Fimmtudaginn 29. nóvember 2007.
Nr. 189/2007.	Theódóra Óladóttir (Sveinn Andri Sveinsson hrl.) gegn G. Leifssyni ehf. (Bjarni S. Ásgeirsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Málsástæður. Dráttarvextir.

 

T keypti af G ehf. íbúð í húsi við Engjavelli í Hafnarfirði með kaupsamningi 5. nóvember 2004 en húsið var þá í byggingu. Kaupverðið var 15.900.000 krónur og skyldi það greiðast við undirritun kaupsamnings með 1.500.000 krónum, síðan með tveimur afborgunum samtals að fjárhæð 1.680.000 krónur og að lokum með bankaláni að fjárhæð 12.720.000 krónur. Samkvæmt kaupsamningnum átti bankalánið og afborganirnar tvær að vera vísitölutryggðar miðað við grunnvísitölu í október 2004. T hélt eftir síðari afborguninni og greiddi ekki vísitöluhækkun fyrri afborgunarinnar en hún taldi að íbúðin hefði verið haldin nánar tilgreindum göllum. Það þótti ekki sannað og var henni gert að greiða þessar eftirstöðvar kaupverðsins með umsaminni vísitöluhækkun. Þá var fallist á kröfu G ehf. um ógreiddan mismun á skuld vegna lántökunnar og umsamda vísitöluhækkun á láninu. Hins vegar var hafnað fjárkröfu G ehf. vegna ógreiddra dráttarvaxta fyrir þann tíma sem leið frá því félagið taldi að afgreiða hefði átt lánið til þess og þar til T greiddi andvirði þess, enda ekki kveðið á um það í kaupsamningi hvenær sú greiðsla skyldi innt af hendi.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ingibjörg Benediktsdóttir, Jón Steinar Gunnlaugsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 4. apríl 2007. Hún krefst aðallega sýknu af kröfu stefnda en til vara að krafa hans verði lækkuð. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Meðal gagna málsins er „kvittun fyrir deponeringu“ þar sem fram kemur að áfrýjandi hafi 7. apríl 2006, stuttu fyrir þingfestingu málsins, geymslugreitt 1.500.000 krónur í Landsbanka Íslands hf. Í kvittuninni segir meðal annars að um sé að ræða lokagreiðslu vegna íbúðarkaupa Engjavöllum 5a. Síðar segir: „G. Leifsson fær greitt út þegar afsal verður útgefið.“ Ekki verður séð að áfrýjandi hafi sent stefnda tilkynningu um þessa aðgerð eða látið honum í té skilríki fyrir greiðslunni. Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti kvað áfrýjandi sýknukröfu sína byggjast á því að hún væri með þessum hætti búin að efna skuldbindingar sínar samkvæmt kaupsamningnum við stefnda 5. nóvember 2004 sem um er deilt í málinu. Varnir áfrýjanda, svo sem þeim var lýst í greinargerð í héraði, voru ekki byggðar á málsástæðu sem að þessu laut og ekki er neitt að þessu vikið í niðurstöðukafla héraðsdóms. Á þessu er ekki heldur byggt í greinargerð áfrýjanda til Hæstaréttar. Kemur þessi málsástæða því ekki til meðferðar fyrir Hæstarétti.

II.

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verða staðfestar niðurstöður hans um skuld áfrýjanda á 1.050.627 krónum vegna eftirstöðva samkvæmt A-lið kaupsamnings. Þá er með vísan til forsendna dómsins staðfest niðurstaða hans um að hafna kröfu áfrýjanda vegna galla á hinni seldu íbúð. Loks er á sama hátt staðfest niðurstaða héraðsdóms um greiðsluskyldu áfrýjanda á 412.300 krónum en þar er um að ræða ógreiddan mismun á skuld vegna lántöku samkvæmt E-lið kaupsamnings og vísitöluhækkunar á kröfuliði sem undir þennan staflið kaupsamningsins falla.

Héraðsdómur féllst á kröfu stefnda um 36.920 krónur vegna dráttarvaxta af andvirði svonefnds viðaukabréfs að fjárhæð 3.088.100 krónur frá 25. júlí 2005 til 16. ágúst sama ár. Hér var um að ræða greiðslu á andvirði skuldabréfs eftir lántöku áfrýjanda, sem ekki var kveðið á um í kaupsamningi aðila hvenær inna skyldi af hendi. Jafnvel þó að áfrýjandi hafi látið 22 daga líða frá því hún fékk lánsfjárhæðina greidda inn á bankareikning sinn og þar til hún innti greiðsluna af hendi til stefnda, þykja ekki efni til að fallast á að henni hafi borið skylda til að greiða dráttarvexti á fjárhæðina þann tíma. Verður áfrýjandi því sýknuð af þessum kröfulið.

