Fimmtudaginn 26. apríl 2012.
Nr. 519/2011.	Gunnar Hrafn Jónsson og Sigrún Reynisdóttir (Magnús Guðlaugsson hrl.) gegn Einari K. Sigurgeirssyni (Helgi Sigurðsson hrl.)

Fasteignakaup. Galli. Skoðunarskylda. Upplýsingaskylda.

G og S keyptu fasteign af E en lýstu síðar yfir riftun vegna galla á henni. E höfðaði mál á hendur þeim til greiðslu eftirstöðva kaupverðsins. Í málinu lá fyrir að við skoðun fasteignarinnar hafði E upplýst G og S um gólfsig í húsinu. Gerðu þau tilboð í eignina með fyrirvara um nánari skoðun hvað það varðaði og eftir þá skoðun var gengið frá kaupunum. Talið var að G og S hefðu mátt sjá þá ágalla sem á fasteigninni voru hefðu þau rækt skoðunarskyldu sína með fullnægjandi hætti og þá einkum í ljósi upplýsinga E um gólfsig. Var hinn áfrýjaði dómur því staðfestur um greiðsluskyldu G og S.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson og Þorgeir Örlygsson og Helgi I. Jónsson settur hæstaréttardómari.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 19. september 2011. Þau krefjast sýknu af öllum kröfum stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Fyrir héraðsdómi var krafa áfrýjenda um sýknu af kröfu stefnda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs fasteignarinnar að Marargrund 14 í Garðabæ studd við riftunaryfirlýsingu áfrýjenda 13. maí 2009. Þeirri yfirlýsingu mótmælti stefndi og af hálfu áfrýjenda var ekki gagnstefnt í héraði til sjálfstæðs dóms um rétt þeirra til riftunar. Við flutning málsins fyrir Hæstarétti var því lýst yfir af hálfu áfrýjenda að krafa þeirra um sýknu af greiðslukröfu stefnda yrði ekki reist á riftunaryfirlýsingunni. Samkvæmt þessu og að öðru leyti með skírskotun til forsendna hins áfrýjaða dóms, sem skipaður var sérfróðum meðdómendum, verður ekki fallist á með áfrýjendum að þeir eigi skaðabóta- eða afsláttarkröfu á hendur stefnda til skuldajafnaðar við kröfu hans um greiðslu eftirstöðva kaupverðs fasteignarinnar að Marargrund 14 í Garðabæ. Verður hinn áfrýjaði dómur því staðfestur.

Áfrýjendur verða dæmdir til greiðslu málskostnaðar fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal óraskaður.

Áfrýjendur, Gunnar Hrafn Jónsson og Sigrún Reynisdóttir, greiði stefnda, Einari K. Sigurgeirssyni, 450.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

Dómur Héraðsdóms Reykjaness 20. júní 2011.

Mál þetta, sem tekið var til dóms 27. apríl sl., var höfðað 19. febrúar 2009.

Stefnandi er Einar K. Sigurgeirsson, Skipalóni 27, Hafnarfirði.

Stefndu eru Gunnar Hrafn Jónsson og Sigrún Reynisdóttir Melási 7, Garðabæ.

Stefnandi krefst þess að stefndu verði dæmd til að greiða stefnanda 15.125.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 frá 14. nóvember 2008 allt til greiðsludags. Þá krefst stefnandi vaxtavaxta samkvæmt 12. gr. laga nr. 38/2001, er leggist við höfuðstól á tólf mánaða fresti í fyrsta sinn þann 14. nóvember 2009. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefndu.

Stefndu krefjast sýknu af öllum kröfum stefnanda. Stefndu krefjast málskostnaðar úr hendi stefnanda.

I.

Í stefnu er málsatvikum svo lýst að þann 27. mars 2008 hafi málsaðilar gert með sér kaupsamning um fasteignina Marargrund 14, Garðabæ, fastanúmer. 207-2691. Stefnandi hafi verið seljandi en stefndu kaupendur. Umsamið kaupverð hafi verið 47.500.000 krónur og skyldi það greiðast með eftirfarandi hætti:

1.       Við kaupsamning                                                                                     1.500.000 krónur

2.       Greitt við kaupsamning með láni frá lánastofnun                             30.875.000 krónur

3.       Greitt eins og fyrstu greiðslur berast úr eign kaupenda

Melási 7, Garðabæ, eigi síðar en 14. nóvember 2008

við afsal                                                                                                      15.125.000 krónur.

Stefnandi hafi eignast umrædda eign árið 1980. Fyrir liggi að stefnandi hafi upplýst stefndu um gólfsig. Í ljósi þeirra upplýsinga hafi stefndu skoðað eignina mjög vandlega og notið við það aðstoðar fagmanns.

Eftir afhendingu hafi stefndu talið að eignin væri haldin mörgum verulegum göllum og þann 3. júlí 2008 hafi þau ritað stefnanda bréf og krafist þess að kaupunum yrði rift. Því hafi stefnandi hafnað með bréfi þann 15. júlí 2008 og krafist þess að stefndu efndu kaupsamning aðila eftir efni hans og greiddu umsamda lokagreiðslu og tækju við afsali.

Stefndu hafi ekki greitt lokagreiðsluna þann 14. nóvember 2008 og þrátt fyrir áskoranir stefnanda hafi greiðsla enn ekki borist og sé málshöfðun þessi því óhjákvæmileg enda hafi stefnandi staðið að fullu við sinn hluta kaupsamnings.

Af hálfu stefnanda er vísað til meginreglu kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga, sbr. og 50. gr.laga nr. 40/2002 um fasteignakaup til styrktar dómkröfum.

II.

Í greinargerð stefndu er atvikum lýst eins og þau horfa við stefndu. Þau hafi fyrst skoðað húsið að Marargrund 14 í Garðabæ um mánaðarmótin febrúar-mars 2008. Þann 22. mars 2008 hafi þau gert kauptilboð til stefnanda um kaup á fasteigninni. Stefnandi hafi samþykkt tilboðið sama dag. Tilboðið hafi verið með fyrirvara um nánari skoðun á sigi í gólfi fyrstu hæðar.

