Fimmtudaginn 19. janúar 2006.
Nr. 318/2005.	Byggingarfélagið Gustur ehf. (Ólafur Garðarsson hrl.) gegn Útgerðarfélagi Ólafsvíkur ehf. (Sigurmar K. Albertsson hrl.)

 

Kaupréttur.

Samkvæmt kaupréttaryfirlýsingu átti Ú rétt á að kaupa tilteknar lóðir af B fram til ákveðins tíma gegn greiðslu á 9.000.000 króna og var B skylt að gefa út afsal þegar greiðslan hefði verið innt af hendi eða um hana samið. Ú tilkynnti B að félagið ætlaði að kaupa lóðirnar og að 4.000.000 króna hefðu verið greiddar inn a bankareikning B, en Ú fékk loforð hjá bankanum F fyrir 5.000.000 króna láni sem greiða átti inn á reikning B. Talið var að B hefði verið ljóst að Ú vildi nýta kauprétt sinn að lóðunum og borið að ganga til samninga við félagið samkvæmt kaupréttaryfirlýsingunni. Var ekki talið að Ú hefði glatað rétti til að knýja kaupin fram. Var því fallist á kröfu Ú og viðurkennt að í gildi væri kaupsamningur á milli félagsins og B og var B gert að gefa út afsal til Ú fyrir lóðunum gegn greiðslu kaupverðs. 

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ingibjörg Benediktsdóttir, Jón Steinar Gunnlaugsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 15. júlí 2005. Hann krefst sýknu af kröfu stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Áfrýjandi hefur meðal annars byggt dómkröfu sína á því, að stefndi hafi látið bakfæra til sín greiðslu að fjárhæð 4.000.000 krónur sem hann hafði látið millifæra inn á bankareikning áfrýjanda 11. nóvember 2004. Hafi stefndi ekki sýnt fram á að þessi hluti kaupverðs lóðanna nr. 21 og 23 við Skógarás, Reykjavík, hafi verið til reiðu 15. nóvember 2004 er ljúka skyldi greiðslu samkvæmt yfirlýsingu aðila 27. júlí 2004 um kauprétt stefnda. Stefndi hefur lýst því að þessi bakfærsla hafi verið gerð fyrir misskilning sem honum hafi fyrst orðið kunnugt um á miðjum degi 15. nóvember 2004. Hafi hann verið með þetta fé tiltækt, þegar áfrýjandi lét fram koma í símskeyti 16. nóvember 2004 að kaupverðið hefði ekki verið greitt og að kröfu stefnda um kaup á lóðunum væri hafnað, en samkvæmt gögnum málsins var þetta fyrsta tilkynning áfrýjanda um þá afstöðu. Verður ekki talið að stefndi hafi glatað rétti til að knýja kaupin fram, þótt hann hafi ekki látið færa fjárhæðina á ný til áfrýjanda eftir að hafa fengið þessa tilkynningu. Með þessari athugasemd en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur.

Áfrýjanda verður gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Byggingarfélagið Gustur ehf., greiði stefnda, Útgerðarfélagi Ólafsvíkur ehf., 300.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 19. maí 2005.

I

Mál þetta sem dómtekið var 22. apríl sl. höfðaði Útgerðarfélag Ólafsvíkur, kt. 520303-2780, Ennisbraut 55, Ólafsvík gegn Byggingarfélaginu Gusti ehf., kt. 630293-2439, Stekkjarseli 9, Reykjavík með stefnu birtri 3. desember 2004.

Dómkröfur stefnanda eru þær aðallega að viðurkennt verði að kaupsamningur hafi komist á milli stefnanda og stefnda um einbýlishúsalóðirnar Skógarás 21 og Skógarás 23 í Reykjavík og að stefnda verði gert að gefa út afsal til stefnanda fyrir lóðunum gegn greiðslu umsamins kaupverðs, 9 milljónum króna.

Til vara krefst stefnandi þess að stefndi verði dæmdur til að greiða sér skaðabætur að fjárhæð kr. 10 milljónir króna auk dráttarvaxta samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 frá 15. nóvember 2004 til greiðsludags.

Þá krefst stefnandi þess að stefndi verði dæmdur til að greiða sér málskostnað samkvæmt málskostnaðarreikningi.

Dómkröfur stefnda eru þær að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda og honum tildæmur málskostnaður úr hendi stefnda að mati dómsins.

