Þriðjudaginn 30. ágúst 2005.
Nr. 340/2005.	Erlingur Einarsson (Hilmar Ingimundarson hrl.) gegn Guðmundi Ágústi Gunnarssyni (Steinunn Guðbjartsdóttir hrl.)

 

Kærumál. Forkaupsréttur. Ábúð. Riftun.

E krafðist þess að viðurkenndur yrði forkaupsréttur hans sem ábúanda að jörðinni B og að honum yrði heimilað að ganga inn í kaup G á jörðinni samkvæmt skiptayfirlýsingu dánarbús GM. Skiptastjóri búsins hafði í desember 2003 rift ábúðarsamningi við E vegna vanefnda leigutaka, og samþykkti búið í apríl 2004 að leggja G út jörðina til greiðslu arfs. Sýnt var að viðhald húsa og ræktunar á B hafði verið vanrækt lengi, auk þess sem fyrir lá að E hafði engan búrekstur stundað á B í allmörg ár og var ekki borið við af hans hálfu að heimild hafi verið fengin hjá þeim, sem gátu leyst hann undan þeirri skyldu. Var með vísan til þessa fallist á með G að skiptastjóra hafi verið heimilt að rifta ábúðarsamningnum í desember 2003. Krafa sóknaraðila um að neyta forkaupsréttar samkvæmt ákvæðum jarðalaga átti hvað sem öðru leið ekki stoð í ábúðarsamningi eftir greint tímamark og var staðfest niðurstaða héraðsdóms um að hafna forkaupsrétti E.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Hrafn Bragason og Ingibjörg Benediktsdóttir.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 13. júlí 2005, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 27. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Vesturlands 1. júlí 2005, þar sem hafnað var kröfum sóknaraðila um að viðurkenndur yrði forkaupsréttur hans að jörðinni Brekku í Hvalfjarðarstrandarheppi og að honum yrði heimilað að ganga inn í kaup varnaraðila á jörðinni samkvæmt skiptayfirlýsingu 29. apríl 2004 með sömu kjörum og þar greinir gegn greiðslu kaupverðsins, meðal annars með yfirtöku áhvílandi veðskulda. Kæruheimild er í 133. gr. laga nr. 20/1991 um skipti á dánarbúum o.fl. Sóknaraðili krefst þess að teknar verði til greina framangreindar kröfur hans fyrir héraðsdómi, sem varða jörðina Brekku. Hann krefst jafnframt málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar, en til vara að málskostnaður verði felldur niður.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I.

Skiptastjóri í dánarbúi Gísla Magnússonar vísaði 2. desember 2004 ágreiningi málsaðila til úrlausnar fyrir héraðsdómi í samræmi við ákvæði 122. gr. laga nr. 20/1991. Gísli lést 2. febrúar 1998, en eiginkona hans, Guðmunda Gísladóttir, lést 3. apríl 1986. Þau áttu ekki niðja saman, en gerðu sameiginlega og gagnkvæma erfðaskrá 4. maí 1972. Samkvæmt henni skyldi það þeirra, sem lengur lifði, taka allan arf eftir hið skammlífara, en eftir lát hins langlífara skyldu eignir þeirra skiptast að jöfnu milli dóttur Guðmundu, Guðrúnar Ágústsdóttur, og Ágústu Kristínar Bass, fósturdóttur arfleiðenda. Áritaði Guðrún erfðaskrána um samþykki sitt við efni hennar. Guðrún er nú látin, en varnaraðili er meðal erfingja hennar. Ágústa Kristín er einnig látin og lét ekki eftir sig niðja. Sóknaraðili var sambúðarmaður hennar.

Meðal eigna dánarbús Gísla Magnússonar voru níu tíundu hlutar jarðarinnar Brekku í Hvalfjarðarstrandarheppi. Samkvæmt byggingarbréfi 2. maí 1980 byggði Gísli sóknaraðila og sambúðarkonu hans hálfa jörðina með nánar greindum skilmálum. Um skyldur og réttindi landsdrottins og leiguliða, sem ekki var sérstaklega kveðið á um, skyldi fara samkvæmt ábúðarlögum. Með nýju byggingarbréfi 24. nóvember 1995 byggði Gísli þeim sömu og áður alla jörðina til lífstíðar. Var jafnframt vísað til ábúðarlaga um önnur atriði en þau, sem sérstaklega var kveðið á um í bréfinu.

