Fimmtudaginn 17. október 2002.
Nr. 155/2002.	Unnur Guðjónsdóttir (Friðjón Örn Friðjónsson hrl.) gegn Harra ehf. (Jón Auðunn Jónsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Gallar. Skaðabætur.   

U gerði H tilboð í nóvember 1999 um kaup íbúðar á Njálsgötu. Í tilboðinu var vísað til þess að kaupandi hafi kynnt sér söluyfirlit vegna eignarinnar þar sem m.a. var tekið fram að upphitun hússins væri „sér-Danfoss“ en óumdeilt var að þau ummæli fælu í sér að sérhiti ætti að vera í íbúðinni sem U keypti. H samþykkti tilboðið samdægurs og gerðu aðilar skriflegan samning um kaupin í febrúar 2000. Kom þá fram að hitakerfi í húsinu væri sameiginlegt fyrir þær íbúðir sem í því voru. Talið var að með samþykki H á tilboði U hafi komist á samningur milli aðilanna m.a. um að H afhenti U íbúðina með sérhita. Í kaupsamningi aðila hafi á ný verið vísað til söluyfirlitsins og tekið fram að engar athugasemdir væru gerðar við það. Þess hafi í engu verið getið í kaupsamningnum að aðilarnir hafi orðið ásáttir um að breyta efni samnings síns frá því í nóvember að því er varðaði tilhögun á upphitun íbúðarinnar, en H hafði haldið fram að þetta atriði hafi verið rætt fyrir undirritun kaupsamnings. Var talið að H hafi, með því að íbúðina skorti þennan áskilda kost, bakað sér skaðabótaábyrgð gagnvart U og voru henni dæmdar bætur vegna þessa í samræmi við matsgerð. U krafðist einnig skaðabóta vegna kostnaðar af gerð uppdrátta af íbúðinni, sem H hafi með réttu borið að afhenda byggingarfulltrúa í Reykjavík en vanrækt að láta gera. U var ekki talin hafa hnekkt þeirri staðhæfingu H að byggingaryfirvöld gætu ekki krafið hana sem núverandi eiganda íbúðarinnar um þá uppdrætti, sem á skorti, eða fellt á hana kostnað af gerð þeirra. Var hún ekki talin hafa sýnt fram á fjártjón sitt af því að þessir uppdrættir lægju ekki fyrir og var þessum kröfulið U hafnað. Báðir aðilar undu við þá niðurstöðu héraðsdóms að H bæri að greiða U tiltekna fjárhæð vegna kostnaðar af framkvæmdum á lóð fasteignarinnar sem H hafði tekið að sér að annast með kaupsamningi þeirra en vanrækti. Stóð sú niðurstaða héraðsdóms því óröskuð.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Árni Kolbeinsson og Hrafn Bragason.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 3. apríl 2002. Hún krefst þess að stefnda verði gert að greiða sér aðallega 1.245.339 krónur en til vara aðra lægri fjárhæð með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 1. október 2000 til 1. júlí 2001 og samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags. Verði jafnframt viðurkenndur réttur hennar til að skuldajafna framangreindri kröfu við kröfu stefnda um eftirstöðvar kaupverðs íbúðar að Njálsgötu 33 í Reykjavík samkvæmt kaupsamningi 25. febrúar 2000. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst þess að héraðsdómur verði staðfestur og sér dæmdur málskostnaður fyrir Hæstarétti.

I.

Samkvæmt gögnum málsins gerði áfrýjandi stefnda tilboð 15. nóvember 1999 um kaup íbúðar á 2. hæð og rishæð hússins að Njálsgötu 33 í Reykjavík, en á þeim tíma stóðu yfir framkvæmdir á vegum stefnda við endurbætur á húsinu, sem var byggt á árinu 1907. Áfrýjandi bauðst til að greiða fyrir eignina 8.000.000 krónur, en þar af skyldu 3.000.000 krónur greiðast við gerð kaupsamnings, 4.000.000 krónur við afhendingu eignarinnar og 1.000.000 krónur 1. maí 2000. Tekið var fram í tilboðinu að afhenda bæri eignina 10. janúar 2000, en stefndi skyldi greiða 1.500 krónur í dagsektir fyrir hvern dag, sem afhending drægist fram yfir þann tíma. Í tilboðinu var vísað til þess að kaupandi hafi meðal annars kynnt sér söluyfirlit vegna eignarinnar, en það hafði verið gert á fasteignasölu, sem hafði milligöngu um kaup aðilanna. Í söluyfirlitinu var greint að nokkru frá ástandi eignarinnar og í hvaða horfi hún yrði afhent, þar á meðal að upphitun hússins væri „sér – Danfoss“, en að öðru leyti var þar vísað til skilalýsingar, sem stefndi hafði gert. Í tilboði áfrýjanda var um nokkur nánar tilgreind atriði gerður áskilnaður um breytingar á innréttingu íbúðarinnar og frágangi eignarinnar að öðru leyti, þar á meðal að lóð og tröppur yrðu hellulagðar, hjólageymsla yrði við húsið, lóð þess yrði aðskilin frá nærliggjandi lóð með grindverki og hlið úr járni yrði við göngustíg að húsinu. Stefndi samþykkti þetta tilboð 15. nóvember 1999.

Aðilarnir gerðu skriflegan samning um kaupin 25. febrúar 2000 og var eignin afhent áfrýjanda sama dag. Í samningnum greindi að eignin væri afhent í þáverandi ástandi að utanverðu, að öðru leyti en því að lóð yrði hellulögð meðfram húsi og götuhlið úr járni yrði sett upp, svo og að sérstök hjólageymsla yrði reist og „rekkverk á lóðarmörkum“, ef samþykki fengist fyrir því frá nágranna. Að innan væri eignin afhent eins og kveðið var á um í skilalýsingu stefnda, en að teknu tilliti til breytinga, sem hafi verið gerðar með samkomulagi aðilanna. Þá var tekið fram í samningnum að kaupandi og seljandi hafi meðal annars kynnt sér söluyfirlit fasteignasölunnar og engar athugasemdir gert um það. Einnig var kveðið á um að stefnda bæri ekki síðar en 3. mars 2000 að fá létt af eigninni tveimur veðskuldum við Búnaðarbanka Íslands hf., sem þá væru samtals að fjárhæð 5.963.404 krónur. Samhliða þessu undirrituðu aðilarnir sérstakt uppgjör vegna aukakostnaðar af frágangi íbúðarinnar, þar sem hann var sundurliðaður í þrettán liði og alls að fjárhæð 351.770 krónur. Þess var getið að samkomulag hafi orðið milli aðilanna um að draga ætti 70.500 krónur frá þeirri fjárhæð ásamt 3.479 krónum vegna fasteignagjalda, þannig að áfrýjanda bæri að greiða samkvæmt uppgjörinu 277.791 krónu. Var síðan eftirfarandi tekið fram í uppgjörinu: „Með undirritun aðila á uppgjör þetta og kaupsamning um eignina telst seljandi hafa afhent íbúðina að innan í umsömdu ástandi. Á þá hvorugur aðila hér eftir kröfu á hendur hinum varðandi frágang innanhúss.“ Í málinu greinir aðilana á um hversu víðtækt gildi þessi yfirlýsing hafi. Einnig greinir þau á um hvort áðurnefndar 70.500 krónur, sem komu til lækkunar á greiðslu áfrýjanda samkvæmt uppgjörinu, hafi verið vegna áfallinna dagsekta samkvæmt samþykktu kauptilboði fyrir þann tíma, sem leið frá upphaflega umsömdum afhendingardegi fram að kaupsamningsdegi, eins og áfrýjandi heldur fram, eða hvort þar hafi verið um að ræða afslátt vegna annmarka á eigninni.

