Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma Markús Sigurbjörnsson hæstaréttardómari, Garðar Gíslason settur hæstaréttardómari og Árni Kolbeinsson fyrrverandi hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu upphaflega til Hæstaréttar 12. október 2017. Ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu þess 29. nóvember 2017 og áfrýjaði hann öðru sinni 27. desember sama ár. Hann krefst þess að stefnda verði gert að greiða sér 1.826.864 krónur með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 8. maí 2015 til 14. janúar 2017, en dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur.

Áfrýjanda verður gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Gunnar H. Pálsson, greiði stefnda, Nesvöllum íbúðum ehf., 750.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjaness 12. júlí 2107.

                Mál þetta, sem var dómtekið 15. f.m., var í aðalsök höfðað 8. desember 2016 af Gunnari H. Pálssyni, nú til heimilis að Greniteig 9 í Reykjanesbæ, á hendur Nesvöllum íbúðum ehf., Hafnargötu 51-55 í Reykjanesbæ. Gagnsök var höfðuð 5. janúar 2017.

Í aðalsök eru dómkröfur aðalstefnanda þær að gagnstefnanda verði gert að greiða honum 1.826.864 krónur ásamt vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 8. maí 2015 til 14. janúar 2017, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar.

Gagnstefnandi krefst sýknu af kröfum aðalstefnanda í aðalsök og málskostnaðar úr hendi hans.

                Í gagnsök gerir gagnstefnandi þá kröfu að aðalstefnanda verði gert að greiða félaginu 1.783.608 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 176.551 krónu frá 1. apríl 2016 til 1. maí sama ár, en af 353.757 krónum frá þeim degi til 1. júní sama ár, en af 531.332 krónum frá þeim degi til 1. júlí sama ár, en af 709.644 krónum frá þeim degi til 1. ágúst sama ár, en af 888.283 krónum frá þeim degi til 1. september sama ár, en af 1.066.349 krónum frá þeim degi til 1. október sama ár, en af 1.245.029 krónum frá þeim degi til 1. nóvember sama ár, en af 1.424.569 krónum frá þeim degi til 1. desember sama ár, en af 1.604.109 krónum frá þeim degi til 1. janúar 2017, en af 1.783.608 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar.

Aðalstefnandi krefst aðallega sýknu af framangreindri kröfu gagnstefnanda, en til vara lækkunar á henni. Þá er gerð krafa um málskostnað.

I

                Samkvæmt gögnum málsins gerðu aðilarnir samning 11. nóvember 2013, þar sem aðalstefnandi tók á leigu raðhús í eigu gagnstefnanda að Stapavöllum 3 í Reykjanesbæ. Mun aðalstefnandi hafa flutt inn í húsið ásamt sambýliskonu sinni 1. nóvember 2013 og bjuggu þau þar ásamt syni hennar þar til í mars á þessu ári. Aðalstefnandi hefur haldið því fram að hann hafi fljótlega orðið var við myglusvepp í húsinu. Þá hafi farið að bera á veikindum hjá heimilisfólki sem rakin hafi verið til myglunnar. Í kjölfar kvörtunar og kröfu um úrbætur sem hann hafi beint til gagnstefnanda í mars 2015 hafi húsið verið þrifið og veggir málaðir. Þær ráðstafanir hefðu ekki skilað tilætluðum árangri. Leitaði aðalstefnandi þá til Heilbrigðiseftirlits Suðurnesja og óskaði eftir því að það skoðaði húsnæðið. Var það gert 18. mars 2016 og er gerð grein fyrir niðurstöðu skoðunarinnar í bréfi sem ritað var aðalstefnanda þann sama dag. Samkvæmt því kom í ljós mjög mikill sýnilegur mygluvöxtur á útveggjum í stofu, baðherbergi, svefnherbergjum og þvottaherbergi. Þá voru víða merki um rakaskemmdir. Í bréfinu segir meðal annars svo: „Ljóst er að grípa verður tafarlaust til ráðstafana til að fjarlægja sýnilegan myglugróður ásamt byggingarefnum þar sem myglusveppur hefur tekið sér bólfestu og gera aðrar nauðsynlegar endurbætur á húsnæði til að fyrirbyggja ... rakasöfnun og mygluvöxt á útveggjum. Ekki er hægt að mæla með notkun húsnæðisins fyrr en að úrbótum loknum.“ Hinn 29. mars 2016 sendi gagnstefnandi símskeyti til aðalstefnanda þar sem leigusamningnum var sagt upp með þriggja mánaða fyrirvara. Í skeytinu var þó skorað á aðalstefnanda að rýma húsnæðið eins fljótt og auðið væri „svo hægt sé að grípa til viðeigandi ráðstafana í samræmi við óskir Heilbrigðiseftirlits Suðurnesja“. Lögmaður aðalstefnanda ritaði gagnstefnanda bréf af þessu tilefni 6. apríl 2016 þar sem þess var í fyrsta lagi krafist að aðalstefnanda yrði endurgreidd leiga frá því hann lagði fram kvörtun vegna myglusvepps, í öðru lagi að gagnstefnandi útvegaði honum nýtt húsnæði til afnota út leigutímann og í þriðja lagi að búslóð hans yrði þrifin á kostnað gagnstefnanda. Þessum kröfum hafnaði gagnstefnandi með tölvubréfi 14. sama mánaðar. Var tekið fram í því að kysi aðalstefnandi að dvelja í húsinu út leigutímann væri honum það frjálst en að því gefnu að hann efndi skyldur sínar samkvæmt leigusamningnum. Þá var þeirri skoðun lýst að rekja mætti tilvist myglusvepps í húsinu til þess að „húsráðendur [væru] augljóslega ekki að lofta eðlilega út úr íbúðinni“. Gagnstefnandi hafi leigt út 30 sams konar íbúðir í íbúðakjarnanum og enginn annar leigutaki hjá félaginu hefði kvartað undan myglusvepp.

