Miðvikudaginn 2. nóvember 2011.
Nr. 561/2011.	Stórólfur ehf. (Ragnar Aðalsteinsson hrl.) gegn Héraðsnefnd Rangæinga (Karl Axelsson hrl.)

Kærumál. Útburðargerð. Málsástæður.

S ehf. kærði úrskurð héraðsdóms þar sem H var heimilað að fá fyrirtækið borið út af jörðunum Stórólfshvoli og Stórólfsvöllum, en þá kröfu hafði H sett fram eftir að leigusamningur um umrætt landsvæði frá 1960 rann út árið 2010. Í dómi Hæstaréttar sagði að í greinargerð til réttarins hefði S ehf. teflt fram málsástæðum sem það hefði ekki byggt á við meðferð málsins í héraði þó að sama tilefni hefði þá verið til að byggja á þeim og nú við málskotið, sbr. 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Af sömu ástæðu væru ekki uppfyllt skilyrði 2. mgr. 163. gr. sömu laga fyrir því að hafa þessar málsástæður uppi fyrir Hæstarétti. Kæmu þær því ekki til skoðunar við úrlausn málsins. Að þessu sögðu staðfesti Hæstiréttur hinn kærða úrskurð með vísan til forsendna hans.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Garðar Gíslason, Jón Steinar Gunnlaugsson og Benedikt Bogason settur hæstaréttardómari.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru sem barst Héraðsdómi Suðurlands 7. október 2011 og Hæstarétti ásamt kærumálsgögnum 14. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 23. september 2011, þar sem varnaraðila var heimilað að fá sóknaraðila, ásamt öllu sem honum tilheyrir, borinn út af jörðunum Stórólfshvoli, landnúmer 164192, og Stórólfsvöllum, landnúmer 164196, með beinni aðfarargerð. Kæruheimild er í 4. mgr. 84 gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Í greinargerð til Hæstaréttar hefur sóknaraðili teflt fram málsástæðum sem hann byggði ekki á við meðferð málsins í héraði. Telur hann þá að til hafi orðið sérstök sameign málsaðila um jarðirnar vegna þess að hann hafi skeytt við landið fasteignarhlutum. Þá kveðst hann einnig vilja byggja á því að varnaraðili myndi hljóta óréttmæta auðgun ef fallist yrði á beiðni varnaraðila um útburð og litið yrði svo á að varnaraðili eignaðist við útburðinn þá fasteignarhluta sem sóknaraðili hefur skeytt við fasteignirnar svo sem komist er að orði. Sé af þessum ástæðum óheimilt að verða við kröfu varnaraðila um að staðfesta hinn kærða úrskurð.

Svo sem fyrr sagði komu nefndar málsástæður ekki fram við meðferð málsins í héraði þó að sama tilefni hafi þá verið til að byggja á þeim og nú við málskotið, sbr. 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991. Af sömu ástæðu eru ekki uppfyllt skilyrði 2. mgr. 163. gr. sömu laga fyrir því að hafa þessar málsástæður uppi fyrir Hæstarétti. Koma þær því ekki til skoðunar við úrlausn málsins.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað svo sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Stórólfur ehf., greiði varnaraðila, Héraðsnefnd Rangæinga, 300.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðs­dóms Suður­lands 23. september 2011.

Sóknaraðili er Héraðsnefnd Rangæinga, kt. 490189-2549, Þrúðvangi 18, Hellu, en varnaraðili er Stórólfur ehf., kt. 460197-2019, Stórólfsvelli, Rangárþingi eystra.

Sóknaraðili, hér eftir gerðarbeiðandi, krefst dómsúrskurðar um að varnaraðili, hér eftir gerðarþoli, ásamt öllu sem honum tilheyrir, verði borinn út af jörðinni Stórólfshvol, landnr. 164192, og Stórólfsvöllum land nr. 164196, með beinni aðfarargerð.  á krefst gerðarbeiðandi  málskostnaðar að mati dómsins, auk þess að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

Gerðarþoli krefst þess að kröfum gerðarbeiðanda verði hafnað. Þá krefst gerðarþoli þess að gerðarbeiðandi verði dæmdur til greiðslu málskostnaðar að mati dómsins í samræmi við hagsmuni málsins að teknu tilliti til vinnu málflytjanda og annan kostnað af málinu.

Framangreind krafa gerðarbeiðanda, ásamt meðfylgjandi gögnum, barst dóminum 12. apríl 2011 og var málið þingfest 5. maí 2011. Fór aðalmeðferð fram 26. ágúst 2011 og var málið tekið til úrskurðar að henni lokinni.

Málavextir

Rangárvallasýsla eignaðist jörðina Stórólfshvol með afsali 6. júlí 1914.  Fer gerðarbeiðandi með fyrirsvar fyrir eigninni f.h. eigendanna, en í gerðarbeiðni segir að eigendur séu sveitarfélögin Rangárþings ytra, Rangárþings eystra og Ásahrepps. Samkvæmt framlögðum þinglýsingavottorðum er Hvolhreppur eigandi lands nr. 164192, Stórólfshvols, en Stórólfur ehf. eigandi lands nr. 164196, Stórólfsvallar, en skjaltegund tilgreind þar sem lóðarleigusamningur. Þá er Rangárþing eystra skráð eigandi Stórólfshvols, lands nr. 164192, samkvæmt framlögðum gögnum frá vefnum creditinfo.is. Er ekki ágreiningur með aðilum um að gerðarbeiðandi sé réttur aðili málsins og fari með eignaryfirráð umrædds lands alls, sem og að gerðarþoli sé réttur aðili varnarmegin.

