Fimmtudaginn 17. febrúar 2005.
Nr. 315/2004.	Hyrjarhöfði 2 ehf. (Sigurður Sigurjónsson hrl.) gegn Birni Traustasyni (Einar Gautur Steingrímsson hrl.) og gagnsök

 

Kaupsamningur. Galli. Afsláttur.

H ehf. keypti atvinnuhúsnæði af B. H ehf. taldi að húsnæðið hafi verið haldið göllum þar sem þak þess tók að leka skömmu eftir að félagið fékk það afhent. Þá taldi H ehf. að allverulega hafi skort á að stærð húsnæðisins gæti talist 864 fermetrar, svo sem miðað hafi verið við í kaupsamningi. Niðurstaða dómkvaddra matsmanna var sú að í þak hússins hafi skort klæðningu og pappa, en það væri brot á byggingarsamþykkt og almennt ríkjandi venju um þakfrágang á því tímabili, er húsið var reist. Þá mældu þeir stærð hússins um 774 fermetra. Í málinu var óumdeilt að við kaupsamningsgerð hafði B upplýst að borið hefði á héluleka eftir frost. Talið var að þessar upplýsingar hefðu átt að gefa fyrirsvarsmönnum H ehf. tilefni til þess að leita frekari upplýsinga um þakið og kanna ástand þess. Yrði B ekki gerður skaðabótaskyldur vegna ástands þaksins. Aftur á móti var H ehf. talið eiga rétt á nokkrum afslætti þessa vegna. Hvað stærð hússins snerti var talið ósannað að B hafi ábyrgst H ehf. að gólfflötur hússins væri stærri en raun ber vitni enda hafi þeir getað staðreynt það sjálfir. Yrði hann ekki dæmdur skaðabótaskyldur þessa vegna. Á hinn bóginn var talið að nægar sannanir væru fram komnar fyrir því að verð hússins hefði orðið nokkru lægra ef miðað hefði verið við færri fermetra. Væri því rétt að taka til greina kröfu H ehf. um nokkurn aflslátt frá kaupverðinu af þessum sökum.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Guðrún Erlendsdóttir, Garðar Gíslason og Hrafn Bragason.

Aðaláfrýjandi skaut máli þessu til Hæstaréttar 27. júlí 2004. Hann krefst þess aðallega að sér verði dæmdar skaðabætur og/eða afsláttur að fjárhæð 13.733.061 króna með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 20. desember 2001 til greiðsludags. Jafnframt verði viðurkennd heimild hans til þess að beita skuldajöfnuði við greiðslu sína til gagnáfrýjanda samkvæmt kaupsamningi aðila að fjárhæð 6.970.688 krónur, sem hann skyldi greiða 15. desember 2001. Til vara krefst hann skaðabóta og/eða afsláttar að álitum auk dráttarvaxta samkvæmt lögum nr. 38/2001 frá 7. febrúar 2002 til greiðsludags og að viðurkennd verði heimild til skuldajafnaðar með sama hætti og í aðalkröfu. Loks krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði málinu 6. október 2004. Hann krefst staðfestingar héraðsdóms um annað en málskostnað. Krefst hann málskostnaðar í héraði samkvæmt málskostnaðarreikningi og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi stefndi Austurleið SBS hf. til réttargæslu í héraði. Engar kröfur voru þó gerðar á hendur fyrirtækinu né lét það sig málið skipta að öðru leyti en því að gera kröfu til málskostnaðar úr hendi gagnáfrýjanda. Réttargæslustefnda hefur ekki verið stefnt fyrir Hæstarétt.

I.

 Aðilar málsins gerðu 28. mars 2001 með sér kaupsamning um fasteignina Hyrjarhöfða 2 í Reykjavík. Í kauptilboði var stærð eignarinnar lýst svo að birt stærð væri 864 fermetrar. Þar var þess jafnframt getið að seljandi hefði upplýst að í eigninni hefði borið á héluleka eftir frost. Boðnar voru 68.500.000 krónur fyrir eignina. Í  kaupsamningi er stærð eignarinnar lýst með sama hætti en ekki er þar nefnt að borið hafi á héluleka. Afhenda átti eignina í síðasta lagi 1. júní 2001. Aðaláfrýjandi hefur greitt kaupverð eignarinnar að öðru leyti en því að eftir standa ógreiddar 6.970.688 krónur sem greiða átti 15. desember 2001. Síðla sumars 2001 tók þak hússins að leka og kvartaði aðaláfrýjandi þá við gagnáfrýjanda og einnig við fasteignasöluna sem annaðist kaupin. Gagnáfrýjandi fór á vettvang. Hélt hann að rekja mætti lekann til þess að á þakinu hefðu verið göt eftir skilti, sem tekið hafði verið ofan af þakinu. Setti hann í götin og taldi sig þannig koma í veg fyrir lekann, en gagnáfrýjandi er húsasmíðameistari. Greinir aðila á um hvort þakið hafi verið haldið göllum. Einnig heldur aðaláfrýjandi því fram að komið hafi í ljós að allverulega hafi skort á að stærð hússins gæti talist 864 fermetrar, svo sem miðað hafi verið við í kaupsamningi.

Dómkvaddir matsmenn voru fengnir til að staðreyna hvort þak hússins væri gallað og jafnframt hvert væri eðlilegt endurgjald fyrir fasteignina miðað við kaupverð næði hún ekki umsömdum fermetrum. Í niðurstöðu matsgerðar 18. desember 2001, sem rakin er í héraðsdómi, er uppbyggingu þaksins lýst og staðreynt að það lekur. Því áliti er síðan lýst að í þakið hafi skort klæðningu og pappa, en það sé brot á 55. grein byggingarsamþykktar fyrir Reykjavík, sem í gildi var frá 24. mars 1965 til 16. maí 1979, og almennt ríkjandi venju um þakfrágang á umræddu tímabili, en húsið mun þá reist. Talið er að all umfangsmiklar úrbætur þurfi að gera á þakinu til þess að koma því í það ástand sem krafist sé í byggingarreglugerð. Kostnaður við efni og vinnu þessara endurbóta er metinn á 6.589.400 krónur miðað við verðlag í desember 2001. Þá er í matgerðinni rakið, svo sem nánar greinir í héraðsdómi, að samkvæmt yfirliti fasteignarinar frá Fasteignamati ríkisins sé flatarmál hússins talið 864 fermetrar og brúttó rúmmál 3369 rúmmetrar. Hins vegar hafi stærð hússins reynst samkvæmt mælingu matsmanna 773,9 fermetrar og því sé það álit þeirra að eðlilegt endurgjald fyrir eignina hafi verið 61.356.339 krónur (79.282 krónur á m² x 773.9 m²), eða hlutfallslega lægra sem nemur færri fermetrum en sagt var í kaupsamningi.

