Fimmtudaginn 6. desember 2001.
Nr. 176/2001.	Helga María Bragadóttir (Jón Magnússon hrl.) gegn Iðunni Guðmundsdóttur (Jón Hjaltason hrl.) og gagnsök

 

Fasteign. Galli. Skaðabætur. Afsláttur. Matsgerð.

I, sem keypt hafði íbúð af H, gerði athugasemdir við það að á hefði skort, að ýmsir kostir hennar, sem telja yrði að áskildir hefðu verið samkvæmt söluyfirliti sem lá frammi við kaupsamningsgerðina og samið var samkvæmt 12. gr. laga nr. 54/1997. Þar sagði m.a. ,,Íbúðin er í algjörum sérflokki og hefur öll verið standsett . . “. Þá kom og fram í yfirlitinu að seljanda væri ekki kunnugt um galla. Með hliðsjón af matsgerð og að nokkru með vísan til niðurstöðu héraðsdóms, sem skipaður var sérfróðum meðdómendum, var fallist á það með I, að íbúðin hefði verið haldin tilteknum göllum og var H dæmd til greiðslu 1.290.855 króna.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Hrafn Bragason, Haraldur Henrysson og Pétur Kr. Hafstein.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 21. maí 2001. Hún krefst aðallega sýknu af kröfum gagnáfrýjanda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti. Til vara krefst hún þess að dómkröfur gagnáfrýjanda verði lækkaðar og aðaláfrýjanda dæmdur málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti. 

Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi 18. júní 2001. Hún krefst þess að aðaláfrýjandi verði dæmd til að greiða sér 1.941.000 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 15. nóvember 1999 til greiðsludags, auk málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

I.

Mál þetta er risið af fasteignakaupum. Eins og lýst er í héraðsdómi keypti gagnáfrýjandi íbúð nr. 7E í fjölbýlishúsinu að Gaukshólum 2 í Reykjavík með kaupsamningi 10. september 1999 og var afsal útgefið sama dag. Í söluyfirliti sem lá frammi við kaupsamningsgerðina og samið var samkvæmt 12. gr. laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu, segir m.a.: ,,Íbúðin er í algjörum sérflokki og hefur öll verið standsett s.s. allar lagnir, loft, gólfefni, gler, innréttingar, böð, eldhús o.fl.“ Þá kemur og fram í yfirlitinu að seljanda sé ekki kunnugt um galla. Samkvæmt afsali var íbúðin afhent gagnáfrýjanda 15. nóvember 1999. Hefur gagnáfrýjandi gert athugasemdir við það að ýmsir kostir íbúðarinnar, sem áskildir hafi verið af hennar hálfu, hafi ekki reynst vera fyrir hendi. Er krafa hennar á hendur aðaláfrýjanda reist á almennu skaðabótareglunni, en málið hefur þó verið reifað bæði út frá afsláttar- og skaðabótasjónarmiðum.

II.

Meðal gagna málsins er matsgerð Hjalta Sigmundssonar byggingatæknifræðings og húsasmíðameistara, sem dómkvaddur var 3. mars 2000 að beiðni gagnáfrýjanda til að meta til peningaverðs nánar tilgreinda ágalla á íbúðinni, sem í matsbeiðni voru taldir upp í fimm liðum. Verður nánar vikið að þeim svo sem þeir koma fram í kröfugerð gagnáfrýjanda.

Í matsgerð var í fyrsta lagi rakin sú skoðun matsmanns að frágangi rafmagns væri ekki lokið og væri hann raunar varasamur og jafnvel hættulegur, þar sem snertihætta væri á taugum með spennu á. Með skírskotun til forsendna héraðdóms verður staðfest sú niðurstaða hans að dæma beri aðaláfrýjanda til greiðslu skaðabóta að fjárhæð 504.855 krónur vegna ófullnægjandi frágangs raflagna í íbúðinni, en við ákvörðun þeirrar fjárhæðar hefur verið tekið tillit til þess virðisaukaskatts, sem gagnáfrýjandi á rétt til að fá endurgreiddan að verkinu loknu.

Í öðru lagi leiddi skoðun matsmanns í ljós, að flísar á gólfi efri hæðar væru að mestu lausar og nauðsynlegt væri að taka þær allar upp og endurleggja. Í þessu sambandi ber til þess að líta að aðaláfrýjandi fékk fagmann til að annast flísalagninguna. Ekki er fram komið að hún hafi gert sér grein fyrir því að það verk hafi verið gallað. Í ljósi þess að í söluyfirliti var, svo sem fyrr segir, sérstaklega tekið fram að gólfefni íbúðarinnar væru ný, verður að staðfesta það álit héraðsdóms, sem skipaður var sérfróðum meðdómendum, að um verulegan galla sé að ræða sem aðaláfrýjanda beri að bæta með hliðsjón af 1. mgr. 42. gr. þágildandi laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup. Samkvæmt þessu verður staðfest sú niðurstaða, að gagnáfrýjandi eigi rétt til afsláttar vegna þessa galla. Þá verður og staðfest niðurstaða dómsins um frádrátt vegna virðisaukaskatts. Kostnaður vegna málningarvinnu, þrifa o.fl. verður hins vegar ekki dæmdur í formi afsláttar og verður því að lækka kröfu gagnáfrýjanda að álitum með hliðsjón af því hversu mikið galli við flísalagninguna hefði lækkað kaupverð íbúðarinnar. Verður þessi liður tekinn til greina með 750.000 krónum.

Þriðji kröfuliður gagnáfrýjanda lýtur að leka á þaki sólstofu. Það var niðurstaða héraðsdóms, að umræddur frágangur væri viðunandi og hefur það mat ekki verið hrakið. Er því staðfest niðurstaða dómsins um sýknu aðaláfrýjanda af þessum lið.

Krafa gagnáfrýjanda er í fjórða lagi á því reist að eftir afhendingu íbúðarinnar hafi komið í ljós leki með gluggum í eldhúsi. Í málinu liggur fyrir að gagnáfrýjandi skoðaði íbúðina þrívegis, þar af einu sinni með eiginmanni sínum, sem er bæði húsgagna- og húsasmiður. Gluggum þessum hefur verið breytt frá upphaflegri gerð og er hönnun þeirra óvenjuleg að því leyti að þeir eru hallandi. Fram kemur í matsgerð, að matsmaður þekki engin dæmi um hallandi timburglugga sem þessa og jafnframt, að greinileg merki séu um að vatn hafi lent á sólbekk undir opnanlegu fagi, þar sem hann sé ,,hlaupinn upp“ af raka. Að þessu athuguðu verður að leggja til grundvallar, að gagnáfrýjandi hafi við skoðun íbúðarinnar mátt gera sér grein fyrir því að lagfæra þyrfti frágang umræddra glugga og ber því með vísan til 47. gr. laga nr. 39/1922 að sýkna aðaláfrýjanda af þessum kröfulið.

