Fimmtudaginn 25. september 2008.
Nr. 652/2007.	Bragi Árnason (Steingrímur Þormóðsson hrl.) gegn Þorvaldi Helgasyni Kristínu Eddu Gunnarsdóttur og Connie Maria Cuesta-Schmiedl (Jónas A. Aðalsteinsson hrl.)

 

Ábúð. Forkaupsréttur. Gjafsókn.

Samkvæmt skiptayfirlýsingum dagsettum 22. júní 2004 urðu B og S sameigendur að bújörðinni Bjarkarlandi og jörðinni Miðeyjarhólma, Rangárþingi Eystra. S ráðstafaði eignarhlutum sínum til Þ og K. Í máli þessi krafðist B að S, Þ og K yrði gert að þola ógildingu á kaupsamningi um sölu á þessum eignarhlutum. Byggði hann kröfu sína á því að honum hafi aldrei verið boðinn forkaupsréttur. Vísaði hann í því samhengi til 27. gr. jarðalaga nr. 81/2004 og 20. kapítula kaupabálks Jónsbókar. Við munnlegan málflutning var upplýst að stefndi Sigurður Árnason hefði andast 8. mars 2008. Ekkja hins látna og eini erfingi búsins, Connie Maria Cuesta-Schmiedl tók við aðild í hans stað. Í 27. gr. núgildandi jarðalaga kemur fram að ábúendur sem hafa haft ábúðarrétt í sjö ár eða lengri tíma eigi forkaupsrétt að ábúðarjörðum sínum enda taki þeir jarðirnar til ábúðar og landbúnaðarstarfsemi. Þar sem B gat ekki talist hafa orðið ábúandi jarðarinnar Bjarkarlands í skilningi jarðalaga fyrr en árið 2004 hafnaði héraðsdómur að B hefði átt forkaupsrétt samkvæmt 27. gr. laganna. Jafnframt taldi héraðsdómur að ekki hefði verið sýnt fram á að hægt væri að byggja á ákvæði 20. kapítula kaupabálks Jónsbókar. Hæstiréttur staðfesti dóm héraðsdóms með vísan til forsenda hans að öðru leyti en með þeirri athugasemd að áfrýjandi hafi ekki fært sönnur á að hann hafi átt ábúðarrétt að Barkarlandi í sjö ár þannig að hann gæti átt forkaupsrétt að jörðinni á grundvelli 27. gr. jarðalaga nr. 81/2004.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson, Jón Steinar Gunnlaugsson og Páll Hreinsson.

Áfrýjandi skaut málinu upphaflega til Hæstaréttar 18. október 2007, en ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu þess 5. desember 2007. Með heimild í 4. mgr. 153. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála áfrýjaði hann héraðsdómi öðru sinni 12. desember 2007. Hann krefst þess að stefndu verði gert að þola ógildingu á kaupsamningi og á afsali dagsettu 29. maí 2006, um sölu á eignarhluta Sigurðar Árnasonar í jörðinni Bjarkarlandi, Rangárþingi Eystra, ásamt eignarhluta hans í byggingum á jörðinni og hluta jarðarinnar Miðeyjarhólms, Rangárþingi Eystra, til stefndu Þorvaldar Helgasonar og Kristínar Eddu Gunnarsdóttur. Þá krefst áfrýjandi þess að stefndu, Connie Maria Cuesta-Schmiedl, verði dæmt skylt að gefa út afsal til áfrýjanda fyrir eignarhluta sínum úr Bjarkarlandi, eignarhlutum í byggingum þeim sem á jörðinni eru og eignarhlut sínum í Miðeyjarhólmi gegn greiðslu á 23.000.000 krónum, en til vara gegn greiðslu á annarri fjárhæð að mati dómsins. Þá er krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti og að gjafsóknarákvörðun héraðsdómara verði staðfest.

Stefndu krefjast þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur. Þá krefjast þau málskostnaðar fyrir Hæstarétti. Stefndi Þorvaldur gerir kröfu um málskostnað úr hendi áfrýjanda án tillits til gjafsóknar hans hér fyrir dómi.

