Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Benedikt Bogason og Greta Baldursdóttir.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 12. júní 2017, en kærumálsgögn bárust réttinum 28. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 6. júní 2017, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að „úrlausn sýslumanns dags. 23.11.2016, sbr. leiðréttingu dags. 25.11.2016, verði hrundið og að dómur Héraðsdóms Suðurlands, dags. 22.10.2010, í máli nr. E-486/2010, skjalanr. X-2017/2011 verði aftur færður inn í veðmálaskrá eignarinnar, samhliða því að afmáður verði lóðarleigusamningur með skjalanr. X-1583/2006.“ Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Sóknaraðili krefst þess að fyrrgreind krafa verði tekin til greina. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I

Samkvæmt gögnum málsins fékk sóknaraðili afsal 21. mars 2006 fyrir 28.975 m² lóð úr landi Króks í Ölfusi með landnúmeri 192055. Sama dag mun hann einnig hafa fengið afsal fyrir gistihúsi, sem virðist áður hafa verið reist á lóðinni og borið heitið Krókur, hótel með fastanúmeri 225-8395. Samdægurs seldi sóknaraðili síðan Dvöl ehf. gistihúsið og gerði samhliða því leigusamning til 40 ára við það félag um lóðina, sem húsið stóð á. Samkvæmt samningnum, sem var þinglýst 22. mars 2006 og fékk þá númerið 1583/2006, átti 1. október ár hvert að greiða lóðarleigu að fjárhæð 240.000 krónur, sem tæki breytingum í samræmi við vísitölu neysluverðs. Sóknaraðili og Dvöl ehf. munu hafa verið í eigu sömu manna.

Sóknaraðili höfðaði 29. september 2010 mál á hendur Dvöl ehf. og krafðist þess að staðfest yrði riftun á lóðarleigusamningi þeirra, sóknaraðila yrði heimilað að fá samninginn afmáðan úr fasteignabók, félagið yrði skyldað til að fjarlægja mannvirki með fastanúmerinu 225-8395 af lóðinni og dæmt til að greiða sóknaraðila vangoldna lóðarleigu fyrir árið 2009 að fjárhæð 252.870 krónur auk dráttarvaxta. Dvöl ehf. sótti ekki þing í málinu og gekk útivistardómur 22. október 2010, þar sem framangreindar dómkröfur sóknaraðila voru teknar til greina. Á þeim tíma stóð yfir nauðungarsala á eigninni Krókur, hótel og var hún seld við uppboð 16. nóvember 2010. Sýslumaðurinn á Selfossi gaf út afsal fyrir eigninni 10. janúar 2011 til Fjárvara ehf. og var því þinglýst degi síðar.

Með bréfi 28. júní 2011 fór sóknaraðili þess á leit við sýslumann að leigusamningurinn frá 21. mars 2006 milli sóknaraðila og Dvalar ehf. yrði afmáður úr fasteignabók á grundvelli fyrrnefnds dóms frá 22. október 2010. Við því varð sýslumaður 19. júlí 2011, en dóminum var þá þinglýst með þeim athugasemdum að Fjárvari ehf. væri þinglýstur eigandi Króks, hótels og að þrjár tilgreindar veðkröfur hvíldu á þeirri eign. Við þinglýsingu hlaut skjalið númerið 2017/2011.

Varnaraðili fékk 4. júní 2015 afsal frá Fjárvara ehf. fyrir ýmsum fasteignum, þar á meðal eign, sem tilgreind var með heitinu „Krókur, Hótel Hlíð, 816 Ölfusi, fastanúmer 225-8395, merkt 01-0101, gistihús, 874,7 m² ásamt öllu er eigninni fylgir og fylgja ber“. Tekið var fram í afsalinu að varnaraðili hafi „kynnt sér allar þinglýstar kvaðir og skilmála, sbr. fyrirliggjandi veðbókarvottorð.“ Afsalinu var þinglýst 26. júní 2015 og mun varnaraðili enn vera þinglýstur eigandi þessarar eignar.

