Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma Þorgeir Örlygsson hæstaréttardómari, Árni Kolbeinsson fyrrverandi hæstaréttardómari og Ása Ólafsdóttir lögmaður.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 15. febrúar 2017. Hann krefst þess að staðfest verði riftun hans á kaupsamningi aðila um fasteign í fjöleignarhúsinu Flétturima 14 í Reykjavík og afhendingar fasteignarinnar til áfrýjanda gegn endurgreiðslu að fjárhæð 28.934.067 krónur.  Þá krefst hann þess að stefndu verði gert að greiða sér 4.181.251 krónu með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 14. janúar 2016 til greiðsludags. Loks krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Málsatvikum og málsástæðum aðila er skilmerkilega lýst í hinum áfrýjaða dómi. Eins og þar kemur fram seldi áfrýjandi stefndu fasteign sína að Flétturima 14 í Reykjavík með kaupsamningi 30. apríl 2015. Valhöll fasteignasala sá um sölu eignarinnar og annaðist samningsgerð. Kaupverð eignarinnar skyldi vera 29.000.000 krónur og greiðast þannig: 1. Við undirritun kaupsamnings með peningum 900.000 krónur. 2. Við undirritun kaupsamnings samkvæmt skilyrtri veðheimild fyrir veðflutningi á veðbréfi frá Landsbankanum hf. með peningum 22.800.000 krónur. 3. Að loknu verkfalli hjá sýslumanni samkvæmt skilyrtri veðheimild fyrir veðflutningi veðbréfs frá Arion banka hf. með peningum 4.500.000 krónur. 4. Við útgáfu afsals hinn 15. nóvember 2015 með 800.000 krónur í peningum. Ekki var gert ráð fyrir að stefndu yfirtækju neinar áhvílandi skuldir á hinni seldu eign. Var því kveðið á um það í kaupsamningnum að áfrýjandi skyldi aflétta af eigninni láni Íbúðalánasjóðs sem hvíldi á 1. veðrétti „svo fljótt sem verða má og eigi síðar en hinn 01.06.2015“. Hugðust stefndu flytja á hina keyptu eign veð fyrir lánum frá Landsbankanum hf. og Arion banka hf. er hvílt höfðu á eign sem þau höfðu selt skömmu áður fyrir milligöngu Fasteignasölu Mosfellsbæjar. Lúta framangreind ákvæði um skilyrtar veðheimildir tengdar greiðslum samkvæmt 2. og 3. lið í kaupsamningi aðila að þeim veðflutningi. Stefndu gerðu 16. mars 2015 þjónustusamning við fasteignasöluna Valhöll þar sem fram kom að vegna kaupa á fasteigninni að Flétturima 14 myndi nafngreindur fasteignasali vera milligöngumaður við lánastofnanir og meðal annars sjá um gerð veðleyfa og koma öllum skjölum sem kaupin varða til þinglýsingar. Þegar kaupsamningurinn var undirritaður 30. apríl 2015 stóð yfir verkfall lögfræðinga hjá embætti sýslumannsins í Reykjavík. Var í kaupsamningnum tekið fram að aðilum væri kunnugt um að verkfallið hefði það í för með sér að hvorki væri hægt að þinglýsa kaupsamningnum né lánsskjölum. Þar af leiðandi drægist útborgun lána þar til verkfallinu lyki og þinglýsing hefði farið fram.

Stefndu fengu fasteignina afhenta 3. maí 2015 en þá höfðu þau greitt fyrstu greiðslu samkvæmt kaupsamningnum. Verkfallinu hjá sýslumanni lauk 12. júní 2015. Kaupsamningnum var þinglýst 8. júlí 2015.

Með bréfi lögmanns áfrýjanda 1. september 2015 til stefndu var tekið fram að þrátt fyrir að verkfalli lögfræðinga hjá sýslumanni væri löngu lokið hefði aðeins ein greiðsla verið innt af hendi vegna fasteignakaupanna. Teldist þessi dráttur á efndum veruleg vanefnd sem heimilaði áfrýjanda riftun án frekari fyrirvara. Var þess krafist að greiðslur samkvæmt kaupsamningnum auk dráttarvaxta og kostnaðar við rekstur fasteignarinnar yrðu inntar af hendi fyrir 8. september sama ár. Að öðrum kosti mætti búast við að kaupsamningnum yrði rift.

 Í tölvupósti frá fasteignasölunni Valhöll til lögmanns áfrýjanda 3. september 2015 kemur fram að Fasteignasala Mosfellsbæjar sé búin að safna saman 22.800.000 krónum sem þeir séu tilbúnir að leggja inn hjá fasteignasölunni Valhöll með vísan til meðfylgjandi viðhengis. Viðhengið var yfirlýsing sem áfrýjanda var ætlað að gefa þar sem hann veitti stefndu heimild til að veðsetja fasteignina að Flétturima 14 með 1. og 2. veðrétti til Landsbankans hf. fyrir veðflutningi á tveimur veðbréfum að nánar tilgreindri fjárhæð. Skilyrði þess væri að Fasteignasala Mosfellsbæjar greiddi 22.800.000 krónur samkvæmt 2. lið kaupsamnings aðila inn á reikning fasteignasölunnar Valhallar sem ráðstafi greiðslunni til uppgreiðslu á veðbréfi Íbúðalánasjóðs sem hvíldi á 1. veðrétti eignarinnar en það sem eftir stæði færi inn á reikning áfrýjanda. Með tölvupósti daginn eftir spurði lögmaður áfrýjanda hvað liði greiðslu á þeim 4.500.000 krónum sem greiða skyldi við lok verkfalls. Þessum tölvupósti er svarað að bragði með tölvupósti fasteignasölunnar Valhallar en þar sagði: „Þessi aðgerð leysir þennan hnút þannig að þá getur Fasteignasala Mosfellsbæjar klárað söluna hjá sér og væntanlega koma þá eftirstöðvarnar í kjölfarið.“ Áfrýjandi sem staddur var úti á landi mun hafa undirritað yfirlýsinguna er fylgdi í viðhenginu og sent fasteignasölunni, en ekki tókst að þinglýsa henni þar sem frumrit vantaði. Í framhaldi af þessu aflaði lögmaður áfrýjanda umboðs og tilkynnti fasteignasölunni með tölvupósti 9. september 2015 að honum hafi verið veitt það. Óskaði fasteignasalan síðar þann dag eftir reikningsnúmeri hjá áfrýjanda og fékk upplýsingar um það samdægurs. Lögmaður áfrýjanda ritaði 10. september 2015 undir skilyrt veðleyfi sama efnis og yfirlýsingin sem fylgdi tölvupósti fasteignasölunnar 3. september sama ár og er lýst hér að framan.  Sama dag ritaði lögmaðurinn undir aðra yfirlýsingu um skilyrt veðleyfi en með henni heimilaði áfrýjandi stefndu að veðsetja fasteignina að Flétturima 14 með 3. veðrétti til Arion banka hf. fyrir veðflutningi á veðbréfi upphaflega að fjárhæð 4.000.000 krónur. Veðleyfið var veitt með því ófrávíkjanlega skilyrði að Arion banki hf. ráðstafaði 4.500.000 krónum út af handveðsreikningi á nafni stefnda Stefáns Gunnlaugs hjá bankanum inn á reikning áfrýjanda að lokinni þinglýsingu. Mun lögmaðurinn hafa sent þessar yfirlýsingar til fasteignasölunnar Valhallar.