Gagnáfrýjandi krefst í fimmta og síðasta lagi bóta vegna þess að spegill á hurð í svefnherbergi hafi reynst brotinn. Var brot þetta neðarlega á hurðinni þeim megin sem hún gengur inn í aðliggjandi vegg. Er óumdeilt að tjón þetta var orðið er gagnáfrýjandi skoðaði íbúðina. Þá hefur því ekki verið mótmælt af hálfu aðaláfrýjanda að brotið hafi vegna aðstæðna getað leynst gagnáfrýjanda við venjulega skoðun. Þrátt fyrir þetta vakti aðaláfrýjandi ekki athygli gagnáfrýjanda á þessu atriði, enda þótt henni hafi mátt vera ljóst að gagnáfrýjandi hafði ekki ástæðu til að ætla annað en að spegillinn væri heill og óbrotinn. Samkvæmt matsgerð er kostnaður við endurnýjun umrædds spegils metinn 36.000 krónur og hefur því mati ekki verið hnekkt. Verður skaðabótaábyrgð vegna þessa lögð á aðaláfrýjanda.

Samkvæmt framanskráðu verður aðaláfrýjandi dæmdur til að greiða gagnáfrýjanda 1.290.855 krónur (504.855 + 750.000 + 36.000) með vöxtum eins og í dómsorði greinir, en upphafstíma vaxta hefur ekki verið mótmælt sérstaklega.

Eftir þessum úrslitum verður aðaláfrýjandi dæmdur til að greiða gagnáfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem ákveðinn er í einu lagi, eins og í dómsorði greinir. 

Dómsorð:

Aðaláfrýjandi, Helga María Bragadóttir, greiði gagnáfrýjanda, Iðunni Guðmundsdóttur, 1.290.855 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 15. nóvember 1999 til 1. júlí 2001, en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

Aðaláfrýjandi greiði gagnáfrýjanda samtals 561.850 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, þar með talinn matskostnað.

 

 

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 10. apríl 2001.

I

Mál þetta, sem dómtekið var 5. mars sl., er höfðað með stefnu birtri 25. september 2000.

Stefnandi er Iðunn Guðmundsdóttir, kt. 230440-3369, Gaukshólum 2, 7E, Reykjavík.

Stefnda er Helga María Bragadóttir, kt. 260752-3169, Lækjarsmára 76, Kópavogi, nú til heimilis að Básbryggju 9, Reykjavík.

Dómkröfur stefnanda eru að stefnda verði dæmd til að greiða stefnanda tjón samkvæmt mati Hjalta Sigmundssonar, byggingatæknifræðings og húsasmíðameistara, dags. í maí 2000, á göllum, er voru við afhendingu íbúðar 7E í fjölbýlishúsinu að Gaukshólum 2 í Reykjavík hinn l5. nóvember 1999, samtals kr. 1.941.000,00, ásamt með dráttarvöxtum eins og vaxtalög nr. 25/1987 leyfa frá l5. nóvember 1999 til greiðsludags auk alls málskostnaðar að skaðlausu eftir mati dómsins þar með töldum matskostnaði kr. 161.850,00.

Stefnda gerir þær dómkröfur aðallega að hún verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda og henni tildæmdur málskostnaður úr hendi stefnanda samkvæmt mati dómsins auk virðisaukaskatts á málflutningsþóknun þar sem stefnda sé ekki virðisaukaskattskyld.

Til vara gerir stefnda þær dómkröfur að stefnukröfur verði stórlega lækkaðar og stefndu tildæmdur málskostnaður samkvæmt mati dómsins auk virðisaukaskatts á málflutnings­þóknun.

II

Stefnandi, Iðunn Guðmundsdóttir keypti íbúðina 7E í fjölbýlishúsinu að Gaukshólum 2, Reykjavík með kaupsamningi og afsali, hvortveggja dags. l0. september 1999 af stefndu, Helgu Maríu Bragadóttur fyrir milligöngu fasteignasölunnar Eigna­miðlunarinnar ehf., Síðumúla 21, Reykjavík. Í afsali er tekið fram að eignin verði afhent kaupanda í umsömdu ástandi þann l5. nóvember 1999 og er lýsing eignarinnar þannig í afsali: "Toppíbúð á 7. og 8. hæð merkt E í húsinu nr. 2 við Gaukshóla í Reykjavík, ásamt bílskúr og öllu múr-og naglföstu, sem fylgir og fylgja ber að engu undanskildu þ.m.t. tilheyrandi hlutdeild í sameign og lóðarréttindum.”

Í söluyfirliti fasteignasölunnar, sem kaupandi fékk afhent fyrir kaupin, er eigninni þannig lýst: "Glæsileg penthouse íbúð með frábæru útsýni. Íbúðin er í algjörum sérflokki og hefur öll verið standsett s.s. allar lagnir, loft, gólfefni, gler, innréttingar, böð, eldhús o.fl. Sólstofa var byggð við íbúðina og er hún með stórum hurðum á brautum sem má opna. Fullyrða má að útsýni gerist ekki betra! Á neðri hæðinni er hol, tvö herbergi, baðherb. og fataherbergi. Uppi er hol eldhús, baðherb., þvottahús, stofa, borðstofa og sólstofa. Sér geymsla fylgir á jarðhæð og sér bískúr. Sameiginlegt þvottahús er einnig á hæðinni. Nánari lýsing: komið er inn í perketlagt hol sem er með góðum nýjum skápum. Inn af holinu er parketlagt herbergi með útgangi út á norðursvalir og parketlagt hjónaherbergi sem er með fataherbergi inn af. Stórt baðherbergi er inn af hjónaherbergi. Það er allt flísalagt í hólf og gólf, með handklæðaofni, vandaðri innréttingu og með baðkari. Úr holinu er gengið upp parketlagðan stiga sem er með handriði úr ryðfríu stáli og öryggisgleri. Efri hæðin er að mestu opinn geymur með stórum nýjum gluggum, flísum á gólfi.  Eldhúsið er að hluta afstúkað en að hluta opið. Það er með eyju, storm háf, tveimur vöskum, keramikhelluborði, gashellu o.fl. Mjög glæsileg innrétting er í eldhúsi. Stofurnar eru mjög stórar og með innfelldri lýsingu í loftum. Loftin voru öll tekin niður og mótuð í ákveðið form. Sólstofa var byggð yfir stórar svalir og er hún með stórum rennihurðum. Út af stofunni eru mjóar grillsvalir sem ná fyrir allri suðurhlið íbúðarinnar. Innaf stofunni er geymsla, baðherbergi og þvottahús.  Baðherbergið er flísalagt og með vandaðri innréttingu og sturtu. EIGN I SÉRFLOKKI. " Í söluyfirlitinu er tekið fram, að seljanda sé ekki kunnugt um galla.

Stefnandi og eiginmaður hennar skoðuðu íbúðina áður en gengið var frá kaupunum. Kveðast þau ekki hafa séð annað en að íbúðin væri í samræmi við glæsilega lýsingu fasteignasalans og hafi þau treyst yfirlýsingu í söluyfirlitinu um að hún væri gallalaus. Við afhendingu íbúðarinnar l5. nóvember 1999 hafi komið í ljós, að ekki var ljós í stofu og hafi stefnandi þá spurt stefndu og son hennar hvar rofi væri fyrir ljós. Hafi sonurinn þá gengið að hurðum sem ekki séu vel sýnilegar þar sem að þær séu felldar að stofuvegg, án handfanga og með lömum á bakhlið. Þarna hafi opnast nýtt rými, sem ekki hafði verið sýnt við skoðun, skápur með rafmagnskassa og úr honum hafi hangið víradræsur langt niður.

