Föstudaginn 20. september 2013.
Nr. 437/2013.	Karl K. Karlsson ehf. (Lilja Jónasdóttir hrl.) gegn Þrotabúi Rann ehf. og (Sveinn Guðmundsson hrl.) Högum hf. (Þórður Bogason hrl.)

Kærumál. Forkaupsréttur. Kaupsamningur. Gjaldþrotaskipti.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu K ehf. um að viðurkenndur yrði forkaupsréttur félagsins að fasteign í eigu þrotabús R ehf. sem K ehf. hafði haft á leigu um nokkurra ára skeið. Í kjölfar þess að samningur komst á milli þrotabúsins og H hf. um kaup þess síðarnefnda á fasteigninni var K ehf. boðið að nýta sér forkaupsrétt samkvæmt leigusamningi félagsins við R ehf. innan tíu daga. Í málinu var m.a. ágreiningur með aðilum um hvort réttilega hafi verið staðið að því þegar K ehf. var gefinn kostur á að nýta sér forkaupsréttinn og með hvaða skilmálum og hvenær endanlegur samningur hafi í raun komist á með þrotabúinu og H hf. um kaup á húsnæðinu þar sem samþykkt gagntilboð aðila hafði verið bundið tilteknum fyrirvörum. Í dómi Hæstaréttar kom m.a. fram að kaupsamningur hafi komist á milli þrotabúsins og H hf. 5. október 2012 með samþykki gagntilboðs. Sá galli hafi verið á tilkynningu til K ehf. um að forkaupsréttur hans væri virkur að félaginu hafi ekki verið gefinn sá 15 daga frestur sem kveðið væri á um í 2. mgr. 9. gr. laga nr. 40/2002. K ehf. hafi á hinn bóginn lýst því yfir við lok þess frests sem félaginu var veittur að það myndi nýta sér forkaupsréttinn. Yfirlýsingin hafi haft þá þýðingu að félagið myndi ganga inn í kaupsamninginn með þeim skilmálum sem þar greindi þar á meðal um greiðslu kaupverðs við afhendingu eignarinnar en hún var þá þegar í leiguumráðum K ehf. og því tilbúin til afhendingar félaginu. K ehf. hafi á hinn bóginn ekki innt af hendi kaupverð fasteignarinnar í samræmi við samninginn eða innan þess viðbótarfrests sem félaginu var gefinn í því skyni. Var niðurstaða hins kærða  úrskurður því staðfest.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson, Benedikt Bogason og Þorgeir Örlygsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 18. júní 2013 sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 27. sama mánaðar og 30. ágúst 2013. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 4. júní 2013, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að viðurkenndur yrði forkaupsréttur hans að fasteigninni Skútuvogi 5 í Reykjavík. Kæruheimild er í 1. mgr. 179. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl. Sóknaraðili krefst þess aðallega að viðurkenndur verði forkaupsréttur hans að fasteigninni Skútuvogi 5 í Reykjavík, fastanúmer 223-3590, með tilheyrandi lóðarréttindum og öðru sem eigninni fylgir og fylgja ber, með sömu kjörum og skilmálum og greinir í kaupsamningi á milli varnaraðila 25. október 2012. Þá er þess krafist að varnaraðilanum þrotabúi Rann ehf. verði gegn greiðslu gert skylt að selja og afsala sóknaraðila umræddri fasteign með sömu kjörum og skilmálum og greinir í framangreindum kaupsamningi. Til vara er þess krafist að viðurkenndur verði forkaupsréttur sóknaraðila að sömu fasteign með sömu kjörum og skilmálum og greinir í gagntilboði á milli varnaraðila 5. október 2012. Þá er þess krafist að varnaraðilanum þrotabúi Rann ehf. verði gegn greiðslu gert skylt að selja og afsala sóknaraðila umræddri fasteign með sömu kjörum og skilmálum og greinir í framangreindu gagntilboði. Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar. 

Varnaraðilinn þrotabú Rann ehf. krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar. Þá krefst hann kærumálskostnaðar óskipt úr hendi sóknaraðila og umboðsmanns hans auk álags, en til vara einungis úr hendi sóknaraðila. Að auki er krafist „réttarfarssektar sbr. d- og e-liðar 1. mgr. 135. gr. laga nr. 91/1991.“

Varnaraðilinn Hagar hf. krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar auk álags að mati Hæstaréttar.

I

Eins og nánar greinir í hinum kærða úrskurði hefur sóknaraðili allt frá árinu 2000 haft á leigu fasteignina að Skútuvogi 5 í Reykjavík. Bú leigusalans, einkahlutafélagsins Rann ehf., var tekið til gjaldþrotaskipta með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 15. febrúar 2012. Í skriflegum ótímabundnum leigusamningi 1. júlí 2010 var kveðið á um forkaupsrétt sóknaraðila á leigutímanum. Með samþykki gagntilboðs 5. október 2012 komst á samningur milli varnaraðilanna um kaup varnaraðilans Haga hf. á fasteigninni. Kaupverð, 473.000.000 krónur, skyldi greiða með 50.000.000 krónum við undirritun kaupsamnings, en eftirstöðvarnar við afhendingu eignarinnar. Í skjalinu 5. október 2012 kom fram að eignin væri bundin kvöð um forkaupsrétt sóknaraðila samkvæmt leigusamningi „sem var rift af hálfu skiptastjóra þ.b. Rann ehf. með tilkynningu um riftun, dags. 22. júní 2012.“ Þá sagði: „Nýti leigutakinn ekki forkaupsrétt skv. hinum rifta leigusamningi skal hann rýma fasteignina skv. ákvæðum laga og réttarreglna þar um. Afhending fer fram eftir nánara samkomulagi og gæti verið allt að 12 mánuðir, þar sem seljandi gæti þurft að höfða mál til útburðar og riftunar. Kaupanda er kunnugt um stöðu riftunar gagnvart leigusamningi og lýsir sig reiðubúinn til að sýna málavöxtum skilning. ... Kaupandi gerir fyrirvara um skoðun á ástandi fasteignarinnar og hvort hún henti fyrir starfsemi kaupanda. ... Kaupandi gerir fyrirvara um samþykki stjórnar Haga hf. Kaupandi mun leggja samþykkt kauptilboð fyrir stjórn félagsins til samþykktar eða synjunar. Kaupsamning skal gera innan 20 daga frá samþykki tilboðs þessa, ella fellur samþykkt kauptilboð niður. Við kaupsamning skulu allir fyrirvarar vera uppfylltir.“

Þrátt fyrir ágreining milli varnaraðilans þrotabús Rann ehf. og sóknaraðila um leigusamning um eignina og forkaupsrétt þess síðarnefnda, sem lýst er í hinum kærða úrskurði, sendi skiptastjóri varnaraðilans þrotabús Rann ehf. tilkynningu 5. október 2012 til sóknaraðila með fyrirspurn um hvort hann vildi nýta forkaupsrétt sinn. Fylgdi samningurinn með tilkynningunni. Varnaraðilinn Hagar hf. lýsti því yfir 15. október 2012 að framangreindir fyrirvarar um samþykki og skoðun á eigninni væru ekki lengur fyrir hendi. Sóknaraðila var tilkynnt um þetta samdægurs og sendi um hæl tilkynningu um að hann myndi nýta sér forkaupsréttinn. Endanlegur kaupsamningur var gerður milli varnaraðila 25. október 2012 eins og boðað hafði verið í samningnum 5. október 2012. Í hinum kærða úrskurði eru málavextir ítarlega raktir og þar á meðal samskipti málsaðila eftir þennan tíma en eins og þar kemur fram innti sóknaraðili ekki af hendi neinn hluta kaupverðs, hvorki á kaupsamningsdegi né fyrir lok viðbótarfrests er honum var veittur til 30. október 2012.

II

Um lögskipti aðilanna gilda ákvæði laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og er í 1. mgr. 7. gr. þeirra kveðið á um lágmarksskilyrði þess að bindandi kaupsamningur teljist hafa komist á. Til þess að svo sé þarf skriflegt tilboð að vera samþykkt af móttakanda þess með undirskrift, enda felist í því skuldbinding um greiðslu tilgreinds kaupverðs og afhendingu fasteignar. Eigi maður forkaupsrétt að fasteign sem kaupsamningur hefur verið gerður um skal seljandi þá þegar samkvæmt 1. mgr. 9. gr. laganna bjóða honum skriflega að neyta þess réttar. Söluverð og aðrir skilmálar skulu jafnframt tilgreindir á tæmandi hátt. Þá kemur fram í 2. mgr. greinarinnar að forkaupsréttarhafi skal svara skriflega og afdráttarlaust tilboði seljanda innan 15 daga frá því að honum berst það, ella glatar hann í það sinn rétti sínum til að kaupa.

Eins og áður segir komst á kaupsamningur milli varnaraðilanna 5. október 2012 og sama dag fékk sóknaraðili tilkynningu um að forkaupsréttur hans væri virkur. Þó var sá ágalli á tilkynningunni að sóknaraðila var ekki veittur 15 daga lágmarksfrestur eins og kveðið er á um í 2. mgr. 9. gr. laganna. Á hinn bóginn liggur fyrir að 15. október 2012 lýsti sóknaraðili yfir að hann myndi nýta sér forkaupsréttinn. Í þeirri yfirlýsingu fólst að sóknaraðili myndi ganga inn í  kaupsamninginn með þeim skilmálum er þar greindi, þar á meðal um greiðslu kaupverðs við afhendingu fasteignarinnar en hún var þegar í leiguumráðum sóknaraðila og því til reiðu fyrir hann. Eins og rakið er í hinum kærða úrskurði innti sóknaraðili á hinn bóginn ekki kaupverð fasteignarinnar af hendi í samræmi við samninginn eða innan þess viðbótarfrests sem honum var veittur í því skyni. Að þessu gættu verður hinn kærði úrskurður staðfestur.

 Eftir þessum úrslitum verður sóknaraðili dæmdur til að greiða varnaraðilum kærumálskostnað eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Karl K. Karlsson ehf., greiði varnaraðilunum, þrotabúi Rann ehf. og Högum hf., hvorum um sig 250.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 4. júní 2013.

