Miðvikudaginn 19. júní 2002.
Nr. 3/2002.	Dagur Hilmarsson og Þórdís Þórsdóttir (Jón Auðunn Jónsson hrl.) gegn Sigurborgu Margréti Guðmundsdóttur (Jóhannes Karl Sveinsson hrl.) og gagnsök

 

Fasteignakaup. Gallar. Afsláttur. Frávísun máls frá héraðsdómi. Sératkvæði um ómerkingu.

Aðilar deildu um ábyrgð á göllum á raðhúsi í Hafnarfirði sem D og Þ keyptu af S í desember 1997. Fyrir héraðsdómi kröfðust D og Þ aðallega skaðabóta en til vara afsláttar og var stefnukrafan samansett af viðgerðarkostnaði samkvæmt mati dómkvadds manns og kostnaði við förgun og brottflutning úr húsinu. Með héraðsdómi var vísað frá dómi þeim hluta kröfunnar vegna viðgerðarkostnaðarins, sem varðaði sameign hússins samkvæmt matsgerð. Að öðru leyti var dómur lagður á kröfu þeirra D og Þ og þeim dæmdur afsláttur í héraðsdómi. Talið var að D og Þ hefðu þurft að kæra til Hæstaréttar ákvæði héraðsdóms um frávísun, til að koma fram endurskoðun á þeim hluta málsins. Þar sem þess hafi ekki verið gætt, gæti krafa D og Þ ekki komið að þessu leyti til álita fyrir Hæstarétti og þótti engu breyta að sú ástæða fyrir frávísun, sem fram kom í héraðsdómi, fengi ekki staðist. Eins og málið var lagt fyrir Hæstarétt var eingöngu til úrlausnar hvort D og Þ ættu rétt til afsláttar af kaupverði raðhússins vegna galla. Samkvæmt reglum fjármunaréttar skyldi við það miðað að fjárhæð afsláttar væri mismunur á kaupverði eignar og því verði sem ætla mætti að kaupandi hefði viljað greiða fyrir eignina, hefði honum verið kunnugt um annmarka þá, sem á henni voru. Af þessu leiði að afsláttur verði ekki ákveðinn nema í einu lagi vegna kaupanna. Með því að héraðsdómur hafi ranglega vísað frá kröfu vegna hluta þeirra galla, sem eignin var talin haldin, væru ekki skilyrði til að fella efnisdóm á þann hluta kröfunnar, sem eftir stæði. Hefði héraðsdómi því þegar svo var komið borið að vísa málinu í heild frá dómi. Samkvæmt því taldi Hæstiréttur að ekki yrði komist hjá því að vísa málinu sjálfkrafa frá héraðsdómi.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Hrafn Bragason, Árni Kolbeinsson og Garðar Gíslason.

Aðaláfrýjendur skutu máli þessu til Hæstaréttar 2. janúar 2002. Þau krefjast þess að gagnáfrýjandi greiði þeim 3.880.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 16. júní 2001 til 1. júlí 2001, en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefjast aðaláfrýjendur þess að ákvæði héraðsdóms um málskostnað verði staðfest svo og að gagnáfrýjandi verði dæmd til að greiða málskostnað fyrir Hæstarétti.

Héraðsdómi var gagnáfrýjað 18. mars 2002. Gagnáfrýjandi krefst aðallega sýknu af kröfu aðaláfrýjenda, en til vara að hún verði lækkuð. Þá krefst gagnáfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

I.

Eins og fram kemur í héraðsdómi deila aðilar um ábyrgð á göllum á raðhúsinu að Stekkjarhvammi 17 í Hafnarfirði, sem aðaláfrýjendur keyptu af gagnáfrýjanda fyrir 13.000.000 krónur með kaupsamningi 16. desember 1997. Fyrir héraðsdómi kröfðust aðaláfrýjendur aðallega skaðabóta að fjárhæð 4.265.138 krónur úr hendi gagnáfrýjanda, en til vara afsláttar að sömu fjárhæð. Stefnukrafan var þannig sundurliðuð að 3.880.000 krónur voru reistar á mati dómkvadds manns á viðgerðarkostnaði hússins, en 385.138 krónur voru vegna kostnaðar við förgun og brottflutnings úr húsinu. Með héraðsdómi var vísað frá dómi hluta kröfunnar vegna viðgerðarkostnaðarins, er byggðist á þeim þáttum matsgerðarinnar, sem héraðsdómur taldi varða þá hluta raðhússins sem væru í sameign með öðrum húsum í raðhúsalengjunni, að fjárhæð 1.408.300 krónur. Dómur var að öðru leyti lagður á kröfu aðaláfrýjenda og þeim dæmdur afsláttur. Í áfrýjunarstefnu krefjast aðaláfrýjendur afsláttar samkvæmt framangreindri matsgerð án tillits til þess að málinu var í héraði vísað frá að hluta. Í greinargerð til Hæstaréttar breyttu aðaláfrýjendur kröfugerð sinni og krefjast þess nú að kröfugerð þeirra fyrir héraðsdómi verði teknin til greina. Gagnáfrýjandi hefur mótmælt því að aðrir þættir kröfu aðaláfrýjenda en varðandi afslátt komist að fyrir Hæstarétti, svo og að þeir hækki kröfu sína frá áfrýjunarstefnu. Verður dómur lagður á málið í Hæstarétti miðað við kröfugerð aðaláfrýjenda í áfrýjunarstefnu.

II.

Eins og að framan er rakið var með hinum áfrýjaða dómi vísað frá héraðsdómi þeim þáttum í kröfu aðaláfrýjanda, er vörðuðu kostnað við að bæta úr göllum á þeim hlutum hússins að Stekkjarhvammi 17, sem héraðdómur taldi í sameign með öðrum húsum í raðhúsalengjunni, samtals að fjárhæð 1.408.300 krónur. Til að koma fram endurskoðun á þeirri niðurstöðu hefðu aðaláfrýjendur þurft að kæra til Hæstaréttar ákvæði hans um frávísun eftir reglum XXIV. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. meðal annars dóma Hæstaréttar í dómasafni 1994, bls. 1293 og 2869, svo og dóma 31. maí 2000 í máli nr. 29/2000, 10. maí 2001 í máli nr. 421/2000 og 22. nóvember 2001 í máli nr. 103/2001. Með því að þessa hefur ekki verið gætt getur krafa aðaláfrýjenda ekki komið að þessu leyti til álita fyrir Hæstarétti, en engu fær þá breytt að sú ástæða fyrir frávísun, sem fram kemur í héraðsdómi, fái ekki staðist.

Eins og málið hefur verið lagt fyrir Hæstarétt er, eins og að framan er rakið, eingöngu til úrlausnar hvort aðaláfrýjendur eigi rétt til afsláttar af kaupverði Stekkjarhvamms 17 vegna galla. Samkvæmt þeim reglum fjármunaréttar, sem beitt er við ákvörðun afsláttar í fasteignakaupum, fæst fjárhæð afsláttar með því að lækka kaupverð eignarinnar í sama hlutfalli og gallinn hefur rýrt verðgildi hennar. Er þannig við það miðað að fjárhæð afsláttar sé mismunur á kaupverði eignar og því verði, sem ætla mætti að kaupandi hefði viljað greiða fyrir eignina hefði honum verið kunnugt um annmarka þá, sem á henni voru. Af þessu leiðir að afsláttur verður ekki ákveðinn nema í einu lagi vegna kaupanna. Með því að héraðsdómur hefur eins og að framan er rakið ranglega vísað frá kröfu vegna hluta þeirra galla, sem eignin var talin haldin, eru ekki skilyrði til að fella efnisdóm á þann hluta kröfunnar, sem eftir stendur. Hefði héraðsdómi því þegar svo var komið borið að vísa málinu í heild frá dómi. Samkvæmt því verður ekki komist hjá því að vísa málinu eins og það nú liggur fyrir sjálfkrafa frá héraðsdómi.