Þann 24. september 1960 leigði Sýslusjóður Rangárvallasýslu Sambandi íslenskra samvinnufélaga 400 hektara lands úr landi Stórólfshvols til 50 ára. Leigulandið er nefnt Stórólfsvöllur og er skráð með sérgreindum hætti í þinglýsingarbækur. Í leigusamningnum er tekið fram að landið sé leigt leigutaka til heymjölsvinnslu og hvers konar annarrar ræktunar og starfsemi í því sambandi og skuli leigutaka heimilt að reisa á því þau mannvirki sem nauðsyn krefji í því skyni.

Í leigusamningnum kemur fram að landið sé óræktað. Leigutaki geti sagt upp samningnum hvenær sem er á leigutímanum með tveggja ára fyrirvara.  Leigutaka sé heimilt framsal, veðsetning og önnur slík ráðstöfun á leiguréttindum, mannvirkjum og endurbótum á landinu.  Þá skuli leigutaki eiga forkaupsrétt að landinu hyggist leigusali selja landið, á því verði sem ákveðið yrði af tveimur dómkvöddum matsmönnum, ef ekki næðist samkomulag um annað. Að loknum leigutímanum skuli leigutaki eiga forgangsrétt að áframhaldandi leigu á því verði sem um semdist eða yrði ákveðið af tveimur dómkvöddum matsmönnum.  Leigusali skyldi jafnan eiga forkaupsrétt að öllum mannvirkjum og endurbótum leigutaka á landinu.

Gerðarþoli kveður Samband íslenskra samvinnufélaga hafa stofnað graskögglaverksmiðju á landinu, en selt hana Landnámi ríkisins ásamt leiguréttindum árið 1970, en síðan hafi landbúnaðarráðuneytið tekið við rekstrinum og það síðan selt félaginu Stórólfi sf. reksturinn og mannvirkin. Hafi leigusala verið áskilinn forkaupsréttur að mannvirkjum, en með dómi Héraðsdóms Suðurlands 2. mars 1995 hafi forkaupsréttarkröfu Héraðsnefndar Rangæinga verið hafnað. Gerðarþoli hafi tekið yfir skyldur og réttindi Stórólfs sf. á árinu 1998 og hafi verið um að ræða birgðaskemmu, verksmiðju, skrifstofu, verkstæði, geymslubragga og vélageymslu, samtals 2.573,7 fermetra ásamt lóðarleiguréttindum. Gerðarþoli á allar framangreindar byggingar á landinu og rekur þar framleiðslu fyrir landbúnað og vinnslu afurða, en gerðarþoli kveðst hafa varið og verja árlega miklum fjármunum til viðhalds mannvirkja og til ræktunar á umræddu landi.

Með bréfi, dags. 2. júní 2008, minnti gerðarbeiðandi gerðarþola á að leigusamningurinn rynni út 24. september 2010. Var í bréfinu tilkynnt um það að landið yrði ekki leigt út eftir þann tíma og tekið fram að ástæða væri talin til að vekja athygli á lokum leigusambandsins með góðum fyrirvara til að unnt yrði að ljúka uppgjöri og öðrum frágangi milli aðila með nægum tíma.

Með bréfi, dags. 2. júlí 2008, minnti gerðarþoli á að miklu fé hefði verið varið til byggingar mannvirkja á landinu, sem og til ræktunar landsins sjálfs og sé enn miklu fé eytt í ræktun og viðhald. Hafi gerðarþoli mikla hagsmuni af nýtingu landsins til loka leigutíma og fram yfir það ef samningar gætu náðst um slíkt, en ljóst sé að frágangur og uppgjör geti verið á fleiri en einn veg. Var óskað eftir að nánar yrði upplýst um fyrirætlanir gerðarbeiðanda.

Með bréfi, dags. 7. júlí 2008, upplýsti gerðarbeiðandi að endanlegar ákvarðanir um nýtingu og ráðstöfun jarðarinar til framtíðar yrðu fyrst teknar að afloknum sveitarstjórnarkosningum vorið 2010, en gerðarbeiðandi væri fús til viðræðna við gerðarþola um uppgjör og frágang við lok leigutíma.

Með bréfi, dags. 15. september 2010, sem var svar við framangreindu bréfi gerðarbeiðanda frá 2. júní 2008, lýsti gerðarþoli yfir eindregnum vilja til að halda starfseminni áfram og jafnframt vilja til að ganga til samninga um áframhaldandi leigu landsins, í samræmi við 7. mgr. samningsins eins og sagði í bréfinu. Kom í bréfinu fram ósk gerðarþola um að ef landið yrði ekki leigt út áfram, að þá fengi gerðarþoli kost á að kaupa landið á sanngjörnu og eðlilegu verði, eftir atvikum samkvæmt mati óvilhallra matsmanna.