II.

Við kaupsamning lá fyrir lóðarleigusamningur við Reykjavíkurborg 10. maí 1977. Honum fylgdu teikningar af lóðarstærð. Kom þar fram að grunnflötur hússins væri 601.60 fermetrar. Húsið mun hafa verið klætt að utan og því mæla matsmenn grunnflötinn nokkru stærri.  Mismunurinn á fermetrastærð hússins samkvæmt yfirliti Fasteignamats ríkisins og mælingu matsmanna virðist liggja í því að upphaflega var ætlunin að láta milligólf ná yfir stærri hluta hússins, en aldrei mun hafa orðið úr því. Gagnáfrýjandi kveðst hafa boðið fyrirsvarsmönnum aðaláfrýjanda að stækka milligólfið þegar þetta varð ljóst, en þeir ekki viljað þiggja það enda hefðu þeir ekkert haft með það að gera þar sem þeir hafi ætlað að nota húsnæðið fyrir bílasölu. Fallast verður á það með héraðsdómi að ósannað sé að gagnáfrýjandi hafi ábyrgst aðaláfrýjendum að gólfflötur hússins væri stærri en raun ber vitni enda gátu þeir staðreynt það sjálfir við gerð kaupsamnings. Gagnáfrýjanda verður því ekki einum kennt um ranga tilgreiningu á fermetrafjölda í kaupsamningi. Verður hann ekki dæmdur skaðabótaskyldur þessa vegna.

 Matsmaðurinn Atli Vagnsson, fasteignasali og lögfræðingur, bar fyrir héraðsdómi að matsmenn hafi miðað við meðalfermetraverð á sölutíma hússins. Meðan milligólf væri 20 – 30 % af eigninni hefði það almennt lítil áhrif á meðalfermetraverðið, en þegar það væri farið að taka yfir verulegan hluta eignarinnar hefði það áhrif til lækkunar þess, því að það væri oft ódýrara að gerð. Í matsgerðinni er talið að verð hússins hafi verið eðlilegt miðað við uppgefinn fermetrafjölda. Styðst það við framburð Kristins B. Ragnarssonar, sem kom að sölu hússins, en hann segir að verðmyndunin hafi dregið dám af fermetrafjöldanum, enda ekki við annað að miða. Verðið hafi verið tiltölulega hátt miðað við markaðinn þar sem þensla hafi verið í þjóðfélaginu. Nægar sannanir eru því fram komnar fyrir því að verð hússins hefði orðið nokkru lægra ef miðað hefði verið við færri fermetra. Rétt er því að taka til greina kröfu aðaláfrýjanda um nokkurn aflslátt frá kaupverðinu af þessum sökum. Má hafa til hliðsjónar verð það sem matsmennirnir miða við. Með stoð í áðurgreindum framburði Atla Vagnssonar matsmanns er þó rétt að taka tillit til þess að stærra milligólf getur hafa virkað til lækkunar á meðalfermetraverði. Þá getur það hafa haft áhrif á verðið til hækkunar að húsnæðið hafði áður verið notað undir bílasölu en fram er komið að aðaláfrýjendur hugðust stunda þann atvinnurekstur. Loks ríkti þensla á markaðinum sem leiddi til hækkunar verðsins, svo sem áður getur. Með allt framagreint í huga verður aðaláfrýjanda viðurkenndur 3.000.000 króna afsláttur frá kaupverðinu vegna rangrar tilgreiningar fermetra í kaupsamningi.

III.

Í matsgerð er því lýst að veruleg bleyta var ofan á plastdúk, sem lagður var ofan á þakeinangrun, í sperrubilum næst útveggjum og einnig voru langbönd við útveggi víða blaut, svo og næstneðsta langbandið. Glerullin, sem hafði verið 4" þykk, var mikið sigin saman og sums staðar allblaut. Þar sem glerullin var óvarin að ofan að mestu leyti hafði sá raki, sem þéttist neðan á bárujárni þaksins, lekið ofan í glerullina og rýrt verulega einangrunargildi hennar. Einnig kom í ljós að frágangi á áfellu við næsta hús var ábótavant og að þar var veruleg lekahætta. Þá þótti líklegt að foksnjór hefði leitað inn í þakrýmið um hábárur þakjárnsins yfir útveggjum þeim megin sem þakbrún var ekki klædd af. Matsmenn töldu þakjárnið að líkindum frá því að húsið var byggt og hafi það víða verið farið að ryðga.

Að framan er það rakið að í matsgerð er talið að frágangur þaksins sé ekki í samræmi við 55. gr. byggingarsamþykktar fyrir Reykjavík sem í gildi var frá 24. mars 1965 til 16. maí 1979, en á þeim tíma mun húsið byggt. Telja matsmenn að umfangsmikilla endurbóta sé þörf á þakinu til þess að koma því í lögmætt ástand. Hefur mat þeirra ekki verið hrakið.

Fyrir liggur að gagnáfrýjandi upplýsti kaupendur um það að borið hefði á héluleka eftir frost. Samkvæmt framburði gagnáfrýjanda fyrir héraðsdómi sagði hann lekann hafa verið í vesturenda húsnæðisins. Fallast ber á það með héraðsdómi að ósannað sé að gagnáfrýjandi, sem ekki hafði í raun haft vörslur hússins heldur leigt það, hafi vitað betur um ástand þess. Upplýsingar gagnáfrýjanda um hélulekann hefðu átt að gefa fyrirsvarsmönnum aðaláfrýjanda tilefni til þess að leita frekari upplýsinga um þakið og kanna ástand þess. Verður gagnáfrýjandi ekki gerður skaðabótaskyldur vegna ástands þaksins. Hins vegar mega kaupendur atvinnuhúsnæðis jafnt sem íbúðarhúsnæðis treysta því að þök húsa séu gerð eftir þeim kröfum sem gerðar eru í lögum og reglugerðum er um byggingar gilda þegar þær eru reistar. Eiga aðaláfrýjendur því rétt á nokkrum afslætti þessa vegna. Hefðu aðilar haft um það vitneskju þegar kaupin réðust að á þetta skorti hefði það örugglega haft veruleg áhrif á kaupverðið til lækkunar. Matsmenn meta efni og vinnu við nauðsynlegar endurbætur þaksins nema 6.589.400 krónum. Að þeim viðgerðum loknum má ætla að þak hússins verði sem nýtt. Aðaláfrýjendur voru að kaupa gamalt hús og fram er komið að þeir kynntu sér ekki ástand þess nægilega enda þótt þeir fengju til þess fullt tilefni frá gagnáfrýjanda. Verður við það að miða að þeir hafi mátt búast við að þakið þyrfti að endurbæta. Verður því ekki talið að þessi galli á þakinu hefði getað haft nema að hluta áhrif á kaupverð hússins, ef um hann hefði verið vitað. Rétt er að viðurkenna aðaláfrýjendum 3.500.000 króna afslátt vegna þessa galla.