Í ljósi atvika málsins er rétt að aðilar beri hver sinn kostnað af því í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá héraðsdómi.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

Sératkvæði

Hrafns Bragasonar

           Ég er sammála öðrum dómurum málsins um að afsláttur verður ekki ákveðinn nema í einu lagi vegna kaupa málsaðila um fasteignina, sem um er getið í málinu og um forsendur fyrir því áliti. Ég deili hins vegar ekki skoðunum þeirra um samningu atkvæðisins og niðurstöðu málsins og skila því sératkvæði.

I.

Atvikum málsins er lýst í héraðsdómi. Eins og þar kemur fram deila aðilar um ábyrgð á leyndum göllum á raðhúsinu að Stekkjarhvammi 17 í Hafnarfirði, sem aðaláfrýjendur keyptu af gagnáfrýjanda fyrir 13.000.000 krónur með kaupsamningi 16. desember 1997. Óumdeilt er að lóðinni var á sínum tíma úthlutað sérstaklega og um hana gerður sérstakur lóðarsamningur. Húsið var reist 1982 og er tveggja hæða með innbyggðum bílskúr. Útveggir snúa í suður og norður en það tengist húsum nr. 19 í austur og nr. 15 í vestur um ystabyrði þaks, en saman snúa steyptir gaflar aðgreindir með svokölluðum þensluskilum. Veggir fyrstu hæðar, sem snúa í suður og norður, eru steyptir en á  efri hæð eru þeir úr timbri sem klætt er bárustáli. Plata á milli hæða er steypt.

II.

         Í héraðsdómi kröfðust aðaláfrýjendur aðallega skaðabóta að fjárhæð 4.265.138 krónur, en til vara afsláttar að sömu fjárhæð. Hafa þeir gert sömu kröfur í greinargerð til Hæstaréttar.  Í áfrýjunarstefnu gerðu þeir hins vegar kröfu um að héraðsdómi yrði hrundið og breytt á þá leið að krafa þeirra í héraði um afslátt af kaupverði fasteignarinnar væri tekin til greina með 3.880.000 krónum auk dráttarvaxta. Fjárhæð þessi er miðuð við viðgerðarkostnað samkvæmt mati Freys Jóhannessonar, byggingatæknifræðings, sem Héraðsdómur Reykjaness dómkvaddi til þess verks. Gagnáfrýjandi hefur mótmælt því að aðrir þættir kröfu aðaláfrýenda, en um afslátt, komist að fyrir Hæstarétti. Aðaláfrýjendur hafa ekki áfrýjað málinu nema til endurskoðunar héraðsdóms á viðurkenndum afslætti frá kaupverði og eru því ekki önnur atriði héraðsdóms til úrlausnar.

III.

Gagnáfrýjandi krefst sýknu vegna aðildarskorts af hluta afsláttarkröfu aðaláfrýjanda. Reisir hann þá kröfu á því að verulegur hluti viðgerðarkostnaðar samkvæmt matsgerð falli undir sameiginlegan kostnað eftir ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Í forsendum héraðsdóms var ekki fallist á þessa sýknukröfu hans en þó talið að hluti viðgerða á raðhúsinu félli undir sameign, samkvæmt 8. gr., sbr. 6. gr., laga nr. 26/1994. Taldi dómurinn að kröfur vegna sameignarinnar hefði átt að hafa uppi gegn húsfélaginu eða eigendum fasteignanna Stekkjarhvamms 11-19, sem beri óskipta skyldu að þessu leyti. Var niðurstaða dómsins sú að kröfum vegna sameignar ætti að vísa frá dómi samkvæmt 2., sbr. 1. mgr., 18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þessa er þó ekki getið í dómsorði. Aðilar eru um það sammála að frávísun málsins að þessu leyti sé röng. Halda aðaláfrýjendur því fram að krafa þeirra um afslátt af kaupverði byggist á kaupsamningi aðila og vanefndum stefnda á skyldum sínum samkvæmt honum. Húsfélag eða sameigendur að Stekkjarhvammi 11-19 geti ekki orðið aðilar að því máli. Af hálfu gagnáfrýjanda er haldið fast við að aðildarskortur aðaláfrýjenda að þeim hluta kröfunnar, sem hann telur eiga að beina að húsfélagi eða sameigendum, eigi að leiða  til sýknu af hluta kröfunnar en ekki frávísunar.

IV.

Samkvæmt 4. tl. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 26/1994, sbr. 2. mgr. 3. gr. sömu laga, gilda ákvæði laga um fjöleignarhús, eftir því sem við getur átt, um sambyggð eða samtengd hús þótt þau teljist sjálfstæð hús um þau atriði og málefni, sem eru sameiginleg að öllu leyti eða nokkru, og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Raðhúsinu að Stekkjarhvammi 17 í Hafnarfirði var úthlutað sem sjálfstæðri byggingareiningu og það reist sem slíkt, svo sem að framan er lýst, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar, H.1995.215, sem dæmdur var samkvæmt ákvæðum laga nr. 59/1976 um fjölbýlishús, en af lögum nr. 26/1994 eða athugasemdum við þau lög verður ekki ráðið að löggjafinn hafi fyrirhugað breytingar á því réttarástandi, sem lýst er í dómnum. Verður að telja að héraðsdómur hafi á allan hátt farið ranglega með málið að þessu leyti.

Krafa aðaláfrýjenda byggist á kaupsamningi aðila. Samkvæmt þeim reglum fjármunaréttar, sem beitt er við ákvörðun afsláttar í fasteignakaupum, fæst fjárhæð með því að lækka kaupverð eignarinnar samkvæmt samningi í sama hlutfalli og gallinn hefur rýrt verðgildi hennar. Af þessu leiðir að afsláttur verður ekki ákveðinn nema í einu lagi vegna kaupanna og skal reiknaður af heildarkaupverði eignar.

V.

Héraðsdómur, sem skipaður var sérfróðum meðdómendum, tók ekki samkvæmt framansögðu kröfu aðaláfrýjenda til efnislegrar úrlausnar nema að hluta. Héraðsdómur hafði, svo sem heimild er til í 4. mgr. 100. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, vísað máli frá að hluta í sama dómi og leyst var úr efni þess að öðru leyti. Á mál sem vísað hefur verið frá í héraði verður ekki lagður efnislegur dómur í Hæstarétti meðan svo stendur. Málinu var áfrýjað til endurskoðunar á héraðsdómi í heild ekki aðeins innan áfrýjunarfrest heldur einnig innan kærufrests og í málflutningi var fjallað um frávísun héraðsdóms. Jafnvel þótt aðaláfrýjendur verði ekki taldir geta krafist endurskoðunar á frávísunarhluta héraðsdóms þar sem þeir hafi ekki kært þá úrlausn, verður Hæstiréttur ekki við það bundinn og getur sjálfkrafa tekið afstöðu til formhliðar dómsins, eins og hér stendur nánar á, enda raski það ekki jafnræði aðila. Verður það ekki talið í andstöðu við þau fordæmi, sem nefnd eru í atkvæði samdómenda minna, sbr. einnig dóma Hæstaréttar, H.1993.603, H.1997.667 og H.1998.4361, þar sem frávísunarþáttur héraðsdóms hefur verið tekinn til meðferðar og hann staðfestur enda þótt hann hafi ekki verið kærður sérstaklega.