Skiptastjóri í dánarbúi Gísla Magnússonar ritaði sóknaraðila og dánarbúi Ágústu Kristínar Bass bréf 17. desember 2003 og lýsti yfir að þeim væri byggt út af jörðinni miðað við næstu fardaga vegna vanefnda á skyldum þeirra sem ábúendur. Þá var samþykkt á skiptafundi í dánarbúinu að leggja varnaraðila út jörðina til greiðslu arfs gegn endurgjaldi til búsins á fjárhæð, sem væri umfram arfshluta hans. Gaf skiptastjórinn út skiptayfirlýsingu þessa efnis 29. apríl 2004 og kynnti það sóknaraðila með bréfi sama dag. Sá síðarnefndi lýsti yfir 13. maí 2004 að hann teldi sig sem ábúanda eiga forkaupsrétt að jörðinni í samræmi við ákvæði jarðalaga og að hann hygðist nýta sér hann. Í sama bréfi mótmælti hann jafnframt riftun ábúðarsamnings. Ekki væri um vanefndir að ræða, enda hafi verið fallið frá kröfum um eftirgjald fyrir jörðina. Vísar hann í málinu til 2. mgr. 30. gr. áðurgildandi jarðalaga nr. 65/1976 og 1. mgr. 27. gr. núgildandi jarðalaga nr. 81/2004 um forkaupsrétt sinn sem ábúanda. Varnaraðili mótmælir að forkaupsréttur sóknaraðila sé fyrir hendi. Fram er komið að dánarbú Ágústu Kristínar Bass óskar ekki eftir að neyta forkaupsréttar að jörðinni. Málsatvik og málsástæður aðilanna eru að öðru leyti nánar rakin í úrskurði héraðsdóms.

II.

Í áðurnefndum bréfum skiptastjóra 17. desember 2003 til sóknaraðila og dánarbús Ágústu Kristínar Bass var um heimild fyrir riftun ábúðarsamnings vísað til 30. gr. þágildandi ábúðarlaga nr. 64/1976. Liggur ekki fyrir að sóknaraðili hafi mótmælt riftuninni fyrir en 13. maí 2004. Lögmaður varnaraðila fór þess á leit 27. júlí 2004 við úttektarmenn samkvæmt ábúðarlögum nr. 80/2004 að þeir gerðu úttekt á jörðinni Brekku vegna ábúðarloka þar. Var sérstaklega vísað til 37. gr. og 39. gr. laganna og meðal annars óskað eftir að veitt yrði umsögn um vanefndir ábúandans og hvort jörðin hafi verið nytjuð með eðlilegum hætti. Skiluðu aðilar málsins skriflegum greinargerðum til þeirra þar sem þeir lýstu sjónarmiðum sínum og voru viðstaddir athugun úttektarmanna á vettvangi.

Skýrsla úttektarmanna er dagsett 25. október 2004. Var niðurstaða þeirra sú að viðhald húsa og ræktunar hafi verið vanrækt lengi. Ekki hafi þó verið sýnt fram á með óyggjandi hætti hvernig ástand bygginga hafi verið þegar síðara byggingarbréfið var gert 1995. Byggingarbréf frá 1980 verði hins vegar ekki skilið á annan veg en þann að skyldur leiguliða til að halda við mannvirkjum að hálfu á móti landsdrottni hafi verið ótvíræðar, sbr. einnig 17. gr. þágildandi ábúðarlaga. Ábúandi hafi þannig borið að hálfu ábyrgð á viðhaldi mannvirkja frá 1980 og að fullu frá 1995. Hefðu mannvirki verið máluð og þeim haldið við í tæpan aldarfjórðung ætti þess að sjást merki og þau þá haldið vatni og vindum. Ástand húsanna beri hins vegar áralangri vanrækslu og hirðuleysi vitni, og var það mat úttektarmanna að ábúandi hafi vanrækt verulega skyldur sínar um að halda við húsum og ræktun.

Framangreindu mati úttektarmanna, sem gert var samkvæmt 17. gr., sbr. 39. gr. núgildandi ábúðalaga, hefur ekki verið hnekkt. Er ljóst að ábúandi hefur ekki rækt skyldur sínar samkvæmt 17. gr. þágildandi ábúðarlaga um að halda við húsum, öðrum mannvirkjum og ræktun þannig að ekki rýrnaði umfram eðlilega fyrningu að mati úttektarmanna, sbr. einnig 27. gr. sömu laga. Samkvæmt 21. gr. laganna var leiguliða meðal annars skylt að nytja ábúðarjörð sína og reka þar bú nema sveitarstjórn og landsdrottinn samþykktu annað. Fyrir liggur í málinu að sóknaraðili hefur engan búrekstur stundað á Brekku í allmörg ár. Er ekki borið við af hans hálfu að heimild hafi verið fengin frá þeim, sem gátu leyst hann undan þeirri skyldu. Var eigi sérstök þörf á að sannreyna þessa ástæðu útbyggingar af jörðinni með álitsgerð úttektarmanna og jarðanefndar, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 1996 á bls. 2445 í dómasafni réttarins í máli nr. 341/1996. Verður samkvæmt öllu framanröktu og með stoð í 1. mgr. 30. gr. áðurgildandi ábúðarlaga fallist á með varnaraðila að skiptastjóra í dánarbúi Gísla Magnússonar hafi verið heimilt að rifta ábúðarsamningi 17. desember 2003 vegna vanefnda leigutaka. Krafa sóknaraðila um að neyta forkaupsréttar samkvæmt ákvæðum jarðalaga átti hvað sem öðru líður ekki stoð í ábúðarsamningi eftir greint tímamark.