Hinn 21. desember sl. gekk úrskurður í Héraðsdómi Reykjavíkur þar sem stefnanda var heimilað að þinglýsa stefnu þessa máls á fasteignirnar Skógarás 21 og Skógarás 23.

II

Hinn 23. júlí 2004 undirrituðu aðilar málsins svohljóðandi yfirlýsingu:

„Byggingarfélagið Gustur ehf. (kt. 630293-2439), hér eftir nefnt BG, og Útgerðarfélag Ólafsvíkur ehf. (kt. 520303-2780), hér eftir nefndur ÚÓ, gera með sér eftirfarandi samkomulag.

Fram til 15. nóvember 2004 á ÚÓ möguleika á að kaupa lóðirnar nr. 23 og 21 við Skógarás í Reykjavík.

Um er að ræða byggingarlóðir, sem eru eignarlóðir og í eigu BG.

Ef af framangreindu samkomulagi verður skal ÚÓ greiða kr. 9.000.000 - Níu milljónir króna - og skoðast það fullnaðarverð fyrir umræddar lóðir. Afsal verður gefið út þegar framangreind greiðsla hefur átt sér stað eða um hana samið í síðasta lagi fyrir 15. nóvember 2004.

Eftir 15. nóvember fellur samkomulag þetta úr gildi og er BG óbundið af því eftir þann dag.“

Samkvæmt afsali, undirrituðu 27. júlí, 2004 keypti stefnandi af stefnda byggingarlóð undir einbýlishús að Skógarási 20 í Reykjavík fyrir kr. 6.000.000.

Í stefnu kemur framað hinn 9. nóvember 2004 hafi stefnandi tilkynnt forsvarsmanni stefnda, Guðmundi Franklín Jónssyni, að hann ætlaði að kaupa lóðirnar samkvæmt kaupréttaryfirlýsingunni. Í því skyni hefði hann greitt 4 milljónir króna inn á bankareikning stefnda 11. nóvember. Kvittun fyrir greiðslunni hefði framkvæmdastjóri stefnanda, Elmar Örn Sigurðsson, afhent eiginkonu forsvarsmanns stefnda sama dag á heimili þeirra, en eiginkonan sé meðstjórnandi í hinu stefnda fyrirtæki. Upplýst er að greiðslan að fjárhæð kr. 4.000.000 var bakfærð af reikningi stefnda og verður vikið að því síðar.

Í stefnu er einnig sagt að framkvæmdastjóri stefnanda hafi jafnframt fengið loforð hjá Frjálsa fjárfestingarbankanum hf. fyrir láni að fjárhæð kr. 5.000.000. Með þetta lánsloforð og veðskuldabréf fyrir því hefði hann farið heim til forsvarsmanns stefnda hinn 12. nóvember og afhent þau eiginkonu hans.

Þá hafi stefnandi sent stefna símskeyti 15. nóvember og tilkynnt í því um þá ákvörðun stefnanda að neyta kaupréttarins samkvæmt yfirlýsingunni frá 27. júlí. Í skeytinu hafi janframt verið greint frá greiðslunni 11. nóvember og afhendingu veðskuldabréfsins 12. nóvember og þess krafist að stefndi virti skuldbindingu sína samkvæmt kaupréttaryfirlýsingunni og gæfi tafarlaust út afsal fyrir lóðunum.

Af hálfu stefnanda hefur verið lagt fram bréf hans til stefnda dags. 12. nóvember 2004. Aðalefni þess er svohljóðandi:

„Það hefur verið hálf erfitt að ná í þig, sennilega mikið að gera – en ég er tilbúinn með 9 milljónir fyrir lóðunum, þær voru tilbúnar þann 11. nóvember. Þann 11. nóv. lagði ég inn á reikning hjá Gusti ehf. 4 milljónir og þið (Gustur ehf.) þurfið bara að undirrita pappírana og þá borgar bankinn þessar 5 milljónir sem upp á vantar inn á reikning hjá Gusti ehf., samtals 9 milljónir sem er eins og þinglýst samkomulag mælir fyrir um. Þessar 5 milljónir voru tilbúnar hjá bankanum þann 11. nóv. 04 en vegna þess að ekki  hefur verið hægt að ná í þig til að ganga frá afsali þá hafa þessar 5 milljónir ekki verið millifærðar.

