Fimmtudaginn 23. október 2003.
Nr. 154/2003.	Ágúst H. Guðmundsson og Kristín Valdemarsdóttir (Jóhannes Karl Sveinsson hrl.) gegn Sigurði Jónassyni (Hilmar Ingimundarson hrl.)

 

Fasteignakaup. Eignarréttur. Vanefnd. Fasteignasala. Skaðabætur. Skuldajöfnuður.

S, seljandi fasteignar, krafði kaupendur, Á og K, um greiðslu eftirstöðva kaupverðs. Á og K kröfðust sýknu á grundvelli skuldajöfnuðar með vísan til þess að S hafði eftir samþykki kauptilboðs, en fyrir gerð kaupsamnings um eignina, selt O heitavatns­réttindi, sem fylgt höfðu eigninni lengi. Ekki var talið að framganga Á og K við gerð kaupsamningsins yrði skýrð þannig að þau hefðu með henni fallist á að gefa eftir hluta af því, sem samið hafði verið um með samþykki á kauptilboði þeirra, en gjalda engu að síður fyrir eignina sama verð og samist hafði um fyrir hana að réttindum þessum meðtöldum. Samkvæmt þessu og með hliðsjón af efni kaupsamningsins þóttu Á og K eiga rétt til skaðabóta og var krafa þeirra um skuldajöfnuð tekin til greina.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Árni Kolbeinsson og Ingibjörg Benediktsdóttir.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 30. apríl 2003. Þau krefjast sýknu af kröfu stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms með þeirri breytingu að innborganir áfrýjenda 28. febrúar 2003 með 500.000 krónum og 4. mars 2003 með 1.146.747 krónum komi til frádráttar kröfu hans. Hann krefst jafnframt málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Stefndi höfðaði málið 26. júní 2002 til heimtu á greiðslu eftirstöðva kaupverðs fasteignarinnar Reykjamels 13 í Mosfellsbæ, sem hann seldi áfrýjendum með kaupsamningi 18. apríl 2001 fyrir 14.350.000 krónur. Höfðu hin síðarnefndu gert stefnda kauptilboð í eignina 16. mars 2001, sem hann gekk að samdægurs. Eftir að kaupin komust á héldu áfrýjendur eftir hluta kaupverðsins vegna ætlaðra vanefnda stefnda. Báru þau fyrir sig að dráttur hafi orðið á að stefndi aflétti áhvílandi veðskuldum, leyndir gallar hafi reynst vera á eigninni og að stefndi hafi selt Orkuveitu Reykjavíkur 19. mars 2001 sérstök réttindi um endurgjaldslaus afnot af 5 mínútulítrum af heitu vatni, þrátt fyrir að þessi sömu réttindi hafi fylgt með við sölu eignarinnar til áfrýjenda þegar stefndi samþykkti kauptilboð þeirra þremur dögum fyrr. Kröfðust þau af þessum sökum skuldajöfnuðar við kröfu stefnda um greiðslu kaupverðsins. Með hinum áfrýjaða dómi var kröfu áfrýjenda um skuldajöfnuð hafnað með öllu og stefnda dæmd krafa hans. Við ákvörðun á upphafstíma dráttarvaxta var hins vegar litið til þess að stefndi vanefndi að aflétta veðskuldum á umsömdum tíma.

Í málatilbúnaði áfrýjenda fyrir Hæstarétti kemur fram að þau hafi greitt stefnda 500.000 krónur 28. febrúar 2003 og 1.146.747 krónur 4. mars sama árs. Þessar fjárhæðir kveða þau svara til dómkröfu stefnda að viðbættum dráttarvöxtum til greiðsludags í samræmi við dómsorð héraðsdóms, en að frádreginni þeirri fjárhæð, sem nemi verðmæti heitavatnsréttindanna, sem áfrýjendur telji að stefndi hafi með ólögmætum hætti skilið frá fasteigninni eftir að hafa samþykkt tilboð áfrýjenda. Hafi þau þannig að gengnum héraðsdómi haldið eftir greiðslu á 728.200 krónum, sem sé verðmæti heitavatnsréttindanna samkvæmt mati dómkvadds manns. Þá kveðast áfrýjendur ekki heldur hafa greitt málskostnað samkvæmt dómi héraðsdóms. Verði kröfu þeirra um skuldajöfnuð vegna heitavatnsréttindanna hafnað beri hvað sem öðru líði að fallast á skuldajöfnuð vegna 84.700 króna, sem kosti þau samkvæmt matsgerð að tengjast Hitaveitu Mosfellsbæjar, enda hafi Orkuveita Reykjavíkur hafnað tilmælum áfrýjenda um að rétta hlut þeirra vegna heimildarlausrar sölu stefnda á heitavatnsréttindunum. Til þessarar málsástæðu hafi héraðsdómari hins vegar ekki tekið neina afstöðu. Stefndi krefst greiðslu eftirstöðva kaupverðsins og málskostnaðar, en ekki er tölulegur ágreiningur með aðilum eins og málið liggur nú fyrir.

II.

Meðal málskjala er afsal 22. júní 1935 þar sem eigendur Reykja í Mosfellssveit, tveggja nafngreindra eyðijarða og tveggja nýbýla, seldu bæjarstjórn Reykjavíkur jarðhitaréttindi, sem fylgdu eignunum. Annað þessara nýbýla nefndist Blómvangur, en fasteignin nr. 13 við Reykjamel, sem málsaðilar gerðu kaupsamning um 2001, mun að hluta vera sama fasteignin og áðurnefnt nýbýli. Undanskilið við afsalsgerðina 1935 var réttur til að hagnýta heitt vatn til afnota á landareignunum sjálfum allt að 7 sekúndulítra samtals af 85 stiga heitu vatni. Er þeirri staðhæfingu áfrýjenda ekki mótmælt að hluti heitavatnsréttindanna, sem undanskilin voru í sölunni til bæjarstjórnar Reykjavíkur, hafi frá upphafi fylgt fasteigninni Reykjamel 13 og að eigendur réttindanna hafi greitt fasteignagjöld af þeim. Hafa þau lagt fram afsöl um Reykjamel 13 frá 1994 og 1997, en með því síðarnefnda eignaðist stefndi fasteignina. Í báðum þessum afsölum er tekið fram að réttindi til afnota af 5 mínútulítrum af heitu vatni fylgi hinni afsöluðu eign.

Áfrýjendur reisa kröfu sína á því að heitavatnsréttindin hafi fylgt fasteigninni þegar kauptilboði þeirra var tekið 16. mars 2001. Þeim hafi verið vel kunnugt um að þessari eign, eins og fleirum á þessu svæði, fylgdu slík réttindi og að þau hafi verið tilgreind í þinglýstum heimildum. Geti þá engu skipt að þau voru ekki sérstaklega talin upp í söluyfirliti Fasteignasölunnar Lundar ehf., sem kom viðskiptunum á. Forsenda áfrýjenda fyrir kaupunum hafi verið sú að þessi sérstöku réttindi fylgdu með og tilboðið hafi verið reist á sjálfstæðu mati þeirra á verðmæti eignarinnar að meðtöldum heitavatnsréttindunum. Þessi hlunnindi séu hluti fasteignarinnar og fylgi henni og til að skilja þau undan í kaupum hafi þurft sérstakan gerning eða skýlausan áskilnað seljandans um að svo skyldi vera. Engu slíku hafi hins vegar verið til að dreifa þegar kaupin komust á. Sala stefnda á þeim þremur dögum síðar hafi því ekki staðist og um hana hafi áfrýjendum fyrst orðið kunnugt 18. apríl 2001 þegar kaupsamningur skyldi undirritaður.

