Fimmtudaginn 18. október 2007.
Nr. 141/2007.	Fannberg sf. Fannar Jónasson Jón Bergþór Hrafnsson og Fannberg viðskiptafræðingar ehf. (Ingvar Sveinbjörnsson hrl.) gegn Veitingastaðnum Fljótinu ehf. (Óskar Sigurðsson hrl.)

 

Skaðabætur. Fasteignasala. Þinglýsing. Fjártjón. Sératkvæði.

V ehf. keypti af S rekstur matsölustaðar og gistiheimilis á Selfossi með kaupsamningi 24. júlí 1999. F sf. annaðist söluna en félagið var í eigu F og J. Síðar mun F ehf. hafa tekið yfir skuldbindingar F sf.  S átti áfram fasteignina sem reksturinn var í og tók V ehf. húsnæðið á leigu á sama tíma og kaupin voru gerð. Meðal þess sem V ehf. keypti af S voru þau rekstrartæki sem voru í fasteigninni. Við kaupin lá ekki fyrir að S hefði með tryggingarbréfi 19. ágúst 1998 veðsett bankanum K hf. rekstrartækin með fasteigninni. Bankinn keypti fasteignina á nauðungarsölu 2001. Ári síðar gerði hann kröfu um að V ehf. greiddi skuld S við bankann sem tryggð hafði verið með tryggingarbréfinu. V ehf. taldi sig hafa gert upp þessa skuld þegar félagið keypti fasteignina af bankanum með kaupsamningi og afsali 15. desember 2004. Krafði það F sf. ásamt F, J og F ehf. um skaðabætur fyrir það tjón sem hafði hlotist af þessu. Með vísan til 10. gr. og 12. gr. laga nr. 54/1997 var talið að það væri meðal starfsskyldna þess sem annaðist sölu af þessu tagi að kanna veðskjöl sem hvíldu á viðkomandi fasteign til að ganga úr skugga um hvort veðin hvíldu einnig á tækjum sem væru notuð til reksturs er þar færi fram. Hins vegar var ekki talið að V ehf. hefði sýnt fram á að félagið hefði orðið fyrir tjóni vegna vanrækslu á þessari verkskyldu við söluna. Kröfum V ehf. var því hafnað.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Jón Steinar Gunnlaugsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 13. mars 2007. Þeir krefjast aðallega sýknu auk málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti. Til vara krefjast þeir lækkunar á kröfu stefnda og að málskostnaður falli niður á báðum dómstigum.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Eins og rakið er í héraðsdómi keypti stefndi 24. júlí 1999 rekstur matsölustaðarins og gistiheimilisins „Menam“ við Eyraveg 8, Selfossi af Sigurði B. Guðmundssyni. Fannberg sf. annaðist söluna, en það var sameignarfélag í eigu áfrýjendanna Fannars Jónassonar og Jóns Bergþórs Hrafnssonar. Áfrýjandinn Fannberg viðskiptafræðingar ehf. mun síðar hafa tekið yfir skuldbindingar Fannbergs sf. Áfrýjendur hafa allir samþykkt aðild sína að málinu.

