Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Greta Baldursdóttir og Karl Axelsson

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 4. apríl 2017 en kærumálsgögn bárust réttinum 19. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Norðurlands eystra 22. mars 2017 þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að varnaraðili yrði með beinni aðfarargerð borinn út úr fasteigninni að Fjarðavegi 35 á Þórshöfn. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að framangreind krafa verði tekin til greina. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Rétt er að aðilarnir beri hvor sinn kostnað af kærumáli þessu.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Kærumálskostnaður fellur niður.

Dómur Héraðsdóms Norðurlands eystra miðvikudaginn 22. marz 2017

I.

Í máli þessu krefst sóknaraðili, Reynir Hólm Harðarson, Þórunnarstræti 132, Akureyri, þess að varnaraðili, Hörður Hólm Ólason, Fjarðarvegi 35, Þórshöfn, verði með beinni aðfarargerð borinn út úr fasteigninni Fjarðarvegi 35, Þórshöfn, fnr. 216-7789, ásamt öllu sem honum heyri til.

Varnaraðili krefst frávísunar málsins en til vara þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Hvor aðili krefst málskostnaðar úr hendi hins.

Málið barst héraðsdómi með bréfi sóknaraðila 11. október 2016 og var tekið til úrskurðar að loknum munnlegum málflutningi 25. janúar 2017 þar sem í einu lagi var fjallað um kröfu um frávísun og efniskröfur.

II.

Með afsali, innfærðu í þinglýsingabók 21. febrúar 2002, afsalaði Sölvi Hólmgeirsson fasteigninni Fjarðarvegi 35 til Hafdísar Yurith Zabdid Ólason, en hún er móðir sóknaraðila og var á þeim tíma maki varnaraðila. Sóknaraðili er kjörsonur varnaraðila.

Með afsali, dags. 7. febrúar 2007, mótteknu til þinglýsingar 7. marz 2007 og innfærðu í þinglýsingabók 8. marz, afsalaði Hafdís Yurith Zabdid Ólason fasteigninni til sóknaraðila. Í afsalinu er kaupverð sagt að fullu greitt. Á afsalið er undirritað samþykki maka afsalsgjafa en torlæsilegt á því afriti afsals sem liggur fyrir í málinu. Í afsalinu er tekið fram að húsið sé í slæmu ástandi og þurfi viðhald og miklar viðgerðir. Hinn 6. desember 2011 veitti sýslumaðurinn á Akureyri þeim Hafdísi og varnaraðila leyfi til skilnaðar að borði og sæng. Í leyfisbréfinu segir að samkomulag sé um fjárskipti en búið sé „að mestu eignalaust“. Í bréfinu eru þau sögð til heimilis í Hjallalundi 7d á Akureyri.

Í málinu liggur afrit skattframtals varnaraðila og eiginkonu hans, móður sóknaraðila, árið 2008. Eru þau þar sögð til heimilis á Fjarðarvegi 35. Á fylgiskjali með skattframtalinu er greint frá því að fasteignin Fjarðarvegur 35 hafi verið seld, sóknaraðili er sagður kaupandinn og kaupverð 0 krónur.

Í málinu liggur afrit skattframtals varnaraðila 2013. Er hann þar sagður til heimilis á Fjarðarvegi 35.

Í málinu liggja afrit tveggja bréfa sóknaraðila sem stíluð eru á varnaraðila. Hið fyrra er dags. 14. september 2016 og segir þar að varnaraðili búi í fasteigninni Fjarðarvegi 35 án leyfis eiganda hennar, sóknaraðila. Er skorað á varnaraðila að yfirgefa fasteignina tafarlaust og verði ekki orðið við því innan viku krefjist sóknaraðili útburðar. Síðara bréfið er dags. 10. október 2016 og er þar skorað á varnaraðila að yfirgefa fasteignina af sjálfsdáðum og tekið fram að „samhliða bréfi þessu“ sé útburðarbeiðni send héraðsdómi.