Samkvæmt framansögðu verður áfrýjandi dæmdur til að greiða stefnda skuld að fjárhæð 1.462.927 krónur.

III.

Stefndi krafðist í héraði dráttarvaxta samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af einstökum kröfuliðum frá þeim upphafsdögum sem greinir við lýsingu á kröfu hans í héraðsdómi. Héraðsdómari hafnaði því að öllu verulegu að kröfuliðirnir bæru dráttarvexti frá fyrri tíma en 11. desember 2005. Eigi að síður var komist að þeirri niðurstöðu að upphafstími dráttarvaxta á kröfu um vísitöluhækkun á greiðslu samkvæmt 2. tölulið A-liðar kaupsamnings að fjárhæð 20.492 krónur er talinn eiga að vera 5. júlí 2005 og ofangreind krafa 36.920 krónur, sem áfrýjandi er sýknuð af fyrir Hæstarétti, var látin bera dráttarvexti frá 16. ágúst sama ár. Við kröfugerð í héraði krafðist stefndi ekki dráttarvaxta af nefndum 20.492 krónum fyrr en frá 8. júlí 2005. Verður fallist á að kröfuliðurinn beri slíka vexti frá þeim tíma. Þá verður staðfest niðurstaða héraðsdóms, sem ekki hefur verið gagnáfrýjað, um að upphafsdagur dráttarvaxta skuli vera 11. desember 2005.

Í hinum áfrýjaða dómi var komist að þeirri niðurstöðu að nokkrir kröfuliðir stefndu, sem teknir voru til greina, skyldu frá mismunandi upphafsdögum og fram til 11. desember 2005 bera vexti „samkvæmt niðurlagi 4. gr. laga nr. 38/2001“ í stað dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001. Ekki hafði komið fram í málinu krafa frá málsaðilum um að miða bæri við vexti samkvæmt þessu lagaákvæði og enginn málflutningur farið fram um það. Fyrir Hæstarétti gátu málsaðilar ekki skýrt á hvaða sjónarmiðum þessi niðurstaða héraðsdóms væri byggð. Er því ekki unnt að staðfesta héraðsdóminn að þessu leyti. Eins og dómkröfum og málsástæðum fyrir Hæstarétti er háttað eru ekki efni til annars en að láta við það sitja að staðfesta héraðsdóm um að umræddir kröfuliðir skuli bera dráttarvexti frá 11. desember 2005.

Málskostnaðarákvæði héraðsdóms verður staðfest, en stefndi hefur ekki áfrýjað dóminum fyrir sitt leyti.

Áfrýjanda verður gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Áfrýjandi, Theódóra Óladóttir, greiði stefnda, G. Leifssyni ehf., 1.462.927 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 20.492 krónum frá 8. júlí 2005 til 11. desember sama ár en af 1.462.927 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Málskostnaðarákvæði héraðsdóms er staðfest.

Áfrýjandi greiði stefnda 500.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjaness 9. janúar 2007.

Má þetta var dómteið 14. nóvember s.l. að loknum munnlegum málflutningi.

Stefnandi er G. Leifsson ehf., 431197-2359, Lækjarbergi 14, Hafnarfirði, en stefnda er Theodóra Óladóttir, kt. 150949-4249, Engjavöllum 5a, Hafnarfirði.

Umboðsmaður stefnanda er Bjarni S. Ásgeirsson hrl., en umboðsmaður stefndu er Sveinn Andri Sveinsson hrl.

I.  Dómkröfur.

1.  Stefnandi gerir kröfu um að stefnda verði dæmd til að greiða henni 1.659.552 krónur ásamt dráttarvöxtum skv. III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 af kr. 261.595 krónum frá 22. apríl 2005 til 8. júlí 2005, af 1.312.222 krónum frá þeim degi til 16. ágúst 2005 af 1.462.927 krónum frá þeim degi til 23. janúar 2006 en af 1.659.522 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi.

2.  Stefnda krefst aðallega sýknu af kröfum stefnanda, en til vara er krafist lækkunar á kröfum stefnanda.  Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefnanda.

II.  Málsatvik.

Með kaupsamningi dagsettum 5. nóvember 2004 seldi stefnandi stefndu íbúð í húsinu nr. 5a við Engjavelli í Hafnarfirði merkt 01-0101, fastanr. 226-9272.  Húsið var í byggingu, en miðað var við að húsið væri fullfrágengið að utan ásamt lóð og íbúðin tilbúin að innan án gólfefna nema á baðherbergi og þvottahúsi.  Er ástandinu lýst nánar í skilalýsingu sem lá frammi við gerð kaupsamnings.  Kaupverðið var samtals 15.900.000 og skyldi greiðast þannig.