Þegar aðilarnir komu saman til að undirrita kaupsamning 25. febrúar 2000 kom fram að hitakerfi í húsinu að Njálsgötu 33 væri sameiginlegt fyrir þær íbúðir, sem þar eru, en óumdeilt er að fyrrgreind ummæli í söluyfirliti hafi falið í sér að sérhiti ætti að vera í íbúðinni, sem áfrýjandi keypti. Stefndi heldur því fram að þetta hafi komið til tals áður en kaupsamningurinn var undirritaður og áfrýjandi látið í ljós að hún léti sér það lynda. Áfrýjandi heldur því á hinn bóginn fram að þessa hafi ekki verið getið fyrr en lokið var að rita undir kaupsamninginn og hafi hún strax gert eindregnar athugasemdir við stefnda um þessa tilhögun á hitakerfinu. Í málinu liggur fyrir að 2. mars 2000 gerði áfrýjandi skriflegar athugasemdir við stefnda vegna kaupanna, þar sem meðal annars var vikið að því að íbúðin hafi verið seld með sérhita, svo sem sagði í söluyfirliti, en í ljós hafi komið að hitinn væri sameiginlegur með íbúð í kjallara. Var þar skorað á stefnda að gera lagfæringar og efna samninginn að þessu leyti.

Áfrýjandi átti sem áður segir að greiða stefnda 1. maí 2000 eftirstöðvar kaupverðs íbúðarinnar að fjárhæð 1.000.000 krónur. Þegar til þess kom var orðið ljóst að fyrrnefndum veðskuldum hafði ekki verið létt af íbúðinni, svo sem stefndi hafði skuldbundið sig til að gera fyrir 3. mars 2000. Af því tilefni tilkynnti áfrýjandi stefnda 5. maí sama árs að hún héldi greiðslu sinni eftir, en þó ekki aðeins af þessum sökum, heldur einnig vegna galla, sem hún teldi fram komna á eigninni og hún hygðist fá staðreynda með matsgerð. Því til samræmis fékk áfrýjandi 16. júní 2000 dómkvaddan mann til að meta kostnað af því að breyta hitakerfi í húsinu, þannig að sérhiti yrði á íbúð hennar, leggja mat á orsök leka í kjallara hússins og meta kostnað af framkvæmdum við að ljúka frágangi á lóð, sem stefndi hafi skuldbundið sig með fyrrgreindu ákvæði kaupsamnings aðilanna til að annast. Í matsgerð 3. október 2000 var kostnaður af breytingum á hitakerfi hússins talinn myndu nema 223.000 krónum, en af frágangi lóðar 372.000 krónum.

Áfrýjandi höfðaði mál þetta á hendur stefnda 17. apríl 2001 til heimtu skaðabóta eða afsláttar að fjárhæð 1.129.470 krónur, svo og til viðurkenningar á rétti sínum til að skuldajafna þeirri fjárhæð við greiðsluna, sem hún hélt eftir og áður er getið. Í héraðsdómsstefnu var þessi krafa sundurliðuð þannig að í fyrsta lagi var krafist skaðabóta samkvæmt matsgerð vegna kostnaðar af frágangi lóðar við húsið, 372.000 krónur að frádregnum hluta virðisaukaskatts, sem fengist endurgreiddur, 28.929 krónum. Í öðru lagi krafðist áfrýjandi skaðabóta vegna kostnaðar af breytingum á hitakerfi hússins, en þann kröfulið miðaði hún við þau útgjöld, sem hún kvaðst þegar hafa orðið að bera af þessum sökum, alls 454.267 krónur, að frádreginni endurgreiðslu á hluta virðisaukaskatts, 35.368 krónum. Í þriðja lagi krafðist áfrýjandi skaðabóta samkvæmt áætlun vegna leka í kjallara, 150.000 krónur, og í fjórða lagi greiðslu á 150.000 krónum vegna þess að stefndi hafi ekki lagt fram hjá byggingarfulltrúa fullnægjandi uppdrætti vegna breytinga á húsinu. Loks krafðist áfrýjandi í fimmta lagi 67.500 króna vegna aukakostnaðar, sem hún hafi þurft að bera vegna ýmissa annmarka á íbúðinni. Undir rekstri málsins fyrir héraðsdómi aflaði áfrýjandi álitsgerðar arkitekts um kostnað af gerð uppdrátta, sem stefndi hafi ekki afhent byggingarfulltrúa. Var niðurstaða hans sú að kostnaðurinn yrði 586.332 krónur að teknu tilliti til þess að hluti virðisaukaskatts gæti fengist endurgreiddur. Til samræmis við þetta hækkaði áfrýjandi dómkröfu sína fyrir héraðsdómi í 1.565.802 krónur.

Með hinum áfrýjaða dómi var tekinn til greina hluti af kröfulið áfrýjanda vegna kostnaðar af frágangi lóðar eða sem svarar framkvæmdum, sem matsmaður taldi myndu kosta 259.000 krónur. Frá því var dreginn virðisaukaskattur, sem komið gæti til endurgreiðslu, eða 18.892 krónur. Að öðru leyti var dómkröfu áfrýjanda hafnað og stefnda þannig gert að greiða henni 240.108 krónur. Fyrir Hæstarétti una báðir aðilarnir við þá niðurstöðu um þennan kröfulið. Þessu til viðbótar krefst áfrýjandi á hinn bóginn sömu fjárhæðar og fyrir héraðsdómi í skaðabætur vegna breytinga á hitakerfi hússins, eða 418.899 króna. Þá krefst hún einnig skaðabóta að fjárhæð 586.332 krónur vegna kostnaðar af gerð uppdrátta af íbúðinni. Í báðum þessum kröfuliðum hefur verið tekið tillit til þess að hluti virðisaukaskatts geti fengist endurgreiddur.

II.

Sem fyrr segir una báðir aðilar við þá niðurstöðu héraðsdóms að stefnda beri að greiða áfrýjanda 240.108 krónur vegna kostnaðar af framkvæmdum á lóðinni við Njálsgötu 33, sem stefndi tók að sér að annast með kaupsamningi þeirra en vanrækti. Skal sú niðurstaða því standa óröskuð.

III.

Í tilboðinu, sem áfrýjandi gerði stefnda 15. nóvember 1999 um kaup á íbúðinni að Njálsgötu 33, var eins og áður greinir tekið fram að kaupandi hafi kynnt sér söluyfirlit vegna eignarinnar. Aðilarnir deila ekki um að lýsing í söluyfirlitinu á upphitun íbúðarinnar hafi falið í sér að sérhiti ætti að vera í henni. Með samþykki stefnda á tilboðinu sama dag komst því á samningur milli aðilanna, sem geymdi meðal annars skuldbindingu stefnda til að afhenda áfrýjanda íbúðina með sérhita. Í skriflegum kaupsamningi, sem aðilarnir gerðu 25. febrúar 2000, var á ný vísað til söluyfirlitsins og tekið fram að engar athugasemdir væru gerðar um það. Þess var í engu getið í kaupsamningnum að aðilarnir hafi orðið ásáttir um að breyta efni samnings síns frá 15. nóvember 1999 að því er varðar tilhögun á upphitun íbúðarinnar. Stefndi heldur því á hinn bóginn fram sem áður segir að um þetta hafi verið rætt fyrir undirritun kaupsamningsins 25. febrúar 2000 og áfrýjandi þá sætt sig við að hiti væri sameiginlegur með annarri íbúð í húsinu. Áfrýjandi mótmælir þessu. Fyrir héraðsdómi aflaði stefndi vitnisburðar tveggja starfsmanna á fasteignasölunni, sem hafði milligöngu um kaup aðilanna, og var frásögn þeirra efnislega í samræmi við framangreinda staðhæfingu hans. Við mat á þeim framburði verður hins vegar að líta til þess að stefndi hefur borið fyrir sig í málinu að fasteignasölunni hafi orðið á mistök við gerð söluyfirlitsins, enda hafi ætlun sín aldrei verið önnur en að hitakerfi í húsinu yrði sameiginlegt fyrir íbúðirnar. Þegar allt þetta er virt verður ekki fallist á með stefnda að sannað sé að aðilarnir hafi orðið ásáttir 25. febrúar 2000 um að breyta því ákvæði upphaflegs samnings síns að sérhiti yrði í íbúð áfrýjanda. Með því að íbúðina skorti þennan áskilda kost bakaði stefndi sér skaðabótaábyrgð gagnvart áfrýjanda samkvæmt meginreglu 2. mgr. 42. gr. þágildandi laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup. Geta engu breytt í því sambandi áðurgreind ummæli í uppgjöri, sem aðilarnir undirrituðu samhliða gerð kaupsamningsins 25. febrúar 2000, enda tók það eftir efni sínu ekki til annars en innréttinga og annarra liða í frágangi íbúðarinnar innanhúss.