Við munnlegan málflutning var vísað til dóms Héraðsdóms Norðurlands eystra, sem kveðinn var upp 28. júní 2016, í máli er móðir sóknaraðila höfðaði á hendur varnaraðila vegna ágreinings um forsjá tveggja barna þeirra, máli nr. E-110/2015. Í málavaxtalýsingu dómsins segir meðal annars: „Samkvæmt gögnum fluttust málsaðilar til Íslands vorið 1995 og settust að á höfuðborgarsvæðinu, en þeim fæddist dóttir árið 1996. Árið 2004 eignuðust þau dótturina [...] en árið eftir fluttust þau til Spánar, en þar eignuðust þau soninn [...] árið 2006. Á árinu 2010 fluttust þau ásamt börnum sínum aftur til Íslands, en þá settust þau að á Þórshöfn, að Fjarðarvegi 35, sem er 105m² einbýlishús. Fyrir liggur að stefndi ættleiddi son stefnanda, Reyni Hólm, og eru þeir feðgar eigendur að nefndri fasteign á Þórshöfn, til helminga. Á árinu 2011 fluttust málsaðilar ásamt börnum sínum til Akureyrar og verður ráðið að þau hafi búið í Hjallalundi í Lundahverfi, en í lok ársins fluttist stefnandi í íbúð í Þórunnarstræti þar sem hún býr nú ásamt fyrrnefndum börnum [...] en einnig elsta syni sínum, Reyni Hólm. Liggur fyrir að Reynir Hólm og stefnandi eru sameigendur að íbúðinni í Þórunnarstræti. Á þessu ári fluttist stefndi í fyrrnefnda húseign á Þórshöfn.“

III.

Í aðfararbeiðni segir að varnaraðili hafi búið í umræddri fasteign „síðustu mánuði án samþykkis eiganda“. Í fasteigninni hafi verið leigjandi, sem aldrei hafi borgað leiguna, og hafi leigusamningi við hann verið rift og hann beðinn um að fara. Í kjölfarið hafi sóknaraðili ætlað að setja fasteignina á sölu en þegar skoða hafi átt fasteignina hafi komið „í ljós að gerðarþoli hafði tekið þar upp búsetu án heimildar og neitaði að yfirgefa fasteignina.“

Sóknaraðili kveðst hafa, í því skyni að komast hjá útburði, boðið varnaraðila bæði að leigja fasteignina og kaupa, en varnaraðili þegið hvorugt. Eftir ítrekaðar munnlegar áskoranir hafi sóknaraðili sent varnaraðila skriflega áskorun um rýmingu, dags. 14. september 2016 en varnaraðili ekki orðið við henni. Hvorki lögregla né sýslumaður hafi viljað aðstoðað sóknaraðila við að ná umráðum fasteignarinnar.

Sóknaraðili segir varnaraðila hafa valdið sér gríðarlegu tjóni og eigi sóknaraðili ekki annan kost en að krefjast útburðar á grundvelli 78. gr. laga nr. 90/1989. Varnaraðili hafi búið í fasteigninni án leigusamnings og án samþykkis sóknaraðila. Þótt tilraunir hafi verið gerðar til að koma á samningi, til að komast mætti hjá útburði, skapi þær varnaraðila engan rétt enda hafi hann hvorki gert samning né greitt leigu. Þrátt fyrir áskoranir hafi varnaraðili engar tilraunir gert til að afla sér samþykkis og ekki haft neitt samband við sóknaraðila eða lögmann hans. Sé „riftunarréttur gerðarbeiðanda því skýr.“ Krafa sóknaraðila sé sett fram með stoð í 78. gr. laga nr. 90/1989 en krafa um málskostnað sé studd við 1. mgr. 84. gr. sömu laga og XXI. kafla laga nr. 91/1991.

IV.

Varnaraðili segist styðja frávísunarkröfu sína við það að á málatilbúnaði sóknaraðila sé alvarlegur galli, sá að ekki sé vísað til laga um rétt hans að öðru leyti en því að vísað sé til 78. og 84. gr. laga nr. 90/1989. Ljóst sé að hér sé um að ræða brot gegn f lið 80. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989. Þá sé ekki með skýrum hætti greint frá málsástæðum sóknaraðila og brjóti það gegn e lið 80. gr. laga nr. 91/1991. Þá sé málatilbúnaður sóknaraðila óskýr og fullyrðingar hans ekki studdar gögnum og sé það brot gegn e lið 80. gr. laga nr. 91/1991. Séu þetta gallar sem leiði til frávísunar málsins. Þá segir varnaraðili að hafna beri kröfum sóknaraðila á þeim forsendum að krafa sóknaraðila hefði orðið að beinast að öllum þeim sem réttindi hafi yfir fasteigninni, með vísan til málatilbúnaðar sóknaraðila um meintan leigutaka þar. Leigutakar og/eða þeir sem fari sameiginlega með yfirráð eða réttindi yfir fasteign beri allir óskipta skyldu. Beri því sóknaraðila að beina kröfum sínum að þeim öllum að viðlagðri frávísun eða höfnun krafna sbr. 2. mgr. 18. gr. laga nr. 91, 1991.