Í skýrslu stefnanda og Ólafs Granz, eiginmanns hennar til Jóns Hjaltasonar, hrl., dags. l0. febrúar 2000, segir um ágallana á íbúðinni við afhendingu: "Sonurinn tók nú í dræsurnar og valdi þar tvo bera víra sem hann stakk saman. Við það kom ljós í stofuna. Ég spurði hann í forundran hvort þetta væri virkilega svona. Við skoðun hafði okkur verið sagt að lagnir væru nýjar og klárar, hægt væri að deyfa ljós í stofum í hverri röð fyrir sig. Við þessa reynslu sáum við að ekki var allt með felldu og að betra væri að láta skoða raflagnir hússins af fagmönnum sem fyrst og gera fasteignasalanum kunnugt um ástandið, heldur en að fara að ræða um þetta við seljanda á þessari stundu. Það gerðum við daginn eftir afhendingu. Fasteignasalinn mætti á staðinn og honum sýndir þessir gallar. Hann sagðist myndi óska eftir fundi með seljanda í framhaldi af þessari skoðun. Sá fundur hefur ekki orðið enn.

Skoðunarmenn rafbúnaðar töldu ástand lagna væri þannig að ekki væri forsvaran­legt að fólk væri í íbúðinni þar til viðgerð hefði verið framkvæmd þar sem víða í íbúðinni væru slysagildrur og berir vírar.

Við fengum frest í nokkra klukkutíma til að útvega löggiltan rafverktaka og láta gera nauðsynlegar bráðabirgðaráðstafanir til að tryggja öryggi okkar. Að frestinum liðnum komu skoðunarmenn aftur og samþykktu eftir þær ráðstafanir sem framkvæmdar höfðu verið, að við værum áfram í íbúðinni. Eftir nokkra daga kom meðfylgjandi skýrsla, sem gefur glögga mynd af því fúski sem framkvæmt hefur verið í íbúðinni.

Ekki er okkur ljóst hver hefur unnið verkið eða hvort sótt hefur verið um allar breytingarnar, eða hvort nokkrar teikningar liggi fyrir. Afar mikilvægt er að fá svör við því hvort þessi framkvæmd er öll ólögleg. Skoðunarmenn sögðu þetta mjög alvarlegt mál.

Fullyrðingar seljanda í dag um að ástand raflagna hafi verið kunngjört við skoðun eru ósannindi. Ekki var unnt að sjá ástand raflagna fyrr en eftir afhendingu húsnæðisins.

Þegar ljós var komið gekk ég yfir stofugólfið og heyrði þá smelli í gólfflísunum. Ég stoppaði og kallaði á seljandann og soninn og sagði þeim að líming á gólfflísunum væri ónýt og flestar flísarnar lausar og sannreyndi það síðan með því að banka í flísar allvíða að þeim viðstöddum. Þau voru vitni að því að tómahljóð var í flestum flísum sem reyndar voru. Ég þekki af áralangri vinnu við flísalagnir að þessi könnun á festu gólfflísa er óbrigðul.  Á gólfinu eru á milli 8 og 9 hundruð flísar 30x30 cm indverskar skífur frá Steinsmiðju Sigurðar Helgasonar Kópavogi. Gólfefni þetta er nokkuð dýrt og afar dýrt að endurnýja það og lagfæra.

Leki á sólstofu:  Við fyrstu rigningu kom í ljós að leki er á þaki sólstofu.

Leki er með glugga í eldhúsi (við póst í stærsta glugga) Einnig er leki við mið­glugga. Sólbekkur hefur bólgnað upp (hefur varað lengi).

Stór spegilhurð er í svefnherbergi 140x238 cm, um er að ræða rennihurð fyrir fataherbergi. Við sýningu var þessi hurð aðeins dregin út til hálfs, og okkur hulið að spegillinn var brotinn á þeim hluta sem er inní veggnum og ekkert á það minnst. "

Stefnda kveður starfsmann fasteignasölunnar hafa gert söluyfirlit án samráðs við hana. Ekki hafi leynt sér að ýmislegt var ófrágengið í íbúðinni og hafi öllum sem skoðuðu hana verið kynnt það. Þannig hafi það ekki leynt sér að raflögn var ófrágengin að verulegu leyti og hafi stefnanda og eiginmanni hennar verið sýnt allt sem það varðaði. Ennfremur hafi ekki leynt sér að spegilhurð í svenherbergi var brotin, en stefnda minnist þess ekki að hafa bent sérstakleg á það. Stefndu hafi hins vegar ekki verið kunnugt um að flísarnar væru lausar, en hún hafi fengið fagmann, sem seljandi flísanna mælti sérstaklega með, til að leggja þær. Þar sem fyrir liggi að það hafi ekki leynt sér fyrir byggingafróðan mann að flísarnar voru lausar telur stefnda að stefnanda og eiginmanni hennar hafi verið þessi galli ljós áður en þau festu kaup á eigninni. Stefndu hafi ekki verið kunnugt um að leki hafi komið fram í sólskála eða með gluggum. Stefnda telji sig þannig hafa verið að selja stefnanda gallalausa íbúð að öðru leyti en því að hún viðurkenni galla á gólfefni á efri hæð sem hún hafi boðist til að bæta. Þá hafi stefndu ekki verið kunnugt um að raflagnateikningar væru ekki fyrir hendi, en hún hafi boðist til að láta gera þær eða greiða kostnað vegna gerðar þeirra.

Stefnandi hafi engar athugasemdir gert við gerð kaupsamnings og afsals 10.09.1999 og hafi íbúðin verið afhent á tilsettum tíma 15.11.1999. Stefnandi hafi ekki gert athugasemdir fyrr en með bréfi dags 25.01.2000.

Hinn l8. febrúar 2000 fór lögmaður stefnanda fram á það við Héraðsdóm Reykjavíkur, að dómkvaddur yrði einn sérfróður og óvilhallur byggingatæknifræðingur til að meta til peningaverðs tjón er stefnandi hafi orðið fyrir vegna stórkostlegra galla, er komið hefðu fram við og eftir afhendingu íbúðarinnar.

Hinn 3. mars 2000 var Hjalti Sigmundsson, byggingatæknifræðingur dómkvaddur í Héraðsdómi Reykjavíkur til að framkvæma umbeðið mat. Matsgerð matsmannsins er dags. í maí 2000.

Galla á íbúðinni við og eftir afhendingu, sem matsmanni var falið að meta til peningaverðs, mat hann í sömu röð og í matsbeiðni greinir:

“Matsliður 1. Samkvæmt skoðunarskýrslu Rafskoðunar, Skipholti 15, 105 Reykjavík, dags. 22.11.1999, sem fylgir í ljósriti.  Fram komi hvort þessi frágangur og við­skilnaður á nýstandsettri íbúð sé löglegur og forsvaranlegur.

Umfjöllun: Fyrir liggur ítarleg úttekt á ástandi raflagnar gerð af Rafskoðun, málsskjal nr. 5.  Við skoðun sést að það vantar um 27 tengla og/eða rofa, þ.e. dósir eru opnar eða hálffrágengnar.