IV.

Niðurstaða aðalsakar málsins verður samkvæmt framansögðu sú að aðaláfrýjanda er viðurkenndur 6.500.000 króna afsláttur frá kaupverði hússins. Samkvæmt kröfu hans verður þeirri fjárhæð jafnað við 6.970.688 króna eftirstöðvar kaupverðs. Í héraði var gagnáfrýjanda dæmd sú fjárhæð auk nokkurra fjárhæða, sem hann taldi að koma skyldu til uppgjörs milli aðila við gerð afsals. Í gögnum málsins og í málflutningi gagnáfrýjanda fyrir Hæstarétti var ekki gerð grein fyrir þessum fjárhæðum. Því var haldið fram af hálfu aðaláfrýjanda að við uppgjör við afsal þyrfti að venju einnig að taka tillit til greiðslna sem hann hefði orðið að inna af hendi og kæmu til uppgjörs. Þar sem málið er þannig vanreifað að þessu leyti verður þessum kröfum vísað frá héraðsdómi.

Aðaláfrýjanda ber að greiða gagnáfrýjanda dráttarvexti af mismun eftirstöðva kaupverðs og þess afsláttar frá kaupverði sem er viðurkenndur frá 15. desember 2001 til greiðsludags.

Samkvæmt niðurstöðu málsins er rétt að gagnáfrýjandi greiði aðalaáfrýjanda upp í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, svo sem nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Aðaláfrýjandi, Hyrjarhöfði 2 ehf., greiði gagnáfrýjanda, Birni Traustasyni, 470.688 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 15. desember 2001 til greiðsludags.

Gagnáfrýjandi greiði aðaláfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti samtals 750.000 krónur.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 29. apríl 2004.

Mál þetta, sem tekið var til dóms að loknum munnlegum málflutningi þann 8. mars 2004, er höfðað með stefnu útgefinni 18. febrúar 2002 og var málið þingfest þann 21. febrúar  2002.

Dómur var kveðinn upp í málinu þann 28. febrúar 2003 og var honum áfrýjað til Hæstaréttar, sem þann 27. nóvember ómerkti hinn áfrýjaða dóm og vísaði málinu heim í hérað til dómsálagningar að nýju.

Stefnandi málsins er Hyrjarhöfði 2, ehf.,  kt. 670301-2140, Hyrjarhöfða 2, Reykjavík.

Stefndi er Björn Traustason, kt. 290538-7349, Vogalandi 1, Reykjavík.

Með gagnstefnu útgefinni 21. mars 2002 höfðaði stefndi Björn Traustason gagnsök á hendur stefnanda Hyrjarhöfða 2 ehf.

Þá hefur stefndi og gagnstefnandi, Björn Traustason, stefnt til réttargæslu Austurleið ehf., kt. 430169-7509, Hvolsvegi 14, Hvolsvelli.

 Dómkröfur stefnanda í aðalsök eru þessar:

1. Að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda skaðabætur að fjárhæð kr. 13.733.061,- auk dráttarvaxta skv. lögum nr. 38/2001 frá 20. desember 2001 til greiðsludags.

2. Að staðfest verði með dómi heimild stefnanda til að beita skuldajöfnuði vegna kröfu stefnda á hendur stefnanda samkvæmt kaupsamningi aðila um greiðslu kr. 6.970.688,-, sem stefnandi skyldi greiða stefnda hinn 15. desember 2001, þannig, að sú greiðsla reiknist sem innborgun af hálfu stefnda inn á kröfu stefnanda

Til vara eru gerðar þessar kröfur:

Að stefnanda verði dæmdar skaðabætur úr hendi stefnda að álitum auk dráttarvaxta frá 7. febrúar 2002 til greiðsludags samkvæmt lögum nr. 38/2001.

2. Að viðurkennd verði heimild stefnanda til skuldajafnaðar þannig að greiðsla pr. 15. 12. 2001 samkvæmt kaupsamningi aðila kr. 6.970.688 komi til lækkunar sem innborgun inn á kröfu stefnanda.

Í munnlegum flutningi málsins þann 2. mars sl. lagði stefnandi fram það sem hann nefndi endanlega kröfugerð stefnanda og hafði þá breytt upprunalegri kröfugerð sinni í aðalsök á þann veg, að í 1. tölulið bæði aðal- og varakrafna hafði verið bætt inn orðunum „og eða afsláttur” og krafðist þess, a koma kröfum sínum þannig breyttum að í málinu.

Af hálfu stefnda í aðalsök var því mótmælt, að stefnandi kæmi þessum breytingum á kröfum sínum að í málinu.

Stefnandi hefur ekki framhaldsstefnt í málinu til þess að koma breytingum þessum að og verður með gagnályktun frá 29. gr. laga nr. 91/1991 að vísa þessari kröfubreytingu frá.

Í gagnsök krefst gagnstefndi þess að verða sýknaður að svo stöddu af kröfum gagnstefnanda.

Þá krefst stefnandi málskostnaðar í gagnsök og aðalsök að skaðlausu eftir mati dómsins.