Með bréfi, dags. 8. október 2010, benti gerðarbeiðandi á að bréfi sínu frá 2. júní 2008 hefði þegar verið svarað. Þá minnti gerðarbeiðandi á að leigusamningi milli aðila hefði lokið 24. september 2010 án þess að gerðarþoli hefði enn afhent umráð fasteignarinnar og áskildi gerðarbeiðandi sér allan rétt vegna þess. Þá kom fram að gerðarbeiðandi vildi að lögmenn aðila ræddu um hvernig unnt yrði að standa að uppgjöri vegna samningsloka.

Með bréfi, dags. 9. nóvember 2010, lýsti gerðarbeiðandi því að óformlegar þreifingar milli lögmanna aðila hefðu engu skilað og að hugmyndir gerðarþola um mögulegt framhald leigusamnings hefðu verið algjörlega óraunhæfar. Engin viðbrögð hefðu komið frá gerðarþola við tillögu gerðarbeiðanda í þessum efnum. Mætti ekki við svo búið standa enda leigutíminn liðinn. Yrði krafa um útburð send Héraðsdómi Suðurlands að viku liðinni, en hefði gerðarþoli hug á að ræða málið frekar væri óskað viðbragða þegar í stað.

Með bréfi, dags. 26. janúar 2011, áréttaði gerðarbeiðandi að leigusamningurinn væri útrunninn án þess að gerðarþoli hefði afhent umráð fasteignarinnar. Viðræður hefðu átt sér stað og hefðu engu skilað og því ítrekaði gerðarbeiðandi fyrri sjónarmið sín.

Gerðarþoli kveðst hafa haft áhuga á að kaupa umrætt land af gerðarbeiðanda og það þegar á leigutímanum, en hann eigi forkaupsrétt að landinu, sem og forleigurétt. Kveður gerðarþoli gerðarbeiðanda aldrei hafa lagt fram tilboð af neinu tagi um bætur til gerðarþola.

Málsástæður og lagarök gerðarbeiðanda

Gerðarbeiðandi kveður gerðarþola hafa fengið rúman frest til að fara brott af jörðinni og undirbúa brottför sína, en það hafi hann ekki gert og sé því nauðsyn að krefjast útburðar, en engin ákvæði séu í samningi aðila um að gerðarbeiðanda sé skylt að kaupa eða bæta byggingar eða önnur mannvirki, sem gerðarþoli hefur reist á landinu.

Óumdeilt sé að gerðarbeiðandi sé eigandi landsins, en gerðarþoli hafi byggt rétt sinn til jarðarinnar á leigusamningi.  Sé ljóst að réttur gerðarbeiðanda til að fá umrætt land Stórhólfshvols og Stórólfsvalla rýmt og tilheyrandi mannvirki borin af jörðinni sé algerlega ótvíræður enda sé lokið gildistíma leigusamningsins sem gerðarþoli hafi byggt rétt sinn á.  Hafi gildistíma samningsins lokið 24. september 2010 og sé starfsemi gerðarþola og mannvirki hans í óleyfi á jörðinni eftir það tímamark. Kveður gerðarbeiðandi rétt sinn ljósan og verði hann sannaður með þeim sönnunargögnum sem heimilt sé að leggja fram skv. 83. gr. laga um aðför nr. 90/1989.

Gerðarbeiðandi kveðst mótmæla öllum málsástæðum gerðarþola um að réttur gerðarbeiðanda til að fá gerðarþola og mannvirki hans borin út af jörðinni sé með einhverjum hætti óljós. Sé réttur gerðarbeiðanda til umráða yfir landinu engum vafa undirorpinn. Gerðarbeiðandi hafi þinglýsta eignarheimild fyrir landinu en skv. 1. mgr. 25. gr. þinglýsingalaga, nr. 39/1978, hafi sá þinglýsta eignarheimild sem þinglýsingabók nefnir eiganda á hverjum tíma. Samkvæmt 1. mgr. 29. gr. nefndra laga skuli þinglýsa réttindum yfir fasteign til að þau haldi gildi gagnvart þeim sem reisa rétt sinn á samningum um eignina.  Kveður gerðarbeiðandi óumdeilt meðal fræðimanna á sviði eignarréttar og margviðurkennt í dómaframkvæmd að löglíkur séu til þess að sá sem hefur þinglýsta eignarheimild fyrir fasteign teljist réttur eigandi hennar. Því sé fráleitt að halda því fram að gerðarbeiðandi þurfi að tefla fram öðrum sönnunargögnum en 83. gr. aðfararlaga heimilar ― þ.e. framburði vitnis, matsgerð eða skoðunargerð ― til að sýna fram á rétt sinn.  Gerðarþoli hafi ekki lagt fram nein gögn sem geti haggað þeim rétti gerðarbeiðanda. Sé að mati gerðarbeiðanda útilokað að leigusamningurinn nægi til slíks, enda sé hann útrunninn. Kveður gerðarbeiðandi engar raunhæfar líkur á að framburðir vitna, matsgerðir eða skoðunargerðir gætu breytt stöðunni að þessu leyti.