Að framan er komist að þeirri niðurstöðu að héraðsdómarar hefðu átt að leggja dóm á afsláttarkröfu aðaláfrýjenda í heild. Ekkert skorti á að málatilbúnaður aðila væri með þeim hætti að héraðsdómur gæti lagt efnisdóm á málið að loknum hefðbundum málflutningi. Mér þykir því rétt að dómurinn verði ómerktur í heild og málinu vísað heim í hérað til málflutnings og dómsálagningar að nýju, enda er af því augljóst hagræði fyrir aðila máls að fá úrlausn þess sem fyrst og með sem minnstum kostnaði.

Rétt er að ákvörðun um málskostnað bíði endanlegs dóms.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjaness 21. desember 2001.

I.

Þetta mál, sem dómtekið var hinn 4. desember sl., var höfðað 25. júní sl.

Stefnendur eru Dagur Hilmarsson og Þórdís Þórsdóttir, Stekkjarhvammi 17, Hafnarfirði en stefnda er Sigurborg Margrét Gunnarsdóttir.

Stefnendur krefjast þess að stefnda verði dæmd til að greiða stefnendum 4.265.138 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt III. kafla vaxtalaga frá 16. júní 2001 til greiðsludags.  Að auki krefjast þau málskostnaðar.

Stefnda krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnenda en til vara að kröfur stefnenda verði lækkaðar verulega.  Ennfremur krefst hún málskostnaðar.

II.

Með kaupsamningi dagsettum 16. desember 1997 keyptu stefnendur fasteign að Stekkjarhvammi 17 af stefndu.  Kaupverð eignarinnar var 13.000.000 krónur og var hún afhent stefnendum 8. mars 1998.  Húsið var reist árið 1982 og er eitt af fimm húsum í raðhúsalengjunni að Stekkjarhvammi 11 - 19.  Við lóðarúthlutun fylgdu með teikningar af húsinu og settir skilmálar fyrir efnisnotkun.  Útveggir 1. hæðar eru steyptir, múrhúðaðir og málaðir en útveggir rishæðar eru úr timbri og klæddir með „trapisu”stáli.  Húsið var byggt af Ólafi Valgeiri Guðjónssyni og bjó hann í því til ársins 1989.  Stefnda keypti húsið 1991 og bjó þar í sjö ár.

Ágreiningur er með aðilum um það hversu oft stefnendur hafi skoðað húsið en þó liggur fyrir að þau skoðuðu hana að minnsta kosti tvisvar og í annað skiptið með föður stefnanda Dags og Sigurði Þorleifssyni, tæknifræðingi.

Að sögn stefnenda fundu þau lykt af reykelsi eða ilmkerti þegar þau skoðuðu eignina og inntu því stefndu sérstaklega eftir hvort vart hefði orðið við leka í húsinu eða hvort þar væri fúkkalykt.  Hafi báðum þessum spurningum verið svarað neitandi.  Stefnda segir hinsvegar að hún hafi aldrei haft reykelsi á sínu heimili og hún hafi ekki verið spurð um fúkkalykt.  Spurningunni um lekann hafi hún svarað þannig að í áveðursátt læki inn í glugga í herbergi á efri hæðinni.  Sigurður Þorleifsson kvaðst ekki hafa séð neitt athugavert við eignina þegar hann skoðaði hana fyrir kaupin.  Hann hafði ekki heldur fundið neina fúkkalykt enda hefði hann gert stefnendum viðvart um hana, hefði hann fundið fúkkalykt.

Eftir afhendingu létu stefnendur mála húsið og slípa og lakka parketið.  Þau telja lyktina af málningunni og lakkinu hafa haldið fúkkalyktinni niðri og um haustið 1998 hafi orðið vart við silfurskottur.  Hafi þau haft samband við fasteignasöluna og hafi fengið þær ráðleggingar að hafa samband við seljendur. Var þeim ráðlagt að eitra til að byrja með en gengi ekki að losna við skordýrinn yrðu seljendur að koma inn í málið.  Stefnendur létu fyrst eitra fyrir meindýrunum á gamlársdag 1998 en þar sem það bar ekki árangur var aftur eitrað um páskana 1999.

Þar sem stefnandi Þórdís fann viðvarandi fúkkalykt á neðri hæðinni báðu stefnendur Sigurð Þorleifsson að koma til að athuga hvort hann gæti fundið ástæðu lyktarinnar.  Af því tilefni hafi klæðning á vegg í stofunni verið rofin en ekki hafi sést neinn raki.  Fleki var svo tekinn úr þvottahússvegg í nóvember 1999 og reyndist þar mjög mikill raki og silfurskottur.  Í byrjun janúar 2000 var athuguð orsök lekans í þvottahúsinu og kom í ljós að frárennslisrör frá þvottavél lak.  Einnig kom í ljós rakaskemmd í stofuvegg en báðar þessar rakaskemmdir fengust bættar af tryggingum.

Að sögn stefnenda létu þau stefndu og Jón Kristinn vita af þessum framkvæmdum í húsinu.

Þrátt fyrir þessar viðgerðir hvarf ekki fúkkalyktin úr húsinu.  Þegar þvotta­húsið var tekið í gegn voru einnig gerðar endurbætur á eldhúsinu.  Þá var meðal annars losaður upp sólbekkur og að sögn stefnenda gaus upp megn fúkkalykt.  Leit að orsökum lyktarinnar annarsstaðar í húsinu hafi haldið áfram og hafi verið kallað á pípulagningamann og Sigurð Þorleifsson.  Þeir hafi skoðað teikningarnar af húsinu og hafi þá komið í ljós að hvorki hafi verið teiknuð lögn fyrir frárennsli af þaki né drenlögn.  Stefnendur rifu upp sólpall við húsið til að grafast fyrir um þetta.  Ákveðið var eftir samráð við pípulagningamann og byggingatæknifræðing að setja drenlögn og fengu stefnendur að tengja hana við drenlögn á lóð nágrannans.

Leitin að orsökum lyktarinnar innanhúss leiddi til þess að gert var gat á norður­vegginn í stofunni.  Í ljós kom mikill raki í kringum niðurfallsrörið í baðher­berginu.  Klæðningin á öllum norðurveggnum var rifin burt.  Að sögn stefnenda var veggurinn mjög blautur.  Einangrunarplastið var á mörgum stöðum mjög dökkt og grindin illa fúin niður við gólf.  Ákveðið var að rífa klæðningu niður af öllum stofuveggjum.  Af því tilefni var tekið myndband af veggjunum sem hefur verið lagt fram í málinu.

Þegar vika var liðin frá því klæðningin var tekin af stofuveggnum og hann hafði þornað nokkuð var haldinn fundur.  Á honum voru stefnendur, Sigurður Þorvarðarson, byggingafræðingur, Ólafur Guðjónsson, sem byggði húsið, stefnda og Jón Kristinn Jensson, eiginmaður hennar, lögmaður stefndu og tæknifræðingur á vegum stefndu, Héðinn Hákonar­son.  Með sam­þykki stefnenda gerði Héðinn úttekt á vandamálinu.  Í skýrslu dagsettri 27. október 2000 segir svo í kafla um orsakir rakans:

„Ljóst er að raki/vatn hefur átt greiða leið inn í útveggi 1. hæðar og virðist það hafa gerst með eftirfarandi hætti.

a)	Með rifum í rakavarnarlagi, við loft, gólf og hliðarveggi.
b)	Jarðraki berst inn í útvegg um skil milli veggs og gólfplötu.
c)	Leki með lögnum.  Gat var á frárennslislögn eftir nagla, búið er að gera við það, enginn leki var sýnilegur frá ofnalögnunum.
d)	Vatn hefur lekið utan frá og inn.  Þetta hefur gerst í stofu þar sem raflagnir ganga á milli hæða.  Eigendur segja að leki þessi hafi komið frá þaki og að búið sé að komast fyrir hann.
e)	Jarðraki/vatn þar sem fylling nær upp á útveggi og ekki er dren (eldhús).  Ef leki kemur í ljós þegar rifið er af útvegg í eldhúsi, þarf að grafa frá útvegg (þeim hluta sem snýr að nr. 15, c.a. 2-3m) og leggja drenlögn.”

