Fimmtudaginn 4. febrúar 2010.
Nr. 281/2009.	Kristín Haraldsdóttir (Eva B. Helgadóttir hrl.) gegn Ölgerðinni Agli Skallagrímssyni ehf.   (Sveinn Andri Sveinsson hrl.)

Húsaleigusamningur. Ábyrgð. Tilkynning.

K krafðist þess fyrir Hæstarétti að Ö ehf. yrði dæmt til að greiða sér óskipt með T ehf. vangoldna húsaleigu. Samkvæmt samningum var T ehf.leigutaki en Ö ehf. gekkst í ábyrgð á leigugreiðslum. Talið var að ábyrgð Ö ehf. væri úr gildi fallinn samkvæmt 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Aðilar hefðu ekki samið um frávik frá umræddri reglu og ósannað þótti að K hefði krafið Ö ehf. um greiðslu samkvæmt ábyrgðinni fyrr en eftir að hún féll úr gildi samkvæmt fyrrnefndu ákvæði. Var Ö ehf. því sýknað af kröfum K.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Jón Steinar Gunnlaugsson og Hjördís Hákonardóttir og Helgi I. Jónsson dómstjóri.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 27. maí 2009. Hún krefst þess að stefndi verði dæmdur til að greiða sér óskipt með Tikkum ehf. 4.783.982 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 24. júní 2008 til greiðsludags. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Samkvæmt 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 fellur trygging eða ábyrgð sem þriðji maður hefur sett fyrir greiðslu húsaleigu niður og úr gildi að liðnum tveimur mánuðum frá skilum húsnæðisins, nema leigusali hafi gert kröfu sem undir hana fellur, innan þess tíma. Ekki eru efni til að fallast á sjónarmið áfrýjanda um að málsaðilar hafi samið um að þetta ákvæði laganna skyldi ekki eiga við í lögskiptum þeirra. Í málinu verður miðað við að upphafstími frests samkvæmt ákvæðinu hafi verið 18. apríl 2007 en þá brann hið leigða húsnæði. Ósannað er að áfrýjandi hafi krafið stefnda um greiðslu húsaleigu á grundvelli ábyrgðar hans fyrr en 28. janúar 2008. Þá var nefndur frestur liðinn. Með þessum athugasemdum en að öðru leyti með vísan til forsendna héraðsdóms verður hann staðfestur og áfrýjanda gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti sem ákveðst eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur er óraskaður.

Áfrýjandi, Kristín Haraldsdóttir, greiði stefnda, Ölgerðinni Agli Skallagrímssyni ehf., 400.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 3. mars 2009.

Mál þetta höfðaði Kristín Haraldsdóttir, kt. 160117-439, Bergstaðastræti 44, Reykjavík, með stefnu birtri 24. júní 2008 á hendur Tikkum ehf., kt. 530802-2640, og Ölgerðinni Agli Skallagrímssyni ehf., kt. 420369-7789, báðum með starfsstöð að Grjóthálsi 7-11 í Reykjavík.  Málið var dómtekið 3. febrúar sl. 