Með bréfi 7. september 2016 fór varnaraðili þess á leit við sýslumanninn á Suðurlandi að áðurgreindur dómur frá 22. október 2010 yrði „afmáður úr þinglýsingarbók og lóðarleigusamningur um eignina þinglýsingarnr. X-1583/2006 verði færður inn í þinglýsingabækur að nýju.“ Kvaðst varnaraðili telja að sýslumanni hafi orðið á mistök þegar dóminum var þinglýst og lóðarleigusamningurinn afmáður, þar sem eignin hafi verið seld nauðungarsölu og afsali á grundvelli hennar þinglýst eftir að dómurinn var kveðinn upp en áður en honum var þinglýst. Af þessum sökum hefði sýslumanni borið að vísa skjalinu frá þinglýsingu, þar sem dómþolinn hafi ekki lengur verið þinglýstur eigandi eignarinnar, sbr. 4. mgr. 24. gr. þinglýsingalaga. Óskaði varnaraðili eftir því að bætt yrði „úr þessum mistökum hið fyrsta“ með vísan til 27. gr. sömu laga.

Sýslumaður varð við framangreindri beiðni varnaraðila með ákvörðun, sem hann beindi til beggja málsaðila með bréfi 23. nóvember 2016, um að afmá dóminn frá 22. október 2010 „af veðbókarvottorði eignarinnar“ og færa lóðarleigusamning með tilgreindu númeri „aftur inn á veðbókarvottorð eignarinnar.“ Sýslumaður sendi aðilunum annað bréf 25. nóvember 2016 undir fyrirsögninni: „Leiðrétting á leiðréttingu“, þar sem fram kom að vísað hafi verið til rangs lóðarleigusamnings í ákvörðuninni, sem kynnt var í bréfinu frá 23. sama mánaðar, en nú hefði „lóðarleigusamningur sbr. skj.nr. X-1583/2006 verið færður inn á veðbókarvottorð eignarinnar og leiðréttingar getið.“ Sóknaraðili undi ekki við þessar ákvarðanir og tilkynnti sýslumanni bréflega að hann bæri þær undir héraðsdóm á grundvelli 3. gr. þinglýsingalaga. Mál þetta var þingfest af því tilefni 20. janúar 2017.

II

Þegar dómur gekk í máli sóknaraðila á hendur Dvöl ehf. 22. október 2010 var það félag þinglýstur eigandi fasteignarinnar, sem auðkennd var í fasteignabók með heitinu „Krókur, hótel, Ölfus“ og fastanúmeri 225-8395. Ekki liggur annað fyrir en að þar hafi verið um að ræða hús og eftir atvikum önnur mannvirki með tilheyrandi lóðarréttindum samkvæmt lóðarleigusamningi félagsins við sóknaraðila frá 21. mars 2006. Með dóminum var meðal annars slegið föstu riftun þess samnings og kveðið á um heimild sóknaraðila til að fá hann máðan úr þinglýsingabók. Dómi þessum var á hinn bóginn ekki þinglýst fyrr en 29. júní 2011. Áður en það var gert hafði Fjárvari ehf. sem áður segir fengið útgefið afsal sýslumannsins á Selfossi 10. janúar 2011 fyrir þessum fasteignarréttindum á grundvelli nauðungarsölu og var því þinglýst degi síðar. Þótt réttur Fjárvara ehf. til fasteignarinnar hafi á þennan hátt verið leiddur frá Dvöl ehf. gat dómurinn frá 22. október 2010 ekki bundið fyrrnefnda félagið úr því að honum hafði ekki verið þinglýst áður en réttindum þess var þinglýst. Samkvæmt 4. mgr. 24. gr. þinglýsingalaga brast þannig heimild til að þinglýsa dóminum, sem þó var gert fyrir mistök. Á grundvelli 1. mgr. 27. gr. sömu laga var sýslumanni rétt að bæta úr þessum mistökum með því að afmá dóminn úr fasteignabók og færa þar inn á ný lóðarleigusamninginn frá 21. mars 2006. Hinn kærði úrskurður verður því staðfestur.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Eignarhaldsfélagið Skólabrú 1 ehf., greiði varnaraðila, ÍSB fasteignum ehf., 350.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðs­dóms Suður­lands 6. júní 2017.

