Fimmtudaginn 15. júní 2006.
Nr. 7/2006.	Erna Agnarsdóttir (Dögg Pálsdóttir hrl.) gegn Hermanni Lárussyni og Maríu Jakobínu Sófusdóttur (Halldór H. Backman hrl.)

Fasteignakaup. Galli. Skaðabætur. Afsláttur. Skuldajöfnuður.

H og M keyptu hluta fasteignarinnar Njálsgötu 41 í Reykjavík af E með kaupsamningi í janúar 2003. E krafðist í málinu greiðslu eftirstöðva kaupverðs, en H og M töldu sig eiga gagnkröfu til skuldajafnaðar vegna skaðabóta og afsláttar sem næmi hærri fjárhæð. Var fallist á með H og M að þau ættu gagnkröfu á hendur E vegna þess að bílastæði og garður reyndust sameiginleg með öðrum eigendum hússins, sem og hitakerfi, ólíkt því sem sagði í söluyfirliti eignarinnar. Þá var einnig fallist á að frárennsli skólps frá húsinu og ástand drenlagna væri svo ábótavant að þeim bæri að fá bætur úr hendi E vegna þeirra galla. Talið var að líta yrði heildstætt á galla eignarinnar þegar metið var hvort þeir teldust hafa rýrt verðmæti hennar svo nokkru varðaði samkvæmt 18. gr. laga um fasteignakaup. Þessu skilyrði gagnkröfu H og M taldist fullnægt og skipti þá ekki máli hvort matsgerð tæki til heildarkostnaðar við lagfæringar eða aðeins til hlutar H og M í þeim, en matsgerðin var ekki skýr hvað þetta varðaði. Voru gagnkröfur H og M því að þessu leyti teknar til greina og þau þannig sýknuð af kröfu E um eftirstöðvar kaupverðs.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ingibjörg Benediktsdóttir, Hjördís Hákonardóttir og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 5. janúar 2006. Hún krefst þess að stefndu verði dæmd óskipt til að greiða 1.529.625 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 9.616 krónum frá 6. mars 2003 til 6. júní 2003 en af 1.529.625 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti. Þar sem málinu hefur ekki verið gagnáfrýjað af þeirra hálfu kemur ekki til álita að dæma þeim hærri málskostnað í héraði en gert var með hinum áfrýjaða dómi.

Stefndu keyptu hluta fasteignarinnar Njálsgötu 41 í Reykjavík af áfrýjanda með kaupsamningi 6. janúar 2003. Áfrýjandi krefst í máli þessu greiðslu eftirstöðva kaupverðs, en stefndu telja sig eiga gagnkröfu til skuldajafnaðar vegna skaðabóta og afsláttar sem nemi hærri fjárhæð.

Í söluyfirliti segir að upphitun sé „Sér-Danfoss“. Söluyfirlitið skyldi samkvæmt beinu ákvæði í kaupsamningi skoðast sem hluti hans. Hitakerfi reyndist hins vegar sameiginlegt með öðrum eignarhluta hússins. Missögn þessi var ekki leiðrétt í tæka tíð svo sannað sé, sbr. 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Áttu stefndu því kröfu á að eignin væri þessum kosti búin. Komust matsmenn að þeirri niðurstöðu að kostnaður við að skilja hitakerfi eignarhlutanna að næmi 550.000 krónum. Er fallist á með stefndu að þau eigi gagnkröfu á hendur áfrýjanda sem nemur þeirri fjárhæð. Niðurstaða héraðsdóms um aðra liði í gagnkröfum stefndu verður staðfest með vísan til forsendna hans.

Eignina skorti annars vegar áskilda kosti og var hins vegar haldin leyndum göllum sem áfrýjandi telst bera ábyrgð á gagnvart stefndu. Líta verður heildstætt á þessa galla þegar metið er hvort þeir teljist hafa rýrt verðmæti eignarinnar svo nokkru varði samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002. Telst þessu skilyrði gagnkröfu stefndu fullnægt og skiptir þá ekki máli hvort matsgerð tekur til heildarkostnaðar við lagfæringar eða aðeins til hlutar stefndu í þeim, en matsgerðin er ekki skýr hvað þetta varðar.

Með vísan til þess sem að framan segir verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur.

Áfrýjandi greiði stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Erna Agnarsdóttir, greiði stefndu, Hermanni Lárussyni og Maríu Jakobínu Sófusdóttur, 380.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti. 

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 5. október 2005.

Mál þetta, sem dómtekið var 13. september sl., er höfðað með stefnu birtri 24. september 2003.

Stefnandi er Erna Agnarsdóttir, Þorláksgeisla 49, Reykjavík.

Stefndu eru María Jakobína Sófusdóttir og Hermann Lárusson, Njálsgötu 41, Reykjavík.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndu verði dæmd in solidum til að greiða stefnanda 1.529.625 krónur ásamt dráttarvöxtum, samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, af 9.616 krónum frá 6. mars 2003 til 6. júní 2003, en af  1.529.625 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Þá krefst stefnandi málskostnaðar.

Dómkröfur stefnda eru þær að þau verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda og dæmdur málskostnaður úr hendi hans.