Í tölvupósti starfsmanns fasteignsölunnar Valhallar til lögmanns áfrýjanda 15. september kom fram að hann biði eftir „umboðinu“ og spurði hvort það væri „nokkuð komið“. Lögmaður áfrýjanda upplýsti daginn eftir að umboðið lægi hjá sér og lét fasteignsalan sækja það í kjölfarið. Sama dag spurði lögmaður áfrýjanda fasteignsöluna í tölvupósti hver staðan væri. Hvenær áfrýjandi gæti átt von á greiðslu. Fasteignasalan svaraði að bragði að hún biði „eftir tölunni“ frá Íbúðalánasjóði en muni ráðstafa peningunum „í uppgreiðsluna og mismun inn á Baldur“. Skömmu síðar upplýsti fasteignasalan lögmann áfrýjanda um að samkvæmt yfirliti Íbúðalánasjóðs stæði lánið með uppgreiðsluþóknun í 23.459.947 krónum. Fjárhæð samkvæmt 2. lið kaupsamnings dygði því ekki fyrir greiðslunni og þyrfti hluti af 4.500.000 króna greiðslunni samkvæmt 3. lið hans að fara í mismuninn. Fasteignsalan Valhöll gæti lagt út fyrir mismuninum en þá þyrfti hún að fá sem því næmi af 4.500.000 króna greiðslunni en áfrýjandi fengi þá mismuninn.

Með bréfi áfrýjanda til stefndu 17. september 2015 rakti áfrýjandi ákvæði kaupsamnings aðila um greiðslur og kvað engar greiðslur hafa átt sér stað ef frá væri talin 900.000 króna greiðsla við undirritun kaupsamnings. Að auki hafi áfrýjandi þurft að standa straum af kostnaði tengdum fasteigninni. Teldist framangreindur dráttur á efndum veruleg vanefnd sem heimilaði riftun samkvæmt 51. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Með vísan til þessa væri kaupsamningi aðila rift og óskað eftir að íbúðinni yrði skilað í síðasta lagi 1. desember 2015. Þá krefðist hann skaðabóta vegna tjóns sem hann hefði orðið fyrir vegna vanefndanna. Samskipti aðila eftir þetta eru rakin  í hinum áfrýjaða dómi. Áfrýjandi höfðaði mál þetta 7. janúar 2016.

II

Áfrýjandi reisir riftunarkröfu sína á því að riftun hafi verið sér heimil samkvæmt 1. mgr. 51. gr. laga nr. 40/2002 þar sem stefndu hafi vanefnt að greiða kaupsamningsgreiðslur og hafi sú vanefnd verið veruleg bæði hvað varðar fjárhæð og tíma vanefndar. Hafi þetta átt við um hvora greiðsluna um sig samkvæmt 2. og 3. lið kaupsamningsins hvað þá um þær saman. Þá byggir áfrýjandi einnig á því að honum hafi verið heimilt að rifta með vísan til 3. mgr. 51. gr. sömu laga þar sem hann hafi með bréfi 1. september 2015 gefið stefndu sanngjarnan viðbótarfrest til að efna kaupsamninginn. Hafi honum verið heimilt að rifta samningnum að liðnum efndafresti af þremur ástæðum. Í fyrsta lagi vegna vanefnda á greiðslum samkvæmt 2. og 3. lið kaupsamnings samanlagt, í öðru lagi vegna vanefnda á greiðslu samkvæmt 2. lið hans og í þriðja lagi vegna vanefnda á greiðslu samkvæmt 3. liðnum. Þessar vanefndir hafi að sönnu verið verulegar en það sé þó ekki skilyrði fyrir riftun sé ekki greitt innan sanngjarns efndafrests.

III

Eins og að framan er rakið stóð yfir verkfall hjá lögfræðingum við embætti sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu þegar kaupsamningur aðila um fasteignina að Flétturima var undirritaður 30. apríl 2015. Gjalddagi greiðslna samkvæmt 2. og 3. lið kaupsamningsins var tengdur afleiðingum verkfallsins meðal annars á þann hátt að í samningnum var tekið fram að verkfallið hefði það í för með sér að hvorki væri hægt að þinglýsa kaupsamningum né lánsskjölum og af því leiddi að útborgun lána muni dragast þar til verkfallinu ljúki og þinglýsing hafi farið fram. Gjaldagi þessara greiðslna var þannig ekki fastákveðinn heldur háður því að hægt væri að þinglýsa kaupsamningnum og nauðsynlegum lánsskjölum. Verkfallinu lauk 12. júní 2015 og kaupsamningnum var þinglýst 8. júlí sama ár. Að því búnu hefði verið hægt að ganga frá veðleyfum og þinglýsa en hversu langan tíma slíkt hefði skemmst þurft að taka í því ástandi sem ríkti við verkfallslok er erfitt að fullyrða og þar með hver hafi verið gjalddagi þessara greiðslna. Þá er til þess að líta að greiðslur samkvæmt 2. og 3. lið kaupsamningsins voru háðar því skilyrði að fyrir lægi skilyrt veðheimild vegna flutnings á lánum stefndu hjá Landsbankanum hf. og Arion banka hf. yfir á hina seldu eign. Eftir að kaupsamningnum hafði verið þinglýst 8. júlí 2015 virðist hafa orðið á því dráttur að hafist væri handa við að afla þessara skilyrtu veðleyfa. Enda þótt það hvíli almennt á skuldara að hafa frumkvæði að því að grípa til ráðstafana sem gera efndir mögulegar er hér á það að líta að áfrýjandi þurfti sjálfur að ljá atbeina sinn að efndunum með því að veita samþykki sitt fyrir veðflutningunum og afla skilyrts veðleyfis hjá lánveitanda sínum Íbúðalánasjóði.  Frumkvæðisskylda aðila var þannig á vissan hátt samþætt varðandi öflun hinna skilyrtu veðleyfa. Loks er til þess að líta að samkvæmt kaupsamningnum hvíldi sú skylda á áfrýjanda að aflýsa veðbréfi Íbúðalánasjóðs sem hvíldi á 1. veðrétti hinnar seldu eignar svo fljótt sem verða mátti og eigi síðar en 1. júní 2015 og var sú skylda óháð gjalddaga kaupsamningsgreiðslna.  Þessari skyldu sinnti áfrýjandi ekki en ef við þessa skuldbindingu hefði verið staðið hefði öflun veðleyfa verið óþörf. Að öllu þessu gættu verður ekki talið að í því hafi falist veruleg vanefnd af hálfu stefndu að þau höfðu ekki innt af hendi greiðslur samkvæmt 2. og 3. lið kaupsamningsins hinn 1. september 2015 þegar áfrýjandi gaf þeim með bréfi sínu viku frest til efnda. 

