánaðar 2001 og greiddi áfrýjandi stefnda hana 8. þess mánaðar. Þann 1. nóvember 2001 rifti stefndi leigusamningnum vegna vanefnda Lendna ehf. og gerði leigutaka að rýma húsnæðið eigi síðar en 1. janúar 2002. Leigutaki samþykkti riftunina. Stefndi krefur áfrýjanda í máli þessu um greiðslu leigu vegna nóvember og desember 2001 samkvæmt fyrrgreindri ábyrgðaryfirlýsingu.

Í greinargerð sinni til Hæstaréttar kveður áfrýjandi að sér hafi borist kaupsamningur þar sem leigutakinn Lendur ehf. selji veitingarekstur sinn að Hafnarstræti 17. Sé í samningnum kveðið á um að hluti kaupverðs skuli greiddur húseiganda, stefnda í máli þessu. Kunni þar að vera um að ræða greiðslu á leiguskuld Lendna ehf., sem þá hafi verið greidd þegar mál þetta var höfðað. Eftir uppkvaðningu hins áfrýjaða dóms höfðaði áfrýjandi af þessu tilefni sérstakt vitnamál fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur og hefur lagt endurrit af skýrslutökum í því máli fyrir Hæstarétt sem og framangreindan kaupsamning um veitingareksturinn 4. janúar 2002 milli Lendna ehf. og Monicu ehf.

Stefndi mótmælir sem of seint fram kominni þeirri málsástæðu áfrýjanda að þegar sé greidd sú leiga, sem hann er krafinn um greiðslu á samkvæmt ábyrgðaryfirlýsingunni. Verður að leggja til grundvallar þá yfirlýsingu áfrýjanda að honum hafi ekki verið kunnugt um efni framangreinds kaupsamnings um veitingareksturinn að Hafnarstræti 17 fyrr en eftir að héraðsdómur gekk. Að því  gættu kemur þessi málsástæða til umfjöllunar við úrlausn málsins hér fyrir dómi, sbr. 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991  um meðferð einkamála með áorðnum breytingum.

Með kaupsamningnum 4. janúar 2002 seldu Lendur ehf. Monicu ehf. rekstur sinn að Hafnarstræti 17 undir nafninu Café Thomsen. Var samningurinn gerður með fyrirvara um að kaupandi fengi nýjan leigusamning um húsnæðið. Kaupverð var 9.300.000 krónur og var kveðið á um greiðslu þess í  fimm töluliðum  í 2. gr. samningsins. Samkvæmt 2. tölulið greinarinnar skyldu 2.363.572 krónur af kaupverðinu inntar af hendi „með greiðslu til húseiganda vegna leigusamnings (lyklagjald)“. Í skýrslu fyrir héraðsdómi taldi Agnar Tryggvi Lemacks, sem var stjórnarformaður Lendna ehf., að með greiðslu samkvæmt 2. tölulið 2. gr. samningsins hafi stefnda verið greidd áður vangreidd leiga fyrir nóvember og desember 2001 og að auki ein milljón króna í „óljósar“ skaðabætur fyrir gólf. Sigurður Örn Sigurðsson, forsvarsmaður stefnda, sagði að greiðslan til húseiganda samkvæmt kaupsamningnum hafi verið vegna skemmda, sem orðið hefðu á húsnæðinu á leigutíma Lendna ehf., en gólfið hafi verið ónýtt auk þess, sem margvíslegar aðrar skemmdir hefðu verið unnar á húsnæðinu. Hafi fjárhæðin tekið mið af áætluðum viðgerðarkostnaði, en stefndi hafi lagfært húsnæðið áður en það var afhent nýjum leigutaka. Sigríður B. Blöndal, forsvarsmaður Monicu ehf., kvað Gísla Gíslason, héraðsdómslögmann og löggiltan fasteignasala, hafa haft milligöngu við samningsgerð. Kvaðst hún um síðir hafa fallist á kaupverðið fyrir reksturinn enda yrðu gerðar lagfæringar á húsnæðinu, en ástand þess hafi verið mjög slæmt, gólf ónýt, rafmagn í ólagi, hurðir brotnar o.fl. Gísli Gíslason kvaðst hafa samið kaupsamningsskjalið, en aðilar þess hafi verið búnir að semja efnislega sín á milli áður en hann kom að málinu. Hann kvað það algengt að greitt væri svonefnt lyklagjald til húseiganda þegar rekstur í leiguhúsnæði væri seldur. Hann kvað stefnda hafa talið sig hafa orðið fyrir tjóni vegna skemmda af völdum fyrri leigjanda og að einhverjar skemmdir hafi þurft að lagfæra. Hann taldi að leiguskuld seljanda hafi ekki blandast beint inn í endurgjaldið til leigusala. Í skýrslu Kristins Rúnars Kjartanssonar, sölumanns fasteignasölunnar, kemur fram að hann hafi haft milligöngu um að finna kaupendur að rekstri Lendna ehf. Hann kvað svonefnt lyklagjald tíðkast í viðskiptum af þessu tagi. Hann minnti að lyklagjaldið í þeim samningi, sem hér er til umfjöllunar, hafi verið hugsað til að ganga upp í einhverjar viðgerðir, en gólf og fleira hafi verið illa farið.

