Fimmtudaginn 9. desember 2004.
Nr. 477/2004.	Þorsteinn Hjaltested (Sigurbjörn Þorbergsson hdl.) gegn Guðrúnu Alisu Hansen og Þorsteini Sigmundssyni (Sigmundur Hannesson hrl.)

 

Kærumál. Þinglýsing.

ÞH sagði upp lóðarleigusamningi við G og ÞS og lét þinglýsa þeirri yfirlýsingu. Þinglýsingastjóri tók við yfirlýsingunni og í því fólst að eigendaskráningu fasteignarinnar Elliðahvamms var breytt á þann veg að þinglýstar eignarheimildir að spildunni og mannvirkjum sem á henni stóðu voru í höndum ÞH í stað G og ÞS áður. G og ÞS kröfðust þess að þessi úrlausn þinglýsingarstjóra yrði afmáð úr fasteignabók. Tekið var fram að þegar ÞH óskaði þinglýsingar á umræddri yfirlýsingu voru G og ÞS þinglýstir eigendur fasteignarinnar, sbr. 1. mgr. 25. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Engin efni hefðu staðið til þeirrar niðurstöðu þinglýsingarstjóra að þinglýst réttindi G og ÞS til spildunnar og mannvirkja sem á henni stóðu væru fallin niður með yfirlýsingunni og breyting á eigendaskráningu í fasteignabók yrði réttilega grundvölluð á henni. Hefði þinglýsingarstjóra því borið að synja um þinglýsinguna. Var krafa G og ÞS um að yfirlýsingin yrði afmáð úr fasteignabók því tekin til greina.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Garðar Gíslason, Árni Kolbeinsson og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 28. nóvember 2004, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 1. desember sama árs. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 16. nóvember 2004, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að uppsögn sóknaraðila á lóðarleigusamningi um Elliðahvamm í Kópavogi, sem þinglýst var 15. mars 2004, yrði afmáð úr fasteignabók. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sbr. 1. gr. laga nr. 6/1992. Sóknaraðili krefst þess að hinum kærða úrskurði verði breytt þannig að fyrrgreindri uppsögn skuli þinglýst sem athugasemd í fasteignabók sýslumanns undir „kvaðir og önnur eignabönd“. Þá krefst hann þess að varnaraðilum verði gert að greiða sér óskipt málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

Varnaraðilar krefjast þess aðallega að úrskurður héraðsdóms verði staðfestur og að eigendaskráning fyrrgreindrar fasteignar verði færð í fyrra horf en til vara að uppsögn sóknaraðila á lóðarleigusamningi um fasteignina verði þinglýst sem athugasemd í fasteignabók undir „kvaðir og önnur eignabönd“ og að eigendaskráning fasteignarinnar verði færð í fyrra horf. Þá krefjast varnaraðilar þess að ákvæði hins kærða úrskurðar um málskostnað verði staðfest og að þeim verði dæmdur kærumálskostnaður.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Sóknaraðili verður dæmdur til að greiða varnaraðilum kærumálskostnað, eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Þorsteinn Hjaltested, greiði varnaraðilum, Guðrúnu Alisu Hansen og Þorsteini Sigmundssyni, samtals 150.000 krónur í kærumálskostnað.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 16. nóvember 2004.

Mál þetta var tekið til úrskurðar að undangengnum munnlegum málflutningi 5. þ.m.

Sóknaraðilar eru Guðrún Alisa Hansen og Þorsteinn Sigmundsson, Elliðahvammi, Kópavogi.

Varnaraðili er Þorsteinn Hjaltested, Vatnsenda, Kópavogi.

Sóknaraðilar krefjast þess aðallega að úrlausn þinglýsingarstjórans í Kópavogi „um þinglýsingu uppsagnar lóðarleigusamnings um lögbýlið Elliðahvamm í Kópavogi, dags. 12. mars 2004, og breytta eigendaskráningu í þinglýsingabók, þinglýsingarnúmer S-1125/2004, verði felld úr gildi, og afmáð úr þinglýsingarbók“. Til vara krefjast sóknaraðilar þess að uppsögninni verði þinglýst sem athugasemd í þinglýsingabók undir „kvaðir og önnur eignabönd“ og eigendaskráning Elliðahvamms í Kópavogi færð í fyrra horf. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi varnaraðila.

Varnaraðili gerir þá kröfu að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi sóknaraðila.

I.