Samkvæmt þessu verður hinn kærði úrskurður staðfestur. Sóknaraðili skal greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Erlingur Einarsson, greiði varnaraðila, Guðmundi Ágústi Gunnarssyni, 150.000 krónur í kærumálskostnað.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Vesturlands 1. júlí 2005.

Mál þetta barst dóminum með bréfi Jónasar Þórs Guðmundssonar hdl., dags. 2. desember 2004, en mótteknu 10. sama mánaðar. Málið var þingfest 10. janúar 2005 og tekið til úrskurðar 16. júní s.l.

Sóknaraðili er  Erlingur Einarsson, Brekku, Hvalfjarðarstrandarhreppi. Varnaraðili er Guðmundur Ágúst Gunnarsson, Brekku, Hvalfjarðarstrandarhreppi.

Kröfur sóknaraðila eru að úrskurðað verði að sóknaraðili eigi forkaupsrétt að jörðinni Brekku, Hvalfjarðarstrandarhreppi, og að jafnframt verði úrskurðað að sóknaraðila verði heimilað að ganga inn í kaup varnaraðila á jörðinni samkvæmt skiptayfirlýsingu, dags. 29. apríl 2004, með sömu kjörum og þar greinir gegn greiðslu kaupverðsins, meðal annars með yfirtöku áhvílandi veðskulda. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila.

Kröfur varnaraðila eru að kröfum sóknaraðila verði hafnað. Þá krefst varnaraðili málskostnaðar.

I.

                 Gísli Magnússon, sem síðast var til heimilis að Brekku í Hvalfjarðarstrandarhreppi, lést þann 2. febrúar 1998. Með úrskurði dómsins uppkveðnum þann 11. apríl 2000 var dánar- og félagsbú Gísla og skammlífari konu hans, Guðmundu Gísladóttur, sem andaðist 3. apríl 1986, tekið til opinberra skipta. Þann sama dag var Jónas Þór Guðmundsson hdl. skipaður skiptastjóri í búinu.

                Fyrir liggur að þann 4. maí 1972 gerðu Gísli og Guðmunda sameiginlega og gagnkvæma erfðaskrá. Í erfðaskránni segir meðal annars í 1. gr.: „Það okkar, sem lengur lifir, skal erfa allar eignir okkar, þ.e. eignarhluta þess okkar, sem fyrr læzt, ásamt sínum hluta.“ Í 3. gr. segir síðan: „Eftir lát þess okkar, sem lengur lifir, skal búinu skipt að jöfnu milli þeirra tveggja, Guðrúnar Ágústdóttur, dóttur [...] Guðmundu, [...] og Ágústu Kristínar Bass, fósturdóttur okkar ...“

                Helsta eign dánar- og félagsbús Gísla og Guðmundu er 9/10 hlutar jarðarinnar Brekku í Hvalfjarðarstrandarhreppi. Með byggingarbréfi, dags. 2. maí 1980, var hálf jörðin óskipt byggð sóknaraðila og sambýliskonu hans, Ágústu Kristínu Bass, til ábúðar. Þann 24. nóvember 1995 var síðan gert nýtt byggingarbréf er samkvæmt efni sínu tók til allrar jarðarinnar.

                Ágústa Kristín Bass andaðist þann 7. apríl 1999. Með úrskurði dómsins þann 11. apríl 2000 var dánarbú hennar tekið til opinberra skipta. Er skiptum á dánarbúinu enn ólokið enda er það erfingi í búi Gísla og Guðmundu.

                Með bréfum, dags. 17. desember 2003, sagði skiptastjóri fyrir hönd búsins meintum ábúendum, sóknaraðila og dánarbúi Ágústu Kristínar, upp meintri ábúð á Brekku miðað við næstu fardaga vegna vanefnda á ábúendaskyldum þeirra. Með bréfi dagsettu þremur dögum síðar var því lýst yfir af hálfu dánarbús Ágústu Kristínar að það tæki ekki afstöðu til uppsagnarinnar að svo stöddu.