Þrjár rafmagnstöflur í húsinu eru ófrágengnar. Greinatafla í skáp í anddyri er opin. Rafmagnstafla í geymslu er opin og ófrágengin. Víring mjög óskipuleg og ófrágengin.  Spennar í geymslu fyrir smáspennt ljós eru óvarðir þ.m.t. háspennt tenging inn á þá. Stjórnartafla í skáp í stofu er opin og ófrágengin. Víring mjög óskipuleg og ófrágengin. Í sölulýsingu, málskjal nr. 2, stendur: "íbúðin hefur öll verið standsett s.s. lagnir, ..... ". Frágangur raflagna samræmist ekki þessari lýsingu.

Ekki er hægt að ganga inn í lagfæringar á raflögninni án þess að byrja á því að yfirfara hana gaumgæfilega. Engar teikningar eru til af breyttum raflögnum í íbúðinni, hvorki frá Orkuveitu Reykjavíkur eða byggingafulltrúa. Ganga þarf frá teikningum af raflögnum og leggja inn til Orkuveitu Reykjavíkur.

Matsmaður fékk aðstoð hæfs rafvirkja, Jóns Emilssonar, til að skoða raflögn í íbúðinni.

Niðurstaða matsmanns: Það er skoðun matsmanns að frágangi sé ekki lokið. Frágangurinn er ekki forsvaranlegur sé miðað við orðalag í sölulýsingu. Frágangur er að mati matsmanns varasamur og jafnvel hættulegur þar sem snertihætta er á taugum með spennu á.

Viðskilnaður er ekki í samræmi við Reglugerð um raforkuvirki og er því ólöglegur að mati matsmanns. Matsmaður telur kostnað við að ganga frá raflögn þannig að geti talist forsvaranlegt og gera teikningar af raflögn, hæfilega metinn kr. 545.000, þar af efni kr. 110.000 og gerð teikninga 95.000. Er þá tekið tillit til kostnaðar við að ganga frá töflum, koma upp búnaði sem vantar og þrífa.

Matsliður 2.  Úrbætur og endurnýjun á gólfefnum efri hæðar, þar sem eru indverskar skífur, að mestu lausar og líming ófullnægjandi.

Umfjöllun: Þegar flísar eru bankaðar heyrist holhljóð næst allstaðar á gólfinu sem bendir til þess að flísarnar séu lausar. Matsmaður fékk aðstoð hæfs múrarameistara, Flosa Ólafssonar, til að taka upp flísar. Tekin var upp ein flís þar sem engin missmíð var að sjá á gólfinu en holhljóð þegar bankað. Fúga var söguð með hæggengri flísasög þannig að líming gæti ekki skaðast vegna þeirrar aðgerðar. Þegar búið var að saga utanmeð flísinni lá hún laus á gólfinu og hægt að taka hana upp. Flísalímið fylgdi flísinni en ekki varð vottur af lími eftir á gólfinu. Flöturinn undir er duftsmitandi. Hægt er að lyfta flísum allt um kring með því að spenna undir þær.

Sannreynt er að auðvelt er að taka flísar upp en þó má reikna með að hluti flísanna hafi meiri viðloðun er aðrar.

Á nokkrum stöðum er hægt að sjá að sprunga er komin meðfram flísum í fúguna og þegar bankað er í flísarnar má finna að þær eru lausar. Ryk kemur upp um sprungurnar á nokkrum stöðum.

Matsmaður hefur skoðað þann möguleika að endurleggja flísarnar en telur það ekki hagkvæmari kost en að leggja nýjar flísar auk þess sem líkur eru á að nýjar flísar sem setja þarf í stað flísa sem fara forgörðum verði ekki eins og þær eldri sem fengið hafa á sig bón og áferð sem hlýst af eðlilegri notkun. Reikna verður með að mála þurfi alla aðliggjandi veggfleti eina umferð þar sem nær ómögulegt er að vinna verkið án þess að á þeim sjái og þeir skítni. Verja þarf innréttingar fyrir ryki og þrífa í verklok.

Niðurstaða matsmanns: Flísar eru að mestu lausar á gólfi. Til að bæta úr því þarf að taka upp allar flísarnar og endurleggja. Matsmaður telur kostnað við að endurbæta flísalögn hæfilega metinn kr. 910.000,-, þar af efni kr. 360.000,-. Þá er m.a. tekið tillit til kostnaðar við vörslu, flutnings á húsgögnum, málunar veggja eina umferð og þrifa í verklok.

Matsliður 3. Leki á þaki í sólstofu (nálægt súlu við uppstig í sólstofu). Skemmdir vegna leka af hverju stafa og hvað kosti að bæta úr með varanlegum hætti.

Umfjöllun: Á inndregnum svölum á suðurhlið á 8. hæð er búið að setja sólstofu við íbúðina. Sólstofan er úr plasti. Gluggar sem áður voru á útvegg að svölum hafa verið fjarlægðir þannig að sólstofan er nú hluti íbúðarinnar. Matsmaður hefur ekki séð umræddan leka. Frágangur er með þeim hætti að gluggakerfið í sólstofunni gengur upp að steinvegg og er kíttað þar í milli. Engin áfella eða annar álíka frágangur er milli glugga og steinveggjar. Frágangur er mjög einfaldur og ekki fullnægjandi að mati matsmanns. Kíttisfúga er rangt gerð þ.e. engin bakfylling er undir kítti og fúgan er ekki rétt formuð auk þess sem kíttað er á málaðan vegginn og því treyst á viðloðun og endingu málningarinnar.

Við skoðun sést að kítti er tekið að rifna og er slík skemmd ofan við umræddan lekastað.  Ekki var hægt að framkalla leka með því að hella vatni á gluggann að utan við lekastaðinn.  Ekki eru tök á að sprauta vatni úr slöngu á gluggann. Lekinn mun einkum vera þegar rignir og vindur stendur á sólstofuna. Við þær aðstæður má búast við að yfirþrýstingur sé í kverk milli sólstofu og veggjar en inni sé undirþrýstingur. Því eru auknar líkur á lekum þá. Ekki er hægt að framkalla slíkar aðstæður. Til að komast að frágangi milliþaks sólstofu og veggjar þarf að taka ofann þakrennu á húsþaki.

Niðurstaða matsmanns: Matsmaður telur að frágang sólstofu við steinvegg þurfi að endurbæta til að tryggja að þar leki ekki. Núverandi frágangur er ófullnægjandi til lengri tíma litið. Ganga þarf frá réttgerðri kíttisfúgu eða dúkþéttingu. Fjarlægja málningu þar sem kíttað er eða límt á stein. Setja áfellu af glugga og upp á vegg bak við þakrennu. Matsmaður telur kostnað við að endurbæta frágang sólstofu þannig að fullnægjandi sé, hæfilega metinn kr. 60.000,-, þar af efni kr. 24.000,-.

Matsliður 4. Leki með glugga í eldhúsi (við póst í stærsta glugga), einnig leki við miðglugga. Meta skemmdir og hvað kosta muni að bæta úr, einnig á sólbekk.