Í tengslum við tilboðsgerðina hafi stefndu verið afhent söluyfirlit frá fasteignasölunni sem annaðist söluna fyrir stefnanda. Í söluyfirliti hafi komið fram að gólfsig væri á neðri hæð en húsið annars gallalaust. Þetta gólfsig hafi enda ekki verið hægt að sjá við venjulega skoðun en stefnendum hafi verið bent á að eitthvert gólfsig væri við stiga. Þess vegna hafi þau sett fyrirvara í kauptilboðið. Það hafi auk þess verið algjörlega útilokað að átta sig á því sem síðar kom í ljós að lagt hafði verið ofan á botnplötu hússins og raunverulegt sig var meira en yfirborð gólfsins gaf til kynna. Kaupsamningur hafi verið gerður 27. mars 2008. Kaupverðið hafi verið kr. 47.500.000. Þar af skyldu kr. 1.500.000 greiðast strax og kr. 30.875.000 með láni frá lánastofnun. Þessar fyrstu tvær greiðslur hafi stefndu greitt. Eftirstöðvar kaupverðsins kr. 15.125.000 hafi átt að greiða eigi síðar en 14. nóvember 2008. Þá greiðslu hafi stefndu ekki greitt og haldi eftir vegna vanefnda stefnanda en hið keypta hús sé verulega gallað. Kaupsamningurinn hafi einnig verið gerður með fyrirvara um skoðun á gólfsiginu og stefndu hafi látið skoða það. Það verði þó að hafa það lykilatriði í huga hér að það sig sem mögulegt var að greina af yfirborði gólfsins var miklu minna en sigið reyndist í raun vera. Gólfsigið hafi ekki virst mikið en samkvæmt matsgerð hafi hið sjáanlega sig líklega verið 75 mm. Stefnandi hafi hins vegar ekki upplýst að sigið væri meira en greina mátti.

Það hafi orðið að samkomulagi með stefnanda og stefndu að stefndu fengju húsið afhent 30. maí 2008. Það hafi verið tveimur dögum fyrr en mælt var fyrir um í kaupsamningi. Afráðið hafi verið að lagfæra það litla sig sem átti að vera á gólfplötunni strax áður en flutt væri inn í húsið. Slík viðgerð hafi átt að vera tiltölulega einföld og það hefði dugað að flota gólfið. Stefndu hafi því rifið upp gólfefni strax þennan dag. Daginn eftir hafi stefndu farið að brjóta upp ílögn sem var á gólfinu. Hún hafi verið mjög laus í sér og hafi það þess vegna verið minna verk en ella að brjóta hana upp. Stefndu hafi svo mokað steypubrotunum út úr húsinu. Við þetta hafi stefndu áttað sig á því að ekki var allt sem sýndist. Botnplata hússins hafi verið verulega sigin og húsið meingallað.

Stefndu hafi haft samband við fasteignasala þann sem sá um að selja húsið fyrir stefnanda og hann komið á fundi með stefndu og stefnanda þann 16 júní 2008. Engar sættir hafi náðst á þeim fundi. Stefndu hafi svo ráðið sér lögmann til að gæta hagsmuna sinna vegna málsins og hafi hann fyrst sent kröfubréf til stefnanda þann 3. júlí 2008. Nokkur bréfaskipti hafi orðið eins og sjá megi af gögnum málsins. Stefndu hafi óskað eftir því að dómkvaddur yrði matsmaður til að meta gallana á húsinu. Matsmaðurinn, Guðni Örn Jónsson hafi skilað af sér mati í apríl 2009 þar sem fallist sé að mestu á það sem stefndu hafa haldið fram í málinu.

Gallarnir á húsinu séu þessir helstir en ýmislegt fleira sé að húsinu sem stafar af þessum göllum. Því sé að hluta til nánar lýst í matsgerð:

1.       Botnplata hússins sé sigin um 160 millimetra og lagt hafi verið ofan á hana þrisvar. Þetta sig hafi valdið verulegum skemmdum á húsinu. Ráðast þurfi í töluverðar viðgerðir á húsinu vegna þessa. Þeim sé lýst á blaðsíðum 22 til 24 í matsgerð, en stefndu telji að fleira þurfi að laga. Stefndu hyggjast fara fram á viðbótarmat.

2.       Önnur hæð hússins, gólfplatan, sé sigin um 120 millimetra vegna þess að burðarvirki hennar hefur sigið. Í væntanlegu viðbótarmati hyggjast stefndu láta meta burðarvirki hússins í heild sinni.

3.       Reykháfurinn í húsinu sé siginn og ekki með fasta undirstöðu og uppfylli ekki þær kröfur sem gerðar voru á byggingartíma hússins til byggingar reykháfa.

4.       Efri plata hússins sé steypt við reykháfinn og vegg- og loftklæðning sé fest við reykháfinn. Það sé í andstöðu við þær kröfur sem gerðar voru að þessu leyti á byggingartíma hússins.

Í niðurstöðu matsgerðarinnar listar matsmaður upp eftirtalda verkþætti sem framkvæma þurfi til að endurnýja botnplötu 1. hæðar, gera við sig á gólfplötu efri hæðar og gera við sig á reykháfi, en verkþættir þessir sé tengdir hvor öðrum og/eða afleiðing hvors annars:

Verkþættir:

°              Stoða undir gólfplötu efri hæðar.

°              Fjarlægja hlaðinn millivegg, fjarlægja gólfplötu undir millivegg og jarðveg niður á fast, dýpt u.þ.b. 1,0 m.

°              Fjarlægja skorstein á 1. og 2. hæð.

°              Búa til sökkulvegg þvert í gegnum húsið undir millivegg, u.þ.b. 1,0 m háan.