Með bréfi til héraðsdóms 24. júní 2016 óskaði aðalstefnandi eftir dómkvaðningu matsmanns til að skoða og meta orsakir þess „að myglusveppur hefur myndast í fasteigninni að Stapavöllum 3, íbúð 0101“. Þá tók matsbeiðnin einnig til þess að metið yrði tjón sem aðalstefnandi hefði orðið fyrir vegna myglusvepps í húsinu. Fór dómkvaðningin fram 30. sama mánaðar og var Ríkharði Kristjánssyni byggingarverkfræðingi falið að hafa hið umbeðna mat með höndum. Í matsgerð hans, sem lá fyrir í september 2016, segir svo um fyrra matsatriðið: „Myglusveppur og raki eru tengd órjúfanlegum böndum. Spurningin er oftast bara sú, hvaðan kom rakinn sem olli því að það mynduðust ákjósanleg skilyrði fyrir gró að spíra og mynda myglu. Í köflum 4.1 til 4.5, er fjallað um sýnilega myglu í húsinu og tengingar hennar við kuldabrýr. Enginn vafi er á því í huga matsmanns að rannsóknir hans hafi leitt í ljós að mygluvöxturinn tengist því að rakastig inni hefur orðið of hátt fyrir þessa gerð húsa. Hefðbundin íslensk hús einangruð að innan, með opinni tengingu milli stofu og eldhúss og með gólfhitun án ofna undir gluggum eru mjög viðkvæm fyrir háu rakastigi inni og kalla á mjög mikla loftun og upphitun eigi rakastig ekki að fara yfir þau mörk sem kuldabrýr í kverkum og í gluggum setja. Margir, þ.á m. undirritaður matsmaður telja þessi hús gölluð vegna kuldabrúnna og mygluhættunnar en lítill hljómgrunnur hefur fengist fyrir slíkt. Þau eru viðurkennd af byggingayfirvöldum og engar athugasemdir gerðar við þau af hálfu Mannvirkjastofnunar þrátt fyrir opinbera umræðu. Þetta eru auk heldur algengustu húsin á Íslandi og hafa sýnt sig vera í lagi svo lengi sem duglega er kynt og vel loftað. Ef vel er loftað og vel hitað valda þau yfirleitt ekki þeim vandamálum sem hér er við að glíma og koma fram að vetrarlagi. Alltaf getur þó daggað á gluggum og þarf þá að opna opnanleg fög og þurrka strax úr gluggunum. Matsmaður telur vegginn milli húsanna meingallaðan að uppbyggingu og að hann valdi vandamálum í mörgum húsum í hverfinu vegna rakaþéttingar á mörkum einangrunar og steypta veggsins. Sýnilega myglan er þó síst meiri þar en í kverkum annarra veggja. Það er því niðurstaða matsmannsins að sýnilega myglan eigi rót sína að rekja til þess að rakastig inni hefur farið yfir þolanleg mörk að vetrarlagi, þ.e. yfir þau mörk sem þessi hefðbundna gerð húsa þolir í kuldabrúnum í kverkum. Þessi þolanlegu mörk væru vissulega miklu hærri ef húsin væru einangruð að utan, eða með ofna undir gluggum, með eldhús aðskilið frá stofu og stærri opnanleg fög og betri loftun í efsta hluta rýmisins. Matsmaður telur þessi hús að vissu marki gölluð þar sem þau setja rakaíbætingu innanhúss þröngar skorður. Þessi gerð húsa er hins vegar mjög algeng á Íslandi ekki síst í nýrri bylgju „funkishúsa“ og hús einangruð að innan eru algengasta húsagerðin á Íslandi. Þau setja þær kvaðir á notendur að halda rakastigi inni lágu vegna kuldabrúna.“

                Í matsgerðinni segir jafnframt að mygla myndist ekki á þessum stöðum eða af þessum orsökum að sumarlagi. Myglan sé mjög útbreidd og umfangsmikil og hafi þurft nokkurn tíma til að myndast. Matsmaður geti „ekki sett fram nákvæm mörk en það er a.m.k. eitt ár, líklega mun lengur“.

                Um seinna matsatriðið kemur fram í matsgerðinni að sýnataka hafi sýnt að mygluleifar voru á yfirborði tausófa í stofu. Í svefnherbergi hjóna hafi verið svo mikil mygla „að mjög líklegt er að mygluleifar sé einnig að finna á eða í innbúi í því herbergi þó límborðapróf hafi ekki sýnt það“. Loks er þess getið að umfang myglu í húsinu hafi verið mjög mikið. Í umfjöllun sinni um mat á kostnaði við að hreinsa búslóð aðalstefnanda telur matsmaður að óhjákvæmilegt sé að farga hluta hennar þar sem illmögulegt sé að hreinsa viðkomandi hluti svo öruggt megi teljast. Um mat á tjóni aðalstefnanda, sem tekur þá mið af framansögðu, segir svo í matsgerðinni: „Hreinsun sú sem matsmaður metur kostnað við miðast við að einstaklingur sem er viðkvæmur fyrir myglu geti búið í húsinu með þessari búslóð. Um er að ræða umfangsmikið verk. Við útreikning á förgunarkostnaði er reiknað gróflega með endurstofnverði en hluturinn afskrifaður eftir metnu ástandi og metnum aldri. Reiknað er með að öll búslóð verði fjarlægð úr húsinu meðan viðgerð og hreinsun á húsinu fer fram. Hreinsun með sterkri ryksugu með hepafilter sem hreinsar gró og mygluleifar og sterkur loftblástur fari fram úti í vörðu umhverfi og alls ekki inni í húsinu sjálfu. Strokið verði af öllu hörðu yfirborði. Öll föt og rúmföt verði þvegin og þau föt hreinsuð sem ekki er hægt að þvo. Reiknað er með 50 stk. í kemíska hreinsun. Þurrkað verði af öllum hlutum sem eru með hörðu yfirborði og blásið sterklega af öllum tækjum og hlutum þ.á m. raftækjum. Reiknað er með að farga eftirfarandi: Tausófa í stofu, rúmdýnum úr svefnherbergjum ásamt sængum og koddum úr rúmum þar inni og gardínu úr hjónaherbergi. Reiknað er með að allir sófapúðar í stofu hverfi. Ekki er reiknað með að farga dýnum eða sófa úr bílskúr, þau verði hinsvegar hreinsuð mjög rækilega. Reiknað er með innkaupsverði á Íslandi fyrir þá hluti sem verði fargað. Matið inniheldur allan þann kostnað sem þarf til verksins, vinnu, efni og tæki en einnig allar tryggingar og skatta þ.á m. gildandi 24% virðisaukaskatt. Reiknað er með afskriftum í samræmi við mat matsmanns á ástandi hluta.“ Er það niðurstaða matsmanns að kostnaður við hreinsun nemi 1.123.200 krónum og að endurstofnverð þeirra hluta sem þurfi að farga sé 703.664 krónur. Til samræmis við þetta og á grundvelli málsástæðna sem síðar verða raktar hefur aðalstefnandi í aðalsök uppi kröfu um skaðabætur úr hendi gagnstefnanda að fjárhæð 1.826.864 krónur.