Umfjöllun: Búið er að breyta gluggum frá upphaflegri gerð. Áður voru gluggar hefðbundnir trégluggar, glerjaðir utanfrá með trélistum. Listar hafa verið felldir í glugga þar sem áður voru glerföls, þannig að nýtt glerfals myndast sem glerjað er í innanfrá. Við þetta minnkar ljósmál glugga. Gler er nú sett í innanfrá í gúmmílista og glerfalslistar settir innan við gler. Engin toppfylling er inni. Vegna halla á glugga er nær ómögulegt að koma við drenun á glerfalsi að neðanverðu. Ekki liggur fyrir útfærsluteikning af gluggabreytingunni. Opnanlegt fag er enn það sama og gamli glugginn að grunninum til. Frágangurinn á glugganum er óvenjulegur og þekkir matsmaður engin fordæmi í hallandi timburgluggum. Lausnin byggir á því að ytri þétting við gler haldi algerlega. Reynslan sýnir að ytri þéttingar bila fyrr eða seinna.

Nú er nær alsráðandi í hefðbundnum timburgluggum að nota tveggja þrepa þétt­ingu, þ.e. þéttingu við gler að utan og innan. Ytri þétting tekur mesta veðurálagið og beinir vatni frá. Innri þéttingin er loftþétting. Ef vatn kemst í glerfals framhjá ytri þétt­ingunni er því veitt burt um drengöt eða raufar. Matsmaður hefur ekki séð umrædda leka og ekki eru tök á að framkalla leka.

Greinileg merki eru um að vatn hafi lent á sólbekk undir opnanlegu fagi þar sem hann er hlaupinn upp af raka. Ekki er þétting á opnanlegu fagi.

Niðurstaða matsmanns: Matsmaður telur að frágangur glugganna geti ekki haldið vatni til lengri tíma og sé óviðunandi. Endurbæta þarf glugga eða endursmíða, koma fyrir dreni, glerja utanfrá með tvöfaldri þéttingu. Setja þarf í nýtt gler vegna breytinga á ljósmáli. Endurbæta þéttingar á opnanlegu fagi. Skipta þarf um sólbekk.

Matsmaður telur kostnað við að endurbæta frágang glugga í eldhúsi þannig að fullnægjandi sé, hæftlega metinn kr. 390.000,-, þar af efni kr. 95.000,-. Þá er m.a. tekið tillit til kostnaðar vegna aðstöðu út.

Matsliður 5. Spegilhurð brotin í svefnherbergi. Hvað kosta muni að bæta með samskonar hurð óbrotinni.

Umfjöllun: Umrædd hurð er rennihurð milli hjónaherbergis og fataherbergis inn af því. Hurðin rennur inn í vegg. Spegill á hurð er brotinn neðarlega á hurð þeim megin sem hún rennur inn í vegg.  Hurðin er gerð úr spónaplötu og er spegillinn límdur á hana. Taka þarf niður skáp í fataherbergi til að ná hurðinni ofan. Hægt er að taka spegilinn af hurðinni og má því nota hurðina ásamt járnum og braut aftur ásamt harðviðarlista á framkanti hennar.

Niðurstaða matsmanns: Spegill á hurð er brotinn. Til að bæta úr því þarf að skipta um spegil. Matsmaður telur kostnað við að endurnýja spegil og hurð, hæfilega metinn kr. 36.000,-, þar af efni kr. 19.000,-. Þá er tekið tillit til kostnaðar við að losa frá skáp, koma hurð á verkstæði, ganga frá aftur og þrífa.”

III

Stefnandi byggir bótakröfur sínar á mati hins dómkvadda matsmanns, en samtals gera þær stefnukröfu málsins. Stefnukrafan sundurliðast þannig:

Matsliður 1, kr.  545.000,-

Matsliður 2, kr.  910.000,­

Matsliður 3, kr.    60.000,-

Matsliður 4, kr.  390.000,-

Matsliður 5, kr.    36.000,-­

Samtals        kr.     1 .941.000,-

Stefnandi byggir kröfur sínar á almennu skaðabótareglunni og lögjöfnun frá reglum laga um lausafjárkaup nr. 39/1922, sbr. einkum 42. gr. l. og 2. mgr., sbr. einnig 44. gr. og 52. gr. Um vaxtakröfur vísar stefnandi til vaxtalaga nr. 25/1987, III. kafla. Um máls­kostnaðarkröfur vísar stefnandi til 129. og 130 gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Stefnda byggir sýknukröfu sína á því að þeir gallar sem verið hafi á íbúðinni og varði séreignina hafi verið sýnilegir við almenna skoðun. Þá byggir stefnda á að þar sem stefnandi hafi skoðað íbúðina með fagmanni með sérþekkingu á flísalögn hafi henni verið ljóst áður en hún gerði kauptilboðið að eitthvað gat verið að gólfefni á efri hæð. Einnig byggir stefnda á því að það hafi ekki leynt sér að spegill í svefnherbergi var brotinn. Loks byggir stefnda á að það sem matsmaður telji athugavert við glugga tilheyri í raun sameign svo og viðhald á þaki hússins, en sólstofan sé hluti þaksins enda hafi fasteignamati eignarinnar verið breytt í kjölfar þess að stefnda lét reisa sólstofu í íbúðinni.

Þá byggir stefnda sýknukröfu sína einnig á því að hún hafi boðið fram fullnægjandi bætur í samræmi við niðurstöðu matsgerðar vegna lausra gólfflísa en því boði hafi verið hafnað svo og boði um að hún kostaði gerð raflagnateikninga. Jafnframt krefst stefnda sýknu á þeim forsendum, að þrátt fyrir að hún hafi ekki gert sér grein fyrir að um galla gæti verið að ræða þá hafi hinn sérfróði maður sem skoðaði eignina með stefnanda séð þá við skoðun og stefnanda hafi því verið fullkunnugt um hina meintu galla, sem hún geri kröfu um í máli þessu að stefnda bæti sér.

Varðandi einstaka liði matsgerðarinnar byggir stefnda á eftirfarandi:

Raflögn: Lýsing matsmannsins á ástandi raflagna segi nákvæmlega til um ástandið eins og það sjáist vel við almenna skoðun á eigninni. Engum sem skoðað hafi eignina eða skoði hana nú dyljist að raflögn sé ófrágengin. Ástand raflagna hafi því hvorki dulist stefnanda né eiginmanni hennar. Stefnanda hafi því verið algerlega ljóst þegar hún gerði kauptilboð í eignina að ástand raflagna væri með þeim hætti sem lýst er í matsgerð og hafi stefnandi því keypt eignina í þessu ástandi sem hún hafi sætt sig við miðað við það verð sem hún gaf fyrir eignina. Ástand raflagna hafi gefið stefnanda tilefni til að láta kanna ástand þeirra betur ef hún hefði ekki viljað sætta sig við það, en könnun hefði leitt í ljós m.a. að raflagnateikningar voru ekki frágengnar. Stefndu hafi ekki verið kunnugt um að raflagnateikningar lágu ekki fyrir og því hafi hún boðist til, að hún telur umfram skyldu, að láta vinna raflagnateikningar á sinn kostnað eða greiða kostnað stefnanda við gerð slíkra teikninga þegar matsgerðin lá fyrir. Þar sem að raflögnin hafi borið það greinilega með sér að hún væri langt í frá að vera frágengin hafi stefnanda borið að láta kanna allt varðandi raflögnina áður en kaup voru gerð en þar sem hún hafi ekki gert það hafi hún tekið áhættuna á að raflögnin væri í því ástandi sem hún er og að raflagna­teikningar væru ekki fyrir hendi.