°              Fjarlægja gólfefni, milliveggi og hurðir á 2. hæð í eldri hluta, þ.e. við svefnherbergi og fjarlægja ílögn.

°              Tjakka upp gólfplötu um 30 mm, þar sem hún er mest sigin við reykháf.

°              Steypa nýjan millivegg og hann gerður tilbúinn til málunar.

°              Fjarlægja afgang af núverandi botnplötu og jarðveg, dýpt u.þ.b. 1,0 m.

°              Setja nýjan jarðveg inn í sökkul.

°              Steypa nýja botnplötu og hún gerð tilbúin fyrir flotun.

°              Milliveggir og hurðir á 2. hæð, fullfrágengnir.

°              Flota hæðarmun á gólfplötu á 2. hæð. Hvert herbergi verði flotað sér og það hæðarjafnað þannig að halli verði aldrei meiri en 7 %.

°              Ný gólfefni á hæð.

°              2. hæðin í eldri hluta máluð.

°              Rafmagns- og vatnslagnir.

Metinn kostnaður.

Verkþáttur                                                                         Vinna            Efni/tæki           Samtals kr.

Aðstaða, varsla og losun                                             300.000             300.000                600.000

Rif:

Fjarlægja botnplötu                                                     588.000             378.000                966.000

Fjarlægja fyllingu                                                            40.800             122.400                163.200

Milliveggur og skorsteinn á 1. hæð                            224.000                72.000                296.000

Milliveggir á 2. hæð                                                      120.000                24.000                144.000

Gólfefni á 2. hæð og ílögn                                          147.000                42.000                189.000

Uppbygging:

Nýr sökkull, hæð u.þ.b. 1,0 m                                    156.000             117.000                273.000

Fylling                                                                               20.400             183.600                204.000

Botnplata                                                                       210.000             420.000                630.000

Tjakka upp gólfplötu efri hæðar                                 80.000                50.000                130.000

Viðgerð á 1. hæð                                                             60.000                40.000                100.000

Milliveggur á 1. hæð                                                     400.000             464.000                864.000

Milliveggir á 2. hæð og hurðir                                     259.200             300.000                559.200

Flotun á 2. hæð                                                               98.700             174.300                273.000

Parket á hol á 2. hæð                                                     78.750             278.250                357.000

Spónaparket í svefnherbergi á 2. hæð                        73.500             147.000                220.500

Málun á veggjum og lofti á 2. hæð

eldra húss                                                                       225.000                75.000                300.000

Lagnir, rafmagns- og vatnslagnir                              200.000             130.000                330.000

Samtals kr. með vsk.                                                3.281.350          3.317.550             6.598.900

Þar af vsk.                                                                      645.770             652.894             1.298.664

Miðað er við verðlag í apríl 2009.

Við skoðun vegna matsgerðarinnar hafi komið í ljós fleiri gallar á húsinu sem stefndu hyggi láta meta nánar. Þeir séu þessir:

5.       Húsið sé í heild sinni að síga niður til norðausturs og sé á hreyfingu í heild sinni.

6.       Bílskúrinn sé að rífa sig frá húsinu og að velta til norðurs eða norðausturs.

7.       Burðarvirki hússins sé sigið líka en ekki eingöngu botnplatan og plata efri hæðar.

Þann 13. maí sl. hafi stefndu rift kaupunum vegna framangreindra galla.

Stefndu óskuðu eftir viðbótarmati til að meta þá galla sem þau töldu hafa komið í ljós við gerð fyrri matsgerðarinnar. Þann 21. september 2009 var Guðni Örn Jónssona húsasmiður og byggingartæknifræðingur dómkvaddur til að framkvæma viðbótarmat vegna ofangreindrar fasteignar. Hann skilaði matsgerð í janúar 2010. Verða hér á eftir raktar matsspurningar og niðurstaða matsmanns varðandi einstaka matsliði.

1.       Er mismunandi hreyfing á húsi, viðbyggingu og bílskúr? Ef svo er, þá hvernig og hvað mikil hreyfing.

Matsmaður fjallar um þennan matslið og reifar mælingar sem gerðar hafi verið. Niðurstaða matsmanns er að mismunandi hreyfing sé á húsinu. Eldra hús sé að síga í norðaustur, þ.e. um 116 mm. Viðbygging í vestur (eldhús) sé að hreyfast með eldra húsi. Matsmaður meti það svo að hreyfing á norðurhlið á bílskúr og vesturhlið á eldhúsi sé ekki til staðar.

2.       Er sig til staðar í útveggjum, sökklum útveggja, gluggalínu og þaki. Ef svo er þá hvernig og hvað mikil.

Matsmaður metur svo að allt eldra húsið sé að síga í norðaustur um 116 mm. Viðbyggingin sé ekki að síga nema þar sem eldhús tengist eldra húsi.

3.       Úr hverju eru útveggirnir og sökklarnir undir þeim?

Matsmaður kveður sökkla, bæði í eldra húsi og viðbyggingu vera steypta. Útveggir í eldra húsi séu úr hlöðnum holsteini og í viðbyggingu séu timburveggir.

4.       Ef sig er til staðar í sökklum útveggja, hvaða áhrif hefði það á burðarvirki þeirra sérstaklega í ljósi þess hvert byggingarefni þeirra er..?

Matsmaður segir að eins og fram komi í fyrra mati sé mesta sig á eldra húsi 116 mm í norðaustur. Einu áhrifin sem sjáist á sökklum sé sprunga í sökkli á austurhlið. Önnur áhrif hafi ekki sést þar sem sökklar voru skoðaðir. Sig á sökklum útveggja hafi því ekki áhrif á burðarvirki sökklanna.