                Svo sem fram er komið bjó gagnstefnandi í húsinu ásamt fjölskyldu sinni allt þar til í mars á þessu ári. Hafði hann þá ekki staðið skil á leigu í um það bil ár, eða frá og með apríl 2016. Hafði gagnstefnandi lýst yfir riftun á leigusamningi aðila 27. maí maí 2016 á grundvelli 1. töluliðar 61. gr. húsaleigulagalaga nr. 36/1994 og að undangenginni greiðsluáskorun. Þar sem greiðsla barst ekki og aðalstefnandi varð ekki við kröfum um að rýma húsið var þess krafist fyrir héraðsdómi að hann yrði borinn út úr fasteigninni. Var fallist á þá kröfu 7. febrúar 2017. Við fyrirtöku málsins hjá sýslumanni 6. mars 2017 lýsti aðalstefnandi því yfir að hann myndi rýma húsið eigi síðar en 13. sama mánaðar og mun það hafa gengið eftir.

Verði fjárkrafa aðalstefnanda í aðalsök tekin til greina krefst gagnstefnandi þess að kröfu hans um ógreidda húsaleigu frá 1. apríl 2016 til þess tíma er leigusamningurinn féll úr gildi vegna riftunar og kröfu um sams konar endurgjald þaðan í frá og til og með mars 2017, en hún hljóðar upp á 2.142.074 krónur, verði skuldajafnað við kröfu aðalstefnanda. Gagnsök hefur gagnstefnandi á hinn bóginn höfðað til sjálfstæðs dóms um þann hluta kröfu sinnar sem tekur til tímabilsins 1. apríl 2016 til og með janúar 2017.

II

Aðalstefnandi telur ljóst að gagnstefnandi beri ábyrgð á því tjóni sem orðið hafi á innbúi hans vegna myglu í hinu leigða húsnæði. Í fyrsta lagi sé ljóst að tjón hans megi rekja til ólögmætrar háttsemi gagnstefnanda sem leigusala. Gagnstefnanda hafi borið skylda til lögum samkvæmt að halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, sbr. 19. gr. og 20. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Vísast í því sambandi einnig til b- liðar 1. mgr. 6. gr. leigusamnings aðilanna frá 11. nóvember 2013. Er sérstaklega á það bent að aðalstefnandi hafi upplýst gagnstefnanda um mygluna í mars 2015 og lagt fram kvörtun vegna ástands fasteignarinnar. Hafi verið brugðist við af hálfu gagnstefnanda með þrifum á íbúðinni og með því að mála yfir mygluna. Þær ráðstafanir hafi eðli máls samkvæmt ekki verið til þess fallnar að bæta úr hinu slæma ástandi fasteignarinnar og því verið með öllu ófullnægjandi. Aðalstefnandi hafi í kjölfarið leitað til Heilbrigðiseftirlits Suðurnesja sem hefði staðfest að undangenginni skoðun að fasteignin væri óíbúðarhæf sökum myglu. Þrátt fyrir að gagnstefnanda hafi strax borist vitneskja um þetta hafi ekkert verið aðhafst af hans hálfu til þess að bæta aðalstefnanda það tjón sem hann hafi orðið fyrir sökum myglunnar. Loks hafi ekki verið brugðist við kröfum aðalstefnanda í kjölfar þess að fyrir lá matsgerð sem hann aflaði, en með henni hafi verið staðfest að húsið væri óíbúðarhæft og að innbú hefði skemmst.

Í öðru lagi telur aðalstefnandi að hann hafi með fyrirliggjandi matsgerð fært sönnur á tjón sitt og fjárhæð þess og að það sé á ábyrgð gagnstefnanda.

Í þriðja lagi sé ljóst að rekja megi tjón aðalstefnanda til vanrækslu gagnstefnanda á að tryggja að hið leigða húsnæði væri í leiguhæfu ástandi. Tjónið sé jafnframt sennileg afleiðing þess að fasteignin hafi verið haldin ýmsum göllum og verið óíbúðarhæf. Fram komi í matsgerðinni að matsmaður hafi fengið afhentar skýrslur verkfræðistofunnar Verkís, sem unnar hafi verið fyrir gagnstefnanda. Í skýrslunni og jafnframt í matsgerðinni sjálfri sé margháttuðum byggingargöllum lýst sem leiði af sér rakavandamál og leka, m.a. í kringum glugga, þar sem myglusveppur hafi vaxið. Ljóst sé samkvæmt þessu að orsök myglunnar liggi í göllum á fasteigninni sem alfarið séu á ábyrgð gagnstefnanda sem leigusala. Er sérstaklega á það bent að umrædd skýrsla hafi legið fyrir árið 2014 og gagnstefnanda þá þegar verið kunnugt um framangreinda galla á þeim raðhúsum í eigu félagsins sem hér um ræðir. Gagnstefnandi hafi engu að síður haldið áfram að leigja íbúðirnar út, þar á meðal gert leigusamning við aðalstefnanda, og ekki framkvæmt viðunandi úrbætur þegar eftir því var leitað. Þegar þannig háttar til sé um sök að ræða hjá leigusala sem leiði til bótaábyrgðar gagnvart aðalstefnanda. Er þessu til stuðnings vísað til dóms Hæstaréttar frá 22. september 2016 í máli nr. 744/2015. Atvik þess máls sem hér er til úrlausnar séu á þann veg að sakarábyrgð leigusala eigi enn frekar við.