MÁLSATVIK

Með kaupsamningi, dagsettum 6. janúar 2003 keyptu stefndu fasteignina Njálsgötu 41 ehl. 0101 af stefnanda. Nánar tiltekið er um að ræða 75,2 % eignarinnar, þ.e. 105,5 fm. á efri hæð og íbúð í kjallara 53,1 fm. Kaupverð eignarinnar var 18.500.000 krónur, og greiðslur þess, að undanskilinni yfirtöku áhvílandi lána, skiptust þannig að við undirritun kaupsamnings greiddu kaupendur 7.500.000 krónur, þann 6. mars skyldu þau greiða 1.200.000 krónur en greiddu 1.190.384 krónur og 6. júní skyldu þau greiða 1.565.007 krónur. Stefnandi krefur um eftirstöðvar kaupverðs að fjárhæð 1.529.625 krónur þ.e. eftirstöðvar greiðslunnar 6. mars 2003 að fjárhæð 9.616 krónur og 6. júní sama árs að fjárhæð 1.520.009 og hefur þar tekið tillit til kostnaðaruppgjörs vegna kaupanna.

Stefndu kveðast hafa verið að selja raðhús í Kópavogi og verið að leita að fasteign á 101 svæðinu í Reykjavík um nokkurt skeið. Þar sem bæði hundur og bíll voru á heimilinu hafi aðaláhersla verið lögð á að fá íbúð með sérgarði og sérinngangi auk sérbílastæðis. Töldu þau sig hafa fundið fasteign sem uppfyllti þessi skilyrði þegar þau fundu eignina á Njálsgötu, enda hafi hundur verið þar á heimili og hefði verið byggð sérstök girðing umhverfis garðinn (75 %) af því tilefni og aðstaða öll hin besta.

Í söluyfirliti fyrir eignina sé tiltekið að garður væri „hellulagður sér” og „sér steypt bílastæði” við húsið. Í viðræðum hafi stefnandi ítrekað staðfest að um einkaafnot af þessum húshlutum væri að ræða. Þá hafi verið tekið fram að sérhiti (Danfosskerfi) væri fyrir eignarhlutann.

 Við skoðun á eigninni hafi ekkert komið fram sem bent hafi til þess að upplýsingar í söluyfirliti væru rangar.

Í kaupsamningi og upplýsingum um eignina á kaupsamningsdegi hafi komið fram að brunabótamat eignarinnar væri 25.419.000 krónur.

Nokkru eftir afhendingu eignarinnar hafi farið að bera á því að meðeigendur stefndu hafi farið að leggja bíl sínum í meint einkastæði efri hæðar og hafi það valdið nokkrum minni háttar árekstrum. Þegar haft hafi verið samband við stefnanda, hafi hún ítrekað það að um væri að ræða einkastæði efri hæðar, það hefði alltaf verið virt af neðri hæð og hafi stefnandi vitnað enn í teikningu með einkaskiptasamningi þar sem stæðið væri merkt 0101.

Í maímánuði 2003 hafi stefndu borist bréf frá Húseigendafélaginu þar sem bent hafi verið á að umrætt bílastæði væri sameign allra eigenda hússins. Nánari skoðun á eignarskiptasamningi hafi bent til þess að meðeigendur kynnu að hafa nokkuð til síns máls en þar hafi ekkert verið minnst á bílastæði í texta en hins vegnar tvö stæði teiknuð inn á teikningu, annað stæðið (og eina stæðið), austan við húsið merkt 0101 en hitt vestan við húsið merkt 0201. Sá eignarhluti sé ekki til og samkvæmt teikningunni þá sé um að ræða það svæði sem stefndu töldu vera "sér garð" sinn. Eftir þetta hafi meðeigendur stöðugt lagt í bílastæðið og hótað jafnframt að fjarlægja girðingu á milli meintra sérgarða og fara að nýta sér meintan "sérgarð" stefndu.

Enn hafi verið haft samband við stefnanda og hafi hún brugðist við á þann hátt að hún myndi leysa úr þessu máli og fá meðeigendur til að virða rétt stefndu. Hafi hún síðan komið með skilti merkt einkabílastæði og afhent stefndu en aðrar hafi efndir á málinu ekki orðið.

Eftir að bréf Húseigendafélagsins hefði borist hafi eigandi kjallaraíbúðar boðað til "húsfundar". Hafi þá verið haft samband við stefnanda og hún eindregið mælst til að fá að mæta á fundinn og talið sig geta greitt úr þeim ágreiningi sem uppi hafi verið. Í för með henni hafi verið fyrrverandi eigandi kjallaraíbúðarinnar, tengdasonur hennar og tilgangurinn með komu hans verið að sýna fram á að garður og bílastæði tilheyrði íbúð 0101 og að eiganda kjallaraíbúðar hefði verið það ljóst við kaupin. Þessi ráðgerð tókst ekki þar sem eigandi kjallaraíbúðarinnar hafi mótmælt því að stefnandi væri viðstaddur fundinn og skellt á hann hurðinni.

Lögmaður stefndu skrifaði stefnanda bréf þann 5. júní þar sem málsatvik voru rakin og óskaði eftir fundi til að fjalla um málið. Sá fundur var haldinn 19. júní á fasteignasölunni 101 Reykjavík. Á þeim fundi hafi stefnandi haft sig lítið í frammi en lögmaður stefnanda haldið því fram að "sér" merkti ekki "einka" og að því hefði aldrei verið haldið fram að um einkagarð og einkabílastæði væri að ræða.

