Fimmtudaginn 16. apríl 2015.
Nr. 242/2015.	Jóhannes Helgi Einarsson (Valgeir Kristinsson hrl.) gegn Verði tryggingum hf. Íbúðalánasjóði og Reykjanesbæ (Bjarni Lárusson hrl.)

Kærumál. Nauðungarsala.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu J um að fella úr gildi nauðungarsölu á nánar tiltekinni fasteign. Krafa J var reist á því að sýslumanni hefði ekki verið heimilt að virða að vettugi boð JÓ við nauðungarsöluna „þar sem hann lagði ekki fram gögn um að hann gæti staðið við boðið þrátt fyrir áskorun þar um“, eins og bókað var í gerðabók vegna nauðungarsölunnar. Jafnframt taldi J að ógilda bæri nauðungarsöluna þar sem sýslumanni hefði verið óheimilt að hverfa frá fyrri ákvörðun sinni um að leggja fyrir JÓ að koma með tryggingu fyrir lægra boði sínu. Fallist var á með héraðsdómi að sýslumanni hefði, í ljósi þess að JÓ hélt áfram að bjóða í fasteignina á uppboðinu og gerði verulega hærri boð en hann fyrst gerði, verið heimilt að taka nýja ákvörðun og beita því úrræði 6. mgr. 32. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu að krefja JÓ um rökstuðning fyrir því að hann gæti staðið við boð sitt. Sýslumanni hefði hins vegar ekki verið heimilt að krefjast gagna í því skyni og virða boð hans að vettugi þar sem þau voru ekki kynnt eða lögð fram þá þegar. Nauðungarsalan var því ógilt.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Viðar Már Matthíasson, Benedikt Bogason og Þorgeir Örlygsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 20. mars 2015, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 27. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 10. mars 2015 þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að fella úr gildi nauðungarsölu sem fram fór 16. september 2014 á fasteigninni Holtsgötu 1 í Reykjanesbæ, fastanúmer 209-3605. Kæruheimild er í 1. mgr. 85. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðili krefst þess að áðurgreind krafa hans verði tekin til greina. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar. 

Varnaraðilar krefjast staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Krafa sóknaraðila er reist á því að sýslumanni hafi ekki verið heimilt að virða að vettugi boð Jóhanns Óslands Jósefssonar að fjárhæð 14.000.000 krónur við ofangreinda nauðungarsölu. Eins og rakið er í hinum kærða úrskurði bauð Íbúðalánasjóður fyrst á uppboðinu 3.000.000 krónur í fasteignina en Jóhann því næst 4.000.000 krónur. Af því tilefni var bókað í gerðabók vegna nauðungarsölunnar svo: ,,Fulltrúi sýslumanns leggur fyrir Jóhann Ósland að koma með tryggingu fyrir boði sínu eigi síðar en fimmtudaginn 18. september nk. kl. 14.“ Í framhaldi af þessu hófust boð að nýju í fasteignina. Íbúðalánasjóður bauð fimm sinnum í eignina, fyrst 5.000.000 krónur en síðast 13.000.000 krónur. Jóhann Ósland bauð jafnoft og í hvert sinn hærra boð en Íbúðalánasjóður hafði gert. Síðast bauð Jóhann 14.000.000 krónur. Að því boði hans gerðu var bókað svo í gerðabókina: ,,Fulltrúi sýslumanns virðir boð Jóhanns Óslands að vettugi þar sem hann lagði ekki fram gögn um að hann gæti staðið við boðið þrátt fyrir áskorun þar um.“ Þar sem frekari boð komu ekki fram var uppboðinu lokið og hæstbjóðanda Íbúðalánasjóði greint frá því að boð hans í eignina yrði samþykkt ef greiðsla bærist samkvæmt því í samræmi við uppboðsskilmála fyrir 7. október 2014 klukkan 10.

