Fimmtudaginn 24. febrúar 2011.
Nr. 453/2010.	Hildur Eiríksdóttir og Sigurður Guðjónsson (Óskar Sigurðsson hrl.) gegn Björk Sigurðardóttur (Hilmar Magnússon hrl.)

Fasteignakaup.

B höfðaði mál gegn foreldrum sínum, H og S, og krafðist þess að þau gæfu út afsal til hennar fyrir tiltekinni fasteign ásamt fylgifé gegn yfirtöku áhvílandi fasteignaveðbréfs. Í dómi Hæstaréttar var fallist á þá niðurstöðu héraðsdóms að B hefði sannað að samningur um kaup fasteignarinnar af Íbúðarlánasjóði hefði verið gerður í nafni H og S sem kaupenda í þeim tilgangi að greiða fyrir því að þau fengju greiddar út ógreiddar brunabætur vegna sumarhúss sem brann árið 2002. Aftur á móti væri til þess að líta að í 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup fælist að skriflegt form væri gildisskilyrði kaupsamnings um fasteign. Jafnvel þótt B tækist að sanna að munnlegt samkomulag hefði verið milli hennar og foreldra hennar um að B fengi síðar frá þeim afsal til sín fyrir eigninni myndi samkomulagið ekki uppfylla formskilyrði 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um að vera skriflegt. Voru H og S því sýknuð af kröfu B. 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ingibjörg Benediktsdóttir, Árni Kolbeinsson og Garðar Gíslason.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 20. júlí 2010 og krefjast sýknu af kröfu stefndu og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Ágreiningur málsaðila lýtur að eignarhaldi fasteignarinnar Neðri-Þverár í Húnaþingi vestra, sem er einbýlishús úr timbri. Aðdragandi málsins er sá að stefnda, sem er dóttir áfrýjenda, og eiginmaður hennar höfðu hug á að eignast sumarhús og hafði vinafólk þeirra að Efri-Þverá bent þeim á að hús þetta væri falt á vegum Íbúðalánasjóðs. Stefnda gerði sjóðnum tilboð í eignina 15. september 2003 og fékk gagntilboð mánuði síðar. Kveður hún samning hafa að lokum tekist um kaupin þannig að kaupverð væri ákveðið 2.800.000 krónur.  Stefnda kveður foreldra sína hafa af nánar tilgreindum ástæðum farið fram á að þau yrðu skráðir kaupendur í hennar stað, en þau myndu síðar afsala henni eigninni. Hún hafi samþykkt þetta. Með kaupsamningi 12. desember 2003 seldi Íbúðalánasjóður áfrýjendum fasteignina. Stefnda annaðist allar greiðslur vegna kaupanna og kostnað vegna fasteignarinnar fram á haustið 2006. Þá kom upp ósætti og greiddu áfrýjendur eftir það af fasteignaveðláni og gjöld, sem féllu á eignina. Kveður stefnda áfrýjendur hafa snúið við blaðinu og neitað að afsala fasteigninni til sín. Stefnda reisir kröfu sína á hendur áfrýjendum á því að hún sé raunverulegur eigandi hússins að Neðri-Þverá og framlögð gögn og framburður vitna sanni að svo sé, en nöfn áfrýjenda hafi verið sett í kaupsamninginn 12. desember 2003 til málamynda. Áfrýjendur reisa hins vegar sýknukröfu sína í fyrsta lagi á því, að jafnvel þótt komist hefði á munnlegt samkomulag þess efnis sem stefnda haldi fram um að þau myndu afsala henni eigninni, sem sé mótmælt, dygði það stefndu ekki þar sem 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup setji það skilyrði að slíkt samkomulag verði að vera skriflegt.

 Málsatvikum og málsástæðum aðila er lýst í hinum áfrýjaða dómi. Fallast ber á þá niðurstöðu hans að stefnda hafi sannað að framangreindur kaupsamningur um fasteignina að Neðri-Þverá hafi verið gerður í nafni áfrýjenda sem kaupenda í þeim tilgangi að greiða fyrir því að þau fengju greiddar út ógreiddar brunabætur vegna sumarhúss sem brann árið 2002.

Hins vegar er til þess að líta að lög nr. 40/2002 öðluðust gildi 1. júní 2002 og samkvæmt 1. mgr. 7. gr. þeirra er samningur um kaup á fasteign bindandi þegar skriflegt tilboð hefur verið samþykkt af móttakanda þess með undirskrift. Í þessu felst samkvæmt orðanna hljóðan að skriflegt form sé gildisskilyrði kaupsamnings um fasteign. Er staðfest með ummælum í athugasemdum með frumvarpi því sem síðar varð að lögum nr. 40/2002 og öðrum lögskýringargögnum að það var og tilgangur löggjafans með ákvæðinu, sbr. dóm Hæstaréttar í máli nr. 54/2006, sem birtur er í dómasafni það ár á bls. 4289. Kaupsamningur Íbúðalánasjóðs og áfrýjenda 12. desember 2003 uppfyllti þetta skilyrði og hefur ekki verið efast um gildi hans. Stefnda heldur því fram að auk þessa samnings hafi hún og áfrýjendur gert annan samning, munnlegan, um að hún fengi síðar frá þeim afsal til sín fyrir sömu eign. Jafnvel þótt henni tækist að sanna slíkt munnlegt samkomulag myndi það ekki uppfylla þetta formskilyrði 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um að vera skriflegt. Verður því að sýkna áfrýjendur af kröfu stefndu.