Það væri gott ef við gætum gengið frá þessu sem fyrst – en ég tel mig hafa staðið við þinglýst samkomulag þann 11/11 04, var þá tilbúinn með peningana.

Að öðru leyti þá eru þetta pappírarnir sem Gustur ehf. þarf að undirrita – við höfum þegar undirritað þá fyrir hönd Útgerðarfélags Ólafsvíkur ehf.

Eftirtalin gögn fylgja bréfi þessu:

·         Greiðslukvittun fyrir 4 milljónum til handa Gusti vegna lóða

·         Þinglýst yfirlýsing um forkaupsrétt Útgerðarfélagsins

·         Veðbókarvottorð fyrir Skógarás 21-23

·         Undirritað afsal af hálfu útgerðarfélagsins um lóðarkaup – sem þið þurfið að undirrita.

·         Veðskuldabréf frá Frjálsa fjárfestingarbankanum sem Gustur þarf að undirrita vegna láns Útgerðarfélags Ólafsvíkur

·         Ráðstöfun á 5 milljón króna láni inn á reikning Byggingarfélagsins Gusts ehf.

Þessi gögn þurfa að berast bankanum svo hægt sé að klára málið.“

III

Framkvæmdastjóri stefnanda, Elmar Örn Sigurðsson, kom fyrir dóminn. Hann kvaðst vera húsasmiður, en stundaði útgerð og gripi í húsasmíðar af og til. Mætti kvaðst hafa unnið hjá stefnda árið 1996 eða 1997. Á sínum tíma hefði hann bent stefnda á að hinar umdeildu lóðir væru til sölu og því hafi hann vitað um eignarhald stefnda á þeim. Mætti kvað ástæðu þess að hann hefði keypt eina lóð og gert kaupréttarsamning um tvær vera þá að á þessum tíma hefði hann ekki haft meira handbært fé. Framkvæmdastjóri stefnda hefði sagt að hann vildi fá 18 milljónir fyrir allar lóðirnar. Þeir hefðu samið um að stefndi seldi allar lóðirnar á 15 milljónir króna en stefnandi greiddi 6 milljónir fyrir lóð nr. 20 og 9 milljónir fyrir hinar tvær þannig að kaupverð allra lóðanna yrði samtals 15 milljónir. Mætti kvaðst hafa byrjað að vinna að fjármögnun kaupanna samkvæmt kaupréttarsamningnum í byrjun nóvember og leitað til Frjálsa fjárfestingarbankans. Hinn 8. eða 9. nóvember hefði hann fengið að vita að sennilega fengi hann lán hjá bankanum og það hafi hann fengið staðfest 10. nóvember. Hinn 9. nóvember hefði hann hitt framkvæmdastjóra stefnda, Guðmund Franklín Jónsson, og félaga hans, Jón Gísla Þorkelsson, á byggingarstað, þar sem þeir voru að vinna, og skýrt þeim frá því að hann vildi kaupa lóðirnar, væri búinn að útvega 4 milljónir og fengi lán fyrir 5 milljónum sem væri staðgreiðsla sem yrði færð beint inn á bankareikning stefnda. Þannig hefði stefndi ekki þurft að taka neina áhættu og ekki verið að lána stefnanda neitt. Daginn eftir hefði hann hringt í Guðmund Franklín og tilkynnt honum að pappírarnir yrðu tilbúnir daginn eftir og spurt hann að því hvort endurskoðandinn, sem samið hefði afsalið fyrir lóðinni nr. 20, gæti ekki samið afsal fyrir lóðunum tveimur þannig að þeir gætu gengið frá málunum þann 11. nóvember þegar allt hafi átt að vera tilbúið hjá bankanum. Guðmundur Franklín hefði hvorki svarað af né á og kvaðst mætti hafa jafnvel haldið að hann væri í óþægilegri aðstöðu til þess að tala í síma.

