Föstudaginn 6. júní 2008.
Nr. 290/2008.	Bjarni Sævar Geirsson Jón Bjarnason Geir Þórir Bjarnason og Björn Vigfús Jónsson (Reynir Karlsson hrl.) gegn Steini Þórhallssyni og Einari Birni Einarssyni (Karl Axelsson hrl.)

 

Kærumál. Forkaupsréttur. Kröfugerð. Frávísunarúrskurður staðfestur.

Sóknaraðilar kröfðust þess að viðurkenndur yrði forkaupsréttur þeirra við sölu varnaraðilans S á tilgreindum hlut í jörðinni F til varnaraðilans E. Þá kröfðust sóknaraðilar þess að S yrði gert að selja og afsala eignarhlutanum til þeirra í hlutfalli við eignarhluta þeirra í jörðinni. Í úrskurði héraðsdóms, sem staðfestur var í Hæstarétti, sagði að sú kröfugerð sóknaraðila, þar sem krafist er annars vegar viðurkenningar forkaupsréttar, en ekki tilgreint hversu hátt hlutfall hins selda sóknaraðilar eigi rétt á að fá, og hins vegar sölu og útgáfu afsals eftir eignarhlutföllum sem ekki koma fram í kröfugerðinni hver séu, uppfylli ekki skilyrði d. liðar 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991. Var málinu því vísað frá dómi.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson, Garðar Gíslason og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 16. maí 2008, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 27. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Austurlands 5. maí 2008, þar sem máli sóknaraðila gegn varnaraðilum var vísað frá dómi. Kæruheimild er í j. lið 1. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Sóknaraðilar krefjast þess að úrskurður héraðsdóms verði felldur úr gildi og lagt fyrir hann að taka málið til efnismeðferðar. Þá krefjast þeir þess að málskostnaður í héraði og kærumálskostnaður verði felldur niður. 

Varnaraðilar krefjast staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Málavöxtum og málsástæðum aðila er lýst í hinum kærða úrskurði. Eins og þar er nánar rakið afsalaði varnaraðilinn Steinn Þórhallsson varnaraðilanum Einari Birni Einarssyni eignarhluta sínum í jörðinni Felli í Sveitarfélaginu Hornafirði 29. desember 2006. Sóknaraðilar telja sig eiga forkaupsrétt að eignarhluta varnaraðilans Steins á grundvelli sameignarsamnings 22. apríl 1995. Þeir telja að sá réttur hafi ekki verið virtur við fyrrnefnda afsalsgerð. Hafa þeir af því tilefni uppi þær kröfur sem lýst er í hinum kærða úrskurði.

Vilji forkaupsréttarhafi, sem telur að réttur sinn hafi ekki verið virtur við sölu til þriðja manns, höfða mál til að neyta forkaupsréttar síns verður hann að beina þeirri málsókn að aðilum þess samnings sem hann telur að gert hafi forkaupsréttinn virkan. Verður þá kröfugerð forkaupsréttarhafa að vera tvíþætt þar sem fyrri þætti kröfunnar er beint bæði að seljendum og kaupendum. Þessum fyrri þætti kröfugerðarinnar hefur  oft verið hagað þannig að leitað sé viðurkenningar forkaupsréttar þess sem málið höfðar í tilefni umræddrar sölu en einnig hefur verið látið óátalið að hann sé látinn beinast að því að samningsaðilum verði gert að þola ógildi samningsins. Síðari þáttur kröfugerðarinnar snýr síðan að seljandanum einum og gengur efnislega út á að hann selji eða afsali umræddri eign til forkaupsréttarhafans gegn nánar tilgreindu endurgjaldi. Að þessu athuguðu verður hinn kærði úrskurður staðfestur með vísan til forsendna hans.

Sóknaraðilum verður gert að greiða varnaraðilum kærumálskostnað eins og nánar greinir í dómsorði. 

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðilar, Bjarni Sævar Geirsson, Jón Bjarnason, Geir Þór Bjarnason og Björn Vigfús Jónsson greiði óskipt varnaraðilum, Steini Þórhallssyni og Einari Birni Einarssyni, hvorum um sig 75.000 krónur í kærumálskostnað.