Eftir atvikum er rétt að hver aðili beri sinn málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Áfrýjendur, Hildur Eiríksdóttir og Sigurður Guðjónsson, eru sýkn af kröfu stefndu, Bjarkar Sigurðardóttur.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 25. júní 2010.

Mál þetta, sem dómtekið var 4. júní sl., er höfðað með stefnu áritaðri um birtingu í nóvember 2009.

Stefnandi er Björk Sigurðardóttir, Hlyngerði 3, Reykjavík, en stefndu eru Sigurður Guðjónsson og Hildur Eiríksdóttir, Háaleitisbraut 103, Reykjavík.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndu verði dæmd til þess að gefa út afsal til stefnanda fyrir fasteigninni Neðri-Þverá, Húnaþingi vestra, fastanr. 213-4832, ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber, gegn yfirtöku stefnanda á áhvílandi fasteignaveðbréfi á eigninni útg. 17. desember 2003, upphaflega að fjárhæð 1.820.000, bundið 5,10% vöxtum og vísitölu neysluverðs með grunnvísitölu 227,9. Þá krefst stefnandi málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefndu ásamt lögmæltum virðis­aukaskatti.

Af hálfu stefndu er þess krafist að þau verði sýknuð af kröfum stefnanda í máli þessu. Þá krefjast stefndu málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefnanda samkvæmt málskostnaðarreikningi, auk virðisaukaskatts.

I.

Stefnandi kveður málavexti þá, að hún og eiginmaður hennar, Rúnar Fjeldsted, höfðu hug á að kaupa sér sumarhús, en vinafólk þeirra að Efri-Þverá í Húnaþingi vestra, létu þau vita af því að Íbúðalánasjóður hefði leyst til sín á uppboði húseignina á nágrannajörðinni að Neðri-Þverá í Húnaþingi vestra í lok árs 2001 og að fasteignin væri föl. Húsið væri þokkalega farið þó ýmislegt væri farið að láta undan vegna vanhirðu fyrri eiganda. Stefnandi og Rúnar skoðuðu eignina fyrir milligöngu vinafólks síns fyrst í ágúst 2003 og leist ágætlega á húsið, auk þess sem vinfengi nágranna spillti ekki fyrir. Leitaði stefnandi fyrst til Íbúðalánasjóðs með það í huga að gera tilboð í eignina en var upplýstur að Stefán Ólafsson, fasteignasali á Blönduósi, hefði eignina til sölumeðferðar og henni bent á að leita þangað varðandi tilboðsgerð.

Stefnandi gerði tilboð í eignina, dagsett 15. september 2003, að fjárhæð 2.400.000 krónur. Gengu á milli stefnanda og Stefáns Ólafssonar fasteignasala tilboð og náðust að lokum samningar um kaupin þannig að kaupverð var ákveðið 2.800.000 krónur og skyldi það m.a. greiðast með útgáfu fasteignaveðbréfs. Umrætt kauptilboð hefur stefnandi ekki fundið í sínum fórum og þá hafa engin gögn fasteignasölunnar vegna málsins enn fundist þrátt fyrir leit. Áður en af kaupunum varð, skoðuðu stefnandi og eiginmaður hennar eignina og voru öll samskipti vegna málsins milli þeirra og Stefáns fasteignasala.

Þegar ganga átti frá kaupsamningi óskuðu stefndu, foreldrar stefnanda, eftir því við dóttur sína að samningurinn yrði gerður í þeirra nafni, þar sem stefndu höfðu þá nýverið misst sumarhús sitt í Borgarfirði í bruna án þess að endurbyggja það. Við útgreiðslu brunabóta hjá tryggingafélaginu var haldið eftir verulegri fjárhæð er fengist greidd út, yrði nýtt sumarhús byggt eða keypt. Varð stefnandi við þessari eðlilegu beiðni foreldra sinna, enda stóð ekki annað til en að eigninni yrði svo afsalað í framhaldinu til stefnanda.