Eftir fundinn hafi aðilar farið saman í vettvangsrannsókn og skoðað bílastæði og garð ásamt drenlögn sem grafið hefði verið niður á og reynst hafi mölbrotin. Galli á drenlögn hafi ekki sést við skoðun eignarinnar.

Í ljós hafi einnig komið að hitakerfi hússins sé sameiginlegt þrátt fyrir að það ætti að vera sér skv. söluyfirliti.

 Niðurstaða fundarins hafi þó orðið sú að stefnandi hafi fallist á að reyna að stíga það skref til sátta að fá eiganda kjallaraíbúðar til að undirrita yfirlýsingu um skipti á garðinum sem fæli í sér einkaafnotarétt af þeim hluta garðsins sem afgirtur var sem "hundagarður". Töldu stefndu að ef það tækist þá væri unnt að sætta málið enda var garður í séreign forsenda þeirra fyrir kaupunum.

Lögmenn aðila ræddu ítrekað saman en loks fréttu stefndu af því að stefnandi hefði ekki getað náð samkomulagi við eiganda kjallaraíbúðar og með bréfi dags 26. ágúst hafnaði lögmaður stefnanda öllum kröfum kaupenda og krafðist tafarlausra greiðslna á eftirstöðvum kaupverðsins.

Þann 7. febrúar 2003 hafi stefndu borist tilkynning um niðurstöðu endurmats 2001. Hafi þá komið í ljós að brunabótamat eignarinnar hafði verið lækkað niður í kr. 16.151.000,00 eða um kr. 9.268.000,00. Þessi lækkun valdi verulegri skerðingu á veðhæfni fasteignarinnar. Eftir að lækkunin hafi komið í ljós hafi matsbeiðendur grennslast fyrir um forsendur lækkunarinnar og kæruferil. Hafi þá lomið í ljós að matsþoli hefði sjálf kært nýtt brunabótamat að fjárhæð kr. 13.760.000. Engar upplýsingar hafi legið fyrir við kaupsamningsgerð er gefið hafi til kynna að brunabótamat eignarinnar væri svona miklu lægra en gefið var upp við kaupsamningsgerðina enda hefði þá ekkert orðið af kaupunum þar sem veðhæfni eignarinnar hafi ekki lengur staðið undir þeim veðflutningum sem nauðsynlegir hafi verið vegna kaupanna.

Með matsbeiðni dags. 3. nóvember 2003 fóru stefndu fram á að dómkvaddir yrðu matsmenn til að meta tjón stefndu vegna vanefnda stefnanda á kaupsamningi þeirra og í matsgerð Ásmundar Ingvarssonar verkfræðings og Sverris Kristinssonar, löggilts fasteignasala, sem kvaddir voru til þessa verks, segir m.a:

„A. Mat á skaðabótum og afslætti vegna galla á drenlögn

1. Er ástand drenlagnar óviðunandi í kringum húsið? Spurningin miðast að því að leiða í ljós hvor drenlagnir þjóni tilgangi sínum og hvort þær séu skemmdar.

Við skoðun kom í ljós að drenlagnirnar voru brotnar þar sem búið var að grafa niður á lagnirnar að neðanverðu (norðan). Nánari skoðun með myndavél sýndi að halli var ýmist öfugur eða ekki nægjanlegur og að stífla var í lögninni. Drenlagnirnar þjóna því ekki tilgangi sínum.

2. Frá hvaða tíma telja matsmenn drenlögnina vera?  Sérstaklega er óskað eftir því að matsmenn taki afstöðu til þess hvort drenlagnir séu upprunalegar.

Matsmenn telja augljóst að lagnirnar séu frá þeim tíma sem byggt var við húsið eða frá árunum í kringum 1990.

3. Hverjar telja matsmenn vera ástæður ástands drenlagnanna?

Ástæður ástands drenlagna eru aðallega þær að lagnirnar hafa verið rangt lagðar í upphafi og virðist sem lögnin hafi brotnað við niðurlögn og stíflast fljótlega eða strax í upphafi.

4. Hver er áætlaður kostnaður matsbeiðenda við að bæta úr ástandi drenlagna þ.a. að þœr séu komnar í það ástand sem gera má kröfu til miðað þann tíma sem drenlagnir voru lagðar? Þess er óskað að við mat á kostnaðarliðum taki matsmenn mið af öllum kostnaði matsbeiðenda beinum og óbeinum. Þá er óskað eftir því að matsmenn sundurliði vinnu og efni. Loks er óskað eftir því að tekið verði tillit til endurgreiðslu á 60% af virðisaukaskatti af vinnu við framkvæmdir við eigið íbúðarhúsnæði ef þær reglur eiga við.

Matsmenn telja kostnað við að endurbæta ástand drenlagna hæfilega metinn á kr. 240.000 , þar af vegna vinnu kr. 180.000. Tekið hefur verið tillit til þess hluta vsk. sem fæst endurgreiddur.

5. Hvert er afsláttarverð eignarinnar miðað við að drenlagnir hafi við samþykkt kaup-tilboðs verið fullnægjandi og í samræmi við það sem búast mátti við miðað við þann tíma sem drenlagnirnar voru lagðar?

Matsmenn telja að afsláttur vegna ástands drenlagna sé hæfilega metinn á um kr. 200.000.