Tæknifræðingurinn taldi kostnað við úrbætur á gallanum nema 650.000 krónum.

Þegar þarna var komið buðu stefnendur stefndu að málið yrði leyst með því að stefnda greiddi stefnendum 700.000 krónur.  Stefnda gerði stefnendum gagntilboð þar sem stefnda bauðst til að greiða 200.000 og 1/3 af kostnaði vegna skýrslu Héðins Hákonarsonar.  Stefnendur féllust ekki á þetta tilboð og óskuðu eftir dómkvaðningu matsmanns til að meta kostnaðinn.

Áður en að að því kom fengu stefnendur smiði til að setja tvær túður á þakið til að auka öndunina í því þannig að lyktin næðist úr húsinu.  Þá uppgötvaðist að frágangur á þakinu var ekki sem skyldi því klæðning og einangrun lágu víða alveg saman.

Um þessar mundir mun stefnda hafa boðist til að greiða 700.000 krónur eins og stefnendur höfðu lagt til en þá hafi stefnendur verið þeirrar skoðunar að athuga þyrfti húsið í heild sinni.

Freyr Jóhannesson, byggingatæknifræðingur, var dómkvaddur þann 11. janúar 2001 og hóf athugun á vettvangi í febrúar. Eldhúsinnréttingin var tekin niður og klæðning rifin af suðausturvegg.  Ennfremur var tekin niður loftklæðning í sjón­varps­herbergi, holi og háalofti.  Stefnendum, sem voru með þrjú lítil börn, var þá ráðlagt að flytja úr húsinu og dvöldu þau hjá foreldrum stefnanda Þórdísar í tveimur herbergjum frá 21. febrúar til 20. júní sl. en þá var viðgerð á húsnæðinu lokið.

Matsgerðinni var lokið 9. apríl. sl.  Þar segir að komið hafi í ljós þegar klæðning, grind og einangrun af útveggjum eldhúss hafi verið fjarlægð að samfelld bleyta var innan á austur- og suðurvegg frá lofti og að gólfi að eldhúsglugga.  Einnig hafi verið nær samfelld bleyta á útveggnum undir glugganum.  Á austurvegg hafi verið greinileg merki um langvarandi leka.  Bleytan undir glugganum gefi til kynna að þétting milli glugga og steinsteypu sé í ólagi.  Rakasperra á útvegg sé álfilma og sé hún óþétt við gólf og loft en engin filma sé milli spónaplötuklæðningar veggja og glugga. 

Þegar ytri klæðning á austurvegg 2. hæðar hafi verið fjarlægð ásamt klæðningu milli kvista við svalir hafi komið í ljós að undir stálklæðningu á austur og suðurveggjum var tjörupappi en ekki vindpappi eða tjörutex eins og teikningar gerðu ráð fyrir.  Undirstykki grindar efri hæðar liggi á ósléttum steyptum kanti sem myndi um 10 cm þynningu milli steyptra útveggja og efri og neðri hæðar.  Kanturinn hallist víða að vegg efri hæðar og myndi rennu við hann.  Leki við loft á eldhúsvegg bendi til þess að samskeyti milli veggja efri og neðri hæðar séu óþétt.  Þétting milli undir­stykkis trégrindar og syllu séu einnig óþétt og verulegar líkur séu á að slagregn eigi greiðan aðgang að samskeytum á hæðarskilum.

Matsmaðurinn getur þess einnig að loftinntak í þakrými við þakkant sé aðeins brot af stærð nauðsynlegs loftinntaks eða að þvermáli um 15 mm.  Skörun stálklæðn­ingar á þaki og veggjum ásamt frágangi áfella sé víðast ábótavant.  Frágangur þak­pappa undir stálklæðningunni sé víða óvandaður og regnvatn, sem komist á mörgum stöðum undir klæðninguna, eigi sér víða framrás inn að súðklæðningu þaksins.

Þegar stálklæðing þaksins var skoðuð kom í ljós að skörun milli þakjárns og skotrenna var ónóg svo og skörun áfellna og þaks og skörun þakjárns.  Þar að auki var þétting sumstaðar engin og annarsstaðar ekki nægjanleg.  Ennfremur hafi verið mikill fúi í þaksperrum við mæni að minnsta kosti á 2-3 sperrubilum aðallega í súðklæðn­ingu en einnig í sperrum við mæni.

Í niðurstöðu sinni taldi matsmaðurinn að ekki yrði hjá því komist að fjarlægja alla stálklæðninguna og pappa af útveggjum og þaki hússins og endurgera þann frágang.  Einnig yrði að endurnýja alla rakavörn, einangrun og vindvörn í þaki og útveggjum á 2. hæð hússins ásamt lofta- og veggjaklæðningu.  Ennfremur þyrfti að endurnýja innri frágang á útveggjum austur-, norður- og suðurhliðar 1. hæðar þegar þak, útveggir og gluggar á efri og neðri hæð hefðu verið þétt.  Matsmaðurinn taldi ekki unnt að nýta efni úr þessum verkþáttum við endurgerð þeirra nema lagnir.

Að auki taldi matsmaðurinn að eðlilegt hefði verið að leggja regnvatns- og jarðvatnslögn þegar húsið var byggt að minnsta kosti sunnanmegin við það.

Kostnaðarmat í matsgerð er eftirfarandi:

„Verkliðir.		Efni	Vinna	Samtals
1.	Útveggir í stofu + málun
1.1	Fjarlægja spónapl., grind og einangrun		16.100	16.100
1.2	Ný grind og einangrun	41.400	64.400	105.800
1.3	Rakasp., lagnagrind og gifsplötur	32.200	71.300	103.500
1.4	Málun veggja og lofts	22.000	48.400	70.400
2.	Útveggir í eldhúsi + málun
2.1	Fjarlægja spónapl., grind og einangrun		10.500	10.500
2.2	Ný grind og einangrun	27.000	42.000	69.000
2.3	Rakasp., lagnagrind og gifsplötur	21.000	46.500	67.500
2.4	Málun veggja og lofts	11.750	25.850	37.600
2.5	Niðurtekt og uppsetning eldhússinnréttingar	15.000	53.000	68.000
3.	Loftafrágangur á 2. hæð
3.1	Fjarlægja loftklæðningu og einangrun		61.800	61.800
3.2	Ný vindvörn og einangrun	123.600	144.200	267.800
3.3	Ný rakavörn og lagnagrind	123.600	185.400	267.800
3.4	Ný loftklæðning, Furupanell, lakkaður	164.800	195.700	360.500
3.5	Bráðabirgðaráðstafanir	8.000	27.000	35.000
4.	Frágangur útveggja og þaks
4.1	Fjarlægja stálklæðn. og pappa af veggjum og þaki		136.800	136.8000
4.2	Viðgerð á þakviðum og útveggjum	28.000	84.000	112.000
4.3	Álímdur pappi á þak og kvisti	123.600	144.200	267.800
4.4	Stálklæðning útveggja og útloftun	86.100	73.800	159.900
4.5	Ný stálklæðning á þak	185.400	144.200	329.600
4.6	Áfellur, kjaljárn og skotrennur	205.800	176.400	382.200
4.7	Þétting milli gluggakarma og steinsteypu	1.680	12.320	14.000
4.8	"Bólusetning glugga"	600	5.400	6.000
5.	Frágangur útveggja á 2. hæð
5.1	Fjarlægja klæðningu og einangrun útveggja		25.200	25.200
5.2	Ný einangrun og rakasperra	37.800	25.200	63.000
5.3	Lagnagrind og gifsklæðning	43.200	97.200	140.400
5.4	Frágangur við glugga og útihurð	18.000	64.000	82.000
5.5	Málun veggja	48.600	113.400	162.000
6.	Regn- og jarðvatnslögn
6.1	Uppgröftur, fylling, söndun og drenmö	l6.000	36.000	42.000
6.2	Jarðvatns- og regnvatnslögn	8.400	13.200	21.600
6.3	Tenging við brunn og þakniðurföll	9.000	19.000	28.000
6.4	Frágangur	8.000	27.000	35.000
7.	Bráðab. ráðstafanir vegna innréttinga og lagna	20.000	90.000	110.000
8.	Tæknileg umsjón og eftirlit		180.000	180.000
	Samtals	1.420.530	2.459.470	3.880.000”