Þar sem stefndu skorti greiðslugetu til að greiða af væntanlegu láni hjá Íbúðalánasjóði, sem skyldi tekið við kaupin, var leigusamningur útbúinn til mála­mynda og fjárhæðir þar lagaðar að þeim kröfum, sem þurfti til að stefndu stæðust greiðslumatið. Er samningurinn frá 18. nóvember 2003 og leigutími sagður hefjast 1. desember sama ár en eignin var afhent í ársbyrjun 2004 og kaupsamningur undir­ritaður 12. desember 2003.

Greiðslumat ber með sér að krafist var greiðslugetu upp á kr. 25.000 á mánuði, sem er sama fjárhæð og greinir í leigusamningi aðila. Var samningi þessum þannig aldrei ætlað að hafa nokkurt gildi milli aðila, heldur einungis gerður í því augnamiði að stefndu stæðust greiðslumat en í samningnum er leigusali sagður vera stefndi Sigurður og látið líta svo út fyrir að leigð séu 50% eignarinnar vegna hins lága leigugjalds. Þessum leigusamningi var ekki þinglýst.

Stefnandi kveður einnig hafa skort á eigið fé stefndu og hafi eiginmaður stefnanda af þeim sökum lagt 120.000 krónur inn á reikning stefnda Sigurðar þann 2. desember 2003 eða sama dag og greiðslumatið var útbúið af Guðríði Birgisdóttur, starfsmanni í SPRON, sem þá var viðskiptabanki stefnanda. Höfðu stefndu engin viðskipti við SPRON og enga aðra aðkomu að gerð greiðslumatsins en að undirrita umsóknina sem lið í útgáfu fasteignaveðbréfsins.

Gengið var frá undirritun kaupsamnings á skrifstofu Íbúðalánasjóðs 12. desember 2003 en hann er vottaður af stefnanda og eiginmanni hennar. Fasteigna­veðbréfið var gefið út 17. sama mánaðar og greiddu stefnandi og eiginmaður hennar þá útborgunargreiðslu kaupsamningsins ásamt þinglýsingar- og stimpilgjöldum kaup­samnings og fasteignaveðbréfs, samtals 464.896 krónur. Greiddi stefnandi jafnframt kaupsamningsgreiðslu nr. 2 að fjárhæð 280.000 krónur 5. mars 2004.

Við afhendingu eignarinnar í febrúar 2004 komu í ljós ýmsir gallar á henni en stefnandi réðst í viðgerðir á eigninni og stórfelldar og kostnaðarsamar endurbætur. Fólust þær m.a. í því að skipt var um gólfefni, endurnýjaðar lagnir og innréttingar, þ.m.t. eldhús og eldhústæki. Leitaði stefnandi til undirritaðs lögmanns eftir að hún og eiginmaður hennar höfðu átt í samskiptum við fasteignasalann vegna gallanna. Fóru fram bréfaskipti við seljanda eignarinnar, með leyfi og vitund stefndu og var eftir mikið þref samið um afslátt, 300.000 krónur, sem var jafnhár lokagreiðslu. Afsal var svo loks gefið út til stefndu í desember 2006 og lögmannskostnaður greiddur af stefnanda.

Um þetta leyti kom upp ósætti milli stefnanda og stefndu vegna sölu á hesthúsi í Víðidal, sem var í eigu stefnanda. Stefndi Sigurður hafði lánað stefnanda 7.000.000 króna til kaupanna á hesthúsinu og taldi sig með því hafa öðlast hlutdeild í húsinu, sem stefnandi hafnaði. Lyktaði þeim ágreiningi með því að stefndi Sigurður stefndi stefnanda fyrir héraðsdóm og var gerð sátt í framhaldinu um endurgreiðslu lánsins ásamt vöxtum, samtals 10.575.356 krónur. Var sáttin m.a. gerð í þeirri trú að fullar sættir tækjust, m.a. vegna Neðri-Þverár, en stefndu höfðu þá hafnað kröfu stefnanda um útgáfu afsals til að þrýsta á um uppgjör vegna hesthússins. Þegar loks sættir höfðu náðst stóðu stefndu föst við sinn keip en stefndu höfðu um haustið 2006, þegar ágreiningur aðila kom upp, byrjað að greiða afborganir af Íbúðasjóðsláninu, sem hvíldi á eigninni, auk gjalda er tengdust eigninni, í óþökk stefnanda. Stefnandi hafði fram til þess tíma, eða í hartnær þrjú ár, ávallt greitt af láninu og allan kostnað af eigninni sem eigandi hennar. Þá hefur stefnandi og eiginmaður hennar nýtt eignina sem sína eigin.