Í kaupsamningi um reksturinn sagði meðal annars: „Hið selda er: 1. Allur húsbúnaður, borðbúnaður, áhöld, tæki, skreytingar og innréttingar sem til staðar er í húsinu að Eyravegi 8. Með fylgir einnig firmanafnið „Menam“, viðskiptavild og þau réttindi sem rekstrinum fylgir og fylgt geta. Samningsaðilar munu í dag gera lista yfir þau tæki og búnað sem fylgir með í sölu þessari. 2. Allur vörulager, umbúðir og hreinlætisvörur sem í húsinu verður við talningu á afhendingardegi.“ Seljandi rekstursins var eigandi fasteignarinnar og tók stefndi á leigu húsnæðið sem staðurinn var rekinn í samtímis því að kaup voru gerð. Hinn 17. maí 2001 keypti Kaupþing banki hf. fasteignina við nauðungarsölu. Við söluna mun bankinn hafa lagt fram kröfulýsingu vegna skuldar tryggðri með tryggingarbréfi 19. ágúst 1998 á þriðja veðrétti í fasteigninni. Í bréfinu sagði meðal annars: „Fasteignin, sem er varanlega útbúin vegna atvinnurekstrar, er veðsett ásamt öllum þeim rekstrartækjum sem tilheyra rekstrinum á hverjum tíma. Með rekstrartækjum er átt við vélar, tæki, áhöld, innréttingar, innbú og annan útbúnað, sbr. 2. mgr. 24. gr. laga nr. 75/1997. Meðfylgjandi er skrá veðsala um helstu rekstrartæki sem upphaflega voru veðsett við gerð þessa veðsamnings.“ Hinn 30. maí 2002 munu bankinn og stefndi hafa gert með sér samning um leigu fasteignarinnar með leigufjárhæð 200.000 krónur fyrir hvern mánuð. Í kjölfarið urðu deilur milli stefnda og bankans um greiðslu leigu og krafðist bankinn útburðar stefnda úr fasteigninni. Með dómi Hæstaréttar 11. nóvember 2004 í málinu nr. 431/2004 var fallist á þá kröfu. Taldi bankinn vanskil stefnda á leigugreiðslum í júní 2004 nema 1.814.522 krónum. Þá verður ráðið af gögnum málsins að bankinn hafi á árinu 2002 gert kröfu á hendur stefnda um greiðslu rúmlega tveggja milljón króna vegna skuldar Sigurðar B. Guðmundssonar, sem tryggð hafi verið með fyrrgreindu tryggingarbréfi, þótt bankinn hafi ekki leitast við að innheimta skuldina með lögsókn. Hinn 14. janúar 2003 ritaði lögmaður stefnda einum áfrýjenda bréf vegna málsins og taldi fasteignasöluna bera skaðaábyrgð vegna tjóns sem af því hefði leitt fyrir stefnda að tryggingarbréfsins var ekki getið er hann keypti reksturinn. Með kaupsamningi og afsali 15. desember 2004 keypti stefndi fasteignina af bankanum. Tekið var fram í samningum að stefndi væri eigandi rekstrartækja sem í fasteigninni væru. Þá sagði í 8. gr. samningsins um „uppgjör skulda“: „8.1 Með greiðslu kaupverðs skv. kaupsamningi þessum teljast jafnframt að fullu uppgerðar skuldir kaupanda vegna vangreiddrar leigu á fasteigninni frá, með öllum kostnaði og vöxtum. Seljandi skuldbindur sig til að fella niður útburðarmál á hendur kaupanda sem er til meðferðar hjá sýslumanninum á Selfossi. Báðir aðilar lýsa því yfir að með efndum á samningi þessum eigi hvorugur kröfu á hendur hinum vegna lögskipta aðila um kaup fasteignarinnar og uppgjör leiguskuldarinnar.“ Jafnframt sagði í grein 8.2: „Þá eru einnig uppgerðar allar skuldir að baki áhvílandi tryggingarbréfi á 3. vr. eignarinnar, upphaflega að fjárhæð kr. 3.000.000,- útgefið 19. ágúst 1998, sem tryggt er með veði í fasteigninni og rekstrartækjum.“

II

Áfrýjendur benda á að skrá sú sem getið var um í tryggingarbréfinu hafi aldrei verið gerð og þrátt fyrir að bréfið hafi verið skráð í fasteignabók hafi rekstarveðs ekki verið getið í þeirri bók og ekki heldur í lausafjárbók. Því sé óvíst um gildi veðsetningar að því er tekur til rekstrartækja. Áfrýjendur hafi sinnt skyldu sinni um athugun á veðsetningum með því að kanna lausafjárbók. Athugun á fasteignabók hafi verið utan þeirra verkahrings auk þess sem slík könnun hefði engu máli skipt þar sem veðs í rekstrarfjármunum hafi ekki verið getið þar, heldur einungis veðsetningar í fasteigninni.