Stefnandi krefst þess að stefndu verði dæmdir óskipt til greiðslu á 45.037.997 krónum með dráttarvöxtum skv. III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 af 948.742 krónum frá 1. september 2003 til 1. október 2003, af 1.904.192 krónum frá þeim degi til 1. nóvember 2003, af 2.864.254 krónum frá þeim degi til 1. desember 2003, af 3.825.574 krónum frá þeim degi til 1. janúar 2004, af 4.789.828 krónum frá þeim degi til 1. febrúar 2004, af 5.754.501 krónum frá þeim degi til 1. mars 2004, af 6.716.240 krónum frá þeim degi til 1. apríl 2004, af 7.683.429 krónum frá þeim degi til 1. maí 2004, af 8.656.068 krónum frá þeim degi til 1. júní 2004, af 9.636.673 krónum frá þeim degi til 1. júlí 2004, af 10.624.824 krónum frá þeim degi til 1. ágúst 2004, af 11.608.363 krónum frá þeim degi til 1. september 2004, af 12.596.095 krónum frá þeim degi til 1. október 2004, af 13.591.373 krónum frá þeim degi til 1. nóvember 2004, af 14.588.747 krónum frá þeim degi til 1. desember 2004, af kr. 15.590.733 krónum frá þeim degi til 1. janúar 2005, af 16.593.557 krónum frá þeim degi til 1. febrúar 2005, af 17.598.478 krónum frá þeim degi til 1. mars 2005, af 18.610.945 krónum frá þeim degi til 1. apríl 2005, af 19.625.508 krónum frá þeim degi til 1. maí 2005, af 20.634.621 krónu frá þeim degi til 1. júní 2005, af kr. 21.650.861 krónum frá þeim degi til 1. júlí 2005, af 22.668.359 krónum frá þeim degi til 1. ágúst 2005, af 23.687.953 krónum frá þeim degi til 1. september 2005, af 24.723.059 krónum frá þeim degi til 1. október 2005, af 25.764.454 krónum frá þeim degi til 1. nóvember 2005, af 26.804.172 krónum frá þeim degi til 1. desember 2005, af 27.848.040 krónum frá þeim degi til 1. janúar 2006, af 28.894.885 krónum frá þeim degi til 1. febrúar 2006, af 29.940.891 krónu til 1. mars 2006, af 30.998.636 krónum frá þeim degi til 1. apríl 2006, af 32.068.539 krónum frá þeim degi til 1. maí 2006, af 33.153.954 krónum frá þeim degi til 1. júní 2006, af 34.251.946 krónum frá þeim degi til 1. júlí 2006, af 35.354.969 krónum frá þeim degi til 1. ágúst 2006, af 36.461.765 krónum frá þeim degi til 1. september 2006, af 37.575.269 krónum frá þeim degi til 1. október 2006, af 38.691.288 krónum frá þeim degi til 1. nóvember 2006, af 39.806.888 krónum frá þeim degi til 1. desember 2006, af 40.922.907 krónum frá þeim degi til 1. janúar 2007, af 42.041.861 krónu frá þeim degi til 1. febrúar 2007, af 43.165.427 krónum frá þeim degi til 1. mars 2007, af 44.290.480 krónum frá þeim degi til 1. apríl 2007 og af 45.037.997 krónum frá þeim degi til greiðsludags.  Þá er þess krafist að dráttarvextir leggist við höfuðstól skv. 12. gr. laga nr. 38/2001 á tólf mánaða fresti, í fyrsta sinn 1. september 2004.  Allt að frádregnum innborgunum samtals að fjárhæð 40.002.577 krónum, sem dragist frá kröfu stefnanda í samræmi við innborgunardaga hverrar innborgunar.  Loks krefst stefnandi málskostnaðar óskipt úr hendi stefndu. 

Stefndu krefjast báðir sýknu af kröfum stefnanda, til vara að dómkröfur verði lækkaðar að álitum og að dráttarvextir reiknist frá dómsuppsögudegi.  Loks krefjast þeir málskostnaðar. 

Stefndi Tikkar tók á leigu húsnæði að Austurstræti 22 af stefnanda.  Samningur er dagsettur 10. júní 2003.  Umsamið leigugjald var 950.000 krónur fyrir hvern mánuð og gjalddagi 1. hvers mánaðar.  Leigugjaldið skyldi breytast í samræmi við breytingar á vísitölu neysluverðs. 

Stefndi Ölgerðin gekkst í ábyrgð fyrir skuldbindingum meðstefnda Tikka.  Í samningnum segir svo um ábyrgðina:  ... gengst í fulla ábyrgð fyrir öllum efndum Tikka ehf. vegna leigusamnings þessa.  Greiði Tikkar ehf. ekki gjaldfallna leigu innan 30 daga frá gjalddaga getur leigusali skorað á ÖES að greiða.  Skal það gert á sannanlegan hátt og ber ÖES þá að greiða innan 10 daga frá dagsetningu áskorunar um greiðslu. 

Stefndi Tikkar framleigði V Austurstræti, kt. 520503-3070, húsnæðið með samningi 6. júní 2003.  Forsvarsmenn stefnanda höfðu ýmis samskipti beint við framleigutakann og hann greiddi leigu til stefnanda. 

Húsnæðið brann 18. apríl 2007.  Samningi aðila var slitið í kjölfar brunans.  Kröfugerð stefnanda miðar við að leiga skuli greidd til þess dags. 

Við aðalmeðferð málsins gáfu skýrslu tveir synir stefnanda, Haraldur Örn og Bjarni Jónssynir, og tveir forsvarsmenn einkahlutafélagsins V Austurstræti, Einar Jóhannes Ingason og Vésteinn Viðarsson.  Félag þetta framleigði húsnæðið af stefnda Tikkum og rak þar skemmtistað. 

Haraldur Örn Jónsson, sonur stefnanda sagði að hann hefði ekki fylgst neitt með leigu hússins fyrr en heilsu föður hans fór að hraka.  Í febrúar 2007 hafi hann og Bjarni bróðir hans átt fund með forsvarsmönnum framleigutakans.  Kvaðst Haraldur hafa átt frumkvæði að þeim fundi.  Þar hafi þeim bræðrum verið sýnt plagg er sýndi hvað framleigutakinn hefði unnið við húsið.  Það hefði ekki verið komin nein niður­staða í viðræður þeirra er húsið brann í apríl 2007. 

