Miðvikudaginn 7. október 2009.
Nr. 533/2009.	Íslenska ríkið (Jón Bjarnason) gegn Hrefnu Kristjánsdóttur (enginn)

 

Kærumál. Þinglýsing.

Í krafðist þess að ákvörðun þinglýsingarstjóra um að hafna beiðni þess um að leiðrétta færslu í þinglýsingarbók yrði felld úr gildi og honum gert að færa tilteknar óútskiptar leigulóðir í eigu H til samræmis við kaupsamning/afsal og yfirlýsingu um staðfestingu landskipta í þinglýsingabók. Í úrskurði héraðsdóms, sem staðfestur var í Hæstarétti, kemur fram að hinn umdeildi kaupsamningur/afsal uppfylli ekki skilyrði þágildandi d-liðar 2. mgr. 6. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978, enda sé í skjalinu ekki getið fastanúmera. Hafi þinglýsingarstjóra því borið að vísa skjalinu frá þinglýsingu. Var kröfu Í því hafnað.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson og Gunnlaugur Claessen og Viðar Már Matthíasson settur hæstaréttardómari.

Sjávarútvegs- og landbúnaðarráðuneytið skaut málinu til Hæstaréttar fyrir hönd sóknaraðila með kæru 8. september 2009, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 16. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 27. ágúst 2009, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að þinglýsingarstjóra verði gert að skrá varnaraðila eiganda óútskiptra leigulóða með landnúmerin 165053, 165055 og 180645 innan jarðarinnar Stóra-Klofa í sveitarfélaginu Rangárþingi ytra. Sóknaraðili krefst þess að þinglýsingarstjóra verð gert að skrá hinar óútskiptu leigulóðir í eign varnaraðila.

Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

 

Dómur Héraðsdóms Suðurlands 27. ágúst 2009.

            Með bréfi dagsettu 30. júlí 2009, en mótteknu 31. júlí s.á., kærði sjávarútvegs- og landbúnaðarráðuneytið ákvörðun sýslumannsins á Hvolsvelli frá 13. júlí 2009 þar sem hafnað var beiðni sóknaraðila um að leiðrétt yrði færsla í þinglýsingarbók með þeim hætti að fjórar óútskiptar leigulóðir tilheyrandi jörðinni Stóra-Klofa, landnr. 165010, yrðu í fasteignabók skráðar í eigu varnaraðila, Hrefnu Kristjánsdóttur, kt. 080522-4449.

            Sóknaraðili krefst þess að þinglýsingarstjóra verði gert að skrá óútskiptar leigulóðir með landnr. 165053, 165055 og 180645 tilheyrandi jörðinni Stóra-Klofa, sveitarfélaginu Rangárþingi ytra, landnr. 165010, í eigu varnaraðila til samræmis við kaupsamning/afsal dagsett 15. nóvember 2005, sbr. einnig yfirlýsingu um staðfestingu landskipta dagsett 15. nóvember 2005.

            Varnaraðili gerir ekki athugasemdir við kröfugerð sóknaraðila.

            Málið var þingfest þann 13. ágúst sl. og tekið til úrskurðar samdægurs.

Málavextir.

            Sóknaraðili lýsir málavöxtum svo að með bréfi dagsettu 15. nóvember 2005 hafi landbúnaðarráðherra staðfest landskipti á jörðinni Stóra-Klofa, landnr. 165010, í sveitarfélaginu Rangárþingi ytra. Með landskiptunum hafi verið skipt úr jörðinni heimalandi hennar, landnr. 201738, og leigulandinu Stóri-Klofi-Baðsheiði, landnr. 201739. Í landskiptagerðinni segi m.a.: ,,Eftir stendur jörðin Stóri-Klofi, landnúmer 165010 og eru innan hennar afmarkaðar, en óútskiptar lóðir með landnúmerunum 165053, 165055, 180645 og 204598.“