Sóknaraðili telur að ógilda beri nauðungarsöluna þar sem sýslumanni hafi verið óheimilt að hverfa frá þeirri ákvörðun sinni, sem bókuð var, að leggja fyrir Jóhann Ósland að koma með tryggingu fyrir því, fyrir tiltekinn tíma 18. september 2014, að hann gæti staðið við boð sitt að fjárhæð 4.000.000 krónur. Hafi hann með þessu tæmt þær heimildir sem honum séu veittar samkvæmt 6. mgr. 32. gr. laga nr. 90/1991 og því ekki verið heimilt að taka nýja ákvörðun síðar og krefja Jóhann um gögn til staðfestu því að hann gæti staðið við boð sitt.

Sóknaraðili reisir einnig kröfu sína á því að með því að krefja Jóhann Ósland um gögn hafi sýslumaður farið út fyrir þá heimild sem honum er veitt í 6. mgr. 32. gr. laga nr. 90/1991 og hafi ákvörðun hans um að virða að vettugi boð Jóhanns að fjárhæð 14.000.000 krónur því ekki verið reist á lögmætum grundvelli.

Fallist er á með héraðsdómi að sýslumanni hafi, í ljósi þess að Jóhann Ósland hélt áfram að bjóða í fasteignina á uppboðinu og gerði verulega hærri boð en hann fyrst gerði, verið heimilt að taka nýja ákvörðun og beita því úrræði fyrri málsliðar 6. mgr. 32. gr. laga nr. 90/1991 að krefjast þess að Jóhann leiddi rök að því að hann gæti staðið við síðasta boð sitt. Samkvæmt orðum sínum veitir lagaákvæðið einungis heimild til þess að krefja bjóðanda um rökstuðning fyrir því að hann geti staðið við boð sitt. Sýslumaður metur að því búnu gildi þeirra röksemda sem bjóðandi teflir fram. Ákvæðið veitir á hinn bóginn sýslumanni ekki rétt til að krefjast gagna um getu bjóðanda til að standa við boð sitt og var því sýslumanni við svo búið ekki heimilt að reisa ákvörðun sína um að virða boðið að vettugi á því að slík gögn voru ekki kynnt honum eða lögð fram þá þegar. Verður því að fallast á kröfu sóknaraðila um að ógilda nauðungarsöluna þar sem framangreind ákvörðun sýslumanns var ekki reist á réttum lagagrundvelli.

Varnaraðilum verður gert að greiða sóknaraðila málskostnað óskipt í héraði og kærumálskostnað sem ákveðinn verður í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Nauðungarsala sem fram fór 16. september 2014 á fasteign sóknaraðila, Jóhannesar Helga Einarssonar, Holtsgötu 1 í Reykjanesbæ, með fastanúmeri 209-3605, er ógilt.

Varnaraðilar Vörður tryggingar hf., Íbúðalánasjóður og Reykjanesbær greiði sóknaraðila óskipt samtals 400.000 krónur í málskostnað í héraði og í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 10. mars 2015.

                Með beiðni sóknaraðila, Jóhannesar Helga Einarssonar, Fagrahjalla 60, Kópavogi, dags. 10. október 2014, var leitað úrlausnar dómsins á gildi nauðungarsölu sem fram fór hjá sýslumanninum í Keflavík 16. september 2014 á fasteigninni Holtsgötu 1, Njarðvík, fastanr. 209-3605, sbr. 1. mgr. 80. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Varnaraðilar eru Vörður tryggingar hf., Íbúðalánasjóður og Reykjanesbær.

                Dómkröfur sóknaraðila eru þær að nauðungarsala sem fram fór hjá sýslumanninum í Keflavík 16. september 2014 á fasteigninni Holtsgötu 1, Njarðvík, fastanr. 209-3605, verði felld úr gildi eða ógilt. Jafnframt er gerð krafa um málskostnað.

                Varnaraðilar krefjast þess að synjað verði kröfum sóknaraðila um að nauðungarsala á umræddri fasteign verði felld úr gildi eða ógilt. Þá krefjast varnaraðilar þess að sóknaraðila verði gert að greiða varnaraðilum málskostnað.

I.