Með bréfi lögmanns stefnda Sigurðar, dagsettu 12. júní 2007, var ætluðum leigusamningi sagt upp með sex mánaða fyrirvara, en hvergi í bréfinu er minnst á að leigugjaldið sé í vanskilum. Þessu bréfi var svarað með bréfi, dagsettu 12. júlí sama ár, þar sem sjónarmiðum stefndu var hafnað og ítrekað að raunverulegur eigandi eignarinnar væri stefnandi og gögn lögð fram því til stuðnings. Með símskeytum þann 10. og 19. júlí 2007 og enn þann 3. og 18. febrúar 2009 var ætluðum leigusamningi rift vegna ætlaðra vanefnda á greiðslu leigugjalds samkvæmt málamyndaleigu­samningnum. Höfðaði stefndi svo aðfararmál fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur til að fá stefnanda borna út úr húsnæðinu að Neðri-Þverá. Með úrskurði dómsins í málinu nr. A-34/2009, uppkveðnum þann 6. október 2009, var kröfu stefnda hafnað og tilkynnti lögmaður stefnda í kjölfarið að höfðað yrði almennt einkamál til að fá stefnanda borna út úr húsnæðinu.

Stefnandi kveðst árangurslaust hafa leitað eftir því við stefndu, að þau afsöluðu henni eigninni að Neðri-Þverá, þar sem eignin tilheyrði stefnanda, og í því sambandi jafnframt boðið uppgjör vegna þeirra gjalda, sem stefndu hefðu sannanlega greitt af eigninni í óþökk stefnanda. Þegar samningaviðræður stóðu yfir, vegna endurgreiðslu á nefndu láni stefnda Sigurðar til stefnanda vegna kaupa á hesthúsi, hefði verið gefið í skyn að lausn ágreinings vegna lánsins til hesthúsakaupanna væri forsenda þess að tækist að leysa úr ágreiningi aðila vegna Neðri-Þverár. Þegar sátt hefði hins vegar náðst í lánamálinu, hefðu stefndu snúið við blaðinu og neitað að gefa út afsal til stefnanda og róið að því öllum árum að koma stefnanda út úr eigninni með það í huga að selja hana og hafi stefndu m.a. skipt um skrár án heimildar í því augnamiði að sýna eignina væntanlegum kaupendum.

II.

Af hálfu stefndu eru gerðar verulegar athugasemdir við lýsingu stefnanda á málavöxtum og tildrögum kaupa stefndu á fasteigninni. Stefndu mótmæla sem röngum öllum staðhæfingum stefnanda þess efnis, að kaupsamningur um fasteignina hafi verið gerður í nafni stefndu til málamynda. Þá sé það rangt, sem stefnandi virðist byggja á og halda fram, að gerður hafi verið munnlegur samningur um að stefnandi og eiginmaður hennar skyldu eiga einhver eignarréttindi tengd fasteigninni. Hið rétta sé, að fasteignin var keypt af stefndu til eignar um ókomna framtíð. Af hálfu stefndu stóð aldrei til að fá öðrum aðilum fasteignina í hendur.

Þá sé rangt, að fasteignin hafi verið keypt af stefndu í stað stefnanda til þess eins að stefndu mættu innheimta brunabætur auk þess sem stefndu hafna því, að þau hafi skort greiðslugetu til að greiða af láni hjá Íbúðalánasjóði og að leigusamningur hafi því verið gerður við stefnanda til málamynda til þess eins að stefndu stæðust greiðslumatið. Var leigusamningur gerður við stefnanda í þeim eina tilgangi sem orðalag hans ber með sér, þ.e. til þess að leigja stefnanda umrædda fasteign gegn greiðslu endurgjalds af hans hálfu.

Þær greiðslur, sem stefnandi og eiginmaður hennar inntu af hendi í tengslum við fasteignina, er hún var keypt og vísað er til í stefnu, voru eingöngu inntar af hendi vegna þess að þeim var ætlað að ganga upp í leigugreiðslur í framtíðinni. Með greiðslunum var því húsaleiga samkvæmt samningi þeirra við stefndu greidd fyrir fram. Í ljósi náinna fjölskyldutengsla stefndu og stefnanda, hugðust stefndu leigja stefnanda umrædda fasteign til langs tíma og töldu óhætt að haga málum með þeim hætti. Þá var aðkoma stefnanda og eiginmanns hennar að því að fá afslátt af endanlegu kaupverði og vinna þeirra við fasteignina alls ekki til marks um tilvist samkomulags aðila um eignarráð yfir fasteigninni, heldur var um að ræða vanalega og alls ekki óeðlilega aðstoð nákominna. Slík aðkoma skapi aðilum ekki stöðu í deilu um eignarrétt að fasteign. Þá kemur fram í 5. gr. leigusamningsins að allar breytingar á húsnæðinu séu á kostnað leigutaka og að slíkar breytingar verði eign leigusala að leigutíma loknum. Segir jafnframt að allt nauðsynlegt og eðlilegt viðhald innan húss sé á kostnað leigutaka en stór hluti þeirrar viðhaldsvinnu, sem stefnandi kveður til marks um eignarrétt sinn að fasteigninni, er aðeins þáttur í leigusamningi hans við stefndu.

III.

