Fimmtudaginn 8. desember 2005.
Nr. 493/2005.	Knellan ehf. (Jón Egilsson hdl.) gegn JBS ehf. (Hilmar Magnússon hrl.)

 

Kærumál. Húsaleiga. Útburðargerð.

K hafði á leigu atvinnuhúsnæði í eigu J á grundvelli skriflegs leigusamnings. Vanskil urðu á leigugreiðslum um nokkurra mánaða skeið fyrri hluta árs 2005 og rifti J samningnum í kjölfarið en K greiddi upp vanskilin nokkrum dögum síðar. Krafðist J þess í málinu að K yrði borin út úr húseigninni. Talið var samkvæmt ákvæðum leigusamningsins hafi riftunarheimild verið fyrir hendi og eftirfarandi greiðsla K á leiguskuldinni breytti engu þar um. Þá var og talið að greiðsluáskorun og riftunaryfirlýsing hafi verið sendar í samræmi við ákvæði 13. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Hafði K ekki tekist að færa sönnur á að J hefði gengist undir aðrar skuldbindingar varðandi leigu K á húsnæðinu en greindi í hinum skriflega húsaleigusamningi og var krafa J um útburð því tekin til greina.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Hrafn Bragason, Ingibjörg Benediktsdóttir og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 20. nóvember 2005, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 28. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 7. nóvember 2005, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að honum yrði heimilað að fá sóknaraðila borinn með beinni aðfarargerð út úr verslunarhúsnæði á 1. hæð í húsinu nr. 9 við Hafnarstræti í Reykjavík. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess að hinum kærða úrskurði verði hrundið þannig að útburður nái ekki fram að ganga. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Sóknaraðili hefur ekki fært sönnur á að varnaraðili hafi gengist undir aðrar skuldbindingar varðandi leigu sóknaraðila á húsnæðinu að Hafnarstræti 9 í Reykjavík en greinir í hinum skriflega húsaleigusamningi sóknaraðila við fyrri eiganda húsnæðisins 15. október 2002. Með þessum athugasemdum en að öðru leyti með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Úrskurður héraðsdóms skal vera óraskaður.

Sóknaraðili, Knellan ehf., greiði varnaraðila, JBS ehf., 150.000 krónur í kærumálskostnað.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 7. nóvember 2005.

Með beiðni, dagsettri 5. júlí 2005 og móttekinni í Héraðsdómi Reykjavíkur sama dag, hefur Þórður Þórðarson hdl. f.h. JBS ehf., [kt.], Vættaborgun 24, Reykjavík, krafist, dómsúrskurðar um að Knellan ehf., [kt.], Hafnarstræti 9, Reykjavík verði ásamt öllu því sem fyrirtækinu tilheyrir, borin út úr verslun­ar­húsnæði gerðarbeiðanda á 1. hæð að Hafnarstræti 9 í Reykjavík, þ.m.t. salerni á gangi og geymsluherbergi á suðurhlið og kjallara auk hlutdeildar í stigum og göngum og hita­klefa í kjallara, samtals 33,6% af heildareigninni Hafnarstræti 9, merkt 200-2596 0101,  með beinni aðfarargerð. Þá krefst gerðarbeiðandi máls­kostnaðar að mati dóms­ins, auk þess að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

Gerðarþoli krefst  þess að kröfum sóknaraðila verði vísað frá dómi en til vara að þeim verði hafnað. Þá krefst gerðarþoli málskostnaðar. Fallist dómurinn á kröfur gerð­arbeiðanda krefst gerðarþoli þess að framkvæmd úrskurðarins verði frestað á  meðan á málskoti til Hæstaréttar stendur.

I

Með leigusamningi dagsettum 15. október 2002 leigði Baltik ehf. gerðarþola, Knellunni ehf., húsnæði á 1. hæð að Hafnarstræti 9, Reykjavík undir veitinga­starfsemi. Er leigusamningurinn tímabundinn til fimm ára, þ.e. frá 1. nóvember 2002 til 31. október 2007. Grunnleiga samkvæmt samningnum er kr. 250.000, bundin vísi­tölu neysluverðs. Leigu skal greiða mánaðarlega fyrirfram og er gjalddagi leigu 5. hvers mánaðar en eindagi 10. hvers mánaðar. Í 9. gr. samningsins er kveðið á um að leigu­taki skuli leggja fram bankaábyrgð sem nemur 3 ja mánaða leigu. Í 10. gr. samn­ingsins er svofellt ákvæði um vanefndir: Um samning þennan gilda riftunarreglur húsa­leigulaga nr. 36/1994. Verði verulegar vanefndir á skyldum aðila skv. samningi þessum er þeim heimilt að rifta honum. Veruleg vanefnd í þessu tilliti telst t.d. eins mán­aða vanskil á húsaleigu. Áður en til riftunar kemur skv. framangreindu skal sá sem riftun vill beita skora á gagnaðila að bæta ráð sitt innan 7 daga frá því að honum berst tilkynningin með sannanlegum hætti. Sinni sá aðili ekki áskoruninni telst samningurinn úr gildi fallinn.