Með vísan til framangreinds telur aðalstefnandi ljóst að gagnstefnandi beri samkvæmt almennum reglum skaðabótaréttarins ábyrgð á því tjóni sem hann hafi orðið fyrir og sannreynt hafi verið með fyrirliggjandi matsgerð. Aðalstefnandi hafi leitast við að takmarka tjón sitt eins og mögulegt var, enda margsinnis gert gagnstefnanda viðvart um hið óíbúðarhæfa ástand fasteignarinnar og krafist úrbóta og skaðabóta vegna þess. Þá hafi hann ekki haft annað húsnæði til umráða og af illri nauðsyn dvalið í húsnæðinu á uppsagnartíma leigusamnings og eftir að honum lauk.

III

Af hálfu gagnstefnanda er á því byggt að ekki liggi fyrir í málinu sönnun um sök hans sem réttlætt geti kröfu aðalstefnanda. Í fyrirliggjandi matsgerð sé ekki tekin afstaða til sakar og því sé ósannað að myglusveppur, sem fyrirfinnst í raðhúsi gagnstefnanda að Stapavöllum 3, eigi rót sína að rekja til saknæmrar háttsemi stefnda. Þvert á móti sé það niðurstaða matsmanns að myglusveppur í húsinu stafi af of háu rakastigi fyrir þessa tilteknu gerð húsa sem bendi til þess að aðalstefnandi hafi ekki loftað nægilega vel út. Í matsgerðinni taki matsmaður fram að fasteignin sé byggð í samræmi við byggingarreglugerð. Því liggi ekki fyrir að fasteignin sé haldin byggingargöllum sem gagnstefnandi beri ábyrgð á sem eigandi og leigusali. Starfsmenn gagnstefnanda hefðu leiðbeint aðalstefnanda og sambýliskonu hans um hvernig þeim bæri að ganga um húsið en ljóst megi vera að þau hafi ekki fylgt þeim leiðbeiningum. Sú skylda gagnstefnanda að halda fasteigninni í leiguhæfu ástandi breyti hér engu enda ósannað að félagið hafi ekki gert það og að fasteignin hafi orðið óíbúðarhæf vegna háttsemi þess eða vegna atriða sem það beri ábyrgð á. Þá verði að hafa það í huga að á aðalstefnanda sem leigjanda hafi hvílt sú skylda að hirða vel um fasteignina, sbr. 18. gr. húsaleigulaga.

Gagnstefnandi hafnar því sérstaklega að skýrsla Verkís sýni fram á sök hans í málinu og að vitneskja hans um tilvist hennar leiði til sakar. Skýrsla hafi að sönnu legið fyrir við gerð matsgerðar. Í henni sé ekki verið að fjalla um þau atriði sem matsmaður telur orsök myglunnar. Niðurstaða matsmanns hafi verið sú að leka væri ekki um að kenna heldur hafi rakastig í húsinu verið of hátt. Sé ósannað með vísan til niðurstöðu matsmanns að mygla hafi verið í fasteigninni frá upphafi leigutíma eða að gagnstefnandi hafi haft vitneskju um tilvist myglu frá upphafi. Samkvæmt niðurstöðu matsmanns hafi mygla verið til staðar í húsnæðinu í að minnsta kosti ár, en aðalstefnandi hafi haft afnot fasteignarinnar mun lengur, eða frá 11. nóvember 2013. Í þessu samhengi sé rétt að geta þess að mygla fyrirfinnist ekki í sams konar fasteignum gagnstefnanda.

Þá hafnar gagnstefnandi því að aðalstefnandi hafi krafist úrbóta á fasteigninni. Hann hafi þvert á móti krafist afhendingar sams konar fasteignar meðan á uppsagnarfresti stæði. Ekkert sé hæft í þeim fullyrðingum aðalstefnanda að gagnstefnandi hafi beinlínis hafnað úrbótum. Hins vegar hafi fyrirsvarsmaður gagnstefnanda skorað á aðalstefnanda að yfirgefa fasteignina svo að hægt væri að bæta úr því ástandi sem upp var komið.

Sönnunarbyrði fyrir sök gagnstefnanda hvíli á aðalstefnanda. Þannig verði aðalstefnandi að sanna að tilvist myglusvepps í húsnæðinu Stapavöllum 3 verði rakin til sakar af hálfu gagnstefnanda eða atriða sem hann beri ábyrgð á. Í málinu sé slíkri sönnun ekki til að dreifa og beri því að sýkna gagnstefnanda af kröfu aðalstefnanda.

Þá vísar gagnstefnandi til þess að í málavaxtalýsingu aðalstefnanda komi fram að hann hafi fyrst orðið var við myglu árið 2015 en ekki aflað álits Heilbrigðiseftirlits Suðurnesja fyrr en í mars 2016. Í kjölfar álitsins hafi gagnstefnandi sagt upp leigusamningi við aðalstefnanda og skorað á hann að rýma húsið. Hafi aðalstefnandi hætt að greiða leigu og samningi aðila um húsaleigu því verið rift eftir að greiðsluáskorun hafði verið send. Þá hafi gagnstefnandi skorað á aðalstefnanda að rýma eignina með sérstakri áskorun 1. desember 2016. Það hafi aðalstefnandi ekki gert fyrr en um miðjan mars 2017 að undangengnu útburðarmáli fyrir héraðsdómi og hjá sýslumanni. Aðalstefnandi hafi fullyrt að ómögulegt hafi verið fyrir hann að leigja aðra íbúð og af þeim sökum hafi hann ekki sinnt framangreindum áskorunum gagnstefnanda. Sú fullyrðing verði að teljast mjög ósennileg og beri aðalstefnandi sönnunarbyrði fyrir réttmæti hennar. Ekkert sé fram komið í málinu sem rennt gæti stoðum undir hana. Þá sé málatilbúnaður aðalstefnanda mótsagnakenndur að þessu leyti. Hann hafi krafist skaðabóta fyrir hreinsun á búslóð og fatnaði en á sama tíma neitað að yfirgefa fasteign þar sem myglusveppur hafði skotið rótum og valdið honum tjóni. Í öllu falli sé það ljóst að aðalstefnandi hafi ekki á nokkurn hátt leitast við að takmarka tjón sitt og hann hafi ekki flutt úr húsinu þrátt fyrir ítrekaðar áskoranir gagnstefnanda og málsókn og ekki fyrr en fyrir lá að til útburðar kæmi. Að mati gagnstefnanda beri einnig af þeirri ástæðu að sýkna hann af kröfu aðalstefnanda.