Í framangreindum ákvæðum tryggingarbréfsins er þess skýrlega getið að veðsamningurinn taki ekki einungis til fasteignarinnar heldur einnig rekstrartækja. Þá er þar vísað til ákvæða 24. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð, auk þess sem tekið er upp í bréfið ákvæði 2. mgr. greinarinnar um að með rekstrartækjum sé átt við vélar, tæki, áhöld, innréttingar, innbú og annan útbúnað. Í 5. mgr. 24. gr. laganna segir að veðréttur í rekstrartækjum nái til tækjanna í heild eins og þau eru á hverjum tíma. Samkvæmt því þurfti ekki að sérgreina rekstrartækin nákvæmlega í tryggingarbréfinu, heldur nægði eins og gert var að taka fram, að hin tiltekna fasteign væri veðsett ásamt rekstrartækjum eins og þau væru á hverjum tíma. Samkvæmt 26. gr. sömu laga öðlast veð í rekstrartækjum réttarvernd þegar réttinum er þinglýst ásamt veðrétti í viðkomandi fasteign. Ekki þarf jafnframt að geta veðréttinda í lausafjárbók. Sá sem seldi stefnda umræddan rekstur átti einnig fasteignina sem reksturinn var í og var hún sérstaklega útbúin til veitingareksturs. Þá var stefndi á þeim tíma grandlaus um rekstrarveðið. Þegar litið er til framanritaðs og ákvæða 10. gr. og 12. gr. þágildandi laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu verður að telja það heyra til starfsskyldna þess sem annast slík viðskipti sem hér um ræðir að kanna þau veðskjöl sem á viðkomandi fasteign hvíldu með tilliti til þess hvort veð hvíldi á tækjum sem notuð voru til reksturs sem þar fór fram. Bera áfrýjendur skaðabótaábyrgð sem af því leiðir að þessari verkskyldu var ekki sinnt enda séu færðar sönnur á að tjón hafi orðið.

III

Málsaðilar deila ekki um að skuld Sigurðar B. Guðmundssonar að baki tryggingarbréfinu hafi verið sú sem stefndi miðar útreikning kröfu sinnar við og að Sigurður hafi ekki greitt hana. Eigi að síður deila þeir um hvort stefndi hafi orðið fyrir tjóni af fyrrgreindum sökum. Stefndi kveðst hafa þurft að gera upp þessa skuld, en áfrýjendur telja hins vegar að lánardrottinn Sigurðar, Kaupþing banki hf., hafi afskrifað skuldina án þess að til greiðslu hennar hafi komið.

Eins og að framan er rakið gerðu stefndi og Kaupþing banki hf. kaupsamning 15. desember 2004 um umrædda fasteign. Kaupverðið var 20.000.000 krónur en tekið fram að með greiðslu þess teldust jafnframt að fullu uppgerðar skuldir stefnda vegna vangreiddrar húsaleigu. Þá var í sérstöku ákvæði samningsins sagt að gerðar hefðu verið upp áhvílandi skuldir að baki tryggingarbréfinu. Þess var hins vegar í engu getið með hvaða fjárhæð þessi ætlaða skuld væri greidd. Að virtum gögnum málsins verður ekki með öruggum hætti ráðið að söluverð fasteignarinnar hafi orðið hærra en ella vegna þessarar skuldar. Ekki verður annað séð en að stefnda, sem er fyrirtæki í rekstri, hafi verið í lófa lagið að tryggja sér sönnun um þetta, hafi sú verið raunin. Af þeim sökum er ekki fallist á með stefnda að víkja skuli frá hinni almennu reglu um skyldu tjónþola til að sanna tjón sitt. Þar sem stefndi hefur samkvæmt framanrituðu ekki sannað að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna vanrækslu áfrýjenda við sölu á rekstri matsölu- og veitingastaðarins Menam 24. júlí 1999 verða áfrýjendur sýknaðir af kröfu hans.

Eftir atvikum þykir rétt að hver aðili um sig beri sinn kostnað af rekstri málsins í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Áfrýjendur, Fannberg sf.,  Fannar Jónsson, Jón Bergþór Hrafnsson og Fannberg viðskiptafræðingar ehf., eru sýknir af kröfu stefnda, veitingastaðarins Fljótsins ehf.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

 

 

 

 

Sératkvæði

Gunnlaugs Claessen

I.

Ég er sammála öðrum dómurum um það, sem greinir í I. og II. kafla dómsins. Með háttsemi sinni við samningsgerð 1999 brugðust áfrýjendur þeirri starfsskyldu fasteignasala samkvæmt lögum nr. 54/1997 að gæta þess að réttmætir hagsmunir stefnda í viðskiptum hans við Sigurð B. Guðmundsson væru tryggðir. Er fallist á með stefnda að áfrýjendur séu bótaskyldir gagnvart honum vegna vanrækslu þeirra við samningsgerðina.

II.