 Þegar allt framangreint er virt verður að telja að áfrýjanda hafi, gegn mótmælum stefnda, ekki tekist að sanna að húsaleiguskuld Lendna ehf. vegna nóvember og desember 2001 hafi verið greidd með greiðslu Monicu ehf. til stefnda samkvæmt 2. tölulið 2. gr. margnefnds kaupsamnings 4. janúar 2002. Í yfirlýsingu áfrýjanda 5. apríl 2000 er ábyrgð hans takmörkuð við 3.540.000 krónur. Eru ekki í yfirlýsingunni aðrar takmarkanir gerðar á ábyrgðinni. Með þessum athugasemdum, en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms, verður hann staðfestur.

Áfrýjandi greiði stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti, eins og nánar greinir í dómsorði. 

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Landsbanki Íslands hf., greiði stefnda, Hafnarstræti 17 ehf., 200.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 24. janúar 2003.

I

                Mál þetta var höfðað 17. september 2002 og dómtekið 9. janúar 2003.  Stefnandi er Hafnarstræti 17 ehf. kt. 460798-2569, Hafnarstræti 17, Reykjavík en stefndi er Landsbanki Íslands hf. kt. 550291-2259, Austurstræti 11, Reykjavík.

          Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndi verði dæmdur til greiðslu 1.318.400 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001, af 659.200 krónum frá 1. nóvember 2001 til 1. desember 2001 en af 1.318.400 frá þeim degi til greiðsludags.  Þá gerir stefnandi kröfu um málskostnað.

          Dómkröfur stefnda eru þær að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda og stefnandi dæmdur til að greiða stefnda málskostnað að viðbættum virðisaukaskatti.

II

          Málsatvik eru þau að þann 31. mars 2000 gerðu stefnandi sem leigusali og Lendur ehf. sem leigutaki með sér húsaleigusamning um húsnæði stefnanda að Hafnastræti 17, Reykjavík.  Var leigutíminn frá 1. mars 2000 til 28. febrúar 2010.  Lendar ehf. ráku veitingastaðinn Café Thomsen í húsnæðinu og var leigugjaldið 590.000 krónur á mánuði með breytingum í samræmi við vísitölu neysluverðs.  Húsaleigan skyldi greiðast fyrirfram 1.- 5. hvers mánaðar og væri hún ekki greidd á gjalddaga bæri hún dráttarvexti frá gjalddaga til greiðsludags. 

          Samkvæmt 3. gr. húsaleigusamningsins skyldu leigugreiðslur vera tryggðar með bankaábyrgð sem leigusali samþykki og þann 5. apríl 2000 tók Landsbanki Íslands hf., Breiðholtsútibú, á hendur ábyrgð í samræmi við þetta ákvæði húsaleigusamningsins að að beiðni Lenda ehf. að hámarksfjárhæð 3.540.000 krónur og átti bankaábyrgðin að gilda til 28. febrúar 2010 eins og húsaleigusamningurinn.

