Fimmtudaginn 10. október 2002.
Nr. 109/2002.	Tinna R. Jóhannsdóttir og Einar Guðjónsson (Jóhannes Karl Sveinsson hrl.) gegn Húsfélaginu Leifsgötu 8 (Magnús Guðlaugsson hrl.)

 

Fjöleignarhús. Aðild. Sameign. Skuldskipting. Lögveðréttur.

H hafði krafið T um greiðslu tiltekinnar fjárhæðar vegna húsgjalda fyrir tímabilið febrúar 2000 til febrúar 2001 og kostnaðar við þakviðgerðir sem fram höfðu farið 1998 og á fyrri hluta árs 1999 en greiðslur af láni, sem tekið var vegna framkvæmdanna, höfðu fallið til síðar. Þá hafði H gert þá kröfu á hendur E, sem bjó með T, að staðfestur yrði lögveðréttur í íbúð hans fyrir dómkröfunni og málskostnaði en E var þinglýstur eigandi þeirrar íbúðar sem þau E og T bjuggu í. Fram kom að samkomulag hafi orðið um að T tæki að sér greiðslur í hússjóð og vegna framkvæmda við þak. Talið var að þótt H hafi stílað reikninga sína á T og fengið þá greidda fram í byrjun árs 2000 hafi hann ekki sýnt fram á að skuldskeyting hafi verið gerð með samþykki T og E, eða að önnur atvik hafi leitt til þess að slík aðilaskipti hafi orðið að kröfu H. Var T því sýknuð af kröfu H. Þegar litið var til þess hvernig H hagaði kröfugerð sinni í málinu varð ekki hjá því komist að sýkna E að svo stöddu af kröfu um staðfestingu lögveðréttar. Af sömu sökum gat ekki komið til úrlausnar hvort H kynni að eiga kröfu á hendur E vegna húsgjalda og kostnaðar við þakviðgerð, sem hann hafði þó ekki uppi í málinu.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen og Ingibjörg Benediktsdóttir og Stefán Már Stefánsson prófessor.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 1. mars 2002 að fengnu áfrýjunarleyfi. Þau krefjast sýknu af kröfum stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti án tillits til gjafsóknar, sem þeim hefur verið veitt fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Með stefnu í málinu, sem þingfest var í héraði 23. maí 2000, krafði stefndi áfrýjandann Tinnu R. Jóhannsdóttur um greiðslu á 49.088 krónum með nánar tilgreindum dráttarvöxtum. Var krafan sundurliðuð þannig að annars vegar væri um að ræða húsgjöld vegna sameiginlegra útgjalda íbúðareigenda í fjöleignarhúsinu að Leifsgötu 8 í Reykjavík fyrir tímabilið febrúar til maí 2000 að báðum mánuðum meðtöldum og hins vegar greiðslur á sama tímabili fyrir þakviðgerðir. Hefur eftir það verið leitt í ljós að viðgerðin fór fram 1998 og á fyrri hluta árs 1999, en greiðslur af láni, sem tekið var vegna framkvæmdanna, hafi fallið til síðar. Jafnframt gerði stefndi þá kröfu á hendur áfrýjandanum Einari Guðjónssyni að „staðfestur verði lögveðsréttur í íbúð stefnda, Einars, að Leifsgötu 8, Reykjavík, efsta hæð ... fyrir dómkröfunni og málskostnaði.“ Þá krafðist stefndi málskostnaðar úr hendi Tinnu, en sú krafa var ekki höfð uppi gegn Einari. Með framhaldsstefnu, sem þingfest var 12. febrúar 2001, krafðist stefndi þess að Tinna greiddi honum 102.267 krónur með nánar tilgreindum dráttarvöxtum vegna samskonar gjalda og áður var getið, sem fallið hefðu í gjalddaga á tímabilinu frá júní 2000 til og með febrúar 2001. Sama krafa var gerð í framhaldssök á hendur Einari sem í frumsök, en málskostnaðar var nú krafist úr hendi beggja áfrýjenda.