Við munnlegan málflutning var upplýst að Sigurður Árnason hefði andast 8. mars 2008. Skiptum á dánarbúi hans væri lokið og hefði eini erfingi búsins, ekkja hins látna, Connie Maria Cuesta-Schmiedl tekið við aðild í stað hans.

Áfrýjandi hefur ekki fært sönnur á að hann hafi átt ábúðarrétt að Bjarkarlandi í sjö ár þannig að hann geti átt forkaupsrétt að jörðinni á grundvelli 27. gr. jarðalaga nr. 81/2004. Með þessari athugasemd en að öðru leyti með vísan til forsenda hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur.

Þegar litið er til framangreindra málalykta og haft í huga að í máli þessu eru engin veruleg vafaatriði verður áfrýjanda gert að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti að teknu tilliti til reiknings áfrýjanda þó á þann veg sem í dómsorði greinir, sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991.

Gjafsóknarkostnaður stefnda, Þorvaldar Helgasonar, fyrir Hæstarétti greiðist úr ríkissjóði eins og nánar greinir í dómsorði.

Samkvæmt 1. mgr. 130. gr., sbr. 4. mgr. 128. gr. og 166. gr., laga nr. 91/1991 verður áfrýjandi dæmdur til að greiða málskostnað í ríkissjóð vegna stefnda Þorvaldar eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Bragi Árnason, greiði stefndu, Kristínu Eddu Gunnarsdóttur og Connie Maria Cuesta-Schmiedl, hvorri 400.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

Allur gjafsóknarkostnaður stefnda, Þorvaldar Helgasonar, fyrir Hæstarétti greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns hans, 400.000 krónur.

Áfrýjandi greiði í ríkissjóð málskostnað fyrir Hæstarétti 400.000 krónur.

 

Dómur Héraðsdóms Suðurlands 25. júlí 2007.

Mál þetta, sem dómtekið var 18. júní s.l., er höfðað með stefnu birtri 14. desember s.l.

Stefnandi er Bragi Árnason, kt. 140638-2269, Bjarkarlandi, Rangárþingi eystra.

Stefndu eru Þorvaldur Helgason, kt.020270-5199, Svanavatni, Hvolsvelli, Kristín Edda Gunnarsdóttir, kt. 310568-5469, Hæðargarði, Höfn, Sigurður Árnason, kt. 270432-4419 og Connie Marie Cuesta, kt. 211265-2139, bæði til heimilis að Laugabraut 2, Laugarvatni.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndu verði gert að þola ógildingu á kaupsamningi ef til er og afsali dagsettu 29. maí 2006, um sölu á eignarhluta Sigurðar Árnasonar á jörðinni Bjarkarlandi, Rangárþingi eystra ásamt eignarhluta hans í byggingum á jörðinni og hluta jarðarinnar Miðeyjarhólms, Rangárþingi eystra, til Þorvaldar Helgasonar og Kristínar Eddu Gunnarsdóttur og að stefnda Sigurði Árnasyni verði dæmt skylt að gefa út afsal fyrir eignarhluta sínum úr Bjarkarlandi, auk þess að gefa út afsal fyrir eignarhlut sínum í Miðeyjarhólmi gegn greiðslu á 23.000.000 krónum, en til vara gegn greiðslu á annarri fjárhæð að mati dómsins, á grundvelli forkaupsréttar.  Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt reikningi eins og mál þetta sé ekki gjafsóknarmál, en stefnandi fékk gjafsókn í máli þessu með bréfi dómsmálaráðherra 16. október 2006.  Við meðferð málsins féll stefnandi frá kröfugerð á hendur stefndu Connie Marie.

Dómkröfur stefndu Þorvaldar, Kristínar Eddu og Sigurðar eru þær að þau verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda í málinu og þeim verði dæmdur málskostnaður, í tilviki Þorvaldar og Kristínar Eddu eins og málið væri ekki gjafsóknarmál, en þau fengu gjafsókn í máli þessu með bréfum dómsmálaráðherra 23. mars og 2. maí 2007.  Stefnda Connie Marie krefst málskostnaðar úr hendi stefnanda samkvæmt reikningi.