Stefndi mótmælir því að umrædd réttindi hafi fylgt fasteigninni, heldur hafi þau verið persónuleg réttindi, sem honum hafi verið heimilt að selja eða leigja óháð henni. Því til stuðnings hefur hann lagt fram bréf Orkuveitu Reykjavíkur til hans 12. desember 2002 þar sem tekið er undir þetta, en í niðurlagi bréfsins er þess getið að það sé sent að beiðni stefnda. Er jafnframt rakið að Hitaveita Reykjavíkur, sem síðar varð hluti af Orkuveitu Reykjavíkur, hafi gert tilboð í þessi réttindi stefnda ásamt vatnsréttindum allra annarra, sem áttu hliðstæð réttindi í Mosfellsbæ. Tilboðið hafi gilt út árið 1999, en stefndi hafnað því þá. Hann hafi snemma árs 2001 vakið máls á því á ný hvort Orkuveita Reykjavíkur vildi nú kaupa réttindin og hafi niðurstaðan orðið sú að veitan bauðst til að kaupa á sama verði og áður var boðið, en án vísitöluhækkunar. Nokkrar vikur hafi liðið þar til stefndi samþykkti að selja réttindin. Þá ber stefndi fyrir sig að af hans hálfu hafi aldrei staðið til að láta réttindin fylgja með við sölu á eigninni. Vísar hann um það til framburðar þriggja starfsmanna Fasteignasölunnar Lundar ehf. fyrir dómi, sem allir báru á sama veg um þetta atriði.

Fyrirætlun stefnda um að heitavatnsréttindin skyldu ekki fylgja með í sölunni kemur ekki fram í söluyfirliti fasteignasölunnar. Um þetta sagði það eitt í söluyfirlitinu að upphitun væri „sér“, en án þessara réttinda væri eignin í raun án samnings um tengingu við nokkra hitaveitu. Var þó rík ástæða til að geta þess sérstaklega ef undanskilja átti heitavatnsréttindin, enda lá fyrir í þinglýstum heimildum að þau fylgdu eigninni og höfðu gert það lengi. Verður lagt til grundvallar að áfrýjendur hafi verið í góðri trú um að þessi hlunnindi fylgdu með þegar tilboði þeirra var tekið 16. mars 2001, en í tilboðinu sagði að eigninni fylgdi allt „sem fylgir og fylgja ber að engu undanskildu“. Fyrirætlun stefnda, sem ósannað er að hafi verið kynnt áfrýjendum, getur því engu máli skipt við úrlausn um það hvort réttindin hafi fylgt með í kaupunum eða ekki. Hinu sama gegnir þá um framburð þriggja starfsmanna fasteignasölunnar um þetta og áður er getið, en varðandi hann er þess að auki sérstaklega að gæta að aðeins einn þeirra hafði fyrir samþykki tilboðsins rætt sjálfur við stefnda og haft færi á að heyra frá honum hvað hann hygðist fyrir í þessu efni. Samkvæmt þessu fylgdu nefnd hlunnindi með í kaupum áfrýjenda við samþykki stefnda á tilboð þeirra 16. mars 2001.

III.

Svo sem áður var getið varð áfrýjendum fyrst kunnugt um sölu stefnda á heitavatnsréttindunum þegar þau komu á fasteignasöluna 18. apríl 2001 til að undirrita kaupsamning. Voru þá lögð fyrir þau gögn, sem báru með sér að nefnd hlunnindi hefðu verið seld Orkuveitu Reykjavíkur 19. mars sama árs. Auk áfrýjenda og stefnda var Kristján Páll Arnarson fasteignasali viðstaddur fund þeirra. Í skýrslu hans fyrir dómi kom fram að honum hafi orðið kunnugt um tilvist heitavatnsréttindanna þegar verið var að afla gagna fyrir kaupsamningsgerð, en meðal þeirra hafi verið veðbókarvottorð og sameiginleg yfirlýsing stefnda og Orkuveitu Reykjavíkur 19. mars 2001 um sölu réttindanna. Í niðurlagi þess skjals segir að skylda veitunnar til að afhenda 5 lítra á mínútu af heitu vatni falli niður 1. apríl 2001 og að stefndi fái greiddar 728.200 krónur „er hann hefur látið þinglýsa þessu skjali, en þinglýsing er talin nauðsynleg vegna þess að í afsali segir að hitaréttindi fylgi húsinu.“ Sagði vitnið að yfirlýsingin hafi verið lögð fyrir áfrýjendur á fundinum, stefndi kynnt hana og sagt að sala á réttindunum hafi verið „í gangi áður en kaupin voru ákveðin“. Frekari umræður hafi ekki orðið um málið. Skjalið hafi verið athugað eins og önnur skjöl, en hann kvaðst „ekki viss um að það hafi verið lesið yfir, en það lá frammi.“ Stefndi kveður áfrýjendur enga athugasemd hafa gert þegar þeim var kynnt áðurnefnd yfirlýsing, en áfrýjandinn Ágúst kvaðst hafa gert „lauslega athugasemd við þetta“ munnlega.

Við úrlausn um ágreiningsefnið verður að líta til þeirrar niðurstöðu, sem komist var að í II. kafla að framan, að heitavatnsréttindin fylgdu með þegar samningur komst á með málsaðilum 16. mars 2001. Áður er lýst atvikum við gerð kaupsamningsins, en áfrýjendum var þar ekki leiðbeint um rétt sinn þrátt fyrir brýnt tilefni og skyldu fasteignasala samkvæmt 10. gr. laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu að gæta réttmætra hagsmuna beggja aðila kaupsamnings. Áfrýjendur halda fram að þau hafi hvorki við gerð kaupsamnings né síðar fallist á að gefa heitavatnsréttindin eftir. Verður framganga þeirra við gerð kaupsamnings, sem áður er lýst, ekki skýrð á þann veg að þau hafi með henni fallist á að gefa eftir hluta af því, sem samið var um kaup á 16. mars 2001, en gjalda engu að síður fyrir eignina sama verð og samist hafði um fyrir hana að heitavatnsréttindunum meðtöldum. Efni kaupsamningsins styður heldur ekki kröfu stefnda í málinu, en þar var í engu getið um sölu hlunnindanna til Orkuveitu Reykjavíkur, en ítrekað að eignin sé seld áfrýjendum með „öllu sem fylgir og fylgja ber að engu undanskildu“. Þá verður ekki talið að stefndi hafi mátt líta svo á að áfrýjendur hafi fallið frá rétti sínum vegna heitavatnsréttindanna þótt krafa um skaðabætur fyrir þau hafi ekki verið sett fram fyrr en með bréfi lögmanns þeirra 7. september 2001.