                Málsatvik eru þau að hinn 16. september 2014 fór fram nauðungarsala á umræddri eign hjá sýslumanninum í Keflavík. Um var að ræða framhald uppboðs á eigninni. Gerðarbeiðendur voru Vörður tryggingar hf., Íbúðalánasjóður og Reykjanesbær og var mætt af þeirra hálfu. Gerðarþoli, Jóhannes Helgi Einarsson, sem er sóknaraðili í máli því sem hér er til úrlausnar, var einnig mættur, en hann er þinglýstur eigandi eignarinnar. Einnig var mættur Jóhann Ósland Jósefsson.

Í endurriti úr gerðabók sýslumannsins í Keflavík segir að hæsta boð við byrjun uppboðs hafi verið frá Íbúðalánasjóði, að fjárhæð 100.000 kr. Leitað hafi verið eftir frekari boðum í eignina og Íbúðalánasjóður boðið 3.000.000 kr. Jóhann Ósland Jósefsson hafi þá boðið 4.000.000 kr. og fulltrúi sýslumanns lagt fyrir hann að koma með tryggingu fyrir boði sínu eigi síðar en 18. september. Íbúðalánasjóður hafi hækkað boð sitt í 5.000.000 kr. og Jóhann boðið 6.000.000 kr. Íbúðalánasjóður og Jóhann hafi svo hækkað boð sitt á víxl um eina milljón króna, þar til Jóhann hafi boðið 14.000.000 kr. Í endurritinu segir að fulltrúi sýslumanns hafi virt boð Jóhanns að vettugi þar sem hann hafi ekki lagt fram gögn um að hann gæti staðið við boðið þrátt fyrir áskorun þar um. Þar sem frekari boð hafi ekki komið fram hafi uppboði á eigninni verið lokið og hæstbjóðanda greint frá því að boð hans í eignina yrði samþykkt ef greiðsla bærist samkvæmt því í samræmi við uppboðsskilmála fyrir 7. október 2014.

II.

                Sóknaraðili heldur því fram að sýslumaður hafi brotið gegn hagsmunum hans með því að hafna framkomnu boði í eignina frá Jóhanni Ósland Jósefssyni, að fjárhæð 14.000.000 kr.

                Sýslumaður hafi neytt heimildar sinnar samkvæmt 6. mgr. 32. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölur, með því að hann hafi gert kröfu til Jóhanns og sett það skilyrði fyrir því að boð að fjárhæð 4.000.000 kr. yrði tekið til álita að trygging yrði sett fyrir því innan tveggja daga. Þar með hafi sýslumaður neytt þeirrar heimildar sem hann hafi kosið að beita og lögin veita honum samkvæmt framangreindu lagaákvæði. Engu að síður hafi sýslumaður bætt um betur og krafið Jóhann síðar, þegar hann hafi boðið 14.000.000 kr., um gögn þess efnis að hann gæti staðið við boð sitt og hann hafi ekki orðið við því þrátt fyrir áskorun þar um.

                Verði á það fallist að sýslumaður hafi mátt breyta ákvörðun sinni meðan á boðum í eignina var leitað, þá telur sóknaraðili að sýslumaður hafi ekki haft heimild til að gera kröfu á hendur bjóðanda. Lagaákvæðið sé á þá lund að sá sem gerir boð í eignina leiði þegar að því rök að hann geti staðið við boð sitt ef sýslumaður krefst þess, sbr. 6. mgr. 32. gr. laga nr. 90/1991. Sýslumaður hafi ekki farið fram á það við Jóhann að hann leiddi rök að því að hann gæti staðið við boð sitt, heldur hafi hann gengið mun lengra fram og krafið hann um gögn því til stuðnings, en ekki beðið um rök.

                Sóknaraðili telur að sýslumaður hafi brotið gegn lögum nr. 90/1991 og þannig hindrað með ólögmætum hætti að hagsmunir uppboðsþola væru virtir. Sýslumaður hafi gert kröfu á hendur bjóðanda sem ekki hafi verið lagaheimild fyrir. Uppboðið verði þar með að teljast ólögmætt og beri að ógilda það.

                Þá segir sóknaraðili að lögmaður hans hafi óskað eftir ljósriti úr uppboðsbók um framhaldsuppboðið en því hafi verið hafnað. Sóknaraðili telur sig eiga rétt á að bera saman frumritið við prentað endurrit.