Svo sem áður segir komst dómkvaddur maður að þeirri niðurstöðu í matsgerð 3. október 2000 að kostnaður yrði samtals 223.000 krónur af því að breyta hitakerfi í húsinu að Njálsgötu 33 í það horf að sérhiti yrði í íbúð áfrýjanda. Þar af var kostnaður vegna efnis talinn nema 88.000 krónum og af vinnu 135.000 krónum, en í báðum tilvikum var virðisaukaskattur innifalinn. Stefndi hefur ekki hreyft mótmælum gegn þeim útreikningi áfrýjanda í héraðsdómsstefnu að af þessum virðisaukaskatti ætti hún kost á að fá 15.940 krónur endurgreiddar. Að fenginni matsgerðinni lét áfrýjandi breyta hitakerfi hússins þannig að sérhiti yrði í íbúð hennar. Hún ber því við í málinu að kostnaður af því hafi eins og áður greinir alls orðið 454.267 krónur, en að frádreginni endurgreiðslu á hluta virðisaukaskatts, 35.368 krónum, standi eftir 418.899 krónur. Krefst hún aðallega þeirrar fjárhæðar í skaðabætur, en til vara 207.060 króna á grundvelli matsgerðarinnar. Reikningar, sem þessi aðalkrafa áfrýjanda er reist á, bera ekki ótvírætt með sér að þeir hafi verið gerðir vegna vinnu og efnis við umræddar breytingar á hitakerfi. Framangreindri niðurstöðu dómkvadds matsmanns hefur ekki verið hnekkt með yfirmati. Þegar af þessum ástæðum verða henni dæmdar skaðabætur að fjárhæð 207.060 krónur í samræmi við matsgerð.

IV.

Áfrýjandi krefst loks skaðabóta að fjárhæð 586.332 krónur vegna kostnaðar af gerð uppdrátta af íbúð sinni að Njálsgötu 33, sem stefnda hafi með réttu borið að afhenda byggingarfulltrúa í Reykjavík en vanrækt að láta gera. Styður áfrýjandi þennan lið í kröfu sinni við fyrrgreinda álitsgerð arkitekts, en stefndi gerir ekki athugasemdir við þá fjárhæð, sem þar var komist að niðurstöðu um.

Áfrýjandi hefur ekki hnekkt þeirri staðhæfingu stefnda að byggingaryfirvöld geti ekki krafið hana sem núverandi eiganda íbúðarinnar um þá uppdrætti, sem á skortir, eða fellt á hana kostnað af gerð þeirra. Hún hefur heldur ekki sýnt fram á fjártjón sitt af því að uppdrættir þessir liggi ekki fyrir, en í því sambandi er þess sérstaklega að gæta að hún hefur ekki leitast við að sanna með matsgerð að markaðsverð íbúðarinnar lækki af þessum sökum og þá um hvaða fjárhæð. Að þessu virtu verður að hafna þeim lið í kröfu áfrýjanda, sem að þessu snýr.

V.

Samkvæmt framansögðu verður stefndi dæmdur til að greiða áfrýjanda samtals 447.168 krónur. Er áfrýjanda rétt að taka sér þá fjárhæð með skuldajöfnuði, svo sem hún gerir kröfu um að viðurkennt verði. Þrátt fyrir það eru ekki efni til að hafna kröfu hennar um dráttarvexti, sem verða því dæmdir henni eins og í dómsorði greinir, enda ber gagnkrafa stefnda á hendur henni þá jafnframt dráttarvexti, sem taka verður tillit til við uppgjör milli aðilanna. Falla dráttarvextir á kröfu áfrýjanda frá þeim degi, sem mánuður var liðinn frá því að hún kynnti stefnda matsgerð dómkvadds manns.

Með framangreindri niðurstöðu vinnur áfrýjandi mál þetta að nokkru, en tapar því að hluta. Samkvæmt 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður henni að teknu tilliti til þess dæmdur málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti, sem er ákveðinn í einu lagi eins og segir í dómsorði, en í því sambandi hefur þess verið gætt að áfrýjandi bar kostnað af öflun matsgerðar, 179.280 krónur, sem í meginatriðum laut að þeim liðum í dómkröfu hennar, sem teknir eru til greina í málinu.

Dómsorð:

Stefndi, Harri ehf., greiði áfrýjanda, Unni Guðjónsdóttur, 447.168 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 11. nóvember 2000 til 1. júlí 2001, en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

Viðurkennd er heimild áfrýjanda til að skuldajafna framangreindri kröfu við kröfu stefnda á hendur henni samkvæmt kaupsamningi þeirra 25. febrúar 2000, sem nánar greinir í forsendum þessa dóms.

Stefndi greiði áfrýjanda samtals 400.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 8. febrúar 2002.

I

Mál þetta, sem dómtekið var í dag, að loknum munnlegum málflutningi, var höfðað fyrir dómþinginu af Unni Guðjónsdóttur, kt. 100840-2009, Njálsgötu 33, Reykjavík, á hendur Harra ehf., kt. 691092-2759, Hjallabraut 72, Hafnarfirði, með stefnu birtri hinn 17. apríl 2001.

Endanlegar dómkröfur stefnanda eru þær, að stefndi verði dæmdur til þess að greiða stefnanda 1.565.802 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 1. október 2000 til greiðsludags, eða lægri fjárhæð, að mati dómsins.  Þá krefst stefnandi þess, að viðurkenndur verði réttur hennar til þess að skuldajafna þeirri fjárhæð við eftirstöðvar kaupverðsins.  Auk þess krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda, samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi, að viðbættum 24,5% virðisaukaskatti á málflutningsþóknun, og matskostnaðar.

Dómkröfur stefnda eru þær aðallega, að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda og honum tildæmdur málskostnaður, samkvæmt framlögðum málskostnað­ar­reikningi, úr hendi stefnanda, en til vara að dómkröfur verði verulega lækkaðar og máls­kostnaður felldur niður.

II

Málavextir eru þeir, að hinn 25. febrúar 2000, keypti stefnandi fasteignina Njáls­götu 33, Reykjavík, sem er þriggja herbergja íbúð á 2. hæð og risi, af stefnda.  Kaup­verðið var 8.000.000 króna.  Samkvæmt kaupsamningnum skyldi við undirskrift greiða 7.000.000 króna, en við útgáfu afsals, 1. maí 2000, 1.000.000 króna.  Stefnandi greiddi 7.000.000 króna, en hélt eftir greiðslu að fjárhæð 1.000.000 króna, vegna meintra vanefnda á kaupsamningi.  Lagði hún fjárhæðina inn á bankabók og óskaði jafnframt eftir dómkvaðningu matsmanna til að fá staðreynda galla á fasteigninni, hinn 29. maí 2000.  Var þar farið fram á að staðreynt yrði, að hiti væri sameiginlegur og kostn­aður við að setja upp sérhitakerfi, hvort leki væri í kjallara, orsök hans og kostn­aður við að koma í veg fyrir leka þar og að síðustu hvað ætti eftir að framkvæma í íbúðinni þannig að hún væri í samræmi við skilalýsingu og hver kostnaður væri við þær framkvæmdir.