Haraldur kvaðst ekki vita af hverju faðir hans hefði ekki gripið til neinna úr­ræða vegna vanskila á leigugreiðslum.  Hann hafi nefnt við sig að það væru vanskil á leigugreiðslum, en það væri allt vel tryggt. 

Bjarni Jónsson bar á sama veg um fundinn í febrúar 2007, en hann kvaðst ekki hafa vitað neitt um framkvæmd samningsins fyrr en þeir fóru á þann fund.  Hann hafi þá um áramótin farið að skoða fjármál föður síns, er þá hafi verið orðinn veikur. 

Einar Jóhannes Ingason sagði að ástand hússins hefði verið bágborið.  Þeir hefðu reynt að fá bæði stefnda Tikka og Ölgerðina, svo og Jón Bjarnason til viðræðna um endurbætur á húsinu.  Þeir hefðu látið VSÓ ráðgjöf vinna skýrslu um ástand hússins og nauðsynlegar viðgerðir í samráði við Jón Bjarnason.  Hefðu báðir aðilar fengið eintak af henni.  Sagði Einar að Jón hefði ekki gefið formlegt samþykki, en hefði vitað að leiga yrði ekki greidd.  Hann sagði að þeir hefðu sjálfir annast viðhald hússins að mestu, en ekki keypt að vinnu annarra. 

Einar sagði að samkomulag hefði orðið á fundinum um að þeir myndu annast birgðaviðgerð á þakinu, en endanleg viðgerð biði sumars.  Þeir hefðu borið tjöruefni á verstu staðina á þakinu til að geta frestað endanlegum endurbótum. 

Aðspurður vildi Einar ekki segja að vanskil hefðu verið á leigunni, þeir hefðu haldið eftir greiðslum. 

Í skýrslu Vésteins Viðarssonar kom fram að ekki hefði verið ákveðið neitt á fundinum í febrúar hvernig kostnaður myndi skiptast á milli aðila. 

Stefnandi er ein leigusali samkvæmt samningi aðila.  Af gögnum virðist mega ráða að hún hafi átt eignina með Austurstræti 22 ehf.  Liggur frammi afrit afsals þar sem stefnandi selur nefndu einkahlutafélagi sinn hluta í eigninni.  Afsalið er dagsett 1. september 2007.  Síðar sama ár var allt hlutafé félagsins selt Reykjavíkurborg.  Í þeim samningi er tekið fram að krafa á hendur stefnda Tikkum vegna vangoldinnar leigu hafi verið framseld stefnanda Kristínu Haraldsdóttur. 

Skýrsla um ástand hússins var unnin af VSÓ Ráðgjöf og er dagsett í desember 2005.  Var þar gerð tillaga um viðgerðir er talið var að myndu kosta 4.500.000 krónur. 

Stefndi Tikkar ehf. lagði fram samantekt um kostnað er framleigutakinn, V. Austurstræti ehf., taldi sig hafa haft af viðhaldi hússins.  Eins og fram kom í skýrslu­tökum unnu forsvarsmenn og starfsmenn félagsins að þessum viðgerðum og voru ekki gerðir reikningar á hendur framleigutakanum eða öðrum fyrir þá vinnu.  Samantekt þessi ber það með sér að þar er kostnaður áætlaður.  Er ekki lýst nánar forsendum þeirrar áætlunar að neinu leyti.  Þó er í síðasta lið talinn kostnaður við gerð skýrslu VSÓ Ráðgjafar er getið var hér að framan.  Afrit af reikningi er ekki lagt fram.  

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggir kröfu sína á hendur báðum stefndu á leigusamningi aðila.  Umsamið leigugjald hafi verið 950.000 krónur á mánuði og gjalddagi 1. hvers mánaðar.  Fjárhæð leigu skyldi taka breytingum í samræmi við breytingar á vísitölu neysluverðs, en hún hafi verið 226,6 stig á samningsdegi.  Þá skyldi stefndi greiða fyrir rafmagn, hita og vatn samkvæmt mæli. 

Stefnandi segir að leigugreiðslur hafi verið inntar af hendi nokkuð reglulega fyrst í stað, en vanhöld hafi verið á því að rétt fjárhæð væri greidd í samræmi við vísitöluhækkanir.  Stefnandi hafi sjálfur reynt að innheimta skuldina án árangurs og því leitað til lögmanns.  Hafi stefnda Tikkum verið sent innheimtubréf 25. maí 2007.  Þar sem stefndi hafi ekki greitt hafi stefnda Ölgerð Egils Skallagrímssonar verið send áskorun um greiðslu vanskilanna þann 28. janúar 2008. 