                Á skiptafundi í dánar- og félagsbúi Gísla og Guðmundu, sem haldinn var 2. apríl 2004, var samþykkt að varnaraðili, sonur áðurnefndrar Guðrúnar Ágústsdóttur, er lést þann 20. október 1993, fengi eignarhluta búsins í Brekku útlagða sér gegn greiðslu til búsins sem næmi þeirri fjárhæð sem hann ætti ekki tilkall til sem arfshluta. Varnaraðili hefur fengið fasteignina afhenta, veðsett hana og innt af hendi greiðslur til skiptastjóra, allt í samræmi við efni framlagðrar skiptayfirlýsingar, dags. 29. apríl 2004.

                Skiptastjóri sendi sóknaraðila, Hvalfjarðarstrandarhreppi og jarðanefnd Borgarfjarðarsýslu bréf, dags. 29. apríl 2004, vegna framangreindrar útlagningar til varnaraðila með vísan til mögulegs forkaupsréttar hreppsins og sóknaraðila og mögulegrar nauðsynjar á samþykki jarðanefndar fyrir útlagningunni. Hreppurinn gerði engar athugasemdir við útlagninguna. Afstaða jarðanefndar var sú að málið væri utan verksviðs nefndarinnar vegna skyldleika þeirra aðila er að skiptayfirlýsingunni standa. Með bréfi, dags. 13. maí 2004, tilkynnti sóknaraðili hins vegar að í tilefni af útlagningunni til varnaraðila hygðist hann, sem ábúandi á jörðinni, nýta sér forkaupsrétt sinn að henni.

                Með bréfi til úttektarmanna, Guðmundar Lárussonar og Hrafnkels Karlssonar, dags. 27. júlí 2004, óskaði varnaraðili eftir því að gerð yrði úttekt á jörðinni samkvæmt ábúðarlögum nr. 80/2004 varðandi meintar vanefndir meintra ábúenda á jörðinni. Skiluðu úttektarmenn skýrslu sinni þann 25. október 2004.

                Varnaraðili lýsti því yfir við skiptastjóra að hann mótmælti því að sóknaraðili ætti forkaupsrétt að Brekku eða slíkur meintur réttur yrði a.m.k. ekki virkur við ráðstöfun jarðarinnar til varnaraðila. Skiptastjóri tilkynnti sóknaraðila um þessi mótmæli varnaraðila með bréfi 17. nóvember 2004 og tók jafnframt fram að hann tæki undir afstöðu varnaraðila og því væri forkaupsréttarkröfu sóknaraðila hafnað. Þann sama dag staðfesti skiptastjóri í dánarbúi Ágústu Kristínar að dánarbúið hefði ekki áhuga á að nýta sér mögulegan forkaupsrétt búsins að Brekku.

                Á skiptafundi sem haldinn var þann 2. desember 2004 var reynt að jafna ágreining aðila um meintan forkaupsrétt sóknaraðila. Var sóknaraðili einn þeirrar skoðunar að forkaupsréttur hans væri til staðar. Á fundinum kom einnig fram ágreiningur um hvort sóknaraðili gæti fengið jörðina keypta á því verði sem hún var lögð varnaraðila út, yrði niðurstaðan sú að sóknaraðili ætti forkaupsrétt að jörðinni. Tilraunir til að jafna ágreining aðila á fundinum reyndust árangurslausar. Vísaði skiptastjóri ágreiningnum því til dómsins með bréfi, dags. 2. desember 2004, eins og áður var getið.

II.

                Sóknaraðili segir Ágústu Kristínu Bass hafa alist upp hjá hjónunum Gísla Magnússyni og Guðmundu Gísladóttur að Brekku, Hvalfjarðarstrandarhreppi frá því að hún var 5 daga gömul vegna aðstæðna móður Ágústu Kristínar.

Árið 1977 hafi sóknaraðili og Ágústa Kristín tekið upp sambúð sem staðið hafi óslitið þar til Ágústa Kristín lést, eða í 22 ár. Sóknaraðili og Ágústa Kristín hafi strax í upphafi sambúðarinnar hafið búskap á jörðinni Brekku, en Ágústa Kristín hafi átt íbúðarhús á jörðinni sem hún hafi fengið í sinn hlut við lok fyrri hjúskapar.

Á jörðinni hafi verið gömul og léleg fjárhús og þegar afráðið var að þau tækju við búrekstrinum hafi sóknaraðili og Ágústa Kristín ákveðið að byggja ný. Þau hafi verið með sauðfjárbú og á sínum tíma fengið úthlutað 440 ærgilda kvóta. Fjárhús og votheysturn hafi verið byggð með það í huga, en bygging fjárhúsanna hafi hafist árið 1982. Eftir að byggingu útihúsanna var lokið hafi framleiðslukvóti jarðarinnar hins vegar verið skertur niður í 138 ærgildi. Þó svo búskap hafi verið haldið áfram eftir þessa skerðingu þá hafi hann í raun ekki staðið undir sér sem síðan hafi orðið til þess að greiðslumark jarðarinnar var selt.

