Fimmtudaginn 10. mars 2005.
Nr. 402/2004.	Sigríður Friðjónsdóttir (Halldór H. Backman hrl.) gegn Hrafnhildi Theodórsdóttur (Kristinn Hallgrímsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Galli. Matsgerð.

H krafðist afsláttar af kaupverði íbúðar sem hún hafði keypt af S vegna fúa í burðarvirki og útveggjum hússins. Talið var að H hefði mátt treysta því að forsvaranlega hefði verið staðið að viðgerðum og endurbótum á húsinu þegar það var á sínum tíma klætt og einangrað að utan. Hefði því ekki verið tilefni til þess að hún gripi til sérstakra ráðstafana til að kanna ástand útveggja og burðarvirkis hússins undir klæðningunni en lýsing á eigninni í söluyfirliti hafði ekki gefið sérstakt tilefni til slíkrar skoðunar. Var eignin því talin hafa verið gölluð við kaupin í skilningi kauparéttar þannig að H hefði öðlast rétt til afsláttar af kaupverði hennar. Var S gert að greiða H 350.000 krónur.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson, Ingibjörg Benediktsdóttir og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 1. október 2004. Hún krefst aðallega sýknu af kröfu stefndu, en til vara að hún verði lækkuð. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Stefnda keypti íbúð á rishæð hússins nr. 62 við Kópavogsbraut í Kópavogi með kaupsamningi 9. nóvember 2000. Var hinn seldi eignarhluti 33,33% af heildareigninni. Kaupverð var 8.000.000 krónur og eignin afhent 1. janúar 2001. Í söluyfirliti kemur fram að húsið sé timburhús byggt 1950. Í reit sem ætlaður er fyrir galla kemur fram að seljanda sé ekki kunnugt um galla á eigninni.

Eins og nánar er lýst í hinum áfrýjaða dómi kom í ljós mikill fúi í fótstykkjum, stoðum og borðaklæðningu útveggja hússins er eigandi neðri hæðar þess hugðist breyta íbúð sinni í febrúar 2001. Var byggingatæknifræðingur fenginn til að gera skýrslu um skemmdirnar og sendi stefnda áfrýjanda hana með bréfi 23. febrúar 2001. Í bréfinu tilkynnti stefnda jafnframt að hún myndi vegna þessa hafa uppi kröfur um skaðabætur, afslátt eða jafnvel riftun og boðaði dómkvaðningu matsmanns. Áfrýjandi hafnaði þessum kröfum með bréfi 6. mars 2001.

Stefnda beiddist dómkvaðningar matsmanns 20. febrúar 2002 og var maður dómkvaddur til verksins 15. mars sama ár. Efni matsgerðarinnar 8. ágúst 2002 er rakið í hinum áfrýjaða dómi. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að stefnda hafi kynnt áfrýjanda niðurstöðu matsgerðarinnar eða gert kröfur á hendur henni á grundvelli hennar fyrr en með höfðun þessa máls fyrir héraðsdómi, en málið var þingfest 17. desember 2003.

II.

Fyrir héraðsdómi reisti stefnda kröfu sína í fyrsta lagi á því að áfrýjandi bæri skaðabótaábyrgð vegna þeirra galla sem komið hefðu í ljós á hinni seldu eign vegna fúa í burðarvirki og útveggjum hússins en að því frágengnu ætti hún rétt til afsláttar af kaupverði eignarinnar af þessum sökum. Fyrir Hæstarétti hefur stefnda fallið frá þeirri málsástæðu að hún eigi kröfu til skaðabóta úr hendi áfrýjanda og reisir nú kröfu sína einungis á því að hún eigi rétt til afsláttar.

Eins og nánar er lýst í héraðsdómi komst matsmaður að þeirri niðurstöðu að fúi væri útbreiddur í veggjum neðri hæðar hússins, fótreimar væru sundurmorknar, sem og neðri hluti stoða. Burðarþol hússins væri því verulega skert. Matsmaður taldi að fúi hafi byrjað að myndast í húsinu fljótlega eftir að það var „forskallað“ og hafi ágerst með tímanum. Langt væri síðan fúinn hafi verið orðinn svo útbreiddur og langt genginn að hluti útveggja hafi verið nær ónýtur. Taldi hann „að þeir sem unnu við endurbætur á húsinu m.a. klæðningu utanhúss og klæðningar innanhúss hafi óhjákvæmilega orðið varir við skemmdir í útveggjum og hluti aðgerða þeirra hafi beinlínis falist í að taka á skemmdunum þó með þeim hætti að ekki væri um fullnaðarviðgerð að ræða.“ Ekki er í ljós leitt hvenær umræddar viðgerðir og endurbætur voru framkvæmdar en ágreiningslaust er að það var áður en áfrýjandi eignaðist eignarhlutann á árinu 1992. Í hinum áfrýjaða dómi, sem skipaður var sérfróðum meðdómendum, er tekið undir þá skoðun matsmanns að vatn og raki hafi verið búinn að vera lengi í tréklæðningu hússins og burðarviki þess þegar húsið var klætt að utan og að „rétt viðgerð“ hefði verið að ganga úr skugga um hvar fúi væri farinn að myndast og setja nýtt í stað þess sem fúið var áður en húsið var einangrað og klætt að utan.

 

 

III.

Það var mat héraðsdóms að ekki verði séð að stefnda hefði átt að verða umræddra galla vör við venjulega skoðun. Hin selda fasteign var fimmtíu ára gamalt timburhús. Gera verður kröfur til þess að kaupendur slíkra húsa kynni sér ástand þeirra vandlega. Þrátt fyrir það verður að telja að stefnda hafi mátt treysta því að forsvaranlega hafi verið staðið að viðgerðum og endurbótum á húsinu þegar það var á sínum tíma klætt og einangrað að utan. Því hafi ekki verið tilefni til þess að hún gripi til sérstakra ráðstafana til að kanna ástand útveggja og burðarvirkis hússins undir klæðningunni. Er þá einnig til þess að líta að lýsing á eigninni í söluyfirliti gaf ekki sérstakt tilefni til slíkrar skoðunar. Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið telst hin selda fasteign hafa verið gölluð við kaupin í skilningi kauparéttar þannig að stefnda hafi öðlast rétt til afsláttar af kaupverði hennar.