Leigusalar samkvæmt samningnum voru stefnandi og Austurstræti 22 ehf.  Í stefnu segir að Austurstræti 22 ehf. hafi höfðað mál á hendur stefnda Ölgerðinni.  Það mál hafi verið fellt niður, en félagið hafi verið selt Reykjavíkurborg í kjölfar brunans.  Í samningi um þau kaup er tekið fram að leigukrafa á hendur stefnda Tikkum hafi verið framseld stefnanda. 

Stefnandi segir að stefndi Tikkar hafi borið því við að viðhaldskostnaður ætti að koma til frádráttar leiguskuldinni.  Því hafi ekki verið hafnað, en stefndi hafi ekki sýnt fram á raunveruleg útgjöld.  Því séu slík útgjöld ósönnuð. 

Stefnandi byggir á því að sérstaklega hafi verið samið um tryggingar í samningnum og því gildi ekki frávíkjanleg ákvæði húsaleigulaga nr. 36/1994.  Skýrt sé í samningnum að þessi samningsbundna ábyrgð stefndu sé ekki háð neinum fyrir­vörum eða tímatakmörkunum.  Ábyrgð stefnda Ölgerðarinnar verði ekki takmörkuð afturvirkt eða einhliða með vísan til frávíkjanlegra ákvæða laga. 

Stefnandi segir að leigusamningur aðila hafi fallið úr gildi 18. apríl 2007 þegar húsið eyðilagðist í eldi. 

Í stefnu er dómkrafan sundurliðuð.  Skráð er leigufjárhæð fyrir hvern mánuð frá september 2003 fram í apríl 2007.  Fjárhæðin er 948.742 krónur fyrir september 2003, en 1.125.053 krónur fyrir mars 2007 og 747.517 krónur fyrir þann hluta apríl­mánaðar 2007 sem liðinn var er húsið brann.  Samtals er fjárhæð leigunnar á þessu tímabili 45.037.997 krónur. 

Þá eru stefnu sundurliðaðar allar greiðslur sem stefnandi segir að stefndi Tikkar hafi innt af hendi.  Þar má sjá að greiddar eru 948.742 krónur þann 4. september 2003 og síðan 39 sinnum til viðbótar.  Síðustu greiðslur eru 3. janúar 2007, 1.016.019 krónur, og 12. og 16. apríl 2007, 1.119.794 krónur hvort sinn.  Samtals nemi greiðslur stefnda 40.002.577 krónum.  Stefnandi segir að tekið sé mið af greiðslum stefnda við útreikning dráttarvaxta af kröfunni.  Kveðst hann krefjast dráttarvaxta í samræmi við ákvæði leigusamningsins frá gjalddaga hverrar kröfu að teknu tilliti til innborgana. 

Stefnandi vísar til meginreglu kröfu- og samningaréttar um skyldu til að efna gerða samninga.  Þá vísar hann til ábyrgðaryfirlýsingar stefnda Ölgerðarinnar í 8. gr. leigusamnings aðila. 

Málsástæður og lagarök stefnda Tikka ehf.

Stefndi Tikkar segir í greinargerð sinni að framleigutaki hafi greitt leigu út árið 2006, en þá hafi hann reynt að fá forvarsmenn leigusala á fund.  Hafi það loks tekist í febrúar 2007 er forsvarsmenn framleigutaka áttu fund með Bjarna og Haraldi Jónssonum.  Fram til þess hafi þeir aðeins átt samskipti við Jón Bjarnason, föður þeirra, sem nú er látinn.  Hafi þeim verið sýnt hvað framleigutaki hefði gert við húsið og þeim verið afhent yfirlit um kostnað.  Hafi hann numið 7.599.000 krónum.  Þá hafi framleigutaki áskilið sér rétt til að skuldajafna kröfum vegna frekari kostnaðar af viðhaldi. 

Stefndi bendir á að samkvæmt leigusamningnum skyldi stefnandi sjá um allt viðhald á húsinu að utan og viðhald á stofnlögnum vatns og rafmagns. 

V Austurstræti ehf. hafi framleigt húsnæðið og greitt leigu beint til stefnanda athugasemdalaust.  Hvorki stefnda né framleigutaka hafi nokkurn tímann verið send rukkun vegna vangoldinnar leigu. 