Áfrýjendur bera fyrir sig að verði þeir taldir hafa sýnt af sér bótaskylda háttsemi sé þrátt fyrir það ekki sannað að stefndi hafi orðið fyrir tjóni af þeim sökum. Varðandi það er til þess að líta að stefndi gerði leigusamning við Kaupþing banka hf. 30. maí 2002 um fasteignina Eyraveg 8 á Selfossi, þar sem rekstur stefnda fer fram, eftir að bankinn hafði eignast hana við nauðungarsölu nokkru fyrr. Hinn 14. nóvember sama ár barst stefnda bréf frá lögfræðingi bankans með fyrirsögninni: „Innheimta vegna tryggingarbréfs ...“. Var þar greint frá því að lausafé stefnda í nefndri fasteign, sem notað var við rekstur veitingastaðar, væri veðsett bankanum samkvæmt tryggingarbréfi frá 1998. Meðal annars var þess getið að eftir stæði ógreidd krafa að fjárhæð rúmlega 2.000.000 krónur, tryggð með veði í lausafénu. Var stefndi krafinn um greiðslu og tekið fram að nú yrði ekki beðið lengur með uppgjör þessa máls. Önnur ágreiningsefni risu jafnframt milli stefnda og bankans, sem tengdust ástandi hinnar leigðu fasteignar og því að stefndi felldi niður leigugreiðslur. Krafðist bankinn þess að stefndi yrði borinn út úr áðurnefndu húsnæði vegna vanefnda. Var krafa bankans tekin til greina með dómi Hæstaréttar 11. nóvember 2004 í máli nr. 431/2004. Bankinn leitaði eftir því við sýslumanninn á Selfossi að gerðin færi fram, en til þess kom ekki þar eð samningur var gerður sama dag og hún skyldi framkvæmd 15. desember 2004 um kaup stefnda á húseigninni af bankanum. Umsamið kaupverð var 20.000.000 krónur sem greitt var við undirritun samningsins.

Fyrirsögn 8. gr. kaupsamningsins er: „Uppgjör skulda.“. Af efni greinarinnar er ljóst að heildarkaupverðið fól ekki aðeins í sér greiðslu fyrir fasteignina, heldur einnig uppgjör á vangreiddri leigu „með öllum kostnaði og vöxtum.“ Í sömu grein segir jafnframt: „Þá eru einnig uppgerðar allar skuldir að baki áhvílandi tryggingabréfi ... sem tryggt er með veði í fasteigninni og rekstrartækjum.“ Stefndi heldur fram að orðalagið um að skuldin sé uppgerð með samningnum styðji það að í heildarverðinu hafi falist greiðsla veðskuldarinnar rétt eins og leiguskuldar og kostnaðar. Samningur hafi tekist með þessu móti án þess að sérstök sundurliðun kaupverðsins fylgdi. Að virtu orðalagi samningsins er fallist á að sá skýringarkostur sé mun nærtækari en hinn, sem áfrýjendur halda fram um að veðskuldin hafi verið afskrifuð úr bókum bankans hálfum mánuði eftir samningsgerðina og henni með þeim hætti létt af eign stefnda án greiðslu. Ekkert er fram komið um að bankinn hafi eftir að hann hóf innheimtu veðskuldarinnar hjá stefnda gefið honum í skyn að fallið yrði frá kröfunni. Lögfræðingur hjá bankanum gaf skýrslu fyrir dómi og gat þess aðspurður að hann hefði mikið samstarf við einn áfrýjenda sem nú starfi innan bankans. Skýrði vitnið ekki hvers vegna gild og veðtryggð krafa hefði verið felld niður heldur einungis að „bankinn ákvað bara að afskrifa þá skuld, hún var ekki tekin inn í kaupsamningsverðið þegar bankinn reiknaði það upp.“ Þá kom fram í bréfi sama manns til lögmanns stefnda 16. febrúar 2006 að bankinn hafi fyrir gerð kaupsamnings falið manni að meta verðmæti fasteignarinnar með ógreiddri leigu og málskostnaði. Nánar aðspurður fyrir dómi um þetta mat og hvort innréttingar og tæki hafi verið innifalin í því kvaðst hann telja að fasteignin hafi verið metin í heild sinni og að matsmaðurinn, sem sé starfsmaður bankans, hafi litið til þess að hún var notuð í veitingarekstri og útbúin til þess rekstrar. Verður helst ráðið af bréfinu og framburði vitnisins að matsniðurstaðan hafi tekið til fasteignarinnar með rekstrartækjum í eigu stefnda, leiguskuldar og kostnaðar. Óljóst svar fékkst um matsfjárhæð, en ekkert í framburðinum gefur til kynna að hún hafi verið hærri en söluverðið.