Sóknaraðili segir formlegt byggingarbréf fyrir hálfri jörðinni hafa verið gefið út 2. maí 1980. Slíkt bréf hafi síðan verið gefið út fyrir allri jörðinni 24. nóvember 1995. Með þessum byggingarbréfum hafi staða sóknaraðila og Ágústu Kristínar verið tryggð og þeim tryggð búseta á jörðinni og nýting hennar eins lengi og þau óskuðu.

Dánar- og félagsbú Gísla Magnússonar og Guðmundu Gísladóttur hafi með bréfi, dags. 17. desember 2003, lýst því yfir að sóknaraðili hafi fyrirgert ábúðarrétti sínum. Bréfi þessu hafi dánar- og félagsbúið hins vegar ekki fylgt eftir. Það geti því engin réttaráhrif haft.

Með skiptayfirlýsingu, dags. 29. apríl 2004, þar sem meðal annars komi fram að dánar- og félagsbú Gísla Magnússonar og Guðmundu Gísladóttur selji varnaraðila jörðina Brekku fyrir 17.000.000 króna sem meðal annars eigi að greiða með yfirtöku þriggja áhvílandi veðskulda á 1. veðrétti, samtals að eftirstöðvum 1.829.455 krónur, með arfi varnaraðila að fjárhæð 1.525.247 krónur, en að öðru leyti með greiðslu 13.645.298 króna í peningum eins og nánar greini í skiptayfirlýsingunni. Á jörðinni hvíli hins vegar einnig lán hjá Lánasjóði landbúnaðarins, upphaflega að fjárhæð 5.950.000 krónur og tryggingarbréf við Íslandsbanka hf. að fjárhæð 3.000.000 krónur sem varnaraðili hafi sjálfur stofnað til.

Sóknaraðili kveðst hafa fengið skiptayfirlýsinguna í hendur með bréfi, dags. 29. apríl 2004, en í bréfinu hafi meðal annars verið óskað eftir afstöðu sóknaraðila til meints forkaupsréttar. Með bréfi, dags. 13. maí 2004, til skiptastjóra dánar- og félagsbúsins hafi sóknaraðili lýst yfir forkaupsrétti sínum að jörðinni og jafnframt að hann hygðist nýta sér forkaupsréttinn.

Forkaupsrétt sinn segir sóknaraðili byggjast á ákvæðum jarðalaga, bæði 30. gr. eldri jarðalaga nr. 65/1976 og 27. gr. núgildandi jarðalaga nr. 81/2004, sem tekið hafi gildi 1. júlí 2004. Samkvæmt nefndum ákvæðum sé forkaupsréttur ábúanda ótvíræður. Rétturinn verði ekki af honum tekinn svari hann forkaupsréttartilboði innan tilskilins 30 daga frests.

Forkaupsrétt ábúanda kveður sóknaraðili varinn af eignarréttarákvæðum stjórnarskrárinnar og hann beri að skoða sem eign í skilningi 72. gr. stjórnarskrárinnar.

Sóknaraðili segir varnaraðila hafa fengið heimild til að láta framkvæma úttekt á jörðinni þrátt fyrir mótmæli sóknaraðila. Úttektina kveður sóknaraðili hins vegar markleysu þar sem úttektarmennirnir hafi ekki gætt andmælaréttar sóknaraðila við framkvæmd hennar. Í þessu sambandi vísar sóknaraðili til þess að hann hafi aflað yfirlýsinga frá ýmsum aðilum sem vel hafi þekkt til jarðarinnar og í þeim komi fram að úttektarmennirnir hafi reist úttektina á alröngum forsendum.Þá segir sóknaraðili í þessu sambandi rétt að hafa í huga að varnaraðili hafi keypt jörðina í því ástandi sem hún hafi verið við kaupin, en varnaraðili hafi ekki sett fram neina fyrirvara eða áskilnað um ástand jarðarinnar við kaupin.

Hvað varðar kröfu um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun vísar sóknaraðili til þess að hann sé ekki virðisaukaskattskyldur aðili og sé honum því nauðsyn að fá dóm fyrir skattinum.

III.