Mætti kvaðst hafa farið snemma morguns 11. nóvember í bankann og hitt þar bankastjóra sem hafi verið með alla pappíra tilbúna. Hefði hann sagt bankastjóranum að lánsféð ætti að leggja inn á reikning stefnda. Þá hefði bankastjórinn spurt að því hvert reikningsnúmer stefnda væri. Mætti kvaðst hafa hringt í Guðmund Franklín til að fá það upplýst og þá sagst vera staddur í bankanum. Bankastjórinn hefði einnig talað við Guðmund Franklín í smástund. Eftir samtalið hafi bankastjórinn sagt sér að fara með pappírana og láta þá kvitta undir, síðan yrði málið afgreitt. Í framhaldi af þessu hafi hann lagt 4 milljónirnar inn á reikning stefnda. Síðan hafi hann farið með pappírana á byggingarstaðinn og ætlað að ganga frá kaupunum þar. Þar hafi Jón Gísli verið en ekki Guðmundur Franklín. Mætti kvaðst hafa gert Jóni grein fyrir því að hann væri búinn að greiða 4 milljónir og allt væri tilbúið hjá Frjálsa fjárfestingarbankanum. Þá hafi Jón Gísli sagt sér að Guðmundur Franklín væri í önnum einhvers staðar úti í bæ og hafi sagt að málið yrði að ræða við hann. Mætti kvaðst þá hafa reynt að hringja í Guðmund Franklín en ekki náð sambandi við hann. Hann hefði farið heim til Guðmundar Franklín um kvöldið og hitt þar eiginkonu Guðmundar sem hafi sagt sér að hann hefði þurft að skreppa upp í sumarbústað til þess að laga vatn. Mætti kvaðst hafa afhent konunni greiðslukvittun. Mætti kvaðst hafa hringt hvað eftir annað heim til Jóns Gísla en þar hafi ekki verið svarað og eins í gsm síma Guðmundar Franklín sem ekki hafi svarað.

Strax næsta morgun, þ.e. 12. nóvember, kvaðst mætti hafa strax farið upp á byggingarsvæðið til að hafa uppi Guðmundi Franklín og haft með sér alla pappíra. Meðal þeirra hefði verið afsal fyrir lóðunum sem hann hefði útbúið sjálfur í samræmi við afsalið fyrir lóðinni nr. 20. Mætti kvaðst hafa hitt Jón Gísla sem hefði sagt að Guðmundur Franklín væri í önnum og gæti eflaust ekki svarað í síma. Jón Gísli hefði ekki verið tilbúinn til þess að skrifa undir pappírana en undirskrift þeirra beggja hefði verið nauðsynleg. Mætti kvaðst hafa verið farinn að hafa smááhyggjur á þessum tíma af því að ekki væri allt með felldu. Í þetta skipti hafi Jón Gísli sagt sér að eitthvert vandræðamál hefði komið upp hjá Guðmundi Franklín varðandi skuldbindingar sem numið hafi háum fjárhæðum. Vegna þessa kvaðst mætti hafa haft áhyggjur af því að hann væri búinn að greiða 4 milljónir króna. Um hádegið hefði hann verið búinn að hringja hvað eftir annað í Guðmund sem ekki hefði svarað. Þá kvaðst mætti hafa hringt í Sparisjóð Ólafsvíkur og lýst aðdraganda málsins og áhyggjum sínum út af millifærslu fjögurra milljónanna. Mætti kvaðst hafa spurt starfsmanninn hvort hann gæti athugað fyrir sig hvort eitthvert ólag væri á málum þeirra félaganna tveggja. Það hafi starfsmaðurinn ætlað að gera. Mætti kvaðst áfram hafa reynt að hafa uppi á Guðmundi Franklín en ekki tekist. Seinni part dagsins hafi starfsmaður bankans hringt í sig og sagt sér að allt væri í fínu lagi með þetta, þ.e. það sem beðið var athugunar á. Mætti kvaðst ekki hafa haft grun um það að millifærslan, þ.e. 4 milljónirnar, væru komnar inn á reikning stefnanda fyrr en um hádegisbilið á mánudag, þ.e. 15. nóvember, og þá í sms-boðum. Það sé misskilningur sem komi fram á yfirlýsingu Sparisjóðs Ólafsvíkur að hann hafi beðið um millifærsluna. Starfsmaðurinn hefði misskilið þetta því ætlun sín hafi ekki verið að biðja um að peningarnir væru millifærðir en þannig hafi það farið hjá bankamanninum sem hann hafi talað við. Mætti kvaðst aðeins hafa beðið um að kannað yrði hvort allt væri í lagi hjá stefnda.