Fyrir Hæstarétt hefur verið lagt bréf lögmanns stefnda til Kaupþings banka hf. 1. desember 2004. Í því kemur fram að í undangengnum samningaviðræðum hafi stefndi boðið 18.000.000 krónur fyrir fasteignina að meðtalinni leiguskuldinni. Bankinn hafi hins vegar krafist 20.000.000 króna. Ekki var vikið að veðskuldinni í bréfinu en skömmu síðar gengið frá samningi með hærri fjárhæðinni, þar sem kveðið er á um uppgjör veðskuldarinnar með þeim hætti sem áður greinir.

Að virtu öllu því, sem að framan er rakið, tel ég nægilega sannað að stefndi hafi orðið fyrir tjóni vegna bótaskyldrar háttsemi áfrýjenda. Ég tel samkvæmt því að staðfesta beri héraðsdóm og dæma áfrýjendur til að greiða málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Suðurlands 15. desember 2006.

  Mál þetta, sem dómtekið var 29. nóvember s.l., er höfðað með stefnu birtri 12. og 20. desember 2005.

Stefnandi er veitingastaðurinn Fljótið ehf., kt. 630799-2449, Eyravegi 8, Selfossi.

Stefndu eru Fannar Jónasson, kt. 200957-7849, Hlíðarvegi 58, Kópavogi og Jón Bergþór Hrafnsson kt. 281156-4899, Borgarsandi 6, Hellu, persónulega og fyrir hönd Fannbergs sf., kt. 631078-0289, og Guðmundur Einarsson, kt. 310756-2969, Ægissíðu 5, Hellu, fyrir hönd Fannbergs, viðskiptafræðinga ehf., kt. 521278-0569, Þrúðvangi 18, Hellu.

     Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndu verði in solidum dæmdir til að greiða honum 2.536.812 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 frá 14. febrúar 2003 til greiðsludags og málskostnað samkvæmt reikningi.

  Dómkröfur stefndu eru þær að þeir verði sýknaðir af kröfum stefnanda og þeim tildæmdur málskostnaður að mati dómsins.  Til vara er krafist lækkunar á kröfum stefnanda og að dráttarvextir verði eingöngu dæmdir frá dómsuppsögudegi og málskostnaður falli niður.  Stefndu gera ekki athugasemdir við aðild málsins en benda á að nægilegt hefði verið að stefna eingöngu Fannari Jónassyni og Fannbergi viðskiptafræðingum ehf.  Segja stefndu Fannberg sf. hafa verið sameignarfélag í eigu stefnda Fannars og Jóns og hafi stefndi Fannberg viðskiptafræðingar ehf. tekið yfir skuldbindingar þess félags.  Stefndi Fannar hafi selt eignarhlut sinn í Fannbergi viðskiptafræðingar ehf.

Málavextir.

  Stefnandi lýsir málavöxtum svo að  hann hafi keypt rekstur matsölustaðarins og gistiheimilisins „Menam“ við Eyraveg 8, Selfossi af Sigurði B. Guðmundssyni með kaupsamningi dags. 24. júlí 1999.  Hafi stefndi Fannar annast sölu á rekstrinum og alla skjalagerð, en hann mun vera löggiltur fasteignasali hjá stefnda Fannbergi.  Í 1. tl. kaupsamningsins komi fram að með í kaupunum fylgi allur húsbúnaður, borðbúnaður, áhöld, tæki, skreytingar og innréttingar sem til staðar séu í húsinu að Eyravegi 8.  Þá fylgi einnig firmanafnið „Menam“, viðskiptavild og þau réttindi sem rekstrinum fylgi og fylgt geti.  Þá komi fram að samningsaðilar muni samdægurs gera lista yfir þau tæki og búnað sem fylgi með í sölunni.  Kaupverð hins selda hafi verið 11.800.000 krónur og hafi 7.800.000 krónur verið greiddar 27. júlí sama ár og 4.000.000 krónur hafi verið greiddar með skuldabréfi.  Hvorki í kaupsamningi sé afsali hafi þess verið getið að lausafé væri veðsett en sérstaklega sé tilgreint að umræddar eignir væru seldar kvaða- og veðbandalausar.

  Þann 17. maí 2001 hafi farið fram uppboð á fasteigninni Eyravegur 8 samkvæmt beiðni Búnaðarbanka Íslands hf. á Hellu (nú KB banka hf.).  M.a. muni bankinn hafa lagt fram kröfulýsingu vegna tryggingarbréfs á 3. veðrétti fasteignarinnar að fjárhæð um 3.400.000 krónur sem einnig hafi verið tryggt með veði í lausafé veitinga- og gististaðarins.  Uppboðið mun einungis hafa tekið til fasteignarinnar en lausafé og fast fylgifé hafi ekki verið selt.  Við uppboðið mun hafa verið úthlutað upp í kröfuna 1.350.433 krónum.

