Miðvikudaginn 20. apríl 2005.
Nr. 414/2004.	Þórdís Rún Þórisdóttir (Þorbjörg I. Jónsdóttir hrl.  Sigurður B. Halldórsson hdl.) gegn Helga Guðmundssyni (Guðjón Ólafur Jónsson hrl.)  Ása Ólafsdóttir hdl.)

 

Fasteignakaup. Galli. Skaðabætur. Skuldajöfnuður.

Þ keypti íbúð af H síðla árs 2002 og var umsamið kaupverð 12.600.000 krónur. Krafðist H greiðslu á eftirstöðvum kaupverðs að fjárhæð 1.136.274 en Þ hafði haldið eftir lokagreiðslu vegna galla, sem hún taldi vera á íbúðinni. Fasteignin var byggð árið 1960 en gert hafði verið við húsið að utan og það málað árið 2000. Kom fram  í söluyfirliti fasteignasölu að húsið væri allt nýlega viðgert að utan og málað og væri í góðu ástandi. Í matsgerð dómkvadds matsmanns kom hins vegar fram að umræddar viðgerðir hefðu ekki reynst fullnægjandi. Var talið að þótt krafa Þ samkvæmt matsgerðinni yrði að fullu tekin til greina gæti hún ekki verið hærri en 977.596 krónur og taldist sú fjárhæð lægri en svo að hægt væri að telja að annmarkar á íbúðinni hafi rýrt verðmæti hennar svo að nokkru varði í skilningi síðari málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Hins vegar var talið að upplýsingar um nýafstaðnar viðgerðir, sem komu fram í söluyfirliti vegna íbúðarinnar, hafi verið rangar í skilningi 27. gr. laga um fasteignakaup og teldist íbúðin því haldin galla þrátt fyrir að ósannað væri að H hafi verið kunnugt, eða hafi mátt vera kunnugt, um að viðgerðin hefði ekki borið fullnægjandi árangur. Héraðsdómur, sem skipaður var sérfróðum meðdómendum, taldi að niðurstaða dómkvadds matsmanns tæki að hluta til viðgerða sem ekki snertu þá annmarka sem töldust vera á fyrrnefndri viðgerð og töldu að kostnaður við úrbætur næmi að réttu lagi 501.966 krónum. Þar sem þeirri niðurstöðu hafði ekki verið hnekkt var fallist á að Þ ætti rétt á skaðabótum sem þeirri fjárhæð næmi, sem kæmu til skuldajafnaðar á móti kröfu H um greiðslu eftirstöðva kaupverðs og var Þ því dæmd til að greiða H 634.308 krónur.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Garðar Gíslason, Guðrún Erlendsdóttir, Gunnlaugur Claessen og Hrafn Bragason.

 Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 14. október 2004. Hún krefst aðallega sýknu af kröfu stefnda, en til vara að hún verði lækkuð. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

 

 

I.

Samkvæmt gögnum málsins keypti áfrýjandi íbúð í kjallara að Glaðheimum 24 í Reykjavík af stefnda með kaupsamningi 28. nóvember 2002, en hann var gerður í samræmi við tilboð áfrýjanda, sem stefndi hafði samþykkt 4. sama mánaðar. Umsamið kaupverð var 12.600.000 krónur, en þar af átti áfrýjandi að inna af hendi 1.200.000 krónur sem lokagreiðslu með peningum 15. apríl 2003, þremur mánuðum eftir afhendingu íbúðarinnar. Þegar til kom neitaði áfrýjandi að standa skil á þessari greiðslu, þar sem hún taldi galla hafa komið fram á íbúðinni og ætti hún gagnkröfu af þeim sökum á hendur stefnda. Á það féllst stefndi ekki og höfðaði hann mál þetta 11. júní 2003 til greiðslu fyrrnefndra 1.200.000 króna. Hefur hann lækkað þá fjárhæð undir rekstri málsins í 1.136.274 krónur með tilliti til uppgjörs vegna áhvílandi veðskulda á íbúðinni og fasteignagjalda af henni.