 

Málavextir.

Stefnandi lýsir málsatvikum svo í stefnu að hann hafi búið á jörðinni Bjarkarlandi  frá barnæsku.  Hafi hann ásamt bræðrum sínum, stefnda Sigurði, Valdimar, sem lést árið 2000, átt heimili á jörðinni og frá unglingsárum þeirra bræðra hafi verið stundaður félagsbúskapur á jörðinni ásamt foreldrum þeirra.  Hafi jörðin þó verið skráð í eigu foreldra þeirra, en faðir þeirra hafi látist árið 1983.  Hafi móðir þeirra setið í óskiptu búi ásamt sonum sínum til ársins 2003 er hún lést.  Eftir lát hennar hafi stefnandi og stefndi Sigurður búið einir á jörðinni en dánarbúinu hafi verið skipt árið 2004.  Til að greiða arfshluta Valdimars heitins og Trausta, bróður stefnanda, hafi fullvirðisréttur jarðarinnar og meirihluti búfjár verið seldur.  Jörðin Bjarkarland og byggingar þær sem á henni standi hafi komið í hlut stefnanda og stefnda Sigurðar. Hafi bræðurnir Bragi og Sigurður því búið saman á jörðinni Bjarkarlandi óskiptri þar til stefndi Sigurður fékk heilablóðfall síðari hluta ársins 2004 og varð ekki lengur fær um að sinna búskap.  Hafi stefnandi eftir það búið einn á jörðinni.  Stefnandi heldur því fram að foreldrar sínir hafi alla tíð talið sig búa félagsbúi með sonum sínum en félagsbúið hafi þó aldrei verið lögformlega skráð.  Tekjur af búrekstrinum hafi þó verið taldar fram af félagsbúinu.

Stefnandi kveðst hafa haft í hyggju að halda áfram búskap í breyttri mynd eftir að kvóti jarðarinnar hafi verið seldur.  Hann hafi ætlað að fækka eigin skepnum og nýta jörðina til beitar fyrir hross frá öðrum eða taka hross í hagagöngu og uppeldi gegn gjaldi, leigja út slægjur og tún til túnþökuskurðar og nýta jörðina sem best án þess að fjárfesta í fullvirðisrétti.  Hann hafi ekki haft miklar tekjur af landbúnaði síðustu tvö ár þar sem þeir bræður hafi þurft að selja allan fullvirðisrétt og flestar skepnur til að greiða út arfshluta.  Þó hafi jörðin verið nýtt undir beit hrossa gegn gjaldi frá árinu 2004 fram á vordaga 2006.

Stefnandi kveðst aldrei hafa ætlað sér að leggja af búskap á jörðinni enda þótt hann hefði hug á að stunda hann í minna mæli.  Hefði hann haft samþykki Sigurðar bróður síns um að nýta jörðina áfram í samstarfi við hann, en eftir að Sigurður hafi veikst hafi stefnda Connie, eiginkona Sigurðar, farið að skipta sér af málefnum jarðarinnar.  Hafi stefnandi oft leitað eftir því að fá jörðina keypta af bróður sínum en þær tilraunir hafi strandað á stefndu Connie.  Þá hafi engin sátt náðst við stefndu Connie um nýtingu jarðarinnar.  Hafi stefnanda því verið mjög brugðið er hann hafi frétt um miðjan júní 2006 að stefnda Connie hefði afsalað hlut stefnda Sigurðar á grundvelli umboðs til stefndu Þorvaldar og Kristínar án þess að bjóða honum forkaupsrétt að jarðarhlutanum.  Umrætt afsal er dagsett 29. maí 2006 og undirritað af stefndu Connie fyrir hönd stefnda Sigurðar og stefndu Þorvaldi og Kristínu.

 

Málsástæður og lagarök stefnanda.