Mál þetta, sem barst dóminum með bréfi skiptastjóra, dags. 23. janúar 2013, var tekið til úrskurðar 14. maí sl.

Dómkröfur sóknaraðila, Karls K. Karlssonar ehf., eru aðallega að viðurkenndur verði forkaupsréttur hans að fasteigninni Skútuvogi 5, 104 Reykjavík, fastanúmer 223-3590, með tilheyrandi lóðarréttindum og öðru sem eigninni fylgir og fylgja ber, með sömu kjörum og skilmálum og greinir í kaupsamningi á milli varnaraðila Rann ehf. og Haga hf. frá 25. október 2012. Þá krefst sóknaraðili þess að varnaraðila verði gert skylt að selja og afsala sóknaraðila umræddri fasteign gegn greiðslu með sömu kjörum og skilmálum og greinir í framangreindum kaupsamningi.

Til vara krefst sóknaraðili þess að viðurkenndur verði forkaupsréttur hans að fasteigninni Skútuvogi 5, 104 Reykjavík, fastanúmer 223-3590, með tilheyrandi lóðarréttindum og öðru sem eigninni fylgir og fylgja ber, með sömu kjörum og skilmálum og greinir í gagntilboði á milli varnaraðila Rann ehf. og Haga hf. frá 5. október 2012. Þá krefst sóknaraðili þess að varnaraðila verði gert skylt að selja og afsala sóknaraðila umræddri fasteign gegn greiðslu með sömu kjörum og skilmálum og greinir í framangreindu gagntilboði. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar að skaðlausu úr hendi varnaraðila samkvæmt málskostnaðaryfirliti.

Varnaraðili, þrotabú Rann ehf., krefst þess aðallega að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað. Til vara gerir varnaraðili þá kröfu að sóknaraðila verði gert að leysa til sín fasteignina við afhendingu gegn greiðslu alls kaupverðs innan 10 daga frá uppkvaðningu úrskurðar. Til þrautavara krefst varnaraðili þess að kveðið verði á um með hvaða hætti sóknaraðila beri að nýta sér forkaupsréttinn til að uppfylla skilmála kaupsamningsins frá 5. október 2012. Þá krefst varnaraðili í öllum tilfellum málskostnaðar úr hendi sóknaraðila að skaðlausu.

Sakaukavarnaraðili, Hagar hf., krefst þess að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi sóknaraðila samkvæmt mati dómsins að viðbættum virðisaukaskatti á málflutningsþóknun.

I

Mál þetta barst Héraðsdómi Reykjavíkur með bréfi skiptastjóra, þrotabús Rann ehf., dags. 15. janúar 2013. Í bréfi skiptastjórans kemur fram að með vísan til 120. gr., sbr. 121. gr. og 171. gr., laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl. sé ágreiningi um sértökurétt sóknaraðila, Karls K. Karlssonar ehf., kt. 601289-1489, Skútuvogi 5 í Reykjavík, vísað til dómsins. Tekið er fram að sértökurétti sóknaraðila sé lýst sem nýtingu á forkaupsrétti samkvæmt leigusamningi í eign sem seld hafi verið Högum hf. í október 2012.

Karl K. Karlsson ehf. hefur leigt fasteignina Skútuvog 5, Reykjavík, af Rann hf. frá árinu 2000. Leigusamningur aðila rann út 31. desember 2009 en skrifað var undir nýjan ótímabundinn leigusamning 1. júlí 2010. Í 14. gr. leigusamningsins var mælt fyrir um forkaupsrétt sóknaraðila að hinu leigða, en þar segir: „Komi til sölu hins leigða á leigutímanum skal leigutaki eiga forkaupsrétt.“ 

Varnaraðili, Rann ehf., var tekinn til gjaldþrotaskipta 15. febrúar 2012 og Gísli Kr. Björnsson, hdl., skipaður skiptastjóri. Með bréfi dags. 22. júní 2012 lýsti skiptastjóri því yfir að hann teldi leigugjald á grundvelli framangreinds leigusamnings vera gjafagerning í skilningi 2. mgr. 131. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl. Dómsmál, sem varnaraðili höfðaði til viðurkenningar á riftun samningsins, var fellt niður með réttarsátt.

Hinn 19. september 2012 gerði Ingvar J. Karlsson, stjórnarformaður sóknaraðila, tilboð í nafni óstofnaðs einkahlutafélags í allt hlutafé varnaraðila, þrotabús Rann hf. Kaupverð nam 500.000.000 kr. og átti að greiðast 1. desember 2012. Hinn 20. september 2012 tilkynnti skiptastjóri að Íslandsbanki „sem er stærsti kröfuhafinn í búið og fasteignina að Skútuvogi 5, sem aftur er eina eign búsins“ hefði hafnað tilboðinu.

Hinn 5. október 2012 skrifuðu varnaraðili, þrotabú Rann ehf., og varnaraðili, Hagar hf., undir gagntilboð um fasteignina. Kaupverðið var ákveðið 473.000.000 kr. og í tilboðinu var gert ráð fyrir því að Hagar hf. greiddu 50.000.000 kr. við undirritun kaupsamnings en 423.000.000 kr. við „afhendingu eignarinnar“. Í tilboðinu kom fram að afhending færi fram „eftir nánara samkomulagi og gæti verið allt að 12 mánuðir“. Í tilboðinu var mælt fyrir um að kaupandi gerði fyrirvara um skoðun á ástandi fasteignarinnar og hvort hún henti fyrir starfsemi kaupanda. Þá gerði kaupandi fyrirvara um samþykki stjórnar Haga hf. Loks var mælt fyrir um að kaupsamning skyldi gera innan 20 daga frá samþykki tilboðsins ella félli samþykkt kauptilboð niður.

Með bréfi skiptastjóra 5. október 2012 var sóknaraðila tilkynnt um hið samþykkta, en skilyrta, gagntilboð og honum gefinn kostur á að láti uppi afstöðu sína um nýtingu forkaupsréttar innan 10 daga frá dagsetningu bréfsins. Tilkynningin var sögð send umfram skyldu skiptastjóra og án viðurkenningar hans á gildi hins rifta leigusamnings.

Í tölvupósti fjármálastjóra Haga hf., kl. 10:58, 15. október 2012, til Þorláks Ómars Einarssonar, fasteignasala, kemur fram að fyrirvarar sem Hagar hf. hafi gert í kaupsamningi dags. 5. október 2012 um skoðun á ástandi fasteignarinnar Skútuvogi 5 séu ekki til fyrirstöðu. Þá kemur þar fram að stjórn félagsins hafi samþykkt kauptilboðið án athugasemda.

Stuttu síðar tilkynnti skiptastjóri sóknaraðila að fyrirvarar Haga hf. hefðu verið uppfylltir.

Samdægurs tilkynnti sóknaraðili að hann myndi nýta forkaupsrétt sinn, en lýsti því þó yfir við skiptastjóra að hann teldi furðulegt að honum væri gert að tilkynna um nýtingu forkaupsréttarins þegar bindandi kaupsamningur væri ekki kominn á.

Hinn 16. október 2012 barst sóknaraðila tölvupóstur frá skiptastjóra þar sem segir: Afstaða skiptastjóra er sú að Karl K. Karlsson gangi inn í tilboð sem samþykkt var þann 5. október sl. og gangi undir þá skilmála sem eiga við. Öllum fyrirvörum hefur verið aflétt og þeir uppfylltir. Samkvæmt tilboðinu á að gera kaupsamning innan 20 daga frá samþykkt tilboðsins, þ.e. fyrir 25. október nk. og er það afstaða skiptastjóra að sá tímarammi gildi einnig fyrir forkaupsréttarhafann Karl K. Karlsson hf. Ekki er litið svo á að þótt tilkynningu um nýtingu forkaupsréttar hafi verið skilað inn á lokadegi frests sem gefinn var til þess, að það lengi þennan frest, enda hefði félagið getað skilað inn tilkynningu fyrr. Þá er ekki litið svo á að fyrirvarar sem Hagar gerðu hafi staðið í vegi fyrir nýtingu forkaupsréttar eða að frestur til kaupsamnings lengist frá þeim degi sem fyrirvörunum var aflétt. Sem sagt, kaupsamning þarf að halda innan 20 daga frá tilboðsdegi, sem var 5. október, þ.e. þ. 25. október nk.

Þá lítur skiptastjóri einnig svo á að um afhendingu sé að ræða við gerð kaupsamnings, svo að allt kaupverð þarf að vera greitt við undirritun kaupsamnings og afhending afsals fer fram þá einnig. Sjónarmiðið á bak við það er að húsið er nú þegar í notkun Karls K. Karlssonar og stór hluti umráða hússins er á höndum félagsins. Skiptastjóri lítur því svo á að ekki þarf frekari tíma til afhendingar.

Þann 25. október 2012 gekk þrotabú Rann ehf., frá kaupsamningi við Haga hf. Með skeyti skiptastjóra sama dag var sóknaraðila gefinn frestur til og með 30. október kl. 16:00 til að nýta forkaupsrétt sinn og ganga inn í kaupin og greiða allt kaupverðið, 473.000.000 kr. Þá kemur þar fram að verði félagið ekki við þeirri áskorun teljist það hafa fyrirgert rétti sínum til að neyta forkaupsréttar.

Sóknaraðili kvaðst vera tilbúinn að greiða 50.000.000 kr. strax, í samræmi við efni kaupsamningsins, en eðli máls samkvæmt tæki lengri tíma að útvega afgang kaupverðsins þar sem það væri verulega há fjárhæð.

Skiptastjóri óskaði eftir því að 50.000.000 kr. yrðu greiddar inn á vörslureikning Þorláks Ómars Einarssonar fasteignasala. Sóknaraðili kveðst hins vegar ekki hafa getað greitt fjárhæðina innan frestsins þar sem að skiptastjóri hafi ekki gefið upp reikningsnúmer fasteignasalans og fasteignasalan hafi ekki gefið honum upplýsingar um reikningsnúmerið.