Matsgerðin var afhent stefnendum 9. apríl sl. en stefnendur afhentu hana ekki stefndu fyrr en 21. maí.  Eftir ítrekaðar fyrirspurnir stefndu fékk hún það svar 12. júní sl. að viðgerðir væru á lokastigi.  Þann 20. júní fluttu stefnendur svo aftur inn í húsið og þann 25. júní er málið höfðað.

III.

Stefnendur byggja kröfu sína um skaðabætur á því að hið selda hafi, þá er það var selt, skort áskilda kosti.  Stórkostlegir gallar hafi verið á fasteigninni og megi rekja þá flesta ef ekki alla til vansmíði eða lélegs frágangs þegar húsið var byggt.  Allir þessir gallar hafi verið stefnendum gjörsamlega leyndir þegar þau hafi keypt fasteignina. 

Telji dómurinn skilyrði skaðabóta ekki vera fyrir hendi krefjast stefnendur þess að þeim verði dæmdur afsláttur af kaupverðinu sem nemi sömu fjárhæð og skaðabæturnar enda megi leggja það til grundvallar að söluverðmæti hússins lækki að minnsta kosti um þá fjárhæð sem það kosti að gera við gallana.

Stefnendur byggja fjárhæð kröfu sinnar á niðurstöðu matsmannsins.  Stefnendur segjast þegar hafa látið vinna nær allt það sem matsmaðurinn lagði til og nemi heildarútgjöld þeirra vegna þeirra framkvæmda nú 8.848.898 krónum.  Af þessu sé ljóst að matsmaðurinn hafi farið mjög varlega í verðlagningu sinni, einkum í verðlagningu á endurgjaldi fyrir vinnu.  Vegna þessa krefjist stefnendur greiðslu allrar matsfjárhæðarinnar.  Þau telja ekki rök til þess að lækka bætur eða afslátt vegna þeirrar endurnýjunar sem hefur orðið við viðgerðina enda sé húsið tiltölulega nýtt þannig að endurnýjun hafi ekki mikil áhrif á verðmæti þess.  Að auki benda stefnendur á að það rask sem fylgdi framkvæmdunum hafi rýrt verðmæti hússins að nokkru marki.  Þannig hafi verið settir upp vinnupallar, farið hafi verið um húsið með verkfæri og byggingarefni þ.m.t. gifsplötur í loftið.  Við þessa flutninga hafi orðið skemmdir á parketi í risi, flísum á jarðhæð og hurðakörmum.

Til viðbótar við kröfu um bætur vegna viðgerðarkostnaðar krefjast stefnendur þess að fá bættan kostnað við að farga byggingarefni sem var ónýtt og fjarlægt úr húsinu.  Ennfremur segjast þau hafa haft lítil sem engin afnot af íbúðinni í um átta mánuði og hafi þurft að búa annarsstaðar í um fjóra mánuði.  Þau gera því kröfu um að þessi röskun verði bætt þeim í formi húsaleigu sem þau meta á um 60.000 krónur á mánuði.

Stefnendur sundurliða fjárkröfu sína þannig:

1. Viðgerðarkostnaður skv. mati	3.880.000
2. Förgunarkostnaður	145.138
3. Kostnaður vegna brottflutnings í 4 mánuði	240.000
Samtals	4.265.138

Um skaðabótaábyrgð stefndu og skyldu hennar til að veita afslátt af kaupverði að tiltölu vísa stefnendur til 42. gr. kaupalaga nr. 39/1922 með lögjöfnun, auk almennra reglna kröfu- og samningaréttar um skyldu til réttra efnda.

IV.

Stefnda byggir sýknukröfu sína á aðildarskorti , sbr. 1. og 2. mgr. 16. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 þar sem þeir verkliðir sem matsmaðurinn tekur fyrir í matsgerð sinni varði að stórum hluta til sameign húsfélagsins Stekkjarhvammur 11-19 og því beri að beina kröfum vegna ýmissa liða í matsgerðinni að húsfélaginu en ekki að stefndu. 

Samkvæmt 4. tl. 3. mgr. 1. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 gildi lögin m.a. um „raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús.”  Fjöleignarhúsið Stekkjarhvammur 11-19 sé eitt hús í skilningi laganna og því eigi lög nr. 26/1994 við um þær framkvæmdir sem eru sameiginlegar.  Þegar gert sé við sameign í fjöleignarhúsi sé húsfélagið greiðsluskyldur aðili og því beri húsfélaginu að sækja þetta mál hvað varðar þá liði í matsgerðinni sem tilheyri sameigninni.

Í 8. gr. laga nr. 26/1994 sé nánar tiltekið hvað falli undir sameign fjöleignarhúss.  Í 1. og 2. tl. sé þetta talið til sameignar:

1.  Allt ytra byrði hússins, útveggir, þak, gaflar og útidyr, þó ekki svaladyr, svo og útitröpppur og útistigar.

2.  Allt burðarvirki húss, grunnur, grunnplata, sökklar, burðarveggir og þakburðarvirki.

Af þessu sé ljóst að allir liðir í 4. verklið matsgerðarinnar séu hluti af sameign og því beri að lækka kröfu stefnenda um 1.408.300 krónur.  Verði ekki fallist á sýknu af þessum verklið beri að lækka kröfur stefnenda sem nemi 80% af honum því skaði stefndu megi aldrei vera meiri en sem nemur eignarhluta hennar í fjöleignarhúsinu.

Í 3. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 komi fram að allir milliveggir sem ekki eru jafnframt burðarveggir séu séreign.  Af þessu leiði að milliveggir sem séu burðarveggir séu sameign fjöl­eignar­húss, þ.m.t. innra byrði þeirra, s.s. grind, einangrun og rakasperrur.  Því verði að sýkna stefndu af verkliðum 1-3 í matsgerð sem varði útveggi í stofu, útveggi í eldhúsi og loftafrágang, svo og af verklið 5 sem varði frágang útveggja á annarri hæð.  Allir þessir veggir séu burðarveggir hússins og falli því undir sameign fjöleignarhússins.  Verði ekki fallist á sýknu af þesum verk­liðum þá beri að lækka stefnukröfur um 80%.