1.  Við undirritun kaupsamnings      kr.      1.500.000,-

2.      Við sölu eignar stefnda að Hlíðarhjalla 68 í Kópavogi

                  og eigi síðar en 5. júlí 2005      kr.      680.000,-

3.      Við afhendingu eignar      kr.      1.000.000,-

4.      Með láni frá Landsbanka Íslands og er lánið miðað

                  grunnvísitölu í október 2004 (235,6 stig)      kr.      12.720.000,-

 

Í búðin skyldi samkvæmt kaupsamningnum afhent á tímabilinu apríl-júní 2005, en var afhent 8. júlí 2005.  Stefnda hafði greitt eins og umsamið var 1.500.000 krónur við undirritun samnings og greiðsla samkv. 2. tölulið A lið kaupsamnings 5. júlí 2005, en eftirstöðvar kaupverðsins 1.000.000 krónur sem skyldi greiðast við afhendingu var ekki greitt þá og er enn í vanskilum.

Í kaupsamningnum er kveðið á um að greiðslu þessar skv. 2. og 3. tl. A liðar kaupsamningsins séu tryggðar með vísitölu neysluverðs grunnvísitala 235,6.  Greiðslur samkv. 4. lið hér að framan eða E-lið kaupsamnings höfðu heldur ekki borist með þeim hætti, sem stefnandi reiknaði með að greiðslan kæmi 10 dögum eftir útgáfu fokheldisvottorðs, en við útgáfu vottorðsins sé eignin orðið veðhæf og frá þeim tíma taki venjulega 10 daga að fá lánið afgreitt frá lánastofnun í fasteignaviðskiptum, ef lántakandi leggir það af mörkum., sem ætlast er til af honum og farið var yfir með honum við gerð tilboðs og kaupsamnings. Fokheldisvottorð var gefið út 7. mars 2005 og andvirði frumbréfs að upphæð 9.579.950 krónur ásamt viðbót var lagt inn á reikning stefnanda 22. apríl 2005 og andvirði viðaukabréfs með viðbót var lagt inn á reikning stefnanda  16. ágúst 2005.  Fram er komið að stefnda, sem gert var ráð fyrir í kaupsamningi að tæki vísitölutryggt lán hjá Landsbanka Íslands, hafi horfið frá því og tekið gengistryggt lán og vísar stefnda til þess að greiðsludagur þess láns hafi ekki verið fyrirfram ákveðinn í kaupsamningi.

Ekki er fram komið að stefnda hafi gert neinar athugasemdir við ástand íbúðarinnar er hún tók við henni, en stuttu síðar kvaðst hún hafa kvartað munnlega við stefnanda og fasteignasalann, sem annaðist sölu íbúðarinnar og síðar skriflega og vísar stefnda þá í matsgerð Magnúsar Þórðarsonar, byggingarmeistara, sem hún fékk án dómkvaðningar, til að meta til verðs þá galla sem hún taldi vera á íbúðinni og bréfs fyrrverandi lögmanns og í bréfi talsmanns stefndu til stefnanda.

Í þessum gögnum kemur fram, að matsmaður telur frárennsli frá sturtuklefa ekki í lagi og metur kostnað við úrbætur á 15.000 krónur.  Hann telur halla á baðherbergisgólfi ekki réttan, þannig að vatnið leiti ekki að niðurfallinu, heldur að hurð fram í stofu og verði ekki bætt úr því öðruvísi en að taka gólfflísarnar af , ná svo fram réttum halla og leggja á nýjar flísar og metur hann kostnaðinn við þetta á 130.000 krónur.  Þá metur hann kostnaðinn við að bæta úr því að spónn á svefnherbergisskápum er ekki samstæður á 75.000 krónur eða í allt 220.000 krónur.  Þá er og fundið að útreikningum í lokauppgjöri, að dráttarvextir að fjárhæð 200.000 krónur séu reiknaðir af húsbréfum, þó að áskilnaður í skilyrtu veðleyfi stefnanda sé um að viðskiptabanki leggi fjárhæðina beint inn á reikning stefnanda.  Þá sé og þrátt fyrir vísitölulækkun á bréfum til útborgunardags farið fram á dráttarvexti til seljanda.  Þá sé uppgjörsvísitala í bréfunum miðuð við október 2004, en eigi að vera nóvember 2004.  Þá hafi stefnandi ekki áður en lokagreiðsla skyldi fara fram, aflétt áhvílandi veðskuldum Sparisjóðs Hafnarfjarðar, svo sem áskilið hafi verið í kaupsamningi.  Stefnda kvaðst því hafa haldið eftir lokagreiðslum og deponerað fyrir henni í banka.  Þá er og fundið að því að íbúðin hafi ekki verið afhent á réttum tíma.