                Mál þetta barst dóminum þann 21. desember 2016 með bréfi sóknaraðila, dagsettu þann 8. sama mánaðar.

                Sóknaraðili er Eignarhaldsfélag Skólabrú 1 ehf., kt. 590602-2050, Skútuvogi 5, Reykjavík, en til fyrirsvars er Unnur Jóhannsdóttir, kt. 070653-4199, Hofsvallagötu 1, Reykjavík.

                Varnaraðili er ÍSB fasteignir ehf., kt. 601213-5160, Kirkjusandi 2, Reykjavík.

                Málið varðar fasteignina Krókur hótel, Ölfusi, fnr. 225-8395.

                Dómkröfur sóknaraðila eru að úrlausn sýslumanns dags. 23. nóvember 2016, sbr. leiðréttingu dags. 25. nóvember 2016, verði hrundið og að dómur Héraðsdóms Suðurlands, dags. 22. október 2010, í máli nr. E-486/2010, skjalanr. X-2017/2011 verði aftur færður inn í veðmálaskrá eignarinnar, samhliða því að afmáður verði lóðarleigusamningur með skjalanr. X-1583/2006. Við munnlegan málflutning var jafnframt höfð uppi krafa um að varnaraðila yrði gert að greiða sóknaraðila málskostnað og voru ekki uppi andmæli af hálfu varnaraðila um að sú krafa mætti komast að í málinu.

                Dómkröfur varnaraðila eru að kröfum sóknaraðila verði hafnað. Varnaraðili krefst jafnframt málskostnaðar að skaðlausu úr hendi sóknaraðila samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi eða að mati dómsins.

                Munnlegur málflutningur fór fram í málinu 21. apríl 2017 og var málið tekið til úrskurðar að honum loknum.

                Fyrir uppkvaðningu úrskurðar var gætt 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991.

Málavextir

Sóknaraðili er eigandi að landinu Krókur, Ölfusi með landnúmer 192055, samtals 28.975 fm að stærð. Með lóðarleigusamningi, dags. 21. mars 2006 leigði sóknaraðili félaginu Dvöl ehf. lóð úr landinu. Á landinu stendur gistihús í eigu varnaraðila, en húsið er sú eign sem málið varðar.

Leigusamningnum var þinglýst á eignina, þ.e. Krók hótel fnr. 225-8395 og var hann móttekinn til þinglýsingar 22. mars 2006 og innfærður 24. sama mánaðar.

Sóknaraðili stefndi félaginu Dvöl ehf. vegna leigusamningsins á árinu 2010 og með dómi Héraðsdóms Suðurlands, uppkveðnum, 22. október 2010 í máli E-486/2010, sem var dæmt sem útivistarmál, var staðfest riftun sóknaraðila á leigusamningi hans og Dvalar ehf. um téða 28.975 fm. lóð undir fasteign Dvalar ehf., fnr. 225-8395 gistihús 0101, sem og að stefnanda væri heimilt að láta afmá samninginn, skjal nr. 1583 móttekið til þinglýsingar 22. mars 2006, úr veðmálabókum embættis sýslumannsins á Selfossi. Þá var jafnframt kveðið á um skyldu stefnda, Dvalar ehf., til að fjarlægja mannvirki, fnr. 225-8395, af lóð stefnanda, þ.e. sóknaraðila þessa máls, landnúmer 192055. Auk þess var í dómsorði kveðið á um skyldu stefnda, Dvalar ehf., til að greiða stefnanda, þ.e. sóknaraðila þessa máls, vangoldna leigu auk málskostnaðar.

Eftir þetta voru umrædd mannvirki, þ.e. Krókur hótel fnr. 225-8395, seld á nauðungarsölu þann 16. nóvember 2010, og var afsal gefið út til Fjárvara ehf. þann 10. janúar 2011 af sýslumanninum á Selfossi.