Áfrýjandi fékk dómkvaddan mann 13. júní 2003 til að meta hvort nánar tilteknir gallar vegna leka væru á íbúðinni og sameign í húsinu að Glaðheimum 24, hverjar orsakir þeirra væru og hver kostnaður yrði af úrbótum til að koma í veg fyrir leka þar. Í matsgerð 12. nóvember 2003 var komist að þeirri niðurstöðu að kostnaður af viðgerð á íbúðinni yrði alls 94.090 krónur, en af viðgerð á sameign 5.383.781 króna, eða samtals 5.477.871 króna. Áfrýjandi kveðst eiga 18,1% hlut í sameigninni, en samkvæmt því næmi hlutdeild hennar í kostnaði af viðgerð sameignarinnar 974.464 krónum, sem að viðbættum kostnaði af séreignarhluta hennar, áðurnefndum 94.090 krónum, gera alls 1.068.504 krónur. Auk þessa telur áfrýjandi stefnda bera að bæta sér kostnað af matsgerð, 298.800 krónur, en samkvæmt því eigi hún hærri gagnkröfu á hendur honum en dómkröfu hans nemur. Áfrýjandi krefst á þeim grunni sýknu af kröfu stefnda.

II.

Í áðurnefndri matsgerð er tekið fram að fjárhæðir í henni taki mið af verðlagi í október 2003 og sé virðisaukaskattur innifalinn í þeim, en vakin er þar athygli á að 60% virðisaukaskatts af kostnaði vegna vinnu á byggingarstað fáist endurgreiddur. Í gagnkröfu áfrýjanda hefur ekki verið tekið tillit til þessa. Af gögnum málsins verður ekki annað ráðið en að á þessum grunni gæti fengist endurgreiddur virðisaukaskattur að fjárhæð 9.113 krónur vegna matsþátta, sem lúta að séreignarhluta áfrýjanda í húsinu að Glaðheimum 24, og 452.186 krónur af matsþáttum varðandi sameignina þar. Verður fallist á með stefnda að lækka eigi af þessum sökum niðurstöður um fjárhæðir í matsgerðinni, þannig að kostnaður af úrbótum á íbúð áfrýjanda teljist 84.977 krónur, en á sameigninni 4.931.595 krónur. Miðað við eignarhluta áfrýjanda í fasteigninni ættu 18,1% af síðastnefndri fjárhæð að snúa að henni eða 892.619 krónur. Krafa hennar á grundvelli matsgerðarinnar getur því hæst numið samtals 977.596 krónum. Kostnaður af störfum matsmanns telst til málskostnaðar, sbr. e. lið 1. mgr. 129. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, og getur því ekki orðið liður í gagnkröfu áfrýjanda vegna ætlaðs galla á fasteigninni.

Áfrýjandi keypti sem áður segir íbúðina að Glaðheimum 24 af stefnda fyrir samtals 12.600.000 krónur. Óumdeilt er í málinu að húsið var byggt um 1960. Þótt krafa stefndu á grundvelli matsgerðarinnar yrði tekin að fullu til greina með 977.596 krónum væri ekki unnt að líta svo á að annmarkar á íbúðinni, sem þar um ræðir, rýri verðmæti hennar svo að nokkru varði, sbr. síðari málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Komi ekkert annað til getur íbúðin því ekki talist hafa verið haldin galla í skilningi III. kafla nefndra laga, þannig að til vanefndaúrræða geti komið samkvæmt IV. kafla þeirra.

III.

Eins og málið liggur fyrir er ekki unnt að líta svo á að áfrýjandi hafi sýnt fram á að stefndi hafi vitað eða mátt vita um þá annmarka á húsinu að Glaðheimum 24, sem nú hafa verið leiddir í ljós með matsgerð og taldir eru hafa valdið þar leka. Getur áfrýjandi því ekki reist gagnkröfu sína á ákvæði 26. gr. laga nr. 40/2002.

Í málinu hefur áfrýjandi lagt fram söluyfirlit vegna eignarinnar, þar sem meðal annars kemur fram að á vegum fasteignasölunnar, sem það stafar frá, hafi íbúðin verið skoðuð 2. október 2002. Fyrir liggur að kauptilboð áfrýjanda til stefnda var gert hjá annarri fasteignasölu, sem annaðist jafnframt gerð skriflegs kaupsamnings aðilanna 28. nóvember 2002. Stefndi hefur hvorki andmælt því að áfrýjandi hafi stuðst við áðurnefnt söluyfirlit í aðdraganda kaupanna né haldið fram að efni þess hafi verið annað en í söluyfirliti frá fasteignasölunni, sem hafði milligöngu um kaupin, en slíkt yfirlit hefur ekki verið lagt fram í málinu.