Varnaraðili segir sóknaraðila ekki eiga forkaupsrétt að jörðinni Brekku. Í fyrsta lagi sé forkaupsréttur ábúanda aldrei til staðar eða verði a.m.k. ekki virkur við erfðir en þetta megi meðal annars ráða af ákvæði 2. mgr. 35. eldri jarðalaga nr. 65/1976. Varnaraðili sé barnabarn Guðmundu Gísladóttur sálugu og einn lögerfingja í dánarbúinu. Hann leiði arftökurétt sinn frá móður sinni og dóttur Guðmundu, Guðrúnu Ágústdóttur sem andast hafi árið 1993. Varnaraðila hafi sem lögerfingja verið lögð út jörðin við skipti á dánarbúinu með skiptayfirlýsingu. Engu breyti þó hann hafi greitt samerfingjum sínum vegna eignarhluta þeirra við útlagninguna enda verði forkaupsréttur ábúanda heldur ekki virkur við sölu jarðar til nákominna ættingja. Í 31. gr. jarðalaga nr. 81/2004, sbr. 35. gr. laga nr. 65/1976, komi fram að ef eigandi jarðar selji eða afhendi jörð til maka síns, barns, barnabarns eða til tiltekinna aðila sem þar séu taldir upp, gildi ekki ákvæði jarðalaga um forkaupsrétt. Sama gildi ef jörð falli í erfðir til sömu aðila.

Varnaraðili segir að samkvæmt framansögðu verði að skilja ákvæði 35. gr. eldri jarðalaga nr. 65/1976, sbr. 31. gr. laga nr. 81/2004, svo að ábúandi eigi eingöngu forkaupsrétt þegar jörð gangi ekki til þeirra aðila sem taldir séu upp í ákvæðinu. Enginn vafi leiki á því að ákvæðið eigi við í málinu. Varnaraðili sé barnabarn og falli því undir ákvæðið samkvæmt orðanna hljóðan. Varnaraðili hafi tekið við jörðinni með öllum réttindum og skyldum, meðal annars meintum ábúðarrétti sóknaraðila sem varnaraðili hafi nú löglega sagt upp vegna staðfestra vanefnda sóknaraðila. Vísar varnaraðili til þess að skilningur hans á umræddu ákvæði hafi verið staðfestur með bréfi Jarðanefndar Borgarfjarðarsýslu til skiptastjóra, dags. 10. júní 2004.

Varnaraðili telur það eingin áhrif hafa á úrlausn málsins að jörðin Brekka hafi verið hjúskapareign Gísla Magnússonar sáluga og að varnaraðili sé barnabarn Guðmundu eiginkonu hans Arfleiðsla Gísla og Guðmundu byggi á sameiginlegri og gagnkvæmri erfðaskrá, dags. 4. maí 1972, þar sem meðal annars segi í 1. gr.: „Það okkar sem lengur lifir, skal erfa allar eignir okkar, þ.e. eignarhluta þess okkar, sem fyrr læst, ásamt sínum hluta.“ Þá segi í 3. gr.: „Eftir lát þess okkar sem lengur lifir, skal búinu skipt að jöfnu milla þeirra tveggja, Guðrúnar Ágústdóttur, dóttur Guðmundu, og Ágústu Kristínar Bass, fósturdóttur okkar.“ Varnaraðili leiði arftökurétt sinn frá Guðrúnu.

Verði sóknaraðili talinn eiga forkaupsrétt sem ábúandi kveðst varnaraðili benda á að í 27. gr. jarðalaga nr. 81/2004, sem sóknaraðili vísi til , komi fram að ábúandi eigi forkaupsrétt hafi hann haft ábúðarrétt í 7 ár eða lengur enda taki hann jörðina til ábúðar og landbúnaðarstarfsemi, sbr. og 2. mgr. 30. gr. eldri jarðalaga. Þá segi í 3. mgr. 27. gr. laga nr. 81/2004 að forkaupsréttur ábúanda falli niður hafi hann sagt upp samningi sínum eða honum verið sagt löglega upp ábúðarsamningi vegna vanefnda. Sóknaraðila hafi verið löglega byggt út af jörðinni í desember 2003, miðað við næstu fardaga, vegna vanefnda á skyldum samkvæmt byggingarbréfi og lögum. Þessu hafi verið fylgt eftir með ósk varnaraðila um úttekt á jörðinni í samræmi við ábúðarlög nr. 80/2004. Vanefndir meints ábúanda hafi verið staðfestar í skýrslu skipaðra úttektarmanna. Niðurstaða þeirra hafi verið sú að ábúandi hefði vanefnt verulega skyldur sínar og að ástand húsa bæri vitni um áralanga vanrækslu og hirðuleysi. Niðurstöðu úttektarmannanna hafi ekki verið hnekkt. Liggi því fyrir að ákvæði 3. mgr. 27. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004 eigi við í málinu og forkaupsréttur meints ábúanda sé því ekki fyrir hendi. Þá hafi varnaraðili tilkynnt sóknaraðila um uppsögn á ábúðarsamningi, nú síðast með bréfi, dags. 11. nóvember 2004.