Varðandi kröfu á hendur Einari var vísað til þess að hann væri þinglýstur eigandi íbúðar í húsinu og væri samkvæmt því krafist lögveðréttar í henni, sbr. 48. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Ekki var nánar skýrt í hinum skriflega málatilbúnaði stefnda í héraði á hverju greiðslukrafan á hendur Tinnu væri reist. Sú skýring kom fram síðar af hálfu stefnda að samkomulag hafi orðið um það nokkrum árum fyrr að Tinna, sem er í sambúð með Einari, tæki að sér greiðslur í hússjóð og vegna framkvæmda við þak. Hafi stefndi eftir það stílað greiðsluseðla fyrir þessi gjöld á hana og hún greitt samkvæmt þeim þar til vanskil urðu á árinu 2000. Undir rekstri málsins í héraði greiddu áfrýjendur stefnda með fjórum greiðslum samtals 79.168 krónur, en ekki hefur verið skýrt nánar af hálfu áfrýjenda hvernig sú fjárhæð er fundin. Tóku stefndu tillit til þessara greiðslna við endanlega kröfugerð sína í héraði. Féllst héraðsdómur á kröfur stefnda á hendur báðum áfrýjendum. Fram er komið að Einar hefur nú selt íbúð sína í húsinu.

Áfrýjendur reisa sýknukröfu sína á því að engri skuld við stefnda sé til að dreifa vegna húsgjalda og kostnaðar við þakviðgerð, auk þess sem löglegar ákvarðanir hafi ekki verið teknar í húsfélaginu um álagningu þessara gjalda. Þá sé kröfu stefnda ekki beint að réttum aðila. Skylda til að greiða hlutdeild í sameiginlegum kostnaði hvíli á eiganda íbúðar á hverjum tíma og sé óumdeilt að Einar hafi verið þinglýstur eigandi hennar. Tinna hafi um nokkurt skeið annast greiðslu gjaldanna í umboði hans, en ekki tekið á sig greiðsluskyldu í hans stað. Krafa um staðfestingu á lögveðrétti, sem beint sé að Einari, sé fyrir „dómkröfunni“, sem höfð sé uppi gegn Tinnu einni. Því sé ekki unnt að staðfesta veðrétt nema krafan á hendur Tinnu sé tekin til greina. Að auki sé veðrétturinn fyrndur, sbr. 3. mgr. og 4. mgr.  48. gr. laga nr. 26/1994.

II.

Anna Hinriksdóttir gaf skýrslu fyrir dómi þar sem fram kom að hún var gjaldkeri stefnda frá 1993 til 1997 eða 1998. Kvað hún nokkra skuld vegna húsgjalda hafa myndast hjá Einari og hafi Tinna þá beðið um að hennar nafn yrði skráð á greiðsluseðla eftirleiðis. Skýrði Anna svo frá að það hafi „væntanlega verið þeirra ákvörðun að hún greiddi þennan hluta ...“. Sigrún Halla Halldórsdóttir kom einnig fyrir dóm og gat þess að hún hafi verið gjaldkeri stefnda frá 1998 til 2000. Kvað hún Tinnu hafa sótt húsfundi, meðal annars þegar tekin var ákvörðun um að ráðast í þakviðgerð og að taka lán í því skyni. Hafi hvorugur áfrýjenda hreyft athugasemdum við því að greiðsluseðlar væru stílaðir á nafn Tinnu í stað Einars. Lýsti Einar því yfir fyrir dómi að það hafi ekki verið að hans ósk að nafn sambúðarkonu hans var fært á greiðsluseðla, en hann hafi litið svo á að hún væri þá að greiða fyrir hann.

Við úrlausn um ágreining aðilanna verður lagt til grundvallar að þótt stefndi hafi stílað reikninga sína á Tinnu og fengið þá greidda fram í byrjun árs 2000 hafi hann ekki sýnt fram á að skuldskeyting hafi verið gerð með samþykki áfrýjenda eða að önnur atvik hafi leitt til þess að slík aðilaskipti hafi orðið að kröfu hans. Verður áfrýjandinn Tinna samkvæmt því sýknuð af kröfu stefnda.

Svo sem rakið var í I. kafla að framan krefst stefndi staðfestingar á lögveðrétti í íbúð Einars til tryggingar kröfu á hendur sambúðarkonu hans. Þegar litið er til þess hvernig stefndi hagar kröfugerð sinni í málinu verður ekki hjá því komist að sýkna áfrýjandann Einar að svo stöddu af kröfunni. Getur af sömu sökum ekki nú komið til úrlausnar hvort stefndi kunni að eiga kröfu á hendur Einari vegna húsgjalda og kostnaðar við þakviðgerð, sem hann hefur þó ekki uppi í málinu.

Rétt er að aðilarnir beri hvert sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti. Um gjafsóknarkostnað áfrýjenda fyrir Hæstarétti fer eins og nánar segir í dómsorði.

Dómsorð:

Áfrýjandi, Tinna R. Jóhannsdóttir, er sýkn af kröfu stefnda, Húsfélagsins Leifsgötu 8.