Stefnda vísar til þess að miklu skipti að þær framkvæmdir sem stefnendur hafi þegar framkvæmt hafi verið bornar undir löglega boðaðan húsfund.  Hafi það ekki verið gert, þá gæti möguleg endurkrafa stefndu, yrði hún dæmd til að bæta meintan galla, verið töpuð.

Stefnda byggir sýknukröfu sína einnig á því að með framgöngu sinni hafi stefnendur komið í veg fyrir að unnt væri að krefjast yfirmats, skv. 64. gr. laga um meðferð einkamála.  Matsgerðin hafi verið afhent stefnendum 9. apríl sl. en stefnendur hafi ekki afhent hana stefndu fyrr en 21. maí.  Þrátt fyrir ítrekaðar beiðnir hafi ekki komið endanlegt svar frá stefnendum fyrr en 12. júní þess efnis að viðgerðir væru á lokastigi.  Grundvöllur þess að yfirmat geti farið fram sé að matsgögn og matsvettvangur sé enn til staðar þannig að yfirmatsmenn geti metið þetta sjálfstætt.  Þar sem viðgerðum hafi nánast verið lokið hafi stefnda verið svipt rétti til þess að óska yfirmats, sem hún hafi ætlað sér vegna umfangs málsins.  Þar sem stefnda hafi ekki átt þess kost að óska yfirmats sé ekki hægt að taka til greina þá matsgerð sem liggi til grundvallar í þessu máli og því beri að sýkna stefndu af kröfum stefnenda.

Stefnda byggir sýknukröfu sína einnig á ýmsum atriðum sem hún telur að samanlagt varði frávísun.

Hinn dómkvaddi matsmaður hafi farið í fjórar vettvangskannanir eftir fyrsta fund með málsaðilum.  Þar sem lögmaður stefndu hafi ekki verið boðaður á sumar þessar skoðanir eða boðaður með aðeins fárra klukkustunda fyrirvara hafi honum ekki verið fært að mæta nema í eina slíka skoðun.  Þetta hafi komið í veg fyrir að lögmaður stefndu hafi getað haft áhrif á skoðun matsmannsins.

Stefnda gerir einnig athugasemd við gagnaöflun matsmannsins og niðurstöður.  Stefnda byggir á því að á þeim tíma sem fasteignin var reist hafi gilt aðrar reglur um byggingarlag fasteigna en séu í gildi í dag.  Matsmaðurinn haldi því fram að rakasperra hafi verið óþétt við gólf og loft en stefnda telji hana hafa verið lagða eins og venjur gerðu ráð fyrir þegar eignin var byggð.

Í matsgerð komi fram að undir stálklæðningu hafi verið tjörupappi.  Þetta sé rangt.  Af ljósmynd sem tekin var á byggingartíma hússins sjáist að tjörutex hafi verið á útvegg.  Mögulegt sé að venjulegur tjörupappi hafi verið á hluta austurveggjar.

Stefnda mótmælir þeim vinnubrögðum matsmanns að meta kostnað við viðgerð á vegg af myndum og frásögnum annarra.  Samkvæmt matsgerðinni hafi matsmaður skoðað suður- og austurvegg fasteignarinnar, svo og þak hennar en þar sem stefnendur hafi verið nýbúin að klæða og mála norðurvegginn hafi hann ekki átt þess kost að meta ástand hans af eigin raun.  Þrátt fyrir þetta telji matsmaðurinn sig bæran til að meta kostnað við viðgerð á þessum vegg að fjárhæð 295.800 krónur.

Stefnda telur kostnaðarmat matsmannsins rangt í nokkrum verkliðum.  Af þeim sökum hafi verið farið fram á að matsmaður afhenti þær magntölur sem kostnaðarmat hans byggði á en hann hafi ekki talið sér það fært.  Þetta telur stefnda koma í veg fyrir að unnt sé að sannreyna og gera sér grein fyrir réttmæti þeirra fjárhæða sem matsmaðurinn setur fram í matsgerð sinni.

Stefnda byggir á því að henni beri ekki að greiða þann verðmun sem kemur fram við það að matsmaður kýs að miða endurbæturnar við dýrari efni en voru fyrir.  Þannig kjósi hann í kostnaðarmatinu að setja gifsplötur í stað spónaplatna.  Þetta sé dýrara vegna meiri efniskostnaðar og aukinnar málningarvinnu.  Ennfremur kjósi matsmaður að setja álímdan pappa í innra byrði í stað þess sem var fyrir og sé það dýrara.  Að auki þurfi meiri loftun vegna þessarar gerðar af pappa.

Stefnda telur einnig að matsmaðurinn hefði átt að tiltaka í matsgerðinni hvort verklag við byggingu fasteignarinnar hafi á einhvern hátt verið frábrugðið því sem tíðkaðist á þeim tíma.  Matsmaðurinn kjósi hinsvegar að greina frá lekahættu á nokkrum stöðum en taki ekki fram hvort þar hafi lekið en það síðarnefnda sé einmitt hlutverk matsmannsins.

Að auki byggir stefnda á því að matsmaðurinn hafi kosið að rökstyðja ekki verkliði 7 og 8, sem ekki hafi verið óskað eftir mati á, þ.e. bráðabirgðaráðstafanir vegna innréttinga og lagna, ásamt tæknilegri umsjón og eftirliti.  Því verði að sýkna stefndu af þessum verkliðum og taka tillit til þess að dýrari efni eru notuð í aðra verkliði.

Stefnda byggir einnig á því að samkvæmt núgildandi skattalögum fáist 60% af virðisaukaskatti á vinnu við viðgerðir endurgreiddur.  Þar sem stefnendur hafi ekki tekið tillit til þessa í kröfugerð sinni beri að lækka hana sem þessu nemi.

Ennfremur byggir stefnda á því að endingartími þess trapisustáls sem sett var á fasteignina sé minni en annars þakjárns.  Formið í stálinu sé aðalorsök leka í þökum svipuðum því sem er á Stekkjarhvammi 17.  Þetta hafi ekki verið vitað þegar eignin var byggð en byggingaraðili eignarinnar hafi hvorki haft val um teikningu eða byggingarefni. Þeim sem var úthlutað lóðum var gert að nota sömu teikningar og sama byggingarefni, samkvæmt byggingarskilmálum byggingaryfirvalda Hafnar­fjarðarbæjar. Að auki hafi byggingaraðilar fengið þakjárnið afhent tilklippt og frá­gengið og hafi því ekki haft val um hversu mikið þakjárnsplötur sköruðust.

Síðar þegar reynsla hafi verið komin á notkun trapisustáls sem þakklæðningar, hafi komið í ljós að það átti til að leka og endingartími þess var mun minni en talið hafði verið.  Þetta viti menn sérfróðir um byggingar en stefnda hafi verið grandlaus um þennan annmarka á þakefninu.  Verði að telja að stefnendur sem hafi skoðað eignina með aðstoð sérfræðinga á sviði húsbygginga, hafi átt að hafa varann á varðandi endingartíma samskonar þaka.  Hafi sá sérfræðingur sem skoðaði húsið með þeim ekki tilkynnt þeim um mögulegan endingartíma þaksins beri þau hallann af því.

Stefnda telur endingartíma þess þaks sem var á fasteigninni ekki vera lengri en 10-20 ár enda hafi eigendur annarra eignarhluta í fjöleignarhúsinu farið út í umfangs­miklar endurbætur á þaki og þakjárni, tuttugu árum eftir byggingu eignarhlutanna.  Vegna þessa telur stefnda að sýkna beri hana af kröfum um nýtt innra byrði þaks, ásamt nýrri klæðningu.