Mætti kvaðst áfram hafa farið á byggingarstaðinn um daginn og talað við Jón Gísla sem vísað hafi á Guðmund Franklín. Um kvöldið hafi hann farið á heimili Guðmundar Franklín og afhent eiginkonu hans umslag með skuldabréfi frá bankanum, undirritað af stefnanda og afsal sem hann hefði samið sjálfur. Hann hefði beðið konuna um að láta Guðmund Franklín fá þessi gögn og að hafa samband við sig. Guðmundur hefði ekki haft samband. Gögnin hefði hann ekki fengið aftur. Yfir helgina hefði hann hvað eftir annað reynt að ná í Guðmund en ekki tekist.

Á mánudaginn 15. nóvember hafi hann séð að ekki væri allt með felldu og talið að þeir félagar ætluðu að láta tímann líða og gefa sér ekki kost á að kaupa lóðirnar. Þá hafi hann farið til lögmanns sem útbúið hefði símskeyti til þeirra félaga og hafi það verið áður en hann fékk sms-boðin um að búið væri að leggja 4 milljónirnar inn á reikning stefnanda. Mætti kvaðst ekki hafa heyrt neitt í þeim félögum frá þessum tíma.

Ástæðuna fyrir því að hann hefði ekki sett lóðina nr. 20 að veði fyrir láninu í Frjálsa fjárfestingarbankanum kvað mætti vera þá að bankastjórinn hefði sagt sér að best væri að haga málinu eins og gert var. Mætti kvaðst ekki hafa verið búinn að greiða þinglýsingarkostnað en hafa gert til þess ráðstafanir. Mætti kannaðist ekki við að forsvarsmenn stefndu  hefðu sagt við sig að þeir vildu engin skuldabréfaviðskipti heldur einungis peningagreiðslu. Aldrei hefði staðið til að stefndi veitti stefnanda nein lán heldur kæmu peningarnir samhliða veðsetningu lóðanna.   

Framkvæmdastjóri stefnda, Guðmundur Franklín Jónsson, kom fyrir dóminn. Hann kvaðst vera eigandi stefnda ásamt Jóni Gísla Þorkelssyni. Mætti kvaðst hafa heyrt í Elmari, framkvæmdastjóra stefnanda, vegna lóðaviðskiptanna í kring um 10. nóvember. Fyrstu samskiptin hefðu verið þau að Elmar hefði hringt í sig frá Frjálsa fjárfestingarbankanum. Orðaskipti þeirra hefðu verið stutt því að bankastjórinn, Eiríkur, hefði komið í símann og talað við sig. Bankastjórinn hafi spurt sig að því hvort rétt væri að stefnandi væri að kaupa af þeim lóðir og hefði hann svarað því játandi. Bankastjórinn hafi sagt sér frá því að hann hefði bréf í höndunum og hvort hann væri tilbúinn til þess að veðsetja lóðirnar til þess að stefnandi gæti greitt fyrir þær. Mætti kvaðst hafa sagt að það kæmi ekki til greina af sinni hálfu. Næst hefði það gerst að kallað hefði verið á sig vegna frostskemmda í sumarbústað sínum uppi í Hvítársíðu og þar sé lélegt símasamband. Það sé ástæða þess að ekki hafi náðst í sig. Mætti kvaðst ekki kannast við það að framkvæmdastjóri stefnanda hefði hitt sig á byggingarstað ásamt Jóni Gísla. Mætti kvaðst hafa verið í sárum eftir það sem hann hefði „skrifað upp á“ á sínum tíma og ekki hefðu komið til greina neinir pappírar. Þeir hefðu ekki verið með neina fasteignasala til þess að ganga frá lóðakaupunum, þetta hafi þeir viljað hafa á hreinu eins og með fyrri lóðina, peninga á móti afsalinu. Mætti kvaðst fyrst hafa vitað um að 4 milljónir hefðu verið lagðar inn á reikning stefnda þegar Brynja, starfsmaður SPRON, hefði haft samband við sig og talað um að mistök hefðu orðið í Sparisjóði Ólafsvíkur. Þessi greiðsla hefði ekki átt að fara til stefnda. Mætti kvaðst hafa sagt þessum starfsmanni að greiðsluna mætti taka út af reikningi stefnda því að ekki ætlaði hann að neyða stefnanda til að kaupa lóðirnar af stefnda. Þetta hefði starfsmaðurinn gert að beiðni Sparisjóðs Ólafsvíkur. Mætti sagðist vera mjög góður að byggja hús en afleitur í pappírum og vildi hafa pappírana sem minnsta, sér í lagi þegar hann væri ekki með fasteignasala við hliðina. Mætti kvaðst ekki hafa haft samband við fasteignasala sinn eftir að framkvæmdastjóri stefnanda hefði haft samband við sig. Sér hefði fundist augljóst að stefnandi ætlaði að kaupa lóðirnar þegar 4 milljónirnar hefðu verið lagðar inn á reikning stefnda. Mætti kvað afsalið fyrir lóðunum tveimur hafa verið tilbúið af hendi stefnda, en endurskoðandi fyrirtækisins hefði samið það svo framarlega sem greitt hefði verið í peningum fyrir lóðirnar. Mætti kvaðst hafa verið í sambandi við heimili sitt á þeim tíma sem hann var uppi í sumarbústaðnum. Kona sín hefði látið sig vita af heimsóknum framkvæmdastjóra stefnanda og hvaða gögn hann hefði komið með. Mætti kvaðst ekki hafa reynt að ná í framkvæmdastjóra stefnanda á þessum tíma utan einu sinni, þá hefði hann ekki svarað. Mætti taldi að lóðirnar hvor um sig væru nú meira virði en 4,5 milljónir, verðið væri líklega um 10 milljónir hvor um sig.