Í áðurnefndu söluyfirliti sagði meðal annars eftirfarandi: „Húsið er allt nýlega viðgert að utan og málað og er í góðu ásigkomulagi.“ Fram er komið að unnið var á árinu 2000 að viðgerðum á ytra byrði hússins, að frátöldu þaki þess, og að veggir hafi þá verið málaðir ásamt tréverki. Frekari viðgerðir munu einnig hafa farið fram á málningu á árinu 2002. Samræmist þetta tilvitnuðum ummælum í söluyfirlitinu um nýlega viðgerð og málun. Til þess verður að líta að orðin þar um gott ásigkomulag stóðu í beinum tengslum við frásögn um nýlegar viðgerðir og er því ekki unnt að skilja þau öðru vísi en sem yfirlýsingu um að þær hafi reynst fullnægjandi. Af fyrrnefndri matsgerð er sýnt að slík yfirlýsing var ekki á rökum reist. Þótt ósannað sé að stefndi hafi mátt vita þetta verður samkvæmt 27. gr. laga nr. 40/2002 að líta svo á að eignin hafi verið gölluð, svo og að réttar upplýsingar hefðu haft áhrif á gerð kaupsamnings, enda hefur ekki verið hnekkt þeirri staðhæfingu áfrýjanda að henni hafi verið í mun að festa kaup á eign, sem þarfnaðist ekki endurbóta.

Í matsgerðinni, sem áfrýjandi styður gagnkröfu sína við, er meðal annars gert ráð fyrir viðgerðum á þaki hússins, svo og að jarðvatnslögn verði komið fyrir. Fram er komið að áfrýjandi skoðaði ekki þakið fyrir kaupin, en af lýsingu í matsgerð verður ekki annað ráðið en að ljóst hefði mátt vera við slíka skoðun að fyrrgreind ummæli í söluyfirliti ættu ekki við um þakið. Þá er greint frá því í matsgerð að jarðvatnslagnir hafi ekki verið sýndar á samþykktum uppdráttum hússins og verða umrædd ummæli í söluyfirliti á engan hátt tengd slíku. Héraðsdómur, sem skipaður var sérfróðum meðdómsmönnum, taldi þessa þætti í matsgerðinni ekki snerta þá annmarka, sem áfrýjandi ber fyrir sig, og heldur ekki matsliði varðandi frágang lóðar, þéttimúr og svokallaða sílanböðun. Þessari afstöðu hefur áfrýjandi ekki hrundið. Að öðru leyti en þessu standa óraskaðar niðurstöður matsmanns um að gallar séu á húsinu að Glaðheimum 24 og hvaða kostnaður sé af því að bæta úr þeim, en ákvæði 29. gr. laga nr. 40/2002 eru því ekki í vegi að áfrýjandi geti borið þá fyrir sig. Í hinum áfrýjaða dómi var komist að þeirri niðurstöðu að heildarkostnaður af viðgerð sameignar í húsinu samkvæmt matsgerðinni næmi 2.303.806 krónum þegar allir framangreindir matsliðir hefðu verið dregnir frá ásamt þeim hluta virðisaukaskatts, sem endurgreiðast ætti, en hlutdeild áfrýjanda í þeirri fjárhæð, 18,1%, væri 416.989 krónur. Þessum útreikningum hefur áfrýjandi ekki hnekkt og verða þeir því lagðir til grundvallar. Þar við bætist kostnaður af viðgerð séreignarhluta áfrýjanda í húsinu, sem nemur 84.977 krónum þegar tillit hefur verið tekið til endurgreiðslu á hluta virðisaukaskatts. Verður því viðurkennd krafa áfrýjanda um skaðabætur samkvæmt 43. gr. laga nr. 40/2002 að fjárhæð samtals 501.966 krónur, sem komi til skuldajafnaðar við kröfu stefnda um greiðslu á 1.136.274 krónum. Verður áfrýjandi þannig dæmd til að greiða stefnda 634.308 krónur með vöxtum eins og í dómsorði greinir.

Stefndi verður dæmdur til að greiða áfrýjanda málskostnað hennar að hluta, sem ákveðinn er eins og segir í dómsorði.

 

 

Dómsorð:

Áfrýjandi, Þórdís Rún Þórisdóttir, greiði stefnda, Helga Guðmundssyni, 634.308 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 15. apríl 2003 til greiðsludags.

Stefndi greiði áfrýjanda samtals 300.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 26. ágúst 2004.

Ár 2004, fimmtudaginn 26. ágúst, er á dómþingi Héraðsdóms Reykjavíkur, sem háð er í Dómhúsinu við Lækjartorg af, kveðinn upp dómur í málinu nr.  E-07366/2003              

Mál þetta, sem dómtekið var í gær, er höfðað með stefnu birtri 11. júní 2003.

Stefnandi er Helgi Guðmundsson, Selbrekku 30, Kópavogi.

Stefnda er Þórdís Rún Þórisdóttir, Glaðheimum 24, Reykjavík.