Stefnandi byggir kröfur sínar á því að hún sé raunverulegur eigandi Neðri-Þverár og að fyrirliggjandi gögn og upplýsingar sanni að svo sé. Stefnandi hafi skoðað eignina fyrir kaup, verið í sambandi við fasteignasalann, sem hafði hana til sölumeðferðar og gert tilboð í eignina í sínu nafni sem hafi þannig verið samþykkt. Stefnandi hafi greitt allt kaupverðið og borið allan kostnað vegna kaupanna, svo og vegna galla sem upp hafi komið í eigninni auk þess að samþykkja afslátt sem veittur var af kaupverði. Þá hafi stefnandi greitt allan rekstarkostnað, þ.m.t. rafmagn, þótt stefndu haldi því fram að þau hafi einungis leigt stefnanda 50% eignarinnar. Stefnandi hafi með sama hætti greitt öll gjöld af eigninni, þ.m.t. lóðarleigu, fasteignagjöld og brunatryggingaiðgjald sem ávallt tilheyri eiganda en ekki leigutaka eignar. Sömu sögu sé að segja um greiðslur af áhvílandi láni við Íbúðalánasjóð.

Þá hafi stefnandi ráðist í kostnaðarsamar viðgerðir og endurbætur á húsinu, sem hafi tekið marga mánuði, en efniskostnaðurinn einn hafi numið vel á þriðju milljón króna, auk gríðarlegs vinnuframlags stefnanda og eiginmanns hennar. Fráleitt sé að ætla að stefnandi hafi ráðist í þessar tímafreku og kostnaðarsömu framkvæmdir við eignina hafi hann einungis mátt búast við að hafa 50% eignarinnar til leigu í eitt ár frá 1. desember 2003 að telja.

Stefnandi bendir á að kauptilboð hans hafi verið samþykkt af Íbúðalánasjóði og þannig komist á bindandi samningur um eignina við stefnanda, en vegna beiðni stefndu hafi kaupsamningur verið gerður í þeirra nafni einungis í því augnamiði að fá útgreiddar brunabætur. Sé því skorað á stefndu að framvísa uppgjöri frá tryggingafélagi sínu, VÍS hf. Stefndi Sigurður hafi skirrst við að leggja uppgjörið fram við meðferð áðurgreinds aðfararmáls og sýni uppgjörið, að eini tilgangur þess að skrá stefndu sem kaupendur að Neðri-Þverá, hafi einmitt verið sá að fá bæturnar greiddar út sem og hafi orðið raunin. Aldrei hafi þannig staðið til í upphafi að stefndu yrðu eigendur fasteignarinnar, enda hefðu þau hvorki greitt kaupverð né innheimt leigugjald hjá stefnanda.

Þá geti nágrannar stefnanda staðfest nýtingu stefnanda á eigninni og aðdraganda að kaupum hennar er styðji kröfur stefnanda. Með sama hætti geti fasteignasalinn staðfest samskipti sín við stefnanda og eiginmann hennar auk þess sem hann hafi bréflega gefið skýringar, sem honum voru gefnar vegna óska um  nafnabreytingu á kaupanda, við rekstur aðfararmálsins. Vegna þessara margháttuðu gagna og upplýsinga um kaupin á Neðri-Þverá, standi það nú stefndu nær að sanna með hvaða hætti þau telji sig eiga tilkall til eignarinnar utan þeirrar einu staðreyndar að hafa í höndum þinglýst afsal. Virðist sem afstaða stefndu nú mótist af þeim ágreiningi sem fyrrum kom upp milli aðila, en stefndu hafi verið mjög ósátt þegar stefnandi seldi umrætt hesthús, án þess að þau gætu brugðist við því, og töldu sig hafa verið svikin. Einkennist gjörðir stefndu nú af því að gjalda stefnanda í sömu mynt. Hafi stefndu tekið upp á því að greiða af láni vegna eignarinnar og gjöld af henni, að því er virðist til þess að styrkja réttarstöðu sína gagnvart stefnanda í viðleitni sinni til að sölsa eignina undir sig með ólögmætum hætti.

Stefnandi lýsir því yfir í stefnu, að nái dómkrafan fram að ganga muni hann ganga frá uppgjöri við stefndu vegna greiðslna sem þau hafi innt af hendi og tengjast fasteigninni, en stefndu hafi í óþökk stefnanda greitt af áhvílandi láni og gjöld af eigninni. Stefnandi telur ríka dómvenju gilda um að hægt sé að fallast á dómkröfu hans þótt ekki sé jafnframt boðið fram uppgjör, enda sé það nokkuð flókið og umfangsmikið auk þess sem það er óviðkomandi sjálfum kaupunum á eigninni í öndverðu. Þá muni stefnandi skuldskeyta láni við Íbúðalánasjóð en yfirlýsing þess efnis liggi fyrir frá sjóðnum er verði virk um leið og þinglýsing eignarhalds stefnanda á eigninni liggi fyrir, nái dómkrafan fram að ganga.