Í matsbeiðni var þess óskað að annars vegar yrði metinn kostnaður við úrbætur á göllum á húseigninni og hins vegar hvert söluverð hennar hefði átt að vera að teknu tilliti til gallanna miðað við að umsamið verð hennar hafi verið markaðsverð ógallaðrar eignar. Matsmaður varð við fyrri óskinni og mat með hefðbundnum hætti  kostnað við að bæta úr göllunum. Sá þáttur matsgerðarinnar er tekinn upp í hinum áfrýjaða dómi. Niðurstaða hennar er sú að kostnaður við úrbætur á  göllum á sameign hússins sé samtals 3.286.000 krónur, miðað við verðlag í ágúst 2002. Matsmaður mat hins vegar ekki afslátt vegna gallanna, svo sem um var beðið, en mat þess í stað viðgerðarkostnaðinn á ný miðað við áætlaðan endingartíma einstakra byggingarhluta. Taldi hann þannig metinn viðgerðarkostnað nema samtals 1.187.000 krónum fyrir húsið í heild.

Við ákvörðun á fjárhæð afsláttar verður tekið mið af kostnaði við úrbætur samkvæmt matinu enda er ekki við annað að styðjast í þeim efnum. Verður miðað við mat á viðgerðarkostnaði eftir hinni hefðbundnu aðferð. Kostnaður við leigu á íbúð meðan á viðgerð stendur kemur ekki til álita við ákvörðun á fjárhæð afsláttar. Að teknu tilliti til þess sem og þess að 60% af virðisaukaskatti vegna vinnu á byggingarstað fæst endurgreiddur úr ríkissjóði telst viðgerðarkostnaður á sameign 2.746.574 krónur. Þegar tillit er tekið til eignarhlutdeildar stefndu og kostnaðurinn færður til verðlags á kaupdegi miðað við breytingar á vísitölu byggingarkostnaðar telst hann samtals nema 809.659 kónum. Vegna aldurs hússins verður loks að færa þannig metna kostnaðarliði verulega niður. Að gættu því sem að framan greinir telst afsláttur til handa stefndu hæfilega metinn 350.000 krónur. Áfrýjandi verður samkvæmt framansögðu dæmd til að greiða stefndu þá fjárhæð með dráttarvöxtum eins og í dómsorði greinir.

Áfrýjandi verður dæmd til að greiða stefndu málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti sem ákveðinn verður í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Áfrýjandi, Sigríður Friðjónsdóttir, greiði stefndu, Hrafnhildi Theodórsdóttur, 350.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 17. desember 2003 til greiðsludags.

Áfrýjandi greiði stefndu málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, samtals 450.000 krónur.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjaness 8. júlí 2004.

Stefnandi í málinu er Hrafnhildur Theodórsdóttir, kt. [...], Kópavogsbraut 62, Kópavogi en stefnda er Sigríður Friðjónsdóttir, kt. [...], til heimilis að Mávahlíð 5, Reykjavík.

Umboðsmaður stefnanda er Þorvaldur Jóhannesson hdl., en umboðsmaður stefndu er Guðmundur Óli Björgvinsson hdl.

I.   Dómkröfur.

1. Stefnandi krefst þess að stefnda verði dæmd til að greiða stefnanda  kt. 1.095.333 ásamt dráttarvöxtum skv. III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 17. desember 2003 til greiðsludags.

Þá er krafist matskostnaðar að meðtöldum öllum malskostnaði að skaðlausu að mati dómsins að viðbættum virðisaukaskatti á þann hluta málskostnaðar sem sé virðisaukaskattsskyld lögmannsþóknun.

2. Stefnda krefst aðallega sýknu af kröfum stefnanda en til vara er krafist verulegrar lækkunar á kröfum stefnanda, þá er einnig krafist málskostnaðar að skaðlausu að mati réttarins.

 II.   Málavextir.

Stefnandi keypti risíbúð hússins nr. 62 við Kópavogsbraut í Kópavogi af stefndu með kaupsamningi dags. 9. nóvember 2000.  Kaupverð eignarinnar var kr. 8.000.000.  Afhendingardagur var 23. desember 2000 og var afsal gefið út 21. desember 2000.  Eignarhlutur stefnanda af heildareigninni skv. kaupsamningi er 33,33%.

Húsið er forskalað og taldi stefnandi það hafa nýlega verið klætt utan með trapissu klæðningu en stefnda kvað íbúðina hafa verið klædda utan snemma á níunda áratugnum og stefnda sem keypt hafi íbúðina 1992 hafi vitað það þar sem hún hafi búið áður í nágrenninu.  Fram kom hjá stefnanda að stefnda hafi skoðað íbúðina nokkrum sinnum fyrir kaup og tvívegis með foreldrum sínum og kvað stefnda hana ekki farið fram á að opna klæðninguna, þó að henni stæði það til boða..

Í febrúarmánuði 2001 hugðist eigandi neðri hæðar framkvæma breytingar á íbúð sinni, sem hún hafði þá nýlega keypt.  Kom þá í ljós mikill fúi í fótstykkjum, stoðum og borðaklæðningum útveggja. Hún hafði fjarlægt klæðningu af veggjum herbergis 1 NA horni hússins í þeim tilgangi á að klæða þá nýjum efnum, en þeir voru klæddir innan með 25 mm mótatimbri og einangraðir með sagi, spónum, torfi og tómum sementspokum og var innsta lag klæðningarinnar þunn máluð spónaplata sem var úr lagi gengin. 

Óhjákvæmilegt var til að tryggja sér sönnun um meinta galla að dómkveðja matsmann til að skoða og meta gallana á húsinu.  Dómkvaðningin fór fram þann 15. mars 2002 og var Hjalti Sigmundsson, tæknifræðingur og húsasmíðameistari dómkvaddur til að meta þá galla, sem að framan er lýst og nánar voru tilteknir í matsbeiðni.  Gallarnir voru taldir varða sameign hússins, þar sem um skemmd á burðarvirki þess væri að ræða og stóð stefnandi með eiganda neðri hæðar  að matsbeiðni og var matsmanni falið að meta allt húsið með hliðsjón af þeim göllum sem tilgreindir voru í matsbeiðni.

Matsmaður skilaði matsgerð af sér 8. ágúst 2002 og var niðurstaða hans sú, að húsið væri verulega gallað og mat hann kostnaðinn við viðgerðir á göllunum á kr. 3.286.000 sem væri sameiginlegur kostnaður í skilningi laga um fjöleignarhús, þar eð viðgerðirnar vörðuðu burðarvirki hússins og byggingarhluta, sem leiddu til þeirrar niðurstöðu og væri hlutdeild stefnanda í þessum kostnaði 33,33% eða kr. 1.095.393,-. 