Semjist ekki um framlengingu tímabundins leigusamnings beri leigjanda að skila hinu leigða í lok leigutímans. Ekki hafi náðst samningar um slíkt milli gerðarbeiðanda og gerðarþola og gerðarþoli ekki orðið við kröfum gerðarbeiðanda um skil hins leigða.

Augljóst sé að ákvæði leigusamningsins um forkaupsrétt hafi aðeins gilt á gildistíma samningsins, enda hvergi kveðið á um það í samningnum að forkaupsréttarákvæðið skuli gilda lengur en önnur ákvæði hans. Ákvæði samningsins um forgangsrétt gerðarþola til áframhaldandi leigu landsins skipti hér ekki máli, enda hafi gerðarbeiðandi ekki haldið áfram að leigja landið út eftir lok leigutímans og hafi engin áform um áframhaldandi útleigu þess. Kveðst gerðarbeiðandi mótmæla því að til standi að leigja umrætt land út og skipti í því engu að gerðarþoli telji sig geta kvatt til vitni sem upplýst geti að eitt þeirra sveitarfélaga sem standa að baki gerðarbeiðanda vilji leigja landið. Jafnvel þótt slíkur framburður kæmi fram í almennu einkamáli hefði það tæpast nokkur áhrif á málsúrslit, enda nægi slíkar sögusagnir ekki til að forleiguréttur verði virkur. Þá neitar gerðarbeiðandi staðhæfingum um að hann sé vísvitandi og með ólögmætum hætti að sniðganga ákvæði leigusamningsins um forkaupsrétt og rétt til áframhaldandi leigu. Þá sé því mótmælt að útburðarbeiðni miði að því að aftra gerðarþola frá því að neyta réttinda sem hann eigi.

Vegna málsástæðna gerðarþola um að hann hafi ráðist í verulegar umbætur á landinu, m.a. byggingu og viðhald mannvirkja, ræktun, vegaframkvæmdir og fleiri fjárfestingar þar, og að ólokið sé uppgjöri vegna þessa, áréttar gerðarbeiðandi að mögulegar fjárkröfur gerðarþola á hendur gerðarbeiðanda, sem kunni að eiga rætur að rekja til þessara atvika eða annarra, séu með öllu óháðar skyldu gerðarþola til að rýma hið leigða land og hafi engin áhrif á þá skyldu.  Sé hvorki í lögum eða samningum kveðið á um að slíkar fjárkröfur gerðarþola skapi honum einhvers konar haldsrétt í landi gerðarbeiðanda. Gildi einu þótt gerðarþoli kunni síðar að sjá sig knúinn til að höfða einkamál um þær kröfur. Ekki sé þörf á að bíða úrslita slíks máls áður en unnt sé að taka kröfu gerðarbeiðanda um útburð til efnislegrar úrlausnar.

Vegna málsástæðna gerðarþola um að eignir hans séu allar þannig að þær verði ekki fluttar af landinu og þær njóti verndar skv. 72. gr. stjórnarskrárinnar tekur gerðarbeiðandi fram að almennt sé viðurkennt og óumdeilt að ef lóðarréttindi fylgi ekki mannvirki sé eiganda þeirra rétt að fjarlægja þau að kröfu landeiganda. Ekki sé landeigandi skyldur til að kaupa mannvirki leiguliða í lok leigutíma nema sérstaklega hafi um það verið samið. Ekki geti það heldur skipt máli að hagstæð úrslit fyrir gerðarbeiðanda kunni að veikja samningsstöðu gerðarþola gagnvart honum. Ítrekar gerðarbeiðandi að hugsanlegar fjárkröfur gerðarþola á hendur gerðarbeiðanda séu óháðar skyldu hans til að rýma landið.

Gerðarbeiðandi mótmælir málsástæðum gerðarþola um að réttmæti kröfu gerðarbeiðanda sé ekki svo vafalaust að jafna megi til þess að dómur hafi gengið um kröfuna og því séu ekki lagaskilyrði fyrir því að úr réttarágreiningnum verði skorið í útburðarmáli. Gerðarbeiðandi kveður réttindi sín svo ljós að sönnur verði færðar á þau með þeim gögnum sem aflað verður skv. 83. gr. aðfararlaga, þ.e. sýnilegum sönnunargögnum öðrum en mats- og skoðunargerðum. Kveður gerðarbeiðandi fordæmisgildi þeirra dóma sem gerðarþoli vísar til takmarkað í þessu máli. Annars vegar vegna þess að í þeim málum hafi meiri vafi leikið á um hin umdeildu réttindi, en hins vegar vegna þess að í yngri dómum í sambærilegum málum virðist veitt meira svigrúm til að beinar aðfarargerðir næðu fram að ganga.  Sé ekki rétt að venja sé í dómaframkvæmd að synja um beina aðfarargerð vegna þess eins að ágreiningur hafi verið milli málsaðila um lagaatriði eða sönnunaratriði. Fjölmörg dæmi séu til um hið gagnstæða. Vísar gerðarbeiðandi í dóma máli sínu til stuðnings um þetta. Beri dómara að leysa úr máli um beina aðför þó að sönnunarmatið sé flókið og þörf sé á vandasamri lögskýringu. Margslungin sönnunar- og lagaatriði geti ekki ein og sér komið í veg fyrir efnislega úrlausn um réttindi gerðarbeiðanda. Ekki sé varhugavert að gerðin nái fram að ganga á grundvelli þeirra sönnunargagna sem liggja fyrir og heimilt er að afla, sbr. 3. mgr. 83. gr. aðfararlaga. Þau gögn sem gerðarbeiðandi hefur lagt fram nægi til að sýna fram á réttmæti kröfu hans og sé ekki raunhæft að ætla að vitnaleiðslur, matsgerðir eða skoðunargerðir gætu nokkru breytt um sönnunarstöðuna.  Það er það sem eigi að ráða úrslitum um hvort gerðin nái fram að ganga en ekki það hvort um sé að ræða vandkvæði við lögskýringu eða sönnunarmat.