B. Mat á skaðabótum og afslætti vegna þess að Danfosshitakerfi er sameiginlegt en ekki sér eins og kaupandi ætlaði.

1. Hver er áætlaður kostnaður matsbeiðanda við að skilja að hitakerfi fasteignarinnar þannig að hitakerfi fasteignar matsbeiðenda verði sér? Þess er óskað að við mat á kostnaðarliðum taki matsmenn mið af öllum kostnaði matsbeiðenda beinum og óbeinum. Þá er óskað eftir því að matsmenn sundurliði vinnu og efni. Loks er óskað eftir því að tekið verði tillit til endurgreiðslu á 60% af virðisaukaskatti af vinnu við framkvæmdir við eigið íbúðarhúsnæði ef þær reglur eiga við.

Inntaksrými hússins (sameiginlegt fyrir báðar íbúðirnar) er í kjallara eldri hlutans (eignarhluta matsbeiðanda) og er um að ræða eina sameiginlega tengigrind. Til þess að skipta upp hitakerfi hússins þarf að setja upp nýja tengigrind og síðan að aðgreina allar lagnir að ofnum og öðrum töppunarstöðum. Núverandi lagnir liggja við loft kjallara og er við það miðað að nýjar lagnir verði lagðar utanáliggjandi á efri hæð fyrir hitakerfi matsbeiðanda en eldri lagnir þjóni áfram hinum eignahlutanum. Við kostnaðarmat er miðað við eitthvert rask verði við þessa framkvæmd og gera þurfi við göt á milli hæða eftir þær lagnir sem fjarlægðar verða og að blettmála þurfi á stöku stað.

Matsmenn telja að kostnaður við að skilja að hitakerfi hússins sé hæfilega áætlaður kr. 550.000, þar af kr. 120.000 vegna efnis. Tekið hefur verið tillit til þess hluta vsk. sem fæst endurgreiddur.

2. Hvert er afsláttarverð fasteignarinnar miðað við að fasteignin hafi verið seld með sérhitakerfi en reyndist ekki vera með það?

Matsmenn telja að sameiginlegt hitakerfi hafi ekki áhrif á söluverð íbúða og því sé afsláttur vegna þessa liðar enginn.

C. Mat á verðrýrnun vegna skorts á áskildum kostum sem ekki reyndust vera fyrir hendi.

1. Hver er verðrýrnun á fasteigninni vegna þess að bílstæði er í sameign með kjallaraíbúð, en ekki séreign eins og kaupandi ætlaði?

Ekki er mikið um bílastæði í nágrenni við þá íbúð sem hér er til umfjöllunar. Bílastæði í séreign er því mikils virði. Bílastæði í sameign með öðrum uppfyllir ekki þá kosti sem sér bílastæði hefur. Matsmenn telja því rýrnun á verðmæti fasteignarinnar, vegna þess að bílastæði er í sameign með kjallaraíbúð en ekki sér, hæfilega metna á kr. 400.000.

2. Hver er verðrýrnun á fasteigninni vegna þess að afgirtur garður er í sameign með kjallaraíbúð, en ekki séreign eins og kaupandi ætlaði?

Í tvíbýlishúsi eins og hér er til umfjöllunar telst það kostur að hafa sérafnot af afgirtum garði. Slíkt getur hentað vel t.d. vegna barna, gesta, dýrahalds og fleira. Matsmenn telja því rýrnun á verðmæti fasteignarinnar, vegna þess að afgirtur garður er í sameign með kjallaraíbúð en ekki sér, hæfilega metna á kr. 400.000.

3. Hver er verðrýrnun á fasteigninni vegna þess að brunabótamat hennar reyndist vera kr. 16.151.000,00 en ekki kr. 25.419.000,00 eins og fyrir lá á kaupsamningsdegi með tilheyrandi áhrifum á veðhæfni eignarinnar?

Í lánareglum flestra lífeyrissjóða kemur fram að lánað sé gegn veði í íbúðarhúsnæði og megi lánin ásamt þeim lánum sem standa framar í veðröð að hámarki vera 65% af fasteignamati þ.e. kr. 8.788 þús. eða 55% af sölumati löggilts fasteignasala. Matsmenn telja eðlilegt, þegar um er að ræða sölumat, að miða við kaupverð viðkomandi eignar sem var kr. 18.500 þús. sbr. kaupsamning aðila og fæst þá veðhæfni upp á kr. 10.175 þús. Þessi upphæð má þó ekki fara upp fyrir 85% af brunabótamati eða kr. 13.728 þús. Eins og sést á þessu er brunabótamatið ekki takmarkandi hvað varðar veðhæfni eignarinnar. Ef hins vegar eignin brennur fást mun minni bætur eftir lækkun brunabótamats og telja matsmenn að það eitt og sér hafi ekki áhrif á verðmæti eignarinnar.

Allar upphæðir eru á verðlagi í júlí 2004.”

Þá var Ásmundur Ingvarsson verkfræðingur dómkvaddur þann 21. október 2004 til að meta ágalla á drenlögn og frárennsli skólps og segir m.a. í matsgerð hans:

„A        Ágallar á drenlögn.

1. Frá hvaða tíma telur matsmaður að drenlögnin og dælubrunnur séu?

Við skoðun kom í ljós að dren- og regnvatnsbrunnur er ekki s.k. dælubrunnur, heldur hefðbundinn 0600 lagnabrunnur úr plasti. Matsmaður telur augljóst að drenlagnir og viðkomandi brunnur séu frá þeim tíma sem byggt var við húsið eða frá árunum í kringum 1990.