Áfrýjandi, Einar Guðjónsson, er sýkn að svo stöddu af kröfu stefnda.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

Gjafsóknarkostnaður áfrýjenda fyrir Hæstarétti greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málsflutningsþóknun lögmanns þeirra, 350.000 krónur.

 

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 28. júní 2001.

Mál þetta sem dómtekið var 31. maí sl var höfðað með stefnu birtri 11. maí 2000.

Stefnandi er Húsfélagið Leifsgötu 8, kt. 470981-0329, Leifsgötu 8, Reykjavík.

Stefndu eru Tinna Rut Jóhannsdóttir, kt. 131172-3119 þá til heimilis að Leifsgötu 8 Reykjavík og Einar  Guðjónsson, kt.150961-2469, til heimilis að Bjargarstíg 14, Reykjavík.

Með framhaldsstefnu birtri 12. febrúar sl. höfðaði stefnandi framhaldssök á hendur framangreindum stefndu í aðalsök.

Endanlegar dómkröfur stefnanda í aðal- og framhaldssök eru sem hér segir:

Stefnandi Tinna verði dæmd til að greiða 72.187 krónur með dráttarvöxtum skv. III. kafla laga nr. 25/1987 sem hér segir:  Af 12.272 krónum frá 1. febrúar 2000 til 1. mars sama ár, en af kr. 24.544 krónum frá þeim degi til 1 apríl sama ár, en af 36.816 krónum frá þeim degi til 1. maí sama ár, en af 49.088 krónum frá þeim degi til 1. júní sama ár, en af 61.360 krónum frá þeim degi til 1 júlí sama ár, en af 73.632 krónum frá þeim degi til 12. júlí sama ár, en af 69.732 krónum frá þeim degi til 1. ágúst sama ár, en af 83.204 krónum frá þeim degi til 15. ágúst sama ár, en af 77.603 krónum frá þeim degi til 1. september sama ár, en af 89.875 krónum frá þeim degi til 1. október sama ár, en af 92.966 krónum frá þeim degi til 1. nóvember sama ár, en af 98.057 krónum frá þeim degi til 5. nóvember sama ár, en af 114.419 krónum frá þeim degi til 1. desember sama ár, en af 126.691 krónu frá þeim degi til 1. janúar 2001, en 138.963 krónum frá þeim degi til 22. febrúar sama ár, en af 68.096 krónum frá þeim degi til 1. febrúar sama ár, en af 72.187 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Jafnframt er þess krafist að dráttarvextir leggist árlega við höfuðstól þann 1. febrúar 2001.

Krafist er málskostnaðar úr hendi stefndu að mati dómsins. Við ákvörðun málskostnaðar verði tekið tillit til laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

Þá er þess krafist að staðfestur lögveðsréttur í í íbúð stefnda Einars, að Leifsgötu 8, Reykjavík, efstu hæð mm, merktri 0301, fyrir dómkröfunni og málskostnaði.

Af hálfu stefndu er krafist sýknu af öllum kröfum stefnanda og að stefndu verði dæmdur málskostnaður úr hendi annarra íbúðareigenda að Leifsgötu 8 en ella úr hendi stefnanda.

MÁLSATVIK

Stefndi, Einar Guðjónsson, er eigandi íbúðar á 3. hæð að Leifsgötu 8 hér í borg og bjó þar er atvik máls þessa urðu ásamt stefndu, Tinnu R. Jóhannsdóttur.  Samkvæmt ákvörðun sem tekin var á húsfundi að því er fram kemur í gögnum málsins fyrr en á árinu 1995 skyldi greidd 4.091 króna mánaðarlega í húsgjald í íbúðinni.  Þá kemur fram í málinu að á árinu 1998 hafi verið tekin ákvörðun um það að viðgerð yrði framkvæmd á þaki og þakköntum hússins og samkvæmt fundargerð frá X var ákveðið að innistaða á ávísunarreikningi stefnanda, þ.e.a.s húsfélagsins, að fjárhæð 100.000 krónur yrði notuð til viðgerðanna og jafnframt að eigendur samþykktu að greiða skuldabréf að fjárhæð 500.000 krónur, samtals.  Greiðslur samkvæmt bréfi þessu voru 8.181 króna á mánuði.  Samkvæmt þessu skyldi eigandi 3. hæðar að Leifsgötu 8 greiða annars vegar 4.091 krónur og hins vegar 8.181 krónu á mánuði til húsfélagsins, sem annars vegar rynni til sameiginlegs reksturs húsfélagsins og hins vegar til umræddrar viðgerðar.  Fram kemur í framburði vitnisins Sigrúnar Halldórsdóttur, og var raunar ekki mótmælt af stefnda Einari,  að sambýliskona hans Tinna hefði á sínum tíma tekið að sér að annast greiðslur í hússjóð fyrir þau Einar án þess þó að hún væri eigandi íbúðarinnar, en litið hefði verið svo á að mati vitnisins Sigríðar að stefnda Tinna hefði tekið að sér að annast umræddar greiðslur og væri ábyrg fyrir þeim vegna þess loforðs síns.  Liggur fyrir í málinu að reikningar og greiðsluseðlar voru stílaðar á hana og ekki að sjá að neinar athugasemdir hafi verið gerðar við það og að hún hafði á sínum tíma greitt samkvæmt þessu fyrirkomulagi.   Stefndi hefur ekki greitt húsgjaldið eða þakviðgerðargjald frá því í janúar 2000. 