 

                                           Úrskurður Héraðsdóms Austurlands 5. maí 2008. 

Mál þetta, sem tekið var til úrskurðar um frávísunarkröfur stefndu 14. apríl 2008, er höfðað með stefnu, birtri 6. nóvember 2007, af Bjarna Sævari Geirssyni, kt. 090461-5409, Norðurtúni 24, Bessastaðahreppi, Jóni Bjarnasyni, kt. 210437-2909, Hlíðartúni 6, Hornafirði, Geir Þóri Bjarnasyni, kt. 210437-3049, Hörðukór 5, Kópavogi og Birni Vigfúsi Jónssyni, kt. 100861-4619, Sunnubraut 1, Hornafirði á hendur Steini Þórhallssyni, kt. 191136-3579, Sandbakkavegi 2, Höfn og Einari Birni Einarssyni, kt. 221165-3739, Kirkjuvegi 7, Höfn.

Dómkröfur

Dómkröfur stefnenda eru þær að viðurkenndur verði með dómi forkaupsréttur þeirra við sölu stefnda Steins Þórhallssonar á 0,9813 % hluta í jörðinni Felli, Hornafirði, Austur-Skaftafellssýslu, til Einars Björns Einarssonar, samkvæmt afsali dagsettu 29. desember 2006, með sömu kjörum og skilmálum og þar greinir. Þá krefjast stefnendur þess, að stefnda Steini verði gert skylt að selja og afsala eignarhlutanum til þeirra í hlutfalli við eignarhluta þeirra í jörðinni, að uppfylltum þeim skilyrðum sem í fyrrgreindu afsali greinir, þar með talinni greiðslu kaupverðsins, 500.000 krónur. Þá krefjast stefnendur málskostnaðar samkvæmt mati dómsins eða samkvæmt málskostnaðarreikningi, allt að viðbættum virðisaukaskatti.

Stefndu krefjast þess aðallega að máli þessu verði vísað frá dómi og að stefnendur verði dæmdir til að greiða stefndu málskostnað in solidum að skaðlausu.

Til vara krefjast stefndu þess, „að vísað verði frá dómi kröfu stefnenda þess efnis að „stefnda Steini Þórhallssyni verði gert skylt að selja og afsala eignarhlutanum [0.9813 % í Felli] til þeirra í hlutfalli við eignarhluta þeirra í jörðinni, að uppfylltum þeim skilyrðum sem í [...] afsali greinir, þ.m.t. greiðslu kaupverðsins kr. 500.000“, en að fallist verði á kröfu stefnenda þess efnis að viðurkenndur verði með dómi forkaupsréttur stefnenda við sölu stefnda Steins á 0,9813 hlut í jörðinni Felli til stefnda Einars Björns samkvæmt afsali, dags. 29. desember 2006 með sömu skilmálum og kjörum og þar greinir, og að málskostnaður verði felldur niður.“

Til þrautavara krefjast stefnendur þess að „þeir verði sýknaðir af kröfu stefnenda þess efnis að „stefnda Steini Þórhallssyni verði gert skylt að selja og afsala eignarhlutanum [0.9813 % í Felli] til þeirra í hlutfalli við eignarhluta þeirra í jörðinni, að uppfylltum þeim skilyrðum sem í [...] afsali greinir, þ.m.t. greiðslu kaupverðsins kr. 500.000“, en að fallist verði á kröfu stefnenda þess efnis að viðurkenndur verði með dómi forkaupsréttur stefnenda við sölu stefnda Steins á 0,9813 % hlut í jörðinni Felli til stefnda Einars Björns samkvæmt afsali, dags. 29. desember 2006 með sömu skilmálum og kjörum og þar greinir, og að málskostnaður verði felldur niður.“