Stefndi segir að á leigutímanum hafi framleigutaki margoft beint ábendingum og kvörtunum til forsvarsmanns leigusala, Jóns Bjarnsonar, vegna ýmiss konar ágalla á fasteigninni.  Viðbrögð hans hafi verið þau að biðja framleigutaka um að bæta úr ágöllunum.  Það hafi hann gert með tilheyrandi kostnaði.  Á móti hafi hann haldið eftir leigugreiðslum þá mánuði er framkvæmdir fóru fram.  Þar sé um að ræða leigu­greiðslur í lok árs 2005 og byrjun árs 2006.  Leigu hafi hann í öðrum mánuðum greitt að fullu á gjalddaga.  Aldrei hafi verið gerð athugasemd við þennan skuldajöfnuð.  Þá hafi orðið að samkomulagi milli leigusala og framleigutaka að framleigutaki útvegaði skýrslu um ástand húsnæðisins.  Hafi hann greitt fyrir skýrslu frá VSÓ Ráðgjöf í desember 2005, en dregið greiðsluna frá leigunni án þess að leigusali gerði athugasemd. 

Stefndi segir að framleigutaki hafi greitt leigu út árið 2006, en þá hafi hann reynt að fá forvarsmenn leigusala á fund.  Hafi það loks tekist í febrúar 2007 er Bjarni og Haraldur Jónssynir áttu fund með forsvarsmönnum framleigutaka.  Hafi þeim verið afhent yfirlit yfir kostnað er framleigjandi hefði haft af viðhaldi hússins, samtals 7.599.000 krónur.  Þá hafi verið lagt út í frekari kostnað.  Loks hafi verið bent á leka á þaki, en fallist á að bíða með endanlega viðgerð fram á sumar.  Hafi leigusali samþykkt að leigutaki gerði við þakið til bráðabirgða.  Segir stefndi að leigutaki hafi tilkynnt á fundinum að hann myndi skuldajafna viðgerðarkostnaði við leigugreiðslur. 

Þá segir stefndi að aldrei hafi verið gerð athugasemd við skuldajöfnuð við leigugreiðslur. 

Stefndi byggir á því að hann hafi greitt leiguna að fullu með skuldajöfnuði með reikningum fyrir viðgerðir á húsnæðinu sem framleigjandi hafi lagt út fyrir.  Samkomulag hafi verið um að framleigjandi greiddi húsaleigu beint til húseiganda.  Er framkvæmdir stóðu yfir í lok árs 2005 og byrjun árs 2006 hafi framleigjandi lýst yfir skuldajöfnuði gagnvart leigugreiðslum.  Aðra mánuði hafi leigan verið greidd á gjald­daga.  Greiðslur hafi ekki verið óreglulegar. 

Framlögð ástandsskýrsla VSÓ ráðgjafar sýni að margt hafi þurft að lagfæra á ytra byrði hússins.  Leigusali hafi fengið skýrsluna og hafi orðið úr að framleigjandi gerði við ytra byrði hússins í samráði við hann.  Leigusali hafi átt að annast viðhald utan húss samkvæmt 4. gr. leigusamnings aðila. 

Stefndi segir að stefnandi hafi ekki krafið um leigu á umræddu viðgerðar­tímabili, en síðan hafi framleigjandi haldið áfram að greiða leigu eins og áður.  Í lok árs 2006 hafi hins vegar verið orðið ljóst að kostnaður af viðhaldi og framkvæmdum hafi verið hærri en greiðslur sem haldið hafi verið eftir.  Því hafi verið óskað eftir fundi með leigusala. 

Stefndi vísar til þess að lagt hafi verið fram á fundi með leigusölum yfirlit yfir viðhaldskostnað.  Þar hafi verið um að ræða lagfæringar og hreinsun vegna þakleka og leka frá pípulögnum, málun á framhlið húss og viðgerðir vegna ágalla á gólfi.  Allt þetta hafi leigusali átt að sjá um.  Yfirlitið sýni kostnað að fjárhæð 7.599.000 krónur, sem sé hærri en sú fjárhæð sem ógreidd sé talin af leigunni.  Þessu til viðbótar hafi verið gert við þak til bráðabirgða eftir fund aðila í febrúar 2007.  Segir stefndi að kostnaður vegna þess liggi ekki fyrir, en áskilur hann sér rétt til að krefja stefnanda um endurgreiðslu þessa kostnaðar.

Stefndi vísar til 20. gr. og 13. mgr. 36. gr.húsaleigulaga.  Réttur leigusala til að bera réttmæti reiknings eins og stefndi hafi lagt fram, falli niður þremur mánuðum eftir að honum er framvísað. 

Þá byggir stefndi á tómlæti stefnanda.  Ekki hafi verið krafið um greiðslu fyrr en með bréfi dags. 25. maí 2007.  Þetta hafi gefið stefnda tilefni til að ætla að engin skuld væri til staðar.  Þetta tómlæti firri stefnanda rétti til að krefja um ógreiddar leigugreiðslur og dráttarvexti allt aftur til ársins 2003.  Stefndi sé í góðri trú um að engin skuld sé til staðar.  Ljóst sé að samkomulag aðila hafi falist í því að skuldajafna leigugreiðslum við þann kostnað er framleigjandi hafði lagt út í.  Eftir brunann hafi stefnandi séð sér leik á borði og krafið um allar greiðslur án tillits til kostnaðar framleigutaka af viðhaldi hússins, viðhaldi sem stefnanda hafi borið að kosta. 