Upphaflega var málið höfðað þegar mánuðirnir febrúar, mars, apríl, maí árið 2000 voru allir orðnir í vanskilum, en með framhaldsstefnu útgefinni 9. febrúar 2001 var krafið um greiðslu fyrir mánuðina júní, júlí, ágúst, september, október, nóvember og desember 2000 og janúar 2001 og febrúar 2001, en þá einungis húsgjald.  Samkvæmt þessu voru dómkröfur á hendur stefndu 49.088 krónur samkvæmt aðalstefnu og 102.267 krónur samkvæmt framhaldsstefnunni, eða samtals 151.355 krónur, er framhaldsstefnan var gefin út.  Stefndu greiddu 12. júlí 2000 3.900 krónur, 15. ágúst sama ár 4.401 krónur, 22. janúar 2001 4.465 krónur og 66.402 krónur. 

Af hálfu stefnanda er vitnað til 48. gr. laga um fjöleignahús nr. 26/1997, þar sem fram komi að húsfélagið eignist lögveðrétt í íbúð þess sem ekki greiði hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði, þar með talin gjöld í sameiginlegan hússjóð.  Stefndi Einar sé þinglýstur eigandi 3. hæðar að Leifsgötu 8, Reykjavík, sem merkt er 301 og er krafist staðfestingar á lögveðsrétti í þeirri íbúð til tryggingar tildæmdum fjárhæðum.  Af hálfu stefnanda er á það áhersla lögð að á árinu 1998, 11 desember, hafi 100.000 krónur verið teknar út af ávísunarreikningi húsfélagsins og skuldabréf gefið út með sjálfsskuldarábyrgð íbúðareigenda, en útgefandi bréfsins var húsfélagið sjálft.  Húsfélagið sé til samkvæmt ákvæði laga þar um, eigendur í húsfélaginu hafi tekið ákvörðun um málssóknina og húsfélagið standi því að henni.  Þá er á því byggt að um það hafi orðið samkomulag við stefndu Tinnu að hún tæki að sér greiðslur í hússjóð og vegna framkvæmda vegna íbúðar á 3. hæð, sem er eign stefnda Einars og af almennum reglum kröfuréttarins leiði að stefnda Tinna sé skuldbundin til þess að greiða þessa skuld við húsfélagið.  Um ráðstafanir þessar, þ.e.a.s. útgáfu skuldabréfsins og ráðstöfun 100.000 króna eignarinnar, hafi verið fullt samkomulag á fundi, sem stefndi Einar hafi setið og ekki hreyft neinum athugasemdum við það.  Fram kemur í málinu að húsfélagaþjónusta Sparisjóðs Reykjavíkur og nágrennis annaðist innheimtu gjalda fyrir húsfélagið. 

Af hálfu stefndu er krafist sýknu á þeim grundvelli að stefnda Tinna eigi enga aðild að máli þessu.  Stefndi Einar hafi verið þinglýstur eigandi íbúðarinnar og beri því einn ábyrgð á greiðslu samkvæmt lögum um fjöleignarhús.  Því sé engin skuld við húsfélagið og þar af leiðandi verði að synja um viðurkenningu á lögveðsrétti.  Þá er því haldið fram að rekstrar- og framkvæmdaáætlun hafi vantað og bannað sé að áætla gjöld í húsfélaginu.  Ársreikningar hafi ekki verið í lögmætu formi og því er haldið fram að við stefnubirtingu hafi stefndi Einar átt inneign hjá húsfélaginu.  Ýmsar athugasemdir komu fram af hálfu stefnda vegna reikningsgerðar og innheimtu gjalda til húsfélagsins. 