II.  Matsgerð.

Í matsbeiðni var þess óskað að matsmaður skoðaði og mæti ástand fasgteigninnar með hliðsjón af þeim göllum, sem fram höfðu komið við fyrirhugaðar breytingar og skoðun Jóns Ágústs og hann léti álit sitt á því í ljós hvort og þá hvaða gallar væru á fasteigninni, hvað væri til úrbóta og hvað kosti að bæta úr þeim göllum.  Var vísað til þess, að matsbeiðendur töldu fótstykki, stoðir og borðaklæðningu veggja mjög fúna og var leitað álits um hve lengi fúi hafði verið til staðar í húsinu.        

Í matsgerðinni kemur þetta fram um þetta efni:

"Við skoðun kom í ljós að mikill og útbreiddur fúi er í veggjum neðri hæðar hússins. Það er álit matsmanns að skemmdirnar teygja sig upp eftir hornum hússins og með gluggum þó það hafi ekki verið staðfest á öllum veggjum. Matsmaður gerir ráð fyrir að vesturhlið og norðurhlið hússins séu minna eða óverulega skemmdar þar sem veðurálag er minna á þeim. Fúinn er svo langt kominn að mikill hluti klæðningar utan á húsinu er algerlega ónýtur þannig að lítið sem ekkert hald er í henni fyrir klæðningu þ.e. burðarþol er verulega skert. Fótreimar eru líka sundurmorknar svo og neðri hluti stoða og burðarþol þar með verulega skert. Á stöku stað nær fúinn í innri klæðningu líka. Ekki var óskað eftir að veggir eða þak á annarri hæð væru opnaðir en matsmaður greindi frá því að hann gæti ekki staðfest ástand nema að opna veggi og loft. Hægt er að sjá þakviði þar sem innangengt er á loft yfir viðbyggingu. Engin merki eru þar um fúa. Matsmaður telur þó líkur til þess að klæðning á austurgafli kunni að vera skemmdir en síður á vesturgafli.

Skoðun leiddi í ljós að múrhúð undir stálklæðningu utan á húsinu er mikið sprungin og telur matsmaður það verið ástæðan fyrir því að húsið var klætt. Þar er einnig ástæðan fyrir því að útveggir eru svo fúnir sem þeir eru. Vatn hefur komist í allmiklu mæli inn um sprungur á múrhúðinni og einnig þar sem múrhúð kemur að gluggum. Veggirnir eru óloftræstir eins og forskallaðir veggir voru almennt sem veldur því að vatnið þornar mjög hægt út aftur og einungis með gufustreymi (diffusion) en ekki loftstraum, en einnig að einhverju leiti í gegnum múrhúðina með þeim hætti að vatnið síast gegnum múrhúðina með hárpípukröftum og þornar af yfirborðinu með uppgufun. Af þessu leiðir að efnið í veggjunum hefur verið langtímum saman blautt og kjöraðstæður verið fyrir fúamyndun vegna nægs hita frá húsinu.

Rakaflæði í gegnum vegginn innanfrá hefur lítil sem engin áhrif á þetta jafnvægi þar sem það er ekki meira en svo að það nær að streyma jafn harðan í gegnum veggin og veggurinn því í góðu jafnvægi gagnvart raka innan úr húsinu.

Af öllum ummerkjum að dæma má ætla að fúinn hafi verið lengi í húsinu og byrjað að myndast skömmu eftir að húsið var forskallað en þannig hefur það e.t.v. verið frá upphafi þar sem forskalningin virðist hafa verið sett á húsið í upphafi. Sprungur myndast mjög gjarnan í múrhúð strax eða fljótlega eftir að hann hefur verið dreginn upp. Þannig hefur vatn fljótlega byrjað að ganga inn í vegginn.

Til að gera við skemmdirnar þarf að fjarlægja alla klæðninguna utan af húsinu jafnt sem innan af því þannig að hægt sé að fjarlægja ónýtar klæðningar og ónýta burðarviði. Fjarlægja þarf stóran hluta af klæðningum sem eru óskemmdar til að hægt sé að koma fyrir nýjum burðarviðum og festa þá á tryggilegan hátt við óskemmda hluta burðarvirkisins. Matsmaður telur því að allar klæðningar á útveggjum á austurhlið, suðurhlið og vesturhlið, jafnt úti sem inni, fari forgörðum. Þá þarf að endurnýja alla einangrun og það liggur í beinast við að nota steinull í stað reiðings sem fyrir er. Þá telur matsmaður að koma eigi fyrir rakavörn í húsinu þó að hún sé slitrótt fyrir. Um það umfangsmiklar endurbætur er að ræða að óeðlilegt væri að koma henni ekki fyrir. Gengið er út frá því að húsið verði stálklætt að utanverðu eins og það er nú. Því telur matsmaður ekki þörf á að forskalla húsið aftur en í stað þess verði það klætt með borðviði eða ódýrum plötum og pappalagt undir stálið.

Niðurstaða

Það er niðurstaða matsmanns að neðri hluti veggja svo og upp með úthornum og gluggum séu útveggir hússins nær ónýtir vegna fúa. Burðarþol er svo skert að ekki verður komist hjá að endurnýa mikinn hluta burðarviða í þeim.

Það er skoðun matsmanns að fúinn hafi byrjað að myndast fljótlega eftir að húsið var forskallað og hann hafi síðan ágerst og magnast með tímanum. Langt er síðan að fúinn var orðinn svo útbreiddur og langt genginn að veggir voru nær ónýtir.

Orsakir skemmdanna telur matsmaður fyrst og fremst vera að vatn kemst inn í vegginn utanfrá en rennur ekki frá honum aftur og þornar mjög hægt út.

Viðgerð á veggjum felst í því að; 1) koma fyrir bráðabirgðaburðarvirki, 2) fjarlægja klæðningar utan og innan af útveggjum svo og reiðing úr grind og alla ónýta hluta burðarvirkis, 3) koma fyrir nýu burðarvirki, einangrun og klæða úti og inni, 4) ganga frá. Sjá nánar í töflu með metnum kostnaði.

Ekki er tekið tillit til þess að nýtt efni kemur í stað gamals og að hluta til er endurbættur veggurinn tæknilega fullkomnari en sá sem fyrir var.