Með samningi sem undirritaður var í júlí 1931 tók Félag íslenskra símamanna á leigu um það bil 10.000 m² spildu úr landi jarðarinnar Vatnsenda, sem þá tilheyrði Seltjarnarneshreppi. Leigusali var þáverandi eigandi jarðarinnar, Magnús Hjaltested. Landspilda þessi hlaut síðar nafnið Elliðahvammur og var hún skráð undir því heiti í þinglýsingabók. Leigulóðarréttindi þau sem hér um ræðir komu í hlut sóknaraðila Þorsteins Sigmundssonar 6. janúar 1966. Hinn 27. desember 1974 undirrituðu hann og Magnús Sigurðsson Hjaltested, sem þá var orðinn eigandi jarðarinnar Vatnsenda, svohljóðandi samning: „Með samningi frá í júlí 1931 var Félagi íslenskra símamanna leigt svæði úr landi jarðarinnar Vatnsenda í Kópavogskaupstað, en seinna var réttur samkvæmt samningi þessum seldur Þorsteini Sigmundssyni Elliðahvammi, en svo er þetta svæði nefnt í dag ásamt íbúðarhúsi. Til viðbótar og skýringar á fyrri samningi svo og í samræmi við notkun Elliðahvamms í dag er það hér með staðfest, að sérhver leigutaki að Elliðahvammi hefur heimild til að reka þar alifuglabú og garðrækt svo og má hafa þar heimilishesta. Einnig má hann hafa á svæðinu nauðsynleg mannvirki í þessu sambandi. Samningur þessi skoðast viðauki við fyrri samning og þannig hluti hans.“ Þessir sömu aðilar gerðu með sér annan samning 14. febrúar 1988, en með honum var leigulandið stækkað í 20.000 m². Skyldi ársleiga fyrir allt landið nema sem svaraði 150 dagvinnustundum verkamanns samkvæmt hæsta taxta Verkamanna-félagsins Dagsbrúnar.

Magnús Sigurðsson Hjaltested lést 21. desember 1999. Samkvæmt erfðaskrá kom jörðin Vatnsendi þá í hlut sonar hans Þorsteins, sem er varnaraðili þessa máls. Kom upp ágreiningur á milli málsaðila um greiðslu leigu fyrir hina leigðu spildu. Var það mál leitt til lykta með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 2. desember 2003, en með honum var sóknaraðila gert að greiða varnaraðila 255.761 krónu í leigu fyrir árin 2000, 2001 og 2002. Hafði greiðsla á grundvelli dómsins ekki verið innt af hendi 27. febrúar 2004 þegar lögmaður varnaraðila sendi sóknaraðila Þorsteini símskeyti þar sem „[lóðarleigusamningi] frá júlí 1931, sbr. viðauki frá 12. des. 1974, sbr. einnig viðauki frá 14. feb. 1988, um landspilduna Elliðahvamm úr landi Vatnsenda í Kópavogi“ var sagt upp vegna vanskila á greiðslu leigugjalds. Af þessu tilefni ritaði lögmaður sóknaraðila lögmanni varnaraðila bréf 29. apríl 2004 þar sem uppsögn var mótmælt og staðhæft að tilefni til að segja upp leigu hafi aldrei stofnast. Bréfinu fylgdu tveir greiðsluseðlar með greiðslustimpli banka. Samkvæmt þeim inntu sóknaraðilar af hendi 19. mars 2004 annars vegar greiðslu að fjárhæð 401.062 krónur, sem í skýringu var sögð vera fullnaðargreiðsla samkvæmt framangreindum héraðsdómi, og hins vegar greiðslu að fjárhæð 105.646 krónur, en með henni stóðu sóknaraðilar varnaraðila skil á leigu fyrir árið 2003 sem samkvæmt greiðsluseðli hafði fallið í gjalddaga 14. apríl 2003. Áður en bréf þetta var ritað hafði uppsögninni hins vegar verið þinglýst. Var hún móttekin til þinglýsingar af þinglýsingarstjóranum í Kópavogi 12. mars 2004 og innfærð í þinglýsingabók 15. sama mánaðar. Fól þinglýsingin það í sér að varnaraðili var skráður sem eigandi Elliðahvamms í stað sóknaraðila.

Samkvæmt gögnum málsins fengu sóknaraðilar vitneskju um framangreinda þinglýsingu í maí sl. Ritaði lögmaður þeirra þinglýsingarstjóra bréf 24. sama mánaðar þar sem þinglýsingunni var mótmælt og því haldið fram að um ólögmæta uppsögn væri að ræða. Var þess óskað að þinglýsing á uppsögn lóðarleigusamnings yrði afmáð úr þinglýsingabók og sóknaraðilar að nýju skráðir eigendur Elliðahvamms. Þá var áskilinn réttur til að vísa málinu til úrlausnar dómstóla. Þessu bréfi svaraði þinglýsingarstjóri með bréfi 4. júlí 2004. Þar segir svo meðal annars: „Hlutverk þinglýsingarstjóra er að meta hvort skjöl sem berast í þinglýsingu uppfylli öll formskilyrði, hvort þau séu undirrituð af til þess bærum aðilum, hvort efni þeirra sé nægilega skýrt, og hvort skjölin uppfylli önnur þau skilyrði sem sett eru í lögum um þinglýsingar. Það er ekki hlutverk þinglýsingarstjóra að kanna þau viðskipti sem að baki löggerningum liggja svo sem eins og hvort staðið hafi verið við loforð um greiðslur og þess háttar. Það er mat þinglýsingarstjóra að ofangreind uppsögn [...] hafi verið undirrituð af til þess bærum aðila og uppfylli önnur þau skilyrði sem gerð eru við þinglýsingar. Beiðni um að uppsögn verði afmáð er því hafnað. Úr efnislegum ágreiningi verður að leysa á öðrum vettvangi.“