Samkvæmt öllu framanröktu eiga áfrýjendur rétt til skaðabóta úr hendi stefnda vegna áðurnefndra heitavatnsréttinda. Verður krafa áfrýjenda um skuldajöfnuð af þeim sökum tekin til greina. Rétt er að hver aðilanna beri sinn kostnað af málinu í héraði. Stefndi verður dæmdur til að greiða áfrýjendum málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Áfrýjendur, Ágúst H. Guðmundsson og Kristín Valdemarsdóttir, eru sýkn af kröfu stefnda, Sigurðar Jónassonar.

Málskostnaður í héraði fellur niður.

Stefndi greiði áfrýjendum 250.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 7. febrúar 2003.

Stefnandi málsins er Sigurður Jónasson, kt. 131166-4009, Dvergholti 1, Mosfellsbæ, en stefndu eru Ágúst H. Guðmundsson, kt. 210173-4479, og Kristín Valdemarsdóttir, kt. 170573-5609, bæði til heimilis að Reykjamel 13, Mosfellsbæ.

Málið er höfðað með stefnu, dagsettri 24. júní 2002, sem árituð er um birtingu af  lögmanni stefnanda 26. sama mánaðar. Það var þingfest hér í dómi 27. sama mánaðar.

Málið var dómtekið 29. janúar sl. að afloknum skýrslutökum og munnlegum málflutningi.

Dómkröfur:

Dómkröfur stefnanda eru þær, að stefndu verði in solidum dæmd til að greiða honum 2.237.500 krónur, með dráttarvöxtum frá  15. september 2001,  samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 til greiðsludags.

Þá krefst stefnandi málskostnaðar að skaðlausu að mati dómsins úr hendi stefndu að viðbættum lögmæltum virðisaukaskatti.

Stefndu krefjast þess aðallega, að þau verði sýknuð af kröfum stefnanda. Jafnframt krefjast stefndu þess, að skuldajafnað verði kröfum þeirra um afslátt og/eða skaðabætur við stefnufjárhæðina, sem henni nemur. Þá krefjast stefndu þess, að þeim verði dæmdur málskostnaður úr hendi stefnanda samkvæmt framlögðum máls­kostnaðarreikningi.

Til vara krefjast stefndu þess, að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega. Þá krefjast stefndu þess, að skuldajafnað verði kröfum þeirra um afslátt og/eða skaðabætur við kröfur stefnanda og  að málskostnaður verði í því tilviki felldur niður.

 

Málavextir, málsástæður og lagarök málsaðila.

Málavextir eru þeir, að stefndu gerðu stefnanda kauptilboð í húseignina Reykja­mel 13 í Mosfellsbæ, sem dagsett er 16. mars 2001. Kauptilboðið var gert fyrir milli­göngu fasteignasölunnar Lundar ehf. Tilboðsverðið nam 14.350.000 kr. og skyldi greitt að hluta í reiðufé, þ.e. 7.930.000 kr., en 6.420.000 með fasteignaveðbréfi, skiptanlegu fyrir húsbréf.  Í kauptilboðinu segir, að aðilar hafi kynnt sér söluyfirlit Lundar ehf. dags. í dag og skoðast það sem hluti af kauptilboði þessu. Einnig kemur þar fram, að tilboðsgjafar bjóðast til að greiða tilboðsmóttakanda (stefnanda) afföll af húsbréfum við samþykkt kauptilboðs að hámarki 500.000 kr., sem greiða skuli við afsal. Stefnandi samþykkti kauptilboðið samdægurs. Í söluyfirliti er fasteigninni m.a. svo lýst:  Um er að ræða einbýlishús á tveimur hæðum. Húsið þarfnast standsetningar. Húsið er á stórri eignarlóð….. Í niðurlagi lýsingarinnar segir:   Frá neðri hæð er innangengt í stóran bílskúr með gluggum til allra átta. Þar væri hægt að hafa sér íbúð. Húsið er vel staðsett og hentar mjög vel útivistarfólki.  Einnig kemur fram í söluyfirliti, að húsið hafi verið byggt í tveimur áföngum, sá stærri, að flatarmáli 147,4 m², hafi verið byggður árið 1926, en minni, 47 m² að stærð, árið 1968.

Fasteigninni Reykjamel 13, Mosfellsbæ, fylgdu réttindi til afnota af 5 mínútu­lítrum af heitu vatni (hér eftir nefnd vatnsréttindi). Í söluyfirliti Lundar ehf., sem vísað er til í kauptilboði stefndu, er ekki getið um þessi hlunnindi. Stefnandi seldi Orkuveitu Reykjavíkur hitaréttindin með yfirlýsingu, dags. 19. mars s.á.  Í niðurlagi yfirlýsingar­innar segir svo: Skylda Orkuveitu Reykjavíkur til afhendingar á 5 lítrum á mínútu af heitu vatni fellur niður frá og með 1. apríl árið 2001 og Sigurður Jónasson fær greiddar kr. 728.200 er hann hefur látið þinglýsa þessu skjali, en þinglýsing er talin nauðsynleg vegna þess að í afsali segir að hitaréttindi fylgi húsinu.  Skjalið ber með sér að hafa verið innfært í veðmálabækur 20. sama mánaðar.

Hinn 18. apríl s.á. gerðu málsaðilar með sér kaupsamning um húseignina fyrir milligöngu Lundar ehf. á grundvelli kauptilboðsins frá 16. mars s.á.  Þann hluta kaupverðsins, sem greiða skyldi í reiðufé, lofuðu stefndu að greiða þannig:  Við undirritun kaupsamnings kr. 4.500.000, hinn 15. júlí s.á. kr. 1.692.500 og loka­greiðsluna kr. 1.737.500 hinn 15. september s.á. Útborgunargreiðslur stefndu skyldu fara fram hjá fasteignasölunni Lundi ehf. Lýsing eignarinnar hljóðar svo í kaup­samningnum: Reykjamelur 13, Mosfellsbæ, einbýli, ásamt bílskúr svo og öllu sem fylgir og fylgja ber að engu undanskildu þ.m.t. öll tilheyrandi lóðarréttindi. Aðilar hafa kynnt sér söluyfirlit Lundar ehf. dags. í dag og skoðast það sem hluti af kaupsamningi þessum.  Þess er getið í kaupsamningnum, að veðbókarvottorð, dagsett sama dag, liggi frammi, að afhending eignarinnar fari fram sama dag að undanskildum bílskúr, sem afhentur verði stefndu í síðasta lagi 1. ágúst s.á.  Einnig er ákvæði í kaupsamningnum um afföll húsbréfa, sem er samhljóða ákvæði kauptilboðs.  Stefnandi lofaði að aflétta öllum áhvílandi lánum af eigninni, m.a. tryggingarbréfi útgefnu til Glitnis hf., að fjárhæð ein milljón króna, fyrir 15. júlí s.á. og skuld við Stofnlánadeild landbúnaðarins upphaflega að fjárhæð 1.250.000, hinn 10. september s.á. Stefnandi mun hafa aflétt skuldinni við Stofnlánadeild í júlí s.á. í stað tryggingarbréfs Glitnis hf. sem síðar verður vikið að.