          Leigugreiðsla fór í vanskil 1. september 2001 og reyndi þá fyrst á ábyrgð stefnda sem greiddi stefnanda þann 20. september 2001 654.807,70 krónur í samræmi við ábyrgðina.  Þá fór leigugreiðsla með gjalddaga 1. október 2001 einnig í vanskil og greiddi stefndi þann 8. október 2001 657.475 krónur vegna þeirra vanskila á grundvelli ábyrgðarinnar.

          Þann 1. nóvember 2001 gerðu stefnandi og Lendur ehf. með sér samkomulag um að rifta leigusamningnum vegna vanefnda þess síðarnefnda og í samræmi við það samkomulag fóru Lendur ehf. úr húsnæðinu í byrjun janúar 2002.

          Stefnandi krafði stefnda um leigugreiðslu fyrir nóvember og desember 2001 en stefndi hafnaði þeirri kröfu á þeirri forsendu að leigusamningurinn milli Lenda ehf. og stefnanda væri niðurfallinn samkvæmt 7. gr. hans, þar sem leigusali hefði áður krafið bankann um bætur vegna vanefnda á leigusamningnum og þar með staðfest að vanskil hafi orðið virk af hálfu leigutaka.  Hafi stefndi þegar greitt 1.316.729 krónur og þar með greitt þær vanefndabætur sem ábyrgðin hafi tryggt. 

III

          Stefnandi telur að stefndi hafi ábyrgst þær leigugreiðslur sem færu í vanskil og leigutaki gæti ekki greitt að hámarki 3.540.000 krónur og gilti sú ábyrgð til 28. febrúar 2010 eða til loka húsaleigusamnings.  Séu 2.223.271 krónur eftir af þeirri ábyrgð.  Eftirstöðvar leigugreiðslna fyrir nóvember og desember 2001 séu að fjárhæð 1.318.400 krónur auk vaxta og kostnaðar og því vel innan þeirra marka sem stefndi hafi ábyrgst.  Hafi vanefnd aðalskyldunnar orðið virk er leigugreiðslur fyrir nóvember og desember 2001 hafi farið í vanskil.

          Í ábyrgðaryfirlýsingu stefnda sé þess hvergi getið að með fyrstu tveim greiðsluskyldum stefnda fyrir september og október 2001 yrði ekki um frekari greiðslur að ræða vegna vanskila og að ábyrgðin yrði felld úr gildi vegna samkomulags aðila um riftun,  þótt Lendur ehf væri enn skuldbundinn stefnanda til 1. janúar 2002.

          Telur stefnandi ljóst að skyldur samningsaðila stefnanda og Lenda ehf. hafi náð fram til 1. janúar 2002 eins og fram komi í samkomulagi þeirra um riftun 1. nóvember 2001.  Telur stefnandi því að ábyrgð stefnda hafi náð fram til loka húsaleigusamningsins þann 1. janúar 2002.  Hafi bankaábyrgð stefnda verið sjálfskuldaábyrgð, en með því hafi stefndi ábyrgst efndir á svipaðan hátt og væri hann aðalskuldari enda ekkert annað tekið fram auk þess sem stefndi hafi strax greitt vanskil Lenda ehf. í september og október 2001. 

          Eðlilegt hafi verið að áætla aðilum leigusamningsins tvo mánuði fyrir lok samningsins, bæði til að koma sér út úr húsnæðinu og fyrir stefnanda að finna nýja leigutaka.  Þegar skuldbindingu aðalskuldara gagnvart kröfuhafa sé lokið sé aðalreglan sú að ábyrgðarmaður ábyrgist ekki lengur umrædda greiðslu.  Skuldbindingu Lenda ehf. hafi ekki verið lokið fyrr en 1. janúar 2002.  Ábyrgð stefnda hafi því verið virk varðandi gjalddaga 1. nóvember og 1. desember 2001.