Málsástæðum gerðarþola um að leigusamningur aðila sé ekki útrunninn og að engin lokadagsetning sé þar tilgreind mótmælir gerðarbeiðandi. Kveður hann samninginn hafa að geyma skýrt og afdráttarlaust ákvæði um leigutíma og hafi hann runnið út 24. september 2010. Engu skipti þótt aðrir sambærilegir samningar kunni að hafa að geyma ákvæði um framlengingu leigutímans.

Um lagarök vísar gerðarbeiðandi til 72. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands, nr. 33/1944, laga um aðför, nr. 90/1989, einkum 12. og 13. kafla, sem og til meginreglna eignarréttar, kröfuréttar, samningaréttar og leiguréttar. Kröfu sína um málskostnað byggir gerðarbeiðandi á 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök gerðarþola

Gerðarþoli kveðst mótmæla málavaxtalýsingu gerðarbeiðanda sem og öllum kröfum og málsástæðum hans.

Gerðarþoli kveður rétt gerðarbeiðanda til að krefjast útburðar skv. 1. mgr. 78. gr. aðfararlaga nr. 90/1989 ekki nægilega ljósan eða skýran til að hann uppfylli sé áskilnað 1. mgr. 83. gr. aðfararlaga nr. 90/1989 um sönnun fyrir réttmæti krafna hans. Réttur gerðarbeiðanda til umráða yfir umræddu landi sé ekki hafinn yfir vafa. Gerðarbeiðanda geti ekki sannað ótakmarkaðan rétt sinn til umráða yfir landinu með þeim sönnunargögnum sem 1. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 heimilar, en samkvæmt henni verði gerðarbeiðandi að geta fært sönnur á þann umráðarétt er hann krefst fullnustu á með öðrum sönnunargögnum en framburði vitnis, matsgerð eða skoðunargerð. Réttmæti kröfu gerðarbeiðanda sé ekki svo vafalaust að jafna megi til þess að dómur hafi gengið um kröfuna og því séu ekki lagaskilyrði fyrir því að úr málinu verði skorið í útburðarmáli, en af dómum megi ráða að aðfarargerð geti ekki náð fram að ganga ef leysa þarf úr vandasömum sönnunar- eða lagaatriðum í máli um heimild til hennar. Með vísan til 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 beri að synja um gerðina þar sem varhugavert megi telja að láta hana fram fara á grundvelli þeirra gagna sem koma má að í máli þessu samkvæmt 1. mgr. sömu greinar.

Gerðarþoli kveður leigusamninginn ekki vera útrunninn. Í landleigusamningum af því tagi sem hér um ræðir, þar sem gert er ráð fyrir mikilli fjárfestingu leigutaka, sé yfirleitt að finna ákvæði um framlengingu leigutímans. Í leigusamningi í þessu máli sé aðeins kveðið á um lengd leigutímans en engin lokadagsetning tilgreind.  Í 8. mgr. leigusamningsins sé kveðið á um hvað taka skuli við að leigutíma loknum og komi þar skýrlega fram að leigutaki skuli eiga forgangsrétt að áframhaldandi leigu að landinu, að loknum leigutíma samningsins, á því verði er um semst eða annars verður ákveðið af tveim dómkvöddum mönnum. Þannig sé vafalaust að samkvæmt ákvæðum samningsins eigi félagið fortakslausan rétt til áframhaldandi leigu. Í samningnum sé einnig ákvæði í 7. mgr.  þar sem fram komi að hyggist leigusali selja umrætt land, skuli leigutaki eiga forkaupsrétt að landinu á því verði sem ákveðið yrði af tveim dómkvöddum matsmönnum, ef ekki væri samkomulag um annað. Kveðst gerðarþoli geta kvatt til vitni sem upplýst geti að Rangárþing Eystra vilji leigja landið, en að Rangárþing Ytra vilji selja það.  Tregða gerðarbeiðanda vegna ætlaðra loka samningsambandsins þeirra á milli skýrist af því að gerðarbeiðandi telji sig eygja mikla hagnaðarvon af því að ganga ekki til frekari samninga við gerðarþola. Gerðarþoli mótmælir því sem ósönnu að ekki standi til að selja eða leigja landið til annarra aðila. Telur gerðarþoli sig geta leitt vitni að því að ætlun gerðarbeiðanda, héraðsnefndar Rangæinga, sé að selja landið. Með þessu sé gerðarbeiðandi vísvitandi og með ólögmætum hætti að sniðganga áðurgreind ákvæði fyrrgreinds leigusamnings um rétt til áframhaldandi leigu og forkaupsrétt gerðarþola að landi því er gerðarbeiðnin lýtur að. Þeim ákvæðum hafi verið ætlað að tryggja hagsmuni leigutaka, sem hafi varið miklum fjárhæðum til endurbóta á landinu og byggingar, viðhalds og reksturs mannvirkja á landinu. Með því að reyna að sniðganga þau reyni gerðarbeiðandi að hagnast á kostnað gerðarþola.