III.  Málsástæður og lagarök.

1.      Stefnandi byggir á því, að stefndu hafi borið samkvæmt 3. tölulið a-liðar kaupsamnings að greiða við afhendingu íbúðarinnar 1.000.000 krónur ásamt vísitöluhækkun á þá greiðslu og greiðslu samkvæmt 2. tölulið en við það hafi ekki verið staðið.

Það sé á ábyrgð stefndu að flýta því sem mest að allar upplýsingar berist viðkomandi lánastofnun, í þessu tilviki LÍ og framgangur samnings sé sem eðlilegastur, þannig að afgreiða megi andvirði lánsins til stefnanda. Allar tafir umfram það sem eðlilegt megi teljast, séu á ábyrgð stefndu og er krafist að hún greiði stefnanda bætur sem svari til dráttarvaxta eða  dráttarvexti af kr. 9.579.950 (9.483.950 + 96.300), þann mánaðar tíma sem dráttur hafi orðið af hennar völdum á greiðslu andvirði frumbréfs. Dráttarvextir hafi numið á þessum tíma sem svarar 20% ársvöxtum, sem nema því samtals kr. 159.666.

Þá hafi stefnda ekki greitt stefnanda andvirði þess viðaukabréfs sem hún hafi fengið greitt á reikning sinn hinn 25. júlí 2005, fyrr en rúmum 3 vikum eftir að henni barst greiðslan eða hinn 16. ágúst 2005. Stefnandi gerir nú kröfur um bætur sem svari dráttarvöxtum vegna þessa tímabils  af kr. 3.088.100 (kr. 3.057.200 + kr. 30.900). Dráttavextir á þessu tímabili svara 20.5% ársvöxtum, eða kr. 36.929.

Samtals sé  því  hér um að ræða kr. 159.666 + kr. 36.929, eða kr. 196.595.

Uppgjörsfundur milli kaupanda og seljanda hafi farið fram hjá Fasteignastofunni hinn 6. desember 2005. Ekki hafi náðst samkomulag um greiðslur. Stefnda hafi ekki greitt ofangreindar skuldir sínar og borið fyrir sig galla á hinu selda. Vísi stefnda þar til bréfs talsmanns síns, Óskars Mikaelssonar, sbr. dskj. 6 og matsgerðar, dskj. 5. Þessari málsástæðu stefndu hafi verið svarað efnislega sbr. dskj. 9, bréfs lögmanns stefnanda til lögmanns stefndu dags. 22.2.2006. Alfarið sé hafnað öllum kröfum stefndu.

Þar sem stefnda hafi ekki greitt skuld sína þrátt fyrir ítrekaðar greiðsluáskoranir sé stefnanda því nauðsyn að fá dóm fyrir kröfu sinni. 

Kröfur stefnanda sundurliðast þannig:

I.   Skuld skv. A-lið kaupsamnings.

1.             Eftirstöðvar kaupverðs skv. A-lið 3. tl.                                                          kr. 1.000.000

2.             Umsamin vísitöluhækkun á greiðslu skv. A-lið 3. tl. til afhendingar

            eignar júlí 2005, (okt. 2004/júní 2005, 235,6 / 242,7 stig)                         kr.      30.135

3.             Umsamin vísitöluhækkun á greiðslu hinn 5. júlí 2005 skv. A-lið 2. tl.

            kr. 680.000,  (okt. 2004/júlí 2005, 235,6 / 242,7 stig)                                      kr.       20.492

                                                                                                                                         kr.  1.050.627

II.   Eftirstöðvar kaupverðs skv. E-liðs kaupsamnings.

4.               Ógreiddur mismunur                                                                                                kr.       51.950

5.             Vísitöluhækkun á mismun, 235,6 / 243,2 (okt. 2004 / ágúst 2005)             kr.         1.675   

6.              Umsamin vísitöluhækkun á frumbréf, kr. 9.630.000, 235,6 / 242

 (okt.2004 / apríl 2005, greitt  22. apríl 2005)                                       kr.     261.595

7.             Umsamin vísitöluhækkun á viðaukabréf kr. 3.090.000, 235,6 / 243.2

            (okt. 2004 / ágúst 2005, greitt 16. ágúst 2005)                                           kr.       97.080

                                                                                                                                         kr.     412.300.

 

III.   Ógreiddir dráttarvextir vegna greiðsludráttar kaupanda.

8.        Dráttarvextir af kr. 9.579.950 frá 22.3.2005 til 22.4.2005                                  kr.     159.666

9.        Dráttarvextir af kr. 3.088.100 frá 25.7.2005 til 16.8.2005                                  kr.       36.920

                                                                                                                                         kr.     196.595.