Hvað snertir afgang kaupverðsins, 423.000.000 kr., sendi sóknaraðili bréf til Arion banka með beiðni um að bankinn myndi fjármagna nýtingu forkaupsréttarins. Í tölvupósti frá Arion banka hf., dags. 30. október 2012 kl. 15:49, kemur fram að verkefnið sé í skoðun innan bankans og því verði ekki lokið fyrr en í lok næstu viku. Skiptastjóri taldi svar bankans ekki fullnægjandi þar sem reiða hefði átt kaupverðið fram í einu lagi.

Sóknaraðili lýsti forkaupsréttarkröfu sinni í bú varnaraðila 20. nóvember 2012. Samdægurs sendi sóknaraðili bréf til Haga hf. til þess að halda félaginu upplýstu um málið. Skiptastjóri hafnaði hins vegar kröfu sóknaraðila með bréfi, dags. 22. desember 2012, og vísaði málinu til héraðsdóms.

II

Sóknaraðili byggir á því að hann eigi forkaupsrétt að fasteigninni Skútuvogi 5, 104 Reykjavík, á grundvelli 14. gr. leigusamnings milli aðilanna frá 1. júlí 2010.

Skiptastjóri hafi ranglega boðið sóknaraðila að nýta forkaupsrétt á grundvelli hins samþykkta gagntilboðs frá 5. október 2012. Forkaupsréttur feli það í sér að forkaupsréttarhafi eigi rétt á því að kaupa eign, yfirleitt með sömu skilmálum og kjörum og kaupanda bjóðast. Forkaupsréttur sé því bundinn við sölu eignar og verði virkur þegar bindandi kaupsamningur hafi verið gerður. Það sé því grundvallarskilyrði að forkaupsréttur verði ekki virkur fyrr en eigandinn sé bundinn af kaupsamningi við þriðja mann.

Hið samþykkta gagntilboð hafi verið bundið fyrirvörum. Varnaraðili, Hagar hf., hafi fallið frá fyrirvörum um samþykki stjórnar og skoðun eignar. Hagar hf. hafi hins vegar ekki fallið frá þeim fyrirvara að gera þyrfti kaupsamning innan 20 daga frá samþykki gagntilboðsins, ella félli tilboðið niður að þeim tíma liðnum. Skuldbindingargildi samningsins hafi því verið bundið fyrirvara um atvik sem ekki höfðu þá gengið eftir og hafi bindandi samningur ekki komist á milli varnaraðila og Haga hf. fyrr en endanlega var gengið frá kaupsamningi um fasteignina 25. október 2012.

Varnaraðili, þrotabú Rann ehf., hafi hins vegar aldrei boðið sóknaraðila að nýta forkaupsrétt sinn á grundvelli hins skuldbindandi kaupsamnings frá 25. október 2012. Sóknaraðili hafi tilkynnt varnaraðila með kröfulýsingu sinni, dags. 20. nóvember 2012, að hann hefði kynnt sér samninginn, sætti sig við þá skilmála og vildi nýta forkaupsrétt sinn á grundvelli hans. Varnaraðili hafi hins vegar hafnað því.

Þar sem sóknaraðila hafi ekki verið boðið að nýta forkaupsréttinn á grundvelli skuldbindandi kaupsamnings beri að fallast á aðalkröfu hans.

Þá byggi sóknaraðili á því, að þó svo að talið verði að forkaupsréttur hans hefði virkjast með samþykkt hins skilyrta gagntilboðs 5. október 2012, hafi hinn 15. október sl. hafi stofnast til kaupsamnings á milli hans og varnaraðila, þrotabús Rann ehf., sem hafi ekki verið rift. Sóknaraðili hafi tilkynnt hinn 15. október sl. að hann hygðist nýta sér forkaupsrétt sinn vegna fyrirhugaðs kaupsamnings varnaraðila og Haga hf. Tilkynning um nýtingu forkaupsréttar sé ákvöð og með henni hafi sóknaraðili gengið inn í hið skilyrta kauptilboð 5. október 2012. Við móttöku ákvaðarinnar hafi því stofnast samningur milli varnaraðila, þrotabús Rann ehf., og sóknaraðila þess efnis sem í gagntilboðinu greindi. Þannig hefði sóknaraðili átt að greiða 50 milljónir króna við undirritun kaupsamningsins en síðan 423 milljónir króna við afhendingu eignarinnar, sem færi eftir nánara samkomulagi samningsaðila sem gæti verið allt að 12 mánuðir.

Það skilyrði skiptastjóra að sóknaraðili myndi greiða kaupverðið í einu lagi, ella fyrirgera rétti sínum til að neyta forkaupsréttarins, sé í hróplegu ósamræmi við kaupsamninginn og feli í sér ólögmætt skilyrði fyrir efndum hans. Vegna gagnkvæmrar tillitsskyldu aðila hafi varnaraðili ekki getað ákveðið einhliða að sóknaraðili myndi greiða kaupverðið í einu lagi.

Forkaupsréttur sé óbeinn eignarréttur og sé í sumum tilvikum gert að skilyrði að forkaupsréttarhafi tilkynni um nýtingu forkaupsréttar innan ákveðins tíma. Greiðsluskylda sé hins vegar ótengd forkaupsrétti, þar sem forkaupsréttarhafi gangi í raun einungis inn í þann rétt sem bindandi kaupsamningur mæli fyrir um og eigi að greiða í samræmi við skilmála hans. Seljandi í slíkum viðskiptum geti ekki tekið upp á því að breyta greiðsluskilmálum kaupsamningsins einhliða.

Hafi skiptastjóri talið að sóknaraðili hefði gerst sekur um greiðsludrátt, hefði honum með réttu borið að rifta samningnum, sbr. 51. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Það hafi varnaraðili hins vegar enn ekki gert og eigi sóknaraðili því rétt á því að honum verði fengin umráð fasteignarinnar gegn því að hann uppfylli sinn hluta samningsins og greiði kaupverðið á þann hátt sem greini í samningnum.

Ljóst sé að jafnvel þótt talið yrði að forkaupsréttur sóknaraðila hafi virkjast við samþykkt hins skilyrta gagntilboðs, hafi sóknaraðili réttilega staðið að nýtingu hans og ekki fyrirgert honum. Af þeim sökum telji sóknaraðili að fallast eigi á dómkröfur hans.

Loks byggir sóknaraðili á því að ljóst sé að meintur greiðsludráttur sóknaraðila hafi verið óverulegur og hefði aldrei gefið tilefni til riftunar. Sóknaraðili hafi bæði haft vilja og getu til þess að greiða 50.000.000 kr. hinn 30. október 2012, en hafi ekki getað gert það innan frests, sem skiptastjóri ákvað einhliða, vegna efndahindrunar og viðtökudráttar af hálfu skiptastjóra sem fólst í því að sóknaraðili gat ekki fengið uppgefið reikningsnúmer fasteignasala á tilskildum tíma. Þá hafði sóknaraðili á sama tíma óskað eftir því við Arion banka að hann myndi fjármagna kaupin og var skiptastjóra tilkynnt um þau áform. Það sé því ljóst að sóknaraðili hafði bæði vilja og getu til þess að efna gagntilboðið, þrátt fyrir ólögmæt skilyrði af hálfu skiptastjóra.

Einnig telji sóknaraðili nauðsynlegt að nefna tvö atriði þar sem skiptastjóri hafi sett ólögmæt skilyrði fyrir nýtingu forkaupsréttar sóknaraðila.

Annars vegar hafi sóknaraðila einungis verið gefinn 10 daga frestur til þess að svara því hvort hann hygðist nýta sér forkaupsrétt sinn, þ.e. frá 5. október til 15. október 2012. Í leigusamningnum, sem sé grundvöllur forkaupsréttarins, hafi hins vegar hvergi verið mælt fyrir um tímafresti í þessu sambandi og hafi forkaupsrétturinn því verið ótímabundinn og sóknaraðila í sjálfsvald sett hvenær hann tilkynnti um nýtingu hans. Skiptastjóra hafi því verið óheimilt að ákveða einhliða svo skamman frest.

Hins vegar hafi skiptastjóri krafist þess að sóknaraðili greiddi allt kaupverðið í einu lagi. Til þess hafi sóknaraðili fengið aðeins níu daga frest þar sem skiptastjóri hafi tilkynnt með tölvupósti hinn 16. október 2012 að sóknaraðili ætti að greiða allt kaupverðið eigi síðar en 25. október 2012.              

Varakrafa sóknaraðila byggist á öllum sömu málsástæðum og röksemdum og aðalkrafa hans. Þannig byggi sóknaraðili á því að ef talið yrði að forkaupsréttur hefði ekki virkjast á grundvelli hins bindandi kaupsamnings frá 25. október 2012, hafi hann í öllu virkjast við samþykkt gagntilboðsins 5. október 2012 og sóknaraðili hafi réttilega tilkynnt um nýtingu hans hinn 15. október 2012.  

Um lagarök vísar sóknaraðili til almennra reglna samningaréttarins, kröfuréttar, leiguréttar, sbr. húsaleigulög nr. 36/1994, og meginreglna um fasteignakaup, sbr. lög nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá er vísað til óskráðra meginreglna eignaréttarins um forkaupsrétt.  

Dómkröfur sóknaraðila styðjist við 2. mgr. 117. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl., sbr. til vara 109., sbr. 4. tl. 118. gr. laganna. Málskostnaðarkrafan styðjist við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. einkum 1. mgr. 130. gr. laganna.