Gerðarþoli kveður beiðni gerðarbeiðanda í málinu miða að því að koma í veg fyrir að gerðarþoli geti nýtt réttindi sín og vísar til 1. mgr. 87. gr. laga nr. 90/1989. Bendir gerðarþoli á samfélagslega ábyrgð gerðarbeiðanda.

Ljóst sé að ekki sé lokið uppgjöri milli málsaðila. Ef fallist yrði á það með gerðarbeiðanda að leigusambandi gerðarbeiðanda og gerðarþola væri lokið og að gerðarþoli ætti hvorki rétt á að virkja framleiguákvæði né forkaupsréttarákvæði leigusamningsins þá sé ljóst að gerðarbeiðanda beri að bæta gerðarþola endurbætur á landinu og mannvirki gerðarþola þar. Eignir gerðarþola séu þess eðlis að þær verði ekki fluttar og yrðu því allar í umráðum gerðarbeiðanda næði gerðarbeiðnin fram að ganga, en eigur gerðarþola á leigulandinu njóti verndar 72. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands nr. 33/1944.

Gerðarþoli telur að ef ekki næst samkomulag milli aðila að þá hafi hann lögvarða hagsmuni af því að fá efnisdóm um uppgjör við gerðarbeiðanda.  Fái gerðarþoli landið ekki leigt áfram eða keypt, þá sé frjálsri ráðstöfun umræddra eigna gerðarþola takmörk sett.  Þá myndi gerðarþoli þurfa að höfða einkamál til að ná fram þeirri kröfu sinni að gerðarbeiðandi yrði að kaupa mannvirki gerðarþola á landinu og til að greiða sanngjarnt gjald fyrir endurbætur á landinu.

Nái útburðarbeiðni gerðarbeiðanda fram að ganga þá skerðist stórlega aðstaða gerðarþola til að ná samningum um sanngjarnar bætur fyrir fasteignir gerðarþola og endurbætur á landinu.

Náist hvorki samningar milli gerðarþola og gerðarbeiðanda um framangreind atriði, þ.e. framleigurétt eða forkaupsrétt gerðarþola á hinu leigða landi, né samkomulag um uppgjör vegna eigna gerðarþola á landinu þá sé ljóst að gerðarþoli yrði að höfða einkamál um þessar kröfur sínar. Kveður gerðarþoli óheimilt að fallast á útburðarbeiðni gerðarbeiðanda við þær kringumstæður og telur gerðarþoli að gerðarbeiðandi yrði að gera slíka kröfu að loknum dómi í slíku máli þeirra á milli færi svo að gerðarbeiðandi ynni það mál. Fyrr hefði gerðarbeiðandi ekki sönnun í höndum um réttmæta heimild sína til að krefjast útburðar á grundvelli 1. mgr. 78. gr. aðfararlaga nr. 90/1989.

Gerðarþoli vísar einkum til lokamálsliðar 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989, en jafnframt til 72. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944, sem og ákvæðis 1. mgr. 78. gr. og 1. mgr. 81. gr. laga nr. 90/1989. Kröfu sína um málskostnað byggir gerðarþoli á  XXI. kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, einkum 130. gr.

Niðurstaða

Óumdeilt er í málinu að með samningi, dags. 24. september 1960, leigði Sýslusjóður Rangárvallasýslu Sambandi íslenskra samvinnufélaga umrætt land til heymjölsvinnslu. Er jafnframt óumdeilt að gerðarbeiðandi sé réttur aðili að máli þessu og fer hann með forsvar jarðanna sem eigandi landsins. Hefur gerðarbeiðandi tekið við hlutverki leigusala samkvæmt umræddum samningi. Í málsatvikalýsingu er rakið hvernig gerðarþoli eignaðist umrædda heymjölsverksmiðju og þann rétt sem nefndur leigusamningur færir leigutaka.  Er óumdeilt að gerðarþoli sé réttur aðili varnarmegin í málinu og að hann hafi tekið við hlutverki leigutaka samkvæmt nefndum leigusamningi.

Byggir réttur gerðarbeiðanda þannig á eignarrétti yfir umræddu landi, auk ákvæða leigusamningsins, en gerðarþoli byggir rétt sinn á umræddum leigusamningi auk eignarréttarákvæða 72. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944 vegna þeirra mannvirkja sem hann hefur reist á landinu sem og endurbóta á því. 