Í málatilbúnaði sóknaraðila er á því byggt að með bréfi sem lögmaður þeirra ritaði sýslumanninum í Kópavogi 22. júlí 2004 hafi sú ákvörðun hans sem þinglýsingarstjóra að þinglýsa framangreindri uppsögn á lóðarleigusamningi um Elliðahvamm verði borin undir héraðsdóm, sbr. 3. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978. Af gögnum málsins verður ráðið að þinglýsingarstjóri hafi haft annan skilning á efni bréfsins og þá þann að með því hafi þess verið farið á leit við þinglýsingarstjóra að hann vísaði málinu sjálfur til úrlausnar héraðsdóms. Varð þessi afstaða til þess að lögmaður sóknaraðila ritaði héraðsdómi bréf 17. ágúst 2004 þar sem sett var fram beiðni „um úrskurð héraðsdómara vegna úrlausnar þinglýsingarstjóra um þinglýsingu leigulóðarsamnings um Elliðahvamm í Kópavogi, dags. 12. mars 2004, og breytta eigendaskráningu í þinglýsingabók“. Í kjölfar þessa fór héraðsdómur þess á leit við þinglýsingarstjóra að hann gæfi varnaraðila kost á að kom á framfæri við dóminn skriflegum kröfum sínum og athugasemdum. Ritaði þinglýsingarstjóri lögmanni varnaraðila bréf af þessu tilefni, þar sem honum var veittur frestur í framangreindu skyni til 10. september. Bárust héraðsdómi greinargerð og gögn frá lögmanni varnaraðila þann dag. Sama dag bárust svo greinargerð og frekari gögn frá lögmanni sóknaraðila. Var málið þingfest 14. september sl.

Af hálfu varnaraðila var gerð krafa um frávísun málsins. Var orðið við þeirri kröfu hans með úrskurði 1. október sl. Var frávísun á því byggð að frestur sóknaraðila samkvæmt 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga til að bera úrlausn þinglýsingarstjóra undir héraðsdóm hefði verið liðinn þá er það var gert 22. júlí 2004. Sóknaraðilar kærðu úrskurðinn til Hæstaréttar, sem með dómi sínum 2. þ.m. felldi hann úr gildi og lagði fyrir héraðsdóm að taka málið til efnismeðferðar.

II.

Af hálfu sóknaraðila er því haldið fram að svo sem mál þetta liggi fyrir sé útilokað að sú úrlausn þinglýsingarstjóra, sem kröfugerð sóknaraðila tekur til, fái staðist gagnvart stjórnarskrárvörðum eignarrétti sóknaraðila, enda feli hún það í sér að sóknaraðili sé sviptur umráðarétti yfir eignum sínum. Samkvæmt 25. gr. þinglýsingalaga með áorðnum breytingum hafi sá þinglýsta eignarheimild sem þinglýsingabók nefnir eiganda á hverjum tíma. Ágreiningur um greiðslu lóðarleigugjalds, einhliða uppsögn óuppsegjanlegs lóðarleigusamnings og þinglýsing slíkrar uppsagnar geti aldrei leitt til breytingar á eigendaskráningu. Varnaraðila skorti með öllu eignarheimild yfir fasteignum sem standa á hinni leigðu spildu og geti því ekki undir nokkrum kringumstæðum talist eigandi þeirra. Þinglýsingarstjóra hafi borið að vísa uppsögn á lóðarleigusamningi frá þinglýsingu á grundvelli 7. gr. þinglýsingalaga, enda sé uppsögnin ólögmæt og bersýnilega óþörf til verndar rétti varnaraðila. Þá beri jafnframt að taka tillit til þess að Elliðahvammur sé þinglýst lögbýli og því háð ákvæðum jarðalaga, en láðst hafi að taka tillit til þessa við úrlausn þinglýsingarstjóra.

III.