                Einnig segir sóknaraðili að sýslumaður hefði án nokkurrar áhættu getað látið uppboðið halda áfram og taka við boðum frá Jóhanni. Aðrir hagsmunaaðilar hefðu þá boðið á móti uns hæsta boði væri náð. Hefði Jóhann orðið hæstbjóðandi hafi honum boðið að sýna gögn um að hann gæti efnt boðið innan skamms frests eða eigi síðar en 18. september 2014, sbr. bókun sýslumanns. Hefði Jóhanni ekki tekist það hafi mátt vænta þess að Íbúðalánasjóður hefði tekið stöðu hæstbjóðanda og fengið eignina útlagða og enginn skaði orðið fyrir uppboðsbeiðendur.

                Sóknaraðili mótmælir því að sýslumaður hafi mátt gera auknar kröfur á hendur Jóhanni. Sýslumaður hafi þegar tæmt úrræðin sem honum hafi staðið til boða, auk þess sem hann hafi borið fram kröfu sem hann hafi ekki haft heimild til lögum samkvæmt.

                Enn fremur segir sóknaraðili að sýslumaður nefni meinta vanskilasögu Jóhanns til stuðnings kröfum sínum til Jóhanns á uppboðinu, en þessar skýringar séu fundnar eftir á og hafi enga þýðingu. Sýslumaður hafi aflað þessara upplýsinga eftir að uppboðinu var lokið og komi ekki til álita sem röksemd fyrir verklagi hans við uppboðið.

                Að lokum segir sóknaraðili að sýslumaður freisti þess að rökstyðja þá skoðun að sóknaraðili hafi ekki lögmæta hagsmuni af kæru sinni, en það sé fráleitt. Ekki liggi fyrir markaðsverð á eigninni og sóknaraðili kveðst hafa átt von á að uppboðsverð yrði allt að og eigi minna en sem næmi veðskuldum og uppboðskröfum. Meðan þetta liggi ekki fyrir sé röksemd sýslumanns hafnað. 

III.

                Sýslumaðurinn í Keflavík sendi dómara athugasemdir sínar, sbr. 3. mgr. 81. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Þar segir að sýslumaður hafi ýmsar skyldur við nauðungaruppboð þegar leitað sé boða samkvæmt lögum nr. 90/1991, m.a. að reyna að ná fram hæsta boði en jafnframt beri honum að gæta þess að bjóðendur standi við boð sitt. Komi skyldurnar einkum fram í V. kafla laga nr. 90/1991. Sýslumaður geti samkvæmt 6. mgr. 32. gr. krafist þess að sá sem geri boð í eignina leiði þegar að því rök að hann geti staðið við það, að því viðlögðu að boð hans verði virt að vettugi. Sýslumaður geti einnig sett það skilyrði fyrir því að boð verði tekið til álita að trygging verði sett fyrir því innan frests og í því formi sem hann mæli fyrir um. Ákvörðun sýslumanns um að bjóðandi þurfi að setja tryggingu fyrir tilteknu boði feli ekki í sér að á sama hátt verði tekið við hærra boði frá viðkomandi. Á vettvangi hafi sýslumaður ekki tök á að kanna getu bjóðenda til að standa við boð sín og verði sýslumaður að meta aðstæður hverju sinni með hliðsjón af því hvaða fjárhæðir sé verið að bjóða og annað sem gefi honum sérstakt tilefni til að kanna betur getu bjóðanda til að standa við boð sitt.