5.       Er burðarhæfur jarðvegur undir sökklum útveggja?

Matsmaður reifar rannsókn sem gerð hafi verið á burðarhæfi jarðvegs sem gerð hafi verið af Jóni Hauki Steingrímssyni jarðverkfræðingi. Í minnisblaði hans komi fram að jarðvegur undir eldra húsi sé mór, þ.e. mýrarjarðvegur, sem ekki geti talist burðarhæfur og sé þykkt á mó undir sökklum á eldra húsi u.þ.b. 1,3 m djúpur. Ætla megi að eldra húsið hafi verið að síga frá því að það var byggt og eins og fram komi í fyrra mati hafi verið bætt ofan á gólfplötu jarðhæðar. Þá sé eldra húsi að rífa sig frá handriði á svölum viðbyggingar. Ekki að viðbygging sé að rífa sig frá eldra húsi. Því megi ljóst vera að eldra hús hafi sigið frá því að viðbygging var byggð. Þá komi fram á minnisblaði að fylling undir sökklum viðbyggingar sé vel þjöppuð bögglabergsfylling sem sé vel burðarhæf. Niðurstaða matsmanns er að jarðvegur undir sökklum á eldra húsi sé ekki burðarhæfur og að jarðvegur undir sökklum á viðbyggingu sé burðarhæfur.

10. Hvaða viðgerð þarf að framkvæma til að lagfæra þá galla sem staðreyndir hafa verið með svörum við framangreindum spurningum (1-9)?

Matsmaður svarar undir þessum lið einnig matsspurningum nr. 8 og 9 sem ekki þykir ástæða til að rekja frekar. Matsmaður vísar til þess að jarðvegur undir sökklum á eldra húsi sé ekki burðarhæfur og sé dýpi niður á fast um 1,3 m sé tekið mið af prufuholu. Í fyrri matsgerð undir matslið 31 komi fram hvaða ágalla og skemmdir þurfi að gera við sem sú matsgerð taki til. Til að gera jarðveg á eldra húsi burðarhæfan þurfi að endurnýja jarðveg. Við þá framkvæmd verði að rífa eldra hús niður. Ekki sé forsvaranlegt að styrkja núverandi sökkla niður á burðarhæfan jarðveg, þar sem eldra hús sé mikið sigið. Gólfplata viðbyggingar í eldhúsi, anddyri, gestasalerni og búri sé  tengd eldra húsi. Burðarbitar í millilofti yfir eldhúsi og burðarbitar fyrir svalir á milli bílskúrs og eldra húss séu tengdir við útveggi eldra húss.Við að rífa eldra hús muni burðarþol viðbyggingar skerðast, þar sem hún tengist eldra húsi eins og teikningar sýni. Því megi ljóst vera að við niðurrif á eldra húsi fari vestari hluti viðbyggingar með (eldhús), ásamt anddyri, gestasalerni og búri. Þá standi bílskúr einn eftir og sökklar á úthring viðbyggingar í vestur. Sé því niðurstaða matsmanns sú að allt húsið skuli endurbyggt nema bílskúr.

11.  Hver er kostnaður við að lagfæra þá galla sem staðreyndir kunna að hafa verið með framangreindum spurningum og kostnaður við aðra vinnu í tengslum við það? Í umfjöllun matsmanns vísar matsmaður til niðurstöðu matsliðar 10 þar sem hann komst að þeirri niðurstöðu að húsið skyldi allt endurbyggt nema bílskúr. Matsmaður leggur til að núverandi hús verði rifið og fargað. Grafið verði niður á fasta undirstöðu og hús byggt með sama útliti og núverandi hús. Í kostnaðarútreikningum sé vegið meðaltalsfermetraverð á nýbyggingu án kostnaðar við lóð. Kostnaður miðast við verðlag í janúar 2010 og með virðisaukaskatti.

Niðurstaða matsmanns:

Rif og förgun                                                                                                                 1.500.000 krónur

Undirbygging-gröftur, fylling, sökklar og lagning í grunn                                      5.600.000 krónur

Yfirbygging-útveggir, innveggir, þak, gluggar og hurðir                                         9.600.000 krónur

Frágangur yfirbyggingar-yfirborðsfrágangur                                                          4.000.000 krónur

Innréttingar-fastar innréttingar og innihurðir                                                          2.400.000 krónur

Útbúnaður-allar lagnir                                                                                                 3.200.000 krónur

Annað - svo sem stjórnunarkostnaður, aðstaða og teikningar                            6.400.000 krónur

Alls krónur með vsk.                                                                                                  32.700.000 krónur

III.

Málsástæður og lagarök stefndu.

Stefndu krefjist sýknu, aðallega vegna þess að stefndu hafa rift kaupunum en til vara, verði ekki fallist á að riftun hafi verið réttmæt, vegna þess að þau eigi rétt á afslætti eða skaðabótum úr hendi stefnda og sé þess vegna heimilt að halda eftir greiðslu.

Riftun

Sýknukrafa stefndu er aðallega byggð á riftunaryfirlýsingunni frá 13. maí 2009, en fyrst kaupunum hafi verið rift geti stefnandi ekki lengur byggt rétt á kaupsamningnum. Aðilar eigi nú aðeins að skila þeim greiðslum sem þeir hafa móttekið. Stefndu sé því ekki skylt að greiða eftirstöðvar kaupverðsins.

Um réttmæti riftunarinnar sé það að segja að vanefndir stefnda séu verulegar. Gallarnir sem minnst sé á hér að framan og gerð sé ítarleg grein fyrir í matsgerð séu verulegir. Í matsgerðinni sé gert ráð fyrir því að viðgerðir á húsinu muni kosta kr. 6.598.900 en auk þess þurfi að greiða kr. 521.500 í ráðgjafakostnað vegna framkvæmdanna. Þá hafi matið kostað kr. 644.375 auk þess sem stefndu hafi þurft að inna af hendi tölvuverðar greiðslur fyrir lögmannsþjónustu.

Við þetta muni bætast upphæðir vegna þeirra galla sem komu í ljós við gerð matsins en eðli málsins samkvæmt hafi ekki verið spurt um þá í upphaflegu matsbeiðninni. Þess vegna ætli stefndu að biðja um viðbótarmat.