          Stefnandi kveðst telja að stefndi geti ekki afturkallað eða sagt ábyrgðarskuldbindingu sína fallna úr gildi einhliða án samþykkis stefnanda og Lenda ehf. að eigin geðþótta.  Hér sé um að ræða ábyrgð á afmörkuðu tímabili og ljóst að stefndi sem ábyrgðaraðili hafi ekki verið laus undan ábyrgðarloforði sínu fyrr en skuldari hafi verið laus undan skuldbindingu sinni samkvæmt leigusamningnum og samkomulaginu um riftun frá 1. nóvember 2001 en ljóst sé að það hafi ekki verið fyrr en 1. janúar 2002 þar sem Lendur ehf. hafi verið í húsnæðinu fram í byrjun janúar 2002.  Breyti þar engu þótt leigusamningnum hafi verið rift 1. nóvember 2001.  Almennt sé talið að ábyrgðarloforð taki til þeirra greiðslna sem hvíli á ábyrgðarmanni samkvæmt meginreglum kröfuréttar.  Þá taki ábyrgð stefnda jafnframt til dráttarvaxta og kostnaðar.

          Um lagarök vísar stefnandi til meginreglna kröfu- og samningaréttar um efndir fjárskuldbindinga og meginreglum kröfuréttar um bankaábyrgð og sjálfskuldarábyrgð.  Kröfur sínar um málskostnað byggir stefnandi á 130. gr. laga nr. 91/1991.

IV

                Stefndi kveðst þegar hafa greitt þær fjárhæðir sem stefnandi hafi gert kröfu um eftir að fyrir lá að leigutaki hafði vanefnt skyldu sína um greiðslu leigugjalds samkvæmt leigusamningnum.  Þann 29. september 2001 hafi stefndi greitt vegna ábyrgðarinnar 658.784,70 krónur en þann 8. október 2001 hafi hann greitt 657.944,70 eða samtals 1.316.729.40.   Engar frekari kröfur hafi borist vegna vanefnda leigutaka fram til 1. nóvember 2001.

          Kveður stefndi að algengt sé að bankar veiti ábyrgðir af ýmsu tagi sem sérstakar reglur hafi myndast um.  Túlkun ábyrgðarskuldbindingar fari hverju sinni eftir grundvelli ábyrgðarinnar og hvers eðlis hún sé að öðru leyti.  Sé algengt að ábyrgð sé frá upphafi sett ákveðin takmörk til dæmis að hún megi ekki fara fram úr ákveðnum samningsgrundvelli.  Að þessu sinni sé grundvöllur ábyrgðarinnar húsaleigusamningur.  Við kröfu samkvæmt ábyrgðinni hafi húsaleigusamningurinn fallið niður.  Síðan sé það túlkunaratriði á hve skömmum tíma sé hægt að ljúka vanefndarástandinu og hversu mikið það kosti ábyrgðarhafann.

          Leiði af eðli greiðsluskyldu ábyrgðarmanns að skylda hans sé skilorðsbundin.  Hún sé án gjalddaga og verði fyrst virk ef eða þegar viss atburður komi fram sem sé þó óvissu bundið hvort verði, þegar ábyrgðarloforðið sé gefið.  Sá atburður sem virkni ábyrðarloforðsins byggi á sé greiðslufall aðalskuldarans, en fyrr geti ábyrgðarhafi ekki gengið að ábyrgðarmanni.  Ábyrgist stefndi með vissum hætti efndir á svipaðan hátt og væri hann aðalskuldari.  Kröfuhafi geti ekki gengið að honum um efndir fyrr en staðreynt hafi verið að aðalskuldari efni ekki á réttum tíma.

          Bankaábyrgð sé öryggisventill milli leigusala og leigutaka.  Komi upp vanefnd á greiðslu leigugjaldsins og þau skilyrði séu til staðar sem felli leigusamninginn úr gildi sé bankaábyrgðinni ætlað að bæta það tjón sem leigusali verði fyrir.  Það sé leigusala að tilkynna um tjón sitt með kröfugerð í eitt skipti fyrir öll þegar tjónið liggi fyrir og tilgreina þá fjárhæð sem afmarki tjón hans.  Ef enginn fyrirvari sé gerður í kröfu hans um óvissu í útreikningi geti hann ekki hækkað kröfu sína að geðþótta síðar.