  Stefnandi segir þetta hafa komið sér í opna skjöldu, enda hafi hann verið grandlaus um að bankinn ætti veð í rekstrartækjum, en umrædd veðsetning mun hafa farið fram áður en gengið hafi verið frá umræddum kaupum.  Stefndu halda því fram að þeim hafi verið með öllu ókunnugt um að veðbréf áhvílandi á 3 veðrétti tæki einnig efnislega til lausafjár tengdu rekstri.  Segja þeir ljóst samkvæmt þinglýsingarbókum að lausafjármunir þeir sem seldir hafi verið hafi ekki verið veðsettir á þeim tíma sem salan hafi farið fram, en venja sé að kanna lausafjárbók hvað þetta varðar.  Bankinn mun hafa gert þá kröfu á hendur stefnanda í nóvember 2002 að hann greiddi umrædda kröfu, ella yrðu tækin annað hvort fjarlægð eða seld á uppboði. Stefnandi heldur því fram að stefndi Fannar hafi fyrri hluta ársins 2003 ætlað að leysa úr málinu með útibússtjóra bankans, en þessi stefndi heldur því fram að hann hafi sérstaklega kannað hvort hann hefði gert mistök en komist að þeirri niðurstöðu að svo væri ekki og mál þetta væri því fasteignasölunni og honum óviðkomandi.

  Stefnandi heldur því fram að þegar bankinn gerði ráðstafanir til að ganga að hinu veðsetta lausafé og hótaði nauðungarsölu og í kjölfar ágreinings milli stefnanda og bankans um uppgjör leigu fyrir afnot af húsnæðinu sem og tryggingarbréfinu hafi farið svo að stefnandi hafi keypt fasteignina 15. desember 2004 og samhliða því gert upp skuld samkvæmt tryggingarbréfinu eins og tekið sé fram í tl. 8.2. í kaupsamningi til að forða lausafénu frá nauðungarsölu.  Stefnandi heldur því fram að innifalið í kaupverðinu, 20.000.000 krónur, hafi verið uppgjör á tryggingarbréfinu.  Stefndu halda því hins vegar fram að kaupverðið hafi tekið mið af eðlilegu söluverði að viðbættri ógreiddri leigu og málskostnaði.  Þá sé tekið fram í kaupsamningi að stefnandi væri eigandi lausafjármuna í húsinu.

  Með bréfi stefnanda til stefndu dagsettu 17. febrúar 2005 var krafist bóta að fjárhæð 2.536.812 krónur auk lögmannskostnaðar og segir stefnandi þessa fjárhæð nema eftirstöðvum tryggingarbréfsins að frádreginni innborgun 1.250.433 krónur.  Ekki náðist samkomulag milli aðila um lausn málsins.

Málsástæður og lagarök stefnanda.

  Stefnandi byggir á því að stefndu beri skaðabótaábyrgð á tjóni stefnanda sem stafi af mistökum stefndu sem fasteignasala við samningsgerðina milli stefnanda og Sigurðar B. Guðmundssonar.  Hafi stefndu ekki rækt starf sitt í samræmi við lagareglur um fasteignasölu og góðar starfsvenjur á því sviði.  Hafi veðsetning lausafjárins komið stefnanda verulega á óvart, enda ekkert komið fram um hana þegar gengið hafi verið frá kaupum á veitingastaðnum.  Stefndu hafi annast alla skjalagerð og frágang við kaupin og þá hafi stefndu jafnframt séð um bókhald fyrir seljanda á umræddum tíma og mátti því enn frekar vera kunnugt um skuldbindingar og lántökur hans.  Stefnandi gerir þá kröfu að stefndu bæti honum tjónið in solidum en seljandinn Sigurður B. Guðmundsson sé ógjaldfær.