NIÐURSTAÐA

Fram kom í framburði Ingveldar Láru Þórðardóttur, sem nú er gjaldkeri í húsfélaginu, að hún hefði gengið frá reikningum fyrir árið 2000, sem samþykktir hefðu verið á aðalfundi húsfélagsins í apríl sl. og ennfremur kom fram hjá vitninu Sigrúnu Halldórsdóttur að samkomulag hefði verið um það að Tinna greiddi gjöld til húsfélagsins vegna íbúðar þeirra Einars og sömuleiðis kom fram hjá stefnda Einari að hann hefði talið að Tinna væri að greiða fyrir sig og aldrei voru gerðar neinar athugasemdir við það að reikningar eða greiðsluseðlar voru sendir Tinnu og er það álit dómsins að af þeirri skipan sem á var komin leiði að sýnt sé fram á það að stefnda Tinna hafi tekið að sér greiðslur til húsfélagsins og sé skuldbundin til þess að greiða gjöld til stefnanda vegna íbúðarinnar og er því kröfu stefndu um sýknu af dómkröfum vegna þess að hún sé ekki eigandi íbúðarinnar hafnað.  Fyrir liggur að reikningar félagsins hafi verið lagðir fyrir húsfund og samþykktir þar og kröfur þær sem gerðar eru í málinu eru á reistar á þeim og er fallist á það með stefnanda að gjöld þau, sem hér ræður um, þ.e.a.s. 4.091 króna á mánuði í húsgjald fyrir tímabilið frá því í febrúar 2000 og fram til febrúar 2001 annars vegar og hins vegar 8.181 króna í greiðslu á mánuði frá febrúar 2000 til og með janúar 2001 séu þær greiðslur sem ákveðið var að skyldu greiðast af íbúð á 3. hæð.  Hér að framan er gerð grein fyrir innágreiðslum stefndu og tillit er tekið til þess við kröfugerð stefnanda og samkvæmt því að dómurinn lítur svo á að lögmæt ákvörðun húsfélags hafi legið fyrir um gjöld til húsfélagsins og þegar litið er til stærðar húsfélagsins, umfangs, að þá séu ekki þeir gallar á meðferð málsins að leysi stefndu undan greiðsluskyldu sinni.  Verður því fallist á dómkröfur stefnanda og eftir úrslitum málsins verða þær teknar til greina með vöxtum eins og greinir í dómsorði og eftir úrslitum málsins verða stefndu dæmd til að greiða stefnanda 80.000 krónur í málskostnað.  Þá verður fallist á kröfu stefnanda um viðurkenningu lögveðsréttar í íbúð nr. 301 fyrir dómkröfunni og málskostnaði.

Allan V. Magnússon héraðsdómari kvað upp dóminn.

D Ó M S O R Ð :

Stefnda, Tinna R. Jóhannsdóttir, greiði stefnanda 72.187 krónur með dráttarvöxtum skv. III. kafla laga nr. 25/1987 sem hér segir:  Af 12.272 krónum frá 1. febrúar 2000 til 1. mars sama ár, en af kr. 24.544 krónum frá þeim degi til 1 apríl sama ár, en af 36.816 krónum frá þeim degi til 1. maí sama ár, en af 49.088 krónum frá þeim degi til 1. júní sama ár, en af 61.360 krónum frá þeim degi til 1 júlí sama ár, en af 73.632 krónum frá þeim degi til 12. júlí sama ár, en af 69.732 krónum frá þeim degi til 1. ágúst sama ár, en af 83.204 krónum frá þeim degi til 15. ágúst sama ár, en af 77.603 krónum frá þeim degi til 1. september sama ár, en af 89.875 krónum frá þeim degi til 1. október sama ár, en af 92.966 krónum frá þeim degi til 1. nóvember sama ár, en af 98.057 krónum frá þeim degi til 5. nóvember sama ár, en af 114.419 krónum frá þeim degi til 1. desember sama ár, en af 126.691 krónu frá þeim degi til 1. janúar 2001, en 138.963 krónum frá þeim degi til 22. febrúar sama ár, en af 68.096 krónum frá þeim degi til 1. febrúar sama ár, en af 72.187 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Stefnu greiði in solidum stefnanda 80.000 krónur í málskostnað.

Staðfestur er lögveðsréttur í íbúð stefnda Einars að Leifsgötu 8, Reykjavík, efstu hæð merkt 301 fyrir dómkröfunni og málskostnaði.