Stefndu rituðu stefnanda bréf, dags. 15. júlí, og kvörtuðu undan ýmsum leyndum göllum, sem komið hafi í ljós eftir afhendingu eignarinnar og ekki hafi verið upplýst um, þegar þau skoðuðu hana. Lýstu þau göllunum í sex tölusettum atriðum og áætlað­an viðgerðakostnað hvers einstaks atriðis, samtals 293.093 krónur.  Gallarnir voru eftirfarandi að mati stefndu: 

1.       Fúin gólfborð í herbergi niðri. Herbergið hafi verið full af drasli og læst þegar húsið var sýnt og stefndu ekki látin vita um skemmdir í gólfefni herbergisins. Áætlaður viðgerðarkostnaður samtals 45.116 kr.

2.       Raflagnir í eldhúsi ólöglegar:  a) Töfluöryggi hengt á kapal inni í skáp við tengil fyrir ofn. Kapallinn hafi legið bak við eldhúsinnréttingu og tengdur í dós þar sem ekki hafi verið hægt að komast að tengingum. b) Tengill fyrir ísskáp, ólöglegar lagnir í hann, ídráttarvírar lagðir lausir fyrir aftan eld­húsinnréttinguna úr dós, þar sem ekki hafi verið hægt að komast að tengingum. c) Kapall frá aðaltöflu í eldhúsi yfir í vartöflu í kjallara heftur bak við klæðningu í eldhúsi; ólöglegt vegna eldhættu. Áætlaður kostnaður 120.500 kr.

3.       Ólöglegar raflagnir á salerni uppi:  Ídráttarvírar lagðir lausir bak við vegg­klæðninguna og tenglar ekki í dósum. Áætlaður kostnaður 28.000 kr.

4.       Vantar ofnkrana í herbergi niðri. Áætlaður kostnaður 2.263 kr.

5.       Hluti tengla í viðbyggingu virka ekki. Áætlaður kostnaður 18.000 kr.

6.       Vantar brunaheldan vegg milli bílskúrs og íbúðar, eins og eigi að vera sam­kvæmt reglugerðum. Hlaðinn veggur hafi verið rifinn niður. Kaupendum hafi verið ókunnugt um þetta. Áætlaður kostnaður 79.213 kr.

 

Svarbréf stefnanda er dagsett 17. sama mánaðar. Stefnandi svaraði þar kvörtunum stefndu lið fyrir lið, hafnaði öllum kröfum þeirra og rökstuddi þá afstöðu. Stefnandi vísaði einnig til þess, að stefndu hafi verið kunnugt um aldur hússins og að ýmislegt þarfnaðist lagfæringar, enda hafi húsið verið verðlagt með hliðsjón af því.

Lögmaður stefndu ritaði stefnanda, bréf dagsett 7. september s.á., og ítrekaði þar fyrri kvartanir stefndu um ástand eignarinnar. Einnig voru gerðar athugasemdir um afhendingardrátt, einkum á einu herbergi, sem stefnandi hafði notað sem geymslu og einnig við slæman viðskilnað hans. Lögmaðurinn mótmælti enn fremur, f.h. stefndu, sölu stefnanda á hitaréttindum fasteignarinnar, enda hafi þau hlunnindi verið forsenda fyrir kaupum þeirra. Lögmaðurinn tilkynnti stefnanda um það, að umbj. hans myndu halda eftir af umsaminni lokagreiðslu 1.021.293 kr.,  þ.e. 728.200 kr. vegna söluverðs hitaréttinda og 293.093 kr.vegna kostnaðar við lagfæringar galla.

Þegar kom að lokagreiðslu stefndu samkvæmt kaupsamningnum héldu stefndu allri fjárhæðinni eftir á grundvelli þess, að stefnandi hefði vanefnt að aflétta tryggingarbréfi Glitnis hf. af eigninni, að kostnaður við lagfæringu áðurnefndra galla eignarinnar næmi 293.093 krónum og að verðmæti vatnsréttinda næmi 728.200 krónum.  Stefndu vísuðu einnig til þess, að engar upplýsingar lægju fyrir um skuld stefnanda við Glitni hf., sem gæti numið mun hærri fjárhæð en nafnverði tryggingar­bréfsins, að teknu tilliti til dráttarvaxta og innheimtukostnaðar. Stefnandi aflétti tryggingarbréfinu af eigninni 6. desember 2001, en virðist hvorki hafa látið stefndu eða fasteignasöluna vita um það.

Fyrir liggur í málinu símbréf fasteignasölunnar Lundar ehf. til lögmanns stefnanda, sem dagsett er 13. september s.á. og hljóðar svo:  Varðar kaupsamning vegna Reykjamels 13, Mosfellsbæ.  Við gerð kaupsamnings lá frammi yfirlýsing dags. 19.3.2001, þinglnr. 06058 sem er samkomulag milli Sigurðar Jónassonar og Orkuveitu Reykjavíkur. Nefnd yfirlýsing var kynnt kaupendum. Í söluferli vegna eignarinnar var aldrei minnst á að vatnsréttindi fylgdu, sbr. t.d. söluyfirlit.   Lögmaður stefnanda ritaði lögmanni stefndu bréf, dags. 14. nóvember s.á., og mótmælti því,  að umrædd húseign væri haldin umtalsverðum leyndum göllum og einnig því, að stefnanda hafi verið óheimilt að selja vatnsréttindi fasteignarinnar. Vísaði lögmaðurinn til símbréfs fasteignasölunnar og taldi, að stefndu hafi sérstaklega verið látin vita, að vatnsréttindi eignarinnar myndu ekki fylgja með í kaupunum. Bréf gengu síðan á milli lögmanna málsaðila, sem ekki þykir ástæða að rekja sérstaklega, að öðru leyti en því, að lögmaður stefndu tilkynnti lögmanni stefnanda í bréfi, dags. 27. febrúar 2002, að þau væru að leita eftir samningum við Orkuveitu Reykjavíkur um vatnsréttindi þau, sem fasteigninni höfðu fylgt. Í bréfinu kemur fram, að eignin sé í raun án hitaveitu, þar sem hitaréttindin hafi verið seld frá eigninni. Lögmaður stefndu tilkynnti lögmanni stefnanda í bréfi, dags. 4. júlí 2002, að Orkuveita Reykjavíkur hafi hafnað öllum óskum stefndu og því muni þau halda til streitu kröfu sinni vegna vatnsréttindanna.

Stefndu óskuðu eftir því við Héraðsdóm Reykjavíkur, að dómkvaddur yrði matsmaður til að láta í té skriflegt og rökstutt álit um eftirfarandi:

1)     Hver er kostnaður við viðgerðir og úrbætur eftirtalinna galla við fasteigninni (þannig)  á Reykjamel 13, Mosfellsbæ:

a.      Gólfborð í svefnherbergi í viðbyggingu á neðri hæð hússins voru fúin og ónýt.

b.      Gólfbitar í millilofti í svefnherbergi á neðri hæð eru fúnir.

c.       Raflögnum fasteignarinnar var ábótavant þar sem töfluöryggi var hengt í kapal inni í skáp fyrir tengil fyrir ofn, og lá kapallinn á bakvið eldhúsinnréttinguna, og lagnir fyrir tengil í ísskáp voru þannig að ídráttarvírar voru lagðir lausir fyrir aftan eldhúsinnréttingu þar sem ekki var hægt að komast að tengingunum.

d.      Matsbeiðendur höfðu engin afnot af einu herbergi hússins í 2 mánuði eftir afhendingu þar sem það var fullt af munum matsþola.