          Ábyrgð sé aðskilin og óháð viðskiptum aðilanna eftir að vanefnd hafi komið fram sem réttlæti kröfugerð samkvæmt henni.  Ábyrgðarveitandi hafi engin áhrif á þróun leigumála á þessum tíma og samningar þessara aðila sín á milli opni ekki leið fyrir leigusala til að leggja mánaðarlega fram reikninga fyrir þeim skyldum sem hann hafi samið um eftir að ábyrgðin sé fallin í gjalddaga.  Það eina, sem stefndi verði að taka afstöðu til, sé hvort skilyrði greiðsluskyldu séu komin fram og greiða síðan það sem honum beri af framkominni kröfu ábyrgðarhafa.

          Andlag ábyrgðarinnar sé fyrrnefndur húsaleigusamningur. Sjálfstæði ábyrgðarinnar með tengsl við þennan samning byggi á sömu rökum og liggi að baki trausfangsreglum viðskiptabréfa.  Almennir hagsmunir viðskiptalífsins vegi þyngra en framvinda vanefnda á milli leigusala og leigutaka.  Krafa um greiðslu á grundvelli ábyrgðarinnar séu skilaboð um að ný réttarstaða sé komin upp milli leigusala og leigutaka.  Leigusamningurinn sé úr gildi fallin sbr. 7. gr. hans.  Engin skylda hvíli á stefnda um að skoða sjálfstætt í hverju vanefnd felist.  Sé staðhæfing leigusala fullnægjandi í þessu tilviki.

          Heimild til riftunar leigusamningsins hafi verið til staðar er liðnir hafi verið samfellt 20 dagar frá því að leigugreiðsla féll í gjalddaga  og hafi þessi heimild orðið virk þann 20. september 2001.  Þann dag hafi stefndi greitt það sem ábyrgðarhafi hafi krafist.  Síðar hafi fallið í gjalddaga leigugreiðsla fyrir október og hafi það verið mat stefnanda að sú krafa félli innan umdeildrar ábyrgðaryfirlýsingar.

          Bankar séu fjármálastofnanir sem meðhöndli fjármuni en ekki vörur og þjónustu sem falli utan þeirra þjónustutilboða.  Þeir hafi  ekki sérþekkingu í venjum og framkvæmd í leiguviðskiptum.  Þess vegna einskorðist skoðun stefnda á því hvort greiðsluskylda sé til staðar við efni þeirrar kröfu sem stefnandi leggi fram á grundvelli ábyrgðarinnar.

          Þá mótmælir stefndi sérstaklega því sem fram kemur í stefnu að 2.223.271 krónur séu eftir af ábyrgðinni.  Ábyrgðarfjárhæðin sé ekki það sem dregið sé á eftir geðþótta þar til fjárhæðin sé upp urin.  Hún sé til greiðslu bóta vegna tilgreindra samningsvanskila, en um leið breytist samningsgrundvölurinn í samræmi við leigusamninginn.  Þá hafi stefndi ekki sagt upp ábyrgðarskyldu sinni eins og fullyrt sé í stefnu.

          Um lagarök vísar stefndi til grundvallarreglna um samningsrétt, kröfurétt og til þeirra viðskiptahátta sem myndast hafa á grundvelli ábyrgðarréttar þar sem það eigi við.  Þá vísar hann til 5. gr. laga nr. 14/1905 um fyrningu skulda og annarra kröfuréttinda til skýringar á gjalddaga ábyrgðarkröfu.  Málskostnaðarkröfu sína byggir stefndi á 130. og 131. gr. laga nr. 91/1991.