Fyrrgreindum dómi var þinglýst á Krók hótel fnr. 225-8395 þann 19. júlí 2011 með athugasemd þinglýsingarstjóra um að þinglýstur eigandi mannvirkis væri ekki hinn sami og greindi í dóminum. Sýslumaður afmáði jafnframt lóðarleigusamning með skjalanr. X-1583/2006 af veðbókarvottorði eignarinnar.

Með afsali þann 4. júní 2015 fékk varnaraðili mannvirkinu, þ.e. Krókur hótel, fnr. 225-8395, svo afsalað til sín. Er ekki deilt um það í málinu að varnaraðili sé eigandi mannvirkisins.

Með bréfi 7. september 2016 fór varnaraðili fram á það við sýslumann að framangreindur dómur yrði afmáður úr þinglýsingabók og að lóðarleigusamningurinn yrði færður aftur inn í veðmálabók, en um þetta vísaði varnaraðili til 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

Þann 6. október 2016 fór sóknaraðili fram á það við sýslumanninn á Suðurlandi að húsið yrði fjarlægt með aðfarargerð, með vísun til 72. gr. laga um aðför nr. 90/1989. Boðaði sýslumaður til fyrirtöku beiðninnar þann 24. nóvember 2016.

Þann 23. nóvember 2016 tilkynnti sýslumaður varnaraðila að fallist hefði verið á að afmá framangreindan dóm af veðbókarvottorði og færa aftur inn lóðarleigusamninginn og var leiðréttingin gerð með vísun til 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Í bréfi sýslumanns 25. nóvember s. á. kemur hins vegar fram að fyrir mistök hafi rangur lóðarleigusamningur verið færður inn og var það leiðrétt þannig að lóðarleigusamningur nr. X-1583/2006 var þá færður inn á eignina en nokkrum dögum áður hafði dómurinn verið afmáður í veðmálabók.

Þann 24. nóvember 2016 vísaði sýslumaður aðfararbeiðni sóknaraðila frá með bókun í gerðarbók. Í bókun kom fram að ekki hvíldi skylda á tilgreindum gerðarþola þeirrar beiðnar, þ.e. varnaraðila þessa máls, samkvæmt aðfararheimildinni sem var dómurinn frá 22. október 2010. Ekki væru uppfyllt skilyrði 1. mgr. 3. gr. laga nr. 90/1989.

Málsástæður og lagarök sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst vera eigandi að landinu Krókur, Ölfusi með landnúmer 192055, samtals 28.975 fm að stærð. Með lóðarleigusamningi dags. 21. mars 2006 hafi sóknaraðili leigt félaginu Dvöl ehf. lóð úr landinu.

Með dómi Héraðsdóms Suðurlands, uppkveðnum, 22. október 2010 í máli E-486/2010, hafi félaginu Dvöl ehf. verið gert skylt, sem eiganda mannvirkja á lóðinni að fjarlægja mannvirkin af lóð sóknaraðila.

Ofangreind mannvirki hafi svo verið seld nauðungarsölu þann 16. nóvember 2010 og hafi afsal verið gefið út til Fjárvara ehf. þann 10. janúar 2011 af sýslumanninum á Selfossi. Fyrrgreindum dómi hafi verið þinglýst á eignina 19. júlí 2011 með athugasemd þinglýsingarstjóra um að misræmi væri á milli þess hver væri dómfelldur annars vegar og þinglýstur eigandi hins vegar. Þá hafi verið getið um áhvílandi veðbönd. Samhliða þessu hafi lóðarleigusamningur með skjalanr. X-1583/2006 verið afmáður úr veðmálaskrá eignarinnar í samræmi við réttaráhrif dómsins, sbr. 2. mgr. 39. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

Með afsali þann 4. júní 2015 hafi varnaraðili fengið eigninni afsalað til sín en getið hafi verið um að félagið hefði kynnt sér þinglýstar kvaðir og skilmála skv. fyrirliggjandi veðbókarvottorði, sem m.a. hafi greint frá hinum þinglýsta dómi.