Gera megi ráð fyrir því að ef tjón stefndu yrði metið sem verðmætarýrnun á húsinu þá væri það miklu meira en framangreindar tölur gefa til kynna. Líklega sé ómögulegt orðið að selja húsið í því ástandi sem það er í dag nema fyrir smánarverð. Stefndu áskilji sér því rétt til að láta fasteignasala eða annan hæfan mann meta mismuninn á upprunalegu kaupverði og því hvað rétt kaupverð hefði verið ef upplýst hefði verið um gallana á húsinu.

Þá verði að segja það um sigið að slíkur galli sé alveg sérstaks eðlis og verulegur. Skipti í því sambandi meðal annars máli að gallar sem þessir valda oft vafa um ástand húss í heild, styrkleika og frágang. Einhver úrræði séu talin hugsanleg samkvæmt matsgerðinni til að leiðrétta gallana, en þeim öllum myndi fylgja verulegt rask og dugi þær þó ekki til að gera við húsið því að fleiri gallar hafi komið í ljós við skoðun matsmanns. Beri við mat á því hvort galli sé verulegur að hafa þetta í huga og einnig það að það myndi ekki hafa verið til verulegs óhagræðis fyrir stefnda þó hann hefði samþykkt riftun. Stefndu hafi ekki greitt nema hluta af kaupverðinu og höfðu nýlega tekið við íbúðinni þegar fyrst var krafist riftunar.

Um það sé ekki ágreiningur að stefnandi upplýsti að botnplata hússins væri sigin. Ágreiningsefnið sé hins vegar eftirfarandi. Upprunalega plata hússins hafi sigið. Lögð hafi verið ofan á hana önnur plata, og enn önnur og svo sú þriðja. Þessi efri lög hafi líklega verið lárétt þegar þau voru lögð í upphafi en síðan hafi sigið haldið áfram. Það sig sem var sýnilegt þegar stefndu skoðuðu húsið og stefnandi upplýsti um hafi því aðeins verið það sig sem orðið hafði eftir að lagt hafði verið ofan á plötuna í síðasta skiptið. Það hafi líklega verið 75 mm. Vegna þess að hin upprunalega gólfplata var rækilega innmúruð með þessum hætti hafi verið ógerningur fyrir stefndu eða jafnvel sérfræðinga að komast að því hvað sigið var raunverulega alvarlegt án þess að a.m.k. rífa upp gólfefni og bora með kjarnabor í gólfið. Það hafi matsmaður þurft að gera til að komast að sannleikanum. Af undirstöðum undir stiga sem settur var eftir að efri lög voru lögð megi sjá að stefnandi hafi vitað af þessu. Enda hafi stefnandi sjálfur staðið fyrir þessum tilraunum til að leiðrétta sigið og hafði átt húsið síðan 1980. Þær upplýsingar sem stefnandi veitti um sigið hafi því verið misvísandi og í þeim falist aðeins hálfur sannleikur, sbr. 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Stefnandi hafi því gerst uppvís af svikum.

Í ljósi framangreinds og sérstaklega þess að sannleikurinn var innmúraður, hvíli sönnunarbyrðin um það að stefnandi hafi sagt allan sannleikan mjög þungt á stefnanda. Hann hafi ekki fært fram sannanir fyrir öðru en því að hann hafi upplýst um hið sýnilega sig. Sé óhjákvæmilegt annað en að líta svo á að hann hafi svikið stefndu eða að minnsta kosti vanrækt upplýsingaskyldu sína sem seljandi.

Þær upplýsingar sem stefnandi veitti um sig á neðri hæðinni hafi ekki bara verið villandi út af fyrir sig heldur einnig fyrir þær sakir að stefnandi upplýsti ekki um leið um sig á efri hæðinni. Það sig hafi stefnanda einnig verið fullkunnugt um. Hann hafði búið í húsinu síðan 1980 og staðið í viðgerðum á hurðarkörmum, gólflistum o.fl. á efri hæðinni vegna sigsins. Þetta hafi verið staðfest með matsgerð.

Samkvæmt viðmiðum sem í gildi voru á byggingartíma hússins hafi reykháfar átt að standa á fastri undirstöðu, sbr. 1. mgr. 27. gr. fyrirmyndar að byggingarsamþykktum, sbr. auglýsingu nr. 97/1948. Það geri reykháfurinn í húsinu ekki eins og matsmaður hafi staðfest með mati sínu.

Við allt framangreint sé svo því að bæta að samkvæmt söluyfirliti um fasteignina sem stefndu var afhent við kaupin sé fasteignin sögð gallalaus, sbr. 10. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa.

Skaðabætur og afsláttur

Til vara krefjist stefndu sýknu af kröfu stefnanda vegna þess að þeim sé rétt að halda eftir síðustu greiðslunni samkvæmt kaupsamningnum vegna gallanna. Til þrautarvara krefjist stefndu þess að krafa stefnanda verði lækkuð að því marki sem stefndu var heimilt að halda eftir greiðslu.

Málskostnaður

Nauðsynlegt sé að taka tillit reiknings frá matsmanni við ákvörðun málskostnaðar.

Varðandi riftun vísa stefndu til 42. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Verði ekki fallist á að riftun hafi verið réttmæt þá vísa stefndu til 41. gr., 43. gr. og 44. gr. sömu laga.

Varðandi þær blekkingar og svik sem stefnandi beitti vísa stefndu til 26. og 26. gr. þessara sömu laga.

Þá vísa stefndu til 10. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa.

Krafan um málskostnað er reist á 1. mgr. 130. gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála. Stefnandi rekur ekki neina virðisaukaskattskylda starfsemi og ber honum því nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefnanda, sbr. lög nr. 50/1988.

IV.

Við aðalmeðferð málsins gaf stefnandi, Einar Sigurgeirsson, aðilaskýrslu, en skýrslur vitna gáfu eiginkona stefnanda, Stella Hrafnkelsdóttir og matsmaðurinn, Guðni Örn Jónsson. Matsmaðurinn gaf aftur skýrslu við framhaldsaðalmeðferð í mars sl.