             

Samandregið gerir stefnandi því kröfur sbr. I, II og III,                            kr.  1.659.522

 

Stefnandi höfðar mál þetta skv. ákvæðum laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála í héraði. Stefnandi vísar til samningsbundinnar skyldu stefndu að greiða umkrafðar eftirstöðvar kaupverðs og verðbætur á greiðslur, sem séu rækilega tilgreindar í kaupsamningi. Þá vísi stefnandi til almennra reglna kröfuréttar og bótaréttar varðandi tjón það sem stefnda hefur bakað stefnanda með því að draga greiðslur til stefnanda. Vísað sé m.a. til 12. gr. kaupsamnings, þar sem fjallað er um dráttarvexti af vanskilum. Vísi stefnandi til meginreglna kauparéttar og samningaréttar í þessu efni og skyldu kaupanda að inna greiðslu af hendi á tilgreindum tíma og þá meginreglu að loforð eigi að efna.

Krafa um dráttarvexti sé reist á III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.  Krafa um málskostnað byggist á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála í héraði. 

2.  Stefnda byggir aðalkröfu sína á því að gjalddagi greiðslunnar skv. 3. tl. A. liðar kaupsamnings um fasteigna að Engjavöllum 5 sé í raun og veru ekki kominn þar sem eignin hafi ekki verið afhent í umsömdu ástandi og veðlánum sem stöfuðu frá stefnanda hafi ekki verið aflétt af eigninni á réttum tíma. Það liggi fyrir að stefnda hafi verið að kaupa nýja fasteign og átti að geta gengið út frá því sem vísu að eignin væri ekki haldin verulegum göllum eins og raunin sé.

Þá lýsir stefnda yfir gagnkröfu til skuldajafnaðar vegna vanefnda stefnanda á kaupsamningi og þeirra galla á fasteigninni sem séu tilgreindir hér að neðan:

1.         Baðgólf sé haldið verulegum galla sem lýsi sér í því að vatn rennur ekki að niðurfall heldur frá því.

2.         Veggur á milli baðherbergis og stofu hallar 10-12 mm, sem lýsir sér í því að hurð opnast sjálfkrafa.

3.         Mikil tregða sé í niðurfalli frá sturtuklefa.

4.         Skúffa undir baðvaski lokist ekki þar sem hún rekst í vatnslás frá vaski.

5.         Hurðir á skápum í hjónaherbergi séu mjög áberandi mislitar.

 

Stefnda hugðist eftir úthlutun málsins fá dómkvaddan matsmann til að meta hæfilega lækkun lokagreiðslu skv. kaupsamningi m..t.t. vanefnda stefnanda og gallanna sem voru á íbúðinni, en af því varð ekki.

Kröfum stefnanda um greiðslu dráttarvaxta og upphafstíma þeirra sé sérstaklega mótmælt og eins vísitöluútreikningum stefnanda og þeim kröfum sem eiga rætur sínar að rekja til þeirra.

Ef ekki verður fallist á aðalkröfu stefndu um sýknu geri stefnda þá kröfu til vara að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar verulega. Stefnda vísar til málsástæðna og lagaraka fyrir aðalkröfu í greinargerð til stuðnings varakröfu sinni.

Krafa stefndu um málskostnað byggi á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þá sé gerð krafa um virðisaukaskatt á dæmdan málskostnað.

Um lagarök sé vísað til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum III. kafla laganna um eiginleika fasteignar, galla, fylgifé o.fl. og IV. kafla um vanefndarúrræði kaupanda. Einnig sé vísað til meginreglna samninga- og kröfuréttar um réttar efndir og afleiðingar vanefnda.  Hvað varðar málskostnað sé vísað til 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt á dæmdan málskostnað byggir á lögum nr. 50/1988, en stefnda er ekki virðisaukaskattskyld.

IV.  Sönnunarfærsla.

Að hálfu aðilja var gefin skýrsla í málinu og vitni báru Óskar Mikaelsson, kt. 111243-4339, Aliso Viejo, Kaliforníu, Bandaríkjunum, fyrrverandi fasteignasali, Gunnar Svavar Friðriksson, kt. 080169-3889, Galtalind 10, Kópavogi, fasteignasali, Ívar Ásgrímsson, kt 110465-4599, Miðvangi 119, Hafnarfirði, sölumaður á fasteignasölu, Vignir Þorláksson, kt. 190159-5159, Svalbarða 5, Hafnarfirði, múrarameistari.