Stefnda hafi aldrei haldið því fram að raflagnateikningar væru til af íbúðinni. Af þeim sökum hafi stefnandi mátt ætla að þær væru ekki fyrir hendi miðað við ástand raflagna eins og þær voru við skoðun á íbúðinni. Stefnandi hafi skoðað eignina með byggingafróðum eiginmanni sínum. Anmarki á raflögn hafi því ekki dulist stefnanda og eigi hún því enga kröfu á stefndu vegna þessa.

Flísar: Stefnda hafi fyrst þegar matsgerðin lá fyrir og síðan ítrekað boðist til að láta taka flísarnar af gólfunum, greiða kostnað vegna nýrra flísa og láta leggja nýjar flísar á sinn kostnað gegn því skilyrði að hún fengi að nýta sér gömlu flísarnar. Þessu boði hafi stefnandi hafnað. Samkvæmt 49. gr. laga um lausafjárkaup nr. 39/1922 hafi stefnandi orðið að sætta sig við boð stefnda um að bæta úr gallanum. Stefnandi hafi samt sem áður getað gert kröfu um skaðabætur á grundvelli ákvæðisins, en hafi þá orðið að sýna fram á tjón umfram það sem úrbótunum nemi. Stefnda hafi boðið fullnægjandi úrbætur, en stefnandi hafi hafnað þeim og geti því ekki fengið stefnda dæmda til frekari aðgerða en fram hafa verið boðnar.

Þrátt fyrir að flísar séu lausar sé líklegt að ekkert verði að gólfinu um langt árabil. Stefnda telur að stefnandi hafi vitað um ástand flísanna áður en kaupin áttu sér stað og hafi ekki ætlað sér að gera neitt við gólfið heldur eingöngu fá peninga frá stefndu og þess vegna hafi þær úrbætur sem stefnda hafi boðið fram verið óásættanlegar fyrir stefnanda.

Þótt stefnada hafi boðið fram fullar bætur telur hún sig ekki bótaskylda vegna galla á gólfefnum efri hæðar þ.e. vegna lausra flísa.

Með ólíkindum sé að byggingarfróður eiginmaður stefnanda með áralanga reynslu af vinnu við flísalagnir hafi fyrst komist að því við afhendingu að flísarnar væru lausar, þar sem svo auðveldlega má sannreyna það að hans mati. Eiginmaður stefnanda sem sé sérfróður skoðunarmaður og hafi skoðað eignina með stefnanda hafi vitað eða mátt vita um anmarka á raflögn og ástand flísa. Þar sem stefnandi hafi haft sérfróðan eiginmann sinn sér til aðstoðar við skoðun eignarinnar geti hún ekki krafið stefndu um bætur vegna galla sem sérfróður eiginmaður hennar vissi eða mátti vita um eftir skoðun eignarinnar.

Leki í þaki á sólstofu: Miðað við lýsingu matsmanns sé ekki um bótaskyldan galla að ræða. Í fyrsta lagi hafi gallinn ekki verið sannreyndur. Í öðru lagi bendi matsmaður á ákveðna hluti sem betur megi fara til lengri tíma litið, en það verði einungis fellt undir almennt viðhald á eigninni. Lýsing matsmannsins sé í raun ekki um annað en það sem betur mætti fara. Þá er á það bent að þak sólstofu teljist þak hússins og verði stefnandi að gera kröfu á hendur húsfélaginu vegna nauðsynlegra úrbóta á þakinu. Þar sem að um þak hússins sé að ræða sé ljóst að kostnaður stefnanda við þessar endurbætur og viðhald séu mjög óverulegar. Stefnda verði ekki dæmd til að greiða það sem húsfélaginu beri að lagfæra, auk þess sem ekki sé hægt að fallast á að um galla sé að ræða þar sem hann hafi ekki verið sannreyndur. Þá sé á það að líta að af hálfu stefnanda sé krafist skaðabóta en hvergi minnst á afslátt. Kæmi til greina að taka kröfulið þennan til greina yrði aldrei um skaðabótakröfu að ræða heldur afslátt, en þar sem krafa sé ekki gerð um hann komi hann ekki til greina.

Leki í eldhúsi: Á það er bent að frágangur glugga og endursmíði á undir sameignina og geti stefnandi því gert kröfu á hendur húsfélaginu að Gaukshólum 2, hvað þetta varði en eigi ekki kröfu á hendur seljanda nema vegna glersins. Kröfu stefnanda vegna þessa matsliðar beri því að hafna.

Spegilhurð brotin: Fyrir liggi og viðurkennt sé að spegilhurð hafi verið brotin og hafi það sést greinilega við skoðun eignarinnar.

Stefnda verði ekki samkvæmt framangreindu dæmd skaðabótaskyld vegna þeirra atriða sem lýst sé í matsgerð. Þá galla sem matsgerð fjalli um mátti sjá við skoðun og sérstaklega hafi þeir verið sýnilegir sérfróðum aðila um byggingarmálefni. Önnur atriði sem upp séu talin svo sem meintur leki vegna sameignarinnar eigi ekki við í málinu.

Varðandi varakröfu byggir stefnda á að ljóst sé af matsgerð að kostnaður sé þar metinn í hærra lagi. Þá er á það bent að stór hluti af matsfjárhæðinni sé vegna vinnu þar sem virðisaukaskattur fáist endurgreiddur og sé því ekki sérstakur kostnaður stefnanda. Stefnandi geri enga tilraun til að áætla endurgreiddan virðisaukaskatt og draga hann frá stefnukröfunni og sé stefnukrafan vanreifuð hvað þetta varðar sem valdi því að dómkrafan sé ekki dómtæk og beri að vísa málinu frá.

Varðandi stefnukröfuna tekur stefnda fram að stefnandi byggi kröfu sína einungis á skaðabótareglunni, önnur sjónarmið séu ekki reifuð í málatilbúnaði hennar. Á grundvelli slíkrar kröfugerðar verði stefnda ekki dæmd til greiðslu nema fyrir liggi að hún hafi af ásetningi eða gáleysi valdið stefnanda tjóni, en ekki sé um það að ræða í máli þessu.

Stefnda vísar til laga um lausafjárkaup nr. 39/1922 einkum 42. gr., 44. gr., 47. gr. og 49. gr. og til almennra reglna skaðabótaréttarins. Þá vísar stefnda til laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 einkum 5. og 8. gr.

Við aðalmeðferð málsins gáfu skýrslur fyrir dóminum auk aðila, Bragi Smith, sonur stefndu, Ólafur Gränz, eiginmaður stefnanda, Hjalti Sigmundsson, matsmaður, Bjarni Rúnar Þórðarson, tæknifræðingur, Jón Emilsson, rafvirkjameistari, Reynir Kristjánsson, byggingafræðingur og Þorleifur St. Guðmundsson, fasteignasali.