IV.

Af hálfu stefndu er sýknukrafan í fyrsta lagi byggð á því, að kaupsamningar um fasteignir þurfi ávallt að vera skriflegir, sbr. 7. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup. Sé það gildisskilyrði kaupsamninga um fasteignir að þeir séu gerðir á skriflegu formi samkvæmt lagaákvæðinu. Stefnandi krefjist þess að stefndu verði gert að gefa út afsal vegna fasteignarinnar á grundvelli samkomulags stefnanda við stefndu en byggir þó ekki á skriflegum samningi. Beri því þegar af þeirri ástæðu að sýkna stefndu af kröfu stefnanda.

Þótt komist yrði að þeirri niðurstöðu, að komist hefði á samkomulag milli aðila málsins eða stefnanda og fyrri eiganda um kaup á fasteigninni, sé ljóst að slíkt samkomulag væri beinlínis í andstöðu við ákvæði áðurgreindrar 7. gr. laga nr. 40/2002 og ólögmætt, þar sem samkomulagið uppfyllti þá ekki formskilyrði ákvæðisins. Gæti því eignarréttur að umræddri fasteign ekki flust til stefnanda á grundvelli slíks samkomulags. Bæri því eftir sem áður að sýkna stefndu af kröfu stefnanda um útgáfu afsals.

Í öðru lagi byggja stefndu kröfur sínar á því, að ætlað kauptilboð stefnanda til Íbúðalánasjóðs hafi ekki verið skriflegt og ekki bindandi um kaup. Stefndu hafni því, sem fullyrt sé í stefnu, að tilboð stefnanda um kaup á fasteigninni á 2.800.000 krónur hafi verið samþykkt af Íbúðalánasjóði og þannig komist á bindandi samningur um fasteignina. Hafi slíkt kauptilboð komið frá stefnanda,  hafi það ekki verið skriflegt og sé því í raun ekki haldið fram í stefnu. Segi þar að umrætt tilboð hafi stefnandi ekki fundið í fórum sínum og engin gögn fundist á fasteignasölunni þrátt fyrir leit. Þar sem kauptilboð hafi ekki verið samþykkt með skriflegum hætti af seljanda, hafi ekki stofnast samningur sem gildur var að lögum, sbr. ákvæði 7. gr. laga nr. 40/2002. Sé stefnanda því ekki fært að byggja rétt á ætluðu kauptilboði sínu. Hefði stefnandi gert slíkt tilboð á skriflegan hátt, væri honum samt sem áður ekki unnt að byggja nokkurn rétt á því gagnvart stefndu, þar sem hann hefði fallið frá öllum rétti á grundvelli þess tilboðs og framselt stefndu, sem hefðu í kjölfarið gert skriflegan samning um kaup á fasteigninni Neðri-Þverá.

Þriðja málsástæða stefndu er sú, að fullyrðingar stefnanda um samkomulag milli aðila séu með öllu ósannaðar og beri stefnandi sönnunarbyrðina að þessu leyti. Þá séu fullyrðingar stefnanda, um að leigusamningur hans við stefndu hafi verið gerður til málamynda, einnig ósannaðar. Beri stefnandi sönnunarbyrðina fyrir þessum fullyrðingum sínum. Húsaleigusamningurinn sé skýr og skorinortur, undirritaður og vottaður af tveimur mönnum, og beri hvorki orðalag hans né efnisinnihald það með sér, að hann hafi verið gerður til málamynda og að hann hafi ekki átt að efna. Hefði samningurinn ekki átt að gilda, hefði stefnanda verið í lófa lagið að annast gerð annars baksamnings við stefndu. Sú staðreynd, að það var ekki gert, þrátt fyrir ítarlegt efni og orðalag húsaleigusamningsins, bendi eindregið til þess að samninginn hafi í raun átt að efna eftir orðanna hljóðan.

Þótt talið yrði, að staðhæfingar stefnanda um atvik máls væru sannar, byggja stefndu eftir sem áður á því, að atvik máls skapi stefnanda engan rétt til þess að krefjast þess af stefndu, að þau gefi út afsal þar eð þau atvik gætu í besta falli skapað rétt til greiðslu fébóta úr hendi stefndu en ekki beinan eignarrétt yfir fasteign. Beri því eftir sem áður að hafna dómkröfu stefnanda með öllu.

V.

Við aðalmeðferð málsins komu fyrir dóminn til skýrslugjafar stefnandi málsins og stefndi Sigurður Guðjónsson, faðir stefnanda, auk vitnanna Rúnars Kristjánssonar, eiginmanns stefnanda, Ingibjargar Geirsdóttur, eiganda jarðarinnar Efri-Þverár og vinkonu stefnanda, Guðríðar Birgisdóttur, starfsmanns SPRON, og Stefáns Ólafssonar hæstaréttarlögmanns. Verða skýrslur þeirra raktar eins og þurfa þykir.