Varnaraðili hafi ekki viljað hlíta dóminum og hafi sóknaraðili þann 6. október 2016 farið fram á það, með tilvísun í 72. gr. laga um aðför nr. 90/1989, að húsið yrði fjarlægt með aðfarargerð. Sýslumaður hafi móttekið beiðnina og boðað til fyrirtöku hennar 24. nóvember 2016. Í samtölum við lögmenn sóknaraðila hafi sýslumaður hins vegar látið farast fyrir að upplýsa um breytingar sem sýslumaður hafi, á sama tíma, unnið að á veðbókarvottorði eignarinnar. Þann 23. nóvember 2016, daginn fyrir aðför, hafi sýslumaðurinn afmáð úr veðmálaskrá eignarinnar fnr. 225-8395, dóm héraðsdóms og fært lóðarleigusamning aftur inn á eignina. Fyrir mistök hafi sýslumaður fyrst fært inn lóðarleigusamning með skjalanr. A-647/2002, en breytt því aftur 25. nóvember 2016, afmáð þann lóðarleigusamning og fært inn á eignina lóðarleigusamning með skjalanr. X-1583/2006. Með þessu ætli sýslumaður að ónýta réttaráhrif dóms Héraðsdóms Suðurlands og taka sér vald sem hann hafi ekki.

Í rökstuðningi fyrir úrlausn sinni 23. nóvember 2016 hafi sýslumaður vísað til 4. mgr. 24. gr. þinglýsingalaga og haldið því fram að með vísan til þess ákvæðis hafi honum borið að vísa dóminum frá þinglýsingu þá þegar árið 2011. Í rökstuðningi sýslumanns segi að með því að félagið Fjárvari ehf. hafi ekki verið aðili dómsmálsins þá sé dómurinn ekki skuldbindandi fyrir það. Kveðst sóknaraðili byggja á því að skilningur sýslumanns sé rangur og að rökstuðningurinn haldi ekki. Ákvæði 4. mgr. 24. gr. tiltaki að dómi um réttindi til fasteignar verði ekki þinglýst nema hann bindi þann er nýtur þinglýstrar heimildar að eign. Ekki sé gerð sú krafa að dómfelldi og þinglýstur rétthafi séu einn og sami aðili heldur nægi að dómurinn bindi hinn þinglýsta rétthafa, t.d. eftir reglum um aðilaskipti, sbr. ákvæði 23. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Fjárvari ehf. hafi verið réttartaki dómfellda og tekið við skyldum sem dómurinn hafi kveðið á um.

Sýslumanni hafi því verið rétt árið 2011 að þinglýsa dóminum og afmá lóðarleigusamning sem ógiltur hafi verið með dómi Héraðsdóms Suðurlands. Til stuðnings þessu sé jafnframt áréttað að Fjárvari ehf. hafi sjálfur ekki verið í góðri trú um eignina, hann hafi látið þinglýsingu dómsins afskiptalausa og aldrei greitt lóðarleigu til sóknaraðila. Fráleitt sé af sýslumanni að hlutast til um leiðréttingu fimm árum síðar að kröfu varnaraðila sem leiði rétt sinn til eignarinnar frá Fjárvara, en sýslumaður ætli varnaraðila betri rétt.

            Málsástæður og lagarök varnaraðila

            Varnaraðili kveður málatilbúnað sóknaraðila ekki vera í samræmi við ákvæði 27. gr. og 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 og mótmælir honum öllum. Samkvæmt 27. gr. þinglýsingalaga skuli í fyrstu bera upp við þinglýsingarstjóra sjálfan kröfu um leiðréttingu en ekki fara með kröfu um leiðréttingu beint til héraðsdóms eftir málsskotsreglu 3. gr. laganna. Ekki verði séð af gögnum málsins að sóknaraðili hafi hagað réttarvörslu sinni með þeim hætti og kveður varnaraðili þetta eiga að leiða til frávísunar málsins ex officio.