Óskað er umfjöllunar um eðli og umfang nefndra galla með hliðsjón af gildandi reglum og góðum venjum á þessu sviði, að teknu tilliti til ætlaðs frágangs hennar. Uppgefnar kostnaðartölur skulu taka til alls efnis og vinnu, og gefnar upp með og án virðisaukaskatts.

2)     Hvert er eðlilegt og sanngjarnt verðmæti vatnsréttinda þeirra, sem Sigurður Jónasson seldi frá fasteigninni að Reykjamel 13, Mosfellsbæ, þann 19. mars 2001, þ.e. 5 mínútulítrar af heitu vatni, miðað við þann dag? Þess er sérstaklega óskað að matsmaður hafi hliðsjón af almennu markaðsvirði slíkra réttinda og því enduröflunarverði sem ætla mætti að matsbeiðendur þyrftu að greiða til að kaupa slík réttindi af þriðja manni.

3)     Hversu margir lítrar fengjust af heitu vatni í sveitarfélagi matsbeiðenda fyrir kr. 728.200 í mars 2001? Hversu langan tíma tæki að nýta það vatn miðað við samfellda notkun á 5 lítrum á mínútu?

4)     Hver er kostnaður við nauðsynlegar tengingar fasteignar matsbeiðenda við hitaveitu í sveitarfélagi þeirra? Þess er óskað að matsmaður sundurliði kostnaðinn eftir öllu efni, vinnu og nauðsynlegum gjöldum til sveitarfélagsins og hitaveitu, þ.m.t. heimtaugargjaldi o.fl. og því raski sem nauðsynlegum framkvæmdum fylgir.

5)     Þess er óskað að matsmaður fjalli einnig um önnur atriði sem hann telur máli skipta í tengslum við framangreind álitaefni.

 

Hjalti Sigmundsson, byggingartæknifræðingur og hússmíðameistari, var dóm­kvaddur til verksins hinn 20. september 2002. Matsgerð hans er dagsett 29. október s.á.

Niðurstaða hans var sem hér segir:

Um matslið 1) a segir m.a: Fúaskemmdir eru í þremur gólfborðum í horni svefnherbergis við útvegg. Viðgerðarkostnaður efni og vinna metinn 43.000 kr. með virðisaukaskatti (eftirleiðis vsk.), en 34.538 kr. án vsk.  Í matslið 1) b er ástandslýsing þannig:  Fjórir gólfbitar í herbergi til suðausturs eru fúnir og er fúinn það mikill að burðarþol bitanna er verulega skert. ………Lítilsháttar fúaskemmdir eru í fimm gólfbitum í herbergi til norðausturs en eru það litlar að matsmaður telur að burðarþol bitanna sé ekki svo skert að þurfi að gera við þá.  Viðgerðarkostnaður efni og vinna metinn 71.000 kr. með vsk., en 57.028 án vsk.  Í matslið 1) c segir, að búið sé að fjarlægja þær raflagnir, sem átt sé við, og geti matsmaður því ekki staðfest, hvernig þeim hafi verið háttað, og metur því ekki kostnað samkvæmt þessum matslið.

Um matslið 2) Niðurstaða matsmanns er á þá leið, að hæfilegt verð sé umsamið verð, þ.e. 728.200 kr.,  og miðar við sölu Mosfellsbæjar til Orkuveitu Reykjavíkur á árinu 1997, en þar nam verð fyrir hvern mínútulítra 145.640 kr. Önnur dæmi um sölu á vatnsréttindum hafi ekki verið tiltæk.

Um matslið 3) Svar matsmanns er u.þ.b.1991 sólarhringa eða 5 ár, 5 mánuði og 14 daga.

Um matslið 4) Kostnaður samkvæmt þessum lið nam 84.700 kr. með vsk. en 72.782 án vsk. Matsmaður segir niðurstöðuna m.a. byggða á upplýsingum frá bæjarskrifstofu Mosfellsbæjar um heimæðargjöld og reiknað sé með greftri fyrir lögnum og tengingu, en ekki innifalið að gera göt í sökkla og plötur fyrir lögnum.

Málsástæður og lagarök stefnanda:

Stefnandi byggir á því, að stefndu hafi vanefnt kaupsamning málsaðila frá 18. apríl 2001. Þau hafi hvorki greitt umsamda lokagreiðslu að fjárhæð 1.737.500 kr. né afföll af húsbréfum, samkvæmt c-lið samningsins að hámarki 500.000 kr. Samtala þessara fjárhæða myndi stefnufjárhæð málsins. Afföll húsbréfa hafi numið 572.207 kr., eins og uppgjör Verðbréfastofunnar, Suðurlandsbraut 18, Reykjavík sýni.

Stefndu hafi ranglega og heimildarlaust haldið eftir þessum greiðslum, en þau telji, að húseignin Reykjamelur 13, Mosfellssveit, hafi verið haldin leyndum göllum, auk þess sem þau haldi fram, að 5 mínútulítrar af heitu vatni hafi átt að fylgja með í kaupunum.

Stefnandi mótmælir báðum þessum staðhæfingum og vísar til þess, varðandi kröfu stefndu um skaðabætur eða afslátt vegna galla, sem fasteignin hafi verið haldin, að fram komi í söluyfirliti, sem skoða beri sem hluta af samþykktu kauptilboði og kaupsamningi, að húsið þarfnist standsetningar. Um sé að ræða gamalt hús og því megi búast við, að ýmislegt þurfi að lagfæra. Stefndu hafi skoðað eignina vandlega og haft kunnáttumenn sér til ráðuneytis. Ástand hússins sé síst verra en vænta mátti, þegar litið sé til þess, að húsið sé að meginhluta til byggt á árinu 1926 og einnig að nokkru á árinu 1968.

Stefnandi byggir á því varðandi þá málsástæðu stefndu, að honum hafi verið óheimilt að selja vatnsréttindi eignarinnar, að legið hafi fyrir við gerð kaupsamnings, að vatnsréttindi ættu ekki að fylgja með í kaupunum, eins og segi í yfirlýsingu fasteignasölunnar Lundar ehf. frá 13. september 2001, sem staðfest hafi verið hér fyrir dómi af starfsmönnum fasteignasölunnar og stefndu sjálfum. Stefnandi vísar einnig til þess, í þessu sambandi, að hann hafi um alllangt skeið, áður en hann setti eignina í sölu, átt í samningaviðræðum við Orkuveitu Reykjavíkur um kaup á vatnsréttindum fasteignarinnar, eins og framlagt bréf Orkuveitunnar staðfesti, en tilviljun ein hafi ráðið því, að gengið hafi verið endanlega frá kaupunum rétt eftir að hann samþykkti kauptilboð stefndu. Verðlagning eignarinnar hafi miðast við það, að vatnsréttindin fylgdu ekki með í kaupunum. Þá vísar stefnandi því á bug, að dráttur hafi orðið á afhendingu eignarinnar af hans hálfu. Engu slíku hafi verið til að dreifa. Hann hafi rýmt herbergi inn af bílskúr strax og stefndu hafi farið fram á það, en hann hafi litið svo á, að það tilheyrði bílskúrnum, þar sem ekki hafi verið  hægt að læsa því sérstaklega heldur aðeins bílskúrnum sjálfum, en hann hafi ekki átt að afhenda hann fyrr en 1. ágúst. Stefnandi bendir á, að þau atriði, sem stefndu telji að skoða beri sem galla, eigi fremur að líta á sem venjulegt viðhald og/eða endurbætur.