Stefnandi byggir dómkröfur sínar á þeirri staðreynd að honum hafi aldrei verið boðinn forkaupsréttur samkvæmt 27. gr. jarðalaga nr. 81/2004, en þar segi að ábúendur sem haft hafi ábúðarrétt í sjö ár eða lengri tíma eigi forkaupsrétt að ábúðarjörðum sínum, enda taki þeir jarðirnar til ábúðar og landbúnaðarstarfsemi.  Stefnandi byggir á því að hann hafi verið ábúandi á jörðinni frá barnæsku og ætli sér að halda áfram að stunda landbúnað á henni og búa þar.  Hafi stefndu Sigurði og Connie borið að bjóða stefnanda forkaupsrétt með sannanlegum hætti í samræmi við ákvæði 1. mgr. 29. gr. sömu laga.  Hafi stefnanda aftur á móti aldrei verið boðin jörðin til kaups þrátt fyrir að hann hafi áður ámálgað það við stefndu Connie að kaupa af henni hlut stefnda Sigurðar.  Sé því ljóst að stefnanda hafi aldrei verið boðið að ganga inn í tilboð stefndu Þorvaldar og Kristínar. 

Stefnandi byggir á því að kaupverð eignarhluta stefnda Sigurðar hafi verið 23.000.000 króna, en kaupsamningi hafi ekki verið þinglýst.  Hafi stefndu Þorvaldur og Kristín ásamt lögmanni sínum staðfest þetta kaupverð.

Stefnandi byggir á því að hann sé ábúandi í merkingu 3. mgr. 2. gr. jarðalaga og eigi hann því skýlausan forkaupsrétt á jörðinni á grundvelli 1. mgr. 27. gr. laganna, enda hafi hann búið á jörðinni sem ábúandi frá árinu 1955.  Frá árinu 1983 hafi hann búið með bræðrum sínum á jörðinni ásamt móður þeirra sem setið hafi í óskiptu búi.  Hann hafi búið einn á jörðinni síðan í ágústmánuði 2004 og nýtt hana eins og áður.  Byggir stefnandi á því að ákvæði jarðalaga um forkaupsrétt beri að túlka það rúmt að það nái yfir ábúendur bújarða.  Stefnandi byggir á því að hann geti ekki haft verri rétt en aðrir ábúendur jarða enda þótt hann hafi ekki verið skráður einn sem ábúandi.  Hann hafi ávallt nýtt jörðina með fjölskyldu sinni sem einnig hafi nýtt alla jörðina óskipt.  Hafi þeir bræður ásamt foreldrum sínum búið félagsbúi á jörðinni þó svo það hafi ekki verið formlega lögskráð.  Hafi eignin verið samnýtt eins og einn aðili byggi jörðina.  Samkvæmt reikningum búsins hafi skattaleg meðferð greiðslna verið eign félagsbúsins, en stefndi Sigurður hafi verið handhafi beingreiðslna, en samkvæmt búvörulögum geti aðeins verið um einn slíkan handhafa að ræða á hverju lögbýli.  Af þessum greiðslum hafi verið greiddur kostnaður sem af búrekstrinum hlaust sem og greiðslur lífeyrisiðgjalda vegna ábúenda og eigenda félagsbúsins með vísan til 1. mgr. 3. gr. laga nr. 12/1999 um lífeyrissjóð bænda.  Þá hafi verið greidd laun til ábúenda af innkomu vegna beingreiðslna og hafi stefnandi fengið stærstan hluta launatekna sinna frá félagsbúinu.  Það hafi þó breyst árið 2004 þegar jörðin komst alfarið í eigu stefnanda og stefnda Sigurðar og fullvirðisrétturinn hafi verið seldur.  Fram komi í fylgiskjali með skattframtali fyrir gjaldárið 2004 að enn sé um að ræða félagsbú á Bjarkarlandi.