Dómkröfur stefnda í aðalsök eru aðallega þær, að hann verði sýknaður af kröfum stefnanda. Í gagnsök gerir gagnstefnandi þær kröfur, að gagnstefnda verði gert að greiða gagnstefnanda kr. 7.777.287 auk eftirfarandi vanskilavaxta  p.a., skv. 10. gr. sbr. 12. gr. laga nr. 25/1987: Af kr. 806.599 frá 10.4.2001 til 15.5. 2001, af kr. 4.806.599 frá þeim degi til 22.5.2001, af kr. 1.806.599 frá þeim degi til 5.6.2001, af kr. 806.599 frá þeim degi til 1.7.2001, en frá þeim degi skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 til 15.7.2001, af kr. 5.306.599 frá þeim degi til 15.9.2001, af kr. 10.306.599 frá þeim degi til 20.9.2001, af kr. 5.806.599,  frá þeim degi til 22.10.2001, af kr. 806.599 frá þeim degi til 15.12.2001 og af kr. 7.777.287 frá þeim degi til greiðsludags.

 Þá er krafist málskostnaðar bæði í aðalsök og gagnsök að mati dómsins.

Af hálfu réttargæslustefnda eru ekki gerðar kröfur enda ekki gerðar kröfur á hendur honum. Réttargæslustefndi gerir kröfu um málskostnað úr hendi réttargæslustefnanda að mati dómsins.

Málavextir:

Aðalstefnandi og gagnstefndi, hér eftir nefndur stefnandi, gerði þann 27. febrúar 2001 kauptilboð í fasteign aðalstefnda og gagnstefnanda, sem hér eftir verður nefndur stefndi, að Hyrjarhöfða 2, Reykjavík.

Í kauptilboðinu segir undir liðnum: „Lýsing eignar: Iðnaðarhúsnæði við Hyrjarhöfða 2 í Reykjavík, eignarhluti merktur 0101 fastanúmer 204-3038, birt stærð 864, ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber að engu undanskildu þ.m.t. tilheyrandi hlutdeild í lóðarréttindum. Afhending verður strax þegar núverandi leigutakar hafa skilað húsnæðinu, en samkvæmt leigusamningi hafa þeir þrjá mánuði. Seljandi upplýsir að það hefur borið á hélu leka eftir frost. Fyrirvari um nánari stöðu lána á 1 veði.”  Það verð sem boðið var í eignina var kr. 68.500.000.

Stefndi tók tilboði þessu og var kaupsamningur gerður þann 28. mars 2001.

Lýsing eignarinnar er með sama hætti í samningnum og tilboðinu, að öðru leyti en því, að ekki er nefnt í samningum það, sem í tilboðinu segir um, að borið hafi á héluleka eftir frost.

Umsamið kaupverð samkvæmt kaupsamningi var kr. 68.500.000, sem greiða skyldi þannig: 1. Við undirritun kaupsamnings kr. 5.000.000, 2. með láni, sem kaupandi tekur kr. 20.000.000, 3. 15/52001 kr. 4.000.000, 4. 15/7 2001 kr. 4.500.000, 5. 15/9 2001 kr. 5.000.000, 6. 15/12 2001 kr. 6.970.688, 7. Yfirtekið lán kr. 23.029.312.

Af þeim kr. 45.470.688, sem stefnandi átti að greiða í peningum hefur hann greitt kr. 37.693.401 og standa þá eftir ógreiddar kr. 7.777.287.

Eignin var afhent þann 1. júní 2001 samkvæmt samningi.

Í stefnu segir, að síðla sumars hafi farið að leka. Stefnandi kveðst hafa kvartað við stefnda. Jafnframt hafi  stefnandi þá kvartað við fasteignasöluna Fasteignaþing um hina meintu galla. Stefndi hafi farið á vettvang og hafi hann  talið, að rekja mætti leka til þess, að á þakinu hefði verið skilti, sem tekið hefði verið ofan.

Stefndi skýrði svo frá fyrir dómi, að hann hefði fundið göt á þakjárni, sem hann taldi hafa komið við högg,  og hefði hann þétt þessi göt.

Í stefnu segir, að við athugun á húsinu hafi komið í ljós, að allverulega hafi  skort á, að húsið væru þeir 864 fermetrar, sem stefnandi hafi talið sig vera að kaupa.

Dómkvaddir voru matsmenn til þess að leggja mat á ágreiningsefnið og segir svo um það í matsbeiðni:

I. „Þess er óskað að hinir dómkvöddu matsmenn staðreyni hvort þak fasteignarinnar eða veggir séu haldnir þeim ágöllum, að vatn leki inn í húsið. Þess er óskað að matsmenn skoði jafnframt umbúnað þaks og upplýsi eftirfarandi:

1. Hvort þakfrágangur sé í samræmi við gildandi reglugerðir á þeim tíma sem húsið var byggt?

2. Er þakið lekt eða hefur þakið lekið og ef svo er óskast upplýst með hvaða hætti úrbótum verði við komið.

3. Þess er óskað að hinir dómkvöddu matsmenn sundurgreini viðgerðarkostnað og kostnað við lagfæringar, efni og vinnu.

II. Eins og áður er fram komið liggur fyrir að tilgreining á stærð hússins við fasteignakaupin eru 864 fermetrar. Við athugun á kaupsamningi liggur slík tilgreining fyrir og jafnframt er um að ræða slíka tilgreiningu á yfirlitsblaði frá Fasteignamati ríkisins. Matsbeiðandi telur í ljós leitt við mælingu að umrætt hús standist ekki slíkt mál en það sé staðreynd að húsnæðið sé aðeins 746 fermetrar að flatarmáli, þ.e. neðri hæð 586 fermetrar og efri hæð 160 fermetrar að flatarmáli, eða samtals 746 fermetrar.

Þess er óskað að hinir dómkvöddu matsmenn láti uppi rökstutt álit á því hvert sé eðlilegt endurgjald fyrir fasteignina miðað við kaupverð samkvæmt kaupsamningi og að fasteignin sé ekki 864 fermetrar eins og kaupsamningur hljóðar um heldur einungis 746 fermetrar. Þess er óskað að hinir dómkvöddu matsmenn tilgreini söluverð miðað við framangreindar breyttar forsendur, enda megi líta svo á að um frávik eða afslátt frá kaupverði sé að tefla við breyttar stærðarforsendur.”

Á matsfundi óskaði lögmaður stefnanda eftir því, að sú breyting yrði gerð á orðalagi í II. lið matsbeiðni, að í stað orðalagsins að "staðreynd sé að húsnæðið sé aðeins 746 fm" komi "að líklegt sé að húsnæðið sé aðeins 746 fm."