Dómkröfur stefnanda eru þær, að stefnda verði dæmd til að greiða stefnanda 1.136.274 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 15. apríl 2003 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar.

Stefnda krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda.

Til vara er þess krafist að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar.

Þá er gerð krafa um málskostnað úr hendi stefnanda.

Með réttargæslustefnu útgefinni 19. janúar sl. stefndi stefnandi húsfélaginu Glaðheimum 24, Jóni Málara ehf. og T.V. Tækniþjónustu-Verktaka ehf. til að gæta réttar síns í máli þessu  en engar kröfur eru gerðar á hendur réttargæslustefndu. Af hálfu T.V. Tækniþjónustu-Verktaka ehf. eru engar kröfur gerðar en útivist varð af hálfu annarra réttargæslustefndu enda þótt þeim hafi verið löglega stefnt.

MÁLSATVIK

Mál þetta höfðar stefnandi á hendur stefndu vegna vanefnda stefndu á lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi um íbúð að Glaðheimum 24 í Reykjavík. Stefnda hefur haldið því fram að íbúðin sé haldin göllum og hefur af hennar hálfu verið lögð fram matsgerð, dagsett 12. nóvember 2003.

Stefnandi keypti ofangreinda íbúð með kaupsamningi, dags. 11. janúar 2000, og flutti inn í hana í febrúar sama ár. Á þeim tíma sem stefnandi og sambýliskona hans bjuggu í íbúðinni kveðast þau aldrei hafa orðið vör við neinn leka eða skemmdir á húsinu.

Á árinu 2000 sömdu eigendur íbúða að Glaðheimum 24 við Jón Málara ehf. um viðgerð á húsinu og tekur stefnandi fram að það hafi verið liður í eðlilegu viðhaldi húseignarinnar. Tryggvi Jakobsson byggingafræðingur var ráðinn eftirlitsmaður með verkinu. Í maímánuði 2002 kom eftirlitsmaðurinn til fundar við nokkra eigendur í húsinu. Hann tók út viðgerðina og skoðaði meðal annars efstu hæð hússins. Eftirlitsmaðurinn sá engar skemmdir né gátu eigendur bent honum á neinar skemmdir á eigninni. Einu athugasemdir eigenda voru þær að fá yrði Jón Málara ehf. til þess að mála að nýju þann hluta hússins sem orðið hafði fyrir tjóni þá um veturinn þegar hluti þaks fauk af Glaðheimum 20 og olli tjóni á Glaðheimum 24. Jón Málari ehf. gerði þá viðgerð í september 2002, en hún fékkst greidd úr tryggingu húsfélagsins.

Fundur var haldinn í húsfélaginu Glaðheimum 24 í júní 2002. Á fundinum skýrðu þeir íbúðaeigendur sem hitt höfðu eftirlitsmanninn frá því að starfsmenn Jóns Málara ehf. myndu koma og mála þá hlið hússins sem orðið hafði fyrir skemmdum. Að öðru leyti væri viðgerðum lokið og frekari viðgerðir væru ekki fyrirhugaðar, að því undanskildu að nokkrir íbúðaeigendur hygðust skipta um rúður í íbúðum sínum, þar á meðal stefnandi.

Í framhaldi af ofangreindum húsfundi lét stefnandi skipta um rúður í stofu og eldhúsi. Ekki voru haldnir fleiri húsfundir á meðan stefnandi bjó í íbúðinni og ekki var því hreyft af hálfu annarra íbúðaeigenda að neinar skemmdir væru á húsinu.

Stefnandi setti íbúðina á sölu um haustið 2002. Stefnda gerði kauptilboð í eignina hinn 4. nóvember 2002, sem stefnandi samþykkti samdægurs.

Kaupsamningur um íbúðina var undirritaður 28. nóvember 2002. Hin selda eign sem er fjögurra herbergja íbúð í kjallara fjöleignarhússins Glaðheimum 24, Reykjavík (fastanúmer 02021893), nánar tiltekið 18,1 % af heildarhúseigninni. Afhendingardagur íbúðarinnar var 15. janúar 2003. Kaupverð íbúðarinnar var kr. 12.600.000.- og skyldi greiðast með eftirgreindum hætti:

A. Útborgun:

1. Við undirritun kaupsamnings                                                    3.400.000 króna.

2. Hinn 15.04 2003,

3 mánuðum eftir afhendingu eignarinnar                  1.000.000 króna.