Stefnandi byggir á því, að hann hafi að öllu leyti staðið við samningsskyldur sínar og eigi því rétt á greiðslu umsamins kaupverðs og affalla að viðbættum dráttarvöxtum, eins og krafist sé.

Stefnandi reisir kröfur sínar gagnvart stefndu á meginreglum samninga- og kröfuréttar um efndir loforða og samninga en vísar einnig til meginreglna í fasteigna­viðskiptum, sem gilt hafa, svo og til ákvæða laga um fasteignakaup nr. 40/2002, sem tóku gildi 1. júní það ár. Réttur hans til greiðslu söluverðs umræddrar eignar sé ótvíræður.  Til stuðnings dráttarvaxtakröfu sinni vísar stefnandi til 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, en byggir málskostnaðarkröfu sína á 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 (eml.). Stefnandi byggir kröfu sína um virðisaukaskatt á tildæmda málflutningsþóknun á lögum nr. 50/1988.

Málsástæður og lagarök stefndu:

Stefndu byggja á því, að þau hafi öðlast eignarrétt yfir umræddri fasteign með öllu fylgifé hennar og hlunnindum, þegar stefnandi samþykkti kauptilboð þeirra 16. mars 2001. Honum hafi því verið óheimilt að selja Orkuveitu Reykjavíkur vatnsréttindi eignarinnar hinn 19. sama mánaðar. Sala þeirra hafi því ekkert gildi og sé markleysa eða skapi stefnanda a.m.k. skaðabótaskyldu gagnvart þeim. 

Þau hafi haft vitneskju um það, að ýmsum húseignum á svonefndri Reykjatorfu fylgdi heitavatnsréttindi frá gamalli tíð, m.a. umræddri húseign. Fyrri eigandi Reykjamels 13, sem nú búi að Reykjamel 11, hafi sagt þeim, að eigninni fylgdu umrædd vatnsréttindi. Foreldrar stefndu Kristínar búi í húseign, sem slík vatnsréttindi fylgi. Þessi hlunnindi hafi verið forsenda fyrir kaupum þeirra.  Stefnda Kristín hafi hringt í fasteignasöluna Lund, sem hafði eignina til sölumeðferðar og spurst sérstaklega fyrir um það, hvort vatnsréttindin fylgdu eigninni. Sá sem varð þar fyrir svörum hafi í fyrstu ekki getað svarað fyrirspurninni, en talið síðan, að svo hlyti að vera, eftir að hafa kynnt sér einhver gögn um eignina, en í þeim segði, að öll réttindi fylgi með, þar með talin lóðarréttindi. Samkvæmt almennum venjum hefði þurft að taka sérstaklega fram, ef vatnsréttindi, eða annað fylgifé fasteignarinnar hefði ekki átt að fylgja með í kaupunum.

Þau hafi fyrst verið upplýst um sölu vatnsréttindanna við undirritun kaup­samnings. Þá hafi þeim verið sýnd yfirlýsingin frá 19. mars 2001. Sala vatnsréttindanna leiði til þess, að húseignin Reykjamelur 13 sé í raun án aðgengis að heitu vatni.  Orkuveita Reykjavíkur láti þeim, eins og er.  heitt vatn í té, en óvíst sé, hversu lengi það muni vara. Heitavatnslögn Orkuveitunnar sé komin til ára sinna og muni þeim verða gert að tengjast Hitaveitu Mosfellsbæjar, sem ekki hefði komið til,  ef vatnsréttindin hefðu fylgt með í kaupunum. Þá hefði Orkuveitan orðið að leggja þeim til heitt vatn allt að fimm mínútulítrum. Stefndu gera því kröfu til þess, að stefnanda verði gert að greiða þeim kostnað við að tengjast Hitaveitu Mosfellsbæjar, sbr. matslið 4 í matsgerð.

Eignin hafi einnig verið haldin ýmsum leyndum göllum, sem hafi verið meiri en búast mátti við. Stefnandi hafi einnig leynt þau sýnilegum galla í gólfklæðningu í herbergi inn af bílskúr, en herbergið hafi verið fullt af drasli og því ekki hægt að skoða það með góðu móti. Stefnandi sagt þeim, að þar væri ekkert sérstakt að sjá og/eða skoða.

Fyrir liggi matsgerð dómkvadds matsmanns um kostnað við lagfæringu þessara galla. Stefndu krefjast þess, að viðurkennt verði, að stefnanda beri að bæta þeim kostnað við lagfæringu gallanna, sem nemi 126.000 kr. samkvæmt a b og d liðum matsgerðarinnar og komi sú fjárhæð til skuldajöfnunar kröfu stefnanda á hendur þeim.

Stefndu byggja enn fremur á því, að þeim hafi verið heimilt að halda eftir greiðslum til að tryggingar því, að stefnandi aflétti áhvílandi skuld sinni við Glitni hf. að fjárhæð 1.000.000 króna, auk vaxta og kostnaðar. Þeim hafi verið ókunnugt um upphæð skuldarinnar, sem allt eins hefði getað numið mun hærri fjárhæð en svaraði upphæð tryggingarbréfsins. Fasteignasali hjá fasteignasölunni Lundi ehf. hafi tjáð þeim 15. september 2001, að tryggingarbréfinu hefði ekki verið aflétt og því væri ótímabært að greiða umsamda lokagreiðslu. Þau hafi enga tilkynningu fengið um, að tryggingarbréfinu hafi verið aflétt, hvorki frá stefnanda né heldur frá fasteignasölunni. Stefndi Ágúst hafi að morgni sama dags og aðalmeðferð málsins átti sér stað, gert sér ferð til Sýslumannsins í Reykjavík og fengið veðbókarvottorð fyrir Reykjamel 13. Þá hafi honum fyrst verið ljóst, að tryggingarbréfinu hafði verið aflétt af eigninni 7. desember 2001. Lögmenn málsaðila hafi á sama tíma skipst á bréfum, en lögmaður stefnanda hefði látið hjá líða að tilkynna um aflýsingu tryggingarbréfsins. Því sé ljóst, að hvernig sem mál þetta fari að öðru leyti, þá verði dráttarvextir ekki tildæmdir stefnanda fyrr en við dómsuppsögu.

Þá mótmæla stefndu kröfu stefnanda um afföll húsbréfa að fjárhæð 500.000 krónur. Samkvæmt ákvæðum kaupsamnings skyldu stefndu greiða að hámarki umkrafða fjárhæð við útgáfu afsals. Afsal hafi ekki verið gefið út og sé ekki við stefndu að sakast í því efni. Stefndu hafi ekki verið boðuð til að taka við afsali og ekki látin vita um, að tryggingarbréfi Glitnis hf. hefði verið aflétt. Þá mótmæla stefndu kröfuupphæð stefnanda sem ósannaðri. Þau hafi engin tök haft á því að sannreyna kröfu stefnanda að þessu leyti og krefjast a.m.k. sýknu að svo stöddu af þessari kröfu stefnanda.