Matsmenn lýsa í matsgerð frágangi ástandi og uppbyggingu þaksins þannig:

„Þak hússins er borið upp af kraftsperrum úr stáli á þverveginn. Á kraftsperrurnar komu síðan timburásar úr 2"x6" á langveginn og boltaðir fastir á ásoðin eyru á stálsperrum.

Síðan kemur bárujárn neglt beint á ásana án þakklæðningar og þakpappa.

Þar fyrir neðan milli timburásanna kemur 4" John Manville glerullareinangrun með áfastri álfilmu og þar fyrir neðan "byggingarplast", trélistar og 7 mm plasthúðaðar spónaplötur.

Vettvangsskoðun leiddi einnig í ljós að veruleg bleyta var ofan á plastdúk sem lagður hefur verið ofan á þakeinangrun í "sperrubilum" sem næst eru útveggjum og einnig voru langbönd sem eru við útveggi víða blaut og einnig að nokkru leyti næstneðst langband.

Glerullin sem hefur verið 4" þykk er orðin mikið sigin saman og sums staðar allblaut. Þar sem glerullin hefur verið óvarin að ofan að mestu leyti hefur sá raki sem þéttst hefur neðan í bárujárnin lekið ofan í glerullina og rýrt verulega einangrunargildi hennar.

Einnig kom í ljós, að frágangi á áfellu við næsta hús er ábótavant og er þar veruleg lekahætta. Einnig er líklegt að foksnjór hafi leitað inn í þakrýmið um hábárur þakjárnsins yfir útveggjum þeim megin sem þakbrún er ekki "klædd af". Þakjárnið er að öllum líkindum frá því húsið var byggt og er víða farið að ryðga sérstaklega þar sem skiltafestingar, sem ekki er búið að fjarlægja nema að nokkru leyti, hefur verið komið fyrir í gegnum járnið.

"Byggingarplastið" sem sett hefur verið neðan við glerullina og átt að þjóna þeim tilgangi að vera rakaþétting er víða óþétt á samskeytum, sérstaklega við útveggi og er ekki fullnægjandi rakavörn og er þar af leiðandi meginástæða fyrir rakamyndun neðan á þakjárninu.

Það er álit matsmanna að vöntun á þakklæðningu og þakpappa sé brot á 55. grein byggingarsamþykktar fyrir Reykjavík sem í gildi var frá 24. mars 1965 til 16. maí 1979 og almennt ríkjandi venju um slíkan frágang á umræddu tímabili.”

Er síðan rakin 55. gr. byggingarsamþykktar fyrir Reykjavík, en síðan segir:

All umfangsmiklar úrbætur þurfa að fara fram á þakinu til þess að koma því í lögmætt ástand eins og krafist er í byggingarreglugerð. Matsmenn leggja til að eftirfarandi viðgerðir fari fram og að öllu leyti ofan frá.” Eru síðan taldar einstakir kostnaðarliðir, bæði vinna og efni, miðað við verðlag í desember 2001, og er samtala með virðisaukaskatti kr. 6.589.400.

Samkvæmt Yfirliti fasteignar, frá Fateignamati ríkisins, sem sagt er að fyrir hafi legið við gerð bæði kauptilboðs og kaupsamnings, er br. flatarmál Hyrjarhöfða 2, Reykjavík, 864,0 fm og br. rúmmál 3369,0 rúmm. Samkvæmt bréfi FMR, dags. 07.11.2001, segir um upphaflega skráningu á 864,0 fm, sem er brúttóflatarmál Hyrjarhöfða 2, Reykjavík, og er að finna í matsgögnum FMR frá 1985 og þannig sundurliðað:

Grunnflötur húss, 1. hæð          601,6 fm

Milliloft, timbur, 2.hæð          262,4 fm

Samtals                       864,0 fm

Í matsgerðinni segir síðan: „Fasteignin Hyrjarhöfði 2 skiptist í 7 einingar eða súlubil, nánast jafnstór. Milligólf eða efri hæð er í vesturenda hússins í 2 einingum af 7. Miðað við kaupverð kr. 68.500.000 fyrir 864 fm. þá er fermetraverð að meðaltali kr. 79.282 fyrir hvern fermetra á neðri og efri hæð hússins.

Fasteignin er iðnaðarhúsnæði sem er teiknað fyrir bílaþjónustu. Í slíku húsnæði er almennt að einhver hluti hússins sé á milligólfi, sem er ódýrara í byggingu heldur en gólf götuhæðar, sem m.a. hefur meiri lofthæð. Það er álit matsmanna að stærð milligólfs að Hyrjarhöfða 2 sé ekki slík, að það hafi áhrif á meðalfermetraverð húseignarinnar til lækkunar, í samanburði við aðrar svipaðar eignir.

Skv. mælingu matsmanna reyndist brúttóstærð hússins vera sem hér segir og miðast mælingin þá við utanmál á útveggjum og miðlínu innveggjar.

Götuhæð: Lengd 37,66 m., breidd 16,07m., alls 605.2 fm.

Efri hæð: Lengd 10,50 m., breidd 16.07 m., alls 168.7 fm.

Samtals               773.9 fermetrar.

Það er álit matsmanna að kr. 79.282,- pr. fm. hafi verið fullt verð fyrir fasteignina, þegar kaupin voru gerð, miðað við að eignin væri í góðu ástandi og þarfnaðist ekki viðgerða.

Það er ennfremur að sé fasteignin ekki 864 fm., heldur 773,9 fm. þá væri eðlilegt endurgjald fyrir fasteignina kr. 61.356.339,- (kr. 79.282,- pr. fm. x 773.9 fm.) eða hlutfallslega lægra sem nemur færri fermetrum.”

Samkvæmt því sem segir á upplýsingablaði Fasteignamatsins er byggingarár hússins 1979.