Samkvæmt 3. mgr. 51. gr. laga nr. 40/2002 getur seljandi rift kaupsamningi ef kaupandi greiðir ekki innan sanngjarns viðbótarfrests sem seljandi hefur veitt fyrir greiðslu og er veruleg vanefnd þá ekki skilyrði riftunar. Með bréfi sínu 1. september 2015 veitti áfrýjandi stefndu frest til 8. sama mánaðar til efnda á greiðslum samkvæmt 2. og 3. lið kaupsamnings aðila. Eins og að framan er rakið var greiðsla samkvæmt þessum liðum kaupsamningsins háð því að veitt yrði skilyrt veðheimild til flutnings á veðbréfum frá Landsbankanum hf. og Arion banka hf. yfir á hina seldu eign. Til þess þurfti bæði atbeina áfrýjanda og Íbúðalánsjóðs og hafði áfrýjandi ekki veitt heimild til þess af sinni hálfu þegar hann ritaði bréfið 1. september og gaf viku frest til efnda. Er ljóst að útilokað var að koma við veðflutningi og nauðsynlegum ráðstöfunum til að inna þessar greiðslur af hendi innan þess tíma. Stefndu áttu því ekki raunhæfa möguleika til að greiða innan frestsins og getur sá frestur sem áfrýjandi veitti því ekki talist sanngjarn í skilningi ákvæðisins. Þar við bætist að það voru fyrst og fremst atvik er vörðuðu áfrýjanda er urðu til þess að efndir drógust á langinn eftir að frestur var veittur. Þannig lá það fyrir þegar tveimur dögum eftir að efndafresturinn var veittur að peningar voru til reiðu hjá Fasteignasölu Mosfellsbæjar til greiðslu afborgunar samkvæmt 2. lið kaupsamningsins en í undandrætti lenti að áfrýjandi veitti samþykki sitt fyrir veðflutningunum í formi sem tækt væri til þinglýsingar. Það sýnist reyndar fyrst hafa tekist þann 16. september 2015 þegar lögmaður áfrýjanda upplýsti fasteignasöluna Valhöll um að hjá sér væri umboð áfrýjanda. Samkvæmt kaupsamningi aðila var greiðslustaður útborgunar hjá fasteignasölunni Valhöll. Samkvæmt yfirlýsingu sem lögmaður áfrýjanda undirritaði fyrir hans hönd 10. september 2015 var það skilyrði fyrir flutningi á veðbréfum Landsbankans hf. yfir á hina seldu eign að greiðsla frá Fasteignasölu Mosfellsbæjar samkvæmt 2. lið kaupsamningsins bærist inn á reikning fasteignasölunnar Valhallar.  Umsaminn greiðslustaður þessarar afborgunar var því hjá fasteignasölunni Valhöll. Greiðsla samkvæmt þessum lið kaupsamningsins var millifærð inn á reikning Valhallar 10. september 2015 og var því í skilum þegar áfrýjandi rifti kaupunum með bréfi 17. sama mánaðar. Það að láðst hafði að taka tillit til uppgreiðsluþóknunar við uppgjör á láni áfrýjanda hjá Íbúðalánasjóði sem hvíldi á fyrsta veðrétti hinnar seldu eignar þannig að greiðsla samkvæmt 2. lið kaupsamningsins dugði ekki til uppgreiðslu þess var á áhættu áfrýjanda og breytir engu um að stefndu teljast hafa verið í skilum með þá afborgun er áfrýjandi rifti. Þá lá það fyrir þegar kaupsamningi var rift að lögmaður áfrýjanda hafði skrifað undir veðheimild samkvæmt 3. lið kaupsamningsins þann 10. september 2015 þar sem fram kemur að 4.500.000 króna greiðsla samkvæmt þeim lið yrði innt af hendi af handveðsreikningi á nafni stefnda Stefáns Gunnlaugs hjá Arion banka hf. inn á reikning áfrýjanda að lokinni þinglýsingu, en það virðist samkvæmt framansögðu fyrst hafa verið þann 16. september 2015 að fyrir lágu fullnægjandi skjöl til þess að unnt væri að þinglýsa yfirlýsingum áfrýjanda frá 10. september varðandi veðleyfin. Samkvæmt framansögðu verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms staðfest.

 Áfrýjanda verður gert að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Baldur Bergmann Heiðarsson, greiði stefndu, Stefáni Gunnlaugi Stefánssyni og Margréti Stefánsdóttur, sameiginlega 500.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur föstudaginn 11. nóvember 2016

                Mál þetta var höfðað 7. janúar 2016 og dómtekið 17. október 2013.

                Stefnandi er Baldur Bergmann Heiðarsson, Nökkvavogi 17, Reykjavík.

                Stefndu eru Stefán Gunnlaugur Stefánsson og Margrét Stefánsdóttir, Flétturima 14, Reykjavík.