Varnaraðili segir það meðal annars vera markmið jarða- og ábúðarlaga að halda jörðum í byggð, sjá til þess að þeim sé vel við haldið, þær nytjaðar og á þeim stundaður landbúnaður af ábúanda. Jörðin Brekka hafi hins vegar verið í mikilli niðurníðslu og vanrækslu undanfarin ár og ekki verið nytjuð með nokkrum hætti. Meintir ábúendur hafi ekki setið jörðina og þar hafi enginn búrekstur verið stundaður. Þá hafi litlu sem engu viðhaldi verið sinnt á jörðinni og ástand mannvirkja beri vitni um áralanga vanrækslu og hirðuleysi, sbr. niðurstöður áðurnefndrar úttektar. Sóknaraðili geti því ekki leitt rétt af ákvæðum 27. gr. jarðalaga nr. 81/2004, sbr. 30. gr. eldri jarðalaga, enda eigi það ákvæði augljóslega einungis við  ef ábúandi nytji jörð og nýti hana til landbúnaðarstarfsemi. Sóknaraðili hafi því glatað meintum forkaupsrétti vegna vanefnda á ábúðarsamningnum og skyldum ábúanda samkvæmt lögum.

                Þá bendir varnaraðili jafnframt á að það sé ekkert sem bendi til þess að sóknaraðili hyggist taka jörðina til ábúðar og landbúnaðarstarfsemi eins og áskilið sé í 27. gr. jarðalaga nr. 81/2004. Þvert á móti bendi öll gögn málsins til þess að svo sé ekki, sbr. meðal annars skýrslu úttektarmanna þar sem fram komi að sóknaraðili hafi lýst því yfir að hann stundi ekki búrekstur á jörðinni.

                Einnig verði að líta til þess að skiptastjóri í dánarbúi Ágústu Kristínar Bass hafi lýst því yfir að dánarbúið hyggist ekki nýta sér meintan forkaupsrétt að jörðinni, teljist sá réttur á annað borð vera til staðar. Sóknaraðili sé ekki erfingi í því dánarbúi og geti af þeim sökum ekki leitt rétt frá dánarbúinu. Þá verði og til þess að líta að samkvæmt byggingarbréfum, dags. 2. maí 1980 og 24. nóvember 1995, hafi jörðin verið byggð sóknaraðila og Ágústu Kristínu óskipt. Þar sem dánarbú Ágústu Kristínar, sem enn sé undir skiptum, hafi lýst því yfir að það hyggist ekki nýta sér mögulegan forkaupsrétt geti sóknaraðili ekki nýtt sér hann upp á sitt eindæmi.

                Varnaraðili bendir jafnframt á að fyrra byggingarbréfið hafi eingöngu tekið til helmings jarðarinnar óskiptrar. Síðara byggingarbréfið taki hins vegar til allrar jarðarinnar. Meintur ábúandi, sóknaraðili máls þessa, hafi því ekki setið jörðina alla í full 10 ár eins og áskilið hafi verið í 2. mgr. 30. gr. eldri jarðalaga. Hinn meinti forkaupsréttur gæti því aldrei tekið til nema helmings jarðarinnar óskiptrar.

                Hvað tilvísun sóknaraðila til 72. gr. stjórnarskrárinnar varðar tekur varnaraðili fram að verði talið að forkaupsréttur sé ekki til staðar eigi nefnd grein ekki við. Ekki sé verið að svipta sóknaraðila neinum rétti þar sem hann sé ekki til staðar.

                Að lokum bendir varnaraðili á að útlagningarverð jarðarinnar hafi verið bundið þeirri forsendu af hálfu hagsmunaaðila að varnaraðili fengi jörðina og tæki að sér ábyrgð á fjárhagslegu uppgjöri við sóknaraðila varðandi öll atriði sem lytu að hinum meinta ábúðarsamningi, þ.m.t. vegna hugsanlegra greiðsla vegna meintra jarðabóta o.fl. Verðið hafi því verið lægra en ella hefði verið  á almennum markaði. Að þessu virtu sé útilokað að sóknaraðili geti átt rétt á að kaupa eignina á því verði sem markist af áralöngum vanefndum og fyrirsjáanlegum kostnaði við uppgjör við hann sjálfan.

IV.

Upplýst er samkvæmt framlögðu þinglýsingavottorði jarðarinnar Brekku í Hvalfjarðarstrandarhreppi, sem og skiptayfirlýsingu, dags. 29. apríl 2004, að fasteign sú sem um er deilt í máli þessu eru 9/10 hlutar jarðarinnar Brekku.