Framkvæmdastjóri stefnanda, Stefán Þór Brynjólfsson gaf skýrslu fyrir dómi. Hann gerði í eigin nafni það kauptilboð, sem leiddi til kaupsamnings þess, sem síðar var gerður á milli stefnanda og stefnda um húseignina að Hyrjarhöfða 2, en í tilboðinu var fyrirvari að stofnað yrði nýtt hlutafélag fyrir kaupsamning. Stefán sagði, að stefnandi hafi ætlað að nota hluta húsnæðisins fyrir bílasölu, en hluta þess hefði verið ætlunin að leigja og hefði það verið gert. Stefán sagði, að þeim hefði verið sagt, að í húsinu væri héluleki í vesturenda hússins, óverulegur og gætti hans ekki nema í mjög miklum frostum. Þetta hefði sagt þeim Ísak, sölumaður á fasteignasölunni, sem annaðist kaupin, en einnig hefði stefndi Björn Traustason rætt þetta. Stefnandi hefði talið, að ekki væri stórmál að lagfæra það, ef um væri að ræða héluleka, einkum þar sem stefndi, sem þeir vissu að var hæfur og virtur byggingameistari, hefði sagt þeim, að þetta væri óverulegt. Þeir hafi hins vegar orðið varir við leka í júlí og ekki talið, að um gæti verið að ræða héluleka. Haft var samband við fasteignasöluna, sem aftur hafi haft samband við stefnda, sem fór upp á þakið, sagðist hafa fundið þar göt á járninu, sem hann hefði getað lokað. Stefán sagði, að leki hefði verið á mörgum stöðum í húsinu. Stefán sagði, að fram hefði komið á skjali frá Fasteignamati ríkisins, sem frammi lá við gerð samningsins, að flatarmál þess húsnæðis, sem um ræðir væri 864 fermetrar. Jafnframt hefði verið skýrt frá því að gólfflötur efri hæðar væri um 170 fm. Hann sagði, að tilboðið hefði tekið mið af þessari fermetratölu og hefði, að því hann minnti, verið gert ráð fyrir um 80.000 krónum fyrir hvern fm. Hann sagði, að ekki hefði verið kannað neitt nánar um raunverulegt flatarmál, hvorki það, sem fram kemur á uppdrætti með lóðarsamningi, né það sem sjá má af öðrum uppdráttum.

Stefndi, Björn Traustason, gaf skýrslu fyrir dómi og skýrði svo frá, að hann hefði keypt húsið af Austurleið hf. með kaupsamningi dagsettum 23. nóvember 1999 og afhendingardegi 30. janúar 2001 og leigt það út þá þegar. Hann hefði fengið upplýsingar um leka frá leigjendum, sem lýst hefðu honum þannig, að hann hefði talið ljóst, að um væri að ræða galla í rakavörn þaksins. Hann hafði ekki heyrt um annan leka en þennan fyrr en stefnandi kvartaði um leka. Hann hafi þá skoðað húsið að innan og séð merki um lekann. Hann hafi eftir það farið upp á þak til að kanna málið. Hann hafi fundið þar fimm göt, sem hann taldi vera greinileg slysagöt, eins og eftir högg eftir járn og gerði stefndi sér í hugarlund, að þau stæðu í einhverju sambandi við það, að fyrri eigandi hússins hafði verið með skilti á þakinu. Stefndi kvaðst hafa þétt þessi göt. Stefndi sagði, að ekkert hefði verið rætt um flatarmál húsnæðisins sérstaklega fyrir gerð tilboðs og hefði aðeins verið miðað við það, sem stóð í yfirliti Fasteignamatsins. Hann kannaðist ekki við, að stefnanda hefði verið sagt, að flatarmál milligólfsins væri 170 fm, eins og framkvæmdastjóri stefnanda hefði upplýst. Hann taldi sig hafa séð, að einhvern tíma hefði milligólfið verið stærra, þar sem á bitum hefðu verið festingar, sem bentu til þess. Hann sagðist hafa boðið stefnanda að setja upp milligólf fyrir hann, en því boði hafi verið hafnað, þar sem það hentaði ekki starfseminni.  

Málsástæður stefnanda og gagnstefnda:

Af hálfu stefnanda er krafa reist á því, að hin selda eign hafi ekki verið búin þeim kostum, sem voru forsenda fyrir kaupsamningi aðila. Stefnda hafi verið ljóst og einnig fasteignasala þeim, sem annaðist viðskiptin, að stefnandi hygðist reka bílasölu í húsinu og því hafi gólffermetrar skipt verulegu máli fyrir stefnanda. Hluti hússins sé á tveimur hæðum og sé skrifstofurými á efri hæð í vesturenda hússin. Við skoðun stefnanda á húsinu hafi verið augljóst, að milligólf var í vesturenda hússins. Með engu móti hafi verið hægt að álykta að milligólf ætti að vera eða kynni að vera í öðrum hluta hússins.

Ljóst sé, að stefnandi hafi orðið fyrir verulegu tjóni af því að húsið hafi reynst minna að flatarmáli en ráð var fyrir gert og hafi verið forsenda fyrir kaupunum. Færri fermetrar á gólfi þýði minna rými fyrir bifreiðar í sýningarsal.

Þá byggir stefnandi á því, að við verðlagningu fasteignarinnar hafi verið miðað við 864 fermetra og kaupverð tekið mið af því.

Stefnandi telur að stefnda hafi verið kunnugt um að þak hússins læki og leynt því við kaupin, að ekki væri einvörðungu um að ræða, að raki myndaðist á afmörkuðum stað vegna hitaskila. Stefndi sé faglærður á sviði bygginga, en forsvarsmaður stefnanda ófróður um byggingar. Hann hafi ekki notið aðstoðar eða leiðbeininga fagráðgjafa við kaupin. Hafi hann talið sig geta treyst því, að lýsing seljanda væri rétt.

Dómkröfur stefnanda eru reistar á ákvæðum kaupsamnings aðila, en stefnandi telur að stefndi hafi vanefnt kaupsamninginn og á hinu selda séu þvílíkir annmarkar og gallar að hann hafi orðið fyrir tjóni. Þannig standist húsið ekki tilgreind stærðarmál og forsendur samkvæmt kaupsamningi og mælist 773,9 fm í stað 864 fm eins og kaupsamningur hljóðar um. Einnig hafi komið í ljós að þak hússins sé meira og minna ónýtt og þarfnist viðgerðar.

Aðalkrafa stefnanda er reist á niðurstöðu mats hinna dómkvöddu matsmanna bæði varðandi galla á þaki og mat á verðmæti þeirra fermetra, sem á skortir það, sem lofað hafi verið við kaupin.

Varakrafa stefnanda er um afslátt eða skaðabætur að álitum og byggir á því, að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni, sem eðlilegt sé að bæta.