                Stefnandi krefst þess að staðfest verði riftun stefnanda á kaupsamningi aðila um fasteignina með fastanúmerinu 204-0108 í fjöleignarhúsinu að Flétturima 14, Reykjavík og afhending fasteignarinnar til stefnanda gegn endurgreiðslu að fjárhæð 28.934.067 kr. frá stefnanda til stefndu.

                Einnig er krafist skaðabóta að fjárhæð 4.181.251 kr. vegna þess tjóns sem stefnandi hefur orðið fyrir vegna vanefnda stefndu, auk dráttarvaxta.

                Þá krefst stefnandi málskostnaðar.

                Stefndu krefjast sýknu af öllum kröfum stefnanda. Þá krefjast stefndu málskostnaðar.

                                                                                  I.

Málavextir

                Með kaupsamningi dagsettum 30. apríl 2015 seldi stefnandi stefndu fasteign sína að Flétturima 14 í Reykjavík. Skyldu stefndu, sem eru hjón, eiga hvort um sig 50% eignahlut í fasteigninni. Valhöll fasteignasala sá um sölu eignarinnar og annaðist samningsgerð.

                Í kaupsamningi kemur fram að aðilar hafi kynnt sér tiltekin skjöl sem lágu frammi við samningsgerðina þ. á m. samþykkt kauptilboð, dags. 16. mars 2015, veðbandayfirlit, dags. 30. apríl 2015, og yfirlit yfir áhvílandi veðskuld. Enn fremur að aðilum sé kunnugt um verkfall lögfræðinga þinglýsingardeildar sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu sem hafi í för með sér að ekki sé hægt að þinglýsa kaupsamningum né lánaskjölum. „þar af leiðandi dregst útborgun lána þar til verkfalli lýkur og þinglýsing hefur farið fram“. Verkfallinu lauk 12. júní 2015.

                Samkvæmt kaupsamningi skyldi kaupverðið, 29.000.000 kr., greiðast þannig:

1. Við undirritun kaupsamnings hinn 30.04.2015 með

peningum                                                                                                                  kr.      900.000

2. Við undirritun kaupsamnings skv. skilyrtri veðheimild fyrir

      veðflutningi frá Landsbankanum með peningum                          kr. 22.800.000

3. Að loknu ofangreindu verkfalli hjá sýslumanni skv.

skilyrtri veðheimild fyrir veðflutningi veðbréfs frá

Arion banka hf. með peningum                                                              kr. 4.500.000

4. Við útgáfu afsals hinn 15.11.2015 með peningum                             kr.    800.000

                Ekki var gert ráð fyrir að stefndu yfirtækju neinar áhvílandi skuldir á hinni seldu eign. Átti stefnandi því að aflétta láni Íbúðalánasjóðs sem hvíldi á 1. veðrétti eignarinnar, upphaflega að höfuðstól 18.000.000, „eins fljótt sem verða má og eigi síðar en hinn 01.06.2015“. Lánið var með uppgreiðsluákvæði og samkvæmt lánayfirliti dags. 11. mars 2015 sem fyrir lá við kaupsamningsgerð var gert ráð fyrir að uppgreiðsluverð þess væri 21.582.590 kr.

                Stefndu fengu fasteignina afhenta 3. maí 2015 en þá höfðu þau greitt fyrstu greiðslu samkvæmt kaupsamningi 900.000 kr. Kaupsamningnum var þinglýst 8. júlí 2015.

                Með bréfi lögmanns stefnanda dagsettu 1. september 2015 til stefndu var á það bent að þrátt fyrir að verkfalli sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu væri löngu lokið hefði aðeins ein greiðsla verið innt af hendi vegna fasteignakaupanna. Hefði stefnandi orðið fyrir talsverðu tjóni vegna þessa dráttar. Taldi stefnandi um verulega vanefnd að ræða sem heimilaði riftun án frekari fyrirvara. Var stefndu gefinn kostur á að inna af hendi greiðslur vegna kaupsamningsins auk dráttarvaxta og kostnaðar við rekstur fasteignarinnar fyrir 8. september 2015. Að öðrum kosti mætti búast við að kaupsamningnum yrði rift.

                Áður en til kaupsamnings þessa kom höfðu stefndu selt fasteign sína við Reykjabyggð 11, Mosfellsbæ og annaðist Fasteignasala Mosfellsbæjar um þá sölu. Við kaup á íbúðinni Flétturima 14 gerðu þau ráð fyrir að flytja áhvílandi lán á þá íbúð og voru hin skilyrtu veðleyfi til komin af því. Þann 3. mars 2015 gerðu þau þjónustusamning við fasteignasöluna Valhöll þar sem fram kom að vegna kaupa á fasteigninni Flétturima 14 myndi nafngreindur fasteignasali vera milligöngumaður við lánastofnanir og m.a. sjá um gerð veðleyfa og koma öllum skjölum sem kaupin varða til þinglýsinga hjá viðkomandi embætti.

                Þann 3. september 2015 sendi Erlendur Davíðsson, fasteignasali hjá Valhöll, lögmanni stefnanda tölvupóst þar sem fram kemur að fasteignasala Mosfellsbæjar sé búin að safna saman 22.800.000 kr. sem þeir séu tilbúnir til að leggja inn á Valhöll með vísan til meðfylgjandi viðhengis. Umrætt viðhengi var yfirlýsing sem stefnandi átti að gefa, þess efnis að hann veitti heimild til að veðsetja eignina Flétturima 14 með 1. og 2. veðrétti til Landsbankans fyrir tveimur veðflutningum á veðbréfum upphaflega að fjárhæð 12.960.000 kr. og 13.000.000 kr. Skilyrði þessa væri að Fasteignasala Mosfellsbæjar greiddi 22.800.000 kr. skv. 2. tl. kaupsamningsins frá 30. apríl 2015 inn á reikning Valhallar sem ráðstafaði greiðslunni til uppgreiðslu áhvílandi veðbréfs Íbúðarlánasjóðs á 1. veðrétti eignarinnar. Það sem eftir stæði færi inn á reikning stefnanda.