Fram kom og er óumdeilt að farið var vel yfir kaupsamninginn er hann var gerður og sérstakir liðir hans kynntir, þ.á m. E-liður og kvaðst stefnda hafa gert sér grein fyrir þargreindum gjalddögum og vöxtum, en ekki að það væri ákveðin tímamörk um hvenær skuldabréfið skyldi gefið út, eða alla vega mundi hún ekki til þess.  Hún hafði skilið vísitölubindinguna þannig, að henni bæri að greiða vísitölubætur á gjalddögum bréfsins eftir að þær hefðu lagst við höfuðstól bréfsins.  Fram kom hjá fyrirsvarsmanni stefnanda, að vísitöluákvæðið væri miðað við þann tíma þegar íbúðin væri sett í sölu.  Um leið og fokheldisvottorð lægi fyrir í þessu tilviki, 7. mars 2005, væri því komið til fasteignasölunnar og í framhaldi af því væri skuldabréfið útbúið og tæki viku til 11 daga að klára málið og fá lánið greitt út.  Hann kvað þetta hafa dregist óeðlilega lengi hjá stefndu og hafi valdið vandræðum hjá henni um að ganga frá láninu og einnig hafi hún sagt að dóttir hennar yrði líka lántaki.  Hann kvað hafa verið stofnaðan bankareikning í Sparisjóði Hafnarfjarðar fyrir hverja íbúð, en Sparisjóðurinn hafi fjármagnað bygginguna og væri með alsherjar veð í húsinu á 1. veðrétti og eftir að lánastofnun greiddi út lánið færi það beint á þennan reikning og þetta gerist yfirleitt  2-3 dögum síðar, en greiðslan vegna útborgunar á hinu gengistryggða láni er stefnda tók hafi gengið beint inn á reikning hennar og síðar borist til stefnanda.

Fram kom hjá Gunnari Friðrikssyni, fasteignasala, að allar greiðslur í sambandi við kaup á íbúðum í nýbyggingum væru vísitölutryggðar og væri þetta föst venja í fasteignaviðskiptum í dag, en öðru máli gegndi um notaðar íbúðir.  Vitnið taldi algengt að frá þinglýsingu frumbréfs liðu 4-7 dagar þar til það fengist greitt.  Það kvað hækkun á bréfinu vegna vísitöluhækkunar koma fram í uppgjöri, en vísitölubreytingar hafi áhrif á kaupverð bréfanna af hálfu bankanna.

Fram er komið að Magnús Þórðarson, matsmaður sem er húsasmíðameistari, hafði ekki kvatt stefnanda né aðra á matsfund áður en hann framkvæmdi matið, en hann staðfesti niðurstöður sínar í matinu.  Eftir gerð þess, hafði fyrirsvarsmaður stefnanda, Vignir Þorláksson ásamt Óskari Mikaelssyni og stefndu farið yfir hallann á baðgólfinu og kvað Óskar og fyrirsvarsmaður hafa sannreynt með nýju hallamáli að gólfið hallaði að niðurfallinu og þeir hafi hellt vatni á gólfið og það runnið að niðurfallinu, en fram kom hjá Vigni að hann hafi gætt þess, er gólfið var fleytt að það væri með eðlilegum vatnshalla m/v baðherbergi, en meiri vatnshalli væri í þvottahúsum.  Þá kvað fyrirsvarsmaður stefnanda það hafa verið kannað að niðurfallsrör að sturtuklefa hafi annað vatnsflæðinu úr honum, en barkinn frá klefanum, sem tendist niðurfallsrörinu væri of grannur..  Þá er og komið fram, að gólfflísar hafi verið hreinsaðar og skipt um skápahurðir í svefnherbergi og aðrar lagfæringar hafi og verið unnar að ósk stefndu.

Vitnið Óskar Mikaelsson kvaðst hafa langa reynslu af fasteignasölu og hafa aðstoðað stefndu vegna íbúðarkaupa hennar, en ágreiningur hafi verið í sambandi við gjaldtöku stefnanda við uppgjör og svo vegna galla á íbúðinni. Vitnið hafði mætt á uppgjörsfundi með stefndu og fundið að því, að ekki hafi verið minnst á útgáfudag í sambandi við skuldabréf skv. E-lið kaupsamnings.  Það kvað það heimatilbúna venju að vísitölubinda lán fyrir útgáfu skuldabréfs, heldur væri venjan að vísitölubinda miðað við lögskiladag, þegar eign er afhent.

Niðurstöður.

Óumdeilt er í málinu, að stefnda skuldar stefnanda eftirstöðvar kaupverðs skv. 3. tl. A-liðar kaupsamningsins auk umsaminnar vísitöluhækkunar á þessa greiðslu frá samþykkt kauptilboðs til afhendingar íbúðar og svo vísitöluhækkun á greiðslu skv. 2. tölulið kaupsamningsins frá október 2004 til 5. júlí 2005 í allt 1.050.627 krónur.