Í niðurstöðu hins dómkvadda matsmanns, dagsettri í október 2000, segir svo: „...Njálsgata 33 er vesturhluti hússins nr 33-33a en í húshluta nr. 33 eru tvær íbúðir, ein á 2. hæð og í risi hússins (íbúð matsbeiðanda) og önnur sem verið er að standsetja í kjallara og á 1. hæð á vegum matsþola.  Matsmaður staðreyndi við skoðun að sam­eigin­legt hitakerfi er í þessum tveimur íbúðum.  Allar hitalagnir í íbúðunum eru huldar í veggjum, að undanskildum tengingum að ofnum, og þar með ekki sýnilegar mats­manni við skoðun.  Matsmaður fékk í hendur ófullgerðar teikningar af hita­lögn­um frá matsþola en þær teikningar sýna m.a. að hitakerfið er sameiginlegt og hefur mats­maður miðað við þær teikningar í þessum lið.  Inntaksklefinn er þó staðsettur undir útitröppum en ekki þar sem teikningar sýna.

Til þess að koma fyrir sérhitakerfi í íbúð matsbeiðanda þarf að koma fyrir nýrri mælagrind í inntaksklefa og leggja nýjar stofnlagnir að tengistöðum þar sem lagnir eru á milli íbúðanna.  Matsmaður telur eðlilegast að rjúfa veggjaklæðningu við gólf á vestur­vegg á 1. hæð og leggja tvær nýjar lagnir (fram- og bakrás) sem tengjast við gólf í suðvesturhorni á 1. hæð og rjúfa lagnastokk í lofti kjallara og leggja þrjár nýjar lagnir (heitt neysluvatn, fram- og bakrás) sem tengjast við gólf á norðurvegg austan við stigahús á 1. hæð.  Ofnlokar („Danfoss”) eru á öllum ofnum í íbúð matsbeiðanda og nýtist núverandi hitakerfi að fullu við breytingar úr sameiginlegu hitakerfi í sérhita­kerfi fyrir íbúðina.  Í eftirfarandi kostnaðarmati er metinn kostnaður við breytingar á nú­verandi hitakerfi sem nauðsynlegur er til þess að sérhitakerfi verði í íbúð mats­beiðanda (og þar með í báðum íbúðum húss nr. 33).

Verkþáttur	Efni	Vinna	Upphæð
Ný mælagrind	52.000	15.000	67.000
Opna og loka lagnaleiðum	8.000	25.000	33.000
Nýjar lagnir og tengingar	28.000	65.000	93.000
Hönnun	0	30.000	30.000
Samtals	88.000	135.000	223.000

 

II.          Að staðreyndur verði leki í kjallara hússins.  Gerð verði grein fyrir orsökum lekans og lagt mat á hvort komið hafi verið í veg fyrir lekann með dælubúnaði.

Svar:

Á matsfundi kom fram hjá matsþola að vatn hafi flætt inn í kjallara hússins eftir að gólfefni voru lögð og þess vegna hafi verið ráðist í að fjarlægja gólfefnin, útbúa rás í gólfplötu undir veggjaklæðningu innan á útveggjum og útbúa dælubrunn í kjallara gólfið við miðjan suðurvegginn.  Matsmaður hefur staðreynt sjálfan lekann en stað­reyndi við skoðun að brunnurinn var fullur af vatni, greinileg vegsummerki þess að ný­lega er búið að fjarlægja gólfefni af kjallaragólfi og að verið er að útbúa drenkerfi og dælubrunn.  Eftir er þó að setja upp dælubúnað í brunninn, ganga frá brunnlokinu og leggja fráveitulagnir frá dælubrunninum.

Algengt er að vatn flæði inn í kjallara eldri húsa í þessu hverfi þar sem ýmist dren­lagnir eru bilaðar (stíflaðar eða brotnar) eða að þær hafa aldrei verið til staðar en hér er um að ræða yfirborðsvatn sem kemur í miklum rigningum eða þegar snjór bráðnar í miklu magni.  Vatn þetta þrengir sér síðan inn í kjallarann um óþétta kjallara­veggina og/eða kjallaragólfið.  Á teikningu sem samþykkt var í bygg­ing­ar­nefnd 26. mars 1998 er sótt um leyfi til þess að lækka kjallaragólfið um 50 cm þannig að lofthæðin í kjallaranum verði 240 cm.  Þessi lækkun sem gerð var á kjallara­gólfinu gerir það að verkum að það drenkerfi sem hugsanlega var til staðar um­hverfis húsið kemur örugglega ekki til með að virka sem skyldi eftir lækkun gólfs­ins.  Matsmaður telur eðlilegra að þétta kjallaraveggina utan frá og leggja drenlagnir um­hverfis húsið en að fanga vatnið inni þegar það hefur þrengt sér inn í kjallarann.  Þar sem búið er að lækka gólfið í kjallara húshluta nr. 33 en ekki í húshluta nr. 33a er um 50 cm hæð­ar­munur á kjallaragólfunum og þess vegna eðlilegt að mati matsmanns að leggja dren­lagnir umhverfis húsið og miða hæð drenlagna við hæð neðra kjallara­gólfsins.  Að­ferð sú sem nú er beitt er að vísu þekkt og getur komið í veg fyrir að vatn flæði á kjall­ara­gólfinu en matsmaður er þeirrar skoðunar að ekki hafi verið komið í veg fyrir lek­ann þar sem hann er væntanlega enn til staðar.  Það er eingöngu verið að gera ráð­stafanir til þess að fanga lekann og koma í veg fyrir að hann flæði um kjallara­gólfið.

III.        Að staðreynt verði hvað eftir á að framkvæma við íbúðina þannig að hún sé í samræmi við skilalýsingu.  Sérstaklega óskast metinn kostnaður við eftirfarandi framkvæmdaliði:

Hellulagningu lóðar, uppsetningu hjólageymslu og götuhliðs úr járni og loks kostnaður við að    reisa rekkverk á lóðarmörkum.  Grindverk um húsið.

Svar:

Við skoðun kom í ljós að búið var að helluleggja lóðina að mestu leyti en loka­frá­gangur þó eftir.  Staðreynt var að eftir er að setja upp hjólageymslu, götuhlið og rekk­verk á lóðamörkum.  Fram kemur á teikningu, sem samþykkt var í bygg­ing­arnefnd 26. mars 1998, að veggur á vesturlóðarmörkum skuli vera steyptur og er við það miðað í kostnaðarmati en miðað við létt rekkverk milli lóða húsanna nr. 33 og 33a að norðanverðu sambærilegt við það sem er á norðurlóðamörkum.  Við kostnaðarmat á hjólageymslu er miðað við létta og einfalda útfærslu sem er þó hægt að loka og læsa.  Hér á eftir er metið hver hæfilegur kostnaður er við að fullgera þessa verkþætti:

Verkþáttur	Efni	Vinna	Upphæð
Lokafrágangur hellulagnar	16.000	20.000	36.000
Hjólageymsla	60.000	80.000	140.000
Götuhlið úr járni	8.000	25.000	33.000
Rekkverk á lóðamörkum	15.000	35.000	50.000
Steyptur veggur á lóðamörkum	28.000	85.000	113.000
Samtals	127.000	245.000	372.000

 

Allar upphæðir eru með vsk. og á verðlagi í október 2000...”

Með bréfi dagsettu 24. júlí 2000, óskaði lögmaður stefnanda upplýsinga frá byggingafulltrúa um byggingarsögu hússins og hvaða teikningar hefðu legið  fyrir vegna breytinga og endurbyggingar hússins.