2. Telur matsmaður að rétt hafi verið staðið að því að koma vatni frá húsinu miðað við gildandi byggingarreglugerð og teikningar sem liggja frammi?

Við skoðun á brunni kom í ljós að drenlagnir (lögnin umhverfis viðbygginguna) eru tengdar brunninum en engin tenging er frá brunni að fráveitukerfi. Matsmaður telur að ákvæði í gr. 7.6.2 í byggingarreglugerð (apríl 1986), þar sem fram kemur að fullnægjandi ráðstafanir skuli gera til þess að leiða burt yfirborðsvatn eða jarðvatn, sé brotið og að ekki hafi verið rétt að staðið, miðað við þágildandi reglugerð né teikningu samþykktri af byggingafulltrúanum í Reykjavík 14. ágúst 1991. Á þeirri teikningu kemur fram að lögn skuli tengjast skólplögn sem liggur frá skólpbrunni að götulögn. Miðað við teikningu er kóti skólplagnarinnar um einum meter hærri en botnkóti brunnsins og því nauðsynlegt að dæla ef sú leið yrði valin.

3. Hver er áætlaður kostnaður matsbeiðenda við að tryggja að vatn úr drenlögnum rennifrá húsinu miðað við þær kröfur sem gerðar voru á þeim tíma sem drenlagnir voru lagðar? Þess er óskað að við mat á kostnaðarliðum taki matsmenn mið aföllum kostnaði matsbeiðenda beinum og óbeinum. Þá er óskað eftir því að matsmenn sundurliði vinnu og efni. Loks er óskað eftir því að tekið verði tillit til endurgreiðslu á 60% af virðisaukaskatti af vinnu við framkvæmdir við eigið íbúðarhúsnæði ef þœr reglur eiga við

Matsmaður telur að til þess að tryggja að vatn úr drenlögnum renni frá húsinu sé hagkvæmast að leggja lögn frá drenbrunni að skólpbrunni.

Kostnað vegna þessa telur matsmaður hæfilega metinn á kr. 75.000, þar af kr. 15.000 vegna efnis. Tekið hefur verið tillit til þess hluta vsk. sem fæst endurgreiddur.

B.     Ágallar á frárennsli skólps.

1. Frá hvaða tíma telur matsmaður að núverandi fyrirkomulag á frárennsli skolps sé?

Matsmaður telur augljóst að núverandi fyrirkomulag á frárennsli skólps sé frá þeim tíma sem byggt var við húsið eða frá árunum í kringum 1990.

2. Er frágangur á frárennsli í samræmi við byggingarreglugerð frá þeim tíma sem verkið fór fram og teikningar sem liggja frammi vegna þess ?

Við skoðun kom í ljós að skólpbrunnur er ekki s.k. dælubrunnur, heldur hefðbundinn 0600 lagnabrunnur úr plasti og þar af leiðandi ekki í samræmi við ÍST 68 (2.4.3.2 Dælubrunnar) sem vísað er til í gr. 8.1.2 í byggingarreglugerð (apríl 1986). Á teikningu, samþykktri af byggingafulltrúanum í Reykjavík 14. ágúst 1991, kemur fram að safnkassi skuli vera við dælu en svo er ekki. Skv. þessu er frágangur á frárennsli skólps ekki í samræmi við teikningar né reglugerð.

3. Er frágangur áfrárennsli skolps í samræmi við þær kröfur sem gera má til slíkra verka á þeim tíma sem verkið fór fram?

Skv. því sem lýst er í lið B 2 hér á undan og hefðir og venjur gera ráð fyrir er hér um að ræða algjörlega óviðunandi frágang á brunni að ræða. Hvað varðar skólplagnir sem myndaðar voru við skoðun (að og frá brunni) virðast þær vera í ágætu standi.

4. Hvað veldur að mati matsmanns þeim vandræðum sem verið hafa vegna frárennslis skolps í húsinu. í þessari spurningu er sérstaklega gert ráð fyrir að matsmaður taki afstöðu til þess hvort orsakasamhengi sé á milli frágangs dælubrunns og bilunar á dælu og flóða á lóð.

Eins og fram kemur í lið B 2 hér að framan er ekki um að ræða s.k. dælubrunn heldur hefðbundinn lagnabrunn þar sem skólp rennur í brunninn við botn. Dælan er staðsett örlítið ofar í brunninum þar sem hún kemst ekki niður í botnrásina. Brunnurinn er mjög grunnur, dælubúnaður laus og svið flotrofans lítið. Flotrofi dælunnar stendur eitthvað á sér en við skoðun tókst að koma dælunni gang en einstreymisloki er greinilega bilaður og öndun á brunninum ekki til staðar. Matsmaður telur að frágangur dælubrunns sé með þeim hætti að dæla geti stöðvast og þá flæði upp úr brunni.

5. Hver er kostnaður matsbeiðanda við að koma frárennsli á skolpi í ásættanlegt horf miðað við þær kröfur sem gerðar voru á þeim tíma sem frárennsli var lagt? Þess er óskað að við mat á kostnaðarliðum taki matsmenn mið af öllum kostnaði matsbeiðenda beinum og óbeinum. Þá er óskað eftir því að matsmenn sundurliði vinnu og efni. Loks er óskað eftir því að tekið verði tillit til endurgreiðslu á 60% af virðisaukaskatti afvinnu við framkvæmdir við eigið íbúðarhúsnæði ef þær reglur eiga við?