Þá telur gagnstefnandi að fullnægjandi sönnun liggi fyrir um fjárhæð meints tjóns aðalstefnanda. Í fyrirliggjandi matsgerð sé tjónið talið nema 1.826.864 krónum. Þar sé hins vegar ekki að finna nákvæma sundurliðun á þeim munum sem um ræðir, tegund þeirra og við hvaða viðmið fjárhæðir styðjist. Krafan sé því vanreifuð og verði af þeim sökum einum að hafna henni.

Verði ekki fallist á framangreindar röksemdir gagnstefnanda krefst hann sýknu á grundvelli skuldajafnaðar krafna sinna við kröfu aðalstefnanda, sbr. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Gagnstefnandi eigi gagnkröfu á hendur aðalstefnanda um leigugjald og gjald fyrir afnot hans af fasteigninni frá 1. apríl 2016 til og með mars 2017. Krafist sé sama endurgjalds og felist í umsaminni leigu vegna afnota aðalstefnanda af fasteigninni frá því að leigusamningur féll úr gildi. Tilvist myglusvepps í húsinu breyti engu um þessa skyldu gagnstefnanda, enda hafi hann dvalið í því og haft af því afnot og ekkert liggi fyrir um að þau afnot hafi verið skert.

IV

Gagnstefnandi krefst þess í gagnsök að aðalstefnanda verði gert að greiða félaginu leigugjald og endurgjald fyrir afnot af umræddri fasteign á tímabilinu apríl 2016 til og með janúar 2017 að fjárhæð 1.783.608 krónur. Samkvæmt leigusamningi aðila hafi grunnleiga verið ákveðin 170.000 krónur sem hafi verið bundin vísitölu neysluverðs miðað við október 2013. Gjalddagi var fyrsti mánaðardagur hvers mánaðar og eindagi fimmti hvers mánaðar. Aðalstefnandi hafi ekki greitt leigugjald frá 1. apríl 2016 og leigusamningi hafi verið rift 27. maí 2016 í kjölfar greiðsluáskorunar. Krefst gagnstefnandi greiðslu á umsaminni húsaleigu frá 1. apríl 2016 fram til þess tíma er leigusamningur féll úr gildi í kjölfar riftunar og sams konar endurgjalds vegna afnota aðalstefnanda af fasteigninni þaðan í frá. Aðalstefnandi hafi haft afnot af fasteigninni allan þennan tíma og ekki greitt fyrir þau. Gagnstefnandi hafi sent honum reikninga fyrir afnot hans og hafi þeir ekki sætt andmælum.

Gagnstefnandi vísar til reglna samninga- og kröfuréttar um loforð og efndir fjárskuldbindinga. Enn fremur vísar gagnstefnandi til reglna leigu- og kröfuréttar vegna vanrækslu aðalstefnanda á skilaskyldu leiguandlags. Aðalstefnandi hafi þannig komið í veg fyrir að gagnstefnandi hefði réttmætan arð af fasteign sinni eftir að leigusamningur aðila féll úr gildi með því að halda áfram afnotum sínum af henni og án þess að greiða fyrir þau.

V

                Í greinargerð sinni í gagnsök tekur aðalstefnandi fram að málsástæður um aðalkröfu eiga einnig við um varakröfu að breyttu breytanda eftir því sem við á. Er öllum kröfum og málsástæðum gagnstefnanda mótmælt sem röngum og ósönnuðum og aðallega krafist sýknu af þeim.

                Aðalstefnandi byggir sýknukröfu sína fyrst og fremst á því að honum verði ekki gert að greiða leigu fyrir húsnæði sem verið hafi í óíbúðarhæfu ástandi. Lög standi einfaldlega ekki til þess að slík skylda verði felld á hann. Vísar hann um ástand hússins til stefnu í aðalsök og gagna sem byggt er á þar að lútandi. Aðalstefnandi bendir á að hann hafi greitt leigu fyrir íbúðina skilvíslega fram til þess dags sem gagnstefnanda var sannarlega kunnugt um myglu í fasteigninni og reyndar lengur. Hann hafi ekki greitt leigu frá 1. apríl 2016, en gagnstefnandi hafi þá verið búinn að fá í hendur staðfestingu frá Heilbrigðiseftirliti Suðurnesja um ástand fasteignarinnar. Megi í raun halda því fram að aðalstefnandi hefði getað hætt að greiða leigu mun fyrr, eða frá því að leigusala varð fyrst kunnugt um mygluna hinn 8. maí 2015. Sé ljóst að gagnstefnandi hafi vanefnt skyldu sína sem leigusali frá og með þeim degi með því að gera ekki viðunandi úrbætur á hinu leigða húsnæði þrátt fyrir að vera kunnugt um óviðunandi ástand þess, sbr. 3. mgr. 19. gr. húsaleigulaga. Krefjist slíkar framkvæmdir þess að leigutaki yfirgefi húsnæði beri leigusala að útvega honum annað húsnæði á meðan og efna þannig skyldur sínar gagnvart leigutaka. Það sé raunar ljóst að gagnstefnanda hafi verið kunnugt um galla hins leigða húsnæðis talsvert fyrr, eða á árinu 2014 þegar hann aflaði sérfræðiskýrslu frá Verkís um ástand húsa í umræddri raðhúsalengju. Með því að gagnstefnandi sinnti ekki þeirri skyldu sinni að ráðast í úrbætur á eigninni hafi aðalstefnanda verið heimilt að halda eftir leigugreiðslum.