Með bréfi byggingafulltrúa, dagsettu 13. mars 2001, kom fram að ýmsum séruppdráttum ætti eftir að skila til byggingarfulltrúa.  Voru eftirfarandi séruppdrættir tilgreindir þar:  Grunnmyndir með föstum innréttingum, þversnið, útlit, sem skila hefði átt fyrir botnúttekt fasteignarinnar.  Eftirfarandi uppdrætti sem borið hafi að árita fyrir fokheldi:  frárennslislagnir ofan grunnplötu, deilimyndir.  Hitalögn, grunnmynd, rúmmynd, deilimyndir.  Vatnslögn, grunnmynd, rúmmynd, deilimyndir.  Loftræsti­lagnir, grunnmynd, inntak, útkast, deilimynd.  Raflagnir, sími, útvarp, sjónvarp, dyrasími, reykskynjari, deilimyndir.   

Lögmaður stefnanda fór fram á það við Kristján Ásgeirsson, arkitekt, að meta tíma og kostnað við vinnslu séruppdrátta, sem enn hafi átt að skila til byggingafulltrúa.  Skilaði hann áliti sínu með bréfi til lögmannsins, dagsettu 27. september 2001.  Segir þar m.a.: „Það er ljóst að teikningar sem um hefur verið beðið eru ekki til hvorki lagna-, rafmagns eða arkitektateikningar.  Það er jafn ljóst að erfitt getur reynst að gera teikningar af þegar gerðum breytingum án þess að rífa upp gólf og veggjaklæðningar.  Undirritaður hefur reynt að meta kostnað og tíma sem í verk þetta gæti farið m.a. með því að ráðfæra sig við hönnuði á viðkomandi sviðum.

Niðurstaða mín er sú að til þess að klára þann þátt sem snýr að arkitektinum, liðir 1-3 á skráningareyðublaði, mætti ætla allt að viku vinnu og er þessi niðurstaða fengin í samráði við Ársæl Vignisson arkitekt.  Tímataxti er mismunandi milli stofa og fer eftir aldri og reynslu, en miðað við 5,400 kr./t. er þessi liður 40 t x 5.400 = 216.000

Liðir 4-5 og 9-13 snúa að verkfræðiþáttum og hafði undirritaður samband við Verk­fræðistofu Kópavogs til þess að fá aðstoð við mat á þeim.  Niðurstaða Ásgeirs Gests­sonar verkfræðings á verkfræðistofunni var sú að til þess að klára lið 9-13 þyrfti allt að 50 klst. og ef að auki þyrfti að leysa lið 4 og 5 bættust við 20 tímar.  Það er hins vegar ekki alveg ljóst skv. gögnum frá byggingafulltrúa hvort þessum tveimur síðast nefndu liðum hafi verið skilað eða ekki.  Í bréfi embættisins til Gísla Rafnssonar dags. 3. júlí 2000 og endurtekið er í bréfi til sama þann 13. mars 2001 segir m.a.: „Eftir því sem skilja má af aðstæðum í húsinu nú hefur öllum innviðum og þaki verið breytt en eina úttektin sem embætti byggingafulltrúa hefur skráð og framkvæmt í húsinu er sennilega vegna kvista og þakviða og eini iðnmeistarinn sem staðfest hefur ábyrgð sína á verki er húsasmíðameistari.”  Athygli vekur orðalagið „sennilega”.  Það þýðir að ekki var fullljóst hvað þessi úttekt innibar.  Það kemur þó í ljós skv. bréfi Árna Ísbergs og Bjarna Einarssonar til byggingafulltrúa dags. 31. maí 2001 að burðar­þols­teikningum, grunn, snið og deili þakviða, var skilað inn.

Þessi liður gerir því 50 x 5.360 = 268.000

Síðasta liðinn, nr. 14, má ætla um 50.000, skv. Kristjáni B. Guðmundssyni, raf­hönnuði.

Við öll verð bætist vsk...”

Stefndi kveður stefnanda hafa gert ýmsar athugasemdir við frágang eignarinnar við kaupsamningsgerðina hinn 25. febrúar 2000.  Þeim ágreiningi hafi lokið með því að stefnanda hafi verið veittur afsláttur að fjárhæð 70.500 krónur.  Jafnframt hafi aðilar lýst því yfir að hvorugur ætti frekari kröfur á hinn vegna frágangs eignarinnar innanhúss.  Í þessum umræðum hafi og komið fram að hiti væri sameiginlegur fyrir báðar íbúðir hússins, en ekki sérhiti eins og kæmi fram á söluyfirliti.  Stefndi hafi þar lýst yfir að rangar upplýsingar um þetta atriði á söluyfirliti væru mistök, sem ekki yrði breytt.  Stefndi kveður stefnanda ekki hafa gert neinar kröfur vegna þess.

Stefndi kveðst hafa  átt að aflétt tveimur veðlánum í eigu Búnaðarbanka Íslands af eigninni fyrir afhendingu hennar.  Bankinn hafi hins vegar gert þau mistök að aflétta veðkröfu af röngum eignarhluta.  Stefndi kveðst hafa beðið um leiðréttingu þessa um leið og honum hafi orðið ljós mistökin.  Það hafi hins vegar tekið bankann nokkra daga að leiðrétta mistökin.  Stefnandi hafi aldrei krafið stefnda um bætur vegna þessara mistaka, enda hafi hún ekki orðið fyrir neinu tjóni vegna þeirra.

III

Stefnandi byggir kröfu sína á því, að stefndi hafi vanefnt samningsskyldur sínar gagn­vart sér, annars vegar með því að afhenda ekki hið selda í umsömdu ástandi og á um­sömdum tíma og hins vegar með því að aflétta ekki áhvílandi veðböndum af eign­inni.  Stefndi eigi sök á þessum vanefndum og beri ábyrgð á þeim kostnaði, sem af þeim hafi hlotist fyrir stefnanda.  Einnig byggir stefnandi á því að frágangur eign­arinnar brjóti í bága við byggingalög og reglugerðir.

Stefnandi telur að hinu selda hafi verið áfátt með því að eignin hafi ekki verið með sérhita, eins og áskilið hafi verið í söluyfirliti með eigninni.  Söluyfirlitið hafi verið samið með vitund og vilja stefnda, sem beri ábyrgð á því að eignin verði afhent eins og þar sé tilgreint.  Stefnandi vísar til þess, að samkvæmt lögum og reglugerðum um fasteignasölu sé skylt að útbúa söluyfirlit og eigi það að vera hluti af þeim gögnum, sem liggi til grundvallar samningi aðila um kaupin.

Þá hafi stefndi vanefnt kaupsamninginn með því að hafa ekki gengið frá hellu­lagn­ingu utanhúss, sett upp hjólageymslu, rekkverk og götuhlið úr járni, eins og hann hafi skuldbundið sig í kaupsamningi til þess að gera, sbr. lýsingu eignarinnar þar.  Einnig hafi frágangi í kjallara verið ábótavant með uppsetningu brunns til að taka við vatni, sem leki inn í kjallara hússins.  Brunnurinn nægi ekki til lausnar vandanum og úr­lausn þessi fari gegn opinberum reglum um frágang bygginga og reglum um hollustuhætti.

Þá hafi stefndi vanrækt að senda til embættis byggingarfulltrúa lögboðnar teikn­ingar.