Stefnandi byggir á því að hann hafi stundað landbúnað á jörðinni í merkingu 15. mgr. 2. gr. jarðalaga.  Þá byggir hann á því að jarðalög stuðli að skipulegri nýtingu lands í samræmi við landkosti, fjölþætt hlutverk landbúnaðar og hagsmuni sveitarfélaga og íbúa þeirra, og þá tryggi lögin að land sem vel er fallið til búvöruframleiðslu verði varðveitt til slíkra nota, sbr. 1. gr. laganna.  Með hliðsjón af því að stefnandi hafi verið ábúandi síðastliðin 7 ár og ríflega það og hyggist byggja jörð sína um ókomna tíð verði að telja að 27. gr. jarðalaga eigi við.  Stefnandi byggir á því að framtíðaráform hans um nýtingu jarðarinnar flokkist undir landbúnað þó svo ekki standi til að reka kúa- eða sauðfjárbú með skráðum fullvirðisrétti á jörðinni.  Stefnandi telur ekki sýnt að stefndu Þorvaldur og Kristín muni nýta jörðina undir landbúnað og telur kaupin aðeins gerð í þeim tilgangi að selja jörðina til annarra með hagnaðarvon.

Stefnandi byggir einnig á því að hann eigi forkaupsrétt á grundvelli sameignarsjónarmiða eignarréttarins.  Hafi stefnandi og fjölskylda hans stundað saman búskap og allt frá því bræðurnir hafi farið að taka þátt í búskapnum og eiga skepnur sem gefið hafi afurðir hafi verið samkomulag milli aðila um að stunda félagsbúskap eða starfrækja félagsbú.  Hafi ávallt verið talað um búskap á vegum fjölskyldunnar sem félagsbú, enda þótt hann hafi aldrei verið lögformlega skráður.  Hafi huglæg afstaða þeirra sem stunduðu búskap á jörðinni verið á þann veg að um félagsbú væri að ræða.  Verði af eðli þessa samstarfs að telja að aðilar hafi haft með sér samkomulag um forkaupsrétt enda þótt honum hafi ekki verið þinglýst á eignirnar.  Stefnandi byggir á því að hann hafi átt forkaupsrétt á jörðinni á grundvelli munnlegs samkomulags þar um.  Hafi þeir bræður oft rætt það sín á milli að þeir myndu aldrei láta jörðina til annarra aðila nema bjóða hinum sinn hluta fyrst.  Stefnandi vísar til 20. kapítula kaupabálks Jónsbókar frá 1281 sem mæli fyrir um forkaupsrétt sameigenda þegar svo hátti til sem í þessu máli.

Að því er málshöfðunarfrest varðar byggir stefnandi á því að honum hafi aldrei verið tilkynnt um kaupin og hafi hann fyrst frétt af eigendaskiptum eftir 15. júní 2006.

Stefnandi reisir málskostnaðarkröfu á XXI. kafla laga nr. 91/1991.

 

Málsástæður og lagarök stefndu.

 Stefndu byggja á því að það hafi fyrst verið við skipti á búi foreldra stefnanda og stefnda Sigurðar sem þeir bræður hafi eignast Bjarkarland og Miðeyjarhólma og fyrst frá þeim tíma hafi þeir getað talist ábúendur jarðanna, að sjálfsögðu hvor með sinn eignarhluta í þeim.  Í frumeignarheimildum stefnanda og föður hans eða öðrum eignarheimildum sé ekki að finna ákvæði, þar á meðal um forkaupsrétt, er takmarki rétt hvorugs þeirra sem sameigenda til að framselja öðrum hlut sinn í jörðunum/sameigninni sem stofnast hafi við búskipti foreldra þeirra bræðra.  Stefndu byggja á því að samkvæmt meginreglum eignarréttar um sérstaka sameign verði skorður ekki reistar við framsali á eignarheimild í sérstakri sameign nema með samningum þess efnis eða með beinum lagafyrirmælum.

Stefndu mótmæla því ekki að þeir bræður hafi hjálpað foreldrum sínum við búreksturinn en fráleitt sé að stofnast hafi ábúðarréttur samkvæmt ábúðar- eða jarðalögum við slíka vinnumennsku, en faðir þeirra hafi samkvæmt skráðum heimildum verið ábúandi jarðarinnar í reynd þar til hann lést og móðir þeirra varð ábúandi jarðarinnar að honum látnum þar til hún lést í mars 2003.