B. Með yfirtöku veðskulda:

1. Fasteignaveðbréf 25 ár                                                       1.435.982 krónur

2. Fasteignaveðbréf 40 ár                                                       1.478.446 krónur

C. Með fasteignaveðbréfum skiptanlegum fyrir húsbréf

Fasteignaveðbréf                                                                         5.085.572 krónur.

Samtals                                                                                         12.600.000 krónur.

Í 2. tölul. á bakhlið kaupsamnings aðila var svohljóðandi ákvæði: „Eignin er seld í núverandi ástandi, sem kaupandi hefur kynnt sér með skoðun, og hann sættir sig við".

Áður en gengið var frá ofangreindum kaupsamningi skoðaði stefnda íbúðina tvisvar sinnum. Stefnda skoðaði eignina fyrra sinni áður en skipt var um rúður í stofu og eldhúsi. Síðari skoðunin fór fram eftir að rúður höfðu verið settar í og var tæknifræðingur m.a. stefndu innan handar við skoðunina. Þá skoðaði stefnda íbúðina einu sinni eftir að kaupsamningur var gerður, en áður en afhending fór fram, þ.e. í byrjun janúar 2003 þegar hún kom og mældi alla glugga nákvæmlega.

Hinn 14. apríl 2003 hafði stefnandi samband við fasteignasalann sem sá um sölu íbúðarinnar til þess að grafast fyrir um tímasetningu útgáfu afsals og efndir lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi aðila. Greindi fasteignasalinn stefnanda þá frá því að stefnda hygðist ekki inna umsamda lokagreiðslu af hendi hinn 15. apríl 2003. Bæri stefnda því við að húsið væri í slæmu ástandi og læki á mörgum stöðum, þar á meðal alvarlegur leki inn um eldhúsglugga íbúðarinnar, auk þess sem merki um rakaskemmdir væru í svefnherbergislofti. Stefnda hafði aldrei áður haft uppi neinar kröfur vegna meintra galls frá því að hún fékk íbúðina afhenta. Eftir að fullyrðing stefndu um galla kom fram lagði stefnandi sérstaka áherslu á það, allt fram til 10. maí 2003, að fá skriflega og rökstudda kröfugerð þar af lútandi frá stefndu. Engin slík formleg krafa var þó sett fram.

Í framhaldi af synjun stefndu um að greiða lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi hafði stefnandi samband við Tryggva Jakobsson, eftirlitsmanninn með viðgerðunum sem unnar voru árið 2000. Kvaðst hann hafa verið kallaður til hinn 15. apríl 2003 til þess að leggja mat á það hvort leki í íbúð á þriðju hæð stafaði af ófullnægjandi viðgerð af hálfu starfsmanna Jóns Málara ehf. Því næst boðaði eftirlitsmaðurinn til fundar með Jóni Málara ehf. og eiganda þriðju hæðarinnar. Niðurstaðan var sú að Jón Málari ehf. myndi laga hluta þeirrar viðgerðar sem hann hafði áður framkvæmt. Endurbætur eiga að fara fram í sumar og takist þær ekki geta húseigendur gengið að tryggingarvíxli að fjárhæð u.þ.b. kr. 250.000.- sem stendur til tryggingar fullnægjandi viðgerðum.

Þar sem stefnda setti ekki fram neina formlega gagnkröfu eða skýringar á því af hverju hún héldi eftir lokagreiðslu að fjárhæð kr. 1.200.000.- sendi stefnandi stefndu greiðsluáskorun til birtingar hinn 9. maí 2003, sem stefnuvottur birti stefndu hinn 14. maí 2003. Með bréfi lögmanns stefndu til stefnda, dags. 7. maí 2003, sem barst stefnanda 12. maí 2003, setti stefnda fram kröfu um greiðslu skaðabóta eða afsláttar sér til handa vegna meintra galls. Þess var þó í engu getið hverri fjárhæð meint tjón næmi. Bréfinu fylgdu athugasemdir Tryggva Jakobssonar vegna skoðunar eignarinnar 15. og 23. apríl 2003.

Með bréfi lögmanns stefnanda til lögmanns stefndu, dags. 22. maí 2003, var því hafnað að eignin haft verið haldin göllum sem hann bæri ábyrgð á. Þá var áréttað að stefnandi hefði ekki orðið var við neina galla á þeim tíma sem hann bjó í eigninni.

Með beiðni, sem Héraðsdómur Reykjavíkur tók á móti hinn 28. maí 2003, fór stefnda fram á dómkvaðningu matsmanns og var matsgerð lögð fram á dómþingi 14. nóvember sl.