Málavextir

Mál þetta varðar jörðina Fell í Austur-Skaftafellssýslu. Samkvæmt gögnum málsins eru allmargir aðilar eigendur hennar í sameign. Nær allir þessara aðila hafa með samningi myndað með sér sameigendafélag um eignina. Í 7. gr. þess samnings segir meðal annars: „Milli sameigenda skal gilda gagnkvæmur forkaupsréttur. Forkaupsréttinn skulu aðrir sameigendur en sá sem selja vill, eiga að tiltölu við eignarhlutdeild sína. Kjósi einhver sameigenda eða einhverjir að hafna neyslu forkaupsréttar eykst réttur annarra sameigenda hlutfallslega.“

Samkvæmt þinglýsingarvottorði sem liggur frammi í málinu, dags. 2. júlí 2007, og öðrum gögnum eru stefnendur máls þessa meðal þessara eigenda og aðilar að sameigendafélaginu. Þá kemur fram í gögnum málsins að stefndi Steinn var einn þeirra er stóðu að gerð umrædds sameigendafélagssamnings.

Í málinu liggur fyrir þinglýsingarvottorð um eignina, dagsett 19. maí 2006, og kemur þar meðal annars fram, að meðal eigenda sé stefndi Steinn og eigi hann 0,9813 % eignarhlut og sé eignarheimild hans erfðayfirlýsing dagsett 14. apríl 2004. Þá kemur fram að stefndi Einar Björn Einarsson sé eigandi 10,3583 % hlutar, samkvæmt afsali dagsettu 1. nóvember 2000. Í áðurnefndu þinglýsingarvottorði um eignina frá 2. júlí 2007 er fyrrgreinds eignarhluta stefnda Einars Björns enn getið, en við hefur bætzt á hans nafni 0,98 % eignarhluti samkvæmt afsali, dagsettu 29. október 2006. Þinglýsingarvottorð þessi eru að því leyti ólík að í hinu fyrra er eignarhluti hvers tilgreindur með fjórum aukastöfum en í hinu síðara með tveimur.

Óumdeilt er, að með afsali, dagsettu 29. desember 2006, afsalaði stefndi Steinn eignarhluta sínum, 0,9813 % í umræddri jörð til stefnda Einars Björns. Stefnendur segja að þetta hafi stefndi Steinn gert án nokkurs samráðs við sameigendur sína í sameignarfélaginu um eignina, en stefndu halda því fram að stefndi Steinn hafi á haustmánuðum 2006 tilkynnt lögmanni sameigendafélagsins að hann hefði ákveðið að selja eignarhluta sinn og hafi stefndi Steinn bæði óskað að aðrir eigendur yrðu upplýstir um þetta sem og óskað eftir skriflegum tilboðum hið fyrsta ef einhver hefði áhuga á kaupum. Að sögn stefndu barst ekkert tilboð og hafi stefndi að lokum selt eignarhluta sinn til stefnda Einars Björns svo sem áður er getið.

Málsástæður

Stefndu rökstyðja aðalkröfu sína um frávísun svo að krafa stefnenda um viðurkenningu forkaupsréttar þeirra við sölu stefnda Steins lúti að sama efni og krafa stefnenda um að stefnda Steini verði gert skylt að selja og afsala hlut í jörðinni til stefnenda. Við úrlausn um þessa kröfuliði sé verið að leysa úr sama sakarefni, það er því hvort forkaupsréttur hafi orðið virkur í umrætt skipti. Ekki verði séð að unnt sé að verða við báðum þessum kröfuliðum í senn og ekki geti átt undir dómstóla að velja hvora kröfuna eigi að dæma. Sé því óhjákvæmilegt að vísa báðum kröfuliðunum, og þar með málinu öllu, frá í heild.

Þá segja stefndu að stefnendur hafi ekki lögvarða hagsmuni af því að fá leyst úr báðum þessum kröfuliðum í senn þar sem í úrlausn um síðari kröfuliðinn, sem gangi lengra, sé tekin afstaða til hins fyrri. Verði því, hvað sem öðru líði, að vísa fyrri kröfuliðnum frá dómi.