Fyrrgreindar vanefndir og gallar valdi stefnanda tjóni, sem stefndi beri ábyrgð á.  Byggir stefnandi, kröfum sínum til stuðnings, á framlagða matsgerð og sérálit er varði aðgerðir til varnar leka í kjallara og bréfa byggingarfulltrúa um að teikningar vanti að eign­inni, sem og stöðuúttekt embættis byggingarfulltrúa.  Stefnandi krefst þó ekki kostn­aðar við að setja upp steyptan vegg á lóðamörkum.  Samkvæmt kaupsamningi hafi stefndi átt að afhenda hið selda veðbandalaust.  Hafi stefndi átt að aflétta veð­bönd­um í síðasta lagi 3. mars 2000.  Þetta hafi stefndi ekki gert og því hafi stefnanda, þegar af þeirri ástæðu, verið nauðsyn á að gæta hagsmuna sinna með aðstoð lög­manns.  Beri stefnda því enn frekar að greiða kostnað vegna málsins.  Þá krefst stefn­andi þess, að við ákvörðun málskostnaðar verði tekið tillit til kostnaðar stefnanda við að staðreyna tjónið með matsgerð.  Kostnaður þessi hafi þegar verið greiddur og sé því hluti af tjóni stefnanda, enda til hans stofnað af nauðsyn.

Stefnandi byggir og á því, að lagaskilyrði hafi verið til þess að halda eftir eigin greiðslu, enda hafi vanefndir stefnda verið verulegar.  Skilyrði skuldajafnaðar séu og fyrir hendi, en krafist sé sjálfstæðs dóms, að því leyti sem kröfur stefnanda séu hærri en nemi gagnkröfum stefnda vegna eftirstöðva kaupverð.

Við aðalmeðferð málsins hækkaði stefnandi dómkröfur sínar, á grundvelli þess, að aflað hefði verið álits arkitekts á kostnaði við gerð sérteikninga.  Hefði lögmaður stefnda fallist á að mat hans á kostnaðinum yrði lagt til grundvallar kröfunni og með því hefði stefndi fallist á að hækkun á dómkröfum.

Stefnandi hefur sundurliðað fjárhæð dómkrafna sinna með eftirfarandi hætti, að teknu tilliti til réttar stefnanda til endurgreiðslu á 60% af virðisaukaskatti vegna vinnu við íbúðarhúsnæði:

Vegna „sérhita”:

1.   Heildarreikningsfjárhæð vegna pípulagningar er kr. 244.592, þar af vinnuþáttur kr. 153.442.

Aðallega:  153.442 x 19,68% = 30.197 x 60% eða kr. 18.118.

Samkvæmt matsgerð er vinnuþáttur 135.000

Til vara:  135.000 x 19,68% = 26.568 x 60% eða kr. 15.940.

2. Reikn. Eyktar ehf. dags. 29. mars 2001 nr. 1487 vegna trésmíðavinnu og málningar vegna undirbúnings (leitar) og frágangs vinnu við pípu­lagnir kr. 209.675.  Þar af vinnuþáttur kr. 146.085 x 19,68 = 28.749 x 60% eða kr. 17.250

Vegna „fullnaðarfrágangs” á lóð:

Samkvæmt matsgerð er heildarkostnaður kr. 372.000 en vinnuþáttur kr. 245.000.  útreikn. vsk., 245.000 x 19,68 = 48.216 x 60% eða kr. 28.929.

Endanleg krafa stefnanda sundurliðast því þannig:

I.    Bætur vegna þess að eign er ekki fullkláruð	kr. 372.000
Endurgr.vsk.	kr. 28.929
	kr. 343.071
II.   Bætur v. „sérhita”:
Pípulögn	kr. 244.592
Endurgreiðsla vsk.	kr.18.118
	kr. 226.474
Trésmíðavinna	kr. 209.675
Endurgreiðsla vsk.	kr. 17.250
	kr. 192.425
III.  Bætur vegna leka í sameign
Eignarhluti stefnanda 47,04%
Áætlað	kr. 150.000
IV.  Bætur vegna sérteikninga, sbr. dskj. 24	kr. 534.000
Vsk.	kr. 130.830
Endurgreiðsla vsk.	kr. 78.498
	kr. 586.332
V.   Aukakostnaður	kr. 67.500
Samtals dómkröfur	kr. 1.565.802
VI.  Matskostnaður skv. reikningi	kr. 179.280”

Um lagarök vísar stefnandi til ákvæða kaupalaga nr. 39/1922, með lögjöfnun, einkum 1. og 2. mgr. 42. gr., 23. gr., 43. gr. og 50. gr. laganna.  Einnig vísar stefnandi til almennra reglna kröfuréttarins, byggingarlaga og byggingarreglugerðar.

Kröfu um málskostnað byggir stefnandi á XXI. kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

Kröfu um vexti byggir stefnandi á lögum nr. 25/1987, um vexti.

Kröfu um virðisaukaskatt byggir stefnandi á lögum nr. 50/1988, um virðisaukaskatt.

IV

Stefndi byggir sýknukröfu sína á því, að engir gallar séu á fasteigninni Njálsgötu 33a eða vanefndir á kaupsamningi aðila, sem réttlæti skaðabótakröfu eða afsláttarkröfu stefnanda.  Mótmælir stefndi fullyrðingum og forsendum matsgerðar.

Stefndi mótmælir því að sameiginlegur hiti með neðri hæð hússins að Njálsgötu 33a, sé vanefnd á kaupsamningi aðila.  Þetta hafi verið sérstaklega rætt við samningsgerð, eins og fasteignasali staðfesti.  Afdráttarlaus yfirlýsing fasteignasalans, sem sé héraðsdómslögmaður og löggiltur fasteignasali, veiti lögfulla sönnun þess, að stefnandi hafi í fyrrgreindum viðræðum ekki gert kröfu vegna hita.  Stefnandi eigi því enga kröfu á hendur stefnda vegna kostnaðar við að láta skipta hitakerfi hússins.

Þá liggi ekki fyrir að um leka sé að ræða í sameign og mótmælir stefndi að svo sé.  Stefndi mótmælir áliti matsmanns um varnir gegn vatnsleka í húsinu, sem röngu og villandi, og sé álit hans byggt á misskilningi og vanþekkingu á búnaði hússins.  Stefndi kveður drenlögn vera við húsið, kjallaraveggir hafi verið þéttir bæði að innan og utan auk þess sem þeir hafi verið klæddir að utan með svokölluðum takkadúk og settir upp brunnar með dælum bæði fyrir innan og utan húsið.  Varnir hússins gegn ágangi jarðvatns séu eins góðar og frekast verði kostur og mun vandaðri en lýst sé í matsgerð.

Stefndi kveður hellulögn vera lokið í samræmi við skilalýsingu og götuhlið sett upp.  Hjólageymslan sé og tilbúin, en aðeins eftir að setja hana upp.  Stefndi kveður samþykki fyrir rekkverki á lóðamörkum ekki hafa fengist fyrr en hinn 13. mars sl., og ekki verið tilkynnt stefnda fyrr en við þingfestingu málsins.  Samþykkið sé og skilyrt, þar sem gert sé að skilyrði að eigendur Njálsgötu 33 gangi frá lóð sinni, en á það geti stefndi ekki haft áhrif.  Telur stefndi að skilja beri ákvæði kaupsamnings svo, að samþykki fyrir rekkverkinu hefði þurft að fá strax í kjölfar samnings eða í það minnsta á næstu mánuðum frá afhendingu.  Hins vegar séu nú liðnir um 15 mánuðir frá afhendingu og samþykkið liggi enn ekki fyrir.  Skylda stefnda til að efna fyrrgreint samningsákvæði hafi því ekki enn stofnast og stofnist ekki úr því sem komið sé.

Stefndi kveður samþykktar byggingateikningar af húsinu liggja fyrir.  Þó svo að hugsanlega vanti eitthvað af sérteikningum, liggi ekkert fyrir um að það hafi valdið stefnanda tjóni eða komi til með að gera það.  Stefndi samþykkti fyrirliggjandi áætlaðan kostnað, reiknaðan af Kristjáni Ásgeirssyni, arkitekt, við gerð þessara teikninga. 