Í málinu liggur frammi kauptilboð stefnanda í fasteignina Neðri-Þverá, dagsett 15. september 2003 og þá liggur fyrir gagntilboð, sem Stefán Ólafsson hrl. gerði stefnanda, fyrir hönd Íbúðalánasjóðs, þann 15. október sama ár. Með vætti vitnisins Stefáns lögmanns telst sannað að tilboð stefnanda, sem var að sömu fjárhæð og framlagður kaupsamningur, sem stefndu undirrituðu, var samþykkt af Íbúðalánasjóði en skjalið virðist glatað.

Þann 18. nóvember 2003 gerðu aðilar í málinu með sér húsaleigusamning um Neðri-Þverá þar sem fram kemur, að um er að ræða 50% leigu og að leigutíminn er eitt ár frá 1. desember 2003 að telja. Kaupsamningur vegna eignarinnar er dagsettur 12. desember 2003 og eru stefndu þar tilgreind kaupendur hennar. Íbúðalánasjóður gaf út afsal til stefndu 6. desember 2006.

Ágreiningur aðila lýtur að því, hver sé raunverulegur eigandi fasteignarinnar að Neðri-Þverá, og jafnframt um það, hvort kaupsamningurinn og húsaleigu­samn­ingur­inn voru gerðir til málamynda.

Ágreiningslaust er hins vegar, að Ingibjörg Geirsdóttir, vinkona stefnanda á bænum Efri-Þverá, benti stefnanda á húseignina að Neðri-Þverá og að einungis stefnandi skoðaði eignina áður en af kaupum varð en ekki stefndu. Þá er óumdeilt og stutt vætti vitnisins Stefáns, að stefnandi gerði tilboð í eignina og að stefndu komu þar hvergi nálægt og gerðu aldrei tilboð í eignina. Þá hafa bæði stefnandi og stefndi Sigurður borið um að stefnandi og eiginmaður hennar hafi unnið að endurbótum á eigninni á sinn kostnað og að stefndi Sigurður hafi aðstoðað þau með vinnuframlagi sínu. Jafnframt er óumdeilt að stefndu komu hvergi nálægt samningsumleitunum um gallamál vegna fasteignarinnar, sem upp kom skömmu eftir kaupin. Loks liggur fyrir í gögnum, og er óumdeilt, að stefnandi og eiginmaður hennar greiddu kaupsamnings­greiðslur og öll gjöld og afborganir af áhvílandi Íbúðasjóðsláni frá því kaupin voru gerð fram til haustsins 2006 þegar stefndi Sigurður hóf að greiða af eigninni. Er jafnframt ágreiningslaust að það gerði hann upp á sitt eindæmi og óbeðinn. 

Aðila greinir hins vegar á um það, hvers vegna stefndu skrifuðu undir kaupsamning vegna eignarinnar þrátt að þau hafi hvergi komið að tilboðsgerðinni. Aðspurður kunni stefndi Sigurður engar sérstakar skýringar á því fyrirkomulagi en mótmælti allt að einu fullyrðingum stefnanda um að tilgangurinn með undirritun stefndu á kaupsamningnum hefði verið sá, að fá greiddan út þann hluta brunabóta, sem tryggingafélag stefndu hafði haldið eftir eftir útgreiðslu bóta vegna bruna á sumarhúsi þeirra í Borgarfirði nokkru fyrr.

Stefnandi fullyrðir að staðið hafi til að Neðri-Þverá yrði færð á nafn hennar eftir nokkra mánuði þegar hún hefði greitt kaupverð eignarinnar að fullu og afsal verið gefið út af Íbúðalánasjóði. Framangreindar fullyrðingar stefnanda fá stoð í framlagðri yfirlýsingu og vætti vitnisins Stefáns þar sem fram kemur að stefnandi hefði gefið þær skýringar á því að nöfn foreldra hennar yrðu á kaupsamningnum, að það tengdist innheimtu á brunabótum, sem ekki hefðu þá fengist greiddar. Þá styður vætti Ingibjargar Geirsdóttur, vinkonu stefnanda og eiginmanns hennar og ábúanda á Efri-Þverá, framburð stefnanda að þessu leyti en hún kvað hana og eiginmann hennar hafa keypt eignina fyrir sjálf sig og að stefnandi hefði sagt vitninu að kaupsamningur yrði gerður í nafni stefndu vegna bruna sumarhúss í þeirra eigu. Þá hafa vitnin Ingibjörg og Rúnar Kristjánsson, eiginmaður stefnanda, borið á þann veg að til hefði staðið að síðar yrði kaupsamningurinn færður yfir á nöfn stefnanda og eiginmanns hennar. Vitnið Ingibjörg kvaðst hafa ráðlagt stefnanda að hafa aukaafsal í skúffunni hjá sér ef eitthvað kæmi upp á, enda hefði hún vitað til þess að upp hefðu komið einhver leiðindi í stórfjölskyldunni. Loks hafa stefnandi, stefndi Sigurður og vitnin Ingibjörg og Rúnar öll borið um að upp hafi komið ósætti milli stefnanda og stefndu eftir að kaupin urðu. Þykir það renna frekari stoðum undir framburð stefnanda um að breyting hafi orðið á afstöðu stefndu til eignarhalds hennar á Neðri-Þverá.