                Framangreint eigi bæði við um það tímabil sem leigusamningur var í gildi milli aðila og þann tíma sem aðalstefnandi dvaldi í íbúðinni að leigutíma loknum. Að því er fyrra tímabilið varðar verði að horfa til þess að gagnstefnandi hafi vanefnt verulega skyldur sínar sem leigusali samkvæmt gildum leigusamningi og ekki gætt að ákvæðum 19. gr. húsaleigulaga. Ljóst megi vera að ástand hinnar leigðu fasteignar hafi verið með þeim hætti að hún hafi verið óíbúðarhæf. Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum hafi aðalstefnandi ekki með nokkru móti getað spornað við mygluvexti í húsnæðinu. Alkunnugt sé að mygla myndist meðal annars vegna raka. Staðfest sé í matsgerð að fasteignin þoli illa raka og sé gölluð að því leyti. Þá séu gallar á hinu leigða húsnæði enn fremur staðfestir með skýrslum Verkís sem gagnstefnanda var kunnugt um, enda aflaði hann þeirra sjálfur. Þar komi meðal annars fram að grípa þurfi til víðtækra viðgerða á fasteignum aðalstefnanda við Stapavelli vegna þess að frágangur þeirra sé ófullnægjandi. Þannig sé frágangi glugga ábótavant og gera þurfi á þeim lagfæringar sem fyrst. Það að gluggar séu óþéttir hafi það augljóslega í för með sér að meiri raki myndast en ella. Skýrslur Verkís staðfesti að um sök af hálfu gagnstefnanda sé að ræða þar sem honum hafi verið fullkunnugt um að umræddar fasteignir væru haldnar margvíslegum göllum. Hann hafi engu að síður leigt þær út til eldri borgara án þess að upplýsa um ástand þeirra og gera á þeim viðeigandi úrbætur eða veita afslátt af leigu. Ábyrgð gagnstefanda á óíbúðarhæfu ástandi fasteignarinnar að Stapavöllum 3 sé því augljós. Þá er því mótmælt að aðalstefnandi hefði getað fyrirbyggt mygluvöxt á einhvern hátt. Öllum staðhæfingum um að hann hefði getað loftað betur út með því að hafa glugga opna sé mótmælt sem röngum og ósönnuðum. Þá verði ekki gerð sú krafa að leigjendur íbúðarhúsnæðis hafi glugga opna öllum stundum.

                Ljóst sé að leigusala hafi verið kunnugt um hið óíbúðarhæfa ástand hinnar leigðu fasteignar allan þann tíma sem aðalstefnandi hélt eftir leigugreiðslu. Gagnstefnandi hafi á sama tíma ekki leitast við að gera úrbætur á húsnæðinu. Gagnstefnandi hafi því vanefnt leigusamning aðila, en af því leiði að aðalstefnanda hafi ekki borið að greiða leigu á meðan samningurinn var í gildi. Er til frekari skýringar byggt á þeirri almennu reglu kröfuréttar að leigutaki hafi heimild til að halda eftir greiðslu vegna vanefnda leigusala. Með vísan til framangreinds sé ljóst að aðalstefnandi verði ekki krafinn um greiðslu leigu fyrir húsnæði sem sé ekki í leiguhæfu húsnæði, sbr. 2. mgr. 19. gr. húsaleigulaga. Verði því að sýkna hann af kröfu um greiðslu leigu fyrir umrætt tímabil.

                Auk framangreinds megi leiða líkur að því að hið leigða húsnæði hafi verið haldið göllum við afhendingu þess, en það verði ráðið af fyrirliggjandi skýrslum Verkís. Hafi gagnstefnandi þannig ekki gætt að því að leiguhúsnæðið væri í fullnægjandi ástandi miðað við fyrirhugaða notkun þess við afhendingu til leigutaka, sbr. 14. gr. húsaleigulaga. Verði aðalstefnanda ekki gert að greiða leigu fyrir húsnæði sem ekki uppfylli skilyrði laganna.

                Að því er varðar tímabilið frá því að leigusamningur aðila rann út beri í fyrsta lagi að líta til þess að gagnstefnandi hafi ekki rökstutt þessa kröfu í gagnstefnu. Verði hann að bera hallann af þessari vanreifun kröfunnar. Í öðru lagi verði að horfa til þess að gagnstefnandi hefði ekki getað leigt íbúðina einhverjum öðrum en aðalstefnanda á því tímabili sem hann dvaldi í henni eftir að leigusamningurinn rann út, enda ljóst að hún hafi verið óíbúðarhæf og uppfyllti ekki kröfur húsaleigulaga. Þar með geti gagnstefnandi ekki sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir fjárhagslegu tjóni á umræddu tímabili. Verði því að hafna kröfu gagnstefnanda og sýkna aðalstefnanda af kröfu um greiðslu fyrir afnot af hinni leigðu fasteign. Í þessu sambandi sé einnig bent á að aðalstefnandi hafi greitt leigu skilvíslega til gagnstefnanda þar til í apríl 2016, jafnvel þó svo að húsnæðið væri þá þegar gallað og óíbúðarhæft vegna myglu. Ekki hafi verið veittur afsláttur af leigu þrátt fyrir að húsnæðið væri haldið verulegum göllum. Hafi aðalstefnandi þannig þegar greitt gagnstefnanda hærri leigugreiðslu en honum beri réttur til. 