Jón Gísli Þorkelsson, annar eigandi stefnanda, kom fyrir dóminn. Hann kvað framkvæmdastjóra stefnanda hafa hitt sig 11. nóvember. Þá hefði framkvæmdastjórinn komið út af bréfunum frá Frjálsa fjárfestingarbankanum. Mætti kvaðst hafa tjáð framkvæmdastjóranum að ekki kæmi til greina að veðsetja lóðirnar. Það hefðu þeir getað gert strax í júlí þegar kaupréttarsamningurinn varð gerður, hefði komið til greina að veðsetja lóðirnar á annað borð, en þá hefði stefnda skort fé. Framkvæmdastjórinn hefði þrjóskast við og kvaðst mætti þá hafa sagst skyldu tala við Guðmund. Það hefði hann gert og hafi þeir verið sammála um að veðsetning kæmi ekki til greina, enginn fasteignasali hefði verið til þess að ganga frá þessu fyrir þá. Peningar hefðu átt að koma á móti afsalinu. Fresturinn til 15. nóvember hafi verið gefinn stefnanda til þess að afla peninga til þess að geta greitt með þeim. Eftir samtalið við Guðmund hefði hann skýrt framkvæmdastjóranum frá þessari niðurstöðu. Endurskoðandinn hefði verið búinn að útbúa afsalið á föstudaginn en framkvæmdastjóri stefnanda hefði ekki verið látinn vita um það. Mætti kvaðst hafa vitað að stefnandi ætlaði að kaupa lóðirnar. Aðspurður hvort hann hefði ekki gert ráð fyrir því að fá staðgreiðslu frá Frjálsa fjárfestingarbankanum svaraði mætti því til að hann væri ekkert inni í þessum pappírum og vissi ekki hvernig það væri. Mætti sagði að þeir Guðmundur Franklín hefðu starfað saman líklega frá 1993 og byggt og selt íbúðir og hefðu þeir því umtalsverða reynslu af byggingu og sölu fasteigna. Salan fari almennt í gegnum fasteignasala. Þeir Guðmundur Franklín hefðu ekki rætt sín á milli að hafa samband við fasteignasalann vegna lóðaviðskiptanna.

Vitnið Brynja Þorkelsdóttir, starfsmaður SPRON, kom fyrir dóminn. Vitnið skýrði frá því að fyrirspurn hefði komið frá Sparisjóði Ólafsvíkur um það hvort ekki væri hægt að bakfæra greiðsluna á 4 milljónunum. Engin skýring hefði verið gefin á beiðninni, aðeins að mistök hefðu orðið hjá sparisjóðnum. Vitnið kvaðst hafa haft samband við forsvarsmenn stefnda og fengið leyfi hjá þeim til að leiðrétta færsluna.