            Sama dag hafi ráðherra gefið út kaupsamning/afsal fyrir hönd íslenska ríkisins á jörðinni ,,Stóra-Klofa, í Holta- og Landssveit, í Rangárvallasýslu.“ Jörðinni hafi ekki verið lýst nánar en þó hafi komið fram að ,,Mhl.“, þ.e. matshluti hennar í fasteignarmati hefði raðtöluna 219-6748. Skjal þetta sé stimplað af þinglýsingarstjóra svo að það hafi verið móttekið til þinglýsingar 21. nóvember 2005. Einnig sé stimplað á skjalið að það hafi verið fært inn í þinglýsingarbók þann 1. desember 2005. Við þá skráningu hafi þinglýsingarstjóri handritað svofellda athugasemd: ,,Þinglýst á landnr. 165010. Sjá ennfremur kaupmála 782/1993.“

            Varnaraðili hafi vakið athygli sóknaraðila á því að leigulóðir tilheyrandi jörðinni séu enn skráðar í ríkiseign. Með símbréfi frá 5. nóvember 2008 hafi sóknaraðili óskað eftir því að þinglýsingarbók yrði leiðrétt með þeim hætti að fjórar óútskiptar leigulóðir tilheyrandi jörðinni Stóra-Klofa, landnr. 165010, yrðu í fasteignabók skráðar í eigu varnaraðila.

            Þann 5. janúar hafi þinglýsingarstjóri hringt í starfsmann sóknaraðila og lýst þeirri afstöðu að ekki væru skilyrði til endurskoðunar á skráningu í þinglýsingarbók enda hefði lóðunum ekki verið lýst í afsali fyrir jörðinni. Einnig hafi hann sagt að þessa afstöðu sína mætti bera undir þinglýsingarstjóra til nánari ákvörðunar. Það hafi verið gert með rafbréfi til þinglýsingarstjóra dagsett 5. janúar sl.

            Eftir ítrekanir sóknaraðila hafi þinglýsingarstjóri með bréfi dagsettu 13. júlí sl. tekið rökstudda og endanlega ákvörðun í málinu. Þar hafi beiðni ráðuneytisins um leiðréttingu verið hafnað með þeim rökum að afsalið frá 15. nóvember 2005 fullnægði ekki skilyrði til þinglýsingar samkvæmt d-lið 2. mgr. 6. gr. þinglýsingarlaga. Í ákvörðuninni segi: ,, Hinn seldi eignarhluti er í afsalinu tilgreindur sem jörð, matshluti 219-6748 en hvergi er getið um lóðir í afsalinu með landnúmerum 165053, 165055 og 180645. Lóð með landnúmeri 204598 er þegar skráð eign [varnaraðila] í fasteignabók og nær því ágreiningurinn ekki til þeirrar lóðar. Sama dag og afsalið er gefið út, er gerð yfirlýsing af hálfu landbúnaðarráðuneytisins um staðfestingu landskipta er vörðuðu lóðir sem skipta skyldi upp innan jarðarinnar [...]. Slík yfirlýsing getur ekki talist jafnast á við eignarheimild heldur einvörðungu sem yfirlýsing ráðuneytisins um að ráðuneytið veiti samþykki sitt fyrir ákveðnum landskiptum. Þar sem umræddum lóðum er ekki lýst í afsali landbúnaðarráðherra til [varnaraðila], er ekki unnt að þinglýsa afsalinu á umræddar lóðir og af fyrrgreindum rökum sér embættið sér ekki fært að verða við beiðni ráðuneytisins um leiðréttingu í þinglýsingarbók. [...]“

            Í 3. mgr. 3. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978 sé kveðið á um að þinglýsingarstjóra skuli látin í té skrifleg tilkynning um málskot til dómara samkvæmt 1. mgr. sömu greinar. Með bréfi dagsettu 17. júlí sl. hafi ráðuneytið beðið um staðfest ljósrit gagna og endurrit úr þinglýsingarbók og hafi þinglýsingarstjóri orðið við beiðninni með bréfi dagsettu 23. júlí sl.