Í gagnstefnu séu kröfur gagnstefnanda reistar á kaupsamningi aðila. Ekki er ágreiningur um, að ógreiddar eftirstöðvar kaupverðs séu kr. 7.777.287 og komi þær til lækkunar á kröfum í aðalsök. Liggi þannig fyrir viðurkenning gagnstefnda á greiðsluskyldu samkvæmt kaupsamningi. Samkvæmt venju í fasteignakaupum fari uppgjör á vöxtum og önnur eðlileg skuldaskil fram við útgáfu afsals og eigi það einnig við í þessu tilviki. Sé ókunnugt um að ágreiningur sé með málsaðilum um þetta atriði.

Sýknukrafa gagnstefnda sé á því reist, að óþarft sé og rangt að höfða gagnsök í máli þessu. Aðalstefnandi hafi höfðað skaðabótamál gegn stefnda til þess að fá úr því skorið fyrir dómi, hvort um skaðabótaskyldu sé að tefla og þá til hverrar bótafjárhæðar stefndi skuli svara stefnanda. Meðan ekki hafi verið leyst úr þessu fyrir dómi sé gagnsök á grundvelli kaupsamnings aðila ekki dómtæk. Vísar gagnstefndi til langrar hefðar og dómvenju fyrir því að kaupandi megi fresta greiðslu kaupverðs, liggi fyrir tjón eða ágallar eins og háttar í þessu máli.

Málsástæður stefnda og gagnstefnanda:

Í greinargerð stefnda í aðalsök er krafist sýknu af kröfum stefnanda.

Stefndi byggir á því, að áður en kauptilboð var gert, hafi hann upplýst um þann ágalla á húsinu, héluleka, sem honum var um kunnugt. Þetta tilefni til frekari skoðunar nýtti stefnandi ekki og verður hann að bera hallann af því.

Því er mótmælt, að brotnar hafi verið byggingarreglugerðir eða venjur við byggingar. Í 55. gr. byggingarreglugerðar, sem matsmenn vitna til, komi fram, að við byggingu atvinnuhúsnæðis eigi að taka tillit til eðlis og afnota þess rýmis sem þakið er yfir. Í þessu tilfelli hafi þakið verið á sýningarsal bílasölu og hafi vinna við þakið mótast af því. Þá hafi almennt verið farið frjálslegar með byggingaraðferðir á þeim tíma er húsið var byggt.

Þótt fallist yrði á bótaskyldu er ljóst, að þær lagfæringar, sem matsmenn leggja til og kröfur stefnanda eru byggðar á, eru langt umfram það að laga það sem að er, og er í raun miðað við, að byggt sé algjörlega nýtt þak á húsið.

Þakið sem fyrir er, er orðið gamalt og að því komið að endurnýja það án þess að það sé ábyrgð seljanda.

Stefnandi gerði við kaupin engar sérstakar kröfur um grunnflöt hússins og er ekki vitað annað en að hann sé sá, sem hann sá og skoðaði og heldur stefndi því fram, að stefnandi hafi látið sér í léttu rúmi liggja hver var raunveruleg fermetratala hússins.

Stefndi bendir á, að eðlilegt sé einnig, að líta fremur til rúmmáls hússins, þegar metin sé stærð þess. Á yfirliti Fasteignamats, sem frammi lá við kaupin, er getið um rúmmál hússins, enda þótt þess sé ekki getið í kauptilboði eða kaupsamningi. Ekkert hefur komið fram um að rúmmál hússins sé minna en þar er skráð.

Stefndi bendir á, að hann hafi, þegar þessi umræða kom upp, boðið stefnanda umfram skyldu að setja milligólf í húsið til þess að fjölga fermetrum í gólffleti um það, sem stefnandi taldi á vanta. Því boði hafnaði stefnandi.  

Niðurstaða:

I. Aðalsök.

Óumdeilt er og skjalfest, að stefnandi var upplýstur um það, áður en hann gerði kauptilboð sitt, að borið hefði á "hélu leka" í húsinu eftir frost. Eftir að stefnandi varð var við leka í júlí 2001, fór stefndi upp á þakið, skoðaði það og fann þar, að eigin sögn, fimm göt, sem hann taldi bera með sér, að hafa orðið fyrir slysni með því, að eitthvað hefði rekist í þakið.  Stefndi mun hafa þétt þessi göt.

Þegar hinir dómkvöddu matsmenn skoðuðu þakið fundu þeir verulega bleytu ofan á plastdúk, sem lagður hefur verið ofan á þakeinangrun. Matsmenn nefna ekki í matsgerðinni að þeir hafi fundið leka, en segja, að í ljós hafi komið að frágangi á áfellu við næsta hús sé ábótavant og sé þar veruleg lekahætta. Í matsgerðinni segir, að "byggingaplastið" sem sett hefur verið neðan við glerullina og átt hefur að þjóna þeim tilgangi að vera rakaþéttilag sé víða óþétt á samskeytum, sérstaklega við útveggi og sé ekki fullnægjandi rakavörn og sé þar af leiðandi meginástæða fyrir rakamyndun neðan á þakjárninu.

Þá telja matsmenn það hafa verið brot á ákvæðum byggingarsamþykktar Reykjavíkur og almennt ríkjandi venju um slíkan frágang á byggingartíma hússins, að þakklæðningu og þakpappa vantaði. Að því er varðar vanbúnað þaksins verður að fallast á, að við frágang þess hafi orðið frávik frá byggingarsamþykkt.

Er það skoðun dómsins, að þetta frávik, vöntun á þakklæðningu og þakpappa, hafi einnig átt sinn þátt í, að raki myndaðist neðan á þakjárninu.

Ekki hefur verið haldið fram, eða neitt bent til, að stefndi hafi komið að byggingu hússins að Hyrjarhöfða 2, eða haft nein afskipti af húsinu fyrr en hann keypti af Austurleið hf. og ekkert kemur fram um það gögnum um kaup hans á eigninni, að honum hafi verið kynnt, hvernig háttað var gerð þaksins. Verður hann því ekki gerður ábyrgur fyrir því, að gerð þaksins var ekki í samræmi við byggingarsamþykkt þá, sem í gildi var um það leyti, sem húsið var byggt.

Tillit verður að taka til þess, að stefndi, sem átt hafði eignina í rúmlega eitt ár, hafði leigt hana frá sér allan þann tíma og aldrei haft afnot hennar sjálfur, skýrði stefnanda frá því, sem hann hafði fengið upplýsingar um frá leigjendum sínum um leka. Hefur ekki verið sýnt fram, að hann hafi leynt neinu, sem hann vissi, um ástand eignarinnar.