Matsmaður telur að til þess að koma frárennsli á skolpi í ásættanlegt horf sé nauðsynlegt að setja dælubrunn með þar til gerðum dælubúnaði í stað þess brunns sem fyrir er.

Kostnað vegna þessa telur matsmaður hæfilega metinn á kr. 560.000, þar af kr. 240.000 vegna efnis. Tekið hefur verið tillit til þess hluta vsk. sem fæst endurgreiddur.

Við kostnaðarmat hefur verið tekið tillit til þess að taka þarf upp hellur og trépall, jarðvinna sé unnin með smágröfu og koma yfirborði lóðarinnar í endanlegt horf.

Allar upphæðir eru á verðlagi í nóvember 2002.”

MÁLSÁSTÆÐUR

Af hálfu stefnanda er á því byggt að stefndu hafi borið að standa við greiðslur samkvæmt kaupsamningi þeim sem gerður var á milli aðila.

Um gagnkröfur stefnda sé það að segja að enda þótt orðalag í söluyfirliti og auglýsingum bendi til þess að sérgarður, bílastæði og sérhiti fylgdu í kaupunum hafi verið bætt úr því vegna þess að við kaupsamning hefði eignaskiptayfirlýsing legið frammi þar sem sjá hefði mátt að þetta væri í sameign. Komi fram í 22. tölulið kaupsamnings að stefndu hefðu rækilega kynnt sér efni eignaskiptayfirlýsingarinnar auk annarra gagna sem legið hefði frammi við samningsgerð. Um galla vegna drenlagna og frárennsli á skólpi segir stefnandi að hún hafi aldrei orðið vör við að þeir væru fyrir hendi þau 10 ár sem hún hafi búið í eigninni. Jafnvel þótt talið verði að gallar séu fyrir hendi að þessu leyti verði á því að byggja að þeir séu ekki svo miklir að rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru nemi.

Stefnandi byggir kröfur sínar á almennum reglum samninga- og kröfuréttar um greiðslur fjárskuldbindinga og efndir samninga og almennar reglur laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Krafa um dráttarvexti er byggð á III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001, og varðandi varnarþing vísast til 33. gr. laga nr. 91/1991. Krafan um málskostnað styðst við l. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Af hálfu stefndu er byggt á því að fasteignin Njálsgata 41 sé gölluð. Á því er byggt að skaðabætur eða afsláttur af kaupverði til stefndu vegna galla á eigninni nemi hærri fjárhæð en eftirstöðvum kaupverðs eignarinnar. Vegna þessa beri að sýkna stefndu.

Í fyrsta lagi telja stefndu eignina gallaða þar sem drenlagnir fullnægi ekki þeim skilyrðum sem gera megi til þeirra. Þá benda stefndu á í öðru lagi að eignina skortir áskilda kosti, s.s. sérgarð, sérbílastæði og sérhitun. Loks sé ljóst að brunabótamat eignarinnar er mun lægra en gefið var upp í kaupsamningi og stefnanda verið um það kunnugt að það hefði verið lækkað umtalsvert.

Hvað varðar drenlagnir hafi komið í ljós þegar stefndu voru að vinna í garði fasteignarinnar að þær séu skemmdar. Bera stefndu þar fyrir sig matsgerð dómkvaddra matsmanna um þetta. Stefndu byggja á því að við kaup á gömlu húsi sem hafi verið gert upp að miklu leyti geti kaupandi búist við því að þeir hlutar hússins sem hafi verið endurnýjaðir séu forsvaranlegir miðað við aldur þeirra. Þá byggja stefndu einnig á því að drenlögnin hafi ekki haft það notagildi sem almennt búast mátti við. Stefndu benda á að um leyndan galla sé að ræða sem ekki sé hægt að sjá við skoðun.

Stefndu byggja á því að stefnandi verði að efna kaupsamning aðila skv. efni sínu. Við kaupsamningsgerðina hafi legið frammi söluyfirlit sem seljandi eignarinnar hafi samþykkt. Í því komi fram að eignin sé með sérgarði, sérbílastæði og sér-Danfosshita.

Þegar stefndu hafi skoðað eignina hafi komið í ljós að u.þ.b. 75% garðsins voru afgirt og sá hluti greinilega verið betur hirtur eða öðruvísi hirtur en hinn hluti garðsins. Þá hafi verið við húsið eitt bílastæði, merkt 0101 í eignaskiptasamningi, sem stefnandi hafi kynnt sem þeirra einkabílastæði. Í huga stefndu hafi þetta staðfest þær fullyrðingar í söluyfirliti að garður væri sér fyrir þeirra eignarhluta og einnig bílastæði enda hafi stefnandi staðfest það munnlega. Síðar hafi komið í ljós að svo var ekki. Stefndu byggja á því að yfirlýsingar í söluyfirliti bindi stefnanda enda sé um ábyrgðaryfirlýsingu stefnanda að ræða sem stefndu hafi verið rétt að treysta. Stefndu byggja á því að þar sem þessar yfirlýsingar hafi legið fyrir hafi stefndu ekki þurft að sannreyna þær frekar enda um yfirlýsingar að ræða sem stefnandi beri ábyrgð á. Í þessu sambandi benda stefndu á að stefnandi virtist sjálfur þeirrar skoðunar að búið væri að skipta garði og bílastæði eins og gefið var til kynna í söluyfirliti með samkomulagi á milli eigenda. Stefndu byggja á því að um galla sé að ræða vegna rangra og ófullnægjandi upplýsinga um gæði hins selda og vegna vanheimildar stefnanda yfir hinu selda eins og því var lýst.