                Tölvupóstinum var svarað næsta dag, þ.e. 4. september, þar sem spurst var fyrir um greiðslu 4.500.000 kr. sem inna átti af hendi samkvæmt kaupsamningi við lok verkfallsins. Í svarpósti Erlendar sama dag segir að þessi aðgerð leysi hnútinn þannig að Fasteignasala Mosfellsbæjar geti gengið frá sölunni hjá sér og væntanlega komi þá eftirstöðvarnar í kjölfarið. Stefnandi, sem staddur var úti á landi, mun hafa skrifað undir yfirlýsinguna og sent fasteignasölunni en ekki tókst að þinglýsa henni þar sem frumrit mun hafa vantað. Aflaði lögmaður stefnanda í framhaldinu umboðs og með tölvupósti 9. september upplýsti hann Erlend um að það væri komið.

                Þann 9. september óskaði Erlendur í tölvupósti eftir reikningsnúmeri hjá stefnanda sem var veitt í beinu framhaldi og þann 10. september ritaði lögmaður stefnanda undir yfirlýsingu um skilyrt veðleyfi sama efnis og yfirlýsingin dags. 3. september, auk þess sem lögmaðurinn ritar einnig undir yfirlýsingu dags. sama dag. Samkvæmt henni heimilaði stefnandi stefndu að veðsetja eignina með 3. veðrétti til Arion banka hf. fyrir veðflutningi á veðbréfi upphaflega að fjárhæð 4.000.000 kr. Veðleyfið var sömuleiðis veitt með því ófrávíkjanlega skilyrði að Arion banki hf. ráðstafaði 4.500.000 kr. út af handveðsreikningi á nafni stefnda, Stefáns Gunnlaugs, í bankanum inn á reikning stefnda „að lokinni þinglýsingu“. Lögmaður stefnanda mun hafa að því búnu sent yfirlýsingarnar til fasteignasölunnar Valhallar.

                Samkvæmt tölupósti Erlendar frá 15. september kvaðst hann bíða eftir umboði sem lögmaður stefnanda upplýsti þann 16. september að lægi hjá sér. Lét Erlendur sækja það í kjölfarið. Sama dag svaraði hann fyrirspurn þess efnis hvenær greiðslu væri að vænta þannig: „Sæl ég ráðstafa peningunum í uppgreiðsluna og mismun inn á Baldur er að bíða eftir tölunni frá ÍSL.“ Skömmu síðar upplýsti Erlendur að samkvæmt yfirliti standi lánið með uppgreiðsluþóknun í 23.459.947 kr. og dugi þar af leiðandi umrædd fjárhæð ekki til. Því þurfi hluti af 4.500.000 kr. greiðslunni að fara upp í mismuninn. Fram kemur að Valhöll geti lagt út fyrir þessum mismun en „þá þarf að breyta ráðstöfuninni vegna 4.5 inn á Valhöll og Baldur fær mismuninn af því“.

                Með bréfi stefnanda til stefndu, dags. 17. september 2015, var vísað til þess að stefndu hefðu aðeins greitt 900.000 kr. samkvæmt kaupsamningi frá 30. apríl s.á. Um væri að ræða verulega vanefnd sem heimili riftun samningsins samkvæmt 51. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Með vísan til þess sem fram komi í bréfinu sé kaupsamningi um fasteign með fastanúmerinu 204-0108 í fjöleignarhúsinu að Flétturima 14 því rift. Þess var óskað að fasteigninni yrði skilað sem fyrst eða í síðasta lagi 1. desember 2015, auk þess sem krafist var skaðabóta vegna þess tjóns sem stefnandi hefur orðið fyrir vegna vanefndanna.

                Með bréfi stefndu, dags. 9. október 2015, var riftun stefnanda mótmælt og skaðabótum hafnað. Bréfi stefndu fylgdi greiðslukvittun fyrir uppgreiðslu láns stefnanda hjá Íbúðalánasjóði.

                Með bréfi stefnanda, dags. 22. október 2015 ítrekaði stefnandi kröfur sínar um að fasteigninni yrði skilað í síðasta lagi 1. desember 2015. Á sama tíma var mótmælt heimild stefndu til að greiða upp lán stefnanda án hans vitundar og eftir að hann hafði rift kaupsamningi um fasteignina. Stefndu svöruðu bréfi stefnanda með bréfi, dags. 4. nóvember 2015, þar sem riftuninni var mótmælt á ný.

                Samkvæmt gögnum málsins skilaði fasteignasalan Valhöll 22.800.000 kr. til fasteignasölu Mosfellsbæjar þann 30. september 2009.

                Fasteigninni var ekki skilað á tilskildum degi og höfðaði stefnandi í kjölfarið mál þetta.

                                                                                  II.

Málsástæður og lagarök stefnanda

                Stefnandi byggir í fyrsta lagi á því að sú aðgerð hans að rifta kaupsamningi um fasteignina 17. september 2015 hafi verið heimil. Þá hafi verið liðnir níu dagar frá því að sá frestur, sem hann gaf stefndu til að efna kaupsamninginn, hafi runnið út. Vísar stefnandi í þessu sambandi til 3. mgr. 51. gr. fasteignakaupalaga.

                Stefnandi bendir á að honum hafi verið ljóst að greiðslur samkvæmt kaupsamningi myndu dragast vegna verkfalls sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu. Því hafi hins vegar lokið 12. júní 2015 og hafi kaupsamningnum verið þinglýst í kjölfarið. Stefnanda hafi hins vegar ekki borist greiðslur til viðbótar við þá einu sem innt hafði verið af hendi við undirritun kaupsamnings. Stefnandi hafi veitt stefndu viku viðbótarfrest til að greiða kaupverðið með bréfi dagsettu 1. september 2015. Telur stefnandi frestinn vera sanngjarnan og rúman. Með undirskrift stefnanda á skilyrt veðleyfi þann 10. september 2015 hafi stefndu ekki verið veittur lengri efndafrestur. Þá hafi enga þýðingu í málinu að ekki hafi verið hægt að þinglýsa umræddum skjölum þá þegar, enda engar hindranir sem hafi staðið því í vegi að Fasteignasala Mosfellsbæjar greiddi fasteignasölu Valhallar 22.800.000 kr. sem síðan myndi greiða upp lán stefnanda líkt og yfirlýsing stefnanda frá 3. september kvað á um.