Á móti þessu hefur stefnda komið með gagnkröfu vegna galla á íbúðinni eða að henni hafi ekki verið skilað í því ástandi sem skilalýsing geri ráð fyrir og styðst hún í því sambandi við kostnaðarmat Magnúsar Þórðarsonar húsamsíðameistara, sem hún hafði fengið til að skoða og meta íbúðina án dómkvaðningar, en miðað við skilalýsingu og er niðurstaða hans, að það kosti 220.000 krónur að bæta úr þeim göllum sem hann telur vera á íbúðinni og hann sundurliðar þannig:

1.  Frárennsli frá sturtuklefa                                kr.                                15.000,-

2.  Halli á baðgólfi og nýjar flísar                                kr.                                130.000,-

3.  Spónn á hurðum, útskipti á 3 hurðum                                kr.                                75.000,-

 

Stefnandi hefur mótmælt matinu, þar sem matsmaður hafi ekki verið dómkvaddur til verksins og stefnandi hafi ekki átt þess kost að koma á matsfund og vera athugasemdir og er fallist á þessi sjónarmið stefnanda.  Magnús hefur borið um skoðunina og matið hér fyrir dómi og einnig liggur fyrir vitnisburður Vignis Þorlákssonar og skýrsla fyrirsvarsmanna stefnanda um skoðun og könnun um meinta galla á baðgólfi og frárennsli frá sturtuklefa, en samkvæmt því töldu þeir sig hafa staðreynt að gólfhallinn á gólfinu væri nægilegur og að niðurfallinu og ónógt vatsnflæði frá sturtuklefa væri eins of fyrr greinir vegna þess að barkinn sem fylgdi sturtuklefanum og lægi að niðurfalli annaði ekki að flytja vatnið nógu hratt úr klefanum þar sem hann væri ekki nægilega víður.  Stefnda og Óskar Mikaelsson voru viðstödd þessa athugun og hefur henni ekki verið hnekkt sérstaklega og fyrir liggur að ýmsar lagfæringar voru gerðar eftir afhendingu íbúðar þ.á m. skipt um hurðar á svefnherbergisskápum, vegna kvörtunar stefndu.

Þegar þetta er allt virt, þykir bresta sönnun um gagnkröfu stefndu og er krafa stefnanda því tekin til greina óbreytt að þessu leyti.  Þá þykir stefnda með undirskrift sinni undir kaupsamninginn hafa gengist undir að lánið samkvæmt E-lið samningsins bæri grunnvísitölu frá október 2004.  Í 14. gr. laga nr. 38/2001 er heimild til að verðtryggja lán miðað við vísitölu neysluverðs og í reglum nr. 492/2001 um verðtryggingu sparisjár og lánsfjár, 3. mgr. 4. gr. kemur fram að grunnvísitala skuli vera sú vísitala sem í gildi er þegar lán er veitt, nema samningar eða eðli máls leiði til annars.  Í kaupsamningi aðila verður að teljast heimild til að binda lánið við vísitölu frá október 2004 og stefnda verði að greiða þá hækkun á lánsfjárhæðinni, sem samsvara vísitöluhækkun frá október 2004, þar til lánið sem stefnda tók var greitt til stefnanda eða 22. apríl 2004 að því frumbréf varðaði, en  16. ágúst 2005 að því er viðaukabréf varðaði og verða útreikningar stefnanda um vísitöluhækkunina lagðir til grundvallar og nemur hún þegar bætt er við skuld stefndu vegna vangreidds hluta af höfuðstól lánsins 412.300 krónum.  Úr því að stefnda gerði ekki ráð fyrir þessari hækkun er hún tók hið gengistryggða lán og hafði það sem nam þessari fjárhæð hærri og greiddi þá hækkun með jöfnum afborgunum af láninu, verður hún að hlíta því að greiða þessa fjárhæð við uppgjör vegna kaupanna.

Stefnanda gerði og kröfu vegna greiðsludráttar stefndu, þ.e. að það hafi dregist úr hömlu hjá henni að gefa út skuldabréfin og fá greiðslu lánanna eftir að foheldisvottorð var gefið út. Fokheldisvottorð var gefið út 7. mars 2005 og má fallast á miðað við það sem tíðkanlegt er í sambandi við svona lántöku að tíminn til 22. mars 2005 hafi verið nægilegur til að ganga frá skuldabréfi og leggja inn til greiðslu í bankann, en frumbréfin virðast ekki hafa verið gefin út fyrr en 15. apríl og fengist greidd 22. apríl 2005 og er þá greiðslunni strax komið til stefnanda.