Stefnandi kvaðst hafa keypt umrætt hús árið 1979-80. Þau hjónin hefðu átt 73 fermetra risíbúð í Reykjavík sem þau seldu á 16 milljónir. Þau hefðu keyptu húsið að Marargrund á 21 milljón krónur. Húsið hefði verið lélegt. Þau hefðu keypt húsið með það í huga að mikillar endurnýjunar væri þörf. Plata hefði verið sigin. Aðspurður um mörg steypulög í plötu kvaðst stefnandi telja að það hljóti að hafa verið gert eftir að hús var byggt. Eina sem hann hafi gert við gólfplötu hafi verið að laga undir stiga eftir að sala fór fram til stefndu. Þá hafi hann styrkt gólfplötu í kringum stigann. Hann hefði tekið pappaspjöld sem þar voru og sagt fólkinu frá því. Hann kvað gólfsigið í húsinu hafa verið óbreytt frá kaupum hans á húsinu og fram að stóra jarðskjálftanum árið 2000. Þá hefði þeim fundist að eitthvað hefði skeð. Það hefðu verið mistök að leita ekki til Viðlagasjóðs. Hann kvaðst hafa ráðist í endurbætur á húsinu eftir kaupin á sínum tíma. Byggt hefði verið við hús. Grafa hefði tekið grunn að nýjum inngangi salerni, búri og þvottahúsi. Þá hefði kom í ljós að á vantaði einhverja sentimetra undir húsi og hefði þá verið bætt þar í og þjappað að. Kaupendum hefði verið skýrt frá þessu. Þegar eldhús var byggt hefði komið í ljós að eitthvað vantaði undir gamla húsinu og hefði verið talið að það myndi styrkja það að setja púkk undir.

Aðspurður um hvort skotið hefði verið undir hurðakarma á efri hæð kvaðst stefnandi hafa keypt tilbúnar hurðir í Þýskalandi. Þær hefðu reynst vera of stuttar. Bætt hefði verið neðan við þær. Laskað undir þær. Eftir jarðskjálftann árið 2000 hefði þurft að færa gólflista en þá hefði sig átt sér stað.

Hann kvað upphaflega hafa verið settar 53 milljónir á húsið. Hrunið hefði þá verið á næsta leyti og hefðu þau því lækkað verðið í 49,9 milljónir. Þau hefðu verið með opið hús og hefðu margir komið að skoða húsið, m.a. stefndu. Þau hefðu komið aftur að skoða. Ekkert hefði verið dregið undan. Margbent hefði verið á ásand á gólfi. Stefndu hefðu gert kauptilboð með fyrirvara um skoðun með fagmanni. Þau hefðu svo komið með fagmann sem var með lasertæki og skoðað hefði verið og mælt. Þau hefðu spurt mikið. Kaupandi hefði verið búinn að ræða við  aðra fagmenn um húsið. Kaupandi sé tæknimenntaður. Hann hefði kynnt sér sambærileg hús í nágrenninu. Hann hefði vitað nákvæmlega hvernig ástand hússins var. Stefnandi kvað þetta allt hafa hvílt þungt á sér og hefði hann reynt að gleyma þessu. Hann kvað húsið hafa verið í þokkalegu ástandi við afhendingu, vel íbúðarhæft. Húsið sé á vinsælum stað. Við kaup stefndu hefði hann lækkað verð hússins í 47,3 milljónir. Þetta hefðu verið góð kaup. Hann kvað stefndu strax hafa krafist riftunar en ekkert rætt um afslátt af kaupverði.

Aðspurður kvaðst hann hafa brotið gólfplötu upp undir stiga og sett steypu þar niður til styrktar. Hann hefði ekki haft hugmynd um þau steypulög sem talað væri um í matsgerð. Gólfsig hefði og verið á efri hæð. Taldi hann sig hafa gert stefndu grein fyrir því. Sig hefði átt sér stað eftir jarðskjálftann 2000 og hefði hann þá sett eina rönd undir hverja hurð. Gólflisti hefði verið færður niður eftir sigið 2000. Hann hefði reynt að koma ástandi húss til skila til kaupenda.

Stefnandi kvaðst hafa byggt við hús 1981. Það hefði tekið 3 ár. Fjármunir hefðu ráðið hraðanum. Grafið hefði verið frá húsi og drenað. Það hefði verið eftir árið 2000.

Stella Hrafnkelsdóttir eiginkona stefnanda Einars kvað umrætt hús sem þau keyptu hafa verið byggt af vanefnum. Það hefði verið hálfgert hreysi. Hún hefði orðið vör við halla á gólfi á efri hæð. Missig hefði verið á gólfi á neðri hæð. Þetta hefði aukist eftir jarðskjálftann 2000. Þá hefði hallinn í holinu aukist eða henni fundist það. Hún hefði tvisvar verið viðstödd er stefndu skoðuðu. Gólfsig hefði ekki leynt sér. Það hefði borist í tal. Er þau voru með opið hús hefðu allir sem komu og skoðuðu sagt að sig væri á gólfi. Aldur hússins, sem væri frá 1951, hefði komið til umræðu. Stefndu hefði verið bent á að hús væri gamalt. Stefndu hefðu aldrei rætt um afslátt. Strax krafist riftunar.

Guðni Örn Jónsson húsasmiður og byggingartæknifræðingur staðfesti báðar matsgerðir sínar. Aðspurður hvers vegna hann hafi talið í fyrri matsgerðinni að í lagi væri að laga gólfið með því að grafa út botnplötu og fylla sökkul, svaraði matsmaður því til að matsbeiðnin hefði einvörðungu tekið til gólfplötu. Þegar talað sé um nokkur lög á botnplötu merki það ekki að gólfplatan hafi verið steypt í áföngum, enda hafi gólfdúkur verið á milli laganna.