                Stefnandi byggir í öðru lagi á því að vanefnd stefndu á greiðslu kaupverðsins hafi verið veruleg þegar stefndu var sent bréf 17. september 2015 og tilkynnt um riftun. Þá hafi eingöngu verið greiddar 900.000 kr. upp í kaupverð fasteignarinnar, eða sem nam 3,1% af heildarkaupverði fasteignarinnar. Af dómaframkvæmd verði ráðið að greiðsludráttur kaupanda teljist veruleg vanefnd ef vangoldin fjárhæð fer yfir 10% af kaupverðinu. Telur stefnandi að líta beri til þess að beitt sé strangara mati þegar um vanefnd á peningagreiðslum er að ræða en annars konar greiðslum. Þá beri að líti til lengdar greiðsludráttar og taka mið af því hvenær fyrrnefndu verkfalli lauk. Hafi liðið rúmir þrír mánuðir frá því tímamarki og þar til stefnandi hafi lýst yfir riftun kaupsamningsins vegna greiðsludráttar stefndu. Greiðsludráttur þessi hafi valdið stefnanda miklu óhagræði eins og nánar er rakið í stefnu.

                Stefnandi hafnar því að greiðsludráttur stefndu sé honum að kenna þar sem hann hafi ekki hlutast til um að aflétta áhvílandi veðskuld frá Íbúðarlánasjóði á 1. veðrétti fasteignarinnar eigi síðar en 1. júní 2015. Ljóst sé að í kaupsamningi hafi verið gert ráð fyrir að áður en áhvílandi veðskuldum yrði aflétt skyldu stefndu greiða 22.800.000 kr. við undirritun kaupsamnings. Hafi stefndu vitað að stefnandi hygðist nýta þá greiðslu til að aflétta veðskuldinni af fasteigninni.

                Stefnandi gerir einnig kröfu um greiðslu skaðabóta úr hendi stefndu samkvæmt 52. gr. fasteignakaupalaga vegna þess tjóns sem stefnandi hafi orðið fyrir við að stefndu vanefndu kaupsamninginn svo að honum var rift. Um er að ræða söluþóknun sem stefnandi greiddi fasteignasölunni Valhöll fyrir sölu fasteignarinnar, uppgreiðsluþóknun vegna ólögmætrar uppgreiðslu stefndu á láni stefnanda, leigutekjur sem stefnandi gaf eftir til að geta afhent stefndu fasteignina á þeim tíma sem þau óskuðu eftir og leigutekjur sem stefnandi hafi orðið af frá afhendingu fasteignarinnar til stefndu. Samtals nemi fjárhæðin 4.181.251 kr. en sundurliðun er að finna í stefnu.

                                                                                  III.

Málsástæður og lagarök stefnda

                Stefndu byggja sýknukröfu sína í fyrsta lagi á því að kaupsamningur hafi verið efndur þegar stefnandi sendi bréf um riftun kaupa þann 17. september 2015. Lá þá fyrir að þann 10. september 2015 höfðu stefndu greitt kaupsamningsgreiðslu, 22.800.000 kr., inn á fjárvörslureikning fasteignasölunnar Valhöll sem stefnandi hafði sjálfur vísað til sem réttan greiðslustað. Var þá búið að efna 81% af kaupverði eignarinnar. Sama dag, eða 10. september 2015, hafði lögmaður stefnanda líka sjálfur ritað undir veðleyfi til Arion banka hf. þar sem tiltekið var að kaupsamningsgreiðsla nr. 3, þ.e. 4.500.000 kr., væri til handveðsett á reikning annars stefndu, Stefáns Gunnlaugs Stefánssonar, og yrði greidd stefnanda að lokinni þinglýsingu eins og tiltekið var í kaupsamningi. Höfðu stefndu aflað þessara peninga í kaupsamningsgreiðslu samkvæmt 3. tl. kaupsamningsins þegar þann 8. júlí 2015 eða þegar kaupsamningi Flétturima 14 var loks þinglýst. Þar með hafi greiðslur kaupsamnings samkvæmt 2 og 3 tl. verið komnar fram þann 10. september 2015 og efndar af hálfu stefnanda.

                Í öðru lagi byggja stefndu á því að stefnandi sjálfur hafi vanefnt þá skyldu sína að sjá til þess að stefndu, kaupendur eignar hans, fengju aflétt veðsetningu stefnanda á hinni seldu fasteign samhliða greiðslu sinni. Einhliða riftun stefnanda á kaupsamningi aðila sé því fullkomlega ólögmæt og telja stefndu nærtækara að þau hefðu rift kaupunum í samræmi við 18. tl. kaupsamningsins. Stefndu telja að skýrt komi fram í 2. og 3. tl. greiðslukafla kaupsamnings að þær greiðslur voru háðar því að fram kæmi skilyrt veðheimild frá lánardrottni stefnda, Íbúðalánasjóði, sem þurfti að hleypa lánum sem stefndu tækju með sér á 1., 2., og 3. veðrétt eignarinnar. Þá komi fram í 17. tl. kaupsamningsins að stefnandi skyldi aflétta þessu veði eigi síðar en 1. júní 2015.

                Hvað sem líði ábyrgð fasteignasala sé það seljandi fasteignar sem beri ábyrgð á að kaupandi fái réttindi yfir veðbók hinnar seldu eignar samsvarandi greiðslu sinni. Það sé því seljandans að sjá til þess að lánardrottinn hans leggi fram skilyrta veðheimild svo að kaupandi eignar geti jafnhliða greiðslu sinni fengið samsvarandi réttindi í veðbók eignarinnar.

                Í þriðja lagi byggja stefndu á því að gjalddagi greiðslu samkvæmt 2 tl. kaupsamnings hafi ekki verið fastsettur. Í kaupsamningnum hafi greiðslan verið tiltekin á kaupsamningsdegi gegn skilyrtri veðheimild fyrir veðflutning frá Landsbanka Íslands. Til þess að gjalddagi greiðslunnar myndaðist hafi því tvö skilyrði þurft að koma fram. Hin skilyrta veðheimild hafi ekki legið fyrir á kaupsamningsdegi. og þ.a.l. ekki gjalddagi greiðslu á 22.800.000 kr. Hið nákvæmlega sama gilti um greiðslu skv. 3 tl. kaupsamning. Gjalddagi hennar var annars vegar þegar verkfalli hjá sýslumanni lyki en hins vegar þegar skilyrt veðheimild kæmi fram. Sú veðheimild hafi ekki komið fram fyrr en 10. september 2015 en stefnandi rifti kaupum 7 dögum síðar. Það er vandséð hvernig 7 daga greiðsludráttur getur talist veruleg vanefnd í sjálfu sér og þegar augljóslega á eftir að þinglýsa veðheimildinni til að greiðsla geti átt sér stað. Riftun stefnanda undir þessum kringumstæðum sé því ólögmæt.