III

Varnaraðili, þrotabú Rann ehf., byggir á að krafa skv. 109. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti sé rétthæsta krafa á hendur þrotabúi og að hún gangi framar öllum öðrum kröfum. Enginn vafi megi því leika á um tilvist kröfunnar eða réttindi sem hún styðst við, þar sem um sé að ræða afhendingu hlutar án tillits til hagsmuna annarra kröfuhafa búsins. Í málinu sé deilt um það hvort sóknaraðili njóti óbeinna eignarréttinda, í formi forkaupsréttar. Með forkaupsrétti sé átt við rétt aðila til þess með vissum skilyrðum að kaupa eign, ef eigandi eignarinnar ákveður að selja hana og í undantekningartilvikum við annars konar aðilaskipti en sölu. Forkaupsréttur sé óbein eignarréttindi sem takmarki ráðstöfun beinna eignarréttinda. Telja verði að 109. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti, heimili að krafa um að fá afhenda eign úr búi sé byggð á beinum og skýlausum eignarréttindum. Réttindi þau sem sóknaraðili haldi fram séu haldin ýmsum fyrirvörum og séu óljós, enda hafi hann aldrei reitt fram kaupverðið, geymslugreitt það eða með öðru móti sýnt fram á að hann hefði það handbært, að hluta til eða öllu leyti. Því verði ekki séð að hann hafi staðið við þá skilmála sem felast í kaupsamningi aðila frá 5. október 2012. Af því leiði að ekki séu til staðar bein eignarréttindi og þar með sé ekki fært að gera kröfu á grundvelli 109. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl.

 Varnaraðili byggi á því að munur sé á riftanlegum ráðstöfunum, eins og t.d. samningum o.fl. skv. XX. kafla laga um gjaldþrotaskipti o.fl. nr. 21/1991, og því hvaða verðmæti gangi til baka. Þannig sé alþekkt að samningum sé rift, t.d. með heimild í 131. gr. gjaldþrotalaga og jafnframt krafist tiltekinna greiðslna með heimild í t.d. 142. gr. Það sé enn mat skiptastjóra að húsaleigusamningurinn hafi verið gjafagerningur. Þrátt fyrir að sátt hafi verið gerð í riftunarmálinu megi ekki líta svo á að í því felist viðurkenning af hálfu skiptastjóra á lögmæti samningsins. Sáttin, sem hafi verið gerð að frumkvæði sóknaraðila og samþykki kröfuhafa, hafi verið gerð í því skyni að einfalda ágreiningsmál varnaraðila og sóknaraðila og að heimila sóknaraðila afnot af fasteigninni á meðan leyst yrði úr máli þessu.  

Kveðið sé á um það í kaupsamningnum, frá 5. október 2012, að mögulega þurfi að höfða mál til útburðar og riftunar leigusamningsins. Háttsemi og aðgerðir sóknaraðila eftir 30. október 2012 hafi leitt til þess að ekki hafi verið hjá því komist að höfða mál. Greiðsluáskoranir, uppsögn og riftun hafi því verið liður í því að fá sóknaraðila borinn út úr húsinu á grundvelli 78. gr. aðfararlaga nr. 90/1989. Samkvæmt réttarsátt frá 23. janúar 2013, sé leigusamningurinn niður fallinn og sóknaraðili fái að vera í fasteigninni að Skútuvogi 5 í Reykjavík meðan leyst sé úr dómsmáli þessu.

Um skyldur seljanda og kaupanda varðandi forkaupsréttinn í máli þessu fari eftir 9. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Varnaraðili mótmæli því að lög nr. 40/2002 um fasteignakaup gildi ekki um forkaupsréttinn þar sem ekki sé um að ræða forkaupsrétt í skilningi þeirra laga heldur samningsbundinn forkaupsrétt á grundvelli leigusamnings. Í 1. gr. fasteignakaupalaga sé kveðið á um að lögin gildi um kaup á fasteignum að því leyti sem ekki sé á annan veg mælt í lögum.

Kaupsamningur aðila frá 5. október vísi til laga um fasteignakaup. Almennt megi segja að forkaupsréttur byggist í engum tilfellum á 9. gr. fkpl., heldur byggi hann ávallt á annarri réttarheimild, s.s. samningi, erfðum, ákvæðum annarra laga eða öðrum gerningi sem tryggi stöðu ákveðins aðila gegn sölu á ákveðinni eign. Ákvæði 9. gr. beri að skoða þannig að þau miði að því að varðveita réttindi og skyldur aðila sem annars vegar eigi eign og hins vegar forkaupsrétt að henni. Ákvæðið mæli því fyrir um hvernig standa skuli að sölu eignar með forkaupsrétti og hvernig forkaupsréttarhafi nýti sér rétt sinn.

Þrátt fyrir að vafi léki á um lögmæti húsaleigusamningsins frá 1. júlí 2010 hafi skiptastjóri ákveðið að sóknaraðili skyldi njóta vafans og fá að ganga inn í kaupin á grundvelli forkaupsréttarákvæðis hans.

Í kaupsamningnum frá 5. október hafi, að kröfu varnaraðila, Haga hf., verið fyrirvarar um skoðun eignarinnar og samþykki stjórnar. Í 1. mgr. 7. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 segi: Samningur um kaup á fasteign er bindandi þegar skriflegt tilboð hefur verið samþykkt af móttakanda þess með undirskrift, enda felist í því skuldbinding um greiðslu tilgreinds kaupverðs og afhendingu fasteignar.

Skiptastjóra hafi því verið rétt að senda tilkynninguna strax þann 5. október, enda um kaupsamning að ræða í skilningi 7. gr. fasteignakaupalaga. Engu breyti um það að kaupsamningurinn hafi ekki verið orðinn skuldbindandi vegna fyrirvara. Um tímamark seljanda fasteignar til að tilkynna forkaupsréttarhafa um að fyrir liggi kaupsamningur segi í athugasemdum með 9. gr. laganna: Ákvæði 1. mgr. leggur í fyrsta lagi þá skyldu á seljanda fasteignar, sem er háð forkaupsrétti, að hann bjóði forkaupsréttarhafa strax að neyta þess réttar. Er tilgreint hvers efnis slíkt tilboð á að vera, svo og hvernig með skal fara þegar um makaskipti er að ræða.

Sóknaraðili hafi eftir 15. nóvember 2012 ítrekað bent á að 10 daga frestur sem veittur var 5. október 2012 til að tilkynna hvort forkaupsréttarins yrði neytt hafi verið of stuttur. Fresturinn hafi átt að vera 15 dagar í samræmi við lög um fasteignakaup nr. 40/2002.                

Þessi þessi mistök hafi ekki leitt til lakari réttar sóknaraðila, þar sem forkaupsréttur hans sé varinn af 9. gr. fkpl. Rétturinn lúti eingöngu að því að forkaupsréttarhafi getur nýtt sér 15 daga frest til að ákveða hvort hann muni nýta rétt sinn. Rétturinn sé lögbundinn gagnvart bæði seljanda og kaupanda og geti forkaupsréttarhafi, sem telji rétt sinn takmarkaðan, krafist þess að hann sé virtur skv. ákvæði laganna. Það hafi sóknaraðili ekki gert, heldur tilkynnt að hann myndi nýta sér forkaupsréttinn þegar fallið hafði verið frá fyrirvörum kauptilboðs. Verði að telja að sóknaraðili hafi þá þegar verið búinn að gera upp hug sinn og talið sig hafa tryggt fjármagn til kaupanna, enda miði umræddur frestur að því að forkaupsréttarhafi geti gengið inn í kaupin og undirgengist þá skilmála sem þeim fylgja. Athygli veki þó að sóknaraðili hafi sett inn fyrirvara við undirskrift um að hann myndi nýta sér forkaupsréttinn þrátt fyrir skyldu hans til að tilkynna með afdráttarlausum hætti um nýtingu forkaupsréttar, sbr. 2. mgr. 9. gr. fasteignakaupalaga.

Sóknaraðili hafi á umræddu tímamarki, þ.e. 15. október sl., verið vel upplýstur um rétt sinn, enda krafðist hann aldrei breytinga sem leiddu til þess að hann myndi fullnýta sér þá 15 daga sem hann hafði lögbundinn rétt til, sbr. 2. mgr. 9. gr. fkpl. Vert sé að benda á að lögbundinn rétt kaupanda megi aldrei takmarka einhliða af seljanda, sbr. Hrd. 1989:329. Af þeirri ástæðu einni hefði sóknaraðili getað tilkynnt skiptastjóra að hann myndi nýta þann tímafrest sem áskilinn er í ákvæðinu og hefði skiptastjóri þá þurft að lúta því. Sóknaraðili gerði það hins vegar ekki, heldur tilkynnti hann nýtingu forkaupsréttinn án athugasemda, með áðurnefndum fyrirvara sínum. Skiptastjóri telji að með þessu hafi sóknaraðili ekki tilkynnt um nýtingu forkaupsréttar með afdráttarlausum hætti eins og skylt sé. Þá hafi hann hvorki mætt til lokafrágangs á skjölum og greiðslu kaupverðs 25. október 2012 né hafi hann gefið nokkur afdráttarlaus svör um greiðslu fyrir 30. október 2012.

Tímamark forkaupsréttarhafa til að tilkynna hvort hann muni ganga inn í kaupin séu 15 dagar frá því að kaupsamningur verði bindandi fyrir kaupanda og seljanda. Þannig virkist rétturinn þegar fyrirvörum sé aflétt, og gildi í 15 daga þaðan í frá. Tilkynni forkaupsréttarhafi ekki um að hann muni ganga inn í kaupin innan þess frests, fyrirgeri hann rétti sínum til þess.

Sóknaraðili hafi tilkynnt skiptastjóra að hann myndi nýta sér forkaupsrétt sinn, skv. tilkynningu til skiptastjóra, dags. 15. október sl., eftir að fyrirvörum hafði verið aflétt. Frá þeim tíma sé hann bundinn skilmálum kaupsamnings kaupanda og seljanda. Tilkynning sóknaraðila hafi ekki verið skýr og skilyrðislaus, heldur sé tilkynning sóknaraðila haldin fyrirvara sem ekki samræmist kaupsamningi aðila frá 5. október 2012. Sé tilkynning hans þar um haldin fyrirvara teljist komið á nýtt tilboð, við fyrirliggjandi tilboði. Það sé reyndin í þessu máli, þar sem tilkynning sóknaraðila sé haldin fyrirvara um staðfestingu fjár innan dags. Slíkt gagntilboð hafi hins vegar ekki verið samþykkt af varnaraðila.

Í kröfulýsingu sóknaraðila segi að sóknaraðili hafi gengið inn í tilboðið þegar þann 5. október með móttöku ákvaðarinnar. Verði ekki annað ráðið af umfjöllun þessa kafla kröfulýsingar sóknaraðila en að sóknaraðili hafi verið nægjanlega vel upplýstur um forkaupsrétt sinn til að geta gengið inn í samning þb. Rann ehf. og Haga hf.