Í leigusamningnum segir að leigutíminn sé 50 ár frá og með 24. september 1960.  Er ekki í leigusamningnum tiltekið neitt um að leigutíminn skuli vera lengri eða skemmri, en þó eru í samningnum ákvæði um að á „nefndum tíma“, sem ætla verður að sé umrædd 50 ár, geti leigutaki sagt samningnum upp með 2 ára fyrirvara. Ekki eru í samningnum ákvæði um rétt leigusala eða heimildir hans til að segja samningnum upp á umræddum 50 árum. Hins vegar gerir samningurinn ekki heldur ráð fyrir því að leigusali þurfi á neinn hátt að tilkynna leigutaka þá fyrirætlan sína að leigja leigutaka ekki landið áfram eftir að leigutíminn rennur út samkvæmt efni samningsins. Leggur samningurinn engar skyldur á hendur leigusala, þ.e. gerðarbeiðanda, til athafna við lok leigutímans.

Um það hvernig með skuli fara að loknum leigutímanum er aðeins kveðið á um það að að loknum leigutímanum skuli leigutaki eiga forgangsrétt að áframhaldandi leigu á landinu á því verði er um semst eða annars verður ákveðið af tveim dómkvöddum mönnum. Þá eru ákvæði í samningnum um að hyggist leigusali selja landið skuli leigutaki eiga að því forkaupsrétt, auk þess að leigusali skal eiga forkaupsrétt að mannvirkjum og endurbótum leigutaka á landinu. Ekki eru í samningnum nein önnur ákvæði um hvernig með skuli fara að leigutímanum loknum, s.s. um það hvort leigusala beri skylda til að bæta eða kaupa þau mannvirki sem leigutaki hafi reist á samningstímanum.

Það er álit dómsins að ekki leiki nokkur vafi á því að samkvæmt skýrum ákvæðum leigusamningsins sjálfs hafi gerðarþoli ekki haft umrætt land á leigu lengur en til 24. september árið 2010. Er sagt berum orðum í samningnum að samningurinn sé gerður 24. september 1960 og ekkert annað tímamark tiltekið sem upphaf leigutímans. Er jafnframt sagt berum orðum í samningnum sjálfum að leigutíminn sé 50 ár. Í samningnum sjálfum eru engar skyldur til nokkurra aðgerða lagðar á herðar leigusala, þ.e. gerðarbeiðanda, til að leigutíminn renni út. Allt að einu gerði gerðarbeiðandi gerðarþola það ljóst með óumdeildum bréfaskriftum, með alllöngum fyrirvara, að leigutíminn rynni sitt skeið á enda 24. september 2010 og að ekki yrði um að ræða áframhaldandi leigu. Er ljóst að mati dómsins að gerðarþoli hafði umrætt land á leigu til 24. september 2010 og jafnljóst að hann hefur ekki haft landið á leigu eftir það. Er ljóst að leigutíminn er á enda runninn og gott betur.  Getur gerðarþoli ekki byggt rétt til áframhaldandi veru á landinu á því að hann hafi landið á leigu.

Gerðarþoli hefur vísað til ákvæða samningsins um að hann hafi bæði forleigurétt og forkaupsrétt að landinu. Það er álit dómsins að samkvæmt ákvæðum samningsins sjálfs geti slíkur réttur ekki orðið virkur án þess að fyrir liggi að annað hvort standi til að leigja eða selja umrætt land. Á hvorugt hefur verið sýnt fram á. Þvert á móti hefur gerðarbeiðandi upplýst að engar slíkar áætlanir séu uppi, hvað þá heldur að slíkir samningar hafi verið gerðir. Breytir að mati dómsins engu þótt í almennu einkamáli hefði gerðarþoli leitt fram vitni sem hefðu borið um það að vilji hluta eigenda landsins stæði til þess að leigja eða selja landið. Þá er til þess að líta að leigutími samkvæmt umræddum leigusamningi rann út 24. september 2010 og verður að telja að gerðarþoli hafi ekki rennt neinum stoðum undir það að forkaupsréttur eða forleiguréttur haldist virkur eftir það tímamark.  Verður ekki talið að vegna umræddra ákvæða um forkaupsrétt og forleigurétt sé landeiganda skylt að leigja út umrætt land sitt eða selja það ef vilji hans stendur til hvorugs. Fellst dómurinn þannig heldur ekki á þau sjónarmið gerðarþola að með kröfum sínum sé gerðarbeiðandi að aftra gerðarþola frá því að neyta réttinda sinna, en dómurinn telur ekki að forkaupsréttur eða forleiguréttur geti orðið virkur án þess að fyrir liggi tilboð til eða frá þriðja aðila vegna sölu eða leigu eignarinnar.

Gerðarþoli hefur vísað til þess að með því að uppgjöri sé ólokið milli aðila þá sé ekki unnt að fallast á kröfur gerðarbeiðanda. Á þetta fellst dómurinn ekki. Ekkert liggur fyrir um það að brotthvarf gerðarþola af jörðinni sé háð því að gerðarbeiðandi kaupi af gerðarþola eða bæti þau mannvirki sem gerðarþoli hefur, með leyfi gerðarbeiðanda, reist á umræddu landi.  Er engu slíku til að dreifa í samningi aðilanna og hefur gerðarþoli ekki bent á nein lagaákvæði um að brotthvarf gerðarþola af jörðinni sé háð því að gerðarbeiðandi kaupi mannvirkin af gerðarþola eða bæti honum þau. Hvort heldur sem er þá er það mat dómsins að skylda gerðarþola til að víkja af jörðinni við lok leigutímans sé óháð því að hann telji sig eiga kröfur á hendur gerðarbeiðanda vegna uppgjörs við samningslok. Eigi gerðarþoli slíkar kröfur á hendur gerðarbeiðanda þá verður hvorki séð að þær verði til þess að fresta skyldu gerðarþola til að víkja af jörðinni, né heldur að þær kröfur spillist eða falli niður við það að gerðarþoli víki af jörðinni. Gerðarþoli hefur hins vegar ekki haft uppi við gerðarbeiðanda beinar kröfur vegna slíks uppgjörs.