                Stefndu byggja í fjórða lagi á því að varnagli sá sem fram komi í 50. gr. laga um fasteignakaup sé fyrir hendi, þ.e. að seljandi fasteignar geti ekki krafist þess að kaupsamningur verði efndur skv. efni sínu og kaupandi greiði kaupverðið „ef greiðsla kaupanda fer ekki fram vegna þess að stöðvun hefur orðið í greiðslumiðlun banka eða lánastofnana eða af öðrum ástæðum sem kaupandi fær alls ekki við ráðið“, eins og segi í ákvæðinu. Stefndu telja að stefnandi hafi sjálfur samþykkt kaupsamning með þeim skilmálum að kaupin væru háð útgáfu tiltekinna veðleyfa og veðflutninga. Það sé augljóst að þinglýsingar séu alger forsenda veðleyfa og veðflutninga. Þá sé augljóst að stefndu fá alls ekki ráðið við verkfallsaðgerðir hjá þinglýsingastjóra og þær miklu seinkanir og truflanir sem urðu á fasteignaviðskiptum í kjölfarið, bæði í þinglýsingum og hjá lánastofnunum og fasteignasölum. Jafnframt sé augljóst að fasteignasölu eignarinnar bar að ganga frá veðheimildum og veðflutningsskjölum en töf varð á þeim frágangi hjá fasteignasölunni og alltaf vantaði samþykki lánardrottins stefnanda, Íbúðalánasjóðs, á veðheimildir samkvæmt kaupsamning. Stefndu fengu ekkert við þær staðreyndir ráðið og höfðu enga möguleika á að flýta atburðarásinni þótt þau hafi sannanlega reynt að ýta á eftir fasteignasölum.

                Í fimmta lagi byggja stefndu á því að meintur greiðsludráttur stefndu hafi ekki verið óeðlilegur og alls ekki verulegur, sbr. 32. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002.

Það sé alkunna að á árinu 2015 urðu mjög miklar truflanir á öllum fasteignaviðskiptum á höfuðborgarsvæðinu frá upphafi verkfalls lögfræðinga hjá sýslumanni höfuðborgarsvæðisins þann 7. apríl 2015. Við mat á tímalengd greiðsludráttar sé rétt að taka tillit til þess. Áhrifa verkfallsins gætti áfram eftir að verkfalli lauk. Hinum umdeilda kaupsamningi að Flétturima 14 var ekki þinglýst fyrr en 8. júlí 2015. Það hafi verið fyrst á því tímamarki sem einhver fræðilegur möguleiki var að framkvæma kaupsamninginn eins og hann var uppsettur og að því gefnu að réttar og undirritaðar veðheimildir og veðflutningsskjöl hefðu verið afhent til þinglýsingar um leið og kaupsamningur.

                Þá sé það alkunna að það taki lánastofnanir 2-3 vikur að útbúa veðflutningsskjöl/veðheimildir eða lagfæringar og leiðréttingar við þau. Þessi tími geti verið lengri þegar sumarfrí standa yfir. Stefndu höfðu enga möguleika á að flýta einu né neinu enda skjalagerð veðleyfa og veðflutninga í höndum fasteignasala og lánastofnana. Stefndu telja að við mat á því hvort um verulega vanefnd sé að ræða þurfi að skoða staðreyndir sem voru fyrir hendi á meintum vanefndatíma og hvers kröfuhafi mátti vænta. Þá verði að líta til þess að riftun kaupsamnings fasteigna sé afar íþyngjandi úrræði.

                Í greinargerð stefndu er því vísað á bug sem stefnandi haldi fram um að hann hafi þurft að standa straum af mest öllum rekstrarkostnaði fasteignarinnar Flétturima 14 þótt stefndu væru flutt inn. Benda stefndu á að meginhluti þeirra gjalda sem stefnandi hafi greitt séu gjöld sem hvíli alltaf á seljanda fasteignar á kaupsamningstíma en eru svo gerð upp eftir hlutfalli (pro rata) frá afhendingu við afsal fasteignar. Það komi í hlut fasteignasala að gera lögskilauppgjör til að skipta þessum greiðslum réttilega milli seljanda og kaupanda. Þetta fyrirkomulag og uppgjör þessara gjalda við afsal fasteigna sé alkunna í fasteignaviðskiptum. Þar sem stefnandi hafi ekki enn fengið afsal fyrir Flétturima 14 haldi stefndu þessu uppgjöri eftir þar til stefnandi efni skyldu sína til afsals fasteignar. Stefndu hafi hins vegar réttilega greitt rekstrarkostnað Flétturima 14, s.s. orkureikninga og hússjóð, frá afhendingu eignarinnar og hlutuðust strax til um yfirfærslu á þeim greiðslum. Annað sem út af standi sé einnig gert við lögskilauppgjör.

                Verði talið að riftun stefnanda á kaupsamningi sé lögmæt mótmæla stefndu skaðabótakröfu stefnanda harðlega. Uppistaða þeirrar kröfu séu meintar glataðar leigutekjur af íbúðinni Flétturima í tveimur liðum. Kröfunni mótmæla stefndu sem algerlega tilhæfulausri enda hafi stefnandi tekið ákvörðun um það sjálfur að segja leigjanda upp og selja stefndu íbúðina þess í stað. Þá geri stefnandi skaðabótakröfu vegna uppgreiðsluþóknunar Íbúðalánasjóðs og lántöku/þinglýsingarkostnaðar vegna nýs láns hjá Íbúðalánasjóð, samtals 1.483.751 kr., og sé henni sömuleiðis mótmælt.. Stefnandi hafi jafnframt gert skaðabótakröfu sem nemi söluþóknun fasteignar sinnar að Flétturima 14 870.000 kr. Hann hafi hins vegar ekki lagt fram þann reikning máli sínu til stuðnings og því ósannað hversu háa söluþóknun hann greiddi.

                Telja stefndu að ljóst sé að stefnandi hafi ekki sannað að hann hafi orðið fyrir tjóni eins og nánar er gerð grein fyrir í greinargerð. Beri því að sýkna stefndu af öllum liðum skaðabótakröfu.