 

Verkþáttur	@ efni og tækjaleiga	@ vinna	Upphæð
Flytja innbú úr íbúð. Pökkun smáhluta ekki meðtalin.	25.000	45.000	70.000
Leiga á íbúð í 4 vikur á meðan gert er við burðarvirki og gengið frá inni	100.000		100.000
Koma fyrir yfirbreiðslum á gólf og hlífðarplötum yfir. Stofa, herbergi, borðstofa, eldhús, anddyri, hjónaherbergi.	27.000	27.000	54.000
Koma fyrir skýli úti með plasti	22.000	86.000	108.000
Rífa klæðningu og múr úti á austur- suður- og vesturhlið.		346.000	346.000
Fjarlægja einangrun		27.000	27.000
Koma fyrir bráðabirgðaburðarstoðum inni	20.000	27.000	47.000
Rífa klæðningu inni af austur- suður- og vesturhlið. Losa frá ofna og ofnarör og festa til bráðabirgða.		205.000	205.000
Fjarlægja skemmda hluta burðarvirkis og koma fyrir nýjum. Ekki er reiknað með að skipta um glugga og þeir ekki teknir úr.	65.000	259.000	324.000
Koma fyrir nýjum ídráttarrörum fyrir rafmagn á sama hátt og fyrir er þ.e. í burðargrind. Draga í rör og tengja.	16.000	64.000	80.000
Koma fyrir rakavörn og klæða innanfrá með spónaplötum	107.000	298.000	405.000
Fjarlægja varnir inni og þrífa		22.000	22.000
Mála veggi og loft inni	89.000	121.000	210.000
Einangra og klæða úti með krossviði,  pappa og trapisulaga stálklæðningu á lista. Ganga frá áfellum á glugga, hurðir, horn og við þakkanta	510.000	345.000	855.000
Festa upp ofna og ofnalagnir.		16.000	16.000
Mála glugga úti og inni	12.000	40.000	52.000
Förgun á rusli og efnisafgögnum	30.000		30.000
Flytja inn í íbúð að loknum endurbótum. Frágangur smáhluta ekki meðtalinn.	25.000	45.000	70.000
Umsjón, verkstjórn, efnisútvegun		160.000	160.000
Hönnun. Ekki er reiknað með að skila inn teikningum þar sem um endurgerð í sömu mynd er að ræða		100.000	100.000
Samtals matsliður 1	1.053.000	2.233.000	3.286.000

 

Niðurstöður matsmann um annað, sem óskað var að metið yrði.

Matsmaður telur að þeir sem unnu við endurbætur á húsinu m.a. klæðningu utanhúss og klæðningar innanhúss hafi óhjákvæmilega orðið varir við skemmdir í útveggjum og hluti aðgerða þeirra hafi beinlínis falist í að taka á skemmdunum þó með þeim hætti að ekki væri um fullnaðarviðgerð að ræða.

3.  Niðurstaða um hvort uppsetningu og frágangi álklæðningar sé ábótavant.

Matsmaður telur að festing á grindar undir klæðningu sé ófullnægjandi og stafi það einkum af því að burðarviðir og borðaklæðning undir múrhúð er ónýt af fúa sbr. matslið 1. Festing á neðsta lista í sökkul er ófullnægjandi og listinn laus á köflum.

Matsmaður telur að frágangur stáls sé með algengum hætti og ekki aðfinnsluverður að því frátöldu að kíttað er fyrir hábárur yfir gluggum og á köflum við þakbrúnir.

Kostnaður við endurbætur fellur inn í kostnað við matslið 1 þar sem taka þarf allar klæðningar niður til að komast fyrir fúa í útveggjum.

4.  Niðurstaða um hvort gólfviðir séu skemmdir eða fúnir.

Matsmaður telur litlar líkur á að gólfviðir í gólfi annarrar hæðar séu skemmdir vegna fúa. Það hefur þó ekki verið staðfest þar sem gólf voru ekki opnuð.

Matsmaður telur að timburgólf í svefnherbergi á jarðhæð sé lítið eða ekki skemmt að frátöldu gólfborði við norðurvegg. Það er þó ekki staðfest og gólf hefur ekki verið opnað.

Metinn er kostnaður við að skipta um hluta af gólfborði.

 

Verkþáttur	@ efni og tækjaleiga	@ vinna	Upphæð
Taka upp hluta af borði og fella nýtt borð niður.	2.000	16.000	18.000
Samtals matsliður 4	2.000	16.000	18.000

 

5.  Niðurstaða um galla geti verið að ræða í þaki hússins vegna einangrunar, öndunar eða fúa.

Matsmaður getur ekki staðfest hvort þakviðir, einangrun eða loftun sé í lagi eða ekki.  Af viðræðum við matsþola og af skoðun á þaki viðbyggingar og þeim hlutum aðalþaks sem hægt er að sjá þar er þak ekki skemmt af fúa.

Ekki er metinn kostnaður vegna þaks.

6.  Niðurstaða matsmanns er að allar viðgerðir sé verði að gera varði sameignina og því eigi kostnaður við viðgerðina að skiptast eftir hlutföllum.

7.   Niðurstaða um ástand raflagna

Matsmaður telur að búið sé að endurnýja raflagnstöflu og rafmagnsvíra þ.e. að rafmagnstafla og rafmagnsvír sé ekki upprunalegur.  Tengidósir og ídráttarrör eru upprunaleg.

Ekki er metinn kostnaður vegna rafllagna annar en fram kemur í matslið 1.

8.  Niðurstaða um ástand skolps og vatnslagna m.v. að þær eigi að vera endurnýjaðar er sú að skipt hafi verið um þær allar og því ekki ástæða til kostnaðarmats um þær.

9.  Niðurstaða um það hvort söluverð íbúðanna hefði átt að vera með tilliti til gallanna og að umsamið verð þeirra hafi verið markaðsverð ógallaðra íbúða.  Matsmaður telur að söluverðið í heild á báðum íbúðunum hefði átt að vera kr. 1.187.000 lægra.  Þetta er sú upphæð sem matsmaður metur að ætla mætti að restvirði þess sem þurfi að gera við og eigi að koma til afsláttar kaupverði beggja íbúðanna skipt eftir eignarhlutum.

Reiknuð afföll er sýnd í töflu sem fylgir þessum matslið og er að meðaltali 75-85% en fara í tveimur tilvikum niður í 25-35% og í einu í 100%.

III.   Málsástæður og lagarök.

1.  Kröfugerð stefnanda er einkum reist á þeirri málsástæðu að fasteignin sé haldin tilteknum göllum eins og í matsgerð komi fram og þar er lýst.  Fébótaábyrgðina beri stefndu samkvæmt almennum meginreglum samninga og kröfuréttar.  Stefnandi reisir kröfur sínar á reglum skaðabótaréttar og dómvenjum íslensks réttar um bótaskyldu seljanda á göllum í fasteignaviðskiptum.  Stefndu beri fulla ábyrgð gagnvart stefnanda á göllum þeim, sem á húsinu eru og lýst er í mati hins dómkvadda matsmanns og ber stefndu að svara stefnanda bótum og/eða afslætti af kaupverði í samræmi við það.