Gerðarþoli vísar til þess að hann sé eigandi þeirra mannvirkja sem reist hafi verið á landinu og séu eignarréttindi hans gagnvart þeim varin af stjórnarskrá.  Umrædd mannvirki reisti gerðarþoli með heimild í leigusamningi þeim sem gerður var 24. september 1960.  Var honum heimilt að reisa mannvirkin, en það færði honum ekki eignarrétt að landinu. Lá ljóst fyrir frá upphafi að gerðarbeiðandi hefði verið og væri áfram eigandi alls landsins. Verður svo áfram að gerðarþoli er eigandi mannvirkjanna og gerðarbeiðandi eigandi landsins, en hvorki getur gerðarbeiðandi misst eignarrétt sinn gagnvart landinu við það að gerðarþoli hafi reist á því mannvirki, né heldur gerðarþoli misst eignarrétt sinn gagnvart mannvirkjunum við það að leigutíminn renni út. Það getur hins vegar ekki girt fyrir það að gerðarbeiðandi endurheimti land sitt að leigutímanum loknum.  Verður gerðarþoli sjálfur að bera þann kross að hafa reist varanleg mannvirki á leigulandinu, vitandi það að leigutímanum væri markaður ákveðinn lokadagur.

Gerðarþoli vísar til þess að hann hafi af því lögvarða hagsmuni að fá efnisdóm um uppgjör við gerðarbeiðanda og að samningsstaða hans yrði verulega skert ef krafa gerðarbeiðanda næði fram að ganga. Á þessar varnir fellst dómurinn ekki.  Því mati dómsins er áður lýst, að mögulegar kröfur gerðarþola á hendur gerðarbeiðanda hafi ekki áhrif á skyldu gerðarþola til að víkja af jörðinni, sem og að brotthvarf gerðarþola af jörðinni hafi ekki áhrif á slíkar kröfur séu þær til á annað borð. Þá er til þess að líta að telji gerðarþoli sig eiga kröfur vegna þessa á hendur gerðarbeiðanda þá hefur honum staðið, og stendur, opin sú leið að beina þeim að gerðarbeiðanda og/eða höfða almennt einkamál á hendur gerðarbeiðanda vegna þeirra, en ekkert slíkt hefur hann hins vegar gert.

Er það því mat dómsins að gerðarþoli geti ekki byggt rétt til áframhaldandi veru sinnar á samningi aðila frá 24. september 1960, en að þeirri niðurstöðu fenginni er ljóst að vera gerðarþola á jörðinni er í óþökk gerðarbeiðanda og gegn betri rétti gerðarbeiðanda, enda vísar gerðarþoli ekki til annarrar heimildar en samningsins frá 1960. 

Verður því að telja að gerðarbeiðanda sé, með ólögmætum hætti aftrað að neyta fullra réttinda sinna sem eigandi umrædds lands, með því að gerðarþoli hefst þar við með mannvirki sín og starfsemi í heimildarleysi og óþökk gerðarbeiðanda.  Það er álit dómsins að réttur gerðarbeiðanda sé það ljós að ekki sé varhugavert að fallast á hina umkröfðu aðfarargerð, sbr. 1. mgr. 78. gr. og 3. mgr. 83. gr. aðfararlaga nr. 90/1989 og ber því að fallast á að gerðin megi fara fram. Skal gerðin fara fram á ábyrgð gerðarbeiðanda en kostnað gerðarþola.

Rétt þykir að heimila að fjárnám megi gera hjá gerðarþola vegna kostnaðar af væntanlegri gerð, sbr. 2. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989, en gerðarþoli hefur ekki mótmælt þeirri kröfu sérstaklega. Samkvæmt ákvæðum XXI. kafla, einkum 130. gr., laga nr. 91/1991, sbr. 84. gr. laga nr. 90/1989, ber að dæma gerðarþola til að greiða gerðarbeiðanda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn kr. 600.000.

Sigurður G. Gíslason, héraðsdómari, kveður upp þennan úrskurð.

Úrskurðarorð:

Gerðarbeiðanda, Héraðsnefnd Rangæinga, er heimilt að fá gerðarþola, Stórólf ehf., ásamt öllu sem honum tilheyrir, borinn út af jörðinni Stórólfshvol, landnr. 164192, og Stórólfsvöllum land nr. 164196, með beinni aðfarargerð.

Gerðin fer fram á ábyrgð gerðarbeiðanda en á kostnað gerðarþola.  Heimilt er að gera fjárnám hjá gerðarþola vegna kostnaðar við hina umkröfðu aðfarargerð.

Gerðarþoli greiði gerðarbeiðanda kr. 600.000 í málskostnað.