MÁLSÁSTÆÐUR

Stefnandi byggir kröfur sínar á rétti samkvæmt 50. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup til að krefjast þess að kaupsamningur aðila verði efndur samkvæmt efni sínu og að stefnda greiði kaupverðið. Stefnda hafi aldrei boðið fram fullnægjandi efndir á lokagreiðslu heldur haldið henni eftir án fullnægjandi forsendna. Stefndu hafi borið að greiða 1.200.000 krónur hinn 15. apríl 2003, en það hafi hún ekki gert og þar af leiðandi vanefnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi. Afsal hafi ekki verið gefið út, en verði gefið út um leið og lokagreiðsla fyrir eignina verði innt af hendi.

Hin selda eign hafi verið byggð árið 1960. Af hálfu stefnanda er byggt á þeirri meginreglu fasteignakauparéttar að kaupandi notaðrar eignar verði að sæta því að ýmislegt sé farið að gefa sig vegna venjulegs slits þrátt fyrir eðlilegt viðhald, sem ekki er umfram það sem almennt má búast við í jafngömlum sambærilegum eignum. Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 teljist notuð fasteign ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi haft sýnt af sér saknæma háttsemi. Þar sem ekki liggi fyrir að hinir meintu gallar varði nokkru né að stefnandi haft sýnt af sér saknæma háttsemi beri að taka kröfur stefnanda að fullu til greina.

Stefnda hafi skoðað eignina tvisvar sinnum áður en hún festi kaup á henni og einu sinni áður en afhending fór fram, m.a. með aðstoð tæknifræðings. Hafi skoðun stefndu verið ábótavant að einhverju leyti sé það á ábyrgð hennar. Er sérstaklega á það bent að á 2. tölul. á bakhlið kaupsamnings aðila segir svo: „Eignin er seld í núverandi ástandi, sem kaupandi hefur kynnt sér með skoðun, og hann sættir sig við".

Stefnandi byggir á því að hann hafi gefið allar þær upplýsingar sem máli skiptu um ástand eignarinnar, m.a. um viðgerðir þær sem fram fóru árið 2000. Upplýsingar um eignina hafi verið fullnægjandi og réttar á sölutíma hennar. Stefnandi og aðrir eigendur að húsinu hafi fengið upplýsingar um ástand hennar hjá fagmanni aðeins nokkrum mánuðum fyrir söluna. Ekkert hafi komið fram hjá honum um að eigninni væri áfátt. Liggi því fyrir að stefnandi hafi fullnægt upplýsingaskyldu sinni. Hafi einhverjir vankantar síðar komið í ljós á eigninni sé stefnandi ekki ábyrgur fyrir þeim, sbr. 20. gr. laga nr. 40/2002.

Með vísan til framanritaðs sé ljóst að stefnanda sé ekki kunnugt um að stefnda eigi neinar gildar gagnkröfur á hendur honum.

Kröfugerð stefnanda byggir einkum á lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 12., 18., 20., 26., 27., 28., 29., 38., 49. og 50. gr. Þá byggir stefnandi á meginreglum kröfuréttar og samningaréttar um efndir fjárskuldbindinga.

Um dráttarvaxtakröfu er vísað til 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

Málskostnaðarkrafa stefnenda er byggð á 129. gr., sbr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Af hálfu stefndu er því borið við að fljótlega eftir að hún fékk íbúðina afhenta, þann 15. janúar 2003, hafi hún orðið vör við leka í íbúðinni. Um hafi verið að ræða leka í eldhúsi, milli glugga og veggjar í eldhúsglugga og í lofti og við gólfplötu í svefnherbergi. Að sögn stefndu sé um það mikinn leka að ræða í eldhúsi að vatn dropi þangað inn auk þess sem pollur myndast í glugga og á borði við glugga. Samkvæmt söluyfirlit hafi fasteignin átt að vera nýviðgerð við kaupin og í góðu ásigkomulagi. Stefnda hafi engar upplýsingar fengið, hvorki frá stefnanda né fasteingasölu, um að eignin væri haldin þeim göllum sem raun hafi orðið á, né að ástandi hennar haft verið áfátt að neinu leyti. Þvert á móti hafi verið látið að því liggja að um væri að ræða fasteign í mjög góðu ástandi, eins og söluyfirlit gefi til kynna. Þá hafi stefnda ekki orðið vör við þessa galla við skoðun eignarinnar né nokkuð sem gefið hafi henni tilefni til að ætla að eignin væri haldin slíkum göllum. Stefnandi hafi ekki bent stefndu á umræddan galla né gefið henni neinar upplýsingar sem gátu gefið til kynna að eignin væri haldin slíkum göllum.