Dómkröfur styðjist við kaupsamning málsaðila og þau gögn sem lágu fyrir við samningsgerðina. Telji stefnandi að hinni seldu eign hafi verið áfátt, þar sem í ljós hafi verið leitt með matsgerð dómkvadds matsmanns, að verulegir annmarkar hafi komið í ljós á eigninni, sem verði að vera á ábyrgð stefndu.  Ljóst sé og staðfest í matsgerð að gallar þeir sem á eigninni voru og lýst er í matsgerð hafi verið til staðar þegar eignin var seld stefnanda og löngu fyrir þann tíma.

Stefnandi telji að stefndu sé skylt að bæta þeim með fébótum, skaðabótum og /eða afslætti, allan þann kostnað vegna þeirra galla sem staðreynt hafi verið að séu á eigninni og matsmaður hafi metið eins og fram kemur í matsgerð.  Stefnandi leggi fram matsfjárhæðina til grundvallar fébótakröfu sinni og byggi á þeirri niðurstöðu í matsgerðinni.

Stefnandi byggi á því að engir gallar hafi komið í ljós við skoðun á eigninni og ekkert hafi heldið komið fram við skoðun sem bent gæti til þess að húsið gæti verið gallað.

Stefnandi byggi á því, að hún hafi með því að láta dómkveðja matsmann til mats á þeim göllum sem á eigninni séu, fengið staðfestingu á þeim göllum og því hver sé kostnaður við úrbætur.  Þessi matsgerð sé nú meginsönnum fyrir þeim kröfum sem stefnandi telju að stefndu eigi að svara henni með greiðslu skaðabóta eða afsláttar af kaupverði eignarinnar.

Stefnukröfur sínar styðji stefnandi við meginreglur samninga- og kröfuréttar en reglur þessar fái m.a. stoð í lögum nr. 39/1922 per analogiam og lögum 7/1936.  Einnig sé vísað til laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.  Kröfur um dráttarvexti styðji stefnandi við ákvæði III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001.  Kröfur um málskostnað styðji stefnandi við 1. mgr. 130. gr. laga 19/1991 um meðferð einkamála.  Krafa um virðisaukaskatt á málskostnað sé reist á l. 50/1988.

2. Rökstuðningur stefnda.

a.  Aðalkröfu sína um sýknu af öllum kröfum stefnanda byggir stefnda á þeirri málsástæðu að hvorki séu fyrir hendi skilyrði skaðabóta né afsláttar vegna sölu stefndu á fasteigninni Kópavogsbraut 62, Kópavogi til stefnanda.

Stefnda byggir í fyrsta lagi á því að fasteign sú sem hún seldi stefnanda hafi ekki verið gölluð í skilningi fasteignakauparéttar og því hvorki um skaðabótaskyldu né skilyrði afsláttar að ræða. 

Fasteign sú er stefnda seldi stefnanda sé byggð árið 1950 eins og fram komi í gögnum málsins sbr. dskj. nr. 4.  Stefnda byggir á því að ekki sé óeðlilegt að fúa sé að finna í svo gömlu húsi af þessari gerð.  Stefnandi hafi almennt mátt búast við viðhaldi á svo gamalli fasteign þ.á.m. hugsanlegu viðhaldi vegna fúaskemmda. 

Stefnda bendir á að stefnandi hefði getað við skoðun á eigninni látið rannsaka hvort fúi væri í húsinu ef stefnandi hefði ætlað sér að kaupa fúalaust forskalað timburhús á þessum aldri.  Þá er einnig á það bent að stefnandi hefði getað áskilið sérstaklega við samn­ings­gerðina að útveggir fasteignarinnar væru lausir við fúa.  Stefnandi nýtti sér hvorugt þessara úrræða og verður að bera hallann af því.

Þá er ljóst að stefnda hafi hvorki í orði eða verki, beint eða óbeint ábyrgst eða lýst því yfir við stefnanda að útveggir fasteign­arinnar væru ófúnir eða að fasteignin sé í einhverju ákveðnu ástandi.

Þá sé einnig ljóst að stefndu var ókunnugt um ástand útveggja á húsinu enda hafi dómkvaddur matsmaður ekki sýnt fram á að fúi hafi verið til staðar á efri hæð fasteignarinnar.

Því sé mótmælt að framlögð matsgerði í málinu sýni í sjálfu sér fram á galla á fasteigninni.  Framlögð matsgerð sanni vissulega ástand fasteignarinnar og m.a. að fúi sé í útveggjum hennar.  Gallahugtak fasteignakauparéttar sé hins vegar lög­fræði­legt hugtak sem tengist ekki aðeins ástandi fasteignarinnar heldur einnig aldri hennar og atvikum við samningsgerð svo eitthvað sé nefnt.

Eftir ofangreindu byggi stefnda á því að fasteign sú sem hún seldi stefnanda sé ekki haldin göllum í skilningi fasteignakauparéttar, samningaréttar og skaðabótaréttar innan samninga.

Þegar af þeirri ástæðu beri að sýkna stefndu af öllum kröfum stefnanda í málinu.

Stefnda byggi í öðru lagi á því að skilyrði skaðabóta séu ekki fyrir hendi.  Stefndu var algerlega ókunnugt um ástand útveggja hússins.  Stefnda ábyrgðist heldur ekki að útveggir hússins væru lausir við fúa.  Þar sem stefnda vissi ekki um ástand útveggja vanrækti stefnda ekki upplýsingaskyldu sína. 

Stefnanda hafi mátt vera ljóst að mögulegt væri að fasteign eins og hin selda væri fúin.  Stefnanda hafi verið í lófa lagið að skoða fasteignina með því að láta opna útveggi á sinn kostnað ef stefnandi ætlaði sér að kaupa fasteign á þessum aldri sem ekki væri fúin en gerði ekki.  Stefnandi verði að bera hallann af því. 

Stefnda hafi því ekki vanefnt samning sinn við stefnanda á neinn hátt.  Stefnda bendi á í þessu sambandi að stefnandi hefur ekki rökstutt bótagrundvöll á hendur stefndu með öðru en því að vísa til ástands rúmlega 50 ára gamals forskalaðs timburhúss eins og það birtist í matsgerð frá júlí 2002.  Slík röksemdafærsla taki ekkert tillit til aldurs hússins, gerðar þess eða kaupsamnings aðila og annarra atvika við samningsgerðina.