V

          Ágreiningur í máli þessu snýst um það fyrst og fremst hvort stefndi beri, sem ábyrgðaraðili, ábyrgð á vangoldinni húsaleigu Lenda ehf. gagnvart stefnanda á grundvelli ábyrgðaryfirlýsingar sinnar 5. apríl 2000.  Samkvæmt umræddri ábyrgðaryfirlýsingu er ábyrgðaraðili Landsbanki Íslands hf., Breiðholtsútibú, kaupandi Lendur ehf. og ábyrgðarhafi stefnandi.  Í ábyrgðaryfirlýsingu þessari segir orðrétt:  “Að beiðni Lenda ehf. kt. 440200-2490, ábyrgist Landsbanki Íslands hf. kt. 680482-0639, hér með gagnvart yður greiðslu samkvæmt húsaleigusamningi dags 05.04.2000 að fjárhæð kr 3.540.000-þrjár milljónir fimmhundruð og fjörutíuþúsund 00/100.  Ábyrgð þessi gildir til 28.02.2010.  Rísi mál út af ábyrgðaryfirlýsingu þessari skal reka það fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur.”

          Óumdeilt er að tilvitnaður húsaleigusamningur er dagsettur 31. mars 2000 en ekki 5. apríl 2000.  Í húsaleigusamningi þeim sem hér er fjallað um segir í 7. gr. að verði vanskil á leigugreiðslum eða leigutaki vanefni á einhvern hátt samninginn eða verði bú hans tekið til gjaldþrotaskipta sé samningurinn úr gildi fallinn og leigutaka skylt að rýma húsnæðið tafarlaust er leigusali krefjist að viðlögðum útburði.  Þá sé leigusala heimilt að rifta leigusamningnum hafi leigutaki ekki staðið skil á leigugreiðslum samkvæmt samningnum þannig að vanskil hafi staðið samfellt lengur en 20 daga að undangenginni sérstakri áskorun til leigutaka sem send sé eftir að skuldin sé fallin í gjalddaga.

                Stefndi heldur því fram að það leiði af eðli greiðsluskyldu ábyrgðarmanns að skylda hans sé skilorðsbundin og geti kröfuhafi ekki gengið að honum um efndir fyrr en staðreynt hafi verið að aðalskuldari hafi ekki greitt á réttum tíma og sá tími sé kominn sem hægt sé að krefja ábyrðarmann.  Fallast ber á þennan skilning stefnda, en óumdeilt er í málinu að aðalskuldarinn, leigutakinn, hefur ekki greitt húsaleigu vegna september, október, nóvember og desember 2001.  Með hliðsjón af framangreindum rökum var því tímabært fyrir stefnanda að krefja stefnda sem ábyrgðarmann um greiðslu á vangoldinni húsaleigu, á þeim tíma er hann gerði kröfuna, enda hafi ábyrgðin ekki verið úr gildi fallin svo sem stefndi heldur fram hvað snertir tímabil eftir 1. nóvember 2001.

                Í máli þessu er ekki við annað að styðjast varðandi það hvað felist í umræddri bankaábyrgð stefnda en fyrirliggjandi yfirlýsingu.  Eins og rakið hefur verið segir ekki annað þar en að stefndi ábyrgist gagnvart stefnanda greiðslu samkvæmt húsaleigusamningi milli stefnanda og Lenda ehf. að hámarksfjárhæð 3.540.000.  Ekki hefur stefndi lagt fram nein haldbær gögn sem styðja það að eitthvað annað verði lesið út úr þessari yfirlýsingu en þar segir orðrétt.  Verður því ekki séð að yfirlýsing þessi þýði annað en að verði vanskil á leigugreiðslum Lenda ehf. gagnvart stefnanda samkvæmt húsaleigusamningnum beri stefndi ábyrgð á þeim.  Það hefur stefndi reyndar tvívegis viðurkennt með því að greiða athugasemdarlaust vanskil á leigugreiðslum Lenda ehf. vegna september og október 2001.

                Þá hefur stefndi borið að bankaábyrgð sé öryggisventill milli leigusala og leigutaka og ef skilyrði séu til að fella leigusamning úr gildi sé bankaábyrgðinni ætlað að bæta það tjón sem leigusali verði fyrir og hafi stefnanda því borið að tilkynna um tjón sitt með kröfugerð í eitt skipti fyrir öll þegar tjón hans hafi legið fyrir.  Ef enginn fyrirvari sé í kröfugerð hans um óvissu í útreikningi verði krafan ekki hækkuð að geðþótta síðar.               