Með kaupsamningi dags 16. maí 2003 keypti gerðarbeiðandi, JBS ehf., umrætt hús­næði af Baltik ehf. og er afsal útgefið sama dag. Í kaupsamningi og afsali er tekið fram að kaupandi lýsi því yfir að núverandi leigusamningur verði áfram í fullu gildi með möguleika á framlengingu.

Fyrir liggur að þann 11. apríl 2005 hafði gerðarþoli ekki greitt leigu með gjald­dögum frá og með 5. janúar það ár. Með ábyrgðarbréfi lögmanns gerðarbeiðanda dag­settu 11. apríl 2005 var skorað á gerðarþola að greiða vangreidda húsaleigu innan 7 sólar­hringa frá því að honum bærist bréfið ella verði riftunarheimild beitt. Téð bréf var samkvæmt vottorði Íslandspósts hf. afhent á starfsstöð gerðarþola, Hafnarstræti 9, Reykjavík, þann 13. apríl 2005. Kvittað er fyrir móttöku þess. 

Með riftunaryfirlýsingu dagsettri 22. apríl 2005, sem send var gerðarþola með ábyrgðar­bréfi sama dag, var honum tilkynnt að með vísan til greiðsluáskorunarinnar dags. 11. s.m. og samkvæmt heimild í 1. tl. 1. mgr. 61. gr. laga nr. 36/1994 væri leigu­samn­ingnum væri rift. Samkvæmt upplýsingum Íslandspósts hf. var tilkynning um ábyrgðar­bréfið skilin eftir að Hafnarstræti 9, Reykjavík þann 25. og 26. apríl 2005. Bréfsins var ekki vitjað og var það því endursent.

Hinn 28. apríl 2005 greiddi gerðarþoli leigu með gjalddaga frá 5. janúar til og með 5. apríl 2005. Hófust í kjölfarið viðræður um gerð nýs leigusamnings en þær báru ekki árangur.

 

II

Gerðarbeiðandi byggir kröfu sína um útburð á riftun á grundvelli vanskila þeirra sem orðið hafa af hálfu gerðarþola og því eigi hann rétt á að gerðarþoli verði borinn út úr húsnæðinu með beinni aðför. Vísar gerðarbeiðandi til 1. tl. 61. gr. laga um húsa­leigu nr. 36/1994 og 78. gr. laga um aðför nr. 31/1990.

III

Gerðarþoli byggir frávísunarkröfu sína á því að aðild gerðarbeiðanda, JBS ehf., sé óskýr. Þá byggir gerðarþoli á að málatilbúnaður gerðarbeiðanda sé ekki í samræmi við ákvæði 13. kafla laga um aðför nr. 90/1989.

Gerðarþoli byggir varakröfu sína á því að riftun leigusamnings 22. apríl 2005 hafi verið óheimil. Samningurinn sé því enn í fullu gildi og skilyrði beinnar aðfarar ekki fyrir hendi. Byggir gerðarþoli á að samkvæmt munnlegu samkomulagi hans og upp­haflegs leigusala hefðu vanskil þurft að standa í a.m.k. 4 mánuði til að vanefnd teld­ist svo veruleg að heimilt væri að rifta samningnum. Að auki hafi samkomulagið falið í sér að riftun myndi ekki verða beitt fyrr en tryggingarfé það sem lagt var fram við upphaf leigutímans hefði verið nýtt. Þá byggir gerðarþoli enn fremur á að gerðar­beið­andi hafi munnlega veitt honum greiðslufrest á leigugreiðslum þeim sem um ræðir og því hafi riftun verið óheimil. Þá heldur gerðarþoli því fram að sér hafi aldrei bor­ist eða verið sannanlega birt greiðsluáskorun né tilkynning um riftun frá lög­mönn­um gerðarbeiðanda. Þá bendir gerðarþoli einnig á að gerðarbeiðandi hafi haldið inn­heimtu leigugreiðslna áfram og að hann hafi greitt gjalddaga til og með 5. september 2005.