Þá byggi stefnda einnig á því að matsgerð Hjalta Sigmundssonar frá 8. ágúst s.l. sýni ekki fram á tjón stefnanda með fullnægjandi hætti.  Stefnda byggi á því að endurbætur þær sem kostnaður í matsgerðinni sé miðaður við séu ekki í neinum tengslum við kaupsamning aðila þann 9. nóvember 2000 og þá fasteign sem þar var seld.  Vegna þessa hafi stefnandi ekki sýnt fram á umfang meints tjóns síns og því ber að sýkna stefndu af skaðabótakröfu stefnanda.  Að öðru leyti sé vísað til umfjöllunar um lækkunarkröfu stefndu málsástæðu þessari til stuðnings.

Eftir ofangreindu er ljóst að skilyrði skaðabóta séu ekki fyrir hendi.  Vegna þessa ber að sýkna stefndu af skaðabótakröfu stefnanda.

Í þriðja lagi sé á því byggt af hálfu stefndu að skilyrði afsláttar séu ekki fyrir hendi þó að dómurinn komist að þeirri niðurstöðu að fasteignin sé gölluð í skilningi fasteigna­kaupa­réttar. 

Stefnda vísar í þessu sambandi til aldurs hússins og forsendna kaupenda sbr. þau sjónarmið er fram komu í umfjöllun um málsástæður stefndu hér að ofan.

Stefnda byggi á því að gera verði allríkar kröfur til umfangs galla ef dæma á afslátt vegna fúa í svo gamalli fasteign úr timbri.  Stefnda bendi á að mjög erfitt sé að slá föstu e-m almennum mælikvarða á eðlilegt ástand svo gamallar fasteignar.  Stefnda byggi á því að umfang viðgerða sem fram þurfi að fara á fasteigninni séu ekki óeðlilegar miðað við aldur fasteignarinnar og hönnun.  Stefnda byggi á því að stefnandi verði að bera áhættuna af því þó að fasteignin sé eitthvað ver farin en einhver metin og skilgreind meðalfasteign á þessum aldri enda hafi stefnandi ekki skoðað fasteignina sérstaklega m.t.t. ástands burðarviða. 

Þá byggi stefnda á því að hvorki matsgerð sú sem stefnandi leggi til grundvallar afsláttarkröfu sinni né önnur gögn í málinu sanni eða gefi tilefni til að ætla að raunveruleg verðrýrnun hafi orðið á hinni seldu fasteign vegna ástands þess sem lýst er í matsgerðinni.  Því sé hafnað að það hafi verið áskilið í kaupsamningi aðila að stefnandi væri að kaupa "gamalt ógallað hús" eins og byggt sé á í matsgerðinni.  Hvað þetta varðar sé vísað til umfjöllun um kaupsamning aðila og aldur fasteignarinnar

Eftir ofangreindu byggi stefnda á því að hafna beri kröfu um afslátt þó að dómurinn komist að þeirri niðurstöðu fasteignin sé gölluð skv. framansögðu.

b.Varakrafa.

Kröfugerð stefnanda virðist byggja á því að annaðhvort sé um skaðabóta- eða af­sláttar­kröfu að ræða er nemi kostnaði stefnanda af úrbótum vegna meintra galla á fasteigninni.  Hér á eftir verði fjallað um málsástæður til stuðnings varakröfu stefndu.  Fyrst verður fjallað um kröfu stefndu um verulega lækkun á stefnufjárhæð miðað við kröfu stefnanda um skaðabætur en síðan miðað við afsláttarkröfu hans. 

Stefnda byggi varakröfu sína um verulega lækkun á skaðabótakröfu stefnanda á þeirri málsástæðu að tjón stefnanda sé mun minna en nemur skaðabótakröfu stefnanda í málinu.

Stefnda bendi á að stefnandi hafi ekki tekið tillit til þess í kröfugerð sinni að endurbætur þær sem matsmaður leggi til í matsgerð frá 8. ágúst 2002 leiði til þess að útveggir á fasteign stefnanda verði nýlega endurbættir að stórum hluta sem ekki sé í samræmi við kaupsamning aðila frá 9. nóvember 2000.

Þá sé einnig ljóst að þær endurbætur sem matsmaður mæli með hafa í för með sér breytingu á hönnun hússins þ.a. útveggir þess verða tæknilega fullkomnari en áður var.

Loks leiða ýmsir liðir í matsgerð Hjalta Sigmundssonar augljóslega til verðmæta­aukningar á fasteigninni umfram það sem stefnandi mátti ætla þegar fasteignin var keypt.  Þannig megi nefna að gert sé ráð fyrir endurnýjun á raflögnum í útvegg fast­eignarinnar án þess að því sé slegið föstu, í matsgerðinni eða málatilbúnaði stefnanda, að raflagnir séu gallaðar eða að slíkir gallar séu á ábyrgð stefndu.

Krafa stefnanda um skaðabætur sé krafa um skaðabætur innan samninga og verði að taka mið af kaupsamningi aðila.  Stefnda byggir á því að stefnandi eigi ekki að auðgast á kostnað stefndu ef krafa um skaðabætur verði tekin til greina.  Vegna þessa ber að taka tillit til endurbóta er gera stöðu stefnanda betri en kaupsamningur aðila, ástand og hönnun fasteignarinnar og atvik við samningsgerð geri ráð fyrir.  Því ber að lækka skaðabótakröfu stefnanda sem því nemi. 

Þá byggi stefnda á því að lækka beri kröfu stefnanda um fjárhæð er nemur endurgreiðslu af virðisaukaskatti vegna vinnu við eigið íbúðarhúsnæði sbr. 2. mgr. 42. gr. laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.  Stefndu virðist að krafa stefnanda eigi að lækka um kr. 87.877,00 vegna þeirrar endurgreiðslu sem stefnandi á rétt á vegna framkvæmdanna ef miðað sé við matsgerð Hjalta Sigmundssonar frá 8. ágúst s.l. en bendir þó að sú tala taka ekki mið af liðum sem augljóslega ber að draga frá s.s. endurbætur á raflögnum.

Stefnda byggi varakröfu sína um verulega lækkun á afsláttarkröfu stefnanda á því að verðrýrnun fasteignarinnar sé verulega minni en kröfur stefnanda gera ráð fyrir færi svo að dómurinn kæmist að þeirri niðurstöðu að dæma eigi stefnanda e-n afslátt af kaupverði.

Stefnda byggi á því að ekki eigi að leggja kostnað við úrbætur til grundvallar slíkri kröfu sbr. matsgerð Hjalta Sigmundssonar dags. 8. ágúst s.l.. 