Stefndi vísar til ástandsskýrslu VSÓ Ráðgjafar og skýrslu Brunamálastofnunar um eldsvoðann í apríl 2007.  Segir stefndi að eigendur hússins virðist hafa fjarlægt brunavegg milli fasteignarinnar og nágrannaeignar, þar sem eldurinn kom upp.  Sýni þetta að stefnandi hafi ekki bara vanrækt viðhald hússins heldur brotið gegn ákvæðum byggingarreglugerðar um brunavarnir.  Hafi þetta valdið framleigutaka verulegu tjóni er rekstur hans stöðvaðist. 

Stefndi mótmælir því sem segir í stefnu að óskað hafi verið eftir því að hann sýndi fram á raunverulegan viðhaldskostnað með reikningum.  Slík beiðni hafi aldrei komið fram skriflega.  Yfirlit um kostnaðinn hafi legið frammi síðan í árslok 2006 og hafi engar athugasemdir verið gerðar við það. 

Verði ekki fallist á sýknu stefnda krefst stefndi verulegrar lækkunar á dómkröfum stefnanda.  Hann vísar til þess að krafan sé í verulegum atriðum van­reifuð.  Byggt sé á yfirliti um greiðslur, sem raunar sé ekki í samræmi við lýsingu í stefnu, en ekki séu lagðir fram greiðsluseðlar eða reikningar.  Dráttarvaxtakrafa sé vanreifuð og ljóst sé að krafist sé dráttarvaxta af leigugreiðslum er inntar hafi verið af hendi fyrir eindaga. 

Stefndi mótmælir sérstaklega dráttarvaxtakröfu.  Ljóst sé af gögnum að ekki hafi komið til vanskila á leigugreiðslunni 1. september 2003.  Samkvæmt leigu­samningi hafi eindagi leigugreiðslu verið 5. hvers mánaðar, en leiga fyrir þennan mánuð hafi verið greidd 4. september.  Þá mótmælir stefndi því að leigugreiðslum sé ráðstafað inn á greiðslu leigu þá mánuði sem framleigjandi hafði lýst yfir skulda­jöfnuði.  Engin heimild sé til þess.  Leigugreiðslur hafi fallið niður tiltekna mánuði vegna framkvæmda.  Skuldajöfnuði hafi ekki verið mótmælt.  Þá séu kröfur um dráttarvexti, sem séu frá fyrri tíma en fjórum árum fyrir málshöfðun, fyrndar.  Þá séu fleiri dæmi um að dráttarvaxta sé krafist án heimildar og sé því dráttarvaxtakröfu mót­mælt í heild.  Þá hafi ekki verið reynt að innheimta kröfu um dráttarvexti fyrr en í maí 2007.  Hún sé því fallin niður fyrir tómlæti.  Verði fallist á einhverja fjárkröfu sé ekki unnt að reikna dráttarvexti fyrr en frá dómsuppsögu. 

Við aðalmeðferð málsins hélt stefndi því fram að vísitöluútreikningur í stefnu væri rangur, hann væri miðaður við lægri grunnvísitölu en í gildi hefði verið. 

Stefndi vísar til húsaleigulaga nr. 36/1994, meginreglna samninga og kröfu­réttar og reglna um tómlæti og loks til laga um fyrningu kröfuréttinda nr. 150/2007. 

Málsástæður og lagarök stefnda Ölgerðar Egill Skallagrímsson ehf. 

Stefndi segir  að leigusamningnum hafi lokið er húsnæðið brann í apríl 2007.  Hann hafi litið svo á að framleigutaki væri skuldlaus við leigusala, enda hafi sér aldrei verið gert viðvart um meint vanskil.  Það hafi fyrst verið með bréfi dagsettu 28. janúar 2008, rúmlega 9 mánuðum eftir að leigusamningnum lauk, sem skorað hafi verið á hann að greiða vanskil meðstefnda Tikka.  Fjárhæð hafi hins vegar ekki verið tilgreind.  Hann hafi fyrst fengið að vita umkrafða fjárhæð er honum var birt stefna í fyrra máli aðila, sem þingfest var 4. mars 2008, en fellt niður í júní sama ár. 