Til viðbótar byggir stefnda á því að þá er fasteignin var byggð hafi ekki verið fyrirmæli í byggingarreglugerð um skyldu til að leggja regn og jarðvatnslagnir meðfram húsum enda hafi ekki verið gert ráð fyrir þeim í teikningum af fasteigninni.  Sá sem byggði húsið hafi fylgt teikningunum og þágildandi byggingarreglugerð.  Stefnendur hafi ekki spurt um það við skoðun hússins hvort slíkar lagnir lægju meðfram því og sérfræðingurinn sem hafi skoðað með þeim hafi ekki gert það heldur.  Ef hann hefði talið þetta annmarka á fasteigninni þá hefði hann átt að gera fyrirvara við það.  Stefnda telur að hvorki sé unnt að krefja hana um skaðabætur né afslátt af þessum verklið og því verði að sýkna hana af honum.

Stefnda mótmælir bótakröfu stefnenda vegna förgunarkostnaðar þar sem matsmaður hafi tekið tillit til förgunarkostnaðar í mati sínu.  Auk þess mótmælir stefnda bótakröfu stefnenda vegna húsaleigu að fjárhæð 60.000 krónur í fjóra mánuði. Engar greiðslukvittanir liggi fyrir um kostnað stefnenda vegna brottflutnings og engin gögn gefi til kynna að nauðsynlegt hafi verið fyrir stefnendur að flytja úr húsinu í fjóra mánuði. Ósannað sé að stefnendur hafi orðið fyrir tjóni við það að dveljast í foreldrahúsum.

Ennfremur byggir stefnda á því að orsakir fúkkalyktar í fasteigninni séu fleiri en gengið sé út frá í matsgerð Freys Jóhannessonar, dómkvadds matsmanns.  Í álitsgerð Héðins Hákonarsonar komi fram að lekið hafi inn í fasteignina utanfrá og hafi verið búið að lagfæra þann leka.  Gat hafi verið á röri í þvottahúsi og hafi lekið út frá því.  Kanna hefði átt hvort sá leki hefði valdið frekari skemmdum en á þvottahúsinu.  Þar sem stefnda hafi verið svipt möguleikanum á yfirmati sé þetta þó ekki hægt.  Að auki sé mögulegt að leki sem varð frá Stekkjarhvammi 19 yfir í Stekkjarhvamm 17 sé orsök raka og fúamynd­unar í veggjum fasteignarinnar.  Þann skaða hefði tryggingarfélag húsfélagsins átt að bæta en ekki stefnda.

Með vísan til allra þeirra atriða sem að ofan eru greind telur stefnda að sýkna beri hana af kröfum stefnenda á grundvelli fyrirliggjandi gagna og almennra reglna samninga- og kröfuréttar.

Verði sýknukrafa stefndu ekki tekin til greina byggir hún kröfu sína um verulega lækkun á kröfum stefnenda á sömu rökum og sýknukröfuna.  Að auki vísar hún til þess að þar sem endurbætur á eigninni séu verulegar og með dýrari byggingarefnum en voru í fasteigninni verði að taka það til greina til lækkunar á kröfum stefnenda.  Stefnendur megi ekki hagnast á endurbótum fasteignar sinnar á kostnað stefndu.

Stefnda vísar til laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sérstaklega til IX. kafla þeirra um matsgerðir.  Einnig vísar hún til almennra reglna kröfu- og samninga-réttar um loforð og skuldbindingargildi samninga.  Að auki vísar hún til laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og þá sérstaklega I. kafla laganna.  Málskostnaðarkröfu sína styður hún við XXI. kafla laga um meðferð einkamála.

Við aðalmeðferð málsins gáfu stefnendur og stefnda aðilaskýrslu.  Ennfremur báru vitni Jón Kristinn Jensson, eiginmaður stefndu, Freyr Jóhannesson, bygginga­tæknifræðingur og dómkvaddur matsmaður, Héðinn Hákonarson, tæknifræðingur, Sigurður Þorvarðarson, byggingafræðingur, Guðbjörn Ólafsson, húsasmíðameistari, Ólafur Valgeir Guðjónsson, sölumaður og Sigurður Þorleifsson, tæknifræðingur.

V.

Þegar leyst skal úr ágreiningi um skaðabætur eða afslátt vegna galla í fasteigna­kaupum hafa íslenskir dómstólar í áratugi byggt niðurstöður sínar á 42. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup.  Hefur þá annað tveggja verið vísað til þess að greininni verði með lögjöfnun eða sem meginreglu beitt um fasteignakaup.  Er í 1. mgr. greinarinnar gerð grein fyrir skilyrðum til afsláttar, auk riftunar, en í 2. mgr. hennar eru tilgreind þau skilyrði sem snúa að rétti til skaðabóta.

Í máli þessu krefjast stefnendur fyrst og fremst skaðabóta á þeirri forsendu að hið selda hafi, þá er það var selt, skort áskilda kosti.  Stórkostlegir gallar hafi verið á fasteigninni og megi rekja þá flesta ef ekki alla til vansmíði eða lélegs frágangs þegar húsið var byggt.  Allir þessir gallar hafi verið stefnendum gjörsamlega leyndir þegar þau hafi keypt fasteignina.  Dómurinn lítur svo á að stefnendum hafi ekki tekist að sýna fram á að skilyrðum 2. mgr. 42. gr. þágildandi laga um lausafjárkaup nr. 39/1922 sé fullnægt í máli þessu.  Ósannað er að stefndu hafi verið kunnugt um raka í fast­eign­inni.  Af því leiðir að hafnað er að stefnendur eigi rétt á skaðabótum úr hendi stefndu.

Telji dómurinn skilyrði skaðabóta ekki vera fyrir hendi krefjast stefnendur þess að þeim verði dæmdur afsláttur af kaupverðinu sem nemi sömu fjárhæð og skaðabæturnar enda megi leggja það til grundvallar að söluverðmæti hússins lækki að minnsta kosti um þá fjárhæð sem það kosti að gera við gallana.

Kröfu sína um afslátt byggja stefnendur á matsgerð, sem af þeirra hálfu var aflað áður en til málshöfðunar kom en þar er viðgerðarkostnaður metinn á kr. 3.880.000.  Við þá fjárhæð bætist förgunarkostnaður að fjárhæð kr. 145.138, sem haldið er fram að matsmaður hafi ekki tekið tillit til í matsgerð svo og kostnaður vegna brottflutnings í 4 mánuði úr húsinu að fjárhæð kr. 240.000.  Samtals krónur 4.265.138.