Í þessu sambandi sé bent á þær lækkunarástæður sem fram koma í umfjöllun um skaðabótakröfu stefnda.  Stefnda byggir á því að eins og málinu sé háttað geti krafa um afslátt ekki orðið hærri en skaðabótakrafa stefnanda enda sé óeðlilegt að sú gagngera endurnýjun sem gert sé ráð fyrir í kröfugerð stefnanda og matsgerð Hjalta Sigmundssonar skili sér beint í verðrýrnun fasteignarinnar á kaupsamningsdegi miðað við aldur hennar og kaupsamning aðila.  Í þessu sambandi sé það ítrekað að stefnandi hefur ekki sýnt fram á verðrýrnun fasteignarinnar vegna ástands hennar.

Í þessu sambandi sé einnig bent á að í hinu dómkvadda mati er fjárhæð afsláttar metin mun lægri en kostnaður við úrbætur á hinni seldu fasteign.  Stefnda mótmæli engu að síður þeirri aðferð sem beitt er til að finna afsláttarverðið enda byggir hún á mati á kostnaði við úrbætur er gera fasteignina betri en hún var þegar hún var seld en ekki á mati á hvaða áhrif meintir gallar hefðu haft á söluverð eignarinnar á kaupsamn­ingsdegi.  Minnt sé á að skv. 2. mgr. 42. gr. laga um lausafjárkaup nr. 39/1922 sem beitt hefur verið um fasteignakaup með lögjöfnun ber að heimta afslátt af kaupverði að tiltölu.  Stefnda telji víðsfjarri að aðferð matsmannsins við mat á afslætti sam­ræmist þessari reglu eins og hún hefur verið túlkuð af dómstólum.

Stefnda ítreki að mat á kostnaði við úrbætur gerir ráð fyrir öðru og mun betra ástandi en kaupsamningur aðila, ástand fasteignarinnar, aldur fasteignarinnar og önnur atvik við samningsgerð gerðu ráð fyrir.

Stefnda vísi að öðru leyti til fyrri umfjöllunar vegna annarra málstástæðna, þ.á.m. til umfjöllunar um aðalkröfu stefndu, lækkunar­kröfum sínum til stuðnings.

Stefnda mótmæli upphafstíma dráttarvaxta skv. kröfugerð stefnanda.  Stefnandi setti aldrei fram tölulega kröfu um skaðabætur eða afslátt fyrir málssókn þessa.  Stefnda byggir á því að krafa stefnanda eigi ekki að bera dráttarvexti fyrr en frá dómsuppsögu en til vara að dráttarvextir eigi ekki að reiknast á kröfu stefnda fyrr en í fyrsta lagi einum mánuði eftir þingfestingu sbr. 3. mgr. 5. gr. og 9. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

Stefnda vísi máli sínu til stuðnings til reglna fasteignakaupa-, samninga- og kröfuréttar auk meginreglna skaðabótaréttar innan samninga.  Þá er vísað til reglna kaupalaga nr. 39/1922 með lögjöfnun auk reglna laga nr. 40/2002 um fasteignakaup til hliðsjónar.  Um dráttarvexti er vísað til vaxtalaga nr. 38/2001.  Um málskostnað er vísað til 21. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Sönnunarfærsla.

Stefnandinn í málinu Hrafnhildur Theodórsdóttir gaf skýrslu hér fyrir dómi og vitni báru Helga Hrönn Þórisdóttir eigandi íbúðarinnar á neðri hæð hússins og Hjalti Sigmundsson tæknifræðingur og húsasmíðameistari, dómkvaddur matsmaður í málinu, sem staðfesti matsgerð sína.

Fram kom hjá stefnanda að hún hafi séð íbúðina á efri hæð hússins nr. 62 við Kópavogsbraut í Kópavogi auglýsta og hafði staðsetning hennar og verð hentað henni mjög vel.  Hún hafði kynnt sér söluyfirlit hennar eftir að hafa fengið það fram á tölvuna hjá sér um netið.  Hún hafði svo fengið að skoða íbúðina og hafi fasteignasalinn þá kynnt henni söluyfirlitið.  Hún kvað stefndu hafa sýnt sér íbúðina sagt hana prýðisgóða, en lýst því að leki hafi verið í þaki, sem búið væri að gera við.  Hún hafði skoðað íbúðina í maí 2000, sem svo hafi stefndi verið að hugsa um  að hætta við sölu, en svo haft samband við hana aftur í október s.á. og þær gengið frá kaupum í nóvember s.á.  Hún kvaðst hafa verið að kaupa sína fyrstu íbúð, sem hún hefði skoðað fyrst ein, en svo með foreldrum sínum, sem ekki væru sérfróð um byggingar.

Hún sagði er hún hafi skoðað löngu geymsluna, þar sem þakið er einangrað hafi hún hafi ekki séð neina fúa í þakinu og talið að ástand hússins væri í samræmi við það.  Það hafi svo verið í febrúar 2001 að fúi hafi komið í ljós á neðri hæðinni.  Hún kvað ekkert sérstakt hafa komið fram við fyrrgreindar skoðanir, en fram hefði komið hjá stefndu að hún hafði átt íbúðina í 9 eða 10 ár.

Vitnið Helga Hrönn bar, að það hefði gert upp eldhúsið hjá sér, en þá hafi ekki komið fram neinn fúi.

Vitnið Hjalti Sigmundsson staðfesti matsgerð sína.  Það kvað kostnaðarmatið á viðgerðinni vera miðað við verðlag á útgáfudegi matsgerðar.  Það kvaðst hafa opnað klæðningu hússins að austan og vestan að utanverðu til að meta skemmdir, en þó hafi það ekki brotið niður forskalningu.  Veggir höfðu og verið opnaðir að innan, en þó byggt á myndum, hvernig ástand austurhliðar var.  Það kvað fúa hafa verið í veggjum í mörg ár eða jafnvel áratugi og hefði það komið fram eftir að húsið var forskallað.  Það kvað burðarvirkið í húsinu að hluta örugglega verið orðið ónýtt fyrir 5-10 árum síðan.  Það kvaðst gera ráð fyrir í matinu að það yrði fjarlægt sem væri skemmt í útveggjum neðri hæðar og í því sambandi að brjóta niður forskallninguna þar, en hinsvegar væri ekki nauðsynlegt að brjóta niður forskallningu efri hæðar.  það kvað norðurhliðina hafa verið minna skemmda en aðrar hliðar og þar hafi ekki verið umtalsverðar skemmdir á burðarvirki.  Þar var samt þörf sömu aðgerða og á öðrum hliðum til að tryggja festingu fyrir grindina,sem stálklæðningin er fest á.