IV

Gerðarbeiðandi er eigandi fasteignarinnar Hafnarstræti 9, Reykjavík, er mál þetta snýst um, samkvæmt kaupsamningi og afsali dags. 16. maí 2003. Í kaupsamningi og af­sali er yfirlýsing kaupanda, þ.e. gerðarbeiðanda, um að leigusamningur um eignina, dags. 15. október 2002, verði áfram í fullu gild. Samkvæmt þeirri yfirlýsingu hefur gerð­arbeiðandi tekið á sig þær skyldur og eignast þau réttindi er greinir í leigu­samningi á milli Baltik ehf. og gerðarþola. Er því ótvírætt að gerðarbeiðandi er réttur aðili að málinu.

Í máli þessu er hvorki ágreiningur um eignarrétt gerðarbeiðanda að hús­næð­inu, sem krafist er að gerðarþoli verði borinn út úr, fjárhæð húsaleigu né að þann 11. apríl 2005 hafi leigugreiðslur með gjalddaga 5. janúar, 5. febrúar, 5. mars og 5. apríl það ár verið í vanskilum.

Byggir gerðarbeiðandi útburðarkröfu sína á að húsaleigusamningnum hafi verið rift þann 22. apríl 2005 vegna vanskila gerðarþola í kjölfar þess að hann hafi ekki sinnt greiðsluáskorun dags. 11. sama mánaðar. Þykir málatilbúnaður gerðarbeiðanda, sem hann byggir á, þannig vera skýr. Samkvæmt því og þar sem gerðarbeiðandi er réttur aðili að málinu ber að hafna frávísunarkröfu gerðarþola.

Í 10. gr. umrædds leigusamningsins er eins og áður greinir ákvæði um að veru­leg vanefnd teljist t.d. eins mánaða vanskil húsaleigu. Gerðarþoli heldur því hins vegar fram að í gildi hafi verið munnlegt samkomulag annars efnis á milli hans og upp­haflegs leigusala um hvað telja skyldi verulega vanefnd á leigusamningnum og að hvaða skilyrðum uppfylltum væri heimilt að beita riftun. Hefur upphaflegur leigusali með yfirlýsingu staðfest að það hafi verið skilningur aðila að verulegar vanefndir húsa­leigu væru 3 mánaða vanskil og væri samningurinn í fullu gildi þar til tryggingin væri innleyst af hálfu leigusala.

Í 1. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 um aðför er lagt bann við notkun vitna­fram­burðar í máli um aðfararbeiðni. Bann þetta þykir verða að skýra þannig að það nái einnig til skjala eins og tilvitnaðrar yfirlýsingar, enda væri annars tilgangslaust að girða fyrir vitnaleiðslur í málum af þessu tagi. Verður því þegar af þeirri ástæðu ekki á yfir­lýsingunni byggt. En jafnframt er á það að líta að í 8. gr. laga húsaleigulaga nr. 36/1994 er kveðið á um að allar breytingar á leigusamningi eða viðbætur við hann, sem heimilar eru samkvæmt lögum, skuli gerðar skriflega og vera undirritaðar af aðilum. Samkvæmt því gæti gerðarþoli ekki gegn andmælum gerðarbeiðanda byggt á munn­legum breytingum á leigusamningnum, sem gerðarbeiðandi er ekki aðili að.

Gerðarþoli heldur því einnig fram að gerðarbeiðandi hafi veitt honum greiðslu­frest. Gegn neitun gerðarbeiðanda getur gerðarþoli ekki byggt á því að honum hafi verið veittur slíkur frestur.

Almenna reglan samkvæmt lögum nr. 36/1994 er sú að vanskil á greiðslu leigu heimili riftun.  Er þessi regla lögfest í 1. tl. 1. mgr. 61. gr. laganna.  Ekki er sett skilyrði um hversu mikil vanskil eru.  Í leigusamningi aðila er sett sérregla í 10. gr. þar sem segir að “...Veruleg vanefnd í þessu tilliti telst t.d. eins mánaða vanskil húsaleigu”. 

Ljóst er því að vanefnd gerðarþola var orðin veruleg þegar fjögurra mánaða leiga var gjaldfallin og honum heimilt að rifta leigusamningnum. En áður bar honum að skora á gerðarþola að bæta ráð sitt innan 7 daga frá því að honum barst tilkynning með sannanlegum hætti.