Sóknaraðili haldi því fram að kaupsamningur, sem stofnaðist á milli sóknaraðila og varnaraðila þann 15. október 2012, sé ennþá í gildi þar sem honum hafi ekki verið rift af hálfu varnaraðila vegna vanefnda sóknaraðila. Um það sé ekki deilt, að sóknaraðili mætti ekki til kaupsamningsgerðar þann 25. október 2012 eða reiddi fram kaupverðið. Skiptastjóri framlengdi frestinn til 30. október með samþykki varnaraðila, Haga hf., að því viðlögðu að sóknaraðili fyrirgerði rétti sínum til að neyta forkaupsréttarins stæði hann ekki við skilmála kaupsamningsins frá 5. október 2012. Verði þessi tilkynning, ásamt vanefndum sóknaraðila, ekki skilin öðruvísi en svo að fallið yrði frá tilgreindum samningi með sömu réttaráhrifum og leiði af riftun, væri ekki staðið við efni hans, enda hafi sú afstaða skiptastjóra verið ítrekuð 2. nóvember 2012. Í þessu sambandi sé vert að tilgreina að þann 30. október 2012 hafi verið óskað eftir viku framlengingu á fresti skv. tilkynningu skiptastjóra frá 25. október 2012, til að sóknaraðili gæti aflað staðfestingar á fjármögnun. Því hafi tvennt legið fyrir á þessu augnabliki: annars vegar að fjármögnun væri ekki til staðar og hins vegar að sóknaraðili væri meðvitaður um veittan frest og réttaráhrif þess ef ekki yrði staðið við skilmála kaupsamningsins frá 5. október 2012.

Þegar sóknaraðila hafi verið tilkynnt um kaupsamninginn frá 5. október 2012 hafi verið 20 dagar fram að kaupsamningsgerð og greiðslu. Sá tími hafi verið rúmur til þess að kanna hvort sóknaraðili byggi yfir fjármagni til að kaupa fasteignina. Innan þess tíma, nánar tiltekið þann 15. október s.á., hafi fyrirvarar varnaraðila, Haga hf., verið uppfylltir og kaupsamningurinn frá 5. október þar með orðinn skuldbindandi. Frá þeim tíma hafi sóknaraðili svo haft 15 daga frest til að tilkynna um fyrirætlan sína, skv. 9. gr. fasteignakaupalaga. Sóknaraðili hafi tilkynnt að hann myndi nýta forkaupsrétt sinn þann sama dag, eða þann 15. október, og hafi þar með lokið fresti hans skv. 9. gr. fasteignakaupalaga. Í tilkynningu hans hafi falist að hann myndi mæta til kaupsamnings þann 25. október og reiða fram kaupverðið í einu lagi. Hafi því aldrei verið mótmælt af sóknaraðila innan frestsins og verði því að telja hann bundinn af því. Þessu til viðbótar sé ítrekað að sótt var um framlengdan frest þann 30. október. Af því megi sjá að sóknaraðili hafði þann skilning á málinu að um frest væri að ræða til að reiða fram allt kaupverðið og fá eignina afhenta.

Sé ekki samið um afhendingartíma fasteignar sé seljanda ekki skylt að afhenda kaupanda eignina nema kaupandi greiði kaupverðið samtímis. Skilmáli skiptastjóra um að afhending gæti farið fram á allt að 12 mánuðum hafi verið gerður af þeirri ástæðu einni að sóknaraðili hafi verið og sé enn í fasteigninni, og myndi, eftir atvikum, ekki fara úr henni nema með útburði. Þannig hefði varnaraðili, Hagar hf., fengið fasteignina afhenta og reitt fram allt kaupverðið.

Rétt sé að benda á að sé samið um afhendingu á ákveðnu tímabili, sé það seljanda að ákveða hvenær hann krefst greiðslu og að afhenda eignina, sbr. 11. gr. fasteignakaupalaga. Í athugasemdum með 11. gr. laganna segir um þetta atriði: Í 1. mgr. er fyllingarregla um afhendingartíma fasteignar. Í fasteignakaupum er almennt samið um afhendingartíma þannig að tilgreindur sé ákveðinn afhendingardagur. Má því vænta að sjaldan reyni á þetta ákvæði. Ef ekki er samið um afhendingartíma er lögð til reglan um að ,,hönd selji hendi“. Það er sama regla og gilt hefur, sbr. 14. gr. laga nr. 39/1922 og Hrd. 1965, bls. 63. Miðað er við að aðilarnir inni af hendi greiðslur sínar samtímis. Ljóst er þó samkvæmt almennum reglum kröfuréttar, sem m.a. er byggt á í hinum tilvitnaða dómi, að það er kaupandi sem á að hafa frumkvæði að því að bjóða fram greiðslu af sinni hálfu. Geri hann löglegt greiðslutilboð ber seljanda skylda til að afhenda samtímis því að hann fær greiðsluna.

Í síðari málslið þessarar málsgreinar er tekið af skarið um að það sé á valdi seljanda að ákveða hvenær afhending fari fram, ef samið er um að það eigi að gera á tilgreindu tímabili.

Sóknaraðili hafi aldrei lagt fram greiðsluboð, en hins vegar hafi varnaraðili krafist greiðslu og þess að eignin yrði afhent í samræmi við kaupsamninginn frá 5. október 2012. Auðsætt sé að hagsmunir þrotabúa séu að fá kaupverðið greitt. Því fáist ekki séð að sú málsástæða sóknaraðila að geta samið um afhendingu á fasteigninni á næstu 12 mánuðum sé á rökum reist.

Sóknaraðili telji vanefndir sínar óverulegar í skilningi fasteignakaupalaga. Sóknaraðili hafi hafi verið að fullu meðvitaður um stöðu mála þrotabús Rann ehf. Hann hafi vitað að fasteignin var haldin veðböndum sem leiða til nauðungarsölu, sé þeim ekki aflétt. Sóknaraðili hafi gengist við því þann 15. október 2012 að greiða kaupverðið þann 25. október 2012. Þá hafi hann verið að fullu meðvitaður um viðbótarfrest til kl. 16:00 þann 30. október, til að uppfylla skilmálana sem hann undirgekkst þann 15. október. Ekki hafi verið fallist á þann frest. Um verðmætustu eign búsins sé að ræða, og fullljóst að miklir hagsmunir séu í húfi fyrir kröfuhafa. Öllum megi vera ljóst hver staða þrotabús Rann ehf. kynni að verða ef skiptastjóri tæki einhliða ákvörðun um að framlengja fresti sem hefði svo mikil áhrif á aðra aðila, s.s. kröfuhafa og Haga hf. Ákvörðun sem slík hefði getað leitt til nauðungarsölu, sem aftur hefði leitt til þess að minni verðmæti hefðu runnið í hendur kröfuhafa. Í ljósi hagsmuna teljist vanefndir sóknaraðila verulegar í skilningi fasteignakaupalaga.

Sóknaraðila sé tíðrætt um gagnkvæma tillitsskyldu og að skiptastjóri hafi brotið hana, jafnvel með ásetningi. Í þessu samhengi sé rétt að minna á, hvaða hagsmuni 9. gr. fasteignakaupalaga eigi vernda skv. greinargerð með ákvæðinu: Sérstaklega er áréttað að tilboðinu verður að svara skriflega og það verður að greina með ótvíræðum hætti hvort hann ætlar að neyta réttar síns. Ella glatar hann réttinum. Er nauðsynlegt að forkaupsréttarhafi taki af skarið um vilja sinn, enda eru miklir hagsmunir í húfi fyrir kaupanda að fá úr því skorið sem fyrst hvort samningur sá er hann hefur gert gengur eftir eða ekki. Fresturinn, 15 dagar, ætti að vera nægur fyrir forkaupsréttarhafann en vart er hægt að hafa hann lengri þegar litið er til hagsmuna kaupanda. Það eru einnig hagsmunir seljanda að fá sem fyrst úr þessu skorið og hagsmunir samfélagsins af því að viðskiptin gangi sem hindrunarlausast.

Fram hafi komið að skilmálar varnaraðila í kaupsamningi frá 5. október byggist annars vegar á fjárþörf búsins og hins vegar á því að geta afhent fasteignina án veru sóknaraðila í henni. Sóknaraðili slíti efni skilmálans í sundur og telji að veittur tímafrestur í allt að 12 mánuði til að reiða fram 423 milljónir kr. geti átt við um sig. Þannig vísi sóknaraðili eingöngu til setningarinnar að hluta til með eftirfarandi hætti: ... afhending færi fram eftir nánara samkomulagi og gæti verið allt að 12 mánuðir.

Ákvæði og skilmáli kaupsamningsins frá 5. október sé hins vegar svohljóðandi: Afhending fer fram eftir nánara samkomulagi og gæti verið allt að 12 mánuðir, þar sem seljandi gæti þurft að höfða mál til útburðar og riftunar. Kaupanda er kunnugt um stöðu riftunar gagnvart leigusamningi og lýsir sig reiðubúinn að sýna málavöxtum skilning.

 Ljóst sé að tilvísun sóknaraðila geti ekki haft lögmæta þýðingu í málinu og hafi í raun ekkert með málavöxtu þess að gera. Það hafi aldrei staðið til af varnaraðila að semja um afhendingu til 12 mánaða af öðrum ástæðum en þeim að sóknaraðili er leigjandinn.

Þá sé því með öllu hafnað að um efndahindrun sé að ræða af hendi varnaraðila. Skiptastjóri hafi upplýst Ingvar J. Karlsson um það að skiptastjóri tæki ekki við greiðslum, heldur færu þær inn á fjárvörslureikning Stakfells-Stóreignar fasteignasölu. Í málinu liggi fyrir að ekki var óskað eftir upplýsingum þar um fyrr en eftir að fresti lauk. Hvað sem því líði sé ljóst að ekki var mætt f.h. sóknaraðila til kaupsamningsgerðar þann 30. október eða kaupverðið greitt. Ekki fáist séð hvernig það snerti hagsmuni sóknaraðila að greiðslu varnaraðila, Haga hf., hafi verið ráðstafað inn á reikning Lögmanna Höfðabakka, þann 25. október. Ásakanir sóknaraðila um að skiptastjóri hafi sett fram einhliða skilyrði til þess eins að hindra eða gera sóknaraðila erfitt fyrir að nýta sér forkaupsrétt sinn, séu því ekkert annað en órökstuddar og ósannaðar fullyrðingar.