Eins og áður hefur verið rakið lést Gísli Magnússon þann 2. febrúar 1998. Með úrskurði dómsins uppkveðnum þann 11. apríl 2000 var dánar- og félagsbú Gísla og skammlífari konu hans, Guðmundu Gísladóttur, tekið til opinberra skipta og var Jónas Þór Guðmundsson hdl. samdægurs skipaður skiptastjóri í búinu. Á skiptafundi, sem haldinn var 2. apríl 2004, var samþykkt að varnaraðili fengi 9/10 hluta Brekku útlagða sér gegn greiðslu til búsins sem næmi þeirri fjárhæð sem hann ætti ekki tilkall til sem arfshluta. Í tilefni af samþykkt þessari ritaði skiptastjóri skiptayfirlýsingu, dags. 29. apríl 2004, sem undirrituð var til staðfestingar af umboðsmönnum allra erfingja í búinu. Þann sama dag ritaði skiptastjóri sóknaraðila bréf og óskaði eftir afstöðu hans til þess hvort hann teldi sig eiga forkaupsrétt að umræddri fasteign, og ef svo væri, hvort hann hygðist nýta sér meintan rétt sinn. Bréfi þessu svaraði sóknaraðili með bréfi, dags. 13. maí 2004, þar sem hann lýsti því yfir að hann teldi sig eiga forkaupsrétt að eigninni og jafnframt að hann hygðist nýta sér þann rétt. Þá er upplýst, sbr. bréf Tryggva Bjarnasonar hdl., skiptastjóra í dánarbúi Ágústu Kristínar Bass, dags. 17. nóvember 2004, að dánarbúið hefur ekki áhuga á að nýta sér mögulegan forkaupsrétt að eigninni. Er í bréfi skiptastjóra vísað til yfirlýsinga Þorsteins Einarssonar hrl. sama efnis, en lögmaðurinn hefur mætt á skiptafundi í dánar- og félagsbúi Gísla og Guðmundu fyrir hönd dánarbús Ágústu Kristínar.

Vafalaust er samkvæmt ofansögðu að um það hvort sóknaraðili eigi forkaupsrétt að 9/10 hlutum jarðarinnar Brekku fer eftir jarðalögum nr. 65/1976 sem í gildi voru til 1. júlí 2004.

Krafa sóknaraðila um að úrskurðað verði að hann eigi forkaupsrétt að hinni umdeildu fasteign byggist á 30. gr. laga nr. 65/1976. Í 2. mgr. lagaákvæðisins segir: „Nú hefur leiguliði setið jörð í 10 ár eða lengur og á hann þá forkaupsrétt á undan sveitarstjórn enda taki hann jörðina til ábúðar og fullra nytja.“ Með byggingarbréfi, dags. 2. maí 1980, byggði Gísli Magnússon sóknaraðila og sambýliskonu hans, Ágústu Kristínu Bass, hálfa jörðina Brekku óskipt til ábúðar. Þann 24. nóvember 1995 var gert nýtt byggingarbréf þar sem Gísli byggði sömu aðilum „alla eignarjörð mína, Brekku í Hvalfjarðarstrandarhreppi ...“. Samkvæmt báðum byggingarbréfunum var jörðin byggð sóknaraðila og Ágústu Kristínu sameiginlega. Ákvæði 2. mgr. 30. gr. laga nr. 65/1976 felur í sér takmörkun á ráðstöfunarrétti eigenda jarða og þykir af þeim sökum verða að skýra ákvæðið þröngt. Ef jörð hefur verið byggð tveimur eða fleiri aðilum í sameiningu verða þeir því báðir, eða eftir atvikum allir, að standa saman að því að neyta forkaupsréttar samkvæmt ákvæðinu. Þar sem sóknaraðili krefst þess að úrskurðað verði að hann einn eigi forkaupsrétt að hinni umdeildu fasteign, sbr. þá afstöðu dánarbús Ágústu Kristínar að dánarbúið hafi ekki áhuga á að nýta sér mögulegan forkaupsrétt, þykir þegar að framangreindu virtu ekki verða á kröfuna fallist. Öllu kröfum sóknaraðila í málinu er því hafnað.

Með vísan til úrslita málsins, sbr. 2. mgr. 131. gr. laga nr. 20/1991, sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, dæmist sóknaraðili til að greiða varnaraðila málskostnað er hæfilega telst ákveðinn svo sem í úrskurðarorði greinir.

Kristinn Halldórsson, settur héraðsdómari, kveður upp úrskurð þennan.

 

Ú R S K U R Ð A R O R Ð:

Kröfum sóknaraðila, Erlings Einarssonar, um að úrskurðað verði að sóknaraðili eigi forkaupsrétt að jörðinni Brekku, Hvalfjarðarstrandarhreppi, og að sóknaraðila verði heimilað að ganga inn í kaup varnaraðila, Guðmundar Ágústs Gunnarssonar, á jörðinni samkvæmt skiptayfirlýsingu, dags. 29. apríl 2004, með sömu kjörum og þar greinir gegn greiðslu kaupverðsins, meðal annars með yfirtöku áhvílandi veðskulda, er hafnað.

Sóknaraðili greiði varnaraðila 250.000 krónur í málskostnað.