Það taldi það hafa verið mistök að norðurhliðin hafi ekki verið með afsláttarmatinu, en taldi þann kostnað sambærilegan og á öðrum hliðum hússins.  Það hafði metið endingartíma veggklæðningar og múrs 40 ár, en burðarvirkis 60-100 ár og hafi 65% af líftíma þess hafa verið liðinn.

Það hafði ekki séð neinar skemmdir er það skoðaði þakvirki hússins í geymslu efri hæðar, en það hafi ekki gefið tilefni til að álykta um aðra hluti hússins.

 

V.  Niðurstöður.

Í málinu hefur ekki verið upplýst hver hafi látið klæða húsið að utan með stálklæðningu og hver hafi annast það verk og hver var ástæða þess að það var gert, þó að líklegt sé að það hafi verið vegna þess að lekið hafi verið með forskallningu, t.d. sprungu í henni.

Í áliti matsmanns kemur fram, að þeir sem hafi unnið við klæðningu hússins að utan og innan hafi óhjákvæmilega orðið varir við skemmdir á útveggjum og að hluti aðgerða þeirra hafi beinlínis falist í því að taka á skemmdunum, en þó með þeim hætti að ekki hafi verið  um fullnaðarviðgerð að ræða.

Af þessu má telja að er aðgerðin fór fram hafi vatn og raki verið búinn að vera lengi í tréklæðningunni og burðarvirkinu og rétt viðgerð hefði verið að ganga úr skugga um hvar fúi væri farinn að myndast og rífa þar af forskallninguna og ytri kæðningu, setja nýtt í stað þess sem hafði fúnað eða var byrjað að fúna og eftir það hefði grind verið skrúfuð eða negld utan á húsið, einangrun sett á milli grindarlista og stálklæðningin svo verið sett á.

Ekki hefur í málinu verið sýnt fram á að stefnda hafi vitað hvernig gengið hafi verið frá klæðningu né vitað hvað hefði komið fram um rakamyndun áður en sú viðgerð var framkvæmd.  Verður því að byggja á þeirri staðhæfingu hennar að er hún hafi keypt íbúðina hafi verið búið að framkvæma þessa aðgerð, og hún ekki vitað annað en allt væri í lagi með íbúðina eftir klæðningu.  Þá hefur hún haldið því fram að hún hafi ekki orðið vör við raka í útveggjum íbúðarinnar meðan hún átti hana og er það ekki ósennilegt miðað við að stefnandi verður ekki var við raka fyrr en hann þarf að opna útvegg vegna breytinga.  Það þykir því bresta sönnur á að stefnda hafi vitað um þá galla á íbúðinni sem fram komu er útveggir voru opnaðir og lýst er í skýrslu Jóns Ágústs og matsgerð.

Það verður því ekki talið að stefnda hafi vísvitandi leynt þessum göllum né þykir hún hafa brugðist upplýsingarskyldu sinn sem seljandi.  Það  eru ekki skilyrði til að dæma hana til að greiða stefnanda skaðabætur vegna þeirra.

Þá verður ekki heldur séð að stefnandi hafi geta merkt þessa galla við venjulega skoðun jafnvel  þó byggingarfróður maður hefði skoðað með henni. Það er heldur ekki fallist á að stefnandi hafi mátt búast við þessum fúaskemmdum vegna þess hve húsið er gamalt.

Hins vegar verður að telja að stefnandi hafi mátt treysta því að fagmannlega hefði verið staðið að klæðningu og einangrun hússins að utan og eftir þá aðgerð hafi ekki verið að vænta að raki eða fúi leyndist í klæðningu og burðarvirki hússins.  Það er því mat réttarins að stefnandi eigi með vísun í 1. mgr. 42. gr. laga nr. 39,1922 per analogium rétt á afslætti, en þegar höfð er hliðsjón af framlagðri matsgerð verður ekki talið að gallarnir á húsnæðinu séu óverulegir.

Við ákvörðun hæfilegs afsláttar í málinu þykir mega miða við matsgerðina í málinu en henni hefur ekki verið hnekkt með yfirmati og er byggt á því í meginatriðum.  Viðgerðin verður nær eingöngu unnin á byggingarstað og er rétt að frá upphæð afsláttar dragist fjárhæð virðisaukaskatts, sem stefnandi á rétt á að fá endurgreiddan.

Réttinum þykir ekki varhugavert að telja, að við sölu á íbúðinni í dag með þeim göllum sem komið hafa í ljós myndi hún ekki seljast á hærra verði en nemur markaðsverði hennar þegar hún var keypt að frádregnum kostnaði við að bæta úr göllunum samkv. matsgerð, en að frádregnum hæfilegum afskriftum þess, sem gera þarf við og endurgreiðanlegum virðisaukaskatti. 

Í ljósi niðurstöðu matsgerðarinnar telur dómurinn að hæfilegur afsláttur af verði alls hússins vegna gallanna sem að framan eru raktir séu kr. 2.000.000 og hefur þá verið tekið tillit til þess að nýtt komi fyrir gamalt og að hluti af virðisaukaskatti af vinnuliðum matsgerðar fáist endurgreiddur.  Miðað við eignarhluta stefnanda í húsinu er afslátturinn sem veita ber af efri hæð hússins kr. 666.600 og er stefnda dæmd til að greiða þá fjárhæð og er fallist á að sú fjárhæð beri dráttarvexti samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001, frá þingfestingardegi málsins, 17. desember 2003 til greiðsludags.  Eftir þessum úrslitum ber stefndu að greiða stefnanda í málskostnað kr. 253.017, þar af er matskostnaður kr. 78.717 og virðisaukaskattur af lögmannsþóknun kr. 34.300.

Dóm þennan kveða upp Guðmundur L. Jóhannesson, héraðsdómari og með­dómsmennirnir Freyr Jóhannesson byggingartæknifræðingur og Erlendur Árni Hjálmarsson byggingarfræðingur.

DÓMSORÐ:

Stefnda, Sigríður Friðjónsdóttir, greiði stefnanda, Hrafnhildi Theódórsdóttur, kr. 666.600 ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 frá 17. desember 2003 til greiðsludags.

Stefnda greiði stefnanda kr. 253.017 í málskostnað.  Þar af er mats­kostnaður að fjárhæð kr. 78.717 og virðisaukaskattur af lögmannsþóknun kr. 34.300.