Stefndu byggja á því að samningur um rekstur hins svokallaða félagsbús að Bjarkarlandi hafi aldrei verið gerður svo sem gert sé ráð fyrir í 25. gr. jarðalaga og hafi stefnandi þannig aldrei verið ábúandi jarðarinnar Bjarkarlands eða jarðarhlutans Miðeyjarhólma samkvæmt skilgreiningu þess hugtaks í 1. gr. jarðalaga eða áður gildandi laga um sama efni fyrr en hann var skráður ábúandi á sínum hluta jarðarinnar Bjarkarlands á árinu 2004.  Hafi stefnandi aldrei haft ábúðarrétt á eignarhlutum stefnda Sigurðar í jörðunum Bjarkarlandi eða Miðeyjarhólma samkvæmt skilgreiningu hugtaksins ábúandi í 1. gr. jarðalaga.  Í framhaldi af veikindum stefnda Sigurðar hafi stefnandi selt mestallan bústofn sem þeir bræður hafi átt saman á jörðinni auk tækja og tóla án samráðs við bróður sinn og sé enn óleystur ágreiningur um það hvort stefnandi hafi skilað hlut bróður síns í þeim eignum.

Stefndu byggja á því að forkaupsréttur að eign annars manns geti ekki stofnast með öðrum hætti en lögum eða samningum aðila samkvæmt meginreglum eignarréttar.  Að því er þá málsástæðu stefnanda varðar að hann eigi forkaupsrétt til jarðarhlutanna á grundvelli ákvæða 27. gr. jarðalaga byggja stefndu á því að stefnandi hvorki eigi né hafi átt ábúðarrétt eða verið ábúandi í skilningi jarðalaga á þeim jörðum eða jarðarhlutum sem afsalað hafi verið til stefndu Þorvaldar og Kristínar.  Komi þetta skýrt fram í málsatvikalýsingu stefnanda og í framlögðum gögnum.  Komi þar skýrt fram að móðir þeirra bræðra hafi verið skráður ábúandi Bjarkarlands allt þar til hún lést í mars 2003.  Eftir skipti dánarbús hennar í júní 2004 hafi stefndi Sigurður eignast helming Bjarkarlands og Miðeyjarhólma og eftir það hafi hann og eiginkona hans, stefnda Connie, annast búskap á þeim eignum.  Ekkert samkomulag eða samningssamband hafi verið á milli stefnda Sigurðar og stefnanda um ábúð eða ábúðarrétt stefnanda á jarðarhlutum stefnda Sigurðar.  Hafi sameign þeirra bræðra á nokkrum tækjum og tólum til búrekstrar á jörðunum ekki falið í sér neinar takmarkanir á rétti hvors þeirra um sig á framsali eignarhluta þeirra í jörðunum.

Stefndu byggja á því að yrði litið svo á að stefnandi hefði átt forkaupsrétt á grundvelli ákvæða jarðalaga hefði frestur til málshöfðunar verið liðinn þegar mál þetta var höfðað með vísan til ákvæða 32. gr. jarðalaga þar eð stefnanda hafi verið kunnugt um að salan hefði farið fram fyrir 14. júní 2006, reyndar í beinu framhaldi af afsalsgerð 20. maí 2006.

Stefndu hafna því að eðli samstarfs aðila hafi falið í sér eitthvert ígildi samnings eða samkomulags um forkaupsrétt stefnanda til jarðarhluta stefndu í umræddum jörðum.  Þá er því alfarið mótmælt að stefndi  Sigurður og stefnandi hafi gert munnlegt samkomulag um gagnkvæman forkaupsrétt á jarðarhlutum hvors annars.  Séu þessar fullyrðingar rangar, ósannaðar og stangist á við framlögð gögn í málinu.  Hvíli sönnunarbyrðin um réttmæti þessara hugleiðinga alfarið á stefnanda, honum hafi ekki tekist sú sönnun og verði að bera hallann af því.