Varðandi varakröfu sé vísað til sömu málsástæðna og í aðalkröfu, að því viðbættu að sá 10 daga frestur sem krafist er í varakröfu, styðst við sömu tímamörk og liðu frá því að sóknaraðili tilkynnti um nýtingu forkaupsréttarins þar til honum bar fyrst að mæta til kaupsamningsgerðar, þ.e. frá 15.-25. október.

Varðandi þrautavarakröfu sé vísað til sömu málsástæðna og í aðal- og varakröfu, að því viðbættu, að eigi 10 daga frestur ekki við, skv. varakröfu, þá séu ekki í gildi önnur viðmið sem leiði af málavöxtum þessa máls.

Varnaraðili reisir aðal-, vara- og þrautavarakröfur sínar sínar á lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum ávæðum 7., 8., 9. og 11. gr. laganna, meginreglum samninga, kaupa- og kröfuréttar, skuldaskilaréttar, lögum nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti og almennum reglum um eignarrétt.

Málskostnaðarkröfu sína reisir varnaraðili á 1. mgr. 129. og 1. og 3. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Kröfuna um virðisaukaskatt byggir hann á lögum nr. 50/1988. Varnaraðili sé þrotabú og sé virðisaukaskattskyldur. 

V

Varnaraðili, Hagar hf., vísar til umfjöllunar varnaraðila, þrotabús Rann ehf., um gildi hins umdeilda leigusamnings. Varnaraðili hafi verið upplýstur um að leigusamningnum hefði verið rift og að hugsanlega tæki einhvern tíma að rýma húsnæðið. Gögn málsins staðfesti að sóknaraðili var í verulegum vanskilum með húsaleigu. Samkvæmt 14. gr. leigusamnings, sem sóknaraðili byggi rétt sinn á sé ákvæði um forkaupsrétt: „14.1 Komi til sölu hins leigða á leigutímanum skal leigutaki eiga forkaupsrétt.“

Ef leigusamningi hefði verið rift eða hann fallið niður af öðrum ástæðum hefði ákvæði þetta fallið úr gildi. Hins vegar hafi varnaraðili, þrotabú Rann ehf., tekið þá ákvörðun að bjóða sóknaraðila að neyta forkaupsréttar vegna hugsanlegs vafa á því að samningur væri niður fallinn, en sóknaraðili hafi mótmælt því að leigusamningur hafi verið úr gildi fallinn þrátt fyrir leiguvanskil. Fallist rétturinn á að samningi hafi verið rift á þeim tíma beri þegar af þeirri ástæðu að hafna kröfum sóknaraðila.

Varnaraðili byggi á því að hafi sóknaraðili átt rétt á að beita forkaupsrétti, þrátt fyrir að skiptastjóri þrotabúsins hafi sent riftunaryfirlýsingar, þá hafi þau réttindi fallið niður fyrir aðgerðir og eða aðgerðarleysi forkaupsréttarhafa.

Í forkaupsrétti felist að forkaupsréttarhafi eigi rétt á að ganga inn í kaup, sem gerð hafa verið, almennt á þeim kjörum, sem kaupsamningurinn kveði á um. Á því sé byggt að vilji forkaupsréttarhafi ekki ganga að þeim kjörum sem samningur greini hafi hann fyrirgert rétti sínum til kaupanna. Seljandi þurfi þannig ekki að sæta því að fá lakari stöðu við það að forkaupsréttarhafi beiti rétti sínum. Kaupandi sem verði að víkja með réttindi sín vegna forkaupsréttar þurfi heldur ekki að sætta sig við að annar aðili þröngvi sér inn í réttarsambandið á hagstæðari kjörum en hann sjálfur hafði boðið og fengið samþykkt.

Kaup á fasteign falli undir gildissvið fasteignakaupalaga nr. 40/2002, sbr. 1. gr. laganna nema annað leiði af lögum.

Ákvæði 9. gr. fkl. um forkaupsrétt að fasteign gildi ef maður á fasteign sem kaupsamningur hefur verið gerður um. Fasteignin hafi verið boðin til sölu af fasteignasölu og um hana gerður skriflegur samningur svo sem 7. gr. laganna áskilji. Ákvæðið mæli ekki fyrir um inntak forkaupsréttar eða hvernig hann stofnast heldur fer það eftir samningi eða öðrum lögum hvort forkaupsréttur sé til staðar.  

Varnaraðili, Hagar hf., hafi boðið staðgreiðsluverð fyrir fasteignina. Í gagntilboði hafi það verið útfært nánar þannig að greiðslan færi fram með útborgun við kaupsamning og eftirstöðvar við afhendingu eignarinnar. Ekkert í samningsgögnum styðji að kaupandi hafi átt eitthvert val um það hvenær eignin yrði afhent og eftirstöðvar kaupverðs gjaldkræfar. Það skyldi gert um leið og tekist hefði að rýma fasteignina. Sóknaraðili hafi verið fyrir í eigninni og notað undir starfsemi sína. Varnaraðili hafi viljað fá eignina sem fyrst og miðaði tilboðsgerð sína við það. Varnaraðili, þrotabú Rann ehf., hafi talið að nokkurn tíma gæti tekið að rýma fasteignina, m.a. vegna þess að hugsanlega yrði að grípa til réttarfarsúrræða til að fá eignina afhenta. Af þeim sökum hafi verið svo um samið að afhendingartími gæti orðið allt að 12 mánuðum. Um leið og fasteignin væri afhent gjaldféllu eftirstöðvar kaupverðs. Þetta sé skýrt af efni gagntilboðsins og kaupsamningsins. Sóknaraðili hafi hins vegar byggt mál sitt upp frá öndverðu á þann veg að honum bæri aðeins að greiða útborgunargreiðslu, 50 millj. kr., en svo hefði hann nokkurs konar sjálfdæmi um hvenær eignin yrði afhent á næstu 12 mánuðum, þrátt fyrir að vera sjálfur með umráð fasteignarinnar. Þessari túlkun sóknaraðila hefur ítrekað verið hafnað enda eigi hún hvorki stoð í samningi né lögum.

Ákvæði 9. gr. fkl. leggi þá skyldu á herðar seljanda að bjóða forkaupsréttarhafa að neyta þess réttar og tilgreina jafnframt söluverð og söluskilmála. Þetta hafi seljandi gert strax sama dag og kauptilboð hafði verið undirritað. Samþykkt kauptilboð sé bindandi samningur, sbr. 1. mgr. 7. gr. laganna. Sóknaraðila hafi borið að svara afdráttarlaust innan 15 daga hvort hann hygðist nýta sér forkaupsrétt sinn, ella myndi hann glata rétti sínum. Varnaraðili telji að skilja verði ákvæði 9. gr. fkl. svo að seljanda beri ekki að bíða með þessa skyldu sína þótt fyrirvarar séu tilgreindir í tilboði, enda sé tilboðið skuldbindandi, fram til þess tíma að fyrirvarar verði virkir. Sóknaraðili hafi fengið í hendur samþykkt tilboð og bréf hinn 5. október 2012 og hefði samkvæmt lögum borið að svara innan 15 daga.

Hvernig sem á málið sé litið hafi samningurinn orðið fyrirvaralaus og skuldbindandi fyrir kaupanda hinn 15. október 2012 og hafi það verið tilkynnt sóknaraðila sem áritaði bréf hjá skiptastjóra sama dag. Áritun sóknaraðila hafi hins vegar verið háð fyrirvara eða skilyrði eins og rakið sé í málavaxtalýsingu. Engu breyti hvenær sóknaraðila var boðið að neyta réttar síns þar sem hann hafi brugðist við innan frests.  

Í athugasemdum sem fylgdu frumvarpi því sem varð að lögum nr. 40/2002 segi um 9. gr.: Sérstaklega er áréttað að tilboðinu verður að svara skriflega og það verður að greina með ótvíræðum hætti hvort hann ætlar að neyta réttar síns. Ella glatar hann réttinum. Er nauðsynlegt að forkaupsréttarhafi taki af skarið um vilja sinn, enda eru miklir hagsmunir í húfi fyrir kaupanda að fá úr því skorið sem fyrst hvort samningur sá er hann hefur gert gengur eftir eða ekki. Fresturinn, 15 dagar, ætti að vera nægur fyrir forkaupsréttarhafann en vart er hægt að hafa hann lengri þegar litið er til hagsmuna kaupanda. Það eru einnig hagsmunir seljanda að fá sem fyrst úr þessu skorið og hagsmunir samfélagsins af því að viðskiptin gangi sem hindrunarlausast.

Varnaraðili telji að fyrir liggi ótvíræð sönnun þess að sóknaraðili hafi ekki uppfyllt skilyrði 9. gr. með því að svara seljanda því ekki afdráttarlaust hvort hann hygðist neyta forkaupsréttar. Hann hafi ritað fyrirvara á yfirlýsingu sína um fjármögnun kaupanna. Varnaraðili byggi á því að þar með hafi sóknaraðili fyrirgert rétti sínum í það skiptið. Í öllu falli sé á því byggt, að verði talið að sóknaraðila hafi verið heimilt að áskilja sér svigrúm til að kanna með fjármögnun, hafi hann fyrirgert rétti sínum til að leggja fram slíka staðfestingu, enda hafi hún aldrei borist. Sóknaraðili hafi haft nægt svigrúm til að staðfesta fjármögnun sína eins og hann hafði boðað. Telja verði að vegna ákvæða 9. gr. fkl. hafi  forkaupsréttarhafa borið að nota þá 15 daga sem hann hafði til að ákveða hvort hann nýti forkaupsrétt sinn, þ.m.t. til að leita fjármögnunar lánastofnunar á kaupunum. Hvernig sem á málið sé litið hafi sóknaraðila borið án ástæðulauss dráttar að afla staðfestingar á fjármögnun sinni eins og hann hafði boðað „innan dags“. Það hafi hann ekki gert og verði að bera hallann af því. 