IV

Stefnandi keypti íbúðina að Gaukshólum 2, 7E, sem mál þetta snýst um með kaupsamningi og afsali, hvorutveggja dags. 10. september 1999.

Í söluyfirliti fasteignasölunnar Eignamiðlunarinnar ehf. segir m.a. um íbúðina: "Glæsileg penthouse íbúð með frábæru útsýni. Íbúðin er í algjörum sérflokki og hefur öll verið standsett s.s. allar lagnir, loft, gólfefni, gler, innréttingar, böð, eldhús o.fl. Sólstofa var byggð við íbúðina og er hún með stórum hurðum á brautum sem má opna. Um efri hæð íbúðarinnar er sérstaklega tekið fram að hún sé “að mestu opinn geymur með stórum nýjum gluggum, flísum á gólfi.” Í afsali er íbúðinni lýst sem “toppíbúð”.

Söluyfirlit er gert til að uppfylla skilyrði 2. tl. 1. mgr. 10. gr. laga nr. 34/1986 um fasteigna- og skipasölu. Mátti stefnandi treysta því að ástand íbúðarinnar væri í samræmi við söluyfirlitið og hafði því ekki ástæðu til að kanna ástand hennar sérstaklega umfram það sem venjulegt verður að teljast.

Stefnandi skoðaði íbúðina þrívegis fyrir kaupin, fyrst ein, síðan með eiginmanni sínum Ólafi Gränz sem er húsgagna- og húsasmiður sem starfrækti byggingavöruverslun um árabil og loks með dóttur sinni. Stefnandi og eiginmaður hennar hafa bæði borið að þau hafi ekki séð annað en að íbúðin væri í samræmi við glæsilega lýsingu fasteignasölunnar, en við afhendingu þegar íbúðin hafði verið tæmd hafi annað komið í ljós.

Í máli þessu gerir stefnandi kröfu um að stefnda bæti henni tjón samkvæmt mati dómkvadds matsmanns, dags. í maí 2000, vegna galla sem voru á íbúðinni við afhendingu hinn 15. nóvember 1999. Byggir stefnandi kröfur sínar á almennu skaðabótareglunni og lögjöfnun frá reglum laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup, einkum 1. og 2. mgr. 42. gr.

Dómendur hafa farið á vettvang að Gaukshólum 7E og kynnt sér þar aðstæður og matsatriði.

Krafa stefnanda er í fimm liðum byggð á matsgerð hins dómkvadda matsmanns, að fjárhæð samtals kr. 1.941.000. Verður hér á eftir fjallað um hvern kröfulið fyrir sig að því er bótaskyldu og fjárkröfur varðar.

1. Rafmagn: Í söluyfirliti fasteignasölunnar kemur fram að íbúðin hafi “öll verið standsett s.s. allar lagnir….”  Þá er tekið fram að seljanda sé ekki kunnugt um galla. Miðað við lýsingu í söluyfirliti mátti stefnandi treysta því að raflagnir væru í lagi. Hafði stefnandi því ekki ástæðu til að kynna sér ástand þeirra sérstaklega. Þykir engu breyta þar um að stefnandi hefur viðurkennt að hún hafi við skoðun séð að það vantaði lok á rafmagnsdósir á tveimur stöðum í íbúðinni.

Stefnda bar fyrir dóminum að augljóst hafi verið að rafmagn væri ófrágengið og því hafi hún ekki nefnt það sérstaklega við stefnanda. Hins vegar hafi henni ekki verið kunnugt um að raflagnateikningar vantaði.

Þrjár ófrágengnar rafmagnstöflur eru í íbúðinni. Tvær þeirra eru inni í skápum og því ekki sýnilegar nema skoðað sé inn í skápana, sú þriðja er ofan við dyr inni í þvottahúsi og til þess að sjá hana þarf að ganga inn í þröngt þvottahúsið og líta til baka og upp yfir dyrnar. Þorleifur St. Guðmundsson, fasteignasali sem samdi söluyfirlit eignarinnar bar fyrir dóminum að stefnda hefði sagt honum að hún hefði tekið eignina alla í gegn og endurnýjað meira og minna. Þá hefði hún sagt honum að allar raflagnir í loftum hefðu verið endurnýjaðar. Hann hafi veitt því athygli að rafmagnstaflan í þvottahúsinu var ófrágengin auk þess sem hann hafi séð að minnsta kosti eina ófrágengna rafmagnsdós. Hann hafi ekki getið þessa í söluyfirlitinu þar sem ekki sé venja að tíunda sýnilega galla í því. Hann hafi ekki gert mikið úr þessu og ekki áttað sig á því hve mikið væri ófrágengið af rafmagninu.

Telja verður að það að rafmagn var ófrágengið hafi getað dulist við venjulega skoðun. Í ljósi þess og þess að frágangurinn var varasamur og hættulegur hafi stefndu borið að upplýsa stefnanda um að rafmagn væri ófrágengið.

Þá hvíldi sú skylda á stefndu, að fyrir lægju samþykktar teikningar af raflögn, en stefnda bauðst til að láta gera teikningar á sinn kostnað eða greiða kostnað stefnanda af gerð teikninga þegar matsgerðin lá fyrir.

Verður að leggja til grundvallar, að stefnanda hafi hvorki verið né mátt vera ljóst að frágangur raflagna var ekki í samræmi við lýsingu í söluyfirliti. Á stefnandi því rétt á skaðabótum sbr. meginreglu 2. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup. Þykir mega leggja niðurstöðu matsmanns samkvæmt þessum matslið til grundvallar og ákveða stefnanda bætur vegna þessa kröfuliðar samkvæmt mati hins dómkvadda matsmanns, en að frádregnum 60% virðisaukaskatti sem stefnandi á rétt á að fá endurgreiddan af vinnu við verkið sbr. 2. mgr. 42. gr. laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt, eða kr. 504.855.

2. Flísar: Í söluyfirliti eignarinnar kemur fram að íbúðin hafi öll verið standsett, m.a. gólfefni. Samkvæmt niðurstöðu matsmanns eru flísar að mestu lausar á gólfi og til að bæta úr því þarf að taka upp allar flísar og endurleggja. Stefnda hefur borið að hún hafi fengið fagmann, sem seljandi gólfflísanna mælti með, til að leggja þær og að henni hafi ekki verið kunnugt um að þær væru lausar. Stefnandi og eiginmaður hennar hafa bæði borið að þeim hafi ekki orðið ljóst fyrr en eftir afhendingu að flísar voru lausar. Flísalögn var ný og var því ekki sérstök ástæða til skoðunar á henni. Það að flísarnar voru lausar var ekki sýnilegt við venjulega skoðun. Verður því við það að miða að stefnanda hafi hvorki verið né mátt vera ljóst að flísar væru lausar. Er hér um galla að ræða sem stefndu ber að bæta, en hún hefur undir meðferð málsins viðurkennt gallann og boðist til að láta taka flísarnar af gólfunum, greiða kostnað vegna nýrra flísa og láta leggja nýjar flísar á sinn kostnað gegn því skilyrði að hún fengi að nýta sér gömlu flísarnar.