                Við uppboðið hafi verið mættur Jóhann Ósland Jósefsson. Fulltrúi sýslumanns, sem hafi annast framhaldssöluna, hafi vitað til þess að Jóhann hafi árum saman verið í greiðsluerfiðleikum og að sýslumaður hafi margoft gert aðför hjá honum. Ekki hafi verið tök á því að kanna þetta nánar við uppboðið og boð í eignina hafi verið fremur lág til að byrja með. Fulltrúi sýslumanns hafi því ákveðið á þessu stigi að gera kröfu um að hann legði fram tryggingu fyrir boðum sínum, sem hann kæmi með til sýslumanns eigi síðar en 18. september 2014. Þegar boðin hafi hækkað hafi fulltrúa sýslumanns þótt rétt að gera auknar kröfur um að Jóhann gerði það sennilegt að hann gæti staðið við boð að fjárhæð 14.000.000 kr. Fulltrúi sýslumanns hafi bent Jóhanni á að boðið yrði virt að vettugi ef hann gerði það ekki. Jóhann hafi enga tilraun gert til að benda á eignir eða annað sem gerði það trúverðugt að hann gæti staðið við að greiða boð sitt. Honum hafi því verið tilkynnt að boð hans að fjárhæð 14.000.000 kr. væri virt að vettugi.

                Við könnun sýslumanns eftir uppboðið hafi komið í ljós að frá árinu 1995 hafi aðför verið reynd hjá honum sautján sinnum án árangurs, síðast 12. ágúst 2013 hjá sýslumanninum í Reykjavík.

                Þegar leitað hafi verið boða við framhaldssölu hafi fulltrúi Íbúðalánasjóðs boðið þrjár milljónir króna, en lýst krafa sjóðsins hafi verið að fjárhæð 19.526.562 kr. og á undan henni hafi verið lögveð að fjárhæð 762.105 kr. Fasteignamat eignarinnar hafi verið 13.650.000 kr. Í 57. gr. laga nr. 90/1991 segi að nú hafi sá sem notið hafi réttinda yfir eigninni ekki fengið þeim fullnægt með öllu af söluverðinu og geti hann þá aðeins krafið gerðarþola eða annan um greiðslu þess sem eftir standi af skuldbindingunni að því leyti sem hann sýni fram á að markaðsverð eignarinnar við samþykki boðs hefði ekki nægt til fullnustu kröfunnar. Samkvæmt 2. mgr. 57. gr. sé þeim jafnframt heimilt, sem kann að verða krafinn um eftirstöðvar skuldbindingar, að höfða mál á hendur þeim sem með hana fer til að fá þær felldar eða færðar niður samkvæmt því sem segir í 1. mgr. Verði því ekki séð að gerðarþoli muni bíða tjón á hagsmunum sínum af því að sýslumaður hafi virt boð Jóhanns að vettugi.

                Boð Íbúðalánasjóðs hafi verið samþykkt 7. október 2014 þegar sjóðurinn hafi greitt kröfur sem á undan honum hafi verið í veðröð sem og nauðungarsölugjald í ríkissjóð. Jóhann hafi ekki kært framkvæmd uppboðsins til héraðsdóms og ekki lagt fram tryggingar til sýslumanns fyrir boðum sínum. Engar athugasemdir hafi komið fram við undirbúning uppboðsins, svo sem við tilkynningar eða auglýsingar eða aðra meðferð uppboðsmálsins, heldur en greinir í kærubréfinu. Verði því ekki séð að lagarök séu til þess að ógilda nauðungarsölumálið eða fella það niður í heild sinni.

IV.

                Varnaraðilar byggja á því að sýslumanni hafi verið rétt samkvæmt 6. mgr. 32. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu að virða að vettugi boð Jóhanns Óslands Jósefssonar í eignina við nauðungarsöluna, þegar hann sem bjóðandi í eignina hafi ekki orðið við áskorun sýslumanns um að leiða þegar rök að því að hann gæti staðið við boð sitt að fjárhæð 14.000.000 kr.

                Varnaraðilar telja að sýslumaður hafi endanlegt mat á því hvort ákvæði 6. mgr. 32. gr. laga nr. 90/1991 verði beitt við framkvæmd nauðungarsölu.

                Varnaraðilar mótmæla því sem röngu og ósönnuðu að nokkrum rétti sóknaraðila hafi verið spillt með málsmeðferð sýslumanns, þar sem hagsmunir sóknaraðila séu tryggðir nægilega með öðrum ákvæðum laga nr. 90/1991, sbr. m.a. 1. og 2. mgr. 57. gr. laganna.

                Varnaraðilar vísa að öðru leyti til röksemda sýslumanns.