Kröfu sína í málinu byggir varnaraðili á því  að úrlausn þinglýsingastjóra hafi verið formlega rétt eins og málið lá fyrir honum og því sé ekkert tilefni til þess að afmá yfirlýsingu um uppsögn úr þinglýsingabók. Varnaraðili sé þinglýstur eigandi jarðarinnar Vatnsenda og þar með þeirrar lóðar úr landi Vatnsenda sem leigð var sóknaraðilum. Hann hafi því allar þær heimildir er felist í beinum eignarrétti að jörðinnni. Vegna uppsagnar á lóðarleigusamningi færist skráning í þinglýsingarbók eðlilega aftur til varnaraðila sem landeiganda. Um lögmæta uppsögn á leigusamningi hafi verið að ræða, en hún hafi komið til vegna vanskila á greiðslu lóðarleigu. Leiði uppsögn á lóðarleigusamningi til þeirrar niðurstöðu að leigulóðarréttindi sóknaraðila falli niður og þinglýsing yfirlýsingar um uppsögn til þess að lóðarréttindin færist aftur til landeiganda. Við úrlausn þinglýsingarmáls að hætti 3. gr. þinglýsingalaga sé ekki litið til efnislegra atriða um réttindi að baki skjölum heldur til þess hvort úrlausn þinglýsingarstjóra sé formlega rétt. Á því sé byggt að svo hafi verið og beri því að hafna kröfu sóknaraðila um að yfirlýsingin verði afmáð úr þinglýsingabók.

Af hálfu varnaraðila er á því byggt að í yfirlýsingu um uppsögn felist ekki kvöð eða önnur eignabönd. Uppsögn á lóðarleigusamningi sé ekki það sama og til dæmis afnotaréttindi, kvöð um tiltekna hagnýtingu eignarinnar eða takmörkun á ráðstöfunarrétti. Beri því að hafna varakröfu sóknaraðila.

Kröfum sínum til stuðnings vísar varnaraðili aðallega til 24. og 25. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

IV.

Í hinni umdeildu úrlausn þinglýsingarstjórans í Kópavogi, sem eins og fram er komið tekur til yfirlýsingar varnaraðila 27. febrúar 2004 um uppsögn á lóðarleigusamningi frá 1931 með síðari breytingum um landspilduna Elliðahvamm í landi Vatnsenda í Kópavogi, fólst að eigendaskráningu Elliðahvamms var breytt á þann veg að þinglýstar eignarheimildir að spildunni og mannvirkjum sem á henni standa eru nú í höndum varnaraðili, sem er eigandi jarðarinnar Vatnsenda, í stað sóknaraðila áður. Samkvæmt gögnum málsins standa tvö íbúðarhús á spildunni, byggð 1934 og 1990. Þá hafa sóknaraðilar reist þar tvö alifuglahús, geymsluskúr og vélageymslu. Nam fasteignamat þessara mannvirkja samkvæmt matsvottorði 30. september 2003 49.346.000 krónum, en fasteignamat spildunnar 2.343.000 krónum. Er færsla í fasteignabók sameiginleg fyrir lóð og mannvirki.

Þegar varnaraðili óskaði þinglýsingar á framangreindri yfirlýsingu sinni voru sóknaraðilar þinglýstir eigendur Elliðahvamms, sbr. 1. mgr. 25. gr. þinglýsingalaga nr. 38/1978. Engin efni standa til þeirrar niðurstöðu þinglýsingarstjóra að þinglýst réttindi sóknaraðila til spildunnar og mannvirkja sem á henni standa væru fallin niður með yfirlýsingunni og breyting á eigendaskráningu í fasteignabók yrði réttilega grundvölluð á henni. Þvert á móti er með þinglýsingalögum stemmt stigu við því að yfirlýsingu sem þessari verði þinglýst, sbr. grunnreglu 2. mgr. 7. gr. þeirra, enda eiga ekki við um hana þau ákvæði laganna sem mæla fyrir um frávik frá meginreglu 1. mgr. 24. gr. þeirra. Átti þinglýsingarstjóri samkvæmt þessu að synja um þinglýsinguna. Samkvæmt þessu ber að taka til greina þá kröfu sóknaraðila að yfirlýsing, merkt S-1125/2004, um uppsögn lóðarleigusamnings um Elliðahvamm í Kópavogi verði afmáð úr fasteignabók.

Eftir framangreindum málsúrslitum þykir rétt að gera varnaraðila að greiða sóknaraðilum málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 80.000 krónur.

Þorgeir Ingi Njálsson héraðsdómari kvað upp úrskurð þennan.

Ú r s k u r ð a r o r ð :

Uppsögn varnaraðila, Þorsteins Hjaltested, á lóðarleigusamningi um Elliðahvamm í Kópavogi, merkt S-1125/2004, sem móttekin var til þinglýsingar hjá þinglýsingarstjóranum í Kópavogi 12. mars 2004 og þinglýst 15. sama mánaðar, skal að kröfu sóknaraðila, Þorsteins Sigmundssonar og Alisu Hansen, afmáð úr fasteignabók.

Varnaraðili greiði sóknaraðilum 80.000 krónur í málskostnað.