            Varnaraðili byggir á því að þegar úrlausn þinglýsingarstjóra í þinglýsingarmáli er borin undir héraðsdóm samkvæmt 3. gr. þinglýsingalaga sé meginregla laganna sú að við slíka dómsmeðferð verði ekki skorið úr öðrum álitaefnum en þeim er varða úrlausn þinglýsingarstjóra um þinglýsinguna sem slíka. Það er hvort sú úrlausn, sem skotið er til héraðsdóms, hafi eins og málið lá þá fyrir þinglýsingarstjóra verið rétt og í samræmi við ákvæði þinglýsingalaga eða röng og þar með brotið gegn ákvæðum sömu laga. Það sé ekki verkefni dómsins að skera úr efnislegum réttindum að baki skjali eftir málskotsleið 3. gr. þinglýsingalaga en málatilbúnaður sóknaraðila sé að meginstefnu borinn uppi af málsástæðum sem snúi að efnislegum rétti, sbr. málsástæðu sóknaraðila um að varnaraðili sé “réttartaki dómfellda”. Krefst varnaraðili þess að þær málsástæður sóknaraðila komi ekki til álita við úrlausn málsins.

            Í bréfi Sýslumannsins á Suðurlandi þann 23. nóvember 2016 hafi komið fram sú niðurstaða að gerð hafi verið mistök af þinglýsingarstjóra þegar framangreindum dómi hafi verið þinglýst á fasteignina þann 19. júlí 2011. Varnaraðili kveðst taka undir þá niðurstöðu og hafi sýslumaður leiðrétt mistökin með vísan til 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga, en þinglýsingarstjórar hafi nokkuð rúmar heimildir að lögum til að endurskoða sjálfir úrlausnir af sinni hálfu verði þeir þess áskynja að mistök hafi átt sér stað og skuli hann þá leiðrétta þau mistök. Byggir varnaraðili meðal annars á því að úrlausn og ákvörðun þinglýsingarstjóra sé stjórnvaldsathöfn og verði dómstólar við endurskoðun slíkrar stjórnvaldsathafnar að veita matskenndri ákvörðun stjórnvalds ríflegt svigrúm að því marki sem stjórnvald hafi heimild til slíks mats innan lagaheimilda. Kveður varnaraðili að þinglýsingarstjóri hafi verið innan matskenndra heimilda sem hann hafi samkvæmt 27. gr. þinglýsingalaga og þannig tekið lögmæta ákvörðun þegar hann hafi ákvarðað að mistök hefðu átti sér stað við þinglýsinguna þann 11. júlí 2011 og honum bæri lagaskylda til að leiðrétta þau mistök.

            Þá tekur varnaraðili undir með þinglýsingarstjóra að um augljós mistök hafi verið að ræða þegar framangreindum dómi héraðsdóms í máli nr. 486/2010 var þinglýst á fasteignina og lóðarleigusamningur á skjali nr. X-1583/2006 var afmáður. Við mat á þeirri úrlausn þinglýsingarstjóra beri héraðsdómi fyrst og fremst að meta í hverju mistök þinglýsingarstjóra hafi verið fólgin þannig að færi gegn ákvæðum þinglýsingarlaga. Varnaraðili byggir á því að það séu talin þinglýsingarmistök ef skjali sem vísa hefði átt frá þinglýsingu er engu að síður þinglýst. Sé hér um frávísunaratriði að ræða sbr. 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga.

            Þannig hafi sú formlega könnun sem þinglýsingarstjóra hafi borið að gæta falist í því að kanna hvort framangreindur dómur héraðsdóms í máli nr. 468/2010 hafi bundið þann er naut þinglýstrar eignarheimildar að fasteigninni sbr. 4. mgr. 24. gr. þinglýsingalaga.