Stefnda telur ljóst að stefnandi hafi ekki gefið henni þær upplýsingar sem hann hafði eða mátti hafa um eignina og sem stefnda hafi mátt gera ráð fyrir að fá. Telur stefnda að stefnandi hafi jafnvel leynt hana upplýsingum sem gefið hafi til kynna ástand eignarinnar. Samkvæmt þeim upplýsingum sem stefnda hafi aflað sér eftir afhendingu eignarinnar hafi verið gert við fjöleignarhúsið vegna leka á árinu 2000. Sú viðgerð hafi ekki skilað fullnægjandi árangri eins og öllum þáverandi eigendum hússins hafi verið var kunnugt um og ekki hafi tekist að komast fyrir umræddan leka. Samkvæmt þeim upplýsingum sem stefnda hafi fengið stafi þessi leki af steypuskemmdum í útveggjum hússins og verði ekki hjá því komist að láta framkvæma aðra steypuviðgerð á húsinu í heild sinni, með tilheyrandi kostnaði. Um þetta hljóti stefnandi að hafa haft fulla vitneskju og borið að upplýsa stefndu um fyrir kaupin enda hefðu slíkar upplýsingar haft áhrif á mat hennar á eigninni og þar með á gerð kaupsamnings um eignina. Þá hafi stefnda upplýsingar um að húsfélagið standi vegna þessa í deilum við viðkomandi verktaka vegna ófullnægjandi viðgerðar á húsinu. Á þessari stundu sé ekkert vitað um í hvaða farveg það má1 fari né hver niðurstaða þess gæti orðið. Þá sé alls óvíst hvort tryggingarvíxill sá er nefndur er í stefnu fáist greiddur auk þess sem telja megi að fjárhæð hans dugi ekki fyrir fullum viðgerðarkostnaði. Hafi slíkt auk þess engin áhrif á kröfur stefndu á hendur stefnanda. Þá hafi stefnda upplýsingar um að íbúð á efstu hæð hússins haft verið seld s.l. sumar og skv. kaupsamningi sé kveðið á um að seljendur taki á sig allan kostnað vegna viðgerða sem þurfi að fara fram vegna raka og leka í húsinu. Bendi þetta m.a. til þess að öllum fyrri eigendum hússins hafi verið ljóst að um væri að ræða galla á eigninni sem þeir bæru ábyrgð á gagnvart síðari eigendum.

Eftir að stefnda hafi orðið áskynja um að eignin væri haldin göllum hafi hún látið sérfræðing í steypuviðgerðum meta ástand hússins og var niðurstaða hans sú að fyrri viðgerð á húsinu hefði verið ófullnægjandi og því þurfi að gera steypuviðgerðir á öllu húsinu að nýju. Viðkomandi aðili hafi talið að sú viðgerð sem gera þyrfti á húsinu færi ekki undir 1.200.000 krónum. Sá aðili hafi hins vegar ekki treyst sér til þess að gefa skriflegt mat á þeim kostnaði þar sem líklegt væri að kostnaðurinn yrði í raun meiri, kæmi í ljós að ástand hússins væri í raun verra.

Í samræmi við upplýsingar stefndu um mat á viðgerðarkostnaði hafi stefnda haldið eftir  1.200.000 krónum, sem henni hafi borið að greiða stefnanda við undirritun afsals. Hafi sú ráðstöfun stefndu verið réttmæt í ljósi vanefnda stefnanda. Stefnda hafi árangurslaust reynt að leita samkomulags við stefnanda um skaðabætur og/eða afslátt og mat á tjóni hennar. Stefnandi hafi ekki mætt til fyrirhugaðra sáttafunda né svarað tilboðum stefndu um sættir. Í þinghaldi þann 13. júní 2003 hafi Guðmundur Baldvin Ólafsson, byggingatæknifræðingur, verið dómkvaddur til þess að framkvæma mat á göllum á fasteign stefndu.

Í samræmi við matsgerð hans geri stefndi eftirfarandi kröfur á móti dómkröfu stefnanda.

Uppgjör lána og fasteignagjalda 63.726 krónur. Áætlaður kostnaður, skv. matsgerð vegna viðgerða á íbúð stefndu (séreign innanhúss), 94.090 krónur, áætlaður kostnaður, skv. matsgerð, vegna viðgerðar á sameign 991.495 krónur eða samtals  1.149.311 krónur auk kostnaður vegna matsgerðar 298.800 krónur. Samtals geri þetta  1.448.111 krónu.

Stefnda telur sig eiga kröfu um skaðabætur og/eða afslátt úr hendi stefnanda vegna galla á hinni seldu eign, sbr. framangreint. Byggir stefnda það mat sitt á matsgerð hins dómkvadda manns.