                Skilja verður málatilbúnað stefnda að þessu leyti á þann veg að hann líti svo á að þær greiðslur sem hann innti af hendi vegna vanskila leigutaka í september og október sé það tjón sem stefnandi hafi gert kröfu um að fá bætt og geti hann ekki gert frekari kröfur á grundvelli ábyrgðarinnar á hendur stefnda.  Ekki verður séð á hvaða rökum stefndi byggir þessa skoðun sína og með vísan til þess sem að framan er rakið um efni umræddrar ábyrgðaryfirlýsingar verður ekki af henni ráðið annað en að stefndi ábyrgist greiðslur verði vanskil á leigugreiðslum samkvæmt húsaleigusamningnum.  Hefur stefndi því ekki sýnt fram á það með neinum haldbærum rökum að með þeim tveim greiðslum sem hann innti af hendi vegna leiguvanskila hafi hann fullnægt þeim skyldum sem hann tókst á hendur með ábyrgðaryfirlýsingunni.

                Stefndi byggir einnig á því að húsaleigusamningur sá sem hann hafi ábyrgst greiðslur samkvæmt sé niðurfallinn og þar með ábyrgð stefnda.  Óumdeilt er að leigugreiðslur vegna nóvember og desember 2001 eru í vanskilum og ekki er ágreiningur um upphæð þeirra vanskila.   Stefndi telur að aðstæður hafi breyst eftir að hann greiddi hinar tvær fyrri leigugreiðslur sem fóru í vanskil með því að aðilar leigusamningsins gerðu með sér samkomulag um riftun dagsett 1. nóvember 2001.  Samkvæmt því samkomulagi er húsaleigusamningnum rift vegna vanefnda á leigugreiðslum og leigutaka gert að rýma húsnæðið í síðasta lagi 1. janúar 2002.  Verður yfirlýsing þessi ekki skilin á annan veg en þann að leigutaki sé bundinn við húsaleigusamninginn þangað til hann rýmir húsnæðið, enda er ákvæði í húsaleigusamningnum um riftunarheimild og eðli málsins samkvæmt er leigutakinn bundinn við leigusamninginn meðan hann notar húsnæðið þar til hann hefur rýmt það.  Verður því ekki fallist á það með stefnda að með þessari riftun hafi húsaleigusamningurinn fallið niður þann 1. nóvember 2001 og þar með hafi ábyrgð stefnda á leigugreiðslum fallið niður.

                Að því virtu sem nú hefur verið rakið hefur stefnda ekki tekist að sýna fram á það sé að ábyrgð sú sem hann tókst á hendur fyrir leigutaka húsnæðis þess sem hér er fjallað um gagnvart stefnanda sé úr gildi fallin frá og með 1. nóvember 2001 og miðað við hámarksfjárhæð ábyrgðarinnar 3.540.000 krónur og þær 1.316.729,40 krónur sem stefndi hefur þegar innt af hendi til stefnanda á grundvelli ábyrgðarinnar ber hann ábyrgð á vanskilum leigutaka í samræmi við húsaleigusamninginn enda rúmast stefnukröfur að viðbættu því sem stefndi hefur þegar greitt innan framangreinds hámarks.  Verður stefndi því dæmdur til greiðslu kröfu stefnanda eins og hún er fram sett enda hefur kröfugerð stefnanda sem slík ekki sætt andmælum af hálfu stefnda.

          Eftir þessum úrslitum verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 180.000 krónur.

          Af hálfu stefnanda flutti málið Þórður Sveinsson hdl. en af hálfu stefnda flutti málið Benedikt E. Guðbjartsson hdl..

          Greta Baldursdóttir héraðsdómari kveður upp dóminn.

 

D Ó M S O R Ð

          Stefndi Landsbanki Íslands hf. greiði stefnanda Hafnarstræti 17 ehf. 1.318.400 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 af 659.200 krónum frá 1. nóvember 2001 til 1. desember 2001 en af 1.318.400 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

          Stefndi greiði stefnanda 180.000 krónur í málskostnað.