IV

Af hálfu stefnanda er á því byggt að hann hafi tilkynnt stefnda 9. eða 10. nóvember sl. að hann ætlaði að neyta kaupréttarins á lóðunum við Skógarás 21 og 23 samkvæmt yfirlýsingunni frá 27. júlí 2004. Auk þessa hafi stefnandi greitt hluta kaupverðsins 11. nóvember, afhent lánsskjöl 12. nóvember og tilkynnt í símskeyti 15. nóvember að hann ætlaði að kaupa lóðirnar. Með þessum hætti hafi stefnandi komið ákvöð til vitundar stefnda um það að honum bæri að efna skyldur sínar samkvæmt kaupréttaryfirlýsingunni, en ákvöð sé óformbundinn gerningur. Þannig hafi komist á bindandi kaupsamningur um lóðirnar við Skógarás 21 og 23 á milli aðila málsins.

Stefnda hafi ekki getað dulist vilji stefnanda til kaupanna og hafi honum því borið að gera stefnanda kleift að greiða kaupverðið jafnframt því að gefa út afsal fyrir lóðunum. Stefndi hafi hins vegar lagt sig fram um að gera stefnanda kaupin ómöguleg. Þannig hafi framkvæmdastjóri stefnda verið utanbæjar þessa daga, ekkert látið frá sér heyra og ekki náðst í hann þrátt fyrir ítrekaðar tilraunir stefnanda. Stefndi hafi ekki brugðist við aðgerðum stefnanda á þann hátt sem honum hafi borið skylda til.

Stefnandi hafi með greiðslu 4 milljóna króna og lánsloforði frá Frjálsa fjárfestingarbankanum boðið fram staðgreiðslu á kaupverði lóðanna því að lánsféð hefði runnið beint inn á reikninga stefnda. Þessum greiðsluhætti hefði engin áhætta fylgt fyrir stefnda. Þetta hafi báðum eigendum stefnda verið ljóst enda séu þeir vanir fasteignaviðskiptum. Á þetta atferði stefnda verði að líta sem drátt á viðtöku kaupverðsins.

Það hafi hvorki verið ætlun stefnanda né vilji að greiðslan, kr. 4 milljónir, yrði bakfærð á reikning stefnanda og hafi það ekki verið gert með vitund hans. Þar hafi átt sér stað mistök sem stefndi hafi ekki mátt ætla að þýddu að stefnandi væri hættur við kaupin. Stefnandi hafi ekki vitað betur en greiðslan stæði óhögguð á reikningi stefnda, en hann hafi eftir þetta sent símskeyti og krafist þess að stefndi stæði við kaupin.

Stefnandi bendir á að texti yfirlýsingarinnar frá 27. júlí hafi verið saminn af endurskoðanda og trúnaðarmanni stefnda og sé eitthvað óljóst í honum beri að meta það stefnda í óhag. Í textanum sé talað um greiðslu eða samning um greiðslu og sé því ljóst að stefndi hafi á þessum tíma og samkvæmt efni yfirlýsingarinnar ekki endilega gert ráð fyrir að lóðirnar yrðu staðgreiddar.

Stefnandi byggir varakröfu sína á því að stefndi hafi með saknæmum og ólögmætum hætti komið í veg fyrir að stefnandi eignaðist lóðirnar tvær til þess að  hagnýta sér þær. Þessar lóðir hafi tvöfaldast í verði og nemi tjón stefnanda því um 9-10 milljónum króna.

Af hálfu stefnda er því haldið fram að stefnandi hafi ekki gengið frá greiðslu kaupverðs samkvæmt kaupréttaryfirlýsingunni með viðunandi hætti í tæka tíð. Því hafi kaupréttur stefnanda fallið niður og kaupréttaryfirlýsingin sömuleiðis. Því sé stefndi óbundinn af kaupréttaryfirlýsingunni. Í yfirlýsingunni hafi verið kveðið á um greiðslu á kr. 9.000.000 eða að samið yrði um greiðsluna. Um þetta fyrirkomulag séu engir fyrirvarar gerðir. Stefnandi hafi aðeins greitt kr. 4.000.000 hinn 11. nóvember, og þá án vitundar stefnda, en farið fram á það að stefndi veitti veðleyfi í eignum sínum fyrir kr. 5.000.000 láni sem stefnandi ætlaði að taka. Þannig hafi staðgreiðsla ekki verið boðin fyrir lóðirnar. Stefnandi hafi sjálfur átt lóð sem hann hafi getað sett að veði en ekki gert. Framkvæmdastjóri stefnda og meðeigandi hans hafi báðir alfarið hafnað þessu og sagt stefnanda, 9. eða 10. nóvember, að ekki  yrði skrifaði upp á neina pappíra. Til þess hafi stefnda engin skylda borið, hvorki samkvæmt kaupréttaryfirlýsingunni né að lögum. Greiðslan, kr. 4.000.000, hafi verið bakfærð með samþykki stefnda. Eftir þetta hafi stefndi litið svo á með réttu að stefnandi væri  hættur við kaupin og hafi hann ekkert ólögmætt aðhafst. Stefndi beri enga skaðabótaábyrgð gagnvart stefnanda og hugleiðingum hans um verðhækkun á lóðunum sé mótmælt. Beri að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnda.