Kröfum sínum til stuðnings vísar stefnda til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum III. og IV. kafla laganna. Þá vísar stefnda til almennra reglna kröfu- og skaðabótaréttar.

Varðandi málskostnað er vísað til 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

NIÐURSTAÐA

             Samkvæmt kaupsamningi aðila skuldbatt stefnda sig til þess að greiða 1.200.000 krónur 15. apríl 2003. Fram hefur verið lagt yfirlit um uppgjör vegna lána og fasteignagjalda þar sem fram kemur að stefnda átti 63.776 krónur hjá stefnanda og hefur stefnandi lækkað kröfu sína sem því nemur og krefst greiðslu á 1.136.274 krónum auk dráttarvaxta og málskostnaðar.

Stefnda ber fyrir sig matsgerð þar sem fram kemur að sá ágalli hafi verið á íbúð þeirri sem hún keypti af stefnanda að mála þyrfti eldhúsglugga, gera við eldhússkápa, mála loft í svefnherbergi, mála veggi austuhliðar, múra skemmdir í geymslu og mála veggi geymslu. Matsmaður mat kostnað vegna framangreindra verkliða 94.090 krónur en þegar tillit hefur verið tekið til þess að hluti virðisauksakatts fæst endurgreiddur verður þessi liður 84.976 krónur. Þá kemur fram í framangreindri matsgerð að leki var á útveggjum hússins að Glaðheimum 24 og öðrum hlutum hússins svo sem nánar kemur fram í matsgerð og jafnframt hefur matsmaður metið kostnað við endurbætur á húsinu. Er heildarniðurstaða hans að efniskostnaður vegna þessara liða sé 1.570.947 krónur, vinna kosti 3.906.925 krónur eða samtals 5.477.871 króna fyrir húsið allt. Stefnda ber fyrir sig að þegar litið sé til hlutdeildar hennar í sameign sem er 18,1%  nemi hennar hluti vegna þessara liða 991.495 krónum sem beri að draga frá kröfu stefnanda á hendur henni.

Það athugast að í matsgerð er gerð heildarúttekt á því að hve miklu leyti þörf sé viðgerða á húseigninni að Glaðheimum 24 án þess að tekið sé tillit til þess afmarkaða deiluefnis sem hér er til meðferðar. Það er álit hinna sérfróðra meðdómsmanna að hluti mats taki til þátta sem ekki snerti hina ætluðu ágalla. Þetta eru liðir sem snúa að almennum og sértækum endurbótum á sameign og eru eftirfarandi; drenlagnir, lóðarfrágangur, þakviðgerðir, þéttimúr og sílanböðun.  Þessum matsliðum er því hafnað sem kostnaði við að laga hinu ætluðu ágalla.  Að þessu athuguðu telur dómurinn að kostnaður við að bæta úr ágöllum þeim sem á eigninni voru og hér þykja efni til að líta til nemi 2.542.375 krónum, að teknu tilliti til lækkunar óvissu, umsjónar og eftirlits, en þegar tillit hefur verið tekið til þess að hluti virðisaukaskatts fæst endurgreiddur nemur þessi kostnaður 2.303.806 krónum. Hlutdeild stefnanda í þeirri fjárhæð er 18,1% og verður þessi liður því 416.989 krónur. Fasteignin að Glaðheimum 24 er yfir 40 ára gömul og því notuð í skilningi 2. málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Stefndi hefur ekki tekist sönnun um að stefnandi  hafi sýnt af sér saknæma háttsemi í kaupum þeirra og þegar litið er til kaupverðs eignarinnar og kostnaðar vegna ágalla þeirra sem hér að framan er gerð grein fyrir þykir ekki sýnt fram á að ágallinn rýri verðmæti eignarinnar svo að nokkru varði og verður kröfu stefndu um afslátt því hafnað.

             Samkvæmt þessu verða kröfur stefnanda teknar til greina með vöxtum eins og greinir í dómsorði. Eftir úrslitum málsins verður stefnda dæmd til að greiða stefnanda 300.000 krónur í málskostnað.

Allan Vagn Magnússon héraðsdómari kvað upp dóminn ásamt meðdómsmönnunum Ásmundi Ingvarssyni og Helga S. Gunnarssyni, verkfræðingum.

DÓMSORÐ

             Stefnda Þórdís Rún Þórisdóttir greiði stefnanda Helga Guðmundssyni 1.136.274 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 15. apríl 2003 til greiðsludags.

             Stefnda greiði stefnanda 300.000 krónur í málskostnað.