            Varnaraðili byggir á því að gögn málsins, eins og þau hafi legið fyrir þinglýsingarstjóra þegar hann tók ákvörðun um þinglýsinguna, beri ótvírætt með sér að dómþoli, Dvöl ehf., samkvæmt framangreindum héraðsdómi hafi ekki haft þinglýsta eignarheimild yfir fasteigninni sem dómsorðið beindist að. Að baki kröfunni um þinglýsta eignarheimild sem skilyrði fyrir þinglýsingu skjals búi það sjónarmið að einungis þeim ráðstöfunum sem eru bindandi fyrir eiganda fasteignar verði þinglýst í veðmálabók viðkomandi fasteignar.

            Eins og komi fram í nauðungarsöluafsali fasteignarinnar útgefnu 10. janúar 2011 og þinglýstu á eignina þann 11. janúar 2011 hafi Fjárvari ehf. verið þinglýstur eigandi fasteignarinnar. Ef eign er seld nauðungarsölu hafi kaupandi hennar eftir það þinglýsta eignarheimild. Dómþolinn Dvöl ehf. hafi ekki notið þinglýstrar eignarheimildar að fasteigninni á þeim tíma sem skjalið var til úrlausnar hjá þinglýsingardómara, þann 11. júlí 2011, heldur Fjárvari ehf. Samkvæmt 1. mgr. 25. gr. þinglýsingalaga hafi sá sem þinglýsingabók nefnir eiganda á hverjum tíma, þinglýsta eignarheimild yfir eign. Þannig hafi hvorki átt að þinglýsa dóminum á fasteignina né afmá lóðarleigusamninginn af veðmálaskrá fasteignarinnar sbr. 4. mgr. 24. gr. þinglýsingalaga.

            Varnaraðili kveður að sóknaraðili byggi meðal annars á því að ákvæði 4. mgr. 24. gr. þinglýsingalaga tiltaki að dómi um réttindi til fasteignar verði ekki þinglýst nema hann bindi þann er nýtur þinglýstrar heimildar að eign. Sóknaraðili haldi því fram að ekki sé “... gerð sú krafa að dómfelldi og þinglýstur rétthafi séu einn og hinn sami aðili heldur nægir að dómurinn bindi hinn þinglýsta rétthafa, t.d. eftir reglum um aðilaskipti, sbr. 23. gr. laga um meðferð einkamála nr. 1991/1991. Fjárvari ehf. var réttartaki dómfellda og tók við skyldum sem dómur greindi.” Kveður varnaraðili að í þessari málsástæðu sóknaraðila felist í reynd krafa um úrlausn á efnislegum réttindum sem felist í aðilaskiptum. Samkvæmt málskotsreglum 3. gr. þinglýsingalaga taki héraðsdómur ekki afstöðu til efnislegs ágreinings varðandi réttindi að baki þeim skjölum sem úrlausn þinglýsingarstjóra varðar um þinglýsingu eða síðari leiðréttingu slíkra úrlausna.

            Varnaraðili byggir á því að könnun þinglýsingarstjóra miðist fyrst og fremst við efni þinglýstra eignarheimilda en þinglýsingarstjóri taki ekki afstöðu til atvika að baki skjali, í þessu tilfelli héraðsdómi, hvað þá hvort aðilar hafi verið í góðri trú. Þar sem aktur þinglýsingarstjóra sé til meðferðar hjá héraðsdómi að beiðni sóknaraðila samkvæmt ákvæðum 3. gr. þinglýsingalaga mótmæli varnaraðili framangreindum málsástæðum sóknaraðila enda felist í þeim að héraðsdómur taki afstöðu til efnislegs ágreinings, sem ekki sé til umfjöllunar undir málskotsmeðferð samkvæmt 3. gr. þinglýsingalaga.

            Telji héraðsdómur engu að síður að honum sé skylt að taka framangreindar málsástæður til skoðunar, mótmælir varnaraðili því alfarið að hann hafi yfirtekið skyldur dómþola enda styðjist sú fullyrðing hvorki við sönnunargögn né málsástæður eða lagarök. Þá séu engin lagafyrirmæli sem hafi þau réttaráhrif að varnaraðili verði „…réttartaki dómfellda..." og leiði til þess að varnaraðili hafi tekið við skyldum og réttindum Dvalar ehf.