Stefndi telur kröfulið stefnanda undir lið hans nr. V lúta að atriðum, sem öll hafi verið hluti af samkomulagi aðila, dagsettu 25. febrúar 2000.  Stefndi hafi þar veitt stefnanda afslátt að fjárhæð 70.500 krónur vegna sömu aðfinnsluatriða.  Flest atriði, sem talin séu upp sem vanefndir og metin að fjárhæð 67.500 af stefnanda, séu stefnda óviðkomandi, þar sem þau sé ekki að finna í skilalýsingu hans eða hafi verið hluti af hinni seldu eign þegar stefnandi hafi skoðað hana og samþykkt ástand hennar.  Auk þess séu fjárhæðir þar allar úr lausu lofti gripnar og erfitt að átta sig á hvernig þær séu tilkomnar.  Stefndi mótmælir því þessum kröfulið, bæði sem röngum og órökstuddum og ósönnuðum.

Stefndi telur sig eiga bótakröfu, að fjárhæð 166.407 krónur, á hendur stefnanda vegna tjóns, sem iðnaðarmenn á hennar vegum hafi valdið á dælubúnaði hússins.  Krefst stefndi þess að þeirri kröfu verði skuldajafnað við dómkröfur stefnanda, verði þær teknar til greina að einhverju leyti.  Stefndi eigi einnig kröfu á hendur stefnanda um greiðslu eftirstöðva kaupverð fasteignarinnar, að fjárhæð 1.000.000 króna, og krefst stefndi jafnframt að þeirri fjárhæð verði skuldajafnað við dómkröfur stefnanda verði þær teknar til greina að einhverju leyti, að því marki sem þörf sé á til að ljúka henni allri.

Um lagarök vísar stefndi til almennra reglna samningaréttar og kröfuréttar um réttar efndir.  Þá vísar stefndi til almennra reglna skaðabótaréttarins um bætur utan samninga.

Kröfu um málskostnað byggir stefndi á 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.        

V

Í máli þessu krefur stefnandi stefnda um skaðabætur vegna vanefnda stefnda á kaupsamningi.  Vanefndirnar hafi verið þær, að hið selda hafi ekki verið með sérhita, ekki hafi verið gengið frá hellulagningu utanhúss og ekki sett upp hjólageymsla, rekkverk eða götuhlið.  Þá sé frágangi í kjallara ábótavant með uppsetningu á brunni sem þar sé.  Einnig hafi stefndi vanrækt að senda byggingarfulltrúa lögboðnar teikningar af fasteigninni.  Stefnandi krefur stefnda og um greiðslu vegna kostnaðar við : „Handrið við neðri/efri stiga, vinna, kr. 20.000.  Nýr lás á útihurð (mér voru ekki afhentir allir lyklar að fyrri lás), vinna kr. 5.000.  Hurð fyrir rafmagnstöflu, vinna kr. 10.000.  Spennugjafi/örbylgjunet, sjá reikning kr. 12.000.  Stormjárn á 5 glugga, vinna kr. 8.500.  Einfaldur vaskur er í eldhúsi, þrátt fyrir að hann átti að vera tvöfaldur skv. skriflegu kauptilboði.  Mismunur á verði kr. 12.000. [Samtals] kr. 67.500.  Auk þess átti að setja gólfniðurfall í baðherbergi skv. lögum.  Auk þess átti að setja hitaleiðslur undir stétt, skv. samkomulagi okkar Gísla, hitalagning var ekki framkvæmd.”

Í kaupsamningi aðila, dagsettum 25. febrúar 2000, er fasteigninni svo lýst: „3ja herbergja íbúð á 2. hæð og í risi hússins nr. 33 við Njálsgötu í Reykjavík ásamt öllu því, sem eigninni fylgir og fylgja ber þ.m.t. tilheyrandi hlutdeild í sameign og eignarlóðarréttindum.  Húsið er járnklætt timburhús með steyptum göflum og hefur verið gert upp að utan sem innan.  Að utan er hið selda afhent ómálað og að öðru leyti í því ástandi, sem það er í á afhendingardegi fyrir utan, að lóð hefur verið hellulögð meðfram húsi, götuhlið úr járni sett upp, sérstök hjólageymsla verður sett upp og rekkverk á lóðamörkum, ef til þess fæst samþykki nágranna.  Að innan verður hið selda afhent í samræmi við skilalýsingu seljanda að teknu tilliti til breytinga, sem gerðar voru skv. nánara samkomulagi milli aðila.”

Sama dag undirrituðu aðilar svohljóðandi skjal: „Aukakostnaður vegna íbúðar Unnar Guðjónsdóttur, Njálsgata 33

Breytingar á innréttingum	124.770
Sólbekkir	38.700
Breytingar á blöndunartækjum	17.700
Breytingar á innréttingu á baði	19.700
Sturtuhengi og fleira	27.000
Uppsetning á smádóti	9.700
Rafmagn
Dyrasími	17.000
Aukadyrasími	14.700
Opnun á hurðarskrá	7.700
Flutningur á síma	5.700
Uppsetning á ljósum	11.700
Ljós undir innréttingu	7.700
Snúningar vegna breytinga	49.700
Samtals	351.770
Stigi var parketlagður.
Keypt var sér handrið á neðri stiga.

Samkomulag er milli seljanda og kaupanda, að frá ofangreindri fjárhæð skuli dregið kr. 70.500 auk kr. 3.479, vegna uppgjörs fasteignagjalda.  Þannig greiðir kaupandi skv. uppgjöri þessu alls kr. 277.791.

Með undirritun aðila á uppgjör þetta og kaupsamningi um eignina telst seljandi hafa afhent íbúðina að innan í umsömdu ástandi.  Á því hvorugur aðila hér eftir kröfu á hendur hinum varðandi frágang innanhúss.”

Stefnandi byggir kröfur sínar á því, að stefndi hafi vanefnt samningsskyldur sínar með því að afhenda hið selda ekki í umsömdu ástandi.  Eins og áður greinir telur stefnandi, að vanefnd stefnda á samningi þeirra, hafi m.a. falist í því að eignin hafi ekki verið með sérhita.  Í söluyfirliti er gefið upp að upphitun sé „Sér-Danfoss.”  Fyrirsvarsmaður stefnda hélt því fram fyrir dómi, að stefnanda hafi verið gert það ljóst áður en kaupsamningur var undirritaður, að hiti væri sameiginlegur báðum íbúðum hússins og fyrrgreind fullyrðing í söluyfirliti væri því röng.  Stefnandi kvað umræður þessar hafa átt sér stað eftir að kaupsamningur var undirritaður.  Sigurberg Guðjóns­son, héraðsdómslögmaður og löggiltur fasteignasali, sem annaðist gerð kaupsamnings milli aðila, bar fyrir dóminum, að aðilar hafi rætt um fyrirkomulag hitalagna, áður en kaupsamningur hafi verið undirritaður.  Hafi stefndi upplýst stefnanda um, að hiti væri sameiginlegur en ekki sér, eins og sagt sé í söluyfirliti.  Hafi stefndi jafnframt sagt stefnanda, að þessu væri ekki hægt að breyta.  Hafi þetta síðan ekki verið rætt nánar, en kaupsamningur undirritaður í framhaldi af því og jafnframt fyrrgreint samkomulag um uppgjör vegna aukaverka.  Stefnandi undirritaði kaupsamninginn án fyrirvara, eða athugasemda og einnig áðurgreint samkomulag, þar sem fram var tekið, að eftir það teldist stefndi hafa afhent íbúðina í umsömdu ástandi og að hvorugur aðila ætti eftir það kröfu á hendur hinum varðandi frágang innanhúss.  Með því að stefnandi undirritaði bæði skjal um endanlegt uppgjör og kaupsamning án athugasemda um fyrirkomulag hitalagna, þó svo að henni hafi verið kunnugt um að íbúðin væri ekki með „sérhita”, gat hún ekki síðar borið fyrir sig að um galla á hinu selda væri að ræða.  Verður því krafa stefnanda á hendur stefnda vegna uppsetningar á sérhitakerfi ekki tekin til greina.