Þegar litið er til þess, sem hér að framan hefur verið rakið um aðdraganda fasteignakaupanna, og til vættis vitna telst sannað, að framlagður kaupsamningur um fasteignina að Neðri-Þverá hafi verið gerður í nafni stefndu sem kaupenda í þeim tilgangi að greiða fyrir því, að stefndu fengju greiddar út ógreiddar brunabætur vegna sumarhúss, sem brann á árinu 2002.

Vitnin Guðríður Birgisdóttir, fyrrverandi starfsmaður SPRON, og Rúnar báru um að framlagður húsaleigusamningur milli aðila hefði verið gerður í því skyni að sýna fram á eigið fé stefndu, svo þau stæðust greiðslumat vegna kaupanna á Neðri-Þverá og fengju lánafyrirgreiðslu hjá Íbúðalánasjóði. Ljóst er af gögnum málsins, að mánaðarleg leigugreiðsla samkvæmt húsaleigusamningnum nemur sömu fjárhæð og tilgreind er sem mánaðarleg greiðslugeta stefndu á framlögðu greiðslumati frá Íbúðalánasjóði, dagsettu 2. desember 2003, sem aflað var vegna kaupanna. Þá liggur fyrir að stefndu höfðu ekki innheimt leigu samkvæmt samningnum fyrr en til ósættis kom milli aðila. Að öllu framangreindu virtu er það mat dómsins að sýnt hafi verið fram á, að tilgangurinn með gerð húsaleigusamningsins hafi ekki verið sá, sem efni hans kveður á um, heldur það, sem vitni hafa lýst, en það er í samræmi við framburð stefnanda. Fær framangreint jafnframt að nokkru leyti stoð í framburði stefnda Sigurðar sjálfs, sem kvað húsaleigusamninginn ekki eingöngu hafa verið útbúinn vegna greiðslumatsins og sagði jafnframt að efni hans hefði aldrei verið rætt milli aðila.

Fallist er á það með stefndu, að á stefnanda hvíli sönnunarbyrðin fyrir því að framlagður kaupsamningur og húsaleigusamningur hafi verið málamyndagerningar. Að virtu framangreindu vætti vitna um aðdraganda og framvindu kaupanna, sem er í samræmi við fullyrðingar stefnanda og gögn málsins, verður að telja að stefnanda hafi tekist að gera svo líklegt að framlagður kaupsamningur um fasteignina Neðri-Þverá og húsaleigusamningur um 50% eignarinnar séu málamyndagerningar og gerðir í þeim tilgangi, sem áður er rakinn, að sýnt sé fram á að stefnandi sé raunverulegur eigandi eignarinnar. Breytir engu um þá niðurstöðu tilvísun stefndu til ákvæða 7. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, enda snýr ágreiningur í máli þessu ekki að gildi kaupsamningsins sem slíks, eins og áður greinir, heldur hvort hann hafi verið gerður til málamynda í öðrum tilgangi en orðalag hans segir til um.

Að þessu virtu er fallist á það með stefnanda að hún teljist réttur eigandi að fasteigninni að Neðri-Þverá. Verður því tekin til greina krafa hennar, um að stefndu verði gert að gefa út afsal að eigninni gegn yfirtöku stefnanda á áhvílandi fasteigna­veðbréfi á eigninni eins og nánar greinir í dómsorði.

Samkvæmt þessari niðurstöðu ber að dæma stefndu til þess að greiða stefnanda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 500.000 krónur að meðtöldum virðisauka­skatti.

Arnfríður Einarsdóttir héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D ó m s o r ð:

Stefndu, Sigurður Guðjónsson og Hildur Eiríksdóttir, skulu gefa út afsal til stefnanda, Bjarkar Sigurðardóttur, fyrir fasteigninni Neðri-Þverá, Húnaþingi vestra, fastanr. 213-4832, ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber, gegn yfirtöku stefnanda á áhvílandi fasteignaveðbréfi á eigninni útg. 17. desember 2003, upphaflega að fjárhæð 1.820.000, bundið 5,10% vöxtum og vísitölu neysluverðs með grunn­vísitölu 227,9.

Stefndu greiði stefnanda 500.000 krónur í málskostnað að meðtöldum virðisaukaskatti.