Stefndu byggja á því að ákvæði 20. kafla kaupabálks Jónsbókar fjalli um það að einn sameigenda geti krafist slita á sérstakri sameign með þeim hætti að sérhver eigenda hennar fái hluta af henni í samræmi við eignarhlutfall sitt, enda sé hún skiptanleg, skiptum verði komið við án þess að leiði til tjóns að þarflausu og það stangist hvorki á við lög né samninga sem eignina varði.  Umræddar jarðir séu vel skiptanlegar án þess að leiði til tjóns fyrir eigendur þeirra.  Þetta ákvæði fjalli ekki um frjáls aðilaskipti að fasteignum, heldur um aðferð við slit sameignar þegar svo hagi til að skiptum verði ekki við komið án þess að tjón hljótist af.  Þau tilvik falli nú undir ákvæði 8. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu.  Hin tilvitnuðu ákvæði Jónsbókar feli í sér undantekningu frá þeirri meginreglu eignarréttarins að mönnum sé frjáls ráðstöfun eignarhluta síns í sérstakri sameign án samþykkis annarra sameigenda.  Þau ákvæði verði hvorki skýrð rýmkandi skýringu né frá þeim lögjafnað, eins og stefndi virðist hugleiða.  Verði þessum ákvæðum ekki beitt í því skyni að rökstyðja forkaupsrétt stefnanda í máli þessu.

Niðurstaða.

Samkvæmt skiptayfirlýsingum dagsettum 22. júní 2004 urðu stefnandi og stefndi Sigurður sameigendur að jöfnu á bújörðinni Bjarkarlandi og jörðinni Miðeyjarhólma en í hlut stefnda Sigurðar kom fjórðungur íbúðarhúss sem stendur á Bjarkarlandi en þrír fjórðu hlutar komu í hlut stefnanda.  Sumarhús og hlaða sem á jörðinni standa komu að öllu leyti í hlut stefnda Sigurðar.  Stefndi Sigurður ráðstafaði framangreindum eignarhlutum sínum til stefndu Þorvaldar og Kristínar eins og rakið er hér að framan.  Stefnandi krefst þess að stefndu verði gert að þola ógildingu á kaupsamningi um sölu á þessum eignarhlutum á þeim grundvelli að honum hafi aldrei verið boðinn forkaupsréttur samkvæmt 27. gr. núgildandi jarðalaga.

Samkvæmt upplýsingum frá landbúnaðarráðuneytinu er jörðin Bjarkarland lögbýli og samkvæmt jarðaskrá 1. desember 2001 er Ísleif Jónsdóttir sögð ábúandi og eigandi jarðarinnar.  Í jarðaskrá 1. desember 2003 er ekki getið um ábúendur en dánarbú Ísleifar sagt eigandi jarðarinnar.  Í lögbýlaskrá 31. desember 2004 er stefnandi sagður ábúandi en eigendur eru skráðir stefnandi og stefndi Sigurður.

Samkvæmt 2. mgr. 30. gr. jarðalaga nr. 65/1976, sem í gildi voru þegar lögskipti þau urðu sem hér er fjallað um, á leiguliði, sem setið hefur jörð í 10 ár eða lengur, forkaupsrétt á undan sveitarstjórn enda taki hann jörðina til ábúðar og fullra nytja.   Núgildandi ákvæði um forkaupsrétt er að finna í 27. gr. jarðalaga nr. 81/2004 en þar kemur fram að ábúendur sem haft hafi ábúðarrétt í sjö ár eða lengri tíma eigi forkaupsrétt að ábúðarjörðum sínum enda taki þeir jarðirnar til ábúðar og landbúnaðarstarfsemi.  Samkvæmt 1. mgr. 29. gr. eldri jarðalaga lætur landbúnaðarráðuneytið árlega gera jarðaskrá fyrir allt landið.  Skulu þar tilgreindar allar jarðir eða lögbýli ásamt eigendum og ábúendum.  Sambærileg ákvæði eru í 26. gr. núgildandi laga.  Samkvæmt 25. gr. eldri jarðalaga þurfti heimild landbúnaðarráðuneytisins til að stofna félagsbú til búvöruframleiðslu á býli, enda hafi viðkomandi sveitarstjórn og jarðanefnd samþykkt stofnun félagsbúsins.  Samkvæmt 27. gr. eldri laganna skyldu aðilar félagsbús gera með sér skriflegan félagsbússamning þar sem getið sé stofnframlaga aðilanna til búsins, eignarhluta hvers þeirra, hvernig háttað sé ábyrgð á skuldum búsins, skiptingu tekna þess, ákvarðanatöku um málefni búsins og hvernig slitum þess skuli háttað.  Sambærileg ákvæði eru í 25. gr. núgildandi laga. 