Varnaraðili kveðst krefjast þess, verði málinu ekki vísað frá, að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Kveðst hann styðja þetta við sömu málsástæður og frávísunarkröfu sína, en einnig fleiri. Varnaraðili kveðst byggja á því að skilyrðum 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför sé ekki fullnægt. Samkvæmt þeirri lagagrein beri sóknaraðili sönnunarbyrði af því að skilyrðum ákvæðisins sé fullnægt. Þannig hafi bæði fræðimenn og dómstólar skýrt það ákvæði svo að um skýlaus réttindi sé að ræða eða réttmæti kröfu sé með slíkum hætti að öldungis megi jafna því að dómur hafi gengið um hana, eins og fram komi í greinargerð með frumvarpi því sem orðið hafi að lögum nr. 90/1989. Til þess að krafan nái fram að ganga þurfi hún að uppfylla öll skilyrði ákvæðisins. Einnig beri að líta til þess við skýringu ákvæðisins að útburður teljist til bráðabirgðagerða og slíkar gerðir séu undantekning frá þeirri grunnreglu réttarins að aðför fari ekki fram án undangengis dóms. Beri því að skýra ákvæðið þröngt og gera í því efni stranga kröfu til gerðarbeiðanda um sönnun fyrir rétti sínum. Varnaraðili kveðst byggja á að sóknaraðili hafi ekki sýnt fram á að skilyrði lagagreinarinnar séu uppfyllt. Varnaraðili segir að ágreiningur aðila beinist meðal annars að grundvelli aðfarar­beiðninnar, það sé hvort varnaraðili aftri sóknaraðila með ólögmætum hætti að neyta réttar síns yfir fasteigninni. Varnaraðili segir sóknaraðila byggja á því að hann sé eigandi eignarinnar en varnaraðili sé þar einhvers konar hústökumaður sem án vitundar eða heimildar sóknaraðila hafi búið í fasteigninni undanfarna mánuði. Hið rétta sé að varnaraðili hafi haft umráð yfir eigninni árum saman án athugasemda sóknaraðila. Varnaraðili eigi lögheimili sitt að Fjarðarvegi 35 og hafi það verið skráð þar árið 2013. Sé með öllu ósannað að hann sé þar í óleyfi. Beri sóknaraðili sönnunarbyrði fyrir heimildarskorti varnaraðila. Varnaraðili segir að samkvæmt sóknaraðila sé staða varnaraðila í eigninni að minnsta kosti óljós, með vísan til þess að honum hafi verið boðinn leigusamningur auk þess sem sóknaraðili fjalli um leigusamning, sem eigi að hafa verið rift, án þess að frekar sé um það fjallað eða gögn lögð fram því til stuðnings. Varnaraðili kveðst byggja á að hann hafi haft eignina til umráða árum saman, hafi þar lögheimili sitt og sóknaraðili sé ekki raunverulegur eigandi. Varnaraðili segir ljóst að ágreiningur aðila beinist öðrum þræði að greiðslu leigu og sé sóknaraðili að stytta sér leið, með ótrúverðugum og ósönnuðum málatilbúnaði um hústöku.