Stefndu vísa til almennra reglna samningaréttar um skuldbindingargildi samninga og til kröfuréttar og fasteignakauparéttar um rétt til að halda eftir eigin greiðslu vegna vanefnda gagnaðila og skuldajöfnuð vegna vanefnda seljenda fasteignar við greiðslur kaupverðs. Þá vísa stefndu til almennra reglna fasteignakauparéttar um afslátt og skaðabætur vegna galla og annarra vanefnda seljenda fasteigna. Stefndu byggja málskostnaðarkröfu sína á 129. og 130. gr. eml., en vísa til laga nr. 50/1988 til stuðnings málskostnaðarkröfu sinni.

 

Niðurstaða:

Við aðalmeðferð málsins gáfu eftirtaldir einstaklingar skýrslu fyrir dóminum auk málsaðila: Hjalti Sigmundsson, dómkvaddur matsmaður, Karl Gunnarsson og Kristján Páll Arnarson sölumenn hjá fasteignasölunni Lundi ehf. og Ellert Róbertsson, sem starfaði hjá fasteignasölunni Lundi ehf., þegar viðskipti málsaðila fóru fram.

Vísað verður til vættis þessara manna, ef ástæða þykir.

Við umfjöllun um ágreining málsaðila verður fyrst tekin afstaða til kröfu stefndu um skuldajöfnun á verðmæti vatnsréttinda umræddrar fasteignar við kröfu stefnanda, eins og stefndu gera kröfu til.

Stefndu byggja á því, eins og áður er lýst, að þau hafi með samþykki stefnanda á kauptilboði þeirra öðlast öll réttindi yfir fasteigninni Reykjamel 13, Mosfellsbæ, sem henni fylgdu, þ.m.t. umrædd vatnsréttindi. Stefnanda hafi því verið óheimilt að selja þessi hlunnindi eignarinnar. Fyrir liggi, að söluverð þeirra nam 728.200 krónum, sem Hjalti Sigmundsson, dómkvaddur matsmaður hafi talið rétt og eðlilegt verð. Stefnandi hafi með löglausri aðgerð sinni svipt stefndu þessum hagsmunum og eigi því að bæta þeim tjónið. Því eigi 728.200 krónur, að koma til skuldajöfnunar móti kröfu stefnanda.

Ljóst er af framlögðum gögnum málsins, vætti sölumanna fasteignasölunnar Lundar ehf. og stefnanda sjálfs, að ekki stóð til að selja umrædd hlunnindi með fasteigninni. Fyrir liggur, að stefnandi hafði átt viðræður við Orkuveitu Reykjavíkur um kaup á vatnsréttindum eignarinnar. Í bréfi, sem Orkuveitan ritaði stefnanda og dagsett er 12. desember 2002, kemur fram, að Orkuveitan hafi gert stefnanda, sem og öðrum eigendum heitavatnsréttinda, tilboð um kaup réttindanna á árinu 1999. Tilboðið hafi gilt út árið 1999 og hafi stefnandi hafnað því. Síðan segir orðrétt í bréfinu: Snemma árs 2001 hafðir þú samband við undirritaðan og spurðist fyrir um hvort Orkuveita Reykjavíkur vildi þá kaupa vatnsréttindi þín……….  Tekið var til athugunar hvort Orkuveitan vildi kaupa þín vatnsréttindi snemma árs 2001. Niðurstaða þeirrar skoðunar var að Orkuveitan vildi kaupa af þér réttindin á sama verði og boðið var árið 1998, án vísitöluhækkunar. Þú féllst á það og keypti Orkuveitan vatnsréttindi þín. Nokkur tími leið, (nokkrar vikur) frá því að Orkuveitan bauð þér þessi kjör og þar til þú samþykktir sölu…….  Bréfið er undirritað af Eysteini Jónssyni, framkvæmdastjóra sölusviðs Orkuveitunnar.

Báðir sölumenn fasteignasölunnar Lundar ehf. staðfestu, að ekki hafi staðið til að selja vatnsréttindi eignarinnar. Ellert Róbertsson tók í sama streng. Hann starfaði áður sem sölumaður fasteignasölunnar, verðmat húseignina og samdi svonefnt söluyfirlit, sem áður er vikið að.

Því verður að telja fullsannað, að vatnsréttindin áttu ekki að fylgja eigninni við sölu hennar til stefndu. Á hinn bóginn kemur þessi fyrirætlun stefnanda ekki skýrt fram í söluyfirliti. Þar segir aðeins, að húsið sé á stórri eignarlóð, sé vel staðsett og henti mjög vel útivistarfólki. Yfirlýsingin frá 19. mars 2001 um sölu vatnsréttindanna lá frammi, þegar kaupsamningur var gerður 18. apríl s.á., svo og veðbókarvottorð. Þar eru tekin af öll tvímæli, hvað vatnsréttindin varðaði. Stefndu viðurkenndu hér í dómi, að þeim hafi verið sýnd yfirlýsingin, áður en kaupsamningurinn var undirritaður. Þau kváðust hafa gert einhverjar athugasemdir, en ákveðið að sjá til og kanna réttarstöðu sína. Stefndi Ágúst kvartaði við stefnanda yfir ýmsum göllum fasteignarinnar með bréfi, dags. 15. júlí s.á., eins og áður er lýst, en minnist þar ekkert á vatnsréttindin.  Það var fyrst í september s.á., þegar ágreiningur er risinn milli málsaðila út af göllum eignarinnar, að lögmaður stefndu gerði athugasemdir um vatnsréttindin og taldi, að þau hafi verið forsenda kaupa stefndu.

Dómurinn lítur svo á, að stefndu hafi sýnt slíkt tómlæti með því að láta hjá líða við gerð kaupsamningsins að kvarta eða mótmæla, þegar þeim var ljóst, að stefnandi hafði selt heitavatnsréttindi fasteignarinnar og með eftirfarandi aðgerðarleysi sínu, að þau hafi við það fyrirgert rétti til þessara hlunninda, sem þau ella kynnu að hafa eignast við samþykki stefnanda á kauptilboði þeirra.  Stefnandi er því sýknaður af þessari kröfu stefndu. Þessi niðurstaða leiðir enn fremur til þess, að krafa stefndu, samkvæmt 4. tölulið matsgerðar, kemur ekki til skoðunar.

Krafa stefndu um skaðabætur eða afslátt vegna galla, sem húseignin Reykja­melur 13, Mosfellsbæ, er byggð á niðurstöðu matsmannsins Hjalta Sigmundsson, sbr. matslið 1 a og b.  Krafan stafar í fyrsta lagi af fúaskemmdum í þremur gólfborðum við útvegg í horni svefnherbergis og nemur 43.000 krónum. Gallar þessir voru sýnilegir, en stefndu byggja á því, að stefnandi hafi lýst því yfir, að ekkert væri athugavert við ástand herbergisins. Stefndu hafi treyst þessum upplýsingum og því ekki skoðað herbergið, enda hafi það verið fullt af drasli.