Matsgerð hins dómkvadda matsmanns Freys Jóhannessonar, bygginga­tækni­fræðings leiðir það óyggjandi í ljós, að margvíslegir annmarkar voru á umræddri fasteign þá er hann framkvæmdi skoðun á henni frá febrúar fram í apríl 2001.  Með hliðsjón af vitnisburði hans fyrir dómi svo og Héðins Hákonarsonar, tæknifræðings, Sigurðar Þorvarðarsonar, byggingafræðings og Sigurðar Þorleifssonar tæknifræðings er það mat hinna sérfróðu meðdómsmanna, að sá mikli raki og bleyta sem lýst er í matsgerð megi rekja til orsaka sem þar eru greindar og valdið þeim skemmdum sem þar er lýst.  Ennfremur er það mat hinna sérfróðu meðdómsmanna að rakinn hafi að einhverju marki verið til staðar á eignarhaldstíma stefndu.  Stefnendum var á engan hátt unnt að gera sér grein fyrir þessum göllum við slíka skoðun, sem mátti ætlast til færi fram á húsinu áður en kaup þeirra voru afráðin.  Þá höfðu þau ekki sérstaka ástæðu til að ætla að þessir gallar væru þá til staðar.  Í söluyfirliti yfir fasteignina var henni lýst sem,, mjög vönduðu og fallegu raðhúsi á tveimur hæðum ásamt innbyggðum bílskúr (21 fm)." Sjálf réðust stefnendur strax í það eftir að hafa flutt inn að mála veggi og lakka parketgólf og voru einskis vör um ummerki raka.  Byggingafróður maður sem skoðaði húsið með stefnendum áður en kaup voru gerð varð heldur einskis var.  Í ljósi þessa og þrátt fyrir að ekkert bendi til þess að stefndu hafi haft um þetta vitneskju er kaupsamningur var gerður, þykja vera fyrir hendi lagaskilyrði til að dæma stefnendum afslátt vegna rakans og afleiddra skemmda á eigninni.  Við ákvörðun á fjárhæð afsláttar verður því að taka mið af kostnaði við að bæta úr þeim annmörkum á hinni seldu húseign, sem telja má til galla í merkingu kauparéttar. Þykir að megin­stefnu til mega leggja matsgerðina til grundvallar þegar fjárhæð afsláttar vegna þeirra galla sem hér um ræðir er ákveðin, en henni hefur ekki verið hnekkt með yfirmati. Ekki verður á það fallist með stefndu að hún hafi ekki átt þess kost að óska eftir yfirmati samkvæmt 64. gr laga um meðferð einkamála, þar sem henni hafi borist matsgerðin seint í hendur af ástæðum sem stefnendum verði um kennt.  Dómurinn telur að ekki hafi verið of seint fyrir stefndu að krefjast yfirmats, þegar henni barst mats­gerðin í hendur 21. maí sl.  Sýknukrafa á þeirri forsendu er því ekki tekin til greina.

Kröfuliður stefnenda förgunarkostnaður að fjárhæð kr. 145.138 er ekki tekinn til greina, á þeirri forsendu að matsmaður bar fyrir dómi að gert sé ráð fyrir þessum kostnaðarlið inn í einstökum liðum í matsgerð.  Hinir sérfróðu meðdómsmenn staðfestu að venja væri að gera það.

Kostnaður vegna brottflutnings í 4 mánuði að fjárhæð kr. 240.000 er heldur ekki tekin til greina, þar sem ekki er viðurkennt að stefnda beri skaðabótaábyrgð gagnvart stefnendum.

Stefnda krefst sýknu á grundvelli aðildarskorts, sbr. 1. og 2. mgr. 16. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, þar sem þeir verkliðir sem matsmaðurinn tekur fyrir í matsgerð sinni varði að stórum hluta til sameign húsfélagsins Stekkjarhvammur 11-19 og því beri að beina kröfum vegna verkliða 1 – 5 í matsgerð að húsfélaginu en ekki stefndu.  Í greinargerð stefndu var einnig krafist sýknu á sömu forsendum vegna verkliðar 6 í matsgerð en stefnda féll frá þeirri kröfu við aðalmeðferð.

Óumdeilt er að Stekkjarhvammur 17 í Hafnarfirði er raðhús og skal því beita ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sbr. 4. tl. 3. mgr. 1. gr. laga um fjöleignarhús við úrlausn málsins.

Á það verður fallist með stefndu að þær lagfæringar á fasteign stefnenda sem falla undir sameign, samkvæmt 8. gr. sbr. 6. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús lúta ákvæðum þeirra laga.

Eins og mál þetta hefur verið lagt fyrir dóminn verður ekki fallist á sýknukröfu stefndu á grundvelli aðildarskorts. Kröfur vegna sameignar ber að hafa uppi gegn hús­félaginu eða eigendum fasteignanna Stekkjarhvamms 11-19 sem bera óskipta skyldu í máli þessu. Ber því að vísa þeim kröfum frá dómi með vísan til 2. sbr. 1. mgr. 18. gr laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Þau verk sem tilgreind eru í verklið 4 frágangur útveggja og þaks, 4.1 – 4.8 í matsgerð hins dómkvadda matsmanns falla undir lagfæringar á sameign samtals 1.408.300 krónur. Ennfremur telst kostnaður sem tilgreindur er í verklið 8 tæknileg umsjón og eftirlit að hluta kostnaður vegna framkvæmda á sameign. Hinir sérfróðu meðdómsmenn meta 38% af kostnaði í verklið 8 vegna framkvæmda á sameign samtals 68.400 krónur. Er þessum kröfum vísað frá dómi með vísan til 2. sbr. 1. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Dómurinn telur aðra verkliði í matsgerð falla undir lagfæringar á séreign stefnenda eins og séreign er skilgreind í fjöleignarhúsalögum og verður kostnaður vegna lagfæringar á séreign lagður til grundvallar við mat á hæfilegum afslætti. Það er mat hinna sérfróðu meðdómsmanna að ekki sé tilefni til að lækka kostnaðarliði vegna aldurs hússins á þeirri forsendu að stefnendur væru að fá verðmeiri hluti. Hinir sérfróðu meðdómendur telja að mat á kostnaði sé mjög í hóf stillt í matsgerð, enda hafa stefnendur borið fyrir dómi að í reynd hafi kosnaður við lagfæringar numið mun hærri fjárhæðum. Þá bendir dómurinn á að í söluyfirliti var fasteigninni lýst sem mjög vandaðri.

Við útreikning á vinnuliðum matsgerðarinnar hefur ekki verið tekið tillit til þess að virðisaukakattur af greiðslu fyrir vinnu manna á byggingarstað fæst að 6/10 hlutum endurgreiddur úr ríkissjóði samkvæmt 2. mgr. 42. gr. laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt og b-lið 1. gr. reglugerðar nr. 449/1990 um endurgreiðslu virðisauka­skatts af vinnu manna við íbúðarhúsnæði, sbr. 1. gr. reglugerðar nr. 697/1996, sem  í máli þessu reiknast 99.839 krónur og kemur hann því til lækkunar.

Við ákvörðun fjárhæðar afsláttar er einnig tekið tillit til hækkunar á bygginga­vísitölu frá apríl sl. til júní sl. 42.614 krónur.

 Það leiðir af reglum um afslátt sem úrræðis vegna vanefnda á gagnkvæmum samningi, að lækka ber greiðslu stefndu í hlutfalli við kaupverð.  Þykir mega ákveða afslátt í einu lagi. Þegar allt það er virt, sem að framan er rakið, þykir afsláttur hæfilega metinn 2.346.000 krónur. Ber stefndu að greiða stefnendum sameiginlega þá fjárhæð auk vaxta, svo sem í dómsorði greinir, en upphafstíma þeirra hefur ekki sérstaklega verið mótmælt.

Með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála þykir rétt að dæma stefndu til að greiða stefnendum 750.000 krónur í málskostnað. Þar af nemur útlagður matskostnaður sem rétt þykir að fella á stefndu 240.060 krónur auk 60.507 krónur.

Ólöf Pétursdóttir, dómstjóri kvað upp dóm þennan ásamt meðdóms­mönnunum, Guðmundi Halldórssyni og Vífli Oddssyni verkfræðingum.

Dómsorð:

Stefnda, Sigurborg Margrét Guðmundsdóttir, greiði stefnendum, Degi Hilmarssyni og Þórdís Þórsdóttur, 2.346.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 16. júni 2001 til 1. júlí s.á en þá samkvæmt vöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 til greiðsludags og 750.000 krónur í málskostnað.