Enn fremur segja stefndu að síðari kröfuliður stefnenda sé ekki dómtækur, en samkvæmt orðum sínum beinist sá kröfuliður að stefnda Steini einum, en hann sé ekki lengur eigandi umrædds hlutar í fasteigninni. Sé honum því ómögulegt einum síns liðs að efna kröfuna eftir orðanna hljóðan enda þurfi jafnframt til þess atbeina skráðs eiganda hennar, stefnda Einars Björns. Hafi stefnendum því jafnframt borið að beina þessari kröfu að stefnda Einari Birni, annað hvort með því að krefjast þess að stefndu yrði báðum gert að þola ógildingu á afsali um eignarhlutann eða að stefnda Einari Birni yrði gert að þola að stefnendur fengju útgefin afsöl fyrir eigninni. Þessa hafi ekki verið gætt og krafan sé ódómtæk enda ekki á því formi að henni yrði fullnægt með aðför ef í það færi.

Loks segja stefndu að kröfuliðurinn sé óljóst orðaður þar sem talað sé um að stefnda Steini verði gert skylt að afsala hlut í jörðinni Felli til stefnenda „í hlutfalli við eignarhluta þeirra í jörðinni“. Ekki sé þar tilgreint hvert þetta hlutfall sé og hver hlutur hvers og eins stefnenda í þessari afsölun skuli vera. Þá sé ekkert vikið að rétti stefnda Einars Björns „til að fá hlutfallslegan rétt, miðað við eignarhlut hans í Felli, til að halda uppi kaupunum“ með vísan til þess að í 7. gr. sameignarsamningsins sé greint að milli sameigenda skuli gilda gagnkvæmur forkaupsréttur. Stefndi Einar Björn sé sameigandi að jörðinni Felli, þó hann sé ekki aðili að sameigendafélaginu, og beri honum sem slíkum forkaupsréttur að tiltölu við eignarhlutdeild sína í samræmi við sameignarsamninginn. Ekkert liggi fyrir um að stefnendur séu þeir einu af eigendum jarðarinnar Fells sem vilji nýta sér umræddan forkaupsrétt, en ekki aðrir eigendur í Felli. Sé krafan því ódómtæk og eða vanreifuð og beri að vísa henni frá dómi. Samkvæmt öllu þessu sé óhjákvæmilegt að vísa báðum kröfuliðum stefnenda, og þar með málinu öllu, frá dómi.

Varakröfu sína um frávísun að hluta segjast stefndu rökstyðja með sömu sjónarmiðum og þeir hafi sett fram til stuðnings aðalkröfu, að því er þann hluta varði.

Verði ekki fallizt á kröfu um frávísun kröfu um viðurkenningu á forkaupsrétti sé af hálfu stefndu fallizt á hann einan og sér. Sé í því tilfelli þess krafizt að málskostnaður verði látinn niður falla.

Stefnendur mótmæla framkomnum frávísunarkröfum stefndu. Stefnendur mótmæla því að hvor kröfuliður sinn útiloki annan og vísa stefnendur því máli sínu til stuðnings til dóms Hæstaréttar Íslands í máli nr. 154/2001. Stefnendur fullyrða að þeir hafi lögvarða hagsmuni af báðum köfuliðum sínum og sé sá síðari í eðlilegu framhaldi af hinum fyrri. Ef ekki megi koma þeim báðum að í sama málinu kynnu stefnendur að neyðast til að höfða tvö mál til að ná fram rétti sínum. Þá kveða stefnendur að síðari kröfuliður þeirra sé vel dómtækur og að ekki hafi þurft að beina kröfu vegna hans að stefnda Einari Birni þar sem samningur stefnda Steins og stefnda Einars Björns ógildist við það að forkaupsréttur stefnenda sé viðurkenndur. Þessum skilningi sínum til stuðnings vísa stefnendur til dóms Hæstaréttar Íslands frá 18. október 2001 í máli nr. 207/2001.

Stefnendur segja að krafa sín sé alls ekki til þess fallin að valda vafa eða misskilningi. Í stefnu sé eignarhlutur hvers og eins stefnenda talinn upp. Þeir eigi einfaldlega misstóran hlut, en rétt til að nýta sér forkaupsrétt í hlutfalli við eign sína.