Aðspurður um seinni matsgerðina kvað matsmaður ekki hægt að laga sökkul eldra húss án þess að rífa það. Ekki sé hægt að tjakka hús upp en það megi hins vegar styrkja húsið í núverandi ástandi. Það væri hægt að skjóta undir hús og viðhalda núverandi skekkju. Hann kvaðst ekki geta dæmt um það hvort húsið sé enn að síga. Hús hefði hins vegar ekki sigið vegna jarðskjálftans 2000. Hann kvað undirstöður húss lélegar. Telji hann óhjákvæmilegt að rífa nýju viðbygginguna. Eldhúsið sé tengt við gamla húsið, þakið og risið. Óhagkvæmt sé að gera það ekki.

Aðspurður kvað matsmaður kröfuna um að sig megi ekki vera meira en 7% hafa komið fram við mat Viðlagatryggingasjóðs á húsum á Suðurlandi eftir jarðskjálftann. Hann kvað sökkla ekki hafa sprungið en þeir sígi. Sigið hafi ekki áhrif á burðarvirki sökkla.

Eftir vettvangsgöngu sem gat ekki farið fram fyrr en eftir skýrslutökur við aðalmeðferð málsins töldu meðdómsmenn nauðsynlegt í ljósi þess að ástand hússins sýndist mun betra en ráða mátti af matsgerðum, nauðsynlegt að kalla matsmann aftur fyrir dóm og eftir atvikum gefa aðilum kost á að afla frekari gagna svo sem nýs mats. Var málið því endurupptekið og tekin skýrsla að nýju af matsmanni þann 2. mars 2011.

Matsmaður ítrekaði að hann talaði um halla í mati sínu en ekki sig. Matsmaður kvaðst hafa gert mælingar 16. janúar 2009 á botnplötu. Hann hafi aftur gert mælingar 16. október 2009 á veggjum o.fl. Hann kvað mælingar í fyrra matinu ekki hafa verið staðreyndar í seinna matinu er hann var spurður hvort mátt hafi sjá hvort sig væri hætt af þessum mælingum með 10 mánaða millibili. Hann kvað það sem mælt var 16. janúar ekki hafa verið mælt aftur í október. Engar mælingar hefðu því farið fram sem gæfu til kynna hvort sig væri hætt eða hvort það væri enn til staðar. Hann hefði ekki talið þörf á því.

Matsmaður var spurður að því varðandi seinna matið hvort nauðsynlegt væri að gera jarðveg burðarhæfan og af hverju ekki væri forsvaranlegt að styrkja sökkul. Matsmaður kvað óburðarhæfan jarðveg vera undir burðarhæfum ca 1,3 m. Matsmaður kvaðst þó telja þennan grundunarmáta ekki óalgengan miðað við hús byggt á þessum tíma. Illmögulegt væri styrkja sökkla niður á burðarhæfan jarðveg. Hætta væri á að húsið færi af stað ef staurar yrðu reknir niður á fast og festir við sökkla. Hann kvaðst ekki hafa skoðað þann möguleika að festa bita á sökkla og reka staura niður og festa í stálbita.

Aðspurður um möguleika þess að reka staura niður með sökklum og setja bita á milli og laga síðan botnplötuna eins og gert var ráð fyrir í fyrra mati, taldi matsmaður mögulegt að styrkja plötu. Þetta hefði ekki var kannað.

V.

Eins og að framan getur var ekki unnt að ganga á vettvang fyrir upphaf aðalmeðferðar í máli þessu vegna birtuskilyrða. Fór hún því fram eftir skýrslutökur í málinu. Við vettvangsgönguna urðu hinir sérfróðu meðdómsmenn þess áskynja að ástand fasteignarinnar var ekki að sjá jafnslæmt og ráða mátti af matsgerðum hins dómkvadda matsmanns. Þá vöknuðu efasemdir hinna sérfróðu meðdómsmanna um það hvort grípa þyrfti til svo róttækra og kostnaðarsamra aðgerða eins og að rífa fasteignina niður að mestu og byggja upp að nýju eins og niðurstaða matsmanns í síðara matinu gerir ráð fyrir. Telja meðdómsmenn að bæta megi úr ágöllum fasteignarinnar með mun minni kostnaði en matsmaður gerir ráð fyrir. Þar sem hinum sérfróðu meðdómsmönnum er ekki heimilt að leggja mat á þessi atriði var ákveðið að endurupptaka málið í því skyni að kveðja matsmann aftur fyrir dóminn og leggja fyrir hann frekari spurningar og gefa aðilum síðan kost á að afla frekari gagna sem eftir atvikum hefðu getað verið viðbótarmat eða nýtt mat. Matsmaðurinn kom að nýju fyrir dóminn og kom fram hjá honum að hann hefði ekki kannað og metið aðrar aðgerðir við að bæta úr því sem ábótavant var í fasteigninni en að rífa hana og endurbyggja. Hann kvað aðrar aðferðir koma til greina, eins og að reka niður staura og styrkja þannig og rétta af undirstöður hússins. Í framhaldi af skýrslu matsmanns var aðilum gefinn kostur á frekari gagnaöflun sem þeir afþökkuðu.

Að mati hinna sérfróðu meðdómsmanna þykir algerlega fráleitt að fara þá leið sem matsmaður leggur til í seinni matsgerð sinni. Það hefði í för með sér allt of háan kostnað miðað við það sem komast mætti af með ef farin yrði einfaldari leið við úrbætur.

Í máli þessu liggur fyrir að stefndu hafa ekki greitt af kaupverðinu 15.125.000 krónur sem þeim bar að greiða í síðasta lagi þann 14. nóvember 2008. Stefndu hafa haldið þeirri fjárhæð eftir á þeim grundvelli að hin selda eign sé haldin stórkostlegum göllum. Þau hafa jafnframt lýst yfir riftun kaupanna. Stefnandi hefur mótmælt riftunarkröfu stefndu og því að hann beri bótaábyrgð á ætluðum göllum á fasteigninni.