V

Í kaupréttaryfirlýsingu aðila málsins er sú skylda lögð á stefnda að gefa út afsal þegar greiðsla umsamins kaupverðs lóðanna tveggja hefði verið innt af hendi eða um hana samið. Orðalag þetta verður að skýra þannig að samkvæmt kaupréttaryfirlýsingunni hafi aðilar við undirritun hennar ekki sammælst um það að staðgreiðsla lóðaverðsins væri skilyrði fyrir því að stefnandi gæti nýtt sér kaupréttinn, heldur hafi þeir haft í huga að hægt væri að semja um annað fyrirkomulag á greiðslunni. Orðalagið þykir samt sem áður ekki útiloka það að stefndi hafi ekki getað krafist staðgreiðslu eða ígildi hennar þegar til þess kom að stefnandi vildi nýta kauprétt sinn.

Samkvæmt því sem komið er fram í málinu verður á því byggt að forsvarsmönnum stefnda hafi verið ljóst að stefnandi vildi nýta kauprétt sinn á lóðunum tveimur. Símskeytið, sem stefnandi sendi forsvarsmönnum stefnda hinn 15. nóvember, ber það glöggt með sér svo og aðrar tilraunir stefnanda til að nýta kaupréttinn sem lýst er fyrr í dóminum. Stefnda bar því að ganga til samningaviðræðna við stefnanda samkvæmt kaupréttaryfirlýsingunni. Forsvarsmenn stefnda hafa borið það báðir að ekki hafi komið til greina að stefndi fullnægði því ákvæði kaupréttaryfirlýsingunni að afsala stefnanda lóðunum því að stefndi hafi ekki viljað lána stefnanda hluta kaupverðsins og honum hafi ekki borið skylda til þess að heimila stefnanda að fá veð í lóðunum fyrir láni sem hann hafði fengið loforð fyrir.

Það fyrirkomulag, að lánsfé stefnanda, kr. 5.000.000, átti að renna beint frá Frjálsa fjárfestingarbankanum til stefnda, verður að meta sem boð um staðgreiðslu. Stefndi var því ekki að lána stefnanda fé eins og hann heldur fram. Einnig verður að líta svo á að kr. 4.000.000 hafi verið stefnda til reiðu af hálfu stefnanda áður en tímafrestur kaupréttaryfirlýsingarinnar rann út, enda þótt þær hefðu fyrr verið greiddar inn á reikning stefnda og síðan bakfærðar þaðan.

Stefnda mátti einu gilda þótt lóðirnar yrðu veðsettar fyrir láni stefnanda, þegar ljóst var að hann myndi fá lóðaverðið staðgreitt á sama tíma og afsal yrði gefið út. Stefnda voru lóðirnar óviðkomandi eftir þann tíma og veðsetning þeirra gat ekki skaðað hann. Þykir stefndi ekki á grundvelli kaupréttaryfirlýsingarinnar geta hafnað því að fullnægja skyldum sínum samkvæmt yfirlýsingunni með því að bera það fyrir sig að hann vilji ekki heimila veðsetningu lóða sem honum þó hefur verið boðin staðgreiðsla fyrir. Samkvæmt framanskráðu ber að taka aðalkröfu stefnanda til greina.

Málskostnaður sem stefndi greiði stefnanda ákveðst kr. 300.000.

Friðgeir Björnsson héraðsdómari kvað upp dóminn.

Dómsorð

Í gildi er kaupsamningur á milli stefnanda, Útgerðarfélags Ólafsvíkur ehf., og stefnda, Byggingarfélagsins Gusts ehf., um einbýlishúsalóðirnar Skógarás 21 og Skógarás 23 í Reykjavík. Stefnda ber að gefa út afsal til stefnanda fyrir báðum lóðunum gegn greiðslu á kr. 9.000.000.

             Stefndi greiði stefnanda kr. 300.000 í málskostnað.