            Varnaraðili vísar til ákvæða þinglýsingalaga nr. 39/1978, ákvæða laga nr. 91/1991 um almenna meðferð einkamála svo og almennra réttarreglna á sviði þinglýsinga- og eignarréttar. Um málskostnað vísar varnaraðili til 129. gr., sbr. 130. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

            Forsendur og niðurstaða

            Í máli þessu gerir sóknaraðili kröfu um að úrlausn sýslumanns frá 23., sbr. 25. nóvember 2016, verði hrundið og að dómur Héraðsdóms Suðurlands 22. nóvember 2010 með skjalanúmerinu X-2017/2010 verði aftur færður inn á framangreinda eign, en samhliða verði afmáður úr veðmálabók eignarinnar áður greindur lóðarleigusamningur með skjalanúmerinu X-1583/2006.

            Í bréfi sýslumanns, dags. 23. nóvember 2016, sbr. leiðréttingu á því þann 25. nóvember s.á., kemur fram að afmáning dómsins og innfærsla lóðarleigusamningsins hafi verið gerð með vísun til heimildar í 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

            Í 4. mgr. 24. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 segir að dómi um réttindi til fasteignar verður ekki þinglýst, nema hann bindi þann, er nýtur þinglýstrar heimildar að eign, enda mæli lög ekki öðrum orðum. Fyrir liggur að dóminum var þinglýst á eignina þann 19. júlí 2011, en raunar með athugasemd þinglýsingarstjóra um að þinglýstur eigandi mannvirkisins væri ekki hinn sami og greindi í dóminum. Þá var dómþolinn ekki þinglýstur eigandi umrædds mannvirkis með fnr. 225-8395 og gat því dómurinn, samkvæmt orðanna hljóðan, ekki bundið þinglýstan eiganda eignarinnar. Getur málatilbúnaður sóknaraðila um að varnaraðili hafi verið réttartaki dómfellda, ásamt tilvísun til 23. gr. laga nr. 91/1991, ekki breytt þessu, enda ekki á færi þinglýsingarstjóra að kveða á um efnislegan rétt á þann hátt. Hefði því verið rétt að vísa dóminum frá þinglýsingu. Það var hins vegar ekki gert og var því sýslumanni rétt og heimilt að framkvæma síðar þá leiðréttingu sem hann gerði með vísun til 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 og er nú deilt um.

            Með margnefndum dómi voru lagðar á dómfellda, Dvöl ehf., tilteknar skyldur s.s. þær að að fjarlægja skyldi téð hús, þ.e. Krók hótel fnr. 225-8395. Jafnframt var með dóminum staðfest riftun lóðarleigusamnings milli sóknaraðila og Dvalar ehf. Við þinglýsingu dómsins gat því þinglýsing lóðarleigusamningsins ekki staðið óhögguð. Með því að dómurinn var afmáður við framangreinda leiðréttingu sýslumanns 23. og 25. nóvember 2016 var sýslumanni hins vegar rétt að færa þinglýsingu aftur til fyrra horfs og þannig færa lóðarleigusamninginn aftur inn í veðmálabók, en þinglýsing dómsins hafði verið forsenda afmáningar lóðarleigusamningsins.

            Með hliðsjón af framansögðu verður kröfum sóknaraðila hafnað.

            Rétt er að sóknaraðili greiði varnaraðila málskostnað og er hann ákveðinn kr. 500.000 að meðtöldum virðisaukaskatti.

Sigurður G. Gíslason héraðsdómari kveður upp þennan úrskurð.

Ú r s k u r ð a r o r ð :

            Kröfu sóknaraðila, Eignarhaldsfélags Skólabrú 1 ehf., er hafnað.

            Sóknaraðili greiði varnaraðila, ÍSB fasteignum ehf., kr. 500.000 í málskostnað.