Stefnandi byggir einnig á því að vanefnd stefnda hafi og falist í því, að frágangur eignarinnar með því að setja upp brunn í kjallara, til að taka við vatni, sem leki inn í kjallarann, sé ábótavant.  Samkvæmt áliti hins dómkvadda matsmanns, er úrlausn þessi, þ.e.a.s. brunnur, sem safnar saman vatni til varnar leka, fullnægjandi lausn, sem virki vel. Liggur því ekki fyrir að frágangi fasteignarinnar sé ábótavant að þessu leyti.  Verður því krafa stefnanda um bætur úr hendi stefnda vegna frágangs í kjallara þegar af þeirri ástæðu ekki tekin til greina.

Samkvæmt áðurgreindu bréfi byggingarfulltrúa hefur ekki öllum sérteikningum af eigninni verið skilað til embættisins.  Samkvæmt því verður að ætla að lokaúttekt eignarinnar eftir breytingarnar á henni hafi ekki farið fram.  Hins vegar ber að að líta til þess að skil á þessum teikningum er á ábyrgð byggingastjóra, en ekki stefnanda og ber byggingarfulltrúa lögum samkvæmt að krefja byggingastjóra um þær teikningar, sem hann telur þörf á að liggi fyrir, að viðlagðri ábyrgð hans, en ekki ábyrgð stefnanda.  Þegar það er virt verður ekki talið að stefnandi hafi sýnt fram á í máli þessu, að hún hafi orðið fyrir tjóni með því að fyrrgreindar teikningar lágu ekki fyrir eða að hún eigi kröfu á hendur stefnda um skil á þessum teikningum.  Ber því að hafna kröfu stefnanda um bætur vegna kostnaðar við gerð þessara teikninga.      

Stefnandi krefur stefnda og um bætur vegna vanefnda á samningi aðila, þar sem ekki hafi verið gengið frá lóð, eins og samið hafi verið um.   Óumdeilt er að stefnda bar að skila eigninni í samræmi við skilalýsingu.  Stefndi fullnægði ekki þessum samningskyldum sínum með því, að fyrir liggur að hann setti hvorki upp hjólageymslu né götuhlið?  Verður því fallist á kröfur stefnanda um að stefndi greiði kostnað, sem metinn hefur verið af dómkvöddum matsmanni, við að fullgera þessa verkþætti.  Þá liggur fyrir að ekki hefur verið sett upp rekkverk á lóðamörkum, eins og stefnda bar að gera samkvæmt skilalýsingu.  Hins vegar var uppsetning þess skilyrt með því að eigendur aðliggjandi fasteignar samþykktu uppsetningu þess.  Í yfirlýsingu dagsettri 13. mars 2000, segir svo:„Við eigendur fasteignarinnar að Njálsgötu 33/33a, sam­þykkjum að Unnur Guðjónsdóttir láti setja upp grindverk á milli lóðanna nr. 33 og 33a, okkur að kostnaðarlausu.”  Undir þessa yfirlýsingu rituðu eigendur að fast­eigninni Njálsgötu 33, og eigandi Njálsgötu 33a ritaði jafnframt undir yfir­lýs­ing­una með eftirfarandi athugasemd: „Við eigendur að fasteignum að Njálsgötu 33a, samþykkjum ofangreinda yfirlýsingu svo fremi sem frágangi á milli lóðanna verði fyrst hrint í framkvæmd.-Þetta var rætt á óformlegum fundi okkar á milli.”  Í málinu liggur ekki fyrir að stefndi hafi reynt að afla þessa samþykkis.  Þegar það er virt og með því að fyrrgreind skilalýsing kveður á um að rekkverk skuli sett upp, ber að taka til greina kröfu stefnanda samkvæmt þessum lið, eins og hann hefur verið metinn af dómkvöddum matsmanni.  hins vegar féll stefnandi frá kröfu um kostnað við að setja upp steyptan vegg á vesturlóðamörkum.

Eins og áður greinir krefur stefnandi stefnda og um greiðslu, samtals að fjárhæð 67.500 krónur, vegna ýmiss konar frágangs innanhúss.  Þar sem fyrir liggur undirritað skjal málsaðila við afhendingu fasteignarinnar, um að hvorugur aðili eigi eftir undirritun þess kröfu á hendur hinum varðandi frágang innanhúss, ber þegar af þeirri ástæðu að hafna þeirri kröfu stefnanda.

Stefnandi telur vanefndir stefnda og hafa falist í því að eignin hafi verið afhent síðar en samið hafi verið um.  Hins vegar liggur og fyrir að milli aðila var samið um viðurlög, eða dagsektir, við því að afhending eignarinnar drægist, 15.000 krónur fyrir hvern dag.  Fjárhæð þessi var dregin frá kaupverðinu og verður því ekki séð að stefnandi eigi frekari kröfu á hendur stefnda vegna afhendingardráttar.

Þá liggur fyrir að stefndi hefur fullnægt samningsskyldu sinni um að aflétta lánum af eigninni, án þess að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni.

Samkvæmt framansögðu verður krafa stefnanda á hendur stefnda tekin til greina með 240.108 krónum (36.000 kr.+140.000 kr.+33.000 kr. +50.000 kr. =259.000 kr.-18.892 kr.), er þá tekið tillit til endurgreiðslu 60% virðisaukaskatts af vinnu á vinnustað. 

Stefndi hefur krafist þess annars vegar að bótakröfu, að fjárhæð 166.407 krónur, sem hann telur sig eiga á hendur stefnanda vegna tjóns, sem iðnaðarmenn á hennar vegum hafi valdið á dælubúnaði hússins verði skuldajafnað við dómkröfur stefnanda, og hins vegar að kröfu um eftirstöðvar kaupverðs, sem greiða átti hinn 1. maí 2000, verði skuldajafnað við kröfu stefnanda, að því marki sem þörf sé á til að ljúka kröfunni allri.  Þegar af þeirri ástæðu, að ekkert er fram komið í máli þessu um að tjón hafi orðið á dælubúnaði, verður krafa stefnda um skuldajöfnun vegna þeirrar kröfu hans ekki tekin til greina.   Óumdeilt er að stefnandi hélt eftir greiðslu, sem inna átti af hendi hinn 1. maí 2000.  Hins vegar er ekki um það deilt í máli þessu hvort henni var það heimilt.   Ber því að fallast á kröfu stefnda um að  kröfu stefnanda, að fjárhæð 240.108 krónur, verði skuldajafnað við kröfu hans á hendur stefnanda.   Þar sem stefnandi gerir kröfu um dráttarvexti af dómkröfu sinni frá 1. október 2000, en hún hefur, allt frá 1. maí 2000, haldið eftir þeirri fjárhæð, sem henni er nú tildæmd úr hendi stefnda, verður krafa hennar um dráttarvexti ekki tekin til greina.  Niðurstaða málsins er því sú að stefnda verður gert að greiða stefnanda 240.108 krónur, sem skuldajafnast við kröfu stefnda á hendur stefnanda.  Dráttarvaxtakrafa samkvæmt framansögðu er ekki tekin til greina.

Þegar allt framangreint er virt þykir rétt að hvor aðili beri sinn kostnað af málinu.

Hervör Þorvaldsdóttir, héraðsdómari, kvað upp dóm þennan, ásamt með­dóms­mönnunum, Frey Jóhannessyni, tæknifræðingi, og Magnúsi Guðjónssyni, húsa­smíðameistara.

D Ó M S O R Ð :

Stefndi, Harri ehf., greiði stefnanda, Unni Guðjónsdóttur, 240.108 krónur, sem skuldajafnast við kröfu stefnda.

Málskostnaður fellur niður.