Óumdeilt er að félagsbússamningur var ekki gerður um rekstur lögbýlisins Bjarkarlands.   Þá hefur stefnandi samkvæmt gögnum málsins ekki verið skráður ábúandi jarðarinnar fyrr en árið 2004.  Samkvæmt meginreglum eignarréttar um sérstaka sameign verða ekki reistar skorður við framsali á eignarheimild í sérstakri sameign nema lög eða samningar mæli svo fyrir.  Stefnanda hefur ekki tekist að sanna að samist með honum og stefnda Sigurði að stefnandi ætti forkaupsrétt hygðist stefndi Sigurður selja eignarhluta sinn í jörðinni.  Þar sem ekki verður talið að stefnandi hafi orðið ábúandi jarðarinnar Bjarkarlands í skilningi ábúðar- og jarðalaga fyrr en árið 2004 ber að hafna því að stefnandi hafi átt forkaupsrétt í samræmi við forkaupsréttarákvæði laganna.  Þá verður ekki talið að stefnandi geti byggt forkaupsrétt á ákvæðum 20. kapítula kaupabálks Jónsbókar, en í þeim ákvæðum er fjallað um slit á sérstakri sameign með þeim hætti að hver sameigenda fái sinn hluta af eigninni, ef skiptum verður við komið, án þess að tjón hljótist af.   Hefur ekki verið sýnt fram á að atvik máls þessa séu með þeim hætti að þessi ákvæði eigi við.  Verða stefndu því sýknuð af öllum kröfum stefnanda í máli þessu.

Rétt þykir að málskostnaður milli aðila falli niður að öðru leyti en því að stefnandi verður dæmdur til að greiða stefndu Sigurði og Connie Marie óskipt 200.000 krónur í málskostnað.  Allur gjafsóknarkostnaður stefnanda greiðist úr ríkissjóði í samræmi við gjafsóknarleyfi hans, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns hans, Þormóðs Skorra Steingrímssonar, hdl., 900.000 krónur.  Samkvæmt yfirliti lögmannsins nam útlagður kostnaður hans 33.249 krónum.  Allur gjafsóknarkostnaður stefndu Þorvalds og Kristínar greiðist úr ríkissjóði í samræmi við gjafsóknarleyfi þeirra, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns þeirra, Jónasar A. Aðalsteinssonar, hrl., 750.000 krónur.

Hjörtur O. Aðalsteinsson, dómstjóri kvað upp dóminn.  Dómsuppkvaðning hefur dregist fram yfir lögbundinn frest vegna embættisanna dómarans, en lögmenn aðila töldu endurflutning óþarfan.

Hjörtur O. Aðalsteinsson héraðsdómari kvað upp dóminn.

DÓMSORÐ:

Stefndu, Þorvaldur Helgason, Kristín Edda Gunnarsdóttir og Sigurður Árnason, skulu vera sýkn af öllum kröfum stefnanda, Braga Árnasonar í máli þessu.

Málskostnaður milli aðila fellur niður að öðru leyti en því að stefnandi verður dæmdur til að greiða stefndu Sigurði og Connie Marie Cuesta óskipt 200.000 krónur í málskostnað.  Allur gjafsóknarkostnaður stefnanda greiðist úr ríkissjóði í samræmi við gjafsóknarleyfi hans, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns hans, Þormóðs Skorra Steingrímssonar, hdl., 900.000 krónur.   Allur gjafsóknarkostnaður stefndu Þorvalds og Kristínar greiðist úr ríkissjóði í samræmi við gjafsóknarleyfi þeirra, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns þeirra, Jónasar A. Aðalsteinssonar, hrl., 750.000 krónur.