Þá segir varnaraðili ósannað að áskoranir hafi verið rétt fram settar, bæði hvað varði efni og form, auk þess sem krafa sóknaraðila um yfirráð yfir fasteigninni sé nokkuð seint fram komin sé litið til þess að hann hafi verið afsalshafi frá árinu 2007. Fram komi hjá sóknaraðila að hann hafi gert kröfu um leigu fyrir fasteignina en það sé engum gögnum stutt. Varnaraðili segist byggja á að krafa um leigu jafngildi samþykki fyrir búsetu í viðkomandi eign og þar með skuli kröfugerð uppfylla áskilnað húsaleigulaga nr. 36/1994, sér í lagi 13. og 61. gr. Sóknaraðili hafi ekki gert grein fyrir innheimtu leigu eða áskorunum um greiðslu eftir atvikum. Varnaraðili segir verulegan vafa leika á því hvaða heimild sóknaraðili hafi til þess að krefjast útburðar og eigi það að leiða til þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Varnaraðili segist byggja á því að sóknaraðili sé ekki réttur eigandi fasteignarinnar. Í greinargerð sóknaraðila sé ekkert gert til þess að upplýsa hver raunverulegur eigandi sé og sé ekki útskýrt að engin greiðsla hafi komið fyrir eignina. Í norsku lögum Kristjáns V. frá 15. apríl 1687, ákvæði VI-14-6, komi meðal annars fram að vilji maður ekki flytjast úr leiguhúsnæði á fardegi réttum, þótt honum hafi verið löglega byggt út, eða hann hafist við í húsi, sem hann eigi engan rétt til, eða hafi verið dæmdur úr, að ólofi eiganda, þá megi eigandi án frekari dóms láta þjóna réttarins ryðja húsið. Samkvæmt hljóðan þessara meginheimildar íslenzks réttar til útburðargerðar án undangengis dóms sé aðeins á færi eiganda húsnæðis að neyta hennar, sbr. dóm Hæstaréttar frá árin 2000, bls. 4272 í dómasafni, dóm í máli nr. 481/2002 og dóm í máli nr. 10/2005. Samkvæmt þessu beri að hafna öllum kröfum sóknaraðila með vísan til þess að hann hafi einungis eignarrétt á fasteigninni til málamynda.

Loks krefst varnaraðili þess, verði kröfur sóknaraðila teknar til greina, að kveðið verði á um það í úrskurði að málskot fresti framkvæmd hans. Í málinu séu réttindi sóknaraðila hvorki augljós né ótvíræð. Verði varnaraðili borinn út úr fasteigninni áður en endanleg dómsniðurstaða liggi fyrir sé ljóst að verulegt tjón geti orðið af fyrir báða aðila og erfitt að bæta úr.

Varnaraðili kveðst vísa til ákvæða norsku laga Kristjáns V., ákvæða VI-14-6, laga nr. 90/1989 einkum 1. , 78., 79., 3. mgr. 83. og 84. gr. Þá segist varnaraðili vísa til ákvæða húsaleigulaga nr. 36/1994 og laga nr. 91/1991 með annars 1. mgr. 130. gr. vegna kröfu um málskostnað.

V.

Varnaraðili krefst frávísunar málsins en til vara þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Í málum sem rekin eru samkvæmt ákvæðum laga nr. 90/1989 ber að kveða á um það í úrskurði hvort eða að hverju leyti gerð nái fram að ganga, sbr. 3. mgr. 83. gr. laganna. Máli kann þó að vera vísað á bug á fyrri stigum ef beiðni sóknaraðila eða fylgigögnum með henni er áfátt, þannig að varnaraðili eigi af þeirri ástæðu erfitt með að færa fram varnir gegn kröfu sóknaraðila. Að mati dómsins eru ekki slíkir gallar á málatilbúnaði sóknaraðila. Ekkert liggur fyrir um að efni væru til að beina kröfu sóknaraðila að fleiri mönnum en varnaraðili hefur ekki bent á neinn slíkan aðila.

Í fógetarétti hefur löngum verið við það miðað að til þess að krafa um beina aðför verði tekin til greina skuli sá réttur gerðarbeiðanda, sem hann kveður sig eiga og vill ná fram með aðfarargerðinni, vera svo skýr sem dómur hafi um hann gengið eða færðar verði sönnur á hann með þeim leiðum til sönnunarfærslu sem opnar eru í aðfararmáli. Að jafnaði skal aðfararbeiðni hafnað, ef varhugavert verður talið að gerðin nái fram að ganga á grundvelli þeirra sönnunargagna, sbr. 3. mgr. 83. gr. aðfararlaga.