Vegna þeirra sjónarmiða stefndu, að í stefnu sé ekkert fjallað um mögulegan forkaupsrétt stefnda Einars Björns, segja stefnendur að forkaupsrétturinn sé samningsbundinn og fenginn úr áðurnefndum sameignarsamningi vegna eignarinnar. Stefndi Einar Björn sé ekki aðili að þeim samningi, þrátt fyrir ítrekuð boð um það, en hann hafi eignazt hlut sinn með kaupum af aðila sem ekki hafi tekið þátt í stofnun sameignarfélagsins á sínum tíma. Eigi stefndi Einar Björn því engan forkaupsrétt.

Niðurstaða

Fallast má á það með stefndu, að í íslenzkum rétti gildi almennt sú regla, að séu um sama efnisatriði gerðar fleiri en ein krafa sem mislangt gangi, og í kröfugerð sé ekki greint á milli þeirra í forgangsröð sem aðalkröfu og varakrafna, verði ekki á dómstóla lagt að velja milli þeirra, heldur beri að vísa þeim öllum frá dómi. Í íslenzkri dómaframkvæmt hefur hins vegar verið viðurkennt, að heimilt sé að gera í einu og sama máli jafnstæða kröfu um að viðurkenndur verði forkaupsréttur svo og um að gagnaðila verði gert skylt að efna hinn viðurkennda forkaupsrétt. Má um það vísa til dóms Hæstaréttar Íslands frá 20. september 2001 í máli nr. 154/2001. Verður aðalkröfu stefnanda því ekki vísað frá af þessum sökum.

Þá bera stefndu því við að ekki tjái að beina kröfu um sölu og útgáfu afsals að stefnda Steini einum, því eignarhluturinn sé nú eign stefnda Einars Björns. Sé stefnda Steini ómögulegt að gefa einn og sér út það afsal sem stefnendur krefjist af honum. Á það verður ekki fallizt. Í íslenzkum rétti hefur verið byggt á því, að seljanda fasteignar verði þvert á móti gert að selja og gefa út afsal til forkaupsréttarhafa, þrátt fyrir að seljandinn hafi þegar gefið út afsal til viðsemjanda síns í þeim samningi sem forkaupssréttarhafinn gengur inn í. Má til marks um þetta vísa til dóms Hæstaréttar Íslands frá 15. desember 2005 í máli nr. 214/2005. Hitt er svo annað mál, að slík niðurstaða getur verið hörð aðgöngu fyrir þann aðila sem hefur fengið gefið út til sín afsal samkvæmt kaupsamningi við seljandann. Er því rétt að stefna honum sérstaklega til að þola að gefið sé út afsal til forkaupsréttarhafans. Má um þetta einnig vísa til umrædds dóms Hæstaréttar frá 15. desember 2005. Hefði stefnendum hér verið rétt að stefna stefnda Einari Birni til að þola það að gefið yrði út afsal fyrir umræddum eignarhluta til stefnenda. Í máli þessu, er sem áður segir stefnt þeim Steini Þórhallssyni og Einari Birni Einarssyni báðum og verður að líta svo á, að beint sé að þeim báðum kröfu stefnenda um viðurkenningu forkaupsréttar vegna umræddrar sölu á eignarhluta stefnda Steins til stefnda Einars Björns. Ef fallizt yrði á þá kröfu, fælist í slíkum dómi að stefnendur ættu rétt á að ganga inn í samning þann sem stefndu gerðu sín á milli um söluna. Yrði slíks forkaupsréttar neytt, leiddi af því að til stefnenda féllu þau eignarréttindi sem stefnda Einari Birni voru ætluð í samningi hans og stefnda Steins. Þykir því sem síðari kröfulið stefnenda verði ekki vísað frá dómi af þeim sökum að kröfum samkvæmt honum sé ekki beint að stefnda Einari Birni.