Ákvæði 9. gr. fkl. og almennar reglur kröfuréttar um forkaupsrétt byggist á því að gagnaðilum forkaupsréttarhafa í samningssambandi sé mikilvægt að fá án tafar afstöðu forkaupsréttarhafa til þess hvort hann nýti sér rétt sinn og hvort hann geti staðið við kaupin, ella verði allir aðilar samningssambandsins fyrir tjóni. Þannig sé því mótmælt að sóknaraðili eigi eitthvert val um það hvernig hann efni samninginn. Honum beri að ganga að nákvæmlega sömu kjörum og greiðsluskilmálum og varnaraðili hafði undirgengist. Vilji hann það ekki geti hann ekki neytt forkaupsréttar síns og fyrirgerir rétti sínum. Atburðarásin öll og framlögð gögn styðji það svo ekki verði um villst, að sóknaraðili hafi ekki getað fjármagnað kaupin innan þess tíma sem krafist var og virðist því hafa reynt með öllum tiltækum ráðum að drepa málum á dreif. Því sé sérstaklega mótmælt að brotið hafi verið gegn tillitsskyldu gagnvart sóknaraðila. Varnaraðili hafi gert það sem í hans valdi stóð, m.a. með því að sýna biðlund og veita sóknaraðila viðbótarfrest til að ganga frá kaupunum. 

Varnaraðili veki sérstaka athygli á því að þegar kom að kaupsamningsgerð, 10 dögum eftir að sóknaraðili hafði áritað tilboðið, hafi fjármögnun heldur ekki verið til staðar. Þrátt fyrir að varnaraðili hafi fallist á að veita sóknaraðila 5 daga í viðbót til að efna skyldu sína hafi það ekki dugað til en þá hafi verið liðnir 25 dagar frá því hann fékk upplýsingar um kaupverð og greiðsluskilmála og 15 dagar frá því hann lýsti því yfir að hann hygðist ganga inn í kaupin, með skilyrðum þó. Það eina sem sóknaraðili hafi getað lagt fram hafi verið tölvupóstur frá Arion banka um að sóknaraðili hefði lagt inn umsókn um fjármögnun forkaupsréttar og að erindið yrði til skoðunar innan bankans. Sóknaraðili virðist ekkert frekar hafa aðhafst í málinu þrátt fyrir að nú séu liðnir hartnær 5 mánuðir. Málsástæður hans og kröfur um að njóta forkaupsréttar séu því haldlausar með öllu.

 Varnaraðili mótmæli rökstuðningi sóknaraðila fyrir því að seljandi geti ekki einhliða ákveðið að sóknaraðili, sem kaupandi, myndi greiða kaupverðið í einu lagi og vísi um það til tillitsskyldu aðila. Staðreynd málsins sé sú að sóknaraðili hafi farið með umráð fasteignarinnar og hafi þau umráð ennþá. Samkvæmt almennum reglum kröfuréttarins og ákvæðum 10. - 12. gr. fkl. séu ákveðin réttaráhrif tengd afhendingu. Áhættuskipti eigi sér stað við afhendingu og beri seljandi áhættu og kostnað af hinu selda fram til þess tíma að hann afhendir hana kaupanda en kaupandi frá sama tíma. Hafi kaupandi þegar fengið umráð hins selda fari afhending þá þegar fram við sölu. Í athugasemdum sem fylgdu 11. gr. frumvarps þess er varð að lögum nr. 40/2002, segi svo um afhendingu: Afhending hefur verið skilgreind sem sú athöfn (athafnaleysi) seljanda sem veitir kaupanda kost á að yfirtaka umráð og vörslur fasteignar.

Samkvæmt lögum hafði sóknaraðili þegar fengið eignina afhenta með því að hann hafði þegar öll umráð hennar og hagnýtingu.

Um þær málsástæður sóknaraðila að hann hafi átt lögvarinn rétt til þess að fá eignina afhenta á næstu 12 mánuðum og greiða kaupverð einhvern tímann þá, nægi að vísa til 1. mgr. 11. gr. fkl. Ef ekki er samið um ákveðinn afhendingartíma gildi reglan um að „hönd selji hendi“. Ef afhendingardagur er ekki ákveðinn sé það á valdi seljanda að ákveða hvenær eign skuli afhent, en í athugasemdum sem fylgdu 11. gr. frumvarpsins segi svo: Í síðari málslið þessarar málsgreinar er tekið af skarið um að það sé á valdi seljanda að ákveða hvenær afhending fari fram, ef samið er um að það eigi að gera á tilgreindu tímabili. Þetta er sambærileg regla og var í 13. gr. laga nr. 39/1922 og lögfest er í nýjum lögum um lausafjárkaup, þ.e. 2. mgr. 9. gr. þeirra.

Varnaraðili hafi gefið skýr skilaboð og sett fram ótvíræðar kröfur um hvenær hann vildi afhenda fasteignina og fá kaupverðið greitt, í samræmi við hið samþykkta kauptilboð og síðar gerðan kaupsamning. Sóknaraðili hafi ekki viljað eða getað staðið við lögmæt skilyrði varnaraðila og hafi því fyrirgert rétti sínum til að neyta forkaupsréttar síns.

Staðhæfingum sóknaraðila, um að hann hafi með kröfulýsingu dags. 20. nóvember 2012 tilkynnt að hann hefði kynnt sér kaupsamning og sætti sig við skilmála hans og vildi nýta kaupsamning, sé mótmælt sem haldlausum og röngum eftir á skýringum. Kröfulýsing hafi verið send löngu eftir að frestir samkvæmt samningum voru liðnir og hafi því enga þýðingu. Samþykkt kauptilboð hafi verið sent sóknaraðila til meðferðar og tilkynnt sérstaklega þegar fyrirvarar kaupanda höfðu verið felldir niður. Síðar gerður kaupsamningur hafi verið í samræmi við hið samþykkta kauptilboð sem áður hafði verið kynnt sóknaraðila. Ákvæði 9. gr. fkl. eða reglur kröfuréttar um forkaupsrétt verði ekki túlkuð svo að aðeins sé átt við hið endanlega skjal sem nefnt sé „kaupsamningur“. Samþykkt tilboð sé samningur og fullnægjandi eitt og sér.

Varnaraðili mótmæli þeirri málsástæðu sóknaraðila að rifta hefði þurft meintum samningi milli sóknaraðila og varnaraðila, þrotabús Rann ehf., vegna vanefnda hins fyrra, auk þess sem vanefnd sóknaraðila á að greiða ekki 50 millj. kr. útborgunargreiðslu geti ekki talist veruleg. Vísað sé til þess sem að framan er rakið og á því byggt að sóknaraðili hafði fyrirgert rétti sínum til að neyta forkaupsréttar, einkum þar sem hann svaraði ekki afdráttarlaust forkaupsréttarboði og hafi í kjölfarið ekki staðið við þá lágmarksskuldbindingu sína að staðfesta fjármögnun eins og hann hafði sjálfur boðað, þrátt fyrir ítrekaðar áskoranir. Þá hafi sóknaraðili ekki mætt til kaupsamningsgerðar, þrátt fyrir að hafa verið boðaður á kaupsamningsfund og hafi á engan hátt, með sannanlegum hætti, sýnt greiðsluvilja sinn í verki. Ef sóknaraðili hefði raunverulega viljað byggja á þessari málsástæðu hefði hann verið búinn að reiða fram kaupverðið og krefjast afhendingar eignarinnar. Hvernig sem á málið sé litið sé ljóst að vanefnd (greiðsludráttur) sóknaraðila er alger. Sóknaraðili hafi haft fjölmörg tækifæri til að inna greiðslur sínar af hendi og sýna vilja sinn í verki til að standa við kaupin, t.d. með geymslugreiðslu, greiðslu til umboðsmanns seljanda, sem var fasteignasalan Stakfell eða til seljanda sjálfs. Þvert á móti hafi sóknaraðili staðfest skort á greiðslugetu með því að gera réttarsátt við varnaraðila, þrotabú Rann ehf., sem fólst í að skipta upp greiðslu á 20 millj. kr. sátt í margar hlutagreiðslur sem inna skyldi af hendi á um einu og hálfu ári. Bendi það til þess að sóknaraðili hafi ekki, og hafi sennilega aldrei, haft getu til að reiða kaupverðið af hendi fyrir fasteignina. Hafi sóknaraðili aldrei haft möguleika á að ganga inn í kaup varnaraðila á fasteigninni Skútuvogi 5, geti slík háttsemi hæglega bakað stjórnendum sóknaraðila skaðabótaábyrgð.

 Varnaraðili mótmæli því að varnaraðilar hafi nýtt sér samanlagða yfirburði í því skyni að hindra að sóknaraðili gæti nýtt sér forkaupsrétt sinn.

Allar málsástæður sóknaraðila séu haldlausar og ósannaðar í málinu. Sóknaraðili krefjist þess að njóta víðtækra réttinda án þess að bera skyldurnar sem óhjákvæmilega fylgi. 

Varnaraðili mótmæli því að krafa sóknaraðila geti byggst á 109. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl. Samkvæmt þinglýsingabók hafi varnaraðili, þrotabú Rann ehf., verið þinglýstur eigandi fasteignarinnar Skútuvogs 5. Þrotabúið hafi því haft formlega ráðstöfunarheimild. Forkaupsréttarhafi geti að vissum skilyrðum uppfylltum gengið inn í kaup eiganda og þriðja manns og gerst þannig aðili að réttindunum. Samkvæmt 109. gr. gþl. þurfi réttindi kröfuhafa að vera skýr og ótvíræð. Varnaraðili mótmæli því að eignarréttur hafi flust yfir til sóknaraðila með áritun hans á bréf hinn 15. október 2012. Sóknaraðili hafi heldur ekkert aðhafst til að standa við meint réttindi sín, hvorki greitt kaupverð, geymslugreitt það, lagt fram tryggingar eða á nokkurn annan hátt sýnt greiðsluvilja og greiðslugetu í verki. Á því sé byggt að túlka verði 109. gr. gþl. eftir ströngum mælikvarða vegna stöðu krafnanna í skuldaröðinni. Óviss krafa á grundvelli meints forkaupsréttar geti aldrei fallið undir það ákvæði og fyrir liggi að sóknaraðili njóti ekki beins eignarréttar í fasteigninni Skútuvogi 5. Því beri að hafna öllum kröfum sóknaraðila í málinu.