Þó að stefnandi hafi að meginstefnu byggt á sjónarmiðum um skaðabætur, þykir málið hafa verið nægjanlega reifað af hálfu aðila til þess að einnig sé unnt að leysa úr ágreiningi aðila á grundvelli reglna um afslátt. Á stefnandi því rétt á afslætti samkvæmt lögjöfnun frá 1. mgr. 42. gr. kaupalaga nr. 39/1922 vegna þessa galla. Þykir mega leggja kostnaðarmat matsmanns til grundvallar og verður afsláttur ákveðinn með sömu upphæð og nemur kostnaði af viðgerð á göllunum vegna þessa liðar samkvæmt mati hins dómkvadda matsmanns, en að frádregnum 60% virðisaukaskatti sem stefnandi á rétt á að fá endurgreiddan af vinnu við verkið sbr. 2. mgr. 42. gr. laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt, eða  kr. 845.060.

3. Leki í sólstofu: Á svölum á suðurhlið íbúðarinnar er sólstofa úr plasti. Gluggar sem áður voru á útvegg hafa verið fjarlægðir þannig að sólstofan er nú hluti íbúðarinnar. Frágangur er með þeim hætti að sólstofan gengur upp að steinvegg og er kíttað þar á milli. Telur matsmaður sem ekki sá leka og tókst ekki að framkalla leka að frágang sólstofu við steinvegg þurfi að endurbæta til að tryggja að þar leki ekki.

Hinir sérfróðu meðdómendur eru sammála um að frágangur eins og á sólstofunni sé ekki óalgengur þegar um er að ræða sólstofur úr plasti. Frágangurinn sé viðunandi sem slíkur en þarfnist stöðugs viðhalds til að koma í veg fyrir leka. Verður því ekki fallist á að hér sé um að galla að ræða og er kröfuliður þessi því ekki tekinn til greina.

4. Leki með glugga í eldhúsi og einnig miðglugga. Í söluyfirliti fasteignasölunnar kemur fram að íbúðin hafi öll verið standsett og er gler nefnt þar á meðal. Varðandi efri hæðina er tekið fram að hún sé með stórum nýjum gluggum. Í umfjöllun matsmanns kemur m.a. fram að búið sé að breyta gluggum, sem séu hallandi timburgluggar, frá upphaflegri gerð. Áður hafi þeir verið hefðbundnir trégluggar glerjaðir utanfrá með trélistum. Listar hafi verið felldir í glugga þar sem áður voru glerföls, þannig að nýtt glerfals myndast sem glerjað er í innanfrá. Gler sé nú sett í innanfrá í gúmmílista og glerfalslistar settir innan við gler. Engin toppfylling sé inni. Vegna halla á glugganum sé nær ómögulegt að koma við drenun á glerfalsi að neðanverðu. Opnanlegt fag sé enn það sama og gamli glugginn að grunninum til. Frágangur sé óvenjulegur og að matsmaður þekki engin fordæmi um slíkan frágang. Lausnin byggi á því að ytri þétting við gler haldi algerlega. Reynslan sýni að ytri þéttingar bila fyrr en seinna. Matsmaður hafi ekki séð umræddan leka og ekki séu tök á að framkalla hann. Greinileg merki séu um að vatn hafi lent á sólbekk undir opnanlegu fagi, en á því sé ekki þétting. Telur matsmaður að frágangur gluggannna geti ekki haldið vatni til lengri tíma og sé óviðunandi. Fallist er á skoðun matsmanns á gluggunum.

Greinileg merki eru nú um leka en ekkert liggur fyrir um hvenær leka varð fyrst vart, en stefnda heldur því fram að hún hafi ekki orðið vör við leka með gluggunum.

Ekki verður talið að stefnandi og eiginmaður hennar hafi mátt gera sér grein fyrir galla á gluggunum við skoðun.

Það er álit hinna sérfróðu meðdómsmanna að gallar þeir sem eru á gluggunum varði frágang við glerjun þeirra. Samkvæmt því varðar gallinn séreignina sbr. 5. tl. 5. gr. laga nr. 25/1994 um fjöleignahús.

Á gluggunum er galli sem stefnda ber ábyrgð á. Á stefnandi því rétt á afslætti samkvæmt lögjöfnun frá 1. mgr. 42. gr. kaupalaga nr. 39/1922. Þykir mega leggja kostnaðarmat matsgerðar, sem ekki hefur verið hnekkt til grundvallar afslætti, en að frádregnum 60% virðisaukaskatti sem stefnandi á rétt á að fá endurgreiddan af vinnu við verkið sbr. 2. mgr. 42. gr. laga nr. 50/1988 virðisaukaskatt, eða kr. 355.168.

5. Spegilhurð brotin í svefnherbergi: Stefnendur gera kröfu vegna brotins spegils á rennihurð í svefnherbergi. Spegillinn er brotinn neðarlega á hurð þeim megin sem hún gengur inn í vegg. Stefnandi heldur því fram að hún hafi ekki séð brotið við skoðun þar sem það hafi falist inni í veggnum. Stefnda sem heldur því fram að spegillinn hafi brotnað við ísetningu hurðarinnar á sínum tíma, upplýsti stefnanda ekki um brotið. Þar sem gallinn er svo minniháttar og skiptir ekki máli við mat á verðmæti fasteignarinnar verður ekki talið að stefndu hafi borið að upplýsa stefnanda um hann. Er því ekki um bótaskyldan galla að ræða, né verður talið að stefnandi eigi rétt á afslætti vegna hans. Verður því þessu lið í kröfugerð stefnanda hafnað.

Samkvæmt framangreindu verður stefnda dæmd til að greiða stefnanda skaðabætur að fjárhæð kr. 504.855 vegna matsliðar 1 og afslátt vegna matsliða 2. og 4. samtals kr. 1.200.228 eða alls kr. 1.705.083.

Eftir úrslitum málsins verður stefnda dæmd til að greiða stefnanda málskostnað, en við ákvörðun málskostnaðar þykir rétt að taka tillit til þess að eftir að matsgerð lá fyrir bauðst stefnda til að bæta stefnanda að fullu tjón vegna flísa og kosta gerð raflagnateikninga. Þykir málskostnaður stefnanda samkvæmt því hæfilega ákveðinn kr. 286.850 og hefur þá að fullu verið tekið tillit til matskostnaðar, kr. 161.850, en nauðsynlegt var að sannreyna meinta galla með mati. Við ákvörðun málskostnaðar hefur ekki verið tekið tillit til virðisaukaskatts af málskostnaði.

Dóm þennan kváðu upp Þorgerður Erlendsdóttir héraðsdómari ásamt meðdóms­mönnunum Ásmundi Ingvarssyni byggingaverkfræðingi og múrara og Eymundi Sigurðs­syni rafmagnsverkfræðingi.

Dómsuppkvaðning hefur dregist vegna mikilla anna dómsformanns. Töldu dómendur og lögmenn aðila endurflutning málsins óþarfan.

Dómsorð:

Stefnda Helga María Bragadóttir, greiði stefnanda, Iðunni Guðmundsdóttur, kr. 1.705.083 ásamt dráttarvöxtum samkvæmt vaxtalögum nr. 25/1987 frá l5. nóvember 1999 til greiðsludags.

Stefnda greiði stefnanda 286.850 krónur í málskostnað.