Hvað varðar sérhita byggja stefndu á sömu sjónarmiðum og hvað varðar sérgarð og sérbílastæði en benda sérstaklega á að um er að ræða galla sem stefndu gátu ekki séð við skoðun á eigninni.

Stefndu byggja á því að verðmæti fasteignar þeirra hafi rýrnað til muna með breyttu brunabótamati. Stefndu byggja á því að stefnanda hafi verið skylt að geta þess við kaupsamningsgerð að brunabótamat hafi lækkað og stefnandi hafi kært þá ákvörðun. Stefndu telja að stefnandi hafi vísvitandi leynt þessum upplýsingum með sviksamlegum hætti. Um var að ræða ákvörðunarástæðu fyrir kaupunum fyrir stefndu og alla aðra hugsanlega kaupendur enda ræður brunabótamat eignar veðhæfni hennar. Ljóst er að veðhæfni eignarinnar miðað við brunabótamat hennar í dag stendur ekki undir þeim lánum sem á eigninni hvíla. í raun er hugsanlegt að kröfuhafar stefndu gjaldfelli lán sín í samræmi við ákvæði í lánssamningum. Þetta leiðir til mikils óöryggis fyrir stefndu, rýrir endursölumöguleika á eigninni og kemur í veg fyrir að stefndu fari út í frekari endurbætur eins og til stóð. Stefndu byggja á því að stefnandi beri skaðabótaábyrgð á tjóni stefndu er nemi verðrýrnun íbúðarinnar eftir lækkun á brunabótamati úr kr. 25.419.000,00 í kr. 16.151.000,00. Stefndu benda á að allar upplýsingar sem gefnar voru við samningsgerð hafi verið rangar skv. framansögðu.

Stefndu byggja á því að þau eigi stöðvunarrétt vegna galla á eigninni og vanefnda stefnanda skv. ákvæðum laga.

Dráttarvaxtakröfu stefnanda er sérstaklega mótmælt með vísan til þess að stefndu hafa beitt stöðvunarrétti og tilkynnt stefnanda sannanlega um það.

Lagarök:

Stefndu vísa máli sínu til stuðnings til reglna fasteignakauparéttar, kröfuréttar og samningaréttar.

Stefndu vísa til reglna laga nr. 40/2002 um fasteignakaup einkum III.-IV. kafla laganna um galla og vanefndaúrræði kaupanda.

Um galla á drenlögn er vísað til 18.-19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Um vanheimild seljanda og rangar upplýsingar um sérgarð, sérbílastæði og sérhita er vísað til 18.-19. gr., 26.-27. gr. og 46. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Um rangar upplýsingar vegna brunabótamats er vísað til 18.-19. gr. og 26.-27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup auk 30. gr., 33. gr. og 36. gr. samningalaga nr. 7/1936.

Um skaðabótaskyldu stefnanda og rétt kaupanda til afsláttar af söluverði er auk fyrrnefndra ákvæða vísað til 41. og 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá er vísað til ákvæða VII. kafla laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Um stöðvunarrétt stefndu er vísað til 44. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Um sýknu af dráttarvaxtakröfu er vísað til 44. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup sbr. 7. gr. vaxtalaga nr. 38/2001.

Um málskostnað er vísað til 21. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Um virðisaukaskatt af málskostnaði er vísað til laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Stefndu eru ekki virðisaukaskattskyldir aðilar og fá því ekki endurgreiðslu á honum. Stefndu verði því að fá dóm úr hendi stefnanda fyrir virðisaukaskatti af málskostnaði.

NIÐURSTAÐA

                 Í söluyfirliti vegna fasteignar þeirrar sem stefndu keyptu af stefnanda segir að garður sé hellulagður sér og að sérsteypt bílastæði sé við húsið. Einnig að upphitun sé sér, Danfoss. Í tveimur dagblaðsauglýsingum frá 29. október 2002 sem stefnandi hefur lagt fram er eignin auglýst með sérgarði og sérbílastæði. Fram kemur í málinu að þessar yfirlýsingar eru rangar og eignin þannig ekki í samræmi við sölu- og kynningargögn þau sem stefndu höfðu aðgang að við kaupin.  Ekki verður fallist á það með stefnanda að með því að eignaskiptasamningur lá frammi við kaupsamningsgerð og af honum hafi stefndu mátt sjá að lýsingar í söluyfirliti og auglýsingum gætu ekki staðist hafi komið fram leiðrétting á þessum atriðum í tæka tíð sbr. ákvæði 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Er hér til þess að líta að það orðalag eignaskiptayfirlýsingar að 58,2 m² íbúð í kjallara ásamt hlutfallslegri hlutdeild í lóð og 105,5 m² íbúð á 1. hæð og 53,10 m² í kjallara ásamt hlutfallslegri hlutdeild í lóð auk uppdráttar sem er hluti eignaskiptayfirlýsingarinnar, gefur ekki tilefni til að efast um að framangreindar auglýsingar og séu réttar. Þá verður að líta svo á að stefnanda hefði borið að leiðrétta yfirlýsingarnar skýrlega við kaupin hafi hún talið þær rangar á þeim tíma. Samkvæmt þessu telur dómurinn að skort hafi á þá áskilda kosti við sölu eignarinnar að henni fylgdi sér garður eins og haldið hafði verið að kaupendum og að henni fylgdi sér bílastæði. Þá er fram komið að hiti í allri eigninni var sameiginlegur þó ofnar væru með hitastilltum ofnlokum (Danfosskerfi) og hinn seldi hluti hennar ekki með sér hita.