Eins og fram kom í kauptilboði stefnanda var honum kunnugt um að í húsinu var að finna leka. Hefði ábending þessi átt að verða honum tilefni til þess að kanna eða láta kanna betur, hvað þarna var um að ræða. Þetta lét stefnandi undir höfuð leggjast og getur ekki nú borið fyrir sig, að hann sé ekki byggingafróður. Þá getur stefnandi ekki borið því við, að stefndi beri ríkari ábyrgð á hugsanlegum göllum vegna þess, að hann sé sérfróður um byggingamál.

Verður stefndi því ekki  talinn skaðabótaskyldur  vegna þeirra galla, sem fram hafa komið á þaki hússins.

Með því að stefnanda var eða mátti vera kunnugt um að húsið var haldið þeim þakgöllum, sem lýst er í matsgerðinni, þegar hann gerði tilboð í eignina, verður einnig að gera ráð fyrir því, að tilboð hans hefði átt að taka mið af þessu. Er því ekki tilefni til þess að ákveða honum afslátt af kaupverði af þessum sökum.

Stefnandi hefur ekki sýnt fram á, eða gert líklegt, að hann hafi lagt til grundvallar kaupum sínum á eigninni, að gólfflatarmál  hennar væri ákveðin fermetratala. Þá hefur stefnandi ekki sýnt fram á, að það verð, sem tilgreint var í kauptilboði hans, hafi verið byggt á fyrirfram ákveðnu verði á fermetra og fær þetta stuðning í framburð Kristins B. Ragnarssonar, sem aðstoðaði við tilboðsgerð.

Í tilboði því, sem samþykkt var af stefnda og sem varð grundvöllur kaupsamnings, standa orðin „…birt stærð 864…”. Sömu orð er að finna í kaupsamningi, sem síðar var gerður. Aðilar eru sammála um að hér er byggt á því, sem stendur um eignina í yfirliti Fasteignamats ríkisins, en þar segir, að um sé að ræða  „Br. flatarm”. Fram hefur komið, að grunnflötur hússins er skráður 601,6 fm og hefur ekki breyst umtalsvert frá því húsið var byggt. Eins og röksemdum stefnanda er háttað, hefði verið eðlilegt, að hann kannaði hver væri skipting gólfflatarins milli annars vegar grunnflatar hússins og hins vegar milligólfs. Framkvæmdastjóri stefnanda upplýsti, að honum hefði verið sagt, fyrir kaupin, að milligólfið væri 170 fm, sem ekki skeikar miklu frá því sem matsmenn mældu eða 168,7 fm.

Stefnanda var ljóst, að talan 864 fm var komin úr yfirliti Fasteignamatsins og var engan vegin staðhæfing stefnda eða sérstaklega tilgreint loforð hans um að gólfflöturinn væri 864 fm, eins og mátti einnig lesa út úr þeim fyrirvara, að um væri að ræða "birta" stærð hússins.

Hefur stefnandi hvorki sýnt fram á að stefnda hafi verið kunnugt um að tala sú sem fram kemur í samningunum væri röng, né hefur hann sýnt fram á að hið tilgreinda gólfflatarmál hafi verið forsenda kaupa hans á eigninni.

Það styður þessa niðurstöðu, að stefnandi hafnaði boði stefnda, sem að vísu var sett fram án viðurkenningar á skyldu, um að setja milligólf í húsið svo að það næði þeirri stærð, sem nefnd var eða 864 fm.

Verður með vísan til þessa ekki fallist á, að stefndi beri skaðabótaábyrgð ganvart stefnanda af þessum sökum. Þá verður ekki heldur fallist á, að eðlilegt sé að veita afslátt frá kaupverði vegna þessa fráviks frá hinu tilgreinda flatarmáli. 

Með vísan til ofanritaðs verður stefndi sýknaður af öllum kröfum stefnanda í aðalsök.

Gagnsök:

Ekki verður fallist á það með gagnstefnda, að óþarft og rangt hafi verið að höfða gagnsök í máli þessu og verður ekki fallist á að sýkna beri hann í gagnsökinni af þeirri ástæðu.

Gagnstefndi ber að öðru leyti ekki brigður á kröfur á hendur honum í gagnsök.

Tölulega ber ekki á milli aðila gagnsakarinnar og verður krafa gagnstefnanda því tekin til greina að fullu og verður gagnstefndi Hyrjarhöfði 2 ehf. dæmdur til að greiða gagnstefnanda Birni Traustasyni, kr. 7.777.287 með vöxtum eins og greinir í dómsorði.

Stefnandi, Hyrjarhöfði 2 ehf., greiði stefnda, Birni Traustasyni, málskostnað í aðalsök og gagnsök kr. 500.000.

Rétt þykir, að málskostnaður gagnvart réttargæslustefnda, Austurleið ehf., falli niður.

Dóm þennan kveða upp Logi Guðbrandsson, héraðsdómari ásamt meðdómendunum Birni Björnssyni, húsasmíðameistara, og Jóni Guðmundssyni. löggiltum fasteignasala.

D Ó M S O R Ð:

Í aðalsök skal stefndi, Björn Traustason, vera sýkn af öllum kröfum stefnanda, Hyrjarhöfða 2 ehf., í máli þessu.

Í gagnsök greiði gagnstefndi, Hyrjarhöfði 2 ehf., gagnstefnanda, Birni Traustasyni, kr. 7.777.287 auk dráttarvaxta skv. 10. gr. sbr. 12. gr. laga nr. 25/1987 af kr. 806.599 frá 10.4.2001 til 15.5. 2001, af kr. 4.806.599 frá þeim degi til 22.5.2001, af kr. 1.806.599 frá þeim degi til 5.6.2001, af kr. 806.599 frá þeim degi til 1.7.2001, en frá þeim degi skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 til 15.7.2001, af kr. 5.306.599 frá þeim degi til 15.9.2001, af kr. 10.306.599 frá þeim degi til 20.9.2001, af kr. 5.806.599,  frá þeim degi til 22.10.2001, af kr. 806.599 frá þeim degi til 15.12.2001 og af kr. 7.777.287 frá þeim degi til greiðsludags.

 Stefnandi, Hyrjarhöfði 2 ehf., greiði stefnanda, Birni Traustasyni, málskostnað í aðalsök og gagnsök kr. 500.000.

Málskostnaður gagnvart réttargæslustefnda, Austurleið ehf., fellur niður.