Varnaraðili hafni varakröfu sóknaraðila í málinu. Um málsástæður og lagarök sé vísað til umfjöllunar um aðalkröfu. Varnaraðili taki jafnframt undir sýknumálsástæður og lagarök varnaraðila, þrotabús Rann ehf., að því marki sem þær geti átt við um varnaraðila.

Varnaraðili krefjist þess í öllum tilvikum að honum verði dæmdur málskostnaður, sbr. 3. mgr. 129. gr., 2. mgr. 130. gr. og 3. mgr. 131. gr. laga nr. 91/1991, auk virðisaukaskatts á málflutningsþóknun.

VI

Sóknaraðili, Karl K. Karlsson ehf., hefur leigt fasteignina Skútuvog 5, Reykjavík, af varnaraðila, Rann hf., frá árinu 2000. Í 14. gr. leigusamnings aðila er mælt fyrir um forkaupsrétt sóknaraðila að hinu leigða, en þar segir: „Komi til sölu hins leigða á leigutímanum skal leigutaki eiga forkaupsrétt.“ 

Snýst ágreiningur aðila um hin óbeinu eignarréttindi sóknaraðila, þ.e. forkaupsréttinn. Því er ekki ástæða til að fjalla um ágreining um réttindaröð kröfunnar við skiptin, þ.e. hvort krafan falli undir 109. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl.

Hinn 5. október 2012 skrifuðu varnaraðili, Hagar hf., sem tilboðsgjafi, og varnaraðili, þrotabú Rann ehf., undir gagntilboð um fasteignina. Samkvæmt gagntilboðinu átti að greiða kaupverðið þannig að við kaupsamning yrðu greiddar 50.000.000 kr. og við afhendingu eignarinnar 423.000.000 kr. Afhending skyldi fara fram eftir nánara samkomulagi og gæti verið allt að 12 mánuðir, þar sem seljandi gæti þurft að höfða mál til útburðar og riftunar. Þá eru í gagntilboðinu fyrirvarar varnaraðila Haga hf. um skoðun á ástandi eignarinnar og hvort hún henti undir starfsemi kaupanda, einnig fyrirvari um samþykki stjórnar félagsins.

Samkvæmt 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sem hér gildir, er samningur um kaup á fasteign bindandi þegar skriflegt tilboð hefur verið samþykkt af móttakanda þess með undirskrift, enda felist í því skuldbinding um greiðslu tilgreinds kaupverðs og afhendingu fasteignar.

Samkvæmt því var kominn á bindandi kaupsamningur milli varnaraðila, þrotabús Rann ehf., og varnaraðila Haga hf. um fasteignina Skútuvog 5, Reykjavík, við samþykkt gagntilboðsins 5. október 2012.

Þar sem kominn var á bindandi kaupsamningur milli aðila var varnaraðila, þrotabúi Rann ehf., rétt að bjóða sóknaraðila að neyta forkaupsréttar síns, sbr. 9. gr. laga 40/2002, en þar er kveðið á um að eigi maður forkaupsrétt að fasteign sem kaupsamningur hefur verið gerður um skuli seljandi þá þegar bjóða honum skriflega að neyta þess réttar. Söluverð og aðrir skilmálar skulu jafnframt tilgreindir á tæmandi hátt.

Skiptastjóri varnaraðila, þrotabús Rann hf., tilkynnti sóknaraðila um hið samþykkta tilboð með bréfi, dagsettu sama dag, og að heildarsöluverð samkvæmt því væru 473.000.000 kr. Jafnframt óskaði hann eftir því að sóknaraðili léti uppi afstöðu sína með sannanlegum hætti um það hvort hann félli frá eða nýtti sér forkaupsréttinn. Var sóknaraðila gefinn 10 daga frestur til að tilkynna hvort hann hygðist neyta forkaupsréttar síns, en samkvæmt 2. mgr. 9. gr. laga nr. 40/2002 skal forkaupsréttarhafi svara skriflega og afdráttarlaust tilboði seljanda innan 15 daga frá því að honum barst það, ella glatar hann í það sinn rétti sínum til að kaupa.

Þann 15. október lá fyrir að fyrirvarar Haga hf. hefðu verið uppfylltir. Sama dag tilkynnti sóknaraðili að hann hygðist nýta sér forkaupsréttinn. Tekið var fram að staðfesting fjár yrði innan dags.

Með því að taka boði um forkaupsrétt gekk sóknaraðili inn í kaupin samkvæmt þeim skilmálum sem greindi í kaupsamningnum.

Þar sem að varnaraðili gerði engar athugasemdir við þann 10 daga frest sem honum var gefinn til að taka afstöðu til þess hvort hann nýtti forkaupsréttinn og þar sem hann hefði getað krafist hins lögboðna 15 daga frests verður ekki talið að hann geti byggt rétt á því að fresturinn hafi verið of skammur.

Í gagntilboðtilboðinu er tekið fram að kaupsamning skuli gera innan 20 daga frá samþykki tilboðsins, ella falli það niður. Þá er tekið fram að við kaupsamning skuli allir fyrirvarar vera uppfylltir.

Með tölvupósti 16. október 2012 tilkynnti skiptastjóri varnaraðila, þrotabús Rann ehf., sóknaraðila að hann gengi inn í tilboðið frá 5. október og gangi undir þá skilmála sem eiga við. Tekið er fram að kaupsamning þurfi að halda innan 20 daga frá tilboðsdegi, þ.e. þann 25. október 2012. Þá tekur skiptastjóri fram að hann líti svo á að um afhendingu sé að ræða við gerð kaupsamnings, svo að allt kaupverð þurfi að vera greitt við undirritun kaupsamnings og afhending afsals fari fram þá einnig. Ástæður þess séu þær að stór hluti hússins sé í umráðum sóknaraðila.

Sóknaraðili var með tölvupósti boðaður til kaupsamnings hjá fasteignasala fimmtudaginn 25. október 2012. Ekki var mætt af hálfu sóknaraðila.

Þann 25. október 2012 gekk varnaraðili, þrotabú Rann ehf., frá kaupsamningi við varnaraðila, Haga hf.

Að beiðni sóknaraðili var honum veittur viðbótarfrestur til og með 30. október kl. 16:00 til að nýta forkaupsrétt sinn og ganga inn í kaupin og greiða allt kaupverðið, 473.000.000 kr. Tekið var fram að yrði félagið ekki við þeirri áskorun teldist það hafa fyrirgert rétti sínum til að neyta forkaupsréttar.

Þann 30. október 2012 óskaði lögmaður Ingvars J. Karlssonar, stjórnarformanns sóknaraðila, eftir lengri fresti, m.a. á grundvelli þess að yfirlýsingar frá ábyrgri fjármálastofnun væri að vænta það sama kvöld um að fjármögnun kaupanna yrði tryggð. Ekki var fallist á frekari frest.

Áður en fresturinn rann út þann 30. október hafði Ingvar J. Karlsson samband við skiptastjóra og upplýsti að Arion banki myndi senda frá sér staðfestingu á lánsloforði.

Þann 30. október barst skiptastjóra staðfesting frá bankanum um að honum hefði borist beiðni frá Ingvari J. Karlssyni um að hann fjármagnaði nýtingu forkaupsréttarins. Verkefnið væri í skoðun og yrði ekki lokið fyrr en í næstu viku.

Þá hefur Guðmundur Kristinsson byggingameistari staðfest að hann hefði verið reiðubúinn til að veita sóknaraðila 50.000.000 kr. lán að ákveðnum skilyrðum uppfylltum. Til lánveitingarinnar hefði hins vegar ekki komið.

Staðfesting barst ekki á fjármögnun innan frests og sóknaraðili mætti ekki til kaupsamningsgerðar. Hefur sóknaraðili á engan hátt, með sannanlegum hætti, sýnt greiðsluvilja sinn í verki, þrátt fyrir að hafa haft til þess ótal tækifæri.

Með því hefur sóknaraðili fyrirgert rétti sínum til að neyta forkaupsréttar síns.

Málsástæðum sóknaraðila um að um efndahindrun hafi verið að ræða af hálfu varnaraðila, þrotabús Rann ehf., er vísað á bug sem ósönnuðum.

Þá eru ekki efni til að fjalla um þá málsástæðu sóknaraðila er lýtur að afhendingu eignarinnar en samkvæmt 11. gr. fkl. er seljanda ekki skylt að afhenda fasteign nema kaupverðið sé greitt samtímis. Þá er þar kveðið á um að sé samið um að afhending geti farið fram á tilgreindu tímabili megi seljandi velja hvenær innan þess afhending fer fram.

Samkvæmt öllu framangreindu verður kröfum sóknaraðila hafnað eins og nánar greinir í úrskurðarorði.

Eftir niðurstöðu málsins verður sóknaraðili úrskurðaður til að greiða varnaraðilum 600.0000 kr. í málskostnað hvorum um sig.

Þorgerður Erlendsdóttir héraðsdómari kveður upp úrskurðinn.

ÚRSKURÐARORÐ:

Hafnað er kröfu sóknaraðila, Karls K. Karlssonar ehf., um að viðurkenndur verði forkaupsréttur hans að fasteigninni Skútuvogi 5, 104 Reykjavík, fastanúmer 223-3590, með tilheyrandi lóðarréttindum og öðru sem eigninni fylgir og fylgja ber.

Sóknaraðili greiði varnaraðila, þrotabúi Rann ehf., 600.000 kr. í málskostnað og varnaraðila, Högum hf., 600.000 kr. í málskostnað.