Stefndi kveðst byggja á því að trygging sín sé fallin úr gildi samkvæmt 4. mgr. 40. gr. laga nr. 36/1994.  Trygging falli niður að liðnum tveimur mánuðum frá því að húsnæði er skilað, nema krafa sé gerð innan þess tíma.  Lögin gildi um samning aðila samkvæmt 1. gr. laganna.  Heimilt sé að semja svo um að lögin gildi ekki um leigu atvinnuhúsnæðis, sbr. 2. mgr. 2. gr., en það hafi ekki verið gert.  Bendir stefndi á að í 5. mgr. 40 gr. segi að leigusali skuli gæta þess að gera þeim er ábyrgjast efndir leigutaka viðvart um vanefndir til að þeir geti gætt hagsmuna sinna. 

Stefndi kveðst telja að aðilar að leigusamningi þurfi að semja sérstaklega um það eigi gildistími tryggingar að vera lengri en lögin kveða á um.  Það hafi ekki verið gert og því hafi ábyrgð sín fallið niður 18. júní 2007, tveimur mánuðum eftir að leigu­samningur aðila féll úr gildi. 

Þá mótmælir stefndi þeim skilningi sem fram komi í stefnu að þar sem samið hafi verið sérstaklega um tryggingar í leigusamningnum gildi ákvæði laganna ekki.  Þessi skilningur eigi sér hvorki stoð í lögunum né framkvæmd þeirra. 

Stefndi vísar enn til 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga og þess að honum hafi fyrst í lok janúar 2008 verið tilkynnt um meint vanskil.  Því sé krafan fallin niður fyrir tóm­læti.  Þá sé svo langt um liðið frá því að fyrstu leigugreiðslurnar sem krafið er um gjaldféllu að stefnandi hafi firrt sig rétti til að krefjast þeirra af sér. 

Þá telur stefndi að umrætt bréf frá 28. janúar 2008 uppfylli ekki skilyrði 8. gr. samningsins til að teljast áskorun, þar sem ekki hafi verið tilgreind fjárhæð kröfunnar eða gjalddagi. 

Stefndi vísar til skuldajafnaðar framleigutaka og röksemda í greinargerð meðstefnda Tikka. 

Varakröfu um lækkun stefnukröfu byggir stefndi á sömu rökum og sýknukröfu vegna skuldajafnaðar. 

Dráttarvaxtakröfu mótmælir stefndi á sama hátt og meðstefndi Tikkar.  Þá vísar hann sérstaklega til þess að hann hafi ekki verið krafinn um greiðslu fyrr en með margnefndu bréfi 28. janúar 2008, þar sem ekki hafi verið tilgreind fjárhæð.  Dráttar­vaxta verði því í fyrsta lagi krafist frá dómsuppsögu. 

Stefndi vísar eins og áður segir til laga nr. 36/1994, meginreglna samninga- og kröfuréttar og reglna um tómlæti. 

Forsendur og niðurstaða

Í stefnu eru taldir upp þeir mánuðir er samningur aðila var í gildi, allt frá september 2003 fram í apríl 2007.  Er tilgreind leigufjárhæð samkvæmt útreikningi stefnanda.  Þessum útreikningi og leigufjárhæðinni var ekki mótmælt í greinargerðum stefndu og var of seint fyrir stefndu að fullyrða við aðalmeðferð málsins að útreikningar stefnanda væru rangir. 

Eiginmaður stefnanda annaðist einn öll samskipti við stefndu og framleigu­taka.  Hann er nú látinn.  Þá gaf stefnandi ekki skýrslu fyrir dómi.  Ekki hafa verið lögð fram nein gögn um samskipti Jóns heitins Bjarnasonar við stefndu.  Hann hefur ekki sent greiðsluáskoranir eða skrifað neinar athugasemdir varðandi samnings­samband aðila og greiðslustöðu stefnda Tikka.  Af skýrslum forsvarsmanna framleigu­taka fyrir dómi verður ekki ráðið annað en til umræðu hafi verið að þeir fengju að skuldajafna að einhverju leyti kröfum sínum gagnvart leigugreiðslum.  Þeir fullyrða ekki að gengið hafi verið frá samkomulagi, en eðlilega hefði slíkt samkomulag verið skriflegt.  Stefndu verða að bera hallann af því að þeim hefur ekki tekist að sanna að einhver sérstakur kostnaður framleigutaka hafi verið viðurkenndur sem leigugreiðsla einhverra mánaða. 

Stefndu hafa lagt fram skýrslu um nauðsynlegar framkvæmdir við húsið.  Ekki var hafin vinna við þessar endurbætur er húsið brann og kemur metinn kostnaður því ekki til skoðunar.  Skýra verður þó afstöðu Jóns heitins til gerðar skýrslunnar svo að hann hafi í raun fallist á að kostnaður við hana drægist frá leigugreiðslum. 