Fram er komið hjá stefndu að þessi dráttur hafi stafað af því að breytingar hafi verið gerðar á skuldabréfinu og annar aðili, þ.e. dóttir hennar hafi komið að lántökunni. með henni.  Á þessum tíma hafði stefnda ekki fengið íbúðina afhenta, en gert var ráð fyrir í kaupsamningi að afhendingin gæti farið fram í apríl, en hún fór ekki fram fyrr en 8. júlí 2005, án  þess að neinar bætur hafi verið vegna þessa dráttar.  Með því að stefnandi tekur sér í kaupsamningi 1-3 mánaða frest til að skila íbúðinni, verður ekki talið óeðlilegt að stefnda hafi aukið svigrúm til að ganga frá skuldabréfinu, en auk þess sem að framan er getið hefur hún borið að miklar annir hjá Landsbankanum hafi og valdið því að tekið hafi lengri tíma að afgreiða lánið.  Stefnandi gaf stefndu engan úrslitafrest í sambandi við hvenær skuldabréfið skyldi í síðasta lagi útgefið og er því ekki fallist á kröfu stefnanda um dráttarvexti á 9.579.956 krónur frá 22. mars til 22. apríl 2005.  Stefnda fékk hinsvegar greiðslu vegna viðbótarlánsins 25. júlí 2005, en skilaðir greiðslum ekki til stefndu fyrr en 16. apríl 2005 og er fallist á að hún greiði dráttarvexti af 3.088.100 krónum fyrir þetta tímabil eða 36.920 krónur.

Íbúðin var afhent 8. júlí 2005 og höfðu eftir það komið í ljós ætlaðir gallar á íbúðinni sem stefnda fékk sérfróðan mann til að meta.  Þá hafði heldur ekki verið aflétt áhvílandi veðskuldum á 1. veðrétti svo sem bar að gera 5. júlí 2005 samkv. 25. gr. kaupsamningsins og verður að telja að stefnda hafi með vísun til 44. gr. sbr. 46. gr. laga nr. 40/2004 verið rétt að halda eftir lokagreiðslunni, en formleg afhending íbúðarinnar verður þó talin hafa farið fram þó að aflétting lánanna hafi dregist.

Í málinu er upplýst að tryggingarbréf sem hvíldi á 1. veðrétti íbúðar stefndu var aflýst hjá sýslumanninum í Hafnarfirði 16. nóvember 2005 og þá liggur og fyrir, að stefnandi hafði um svipað leyti gert þær lagfæringar á íbúðinni sem hann taldi sér skylt m/v skilalýsingu.  Miðað við, að stefndu hefur ekki tekist að sanna þá galla sem hún bar fyrir sig um annað en svefnherbergishurðir, sem hefur verið skipt út þykir rétt að stefnda greiði vexti af lokagreiðslunni með vísitöluhækkun samkvæmt niðurlagi 4. gr. laga nr.38/2001 til 1. nóvember 2005 en dráttarvexti frá þeim tíma til greiðsludags og dráttarvexti af 20.492.00 krónum frá 5. júlí 2005.

Samkvæmt þessu ber stefndu að greiða stefnanda 1.499.847 krónur þ.e. (1.050.627,- +412.300,-+36.920,-).

Í málinu er miðað við að stefnda greiði vexti skv. niðurlagi 4. gr. laga nr. 38/2001 af kr. 261.595 krónum frá 22. apríl 2005 til 11. desember 2005, eða mánuði eftir ætlaðan uppgjörsdag, af 150.808 krónum frá 16. ágúst 2005 til 11. desember 2005, og af 1.050.627 krónum frá 8. júlí 2005 til 11. desember 2005.  Stefnda greiði svo dráttarvexti skv. III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 af 20.492 krónum frá 5. júlí 2005 til 16. ágúst 2005, af 57.412 krónum frá þeim degi til 11. desember 2005 og af 1.499.847 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Eftir þessum úrslitum ber að dæma stefndu til að greiða stefnanda 282.000 krónur í málskostnað.

Dóm þennan kveður upp Guðmundur L. Jóhannesson héraðsdómari.

 

DÓMSORÐ

Stefnda, Theódóra Óladóttir greiði stefnanda G. Leifssyni ehf., 1.499.847 krónur ásamt vöxtum samkvæmt niðurlagi 4. gr. laga nr. 38/2001 af  261.595 krónum frá 22. apríl 2005 til 11. desember 2005, af 150.808 krónum frá 16. ágúst 2005 til 11. desember 2005 og af 1.057.627 krónum frá 8. júlí 2005 til 11. desember 2005.  Stefnda greiði og dráttarvexti skv. III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 af 20.492 krónum frá 5. júlí 2005 til 16. ágúst 2005, af 57.412 krónum frá þeim degi til 11. desember 2005 og af 1.499.847 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Stefnda greiði stefnanda 282.000 krónur í málskostnað.