  Stefnandi byggir á því að af kaupsamningi og öðrum skjölum varðandi kaup eignarinnar megi ráða að látið hafi verið hjá líða að kanna áhvílandi veðbönd og hvað stæði til tryggingar áhvílandi lánum og beri fasteignasalan og fasteignasalinn ábyrgð á því.  Samkvæmt 12. gr. laga nr. 54/1997 hafi fasteignasalanum borið að gera nákvæmt yfirlit yfir veðskuldir sem á eigninni hvíldu.  Í því felist að athuga hvaða tryggingar standi að baki veðskuld, einkum þegar verið sé að selja fyrirtæki í rekstri og þá hvaða lausafé sé veðsett.  Hér sé um að ræða undirstöðuatriði í slíkum viðskiptum, enda tjónshættan augljós.  Hvílt hafi rík skylda á fasteignasalanum að gæta hagsmuna bæði kaupanda og seljanda og gera samninginn þannig úr garði að hann væri öruggur og í samræmi við lög.  Á því hafi orðið misbrestur og nemi tjón stefnanda því þeirri fjárhæð sem KB banki hf. hafi krafið hann um og gerð hafi verið upp með kaupum stefnanda á fasteigninni.  Með vanrækslu sinni, athöfnum sínum og athafnaleysi, hafi stefndu valdið stefnanda tjóni á saknæman og ólögmætan hátt sem þeim beri að bæta.

  Stefnandi krefst dráttarvaxta frá 14. febrúar 2003, en þá hafi verið liðinn mánuður frá því stefnandi krafði stefndu um uppgjör kröfunnar.  Verði ekki á það fallist krefst stefnandi dráttarvaxta frá 17. mars 2005, þ.e. mánuði eftir að kröfubréf var sent stefndu þar sem endanleg fjárhæð hafi legið fyrir.

  Stefnandi sundurliðar fjárkröfu sína þannig að í desember 2004 hafi fjárhæð tryggingarbréfsins uppreiknuð miðað við vísitölu neysluverðs verið 3.887.225 krónur.  Við uppboð á fasteignini 17. maí 2001 hafi verið úthlutað upp í kröfuna 1.350.433 krónum.  Eftirstöðvar bréfsins  hafi því verið 2.536.812 krónur við kaup stefnanda á fasteigninni.

  Stefnandi byggir kröfur sínar á almennum reglum skaðabótaréttar um skaðabætur utan samninga sem og ábyrgð sérfræðinga, þ.m.t. fasteignasala og lögum nr. 54/1997.  Einnig er byggt á því stranga sakarmati sem fræðimenn og dómstólar hafi beitt í málum sérfræðinga eins og fasteignasala í ljósi menntunar þeirra og þekkingar almennt.  Dráttarvaxtakrafa er reist á III. kafla laga nr. 38/2001 og málskostnaðarkrafa er byggð á XXI. kafla laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefndu.

  Stefndu byggja á því að þeir geti ekki borið ábyrgð á afleiðingum þess ef þess er ekki getið í þinglýsingarbókum þegar lausafé gengur kaupum og sölum.  Þá hvíli ekki almenn skylda á fasteignasölum að kynna sér skuldastöðu aðila kaupsamnings.  Seljandi hafi ekki upplýst um veðsetninguna við söluna og því geti stefndu ekki borið neina ábyrgð.  Á fasteignasölunni hafi ekki hvílt skylda til að kanna áhvílandi skuldir á fasteign ef umsýsla tekur eingöngu til sölu reksturs.  Hafi framganga starfsmanna stefndu í alla staði verið í samræmi við gildandi venjur og hefðir við sölu fasteigna og lausafjár.

  Þá telja stefndu ljóst vera að umrætt tryggingarbréf hafi takmarkað gildi hvað varðar rekstrartækin þar sem því hafi aldrei verið þinglýst og listi yfir muni hafi ekki verið gerður.

  Stefndu telja ljóst að stefnandi hafi ekki orðið fyrir neinu tjóni þar sem aldrei hafi komið til greiðslu á ætlaðri skuld með veði í rekstrartækjum.  Hafi skuldin ekki haft áhrif á verðmat fasteignarinnar að Eyravegi 8 þegar hún hafi verið seld stefnanda.  Þá sé ljóst af ákvæði 8.2. í kaupsamningi KB banka ehf. og stefnanda að hann hafi ekki orðið fyrir neinu tjóni.

  Stefndu byggja á því að fjárhæð kröfu stefnanda sé sett fram með þeim hætti að hún sé ekki dómtæk.  Sé ekki með nokkru móti unnt að átta sig á því hvernig hún sé fundin og engin gögn önnur en tölvupóstur hafi verið lögð fram kröfufjárhæðinni til stuðnings.

  Stefndu mótmæla sérstaklega dráttarvaxtakröfu stefnanda og krefjast þess að dráttarvextir verði eingöngu dæmdir frá dómsuppsögu komi til þess að stefndu verði að einhverju leyti taldir bera ábyrgð.  Stefndu benda á að um sé að ræða afar vafasamar kröfur og bótagrundvöll hvað varði viðkomandi fasteignasölu og fasteignasala.