                Verði ekki fallist á sýknukröfu krefst aðalstefnandi þess að kröfur gagnstefnanda verði lækkaðar verulega. Byggir hann þá kröfu sína á því að verði það niðurstaða málsins að honum hafi borið skylda til að greiða leigu af fasteigninni á umræddu tímabili eða greiða fyrir afnot hennar eigi hann rétt á verulegum afslætti á leigunni sökum ástands fasteignarinnar. Er sem fyrr vísað til þess að hún hafi verið óíbúðarhæf og gagnstefnandi hafi vanefnt úrbótaskyldu sína, sbr. 19. gr. húsaleigulaga. Eignin hafi í reynd verið óíbúðarhæf frá upphafi leigutíma og vísast um það til fyrirliggjandi gagna. Að öðru leyti er varakrafa byggð á þeim málsástæðum sem aðalstefnandi hefur teflt fram til stuðnings sýknukröfu sinni.

VI

1.

                Í málinu krefst aðalstefnandi fébóta vegna ætlaðs tjóns sem orðið hafi á innbúi hans af völdum myglusvepps í íbúðarhúsinu að Stapavöllum 3 í Reykjanesbæ sem hann tók á leigu hjá gagnstefnanda í lok árs 2013. Byggir hann kröfu sína á almennum skaðabótareglum og vísar þá sérstaklega til ætlaðrar sakar gagnstefnanda sem hann reisir einkum á ákvæðum 19. og 20. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, en þau lúta að skyldu leigusala til að halda húsnæði í leiguhæfu ástandi.

                Leigusamningur málsaðilanna tók gildi 1. nóvember 2013. Hafði gagnstefnandi þá leigt húsið út í nokkur ár, en það mun hafa verið byggt á árunum 2006 og 2007. Bjó aðalstefnandi í húsinu ásamt sambýliskonu sinni og syni hennar þar til í mars 2017, eða í rúm þrjú ár. Um það bil einu ári áður leitaði aðalstefnandi til Heilbrigðiseftirlits Suðurnesja vegna ástands hússins. Svo sem áður er rakið var það niðurstaða skoðunar á húsinu sem þá var framkvæmd að mjög mikill sýnilegur mygluvöxtur væri á útveggjum í stofu, baðherbergi, svefnherbergjum og þvottaherbergi. Þá voru víða merki um rakaskemmdir. Var umfang þessara skemmda enn frekar staðfest með matsgerð dómkvadds matsmanns, sem unnin var í júlí, ágúst og september 2016,  og myndum sem hann tók. Er engum blöðum um það að fletta að íbúðin var mjög illa farin vegna raka og myglu þegar hér var komið sögu og full ástæða til að ætla að tjón á innbúi af þeim sökum væri þá þegar fyrir hendi. Um leið og gagnstefnanda varð þetta ljóst sendi hann aðalstefnanda símskeyti þar sem skorað var á hann að rýma húsnæðið svo að hægt væri að grípa til viðeigandi ráðstafana í samræmi við óskir heilbrigðiseftirlits, en í bréfi þess kom fram að ekki væri mælt með notkun húsnæðisins fyrr en að úrbótum loknum. Svo sem rakið hefur verið varð aðalstefnandi ekki við þessari áskorun og hélt áfram að búa í húsinu allt þar til í það stefndi að hann yrði borinn út úr því.

                Fyrir liggur að starfsmönnum gagnstefnanda barst vitneskja um myglu í húsinu vorið 2015. Var af hálfu félagsins brugðist við því ástandi með því að hreinsa veggi þar sem mygla hafði myndast og mála þá. Í vitnisburði Erlendar Guðnasonar, sem hefur um nokkurra ára skeið haft umsjón með fasteignum í eigu gagnstefnanda, kom fram að brýnt hafi verið fyrir húsráðendum í tengslum við framangreindar úrbætur vorið 2015 að lofta betur út úr húsinu til að koma í veg fyrir myndun myglusvepps í því. Í skýrslu sinni fyrir dómi staðfesti aðalstefnandi þetta og gekkst að auki við því að hafa ekki fylgt þessum tilmælum. Tiltók hann sérstaklega að það hafi einfaldlega ekki verið hægt að skilja glugga eftir opna á meðan enginn dvaldi í húsinu og að þeir hefðu almennt verið lokaðir frá klukkan 8 á morgnana og fram til klukkan 19 á kvöldin þegar „fólk var í vinnu“.

                Í matsgerð kemur fram að matsmaður hafi skoðað að minnsta kosti sjö önnur raðhús í eigu gagnstefnanda á umræddu svæði og að mygla hafi einungis fundist í einu þeirra. Umfang hennar hafi þó verið umtalsvert minna en í tilviki aðalstefnanda og illa hafi verið gengið um það hús. Svo sem áður er rakið er það niðurstaða matsmanns að sýnileg mygla í húsinu sem gagnstefnandi hafði á leigu eigi rót sína að rekja til þess að rakastig inni hafi farið yfir þolanleg mörk að vetrarlagi, nánar tiltekið „yfir þau mörk sem þessi hefðbundna gerð húsa þolir í kuldabrúnum í kverkum“. Þrátt fyrir tiltekinn byggingargalla sem matsmaður telur vera á þessari tegund húsa og hann lýsir í matsgerð sinni séu þau viðurkennd af byggingaryfirvöldum. Þá segir svo í matsgerðinni: „Þetta eru auk heldur algengustu húsin á Íslandi og hafa sýnt sig að vera í lagi svo lengi sem duglega er kynnt og vel loftað. Ef vel er loftað og vel hitað valda þau yfirleitt ekki þeim vandamálum sem hér er við að glíma og koma fram að vetrarlagi.“  Í skýrslu sinni fyrir dómi kvaðst matsmaður ekki geta sagt til um það með vissu hvort raki í húsinu hafi orðið til inni í því og þá af mannavöldum eða hvort hann hafi komið til með leka utan frá, en því hefur aðalstefnandi haldið fram. Þó kom fram hjá honum að hann hafi ekki orðið var við mikil ummerki um leka.         