Óumdeilt er í málinu, m.a. með hliðsjón af matsgerðum, að hinni seldu eign er í mörgu áfátt. Á hinn bóginn verður ekki framhjá því horft að elsti hluti eignarinnar er frá árinu 1951 en síðan hefur verið byggt við eignina. Þá ber til þess að líta að stefnandi upplýsti stefndu um sig í gólfplötu og af því tilefni gerðu stefndu fyrirvara í kauptilboði sínu um frekari skoðun með fagmanni. Upplýst er að stefndu skoðuðu eignina vandlega með fagmanni og sættu sig við ástand hennar.

Samkvæmt 26. gr. laga um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar.

Þá telst fasteign gölluð samkvæmt 27. gr. sömu laga ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama á við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum. Ákvæði 1. mgr. á þó aðeins við ef upplýsingar hafa haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings og þær eru ekki skýrlega leiðréttar í tæka tíð. Þótt fasteignakaup séu gerð með þeim skilmálum að eign sé seld „í því ástandi sem hún er og kaupandi hefur kynnt sér“ eða með sambærilegum almennum fyrirvara telst hún samt gölluð ef ákvæði 26. og 27. gr. eiga við. Fasteignin telst einnig gölluð, þótt hún sé seld með framangreindum skilmálum, ef ástand hennar er til muna lakara en kaupandi hafði ástæðu til að ætla miðað við kaupverð hennar eða atvik að öðru leyti.

Samkvæmt 29. gr. sömu laga getur kaupandi ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður. Hafi kaupandi skoðað fasteign, áður en kaup gerðust, eða án nægjanlegrar ástæðu látið undir höfuð leggjast að skoða hana, þótt seljandi skoraði á hann um það, getur hann ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun. Þetta á þó ekki við ef seljandi sýndi af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú.

Ákvæði 1. og 2. mgr. víkja fyrir efni 26. gr. um skort á upplýsingum um fasteign.

Eins og áður getur veitti stefnandi stefndu þær upplýsingar um umrædda fasteign að sig væri í gólfi 1. hæðar. Í kauptilboði stefndu segir: „Tilboðið er gert með fyrirvara um nánari skoðun á sigi í gólfi 1. hæðar, sem skoðast eigi síðar en 7 dögum eftir samþykki kauptilboðs.“ Áður hefur komið fram að stefndu skoðuðu fasteignina aftur og einkum gólfið með fagmanni og í samræmi við það var eftirfarandi skráð í kaupsamning aðila: Skv. tilboði var gerður fyrirvari um skoðun á sigi á gólfi á 1. hæð. Kaupandi hefur látið fagmann skoða gólfið og sættir sig við ástand þess“.

Að mati dómsins fól fyrirvari stefndu um frekari skoðun á fasteigninni með fagmanni, í tilefni af upplýsingum stefnanda um gólfsig, í sér að skoðunarskylda stefndu varð ríkari en ella. Að mati hinna sérfróðu meðdómsmanna hefði sigið á gólfi neðri hæðar átt að gefa stefndu og fagmanni sem skoðaði fasteignina með þeim í tilefni fyrirvarans tilefni til skoða gólf efri hæðar og hefði gólfhalli á þeirri hæð ekki átt að dyljast fagmanni. Þá hefði gólfsigið á neðri hæð sömuleiðis átt að gefa stefndu og nefndum fagmanni tilefni til að skoða ástand fasteignarinnar mun betur en raun varð á, einkum í ljósi þess að um gamla fasteign var að ræða.

Ekkert þykir hafa komið fram í málinu sem bendi til þess að stefnandi hafi haldið leyndum fyrir stefndu atriðum sem kynnu að hafa haft áhrif á ákvörðun þeirra um kaup á fasteigninni eða veitt þeim rangar upplýsingar. Ósannað þykir að stefnandi hafi beitt stefndu blekkingum eða svikum. Ekkert hefur komið fram um að stefnandi hafi vitað eða mátt vita um steypulög þau sem í matsgerðum er getið og ætlað er að hafi verið lögð í gólf til að rétta það af.

Eins og fram kom hjá matsmanni var ekki kannað með mælingum hvort fasteignin væri enn að síga eða hvort sig væri hætt. Það liggur því ekki fyrir í máli þessu.

Samkvæmt framanskráðu er það niðurstaða dómsins að stefnandi hafi sinnt upplýsingaskyldum sínum sem seljandi á fullnægjandi hátt og beri því ekki bótaábyrgð gagnvart stefndu vegna þeirra ágalla sem á hinni seldu eign eru og stefndu hefðu mátt sjá hefðu þau rækt skoðunarskyldu sína með fullnægjandi hætti og þá einkum í ljósi upplýsinga stefnanda um gólfsig. Verða stefndu að bera hallann af því og er því hvorki fallist á sýknukröfu stefndu á grundvelli riftunaryfirlýsingar þeirra eða vegna skaðabótakröfu þeirra, né á varakröfu þeirra um lækkun á kröfu stefnanda. Eru stefnukröfur stefnanda því teknar til greina og eru stefndu því dæmd til að greiða kröfu stefnanda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðbætur eins og í dómsorði greinir. Í ljósi niðurstöðu málsins ber að dæma stefndu til að  greiða stefnanda málskostnað, sem þykir  hæfilega ákveðinn 500.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

Dóm þennan kveða upp Finnbogi H. Alexandersson dómstjóri og meðdómsmennirnir Ásmundur Ingvarsson byggingarverkfræðingur og Gústaf Vífilsson byggingarverkfræðingur.

Dómsorð:

Stefndu, Gunnar Hrafn Jónsson og Sigrún Reynisdóttir, greiði stefnanda, Einari K. Sigurgeirssyni 15.125.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 14. nóvember 2008 til greiðsludags og 500.000 krónur í málskostnað.