Í málinu liggur frammi greiðsluáskorun dags. 11. apríl 2005. Samkvæmt stað­fest­ingu Íslandspósts hf. var greiðsluáskorunin, sem send var með ábyrgðarbréfi, afhent á starfs­stöð gerðarþola, Hafnarstræti 9, Reykjavík, þann 13. apríl 2005. Kvittaði við­takandi, sem fram kemur að hafi orðið að framvísa persónu­skilríkjum, fyrir móttöku ábyrgð­arbréfsins. Nafn móttakanda er ólæsilegt en upp­hafs­stafurinn er M. Fyrir­svars­maður gerðarþola, Mita Overvliet, neitar að um hennar undir­ritun sé að ræða. Samkvæmt viðskiptaskilmálum Íslandspósts hf. er ábyrgðarbréf sem afhendast á skráð­um viðtakanda eingöngu afhent skráðum viðtakanda gegn fram­vísun skilríkja með mynd eða umboðsmanni hans samkvæmt skriflegu umboði.

Í 13. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að ef aðili að leigusamningi þarf vegna fyrir­mæla laganna að koma á framfæri við gagnaðila skriflegri orðsendingu, þá skuli hún send af stað með sannanlegum og tryggilegum hætti og innan þeirra tímamarka eða fresta sem mælt er fyrir um ef því er að skipta. Sé þess gætt þá hefur orðsending þá þýðingu og réttaráhrif sem henni er ætlað að hafa, jafnvel þótt hún komi afbökuð, of seint eða alls ekki til viðtakanda. Áhættan af sendingunni eftir að hún er for­svar­anlega af stað send hvílir því á móttakandanum en ekki sendandanum.

Samkvæmt meginreglu 13. gr. húsaleigulaga hafði greiðsluáskorunin, sem send var með ábyrgðarbréfi eins og áður er lýst, því þau áhrif að lögum, sem henni var ætlað og getur gerðarþoli því þegar af þeirri ástæðu ekki borið því við að hann sé ekki bundinn af áskoruninni. Gerðarbeiðanda var því heimilt að rifta leigusamningnum að 7 dögum. Það gerði hann með riftunaryfirlýsingu  dags. 22. apríl 2005 sem móttekin var af Íslandspósti hf. sama dag. Fyrir liggur að ábyrgðarbréfs þess sem hafði að geyma riftunaryfirlýsinguna var ekki vitjað á pósthús þrátt fyrir að tilkynning um bréfið hafi verið skilin eftir á starfsstöð gerðarþola. Þrátt fyrir það hafði riftunar­yfir­lýs­ingin þau áhrif að lögum sem henni var ætlað sbr. áðurgreind megin­regla 13. gr. húsaleigulaga.

Fyrir liggur að hinn 28. apríl 2005 greiddi gerðarþoli þá fjögurra mánaða leigu sem var í vanskilum. Þá var liðinn 7 daga fresturinn samkvæmt greiðsluáskoruninni og riftun hafði þegar farið fram. 

Greiðsla á leiguvanskilum, eftir að frestur samkvæmt greiðsluáskorun er liðinn, á ekki að leiða til þess að riftunarréttur falli niður, sbr. lokamálslið 2. mgr. 61. gr. húsa­leigu­laga. Því síður getur greiðsla eftir að riftun hefur verið lýst yfir leitt til brottfalls rift­un­arréttarins.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið þykja ekki efni til annars en að verða við kröfu gerðarbeiðanda um að honum verði heimilað að fá gerðarþola borinn út úr verslunarhúsnæði gerðarbeiðanda á 1. hæð að Hafnarstræti 9 í Reykjavík með beinni aðfarargerð eins og krafist er. 

Vegna ákvæða 2. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989 er ekki ástæða til þess að mæla fyrir um heimild til fjárnáms fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

Með vísan til þeirrar meginreglu sem fram kemur í 84. gr. aðfararlaga um að málskot úrskurðar fresti ekki aðför þykir ekki rétt að verða við kröfu gerðarþola um að málskot fresti framkvæmd úrskurðarins.     

Eftir niðurstöðu málsins verður gerðarþoli úrskurðaður til að greiða gerðar­beið­anda 150.000 krónur í málskostnað.

Þorgerður Erlendsdóttir héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

Ú r s k u r ð a r o r ð

Gerðarþoli, Knellan ehf., skal ásamt öllu sem félaginu tilheyrir, með beinni að­far­argerð borinn út úr verslunarhúsnæði gerðarbeiðanda, JBS ehf., á 1. hæð í húsinu nr. 9 við Hafnar­stræti í Reykjavík, merkt 200-2596 0101, þ.m.t. salerni á gangi og geymslu­herbergi á suðurhlið og kjallara auk hlutdeildar í stigum og göngum og hita­klefa í kjallara.

Gerðarþoli greiði gerðarbeiðanda 150.000 krónur í málskostnað.