  Stefndu vísa til laga nr. 54/1997, sbr. nú lög nr. 99/2004.

Niðurstaða.

  Samkvæmt afsali sem stefnandi undirritaði 27. júlí 1999 sem afsalshafi og Sigurður B. Guðmundsson sem afsalsgjafi um kaup á rekstri umrædds matsölustaðar og gistiheimilis eru þær eignir sem afsalið tekur til seldar án kvaða eða veðbanda.  Ekki kemur fram í gögnum málsins hvaða ráðstafanir stefndi Fannar, sem sá um sölu þessa sem löggiltur fasteignasali, gerði í því skyni að ganga úr skugga um áhvílandi veðbönd.  Fram kemur í veðbókarvottorði að umræddu tryggingarbréfi er þinglýst á eignina á 3. veðrétti en í vottorðinu er þess þó eigi getið að um veð í fasteign með rekstrartækjum sé að ræða, eins og tryggingarbréfið sjálft ber þó skýrt með sér.  Stefndu  halda því fram að þeim hafi verið ókunnugt um þessa veðsetningu og er því ljóst að þeir hafi ekki kynnt sér efni tryggingarbréfsins.  Samkvæmt 12. gr. þágildandi laga um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu skal fasteignasali, þegar hann hefur fengið eign til sölumeðferðar eða honum verið falið að ganga frá kauptilboði og/eða kaupsamningsgerð, semja rækilegt yfirlit yfir þau atriði sem máli geti skipt við sölu eignarinnar.  Skal þess vandlega gætt að fram komi öll grundvallaratriði varðandi ástand eignarinnar, sem skipt geti kaupanda máli, m.a. áhvílandi veðskuldir.  Með vísan til Hæstaréttardóms nr. 154/2001 verður að telja að það heyri til vandaðra hátta við fasteignakaup og sé almennt nauðsynlegt, að auk veðbókarvottorðs liggi fyrir þýðingarmikil skjöl varðandi eign þá sem um er samið.  Með hliðsjón af því hvers konar rekstur var seldur verður að telja að sérstaka nauðsyn hafi borið til að kanna hvort veðsetning næði til rekstartækja.   Ljóst er að við kaup stefnanda á fasteigninni að Eyravegi 8 af Kaupþingi Búnaðarbanka hf. 15. desember 2004 voru uppgerðar allar skuldir að baki umræddu tryggingarbréfi og er því sannað að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni af þessum sökum. 

  Kemur þá til skoðunar hvort stefndu beri ábyrgð á tjóni stefnanda.  Gera verður þær kröfur til stefnda Fannars, sem er löggiltur fasteignasali og því sérfræðingur á því sviði, að hann ræki störf sín í samræmi við framangreind lagafyrirmæli.  Þar sem hann lét undir höfuð leggjast að kanna mikilvæg skjöl varðandi söluna verður að telja að stefndu beri ábyrgð in solidum á því tjóni sem stefnandi varð fyrir.

  Stefnandi miðar bótakröfu sína við að tryggingarbréfið hafi í desember 2004 staðið í 3.887.225 krónum, uppreiknað miðað við vísitölu neysluverðs.  Við uppboð á fasteigninni Eyravegi 8 17. maí 2001 hafi verið úthlutað 1.350.433 krónum upp í kröfuna og því hafi eftirstöðvar bréfsins verið 2.536.812 krónur, en þar skeikar að vísu 20 krónum í útreikningi stefnanda.  Þar sem krafa stefnanda er nægilega rökstudd og stefndu hefur ekki tekist að hnekkja henni með nokkrum hætti verður hún tekin til greina að frádregnum áðurgreindum 20 krónum.  Rétt þykir að krafan beri dráttarvexti frá 17. mars 2005, en þá mun endanleg fjárhæð hafa legið fyrir.

  Eftir þessum úrslitum ber að dæma stefndu til að greiða stefnanda 500.000 krónur í málskostnað.

DÓMSORÐ:

Stefndu, Fannberg sf., Fannar Jónasson, Jón Bergþór Hrafnsson og Guðmundur Einarsson, f.h. Fannbergs, viðskiptafræðinga ehf., greiði stefnanda, Fljótinu ehf., in solidum 2.536.792 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga frá 17. mars 2005 og 500.000 krónur í málskostnað.