Í málinu liggur fyrir að sóknaraðili er þinglýstur eigandi fasteignarinnar samkvæmt afsali. Varnaraðili byggir hins vegar á því að sóknaraðili sé ekki raunverulegur eigandi heldur hafi afsal til hans verið gefið út til málamynda og bendir á að ekkert endurgjald hafi komið fyrir fasteignina, og fær síðastgreint atriði stoð í fylgiskjali með skattframtali.

Í aðfararbeiðni segir sóknaraðili að varnaraðili hafi búið í fasteigninni „síðustu mánuði án samþykkis eiganda.“ Þar hafi verið leigjandi, sem aldrei hafi greitt leigu, og leigusamningi við þann mann verið rift og leigjandanum vísað burt. Í kjölfarið, er sýna hafi átt fasteignina vegna væntanlegrar sölu hennar, hafi svo komið í ljós að varnaraðili hafi í heimildarleysi tekið upp fasta búsetu þar og neitað að fara. Í niðurlagi aðfararbeiðni sinnar segir sóknaraðili að „riftunarréttur“ sinn sé skýr.

Varnaraðili segir aðra sögu. Hann kveðst hafa haft umráð fasteignarinnar árum saman, hafa þar lögheimili sitt og hafi það verið skráð þar árið 2013. Mótmælir hann sem ósönnuðu að hann sé þar í óleyfi. Byggir varnaraðili meðal annars á því að sóknaraðili hafi samþykkt búsetu sína í fasteigninni og „þar með skuli kröfugerð uppfylla áskilnað húsaleigulaga nr. 36/1994 sér í lagi 13. gr. og 61. gr.“

Í gögnum málsins sést meðal annars að lögheimili varnaraðila er skráð í fasteigninni í skattframtali 2013 og í endurriti úr hjónaskilnaðarbók sýslumannsins á Akureyri, er hjónaskilnaðarmál varnaraðila og móður sóknaraðila var tekið fyrir í marz 2014, er heimili varnaraðila skráð í umræddri fasteign. Þá liggur fyrir sú málavaxtalýsing héraðsdóms í fyrrgreindu máli varnaraðila og móður sóknaraðila, að fyrir liggi að sóknaraðili og varnaraðili þessa máls séu eigendur fasteignarinnar til helminga. Jafnframt segir í sömu málavaxtalýsingu að varnaraðili hafi flutt í fasteignina á árinu 2016.

Svo sem rakið hefur verið segja aðilar æði ólíka sögu að því leyti að sóknaraðili byggir á því að nokkurum mánuðum áður en aðfararbeiðni hafi verið sett fram hafi komið í ljós að varnaraðili hefði í óleyfi tekið upp búsetu í fasteigninni, en varnaraðili kveðst hafa haft umráð hennar árum saman, ekki vera þar í óleyfi og að gæta þurfi ákvæða húsaleigulaga gagnvart sér. Gögn málsins sýna að varnaraðili hefur lengi átt lögheimili í fasteigninni og samkvæmt málavaxtalýsingu úr tilgreindum héraðsdómi eru aðilar þessa máls eigendur fasteignarinnar til helminga. Þegar á allt þetta er horft og einnig með nokkurri hliðsjón af dómi Hæstaréttar Íslands í máli nr. 849/2014 þykir sá vafi orðinn uppi um réttindi varnaraðila til fasteignarinnar og heimild sóknaraðila til útburðar hans, að varhugavert sé að taka kröfu sóknaraðila um beina aðför til greina. Verður við svo búið að hafna beiðninni. Með hliðsjón af málavöxtum öllum þykir rétt að hvor aðili beri sinn kostnað af málarekstri þessum. Gætt var 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989. Af hálfu sóknaraðila fór Andrés Már Magnússon hdl. með málið en Steinbergur Finnbogason hdl. af hálfu varnaraðila. Þorsteinn Davíðsson kveður upp úrskurð þennan.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Kröfu sóknaraðila, Reynis Hólm Harðarsonar, um varnaraðili, Hörður Hólm Ólason, verði, ásamt öllu því er honum heyri til, borinn með beinni aðfarargerð úr fasteigninni Fjarðavegi 35, Þórshöfn, er hafnað.

Málskostnaður fellur niður.