Samantekt um kostnað framleigutaka af viðhaldi hússins er ekki studd neinum gögnum.  Ber yfirlitið með sér að hér er krafið um endurgjald vegna vinnu forsvars­manna og starfsmanna framleigutaka.  Þá er ekki skýrt reifað hvað gert hafi verið og því ekki rökstutt nægilega að húseiganda hafi verið skylt að bera kostnaðinn.  Er ekki unnt að fallast á neina lækkun á stefnukröfu vegna þessa atriðis. 

Af yfirliti sem stefnandi lagði fram um leigugreiðslur verður séð að leiga var greidd á fyrstu dögum hvers mánaðar allt fram í júlí 2004.  Greiðslur hafa samkvæmt yfirlitinu dregist um allt að rúmlega mánuð á síðari hluta þess árs.  Verður að meta þau tilvik svo að stefnandi hafi með því að gera ekki sýnilega athugasemd og taka við greiðslum, viðurkennt að full greiðsla hafi verið innt af hendi.  Á sama veg verður að meta leigugreiðslur í mars og apríl 2005, en þeim virðist hafa verið lokið 2. maí það ár. 

Engin leiga var ekki greidd fyrir mánuðina september, október og desember 2005 og febrúar 2006.  Í samræmi við framangreinda niðurstöðu um að stefndu hafi ekki sannað að greitt hafi verið með öðrum hætti, verður fallist á kröfu stefnenda fyrir þessa mánuði.  Nemur leigan þessa mánuði samkvæmt yfirliti stefnanda 4.166.375 krónum.  Leiga sem svarar því sem næst til leigu fyrir febrúar og mars 2007 var greidd um miðjan apríl það ár.  Verður að viðurkenna þessar greiðslur sem fullnaðargreiðslu leigu þessa mánuði, en ekki var gerður sérstakur fyrirvari vegna þessara greiðslna.  Er þá ógreidd leiga fyrir tímabilið frá 1. til 18. apríl 2007.  Nemur hún 747.517 krónum. 

Ógreiddar eru samkvæmt þessu 4.913.892 krónur.  Eins og áður greinir verður að draga frá kostnað af gerð áðurnefndrar skýslu um nauðsynlegar endurbætur á húsinu, 130.000 krónur.  Verða stefnanda því dæmdar 4.783.892 krónur.  Ekki var hafist handa um innheimtu þessa fjár fyrr en löngu eftir gjalddaga hverrar greiðslu.  Er ekki unnt að dæma dráttarvexti fyrr en frá málshöfðun, en stefna var birt 24. júní 2008. 

Stefndi, Tikkar, er aðili samnings og greiðsluskyldur samkvæmt efni hans.  Stefndi Ölgerðin Egill Skallagrímsson gekkst í ábyrgð fyrir skuldbindingum Tikka.  Er samningsákvæðið rakið framar í dóminum.  Í því felst sú regla að unnt er að skora á ábyrgðaraðilann að greiða er vanskil hafa staðið í 30 daga og ber honum þá að greiða innan 10 daga.  Húsaleigulög nr. 36/1994 gilda um samning aðila þessa máls.  Þau eru frávíkjanleg, en semja verður um frávik frá reglum laganna eigi þau ekki að gilda.  Samkvæmt 3. mgr. 40. gr. laganna fellur trygging eins og þessi úr gildi tveimur mánuðum eftir að leiguhúsnæði er skilað, nema krafa hafi verið sett fram.  Um frávik frá þessari reglu laganna sömdu aðilar þessa máls ekki.  Stefnandi skoraði á stefnda Ölgerðina að greiða vanskil meðstefnda Tikka með bréfi dags. 28. janúar 2008.  Voru þá liðnir rúmlega níu mánuðir frá því að húsnæðið brann og leigusamningi var slitið.  Var ábyrgðin því fallin niður og verður stefndi Ölgerðin því sýknuð af kröfum stefnanda. 

Stefndi, Tikkar, verður dæmdur til að greiða stefnanda 500.000 krónur í málskostnað.  Er virðisaukaskattur þar innifalinn.  Þá verður ekki hjá því komist að dæma stefnanda til að greiða stefnda Ölgerðinni 175.000 krónur í málskostnað. 

Jón Finnbjörnsson héraðsdómari kveður upp dóm þennan. 

D ó m s o r ð

Stefndi, Tikkar ehf., greiði stefnanda, Kristínu Haraldsdóttur, 4.783.892 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 24. júní 2008 til greiðsludags og 500.000 krónur í málskostnað. 

Stefndi, Ölgerðin Egill Skallagrímsson ehf., er sýkn af kröfum stefnanda.  Stefnandi greiði stefnda 175.000 krónur í málskostnað.