                Fyrir liggur mat dómkvaddra manna sem ekki hefur verið hnekkt, að verðrýrnun vegna þess að bílastæði er í sameign með kjallaraíbúð sé 400.000 krónur og að verðrýrnun vegna þess að afgirtur garður er ekki séreign sé 400.000 krónur. Verður fallist á það með stefndu að þau eigi gagnkröfu á hendur stefnanda sem nemi 800.000 krónum vegna þessara liða miðað við verðlag í júlí 2004 eða 760.000 krónur miðað við verðlag í júní 2003. Eru þá matstölur færðar til verðlags í júni 2003 með því að breyta upphæðinni í hlutfalli við byggingavísitölu. Hins vegar er það mat matsmanna að það að hitakerfi er sameiginlegt en ekki sér hafi ekki áhrif á söluverð íbúða og telur dómurinn ekki efni til að ætla stefndu sérstakan afslátt vegna þessa.

                Stefndu bera fyrir sig að þeim beri skaðabætur eða afsláttur vegna þess að brunabótamat hins selda hafi reynst mun lægra en talið var á kaupsamningsdegi og að stefnandi hafi vitað af því. Í matsgerð hinna dómkvöddu matsmanna komast þeir að þeirri niðurstöðu að sú staðreynd rýri ekki verðmæti eignarinnar. Ekki hafa verið lögð fram gögn sem sýna fram á að stefndu hafi beðið tjón af þessum sökum og verður því þessari málsástæðu stefndu hafnað.

                Stefndu bera fyrir sig að samkvæmt mati dómkvaddra manna séu gallar á drenlögn og skólpfrárennsli að Njálsgötu 41. Sannað er með matgerðinni að drenlögn er gölluð og samkvæmt mati matsmanna telja þeir kostnað við að endurbæta ástand drenlagna 240.000 krónur miðað við verðlag í júlí 2004. Þá kemur fram í viðbótarmatsgerð matsmannsins, Ásmundar Ingvarssonar verkfræðings, að frekari gallar séu á drenlögn og kostnaður við úrbætur á honum nemi 75.000 krónum miðað við verðlag í nóvember 2002. Samtals er það mat matsmanna að úrbætur vegna þessara liða nemi samtals 305.000 krónum miðað við verðlag í júní 2003.  Stefndu bera einnig fyrir sig að galli sé á frárennsli skólps að mati matsmannsins Ásmundar Ingvarssonar og nemi kostnður við úrbætur 560.000 krónum miðað við verðlag í nóvember 2002 eða 576.000 krónum miðað við verðlag í júní 2003. Samtals nemi kostnaður vegna galla á drenlögn og frárennsli skólps 881.000 krónum miðað við verðlag í júní 2003.

Stefnandi ber því við að enda þótt talið yrði að gallar séu á eign þeirri er hún seldi stefndu rýri þeir ekki verðmæti fasteignarinnar svo nokkru nemi enda hafi hún ekki sýnt af sér saknæma háttsemi í kaupunum og ber fyrir sig ákvæði 18. gr. laga nr. 40/2002. Hún hafi búið í eigninni í 10 ár án þess að verða þess vör að einhverju væri ábótavant varðandi þessa liði.

Það er álit dómsins að það að frárennsli skólps frá húsinu Njálsgötu 41 svo og ástand drenlagna sé svo ábótavant sem sýnt er fram á með matsgerð hljóti að rýra verðmæti eignarinnar verulega og beri stefndu að fá bætur úr hendi stefnanda vegna þessara galla.  Er hér og litið til þess að endurgerð á þessum þáttum fóru fram á árinu 1992 og engin efni til þess að ætla að ástand þeirra væri jafn slæmt og raun varð á 10 árum síðar.

Samkvæmt öllu framansögðu er sýnt fram á það af hálfu stefndu að gallar hafi verið á hinni seldu eign og að hana hafi skort áskilda kosti og ber þeim að fá skaðabætur og afslátt úr hendi stefnanda samtals að fjárhæð 1.641.000 krónur miðað við verðlag í júní 2003. Lögmaður stefndu ritaði stefnanda bréf dagsett 5. júní 2003 þar sem hann gerði henni grein fyrir því að stefndu teldu stórfellda galla á eigninni og að þau hygðust halda eftir greiðslu sem fara átti fram 6. júní 2003. Með því að kröfur stefndu á hendur stefnanda nema hærri fjárhæð en höfuðstóll kröfu stefnanda verða stefndu sýknuð af öllum kröfum stefnanda og eftir úrslitum málsins verður stefnandi dæmd til að greiða stefndu 1.000.000 króna í málskostnað.

DÓMSORÐ

Stefndu, María Sófusdóttir og Hermann Lárusson, skulu sýkn af kröfum stefnanda, Ernu Agnarsdóttur.

Stefnandi greiði stefndu 1.000.000 króna í málskostnað.

                                                                                Allan V. Magnússon

                                                                                                Magnús Leopoldsson

                                                                                                Vífill Oddsson