Málsástæður og lagarök sóknaraðila.

            Sóknaraðili byggir á því að synjun þinglýsingarstjóra á leiðréttingu sé m.a. reist á því að ekki verði ráðið af afsali fyrir Stóra-Klofa að jörðinni fylgi óútskiptar leigulóðir við sölu. Þessi afstaða byggi á því að sé í eignarafsali ekki tekið fram um tilvist leigulóða sem fylgi jörð verði ekki gerðar breytingar á eignarskráningu lóðanna.

            Afsal sóknaraðila fyrir Stóra-Klofa hafi verið háð annmarka að því leyti að þar sé ekki fylgt áskilnaði d-liðar 2. mgr. 6. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978, enda sé þar ekki getið um fasteignanúmer jarðarinnar. Þinglýsingarstjóri hafi hins vegar ákveðið að leiðrétta þennan ágalla með því að rita rétt fasteignarnúmer á afsalið. Fyrst þinglýsingarstjóri hafi gert þessa leiðréttingu hafi honum jafnframt borið að breyta eignarskráningu umræddra leigulóða. Um þetta vísar sóknaraðili til 27. gr. þinglýsingarlaga þar sem segi að verði þinglýsingarstjóri áskynja um að færsla í fasteignabók sé röng eða mistök hafi orðið um þinglýsinguna ella, þá skuli hann bæta úr.

            Samkvæmt 13. gr. jarðalaga nr. 81/2004 skuli skipti á landi jarða staðfest af landbúnaðarráðherra. Þar segi einnig að leigusamningar, þ.m.t. lóðarleigusamningar, teljist ekki til landskipta í skilningi ákvæðisins. Í athugasemdum við þessi ákvæði við það frumvarp sem varð að jarðalögum segi: ,,Ekki þarf hins vegar að leita samþykkis landbúnaðarráðherra samkvæmt ákvæði þessu þegar gerðir eru leigusamningar, t.d. samningar um landspildur eða lóðarleigusamningar, þrátt fyrir að slíkir samningar hafi í för með sér að lóðirnar ásamt þeim mannvirkjum sem á þeim standa verði sjálfstæðar fasteignir í þinglýsingahluta Landskrár fasteigna á meðan viðkomandi samningur er í gildi. Ákvæðið [um landskipti] á einungis við þegar um er að ræða varanleg skipti lands úr jörðum eða öðru landi. “

            Sóknaraðili byggir á því að samkvæmt þessu sé ekki skylt að skipta leigulóðum út úr landi jarða. Þótt landskipti fari ekki fram geti lóðirnar hins vegar orðið sjálfstæðar fasteignir í þinglýsingarhluta Landskrár fasteigna. Þegar jarðalögin hafi öðlast gildi hafi sagt í 14. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna að eigandi lands skyldi gefa út stofnskjal fyrir hverja lóð sem mynduð yrði í Landskrá fasteigna. Þar skyldi m.a. koma fram úr hvaða landi lóðin væri, hversu stór hún væri, og lega hennar á uppdrætti. Þetta ákvæði hafi verið fellt brott með 6. gr. laga nr. 83/2008. Nú annist sveitarfélög stofnun slíkra fasteigna í fasteignaskrá og hugtakið ,,stofnskjal“ hafi verið fellt brott úr lögum.

            Sóknaraðili fullyrðir að stofnun nýrra lóða í fasteignabók (áður Landskrá fasteigna) fari ekki ætíð saman við stofnun nýrra fasteigna sem sjálfstæðra eignareininga. Ný sjálfstæð fasteign verði aðeins stofnuð með varanlegum skiptum á landi með heimild sveitarstjórnar, sbr. 30. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og landbúnaðarráðuneytisins, sbr. 13. gr. jarðalaga. Það myndi fara í bága við þessi lagaákvæði ef talið yrði heimilt að afsala grunneignarrétti að leigulóðum án þess að þeim hafi áður verið skipt formlega út úr upprunalandi. Fyrst slík skipti hafi ekki verið gerð teljist jörðin Stóri-Klofi ásamt greindum leigulóðum óskipt eignareining í fasteignabók og sjálfstætt veðandlag. Þetta breyti því ekki að mögulegt geti verið að veðsetja leigurétt til óútskiptrar leigulóðar, sem hafi sjálfstætt fasteignanúmer.