                Þegar kaupin áttu sér stað höfðu stefndu selt fasteign sína að Reykjabyggð 11 og annaðist Fasteignasala Mosfellsbæjar söluna. Söluverð eignarinnar var 53.500.000 kr.

                                                                                 IV.

Niðurstaða

                Stefnandi telur stefndu hafa vanefnt greiðslur samkvæmt 2. og 3 lið kaupsamnings þeirra frá 30. apríl 2015. Hvor greiðslan um sig sé yfir 10% af heildarkaupverði fasteignarinnar og sé um verulega vanefnd að ræða. Stefnanda hafi því verið heimilt að rifta kaupsamningi um fasteignina 17. september 2015 en þá hafi verið liðnir 10 dagar frá lokum efndafrests sem stefndu var gefinn samkvæmt bréfi stefnanda frá 1. september 2015. 

                Af hálfu stefndu er krafa um sýknu í fyrsta lagi á því byggð að kaupsamningurinn hafi verið efndur þann 17. september 2015. Geti stefndu ekki borið ábyrgð á því að skilyrt veðleyfi stefnanda hafi ekki verið veitt fyrr en raun bar vitni. Veðleyfin hafi verið forsenda greiðslna skv. 2. og 3. tl. greiðslukafla kaupsamnings.

                Óumdeilt er að við sölu eignarinnar hvíldi á 1. veðrétti lán frá Íbúðalánasjóði, sem samkvæmt lánayfirliti dags 11. mars 2015 nam uppreiknað 21.582590 kr. Lánið átti stefnandi að greiða upp og aflýsa síðan. Samkvæmt kaupsamningi samþykkti stefnandi að greiðslur hans skv. 2. og 3. tl. kaupsamnings, þ. e. annars vegar 22.800.000 kr. og hins vegar 4.500.000 kr., væru háðar skilyrtum veðheimildum. Óumdeilt er að um var að ræða veðflutning á tveimur lánum stefndu frá Landsbankanum hf. og einu láni frá Arion banka hf. 

                Eins og rakið hefur verið í kaflanum um málavexti stóð yfir verkfall hjá embætti sýslumannsins í Reykjavík þegar kaupsamningur aðila var undirritaður. Því var ráð fyrir því gert í samningnum að útborgun lána myndi dragast þar til verkfalli lyki og þinglýsing hefði farið fram. Verkfallinu lauk 12. júní 2015 og var kaupsamningi aðila þinglýst 8. júlí 2015. Eftir það átti ekkert að vera að vanbúnaði að ganga frá veðleyfum og þinglýsa en slíkt dróst án þess að á því hafi komið fullnægjandi skýring. Hvað svo sem því líður þá liggur fyrir að það var fyrst þann 10. september 2015 sem lögmaður stefnanda ritaði undir nauðsynleg skjöl til þess að unnt væri að fullnægja þeim skilyrðum 2. og 3. tl. kaupsamnings aðila að veita skilyrt veðleyfi fyrir áðurnefndum lánum sem stefndu hugðust flytja á eignina.

                Hvað viðvíkur greiðslu samkvæmt 2. tl. kaupsamningsins, þ.e. 22.800.000 kr., þá liggur fyrir að þrátt fyrir að í kaupsamningnum standi að greiða eigi hana með peningum til stefnanda þá var slíkt aldrei ætlunin. Sú greiðsla átti að koma frá viðskiptabanka stefndu í tengslum við skilyrt veðleyfi samkvæmt þeim tölulið og þá til uppgreiðslu áhvílandi láns Íbúðarlánasjóðs á 1. veðrétti eignarinnar. Þessi greiðsla var komin inn á reikning Valhallar þann 10. september 2015 en líta verður svo á að samið hafi verið um að það væri greiðslustaður eins og yfirlýsingarnar dagsettar sama dag báru með sér. Eins og rakið hefur verið kom í ljós að lánayfirlit dags. 11. mars 2015 um uppgreiðsluverð á láni Íbúðalánasjóðs reyndist 1.877.357 kr. hærra en þar kom fram, eða 23.45.947 kr. Þar af leiðandi nægði ekki sú greiðsla sem gert hafði verið ráð fyrir til að greiða lánið upp.

                Í bréfi stefnanda frá 17. september 2015 til stefndu þar sem hann riftir kaupsamningi kemur fram að stefndu hafi aðeins greitt 900.000 kr. samkvæmt kaupsamningnum. Ekki er unnt að fallast á það þar sem greiðsla samkvæmt 2. lið kaupsamningsins, 22.800.00 kr., var millifærð eins og áður segir inn á reikning Valhallar þann 10. sama mánaðar og því unnt að greiða upp lán Íbúðalánasjóðs ef greiðslan hefði þá nægt eins og gert hafði verið ráð fyrir. Þá lá einnig fyrir þegar kaupsamningi var rift að lögmaður stefnanda hafði skrifað undir veðheimild samkvæmt 3. tl. kaupsamningsins þann 10. september þar sem fram kemur að greiðsla samkvæmt þeim tölulið, 4.500.000 kr., yrðu greiddar af handveðsreikningi Arion banka hf. inn á reikning stefnanda „að lokinni þinglýsingu“. Það var svo 16. september sem lögmaður stefnanda upplýsti fasteignasalann um að umboðið væri hjá sér en ætla má að það hafi vantað til að unnt væri að þinglýsa yfirlýsingu stefnanda frá 10. september 2016 um veðleyfin.

                Eins og atvikum er háttað í þessu máli telur dómurinn ekki unnt að líta á það sem verulega vanefnd vegna greiðsludráttar að yfirlýsingunni hafði ekki verið þinglýst þann 17. september 2015 þegar kaupsamningnum var rift og að stefnandi hefði ekki fengið þær 3.840.053 kr. sem hann átti að fá út úr kaupunum til viðbótar þegar fenginni greiðslu 900.000 kr.

                Að þessu virtu verða stefndu sýknuð af öllum kröfum stefnanda.

                Rétt þykir að hvor aðili beri sinn kostnað af málinu.

                Sigríður Hjaltested héraðsdómari kveður upp þennan dóm.

                                                               D Ó M S O R Ð:

                Stefndu, Stefán Gunnlaugur Stefánsson og Margrét Stefánsdóttir, eru sýknuð af öllum kröfum stefnanda, Baldurs Bergmann.

                Málskostnaður fellur niður.