Dómurinn telur ósannað, að stefndu hafi ekki getað skoðað umrætt herbergið og dregur í efa, að verð hússins hefði lækkað sem nemur kröfu þeirra, samkvæmt þessum kröfulið, hefðu þau veitt gallanum athygli. Ekki er fallist á þessa kröfu stefndu.

Bótakrafa stefndu stafar einnig af fúaskemmdum í fjórum gólfbitum í millilofti í svefnherbergi  að fjárhæð 71.000 krónur, sbr. matslið 1 b.

Í söluyfirliti, sem skoða ber sem hluta af kaupsamningi málsaðila, er sérstaklega tekið fram, að eignin þarfnist standsetningar. Ellert Róbertsson greindi frá því hér í dómi, að ástand eignarinnar hefði verið slíkt, að engum hefði dulist, sem hana skoðaði, að hún þarfnaðist verulegra lagfæringa. Hægt hefði verið að taka hana í nefið, eins og hann komst að orði. Stefnda Kristín tók undir þessa lýsingu Ellert. Hún kvað ástand eignarinnar hafa verið mjög slæmt, þegar þau skoðuðu hana, áður en þau gerðu stefnanda tilboð sitt. Stefndi Ágúst upplýsti dóminn um það, að hann hefði skoðað eignina með föður sínum, sem væri húsasmíðameistari, áður en stefndu gerðu tilboð sitt.

Dómurinn lítur svo á, að aldur eignarinnar einn og sér og sú viðvörun, sem fólst í þeirri lýsingu, að hún þyrfti standsetningar við, eins og segir í söluyfirliti, hefði átt að hvetja stefndu til sérstakrar aðgæslu. Áætlaður kostnaður stefnda Ágústs við lag­færingar galla á eigninni samkvæmt bréfi hans 15. júlí 2001 er rétt um 2% af heildarverði hennar. Það hlýtur að teljast smávægilegt, þegar um svo gamalt hús er að ræða og ekki síst, þegar vakin er á því sérstök athygli, að það þarfnist lagfæringar. 

Með vísan til framangreindra röksemda verður þykir verða að sýkna stefnanda af gallakröfum stefndu.

Stefndu krefjast einnig bóta fyrir afnotamissi af herbergi inn af bílskúr í tvo mánuði að fjárhæð 12.000 krónur, samkvæmt lið 1 d í matsgerð. Stefnda Kristín greindi dóminum frá því, að þau hjónin hefðu flutt inn í húseignina Reykjamel 13 í janúar 2002.  Dómurinn fær því ekki séð, að afnot stefnanda af umræddu herbergi hafi valdið stefndu tjóni og sýknar stefnanda því af þessum kröfulið.

Niðurstaða dómsins er því sú, að stefndu beri að greiða stefnanda óskerta um­samda lokagreiðslu,  samkvæmt kaupsamningnum að fjárhæð 1.737.500 krónur.

Stefnandi gerir kröfu til greiðslu affalla af mótteknum húsbréfum að fjárhæð 500.000 krónur, sem er það hámark, sem stefndu skuldbundu sig í kaupsamningi til að greiða honum. Stefnandi byggir kröfu sína á kaupnótu frá Verðbréfastofunni Suðurlandsbraut 18, Reykjavík. Kaupnótan ber með sér, að afföll húsbréfa úr 2. flokki 2001, sem stefnandi seldi fyrir milligöngu Verðbréfastofunnar námu kr. 572.207 krónum.

Lögmaður stefndu mótmælti sérstaklega þessum kröfulið við aðalmeðferð málsins sem ósönnuðum og órökstuddum og krafðist sýknu af kröfunni eða sýknu að svo stöddu. Lögmaður stefnanda taldi mótmælin of seint fram komin, enda hefði reynst stefnanda auðvelt að færa ótvíræðar sönnur á þennan kröfulið, hefðu mótmælin komið fyrr fram.

Dómurinn telur framlagða kaupnótu frá Verðbréfastofu trúverðuga og fellst á þá málsástæðu lögmanns stefnanda, að mótmæli lögmanns stefnanda við aðalmeðferð málsins séu of seint fram komin, eins og hér háttar til.

Krafa stefnanda um skyldu stefndu til að greiða umkrafin afföll er því tekin að fullu til greina.

Í kauptilboði stefndu og kaupsamningi málsaðila segir, að afföllin skuli greidd við útgáfu afsals. Afsal hefur ekki verið gefið út og eiga báðir málsaðilar sök á því. 

Stefnandi aflétti tryggingarbréfi Glitnis hf. af eigninni 7. desember 2001, en lét hvorki stefndu né sölumenn fasteignasölunnar Lundar ehf. vita um það, svo sannað sé. Stefnandi ber þannig að hluta ábyrgð á því að útgáfa afsals hefur dregist.

Stefndu héldu á hinn bóginn eftir umsaminni lokagreiðslu sem greiða átti 15. september 2001, ekki aðeins vegna vanefnda stefnanda um að aflétta tryggingarbréfi Glitnis hf., heldur einnig vegna meintra skaðabóta fyrir umrædd vatnsréttindi, og skaðabóta eða  afsláttar vegna meintra galla og loks vegna afnotamissisbóta.

Dómurinn hefur komist að þeirri niðurstöðu að sýkna beri stefnanda af öllum kröfum stefndu, sem leiðir til þeirrar gagnályktunar, að stefndu hafi ranglega og heimildarlaust haldið eftir umsaminni lokagreiðslu og tekið með þeirri ákvörðun áhættu á því, að þeim yrði gert að greiða stefnanda dráttarvexti.

Báðir málsaðilar eiga sök á því,  að dregist hefur að gefa út afsal, eins og áður segir. 

Því þykir rétt, að stefndu greiði stefnanda dráttarvexti frá birtingardegi stefnu eða, 26. júní 2002, af 1.737.500 krónum, eins og nánar segir í dómsorði.

Dráttarvextir af affallakröfu stefnanda skulu reiknast frá 15. degi eftir dómsuppsögu í máli þessu, eins og nánar er lýst í dómsorði, hafi afsal þá ekki verið gefið út og umsamin fjárhæð greidd.

Þessi málalok leiða til þess með vísan til 1 tl. 130. gr. eml., að stefndu ber að greiða stefnanda málskostnað, sem þykir hæfilegur 250.000 krónur. Við þá ákvörðun er að nokkru litið til sjónarmiða, sem tilgreind eru í 3. tl. 130. gr. eml.

Skúli J. Pálmason héraðsdómari kveður upp þennan dóm.

D Ó M S O R Ð

Stefndu, Ágúst H. Guðmundsson og Kristín Valdemarsdóttir, dæmast til að  greiða stefnanda, Sigurði Jónassyni, 2.237.500 krónur, að viðbættum dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 af 1.737.500 krónum frá 26. júní 2002 til greiðsludags og með dráttarvöxtum,  samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga af 500.000 frá 22. febrúar 2003 til greiðsludags.

Stefndu skulu greiða stefnanda 250.000 krónur í málskostnað.