            Sóknaraðili telur að með réttu ætti einnig að vera athugasemd í þinglýsingarbók um að leigulóðirnar tilheyri og séu hluti af jörðinni. Einnig sé sá ágalli á vottorðunum fyrir lóðirnar nr. 165053, 165055 og 180645 að þar sé leigusamningshafi tilgreindur eigandi en ekki leigusali, þ.e. eigandi landsins. Spyrja megi hvort þetta njóti heimildar í 3. mgr. 26. gr. þinglýsingarlaga en þá væri hið minnsta nauðsynlegt að tilfæra eiganda landsins jafnhliða leigutaka.

            Um lagarök vísar sóknaraðili til jarðalaga nr. 81/2004, laga um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001, skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og þinglýsingarlaga nr. 39/1978.

Niðurstaða.

            Samkvæmt 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 má hver sá sem á lögvarðra hagsmuna að gæta vegna ákvörðunar þinglýsingarstjóra bera ákvörðun hans undir héraðsdómara í lögsagnarumdæmi þinglýsingarstjóra. Álitamál þetta snýst um það hvort þinglýsingarstjóri sýslumannsembættisins á Hvolsvelli hafi átt að þinglýsa kaupsamningi/afsali dagsettu 15. nóvember 2005 milli sóknaraðila sem seljanda og varnaraðila sem kaupanda á lóðir með landnr. 165053, 165055 og 180645. Fyrir liggur að framangreindar lóðir eru óútskiptar leigulóðir tilheyrandi jörðinni Stóra-Klofa, landnr. 165010, og að framangreindum kaupsamningi/afsali var þinglýst á framangreinda jörð.

            Í d-lið 2. mgr. 6. gr. þinglýsingalaga, eins og ákvæðinu var breytt með 1. gr. laga nr. 45/2000 og áður en því var breytt á nýjan leik með 24. gr. laga nr. 83/2008, kom fram að vísa skyldi frá skjali afhentu til þinglýsingar ef skjal varði bein eða óbein eignarréttindi að fasteign og ekki sé getið fastanúmers hennar. Fyrir liggur og er óumdeilt, að hið umdeildi kaupsamningur/afsal uppfyllir ekki skilyrði d-liðar 2. mgr. 6. gr. þinglýsingalaga, enda er í skjalinu ekki getið fastanúmera, hvorki jarðarinnar Stóra-Klofa né framangreindra leigulóða. Bar sýslumanni því að vísa framangreindum kaupsamningi/afsali frá þinglýsingu í stað þess að þinglýsa skjalinu á jörðina Stóra-Klofa. Þar sem margnefndur kaupsamningur/afsal er ekki tækur til þinglýsingar er ekki hægt að fallast á kröfu sóknaraðila og verður henni því hafnað.

            Rétt þykir eftir atvikum að málskostnaður falli niður.

            Hjörtur O. Aðalsteinsson dómstjóri kveður upp þennan úrskurð.

Úrskurðarorð:

            Kröfu sóknaraðila, sjávarútvegs- og landbúnaðarráðuneytisins, um að þinglýsingarstjóra verði gert að skrá óútskiptar leigulóðir með landnr. 165053, 165055 og 180645 tilheyrandi jörðinni Stóra-Klofa, sveitarfélaginu Rangárþingi ytra, landnr. 165010, í eigu varnaraðila til samræmis við kaupsamning/afsal dagsett 15. nóvember 2005, sbr. einnig yfirlýsingu um staðfestingu landskipta dagsett 15. nóvember 2005, er hafnað.

            Málskostnaður fellur niður.