                Í málinu liggur ekki annað fyrir en að ákvæðum byggingarreglugerðar hafi verið fylgt við byggingu hússins. Þá er ekkert komið fram sem bendir til þess að myglusveppur hafi verið til staðar í því þegar aðalstefnandi tók það á leigu og við það verður að miða að gagnstefnanda hafi ekki borist vitneskja um tilvist hans fyrr en vorið 2015, um það bil einu og hálfu ári eftir að leiguafnot aðalstefnanda hófust. Í kjölfar lagfæringa sem þá var ráðist í lét aðalstefnandi hjá líða að fylgja tilmælum frá gagnstefnanda um að lofta betur út úr húsinu og verður ekki séð að félagið hafi verið upplýst um þróun mála fyrr en með áðurgreindu bréfi Heilbrigðiseftirlits Suðurnesja í lok mars 2016 þegar í algjört óefni var komið og tjón á innbúi orðið að veruleika.

                Af hálfu aðalstefnanda hefur verið vísað til þess að fyrirliggjandi skýrslur um ástandsskoðun tveggja raðhúsa í eigu gagnstefnanda við Stapavelli, sem Verkís hf. vann fyrir félagið, renni stoðum undir bótakröfu hans. Í matsgerð er vikið að þessum skýrslum og tekið fram að í þeim sé gerð grein fyrir allmörgum göllum á húsunum. Fæstir þeirra snerti á hinn bóginn „úrvinnslu þessa máls“. Er undir þetta tekið af hálfu dómsins og að umræddar skýrslur hnekki í engu niðurstöðum matsgerðar.  

                Að því virtu sem að framan er rakið verður að fallast á það með gagnstefnanda að ekki séu skilyrði til að fella á hann skaðabótaskyldu vegna ætlaðs fjártjóns aðalstefnanda. Er þess þá jafnframt að gæta að í húsaleigulögum verður því ekki fundin stoð að leigusali beri undir þessum kringumstæðum ríkari ábyrgð á vanefndum en leiðir af almennum reglum. Samkvæmt þessu verður gagnstefnandi sýknaður af bótakröfu aðalstefnanda.

2.

                Svo sem fram er komið bjó aðalstefnandi í húsinu í tæplega eitt ár án þess að greiða fyrir þau afnot sín af því, nánar tiltekið frá 1. apríl 2016 og fram í mars á þessu ári. Það gerð hann enda þótt Heilbrigðiseftirlit Suðurnesja hefði í bréfi til hans í mars 2016 tekið fram að ekki væri mælt með notkun húsnæðisins fyrr en að loknum nauðsynlegum endurbótum á því og þrátt fyrir staðhæfingu hans um veikindi heimilisfólks sem rekja mætti til myglusvepps í því, en engin gögn hafa verið lögð fram og engin vitni leidd því til stuðnings. Við þetta bætist að í kjölfar þess að bréf heilbrigðiseftirlitsins barst gagnstefnanda lá fyrir sú afstaða félagsins að ekki yrði gerð krafa um að aðalstefnandi efndi leigusamninginn samkvæmt efni sínu og að fullur skilningur væri á því ef hann kysi að losna undan skuldbindingum sínum sem fyrst. Að öðrum kosti bæri gagnstefnanda réttur til leigu. Þá greip aðalstefnandi ekki til úrræða sem honum stóðu opin og mælt er fyrir um í 20. gr. húsaleigulaga heldur setti fram kröfur sem fólust í því í fyrsta lagi að leiga frá 1. maí 2015 yrði endurgreidd, í öðru lagi að gagnstefnandi útvegaði honum nýtt húsnæði til afnota út leigutímann, en á gagnstefnanda hvíldi engin slík skylda að lögum, og í þriðja lagi að búslóð hans yrði þrifin á kostnað gagnstefnanda.   

                Í gagnsök gerir gagnstefnandi kröfu um endurgjald úr hendi aðalstefnanda sem taki mið af umsaminni leigu samkvæmt leigusamningi. Tekur krafan til apríl 2016 til og með janúar 2017, en leiga fyrir þetta tímabil var gjaldfallin við höfðun gagnsakar.

                Með vísan til þess sem að framan er rakið er fallist á það með gagnstefnanda að honum beri réttur til endurgjalds úr hendi aðalstefnanda fyrir afnot hans af húsinu á umræddu tímabili og að þannig séu engin efni til að líta svo á að honum hafi verið þau heimil án endurgjalds af hans hálfu. Þá er sú staða fyrir hendi að þrátt fyrir að ástand hússins á þessum tíma hafi verið með þeim hætti að ekki var mælt með því að búið væri í því hefur dómurinn engar forsendur til að mæla fyrir um rétt aðalstefnanda til afsláttar af umsömdu endurgjaldi fyrir þessi afnot og enn síður að ákvarða fjárhæð hans. Samkvæmt þessu verður fjárkrafa gagnstefnanda að fullu tekin til greina. Um vexti fer svo sem í dómsorði greinir, en krafa gagnstefnanda um þá hefur ekki sætt sérstökum andmælum.     

                Eftir framangreindum málsúrslitum verður aðalstefnanda gert að greiða gagnstefnanda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn svo sem í dómsorði greinir.

                Dóm þennan kveða upp Þorgeir Ingi Njálsson héraðsdómari og meðdómsmennirnir Ásmundur Ingvarsson byggingarverkfræðingur og Þór Tómasson efnaverkfræðingur.

Dómsorð:

                Gagnstefnandi, Nesvellir íbúðir ehf., er sýkn af kröfu aðalstefnanda, Gunnars H. Pálssonar.

                Aðalstefnandi greiði gagnstefnanda 1.783.608 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 176.551 krónu frá 1. apríl 2016 til 1. maí sama ár, en af 353.757 krónum frá þeim degi til 1. júní sama ár, en af 531.332 krónum frá þeim degi til 1. júlí sama ár, en af 709.644 krónum frá þeim degi til 1. ágúst sama ár, en af 888.283 krónum frá þeim degi til 1. september sama ár, en af 1.066.349 krónum frá þeim degi til 1. október sama ár, en af 1.245.029 krónum frá þeim degi til 1. nóvember sama ár, en af 1.424.569 krónum frá þeim degi til 1. desember sama ár, en af 1.604.109 krónum frá þeim degi til 1. janúar 2017, en af 1.783.608 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

                Aðalstefnandi greiði gagnstefnanda 700.000 krónur í málskostnað.