                Krafa varnaraðila um málskostnað styðst við 129. gr. og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. og 2. mgr. 77. gr. laga nr. 90/1991.

V.

Samkvæmt 6. mgr. 32. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu getur sýslumaður krafist þess að sá sem gerir boð í eignina leiði þegar að því rök að hann geti staðið við það, að því viðlögðu að boð hans verði virt að vettugi. Sýslumaður getur einnig sett það skilyrði fyrir því að boð verði tekið til álita að trygging verði sett fyrir því innan frests og í því formi sem hann mælir fyrir um.

Þannig getur sýslumaður þegar í stað krafið þann sem gerir boð um rökstuðning fyrir því að hann geti staðið við boð sitt, ella verði boðið virt að vettugi. Sýslumaður hefur einnig heimild til að krefja bjóðanda um að hann setji tryggingu fyrir efndum boðs. Þennan kost getur sýslumaður notað í stað þess fyrrnefnda eða samhliða honum.

Við umrætt uppboð gat fulltrúi sýslumanns því lagt fyrir Jóhann Ósland Jósefsson að setja tryggingu fyrir boði sínu að fjárhæð 4.000.000 króna, innan tiltekins frests. Var full ástæða til þess þar sem sýslumaður hafði oft gert fjárnám hjá Jóhanni og fulltrúanum var kunnugt um það. Síðar þegar boð hækkuðu gat fulltrúi sýslumanns farið fram á að Jóhann leiddi rök að því að hann gæti staðið við boð að fjárhæð 14.000.000 króna. Í 6. mgr. 32. gr. laga nr. 90/1991 segir ekki með hvaða hætti bjóðanda verði gert að færa rök að því að hann geti staðið við boð sitt, hvort það verði gert með gögnum eða t.d. með því að hann bendi á eignir sem hann kann að eiga. Ætla verður sýslumanni nokkurt svigrúm við mat á því hvort bjóðandi hafi fært rök fyrir því að hann geti staðið við boðið. Að mati dómsins er hins vegar varla með sanngirni hægt að ætlast til þess að bjóðandi færi rök að því að hann geti staðið við boðið með því að leggja fram gögn við uppboðið, heldur væri þá nær að setja tryggingu að skilyrði fyrir því að boð verði tekið til álita. Þótt í endurriti úr gerðabók sýslumanns segi að boð Jóhanns hafi verið virt að vettugi þar sem hann hafi ekki lagt fram gögn um að hann gæti staðið við boðið verður að líta til þess að í athugasemdum sýslumanns til dómsins kemur fram að Jóhann hafi við uppboðið enga tilraun gert til að benda á eignir eða gert það trúverðugt með öðrum hætti að hann gæti staðið við boð sitt. Jóhann hefur unað þeirri ákvörðun sýslumanns að virða boð hans að vettugi. Þá verður ekki séð að sóknaraðili muni bíða tjón á hagsmunum sínum með því að boð Jóhanns var virt að vettugi, en lýstar kröfur í eignina voru miklu hærri en sem nam fasteignamati hennar og sóknaraðili hefur ekki sýnt fram á að markaðsverð eignarinnar sé hærra en söluverð við nauðungarsöluna.

Með vísan til alls framangreinds verður kröfum sóknaraðila hafnað. 

                Eftir þessum úrslitum verður sóknaraðila gert að greiða varnaraðilum hverjum um sig 100.000 krónur í málskostnað.

                Úrskurð þennan kveður upp Sandra Baldvinsdóttir héraðsdómari.

Ú r s k u r ð a r o r ð:

                Kröfu sóknaraðila, Jóhannesar Helga Einarssonar, um að nauðungarsala sem fram fór hjá sýslumanninum í Keflavík 16. september 2014 á fasteigninni Holtsgötu 1, Njarðvík, fastanr. 209-3605, verði felld úr gildi eða ógilt, er hafnað.

                Sóknaraðili greiði varnaraðilum, Íbúðalánasjóði, Reykjanesbæ og Verði tryggingum hf., hverjum fyrir sig 100.000 krónur í málskostnað.