Stefndu halda því fram, að stefnendur geti ekki haft lögvarða hagsmuni af því að fá bæði dóm fyrir fyrri kröfulið sínum og hinum síðari. Beri því að vísa hinum fyrri frá, en hann gangi skemur. Ekki verður á þetta fallizt, því við efnisúrlausn málsins kann að fara svo að sýknað verði af kröfu um útgáfu afsals og við þær aðstæður hefðu stefnendur hagsmuni af því að viðurkenndur yrði margnefndur forkaupsréttur þeirra.

Stefndu halda því loks fram, að síðari kröfuliður stefnenda sé vanreifaður af nokkurum ástæðum. Sé í honum þess krafizt, að stefnda verði gert skylt að afsala til stefnenda hlut í jörðinni Felli í hlutfalli við eignarhluta þeirra í jörðinni, en ekki sé tilgreint hvert þetta hlutfall sé og ekki hver hlutur hvers og eins stefnanda skuli vera. Þá sé ekkert vikið að forkaupsrétti stefnda Einars Björns en hann sé einn sameigenda með stefnendum þó ekki sé hann félagi í sameigendafélaginu og beri honum forkaupsréttur að tiltölu við eignarhlutdeild sína í samræmi við sameignarsamninginn. Loks liggi ekkert fyrir um það hvort aðrir sameigendur en stefnendur vilji nýta sér forkaupsrétt sinn. Af þessu öllu leiði að krafan sé ódómtæk, og eða vanreifuð.

Í málavaxtalýsingu stefnenda í stefnu er tiltekið hversu mikinn eignarhlut hver og einn stefnenda eigi í Fellsjörðinni en sú sundurliðun kemur ekki fram í kröfugerðinni sjálfri. Þar er, eins og áður er rakið, látið sitja við það að krefjast þess annars vegar að viðurkenndur verði með dómi forkaupsréttur þeirra við sölu stefnda Steins á 0,9813 % hluta úr Fellsjörðinni, samkvæmt nánar tilgreindu afsali með sömu kjörum og í því afsali greini, og hins vegar þess að stefnda Steini verði „gert skylt að selja og afsala eignarhlutanum til þeirra í hlutfalli við eignarhluta þeirra í jörðinni, að uppfylltum þeim skilyrðum sem í fyrrgreindu afsali greinir, þ.m.t. greiðslu kaupverðsins kr. 500.000.“ Er það álit dómsins að nánari tilgreining hefði þurft að koma fram í dómkröfum stefnenda, enda í íslenzku réttarfari við það miðað að kröfugerð stefnanda þurfi að jafnaði að vera svo ákveðin og skýr að taka megi hana óbreytta upp sem ályktunarorð í dómsniðurstöðu, þyki málavextir á annað borð leyfa slík málalok. Kemur þessi meginregla fram í d lið 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Er það niðurstaða dómsins að sú kröfugerð stefnenda, þar sem krafizt er annars vegar viðurkenningar forkaupsréttar, en ekki tilgreint hversu hátt hlutfall hins selda stefnendur eigi rétt á fá selt sér, og hins vegar sölu og útgáfu afsals eftir eignarhlutföllum sem ekki koma fram í kröfugerðinni hver séu, uppfylli ekki skilyrði d liðar 80. gr. laga nr. 91/1991. Sú staðreynd að eignarhlutföll stefnenda eru rakin í greinargerð þeirra þykja ekki fá breytt þessari niðurstöðu. Af þessum sökum verði ekki hjá því komizt að vísa kröfum stefnenda frá dómi.

Eftir þessum úrslitum verður að fallast á kröfur stefndu um málskostnað úr hendi stefnenda. Verða stefnendur dæmdir til að greiða in solidum 100 þúsund krónur til hvors stefndu um sig.

Af hálfu stefnenda flutti málið Reynir Karlsson hæstaréttarlögmaður en af hálfu stefndu Arnar Þór Stefánsson héraðsdómslögmaður.

Þorsteinn Davíðsson kveður upp úrskurð þennan.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Máli þessu er vísað frá dómi.

Stefnendur, Bjarni Sævar Geirsson, Jón Bjarnason, Geir Þórir Bjarnason og Björn Vigfússon, greiði in solidum Steini Þórhallssyni og Einari Birni Einarssyni málskostnað, 100.000 krónur til hvors.